OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1229/11 str. 1 OPINIA W FORMIE OPERATU SZACUNKOWEGO Z WYCENY NIERUCHOMOŚCI Nr księgi wieczystej Rodzaj nieruchomości Położenie nieruchomości Nr działki 130/5 ZA1Z/ /4 Nieruchomość zabudowana Łabuńki Gmina Łabunie Właściciel Jadwiga Maria Siewień Adres ul. Piłsudskiego 29D Zamość Zleceniodawca Adres zleceniodawcy Określona wartość Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu ul. Wojska Polskiego 67, Zamość 001 W R130/5 = zł. (słownie: czterdzieści trzy tysiące sto złotych) Wykonał:

2 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1229/11 str. 2 Zamość, r. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis i określenie nieruchomości Nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona nr ew. 130/5 ark. 4 o powierzchni 0,37ha położona w obrębie Łabuńki stanowi nieforemną działkę w kształcie połączonych trzech prostokątów. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi gminnej o urządzonej nawierzchni - asfaltowej, która biegnie od drogi krajowej nr 17 w kierunku północno-wschodnim obok nieruchomości wycenianej. Przylega do tej drogi swym południowo-wschodnim, krótszym bokiem. Odległość od drogi krajowej wynosi ok. 150m. Na długości ok. 50m (0,10ha) stanowi siedlisko, a pozostała część grunt rolny orny. Od strony drogi, na części siedliskowej działki znajdują się zgliszcza budynku mieszkalnego. Budynek nie nadaje się do odbudowy, wymaga rozbiórki. Kilka metrów od tego budynku w kierunku zachodnim, przy ogrodzeniu działki sąsiedniej o nr ew. 130/6, ok. 1,5m od ogrodzenia, znajduje się studnia z kręgów betonowych. Studnia z przykryciem, wydaję się na użytkowaną. W odległości ok. 25m od spalonego budynku mieszkalnego w kierunku północno-zachodnim (vis a vis tego budynku) usytuowana jest poprzecznie stodoła. Natomiast nieruchomość za budynkiem stodoły, w kierunku Jatutowa działka stanowi grunt orny uprawowy. Budynek stodoły o pow. zab. 78m² posadowiony na ośmiu słupach murowanych z cegły pełnej. Kryty dachem dwuspadowym pokrycie eternit falisty. Ściany, bramy i facjaty wykonane z desek na konstrukcji drewnianej. Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Łabunie dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość obowiązują ustalenia aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Łabunie. Plan zagospodarowania przestrzennego gminy Łabunie został przyjęty uchwałą Rady Gminy Łabunie Nr X/47/03 z dnia 10 grudnia 2003 r. i przewiduje dla tej nieruchomości: - MR tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - na szerokości 70,0m od drogi gminnej, - w pozostałym zakresie RP - tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej. W świetle powyższych ustaleń, funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami planu zagospodarowania przestrzennego gminy Łabunie. Nieruchomość nie jest wykorzystywana od kilku lat oprócz gruntu ornego, który jest uprawiany. Cel wyceny Oszacowana wartość nieruchomości Celem wyceny jest ustalenie wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. W R130/5 = zł. (słownie: czterdzieści trzy tysiące sto złotych) Data sporządzenia 11 październik 2012 r. Opracował

3 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1229/11 str. 3 Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Określenie przedmiotu i zakresu wyceny Przedmiot wyceny Zakres wyceny Określenie celu dokonywanej wyceny Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny Podstawa formalna opracowania Podstawy materialno-prawne wyceny Źródła danych merytorycznych Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Określenie stanu nieruchomości Stan prawny Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Przeznaczenie w planie miejscowym Określenie sposobu wyceny Rodzaj określanej wartości Wybór podejścia, metody i techniki Charakterystyka metody porównywania parami Analiza i charakterystyka rynku Określenie wartości nieruchomości Charakterystyka części nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Obliczenie aktualnej wartości nieruchomości Wynik końcowy wyceny Klauzule i ustalenia dodatkowe Załączniki: 1. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami gospodarczymi dla rolnictwa z analizowanego rynku lokalnego obejmującego gminę Łabunie, 2. Załącznik nr 2. Zestawienie transakcji gruntami ornymi z rynku lokalnego obejmującego Łabuńki i miejscowości sąsiednie, w tym w gminie Zamość, 3. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia r. - sygn. akt KM 1229/11, 4. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia r. - sygn. akt KM 1229/11, 5. Obwieszczenie Komornika Sądowego z dnia r. - sygn. akt KM 1229/11, 6. Zawiadomienie z dnia r., 7. Odpis z księgi wieczystej nr ZA1Z/ /4, 8. Wypis z rejestru gruntów, 9. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:5000, 10. Mapa zasadnicza w skali 1:1000, 11. Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 14 szt.

4 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1229/11 str. 4 1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona nr ew. 130/5 położona w miejscowości Łabuńki, gm. Łabunie, woj. lubelskie, opisana w księdze wieczystej Nr ZA1Z/ /4 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu. 1.2 Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzi ustalenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej oznaczonej nr ew. 130/5 położonej w miejscowości Łabuńki, gm. Łabunie, woj. lubelskie, opisanej w księdze wieczystej Nr ZA1Z/ /4 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu, tj. prawa własności do w/w nieruchomości. 2 Określenie celu dokonywanej wyceny Wycena jest przeprowadzana w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości na potrzeby prowadzonego przez Komornika sądowego postępowania egzekucyjnego. 3 Określenie podstaw formalnych i materialno-prawnych wyceny 3.1 Podstawa formalna opracowania Zleceniodawca: - Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzej Szcząchor - adres zleceniodawcy: Kancelaria Komornicza w Zamościu, Zamość 001, ul. Wojska Polskiego 67 Zlecenie - Postanowienie z dnia 15 czerwca 2012 r. sygn. akt KM 1229/ Podstawy materialno-prawne wyceny 1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z 1964 roku z późn. zm.), 2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz z późn. zm.), oraz 1/Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) w szczególności KSWP 1, KSWP 3, KSWS 3. 2/Informacja Komisji Standardów o stanie i zasadach stosowania od dnia r. Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW).

5 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1229/11 str. 5 3/Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie VIII poszerzone, Warszawa 2004 r., jako podstawa merytoryczna i warsztatowa, a stanowiące tymczasowe noty interpretacyjne: w zakresie Standardu III.1 przyjęcie wartości rynkowej jako podstawy wyceny, w zakresie Standardu III.7* określenie zasad i warunków zastosowaniu podejścia porównawczego, w zakresie Standardu VII.1 określenie zasad sporządzania operatu szacunkowego, 4/Wycena nieruchomości. Zasady i procedury. - R. Cymerman, A. Hopfer - Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, wydanie III, Warszawa 2006 r. 3.3 Źródła danych merytorycznych Oględziny nieruchomości w dniu r., Wywiad terenowy, Akty notarialne, umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, Informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terenie powiatu zamojskiego, Informacje uzyskane z literatury fachowej - w szczególności opracowań PFSRM, Informacje o transakcjach rynkowych udostępnione przez Starostwo Powiatowe w Zamościu oraz przez rzeczoznawców majątkowych. 4 Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Data sporządzenia wyceny: 11 październik 2012 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 11 październik 2012 r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 11 październik 2012 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 15 wrzesień 2012 r. 5 Określenie stanu nieruchomości 5.1 Stan prawny Dla nieruchomości gruntowej oznaczonej nr ew. 130/5 położonej w miejscowości Łabuńki, gm. Łabunie, woj. lubelskie, stanowiącej własność Jadwigi Marii Siewień prowadzona jest przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Zamościu księga wieczysta Nr ZA1Z/ /4. Nr księgi wieczystej ZA1Z/ /4

6 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1229/11 str. 6 Położenie Właściciel Obciążenia miejscowość: Łabuńki gmina: Łabunie sposób korzystania: działka zabudowana nr działki: 130/5 powierzchnia: 0,37ha Jadwiga Maria Siewień c. Piotra i Anny -w dziale III: Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ograniczone prawo rzeczowe 2. Treść wpisu Bezpłatna nieograniczona w czasie służebność osobista polegająca na prawie czerpania wody ze studni znajdującej się na działce nr 130/5 przy granicy z działką nr 130/6 a w celu wykonywania tej służebności zezwala jemu wchodzić na działkę nr 130/5 na podstawie oświadczenia zawartego w par. 7 umowy sprzedaży z dnia r. 3. Przedmiot wykonywania Podrubryka Osoba fizyczna 1. Leopold Czerwieniec Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ograniczone prawo rzeczowe 2. Treść wpisu Bezpłatna dożywotnia służebność osobista polegająca na prawie mieszkania w całym domu - na podstawie oświadczenia zawartego w par. 6 aktu notarialnego z dnia 19 grudnia 2003 r. 3. Przedmiot wykonywania Podrubryka Osoba fizyczna 1. Marian Zbigniew Radzikiewicz s. Piotra i Anny Rubryka Treść wpisu Podrubryka Treść prawa, roszczenia, ograniczenia, ostrzeżenia 1. Rodzaj wpisu Ostrzeżenie 2. Treść wpisu ostrzeżenie o wszczęciu przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z nieruchomości w sprawie KM 1229/11 Podrubryka Inna osoba prawna 1) 1. Nazwa: POCZTA POLSKA SA CENTRUM LOGISTYKI ODDZIAŁ

7 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1229/11 str. 7 2) REGIONALNY W LUBLINIE Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE 1. Nazwa: VFS USŁUGI FINANSOWE POLSKA SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE Podrubryka Osoba fizyczna 1. Mirosław Kulik - w dziale IV - HIPOTEKA hipoteka przymusowa kaucyjna suma: ,00 zł. tytułem zabezpieczenia wierzytelności określonej w nakazie zapłaty na rzecz VFS USŁUGI FINANSOWE POLSKA SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ Z SIEDZIBĄ W WARSZAWIE Według ewidencji gruntów prowadzonej przez Starostwo Powiatowe w Zamościu działka nr ew. 130/5 położona w miejscowości Łabuńki, gm. Łabunie, woj. lubelskie, w obrębie 7 Łabuńki, stanowi własność Jadwigi Siewień c. Piotra i Anny: Nr jednostki rejestrowej: G.489 Nr działki, arkusz 130/5, arkusz 4 powierzchnia uż. - opis użytku 0,37ha, w tym: 0,27ha R II, 0,10ha Br R II KW Położenie Mając na względzie powyższe zestawienia i informacje stwierdzić należy, iż dane wynikające z księgi wieczystej w zakresie powierzchni i oznaczenia nieruchomości są zgodne z danymi z ewidencji gruntów. 5.2 Stan techniczno-użytkowy Położenie nieruchomości, charakterystyka, sąsiedztwo Nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona nr ew. 130/5 ark. 4 o powierzchni 0,37ha położona w obrębie Łabuńki stanowi nieforemną działkę w kształcie połączonych trzech prostokątów. Działka posiada bezpośredni dostęp do drogi gminnej o urządzonej nawierzchni - asfaltowej, która biegnie od drogi krajowej nr 17 w kierunku północno-wschodnim obok nieruchomości wycenianej. Przylega do tej drogi swym południowo-wschodnim, krótszym bokiem. Odległość od drogi krajowej wynosi ok. 150m. Na długości ok. 50m (0,10ha) stanowi siedlisko, a pozostała część grunt rolny orny. Od strony drogi, na części siedliskowej działki znajdują się zgliszcza budynku mieszkalnego. Budynek nie nadaje się do

8 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1229/11 str. 8 odbudowy, wymaga rozbiórki. Kilka metrów od tego budynku w kierunku zachodnim, przy ogrodzeniu działki sąsiedniej o nr ew. 130/6, ok. 1,5m od ogrodzenia, znajduje się studnia z kręgów betonowych. Studnia z przykryciem, wydaję się na użytkowaną. W odległości ok. 25m od spalonego budynku mieszkalnego w kierunku północno-zachodnim (vis a vis tego budynku) usytuowana jest poprzecznie stodoła. Natomiast nieruchomość za budynkiem stodoły, w kierunku Jatutowa (północno-zachodnim) stanowi grunt orny uprawowy. Budynek stodoły posadowiony na ośmiu słupach murowanych z cegły pełnej. Kryty dachem dwuspadowym pokrycie eternit falisty. Ściany, bramy i facjaty wykonane z desek na konstrukcji drewnianej. Stodoła z dwoma zapolami po bokach oraz bojowiskiem przejazdowym pośrodku. Stan budynku dobry. Od strony południowo-zachodniej dobudowana przybudówka drewniana kryta dachem jednospadowym. Pokrycie eternit falisty. Stan przybudówki bardzo słaby. Powierzchnia zabudowy stodoły wynosi 78m². Posumowanie: W otoczeniu nieruchomości szacowanej brak jest oznak degradacji środowiska naturalnego. Położenie i sąsiedztwo nieruchomości (lokalizacja szczegółowa) w odniesieniu do terenu miejscowości oceniono jako dobre. Dojazd i dostęp do nieruchomości oceniono jako korzystny. Walory gruntu, w tym fizyczne słabe. Uzbrojenie przeciętne-podstawowe, energia elektryczna. Jeżeli chodzi o część rolną stanowiącą grunt orny; przydatność glebowo-rolnicza jest dobra, jakość drogi dojazdowej dobra. Położenie w odniesieniu do siedliska również jest dobre, natomiast oddziaływanie użytków przyległych korzystne. Kształt tej części działki jest łamany przeciętny pod względem agrotechniki. 5.3 Przeznaczenie w planie miejscowym Według informacji uzyskanych w Urzędzie Gminy Łabunie dla terenu na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość obowiązują ustalenia aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego gminy Łabunie. Plan zagospodarowania przestrzennego gminy Łabunie został przyjęty uchwałą Rady Gminy Łabunie Nr X/47/03 z dnia 10 grudnia 2003 r. i przewiduje dla tej nieruchomości: - MR tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - na szerokości 70,0m od drogi gminnej, - w pozostałym zakresie RP - tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej. W świetle powyższych ustaleń, funkcja nieruchomości jest zgodna z założeniami planu zagospodarowania przestrzennego gminy Łabunie. Nieruchomość nie jest wykorzystywana od kilku lat oprócz gruntu ornego, który jest uprawiany przez sąsiada (brak umowy dzierżawy). Brak informacji w zakresie ubezpieczenia. 6 Określenie sposobu wyceny 6.1 Rodzaj określanej wartości Art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) zwanej dalej Ustawą stanowi, że Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

9 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1229/11 str. 9 Zgodnie z Art. 151, ust. 1 Ustawy Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Art. 134, ust. 2 Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. W niniejszym operacie, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny, Krajowym Standardem Wyceny Podstawowy nr 1, oszacowano aktualną wartość rynkową dla przewidywanego zgodnie z planem aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości. 6.2 Wybór podejścia, metody i techniki Oszacowania aktualnej wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny dokonano przy wykorzystaniu podejścia porównawczego - metody porównywania parami. Mając na względzie cel wyceny oraz uwarunkowania prawne i metodologiczne, dokonano wyceny nieruchomości jako przedmiotu prawa własności. Wybór metody wyceny uzasadnia rodzaj wycenianej nieruchomości oraz liczba dostępnych transakcji porównawczych dla poszczególnych części składowych nieruchomości. Dla części składowych nieruchomości do dalszych analiz uwzględniono wiarygodne transakcje jakie miały miejsce w gminie Łabunie i w miejscowościach sąsiednich w gminie Zamość, a dotyczyły nieruchomości najbardziej podobnych do wycenianych części składowych nieruchomości, w szczególności, odpowiednio zabudowie, podobnej klasie gruntu, lokalizacji, powierzchni gruntu i innych cech charakterystycznych do wycenianych części składowych nieruchomości. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych z rynku lokalnego. Zgodnie z postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn r. należało określić wartość rynkową oraz wartość odtworzeniową nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, iż wartość rynkową nieruchomości określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego albo w podejściu mieszanym zawierającym m.in. elementy podejść powyższych (jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego). Dlatego też zastosowano podejście porównawcze najbardziej odzwierciedlające rynek. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych (art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

10 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1229/11 str. 10 W niniejszym operacie szacunkowym odstąpiono od wyceny nieruchomości w podejściu kosztowym. Wartość nieruchomości określona na podstawie kosztu odtworzenia obejmuje wartość gruntu oraz koszt odtworzenia obiektów budowlanych i innych składników nieruchomości pomniejszony o stopień zużycia (koszt odtworzenia netto). Stopień zużycia jest miarą i wyrazem utraty wartości budynków i innych obiektów budowlanych, wynikającej z ich stanu fizycznego, funkcjonalnego oraz czynników środowiskowych. Oszacowanie wartości nieruchomości na podstawie kosztu odtworzenia realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów budowlanych. Zgodnie ze standardami zawodowymi - Standard III.2 Wycena nieruchomości w oparciu o koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie wymaga: a) oszacowania wartości gruntu przy istniejącym użytkowaniu, b) oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych składników nieruchomości, c) określenia wartości zużycia budynków i innych składników wynikającego z wieku, stanu technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego, na skutek wpływu czynników środowiskowych i innych, d) określenia kosztu odtworzenia netto jako różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających wartości zużycia. Z powyższych zasad wyceny wynika, iż wartość odtworzeniową określa się w określonych sytuacjach dla nieruchomości zabudowanych. Jeżeli chodzi o działki (nieruchomości) niezabudowane stosowanie tej metody sprowadza się do wartości rynkowej. Mając zatem na względzie cel wyceny i dostępne na rynku lokalnym nieruchomości podobne dla części składowych nieruchomości, odstąpiono od wyceny wartości odtworzeniowej nieruchomości, a określono aktualną wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości jako suma części składowych nieruchomości. Ponieważ w księdze wieczystej ujawniono ograniczone prawo rzeczowe cyt. Bezpłatna nieograniczona w czasie służebność osobista polegająca na prawie czerpania wody ze studni znajdującej się na działce nr 130/5 przy granicy z działką nr 130/6 a w celu wykonywania tej służebności zezwala jemu wchodzić na działkę nr 130/5 na podstawie oświadczenia zawartego w par. 7 umowy sprzedaży z dnia r. na rzecz Leopolda Czerwieniec, obciąża ono całą nieruchomość ozn. nr ew. 130/5. Z wyżej wskazanych względów jej wartość określono na podstawie danych rynkowych. Według dokonanych ustaleń służebność osobista tego rodzaju ma wpływ na wartość nieruchomości w 1%. Natomiast służebność ujawniona w księdze wieczystej cyt. Bezpłatna dożywotnia służebność osobista polegająca na prawie mieszkania w całym domu - na podstawie oświadczenia zawartego w par. 6 aktu notarialnego z dnia 19 grudnia 2003 r. przysługująca Marianowi Zbigniewowi Radzikiewicz s. Piotra i Anny wygasła z chwilą jego śmierci, tj. z dniem r. 6.3 Charakterystyka metody porównywania parami Zgodnie z dyspozycjami zawartymi w art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

11 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1229/11 str. 11 Zgodnie ze Standardem III.7 Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, podejście porównawcze stosuje się do wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowych wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane. Standard III.7 stanowi Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag. Przy zastosowaniu wyżej opisanej metody przyjęto następujące założenia: 1. Wartość szacowanej części użytkowej nieruchomości w odniesieniu do 1m 2 powierzchni zabudowy budynku (odpowiednio 1m 2 powierzchni gruntu) znajdzie się pomiędzy ceną minimalną, a ceną maksymalną, jakie zanotowano na analizowanym rynku w badanym okresie /w niniejszej wycenie przyjęto okres 24 miesięcy/. Założenie to pozwala zakreślić granice poprawek w trakcie analizy porównawczej. 2. Analizę porównawczą prowadzimy w parach tj. pomiędzy obiektem wycenianym o znanych cechach lecz nieznanej wartości, a obiektem o znanej cenie i znanych cechach. Gdy mamy kilka obiektów do porównań, tworzymy kilka par, w których każdorazowo występuje wyceniana nieruchomość. Ostateczną wartość wycenianej nieruchomości ustalamy jako średnią ważoną lub arytmetyczną z sumy wyników uzyskanych w poszczególnych parach. 3. Analizę porównawczą dotyczącą wielkości poprawek prowadzimy wyłącznie na zbiorze cech rynkowych, jakie występują na rynku lokalnym. Zgodnie ze wspomnianym powyżej Standardem III.7 wycena nieruchomości w podejściu porównawczym wymaga zastosowania poniższej procedury: Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 7 Analiza i charakterystyka rynku

12 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1229/11 str. 12 Dla potrzeb niniejszej wyceny określono odpowiednio: I. Dla części użytkowej nieruchomości o charakterze siedliskowym (0,10ha); 1. rodzaj rynku rynek nieruchomości zabudowanych budynkiem gospodarczym dla rolnictwa bądź takimi budynkami, z uwzględnieniem stanu budynków, 2. obszar rynku gmina Łabunie, 3. okres badania cen do 24 miesięcy przed datą wyceny. II. Dla części użytkowej nieruchomości o charakterze rolnym (0,27ha); 1. rodzaj rynku rynek nieruchomości rolnych, 2. obszar rynku Łabuńki oraz miejscowości sąsiednie, w tym w gm. Zamość, 3. okres badania cen do 24 miesięcy przed datą wyceny. Z analizy aktów notarialnych, wynika że w badanym okresie miało miejsce kilkadziesiąt transakcji nieruchomościami zabudowanymi oraz rolnymi, podobnymi do wycenianych części składowych nieruchomości wycenianej nr ew. 130/5. W celu określenia wartości rynkowej poszczególnych części składowych nieruchomości, zarówno dla części nieruchomości zabudowanej mającej przeznaczenie pod podobną zabudowę oraz dla części nieruchomości o charakterze rolnym, zbadano akty notarialne wg wyżej określonych rodzajów i obszaru rynku oraz dla określonego okresu badania cen. Na tak podzielonym rynku ustalono: I. W badanym okresie rynek nieruchomości zabudowanych budynkami gospodarczymi dla rolnictwa i przeznaczonych zgodnie z planem pod zabudowę jednorodzinną zanotował 6 transakcji nieruchomościami podobnymi tego rodzaju. Na podstawie tego można z pewnością stwierdzić, iż wyceniana część użytkowa nieruchomości jest typowa dla tego określonego rynku lokalnego. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 6 transakcjach w odniesieniu do 1m² powierzchni zabudowy nie są drastycznie zależne od poziomu wielkości powierzchni gruntu będącego przedmiotem transakcji. Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² powierzchni zabudowy 833,33 zł., uzyskała nieruchomość zabudowana budynkiem gospodarczym dla rolnictwa o pow. budynku 48m², o bardzo dobrym położeniu szczegółowym i bardzo dobrym stanie technicznym budynku. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² powierzchni zabudowy 466,67 zł. uzyskała nieruchomość zabudowana budynkami o pow. zabudowy 75m² o dobrym położeniu szczegółowym oraz słabym stanie technicznym budynków. Decydujące cechy cenotwórcze to położenie szczegółowe (lokalizacja), stan techniczny budynku/dodatkowe budynki, uzbrojenie, dodatkowe walory gruntu oraz dojazd i dostęp do nieruchomości. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 1 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając rodzaj nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości zabudowanych budynkami gospodarczymi dla rolnictwa i przeznaczonych zgodnie z planem pod taką zabudowę: Tab. 1 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości zabudowanych budynkami gospodarczymi dla rolnictwa

13 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1229/11 str. 13 Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Lokalizacja szczegółowa 30% 2 Stan techniczny budynku/dodatkowe budynki 20% 3 Uzbrojenie 20% 4 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne 20% 5 Dojazd i dostęp 10% Razem 100% Transakcje zawarte w analizowanym okresie, wskazują że popyt jest duży ale istniejące zasoby skutecznie go równoważą. Stąd też praktycznie nie zanotowano wzrostu cen tego typu nieruchomości. Mając na względzie wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości były w badanym okresie stałe, do dalszych obliczeń odstąpiono od ich korygowania ze względu na upływ czasu (Tr = 0). II. W badanym okresie rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty orne i przeznaczonych zgodnie z planem lub studium pod uprawy rolne zanotował 7 transakcji nieruchomościami tego rodzaju w badanym okresie na badanym rynku. Analiza tego rynku wskazuje, że ceny transakcyjne uzyskane w analizowanych 7 transakcjach w odniesieniu do 1m² gruntu nie są zależne od wielkości powierzchni gruntu będącej przedmiotem transakcji. Cenę maksymalną w odniesieniu do 1m² gruntu 1,75 zł., uzyskała działka gruntu o pow m² w miejscowości Łabuńki w klasie II, IIIa; położona przeciętnie w odniesieniu do siedliska. Cenę minimalną w odniesieniu do 1m² gruntu 0,91 zł. uzyskała działka gruntu o pow m² położona w miejscowości Jatutów, w klasie II z dobrą jakością drogi dojazdowej i dobrym położeniu w stosunku do siedliska. Decydujące cechy cenotwórcze to lokalizacja, przydatność glebowo-rolnicza gruntu, jakość drogi dojazdowej do działki gruntu, położenie działki w odniesieniu do siedliska, oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych oraz kształt działki gruntu. Cecha lokalizacja została pominięta w dalszych analizach, gdyż przyjęto że wszystkie nieruchomości ze zbioru mają podobną lokalizację ze względu na to, że leżą w tym samym kompleksie gruntów rolnych. Zestawienie cen transakcyjnych będących podstawą dalszych obliczeń i analiz przedstawiono w Załączniku nr 2 na końcu operatu. Obliczona wartość delta C jest to kwota, która może być zużyta na poprawki zgodnie z ustalonym wpływem poszczególnych cech na ceny nieruchomości podobnych. Wagi cech rynkowych wpływających na ceny zgodnie ze standardem III.7: Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określono na podstawie badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Posłużono się informacjami uzyskanymi w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, uwzględniając złożoność nieruchomości i wszelkie aspekty cenotwórcze. Dostateczna liczba transakcji i wiarygodne informacje uzyskane w biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pozwoliły uchwycić relacje zachodzące na rynku lokalnym czyli określić cechy rynkowe nieruchomości oraz wagi cech rynkowych nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty orne: Tab. 2 Cechy i ich wagi - rynek nieruchomości rolnych niezabudowanych stanowiących grunty orne Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 1 Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ 30% 2 Jakość drogi dojazdowej do działki 20% 3 Położenie działki w odniesieniu do siedliska 20% 4 Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 20%

14 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1229/11 str. 14 Lp Cecha Waga cechy (% wpływ na wartość) 5 Kształt działki 10% Razem 100% Transakcje zawarte w analizowanym okresie, wskazują że popyt jest duży ale istniejące zasoby skutecznie go równoważą. Stąd też praktycznie nie zanotowano wzrostu cen tego typu nieruchomości. Mając na względzie wiarygodne informacje uzyskane w profesjonalnych biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, iż ceny tego typu nieruchomości były w badanym okresie stałe, do dalszych obliczeń odstąpiono od ich korygowania ze względu na upływ czasu (Tr = 0). 8 Określenie wartości nieruchomości 8.1 Charakterystyka części nieruchomości szacowanych i wybór nieruchomości porównawczych Szacowane części użytkowe nieruchomości w aspekcie wymienionych poprzednio cech rynkowych wpływających na wartości rynkowe poszczególnych rodzajów nieruchomości, zestawiono w tabelach. Charakterystykę nieruchomości wybranych do porównań zamieszczono w załącznikach na końcu operatu. Tab. 3 Zestawienie cech charakteryzujących szacowaną część nieruchomości o charakterze zabudowanym w zabudowie zagrodowej Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość (część) Parametry cech nieruchomości wycenianej (części) 1 Data przeprowadzania szacunku 11 październik 2012 r. 2 Adres Łabuńki 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia gruntu 0,10 ha 5 Powierzchnia zabudowy 78 m² 6 Lokalizacja Dobra 7 Stan techniczny budynku/dodatkowe budynki Dobry 8 Uzbrojenie Przeciętne 9 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne Słabe 10 Dojazd i dostęp Korzystny 11 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości zabudowane w zabudowie zagrodowej, przeznaczone pod taką zabudowę z rynku lokalnego, najbardziej podobne do wycenianej części nieruchomości pod względem cech rynkowych tj. Lp 1, 2 i 6 Załącznika nr 1 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C.

15 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1229/11 str. 15 Tab. 4 Zestawienie cech charakteryzujących część nieruchomości o charakterze rolnym Lp Zestawienie cech charakteryzujących nieruchomość (część) Parametry cech nieruchomości wycenianej (części) 1 Data przeprowadzania szacunku 11 październik 2012 r. 2 Adres Łabuńki 3 Szacowane prawo Własność 4 Powierzchnia działki 0,27ha Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych Dobra Dobra Dobre Korzystne 9 Kształt działki Przeciętny 10 Wartość nieruchomości? Ze znanych transakcji wybrano do porównań trzy sprzedane na lokalnym rynku nieruchomości gruntowe rolne niezabudowane najbardziej podobne do wycenianej części działki pod względem cech rynkowych, tj. Lp 4, 5 i 7 Załącznika nr 2 i oznaczono odpowiednio jako A, B i C. Tab. 5 Obliczenie ceny jednostkowej dla części siedliskowej nieruchomości ozn. nr ew. 130/5 - metoda porównywania parami Lp. Zestawienie cech Udział % w całości nieruchomości kwoty poprawki Różnica cenowa Różnica kwotowa X i A Różnica kwotowa X i B Różnica kwotowa X i C 1 Lokalizacja 30% 110,00 55,00 2 Stan techniczny budynku/ dodatkowe budynki 20% 73,33 36,67 3 Uzbrojenie 20% 73,33 36,67 4 Dodatkowe walory gruntu, w tym fizyczne 20% 73,33-36,67-36,67 5 Dojazd i dostęp 10% 36,67 18,33 6 Suma poprawek 100% 366,66 36,67 0,00 36,66 7 Cena jedn. wg aktu 467,29 500,00 468,75 8 Cena poprawiona 503,96 500,00 505,41 Oszacowana wartość w odn. do 1m² pow. zabudowy 503,12 Tab. 6 Obliczenie ceny jednostkowej dla części nieruchomości o charakterze rolnym (grunt orny) - metoda porównywania parami

16 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1229/11 str. 16 Lp. Zestawienie cech Udział % w całości nieruchomości kwoty poprawki Różnica cenowa Różnica kwotowa X i A Różnica kwotowa X i B Różnica kwotowa X i C Przydatność glebowo-rolnicza /klasa bonitacyjna/ Jakość drogi dojazdowej do działki Położenie działki w odniesieniu do siedliska Oddziaływanie na nieruchomość użytków przyległych 30% 0,26 0,26 20% 0,17 0,17 20% 0,17 0,17 0,17 20% 0,17 0,08 5 Kształt działki 10% 0,09-0,04-0,04 6 Suma poprawek 100% 0,85 0,21 0,13 0,43 7 Cena jedn. wg aktu 1,36 1,49 1,14 8 Cena poprawiona 1,57 1,62 1,57 Oszacowana wartość 1m² nieruchomości 1, Obliczenie aktualnej wartości nieruchomości Aktualną wartość rynkową nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem stodoły stanowiącej przedmiot wyceny, położonej w obrębie Łabuńki, gm. Łabunie, ozn. nr ew. 130/5 obliczono na podstawie cen jednostkowych ustalonych w Tabeli nr 5 i 6 z uwzględnieniem wpływu służebności osobistej ustalonego w pkt 6.2 opinii, ze wzoru: W R130/5 = [(C j1 x P zab ) + (C j2 x P gr )] - 1% = ,99 [zł] Określoną wartość, stosownie do zapisów Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, zaokrąglono i ostatecznie ustalono: W R130/5 = zł. 9 Wynik końcowy wyceny Określona w niniejszej opinii, w pkt 8.2, wartość rynkowa nieruchomości gruntowej ozn. nr ew. 130/5 położonej w miejscowości Łabuńki stanowi aktualną wartość rynkową nieruchomości tj. cenę możliwą do uzyskania ze sprzedaży wolnorynkowej. Wartość powyższą określono zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora z dn r. 10 Klauzule i ustalenia dodatkowe

17 Sygnatura akt egzekucyjnych KM 1229/11 str Operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych wg stanu na dzień wyceny. 2. Niniejszy operat nie może być wykorzystany do innego celu niż określono w operacie. 3. Niniejszy operat nie może być opublikowany w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. 4. Wyklucza się odpowiedzialność wyceniającego wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w celu innym, niż określony w operacie. 5. Autor operatu nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte, prawne i fizyczne, nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić przy dokonywaniu wizji lokalnej, ani też na podstawie dokumentacji prawnej. 6. Operat sporządzono bez przeprowadzenia badań nośności gruntu i poziomu wody gruntowej. 7. Określona w operacie wartość jest aktualna na dzień określania wartości i autor nie udziela gwarancji, co do jej aktualności w przyszłości. 8. Integralną część operatu szacunkowego stanowią załączniki wg wykazu poniżej. Załączniki: 1. Załącznik nr 1. Zestawienie transakcji nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami gospodarczymi dla rolnictwa z analizowanego rynku lokalnego obejmującego gminę Łabunie, 2. Załącznik nr 2. Zestawienie transakcji gruntami ornymi z rynku lokalnego obejmującego Łabuńki i miejscowości sąsiednie, w tym w gminie Zamość, 3. Postanowienie Komornika Sądowego z dnia r. - sygn. akt KM 1229/11, 4. Postanowienie o przystąpieniu do opisu i oszacowania nieruchomości z dnia r. - sygn. akt KM 1229/11, 5. Obwieszczenie Komornika Sądowego z dnia r. - sygn. akt KM 1229/11, 6. Zawiadomienie z dnia r., 7. Odpis z księgi wieczystej nr ZA1Z/ /4, 8. Wypis z rejestru gruntów, 9. Kopia mapy ewidencyjnej w skali 1:5000, 10. Mapa zasadnicza w skali 1:1000, 11. Dokumentacja fotograficzna zdjęcia 14 szt. Zamość, 11 października 2012 r.