Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP OPERAT SZACUNKOWY

Transkrypt

1 BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP EGZ.NR 3 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 415,416,463,464,603/1, 603/2,604/1, 604/2,709/1,709/2 położonej we wsi Mokra Lewa, obręb 8 Mokra Lewa, Gmina Skierniewice, pow. skierniewicki, woj. łódzkie. Księga Wieczysta Nr LD1H/ /2 dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr Skierniewice, 07 listopada 2012 r.

2 ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W MOKREJ LEWEJJ, NALEŻĄCEJ DO PANA STANISŁAWA STANIA GRUNT BUDOWLE RAZEM GRUNT ROLNY ,00 zł ,00 zł GRUNT ZURBANIZOWANY ,00 zł ,00 zł ,00 zł w tym: Budynek mieszkalny ,00 zł Przyłącze elektryczne 451,00 zł Przyłącze wodociągowe 1 134,00 zł RAZEM NIERUCHOMOŚĆ ,00 zł 2

3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY Przedmiot wyceny Zakres i uwarunkowania wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno-prawne Podstawy merytoryczne wyceny Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Określenie stanu prawnego nieruchomości Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) Opis naniesień budowlanych Budynek mieszkalny w stanie surowym Budowle PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM PROCEDURA WYCENY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI KLAUZULE I OGRANICZENIA PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ZAŁĄCZNIKI

4 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa o powierzchni 2,17 ha oznaczona numerami ewidencyjnymi jako działki: 415,416,463,464,603/1, 603/2,604/1, 604/2,709/1,709/2 415 (obręb 08 Mokra Lewa), zabudowa jest usytuowana na działkach 415 i 416. Zabudowę stanowi: murowany budynek mieszkalny w stanie surowym. Pozostała część nieruchomości jest wykorzystywana rolniczo. Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego wynosi 155,62 m 2. Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona jest Księga Wieczysta Nr LD1H/ /2 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment mapy powiatu skierniewickiego stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej do celów sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia KM 9/12 na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Paweł Pacyński, Skierniewice, ul. Reymonta 2A Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia r. Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 (KSWP 1) Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa jako tymczasowa nota interpretacyjna. - Krajowy Standard Podstawowy Nr 3 (KSWP 3) OPERAT SZACUNKOWY Standardy Zawodowe V.3 Wycena nieruchomości Rolnych - Tymczasowa Nota Interpretacyjna. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r. 4

5 3.4. Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym z aktów notarialnych w Starostwie Powiatu Skierniewickiego. Informacje z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Skierniewice Dane z Księgi Wieczystej LD1H/ /2 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Informacje powzięte podczas oględzin r. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r. 4. Oględziny nieruchomości w dniu r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości gruntowej zabudowanej określono na podstawie zapisów księgi wieczystej LD1H/ /2 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Według zapisów w księdze wieczystej właścicielem jest: Pan Stanisław Stań. Protokół badania KW stanowi załącznik nr 2 do niniejszego operatu Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Wyceniana nieruchomość położona jest we wsi Mokra Lewa, około 100 m od drogi Skierniewice Wola Makowska. Część zabudowana jest ogrodzona. Otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowią tereny rolne oraz budynki mieszkalne jednorodzinne. Dojazd do nieruchomości drogą publiczną o nawierzchni z asfaltu. Budynek mieszkalny w zabudowie wolnostojącej. Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) Według wypisu z rejestru gruntów, który stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu złożona jest z działek: 415,416,463,464,603/1, 603/2,604/1, 604/2,709/1,709/ Zabudowa znajduje się we frontowej części działek 415 i 416, pozostałe działki i dalsza część działek 415 i 416 są wykorzystywane rolniczo. W wykonaniu postanowienia art. 948 Kpc wycena obejmie następujące części: Nieruchomość zabudowana domem mieszkalnym w stanie surowym wraz z gruntem o powierzchni 0,17 ha Nieruchomość gruntowa wykorzystywana rolniczo o powierzchni: 2,00 ha Bonitacja na poziomie klasy IV a. Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu UWAGA: w Księdze wieczystej nie ujawniono podziału działek: 603, 604 i 709. Do dalszej części przyjmuje się numerację z ewidencji gruntów. 5

6 Opis naniesień budowlanych Budynek mieszkalny w stanie surowym Budynek mieszkalny w stanie surowym - murowany w technologii tradycyjnej, częściowo podpiwniczony, jednokondygnacyjny, w zabudowie wolnostojącej. Opis techniczny: Parametry techniczne : Powierzchnia zabudowy: 155,71 m 2 Powierzchnia użytkowa: 155,71 m 2 Budynek piętrowy z wysokim parterem. Widok budynku przedstawia poniższa fotografia: Opis konstrukcji: fundamenty betonowe wylewane ściany zewnętrzne murowane z pustaków ceramicznych ściany działowe murowane z cegły pełnej strop płyta betonowa na belkach stalowych schody betonowe dach- konstrukcja drewniana, pokrycie eterni falisty stolarka okienna drewniana stolarka drzwiowa- drzwi zewnętrzne drewniane podłogi i posadzki : - brak tynki i okładziny : cementowo wapienne 6

7 Instalacje: elektryczna siły i światła Rok budowy: - w trakcie budowy Stan techniczny budynku: dobry, wykończenie budynku - brak Budowle A/ Ogrodzenie Ogrodzenie frontowe prowizoryczne B/ Przyłącze: przyłącze elektryczne napowietrzne dł. 10 m, st. zużycia 5% przyłącze wodociągowe z sieci dł. 10, st. zużycia 5% Uwaga: Budowle takie jak ogrodzenie, utwardzenie terenu nie wpływają bezpośrednio na wartość nieruchomości lecz zwiększają atrakcyjność poszczególnych składników nieruchomości, dlatego nie określono odrębnie ich wartości. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Skierniewice przedmiotowa nieruchomość leży w obszarze: Działki 415 i 416 wschodnia część działki tereny drogowe, pozostała część tereny mieszkaniowe. Działki 463 i ok. 170 m od drogi grunty mieszkaniowe, pozostała część tereny rolne Działki 603/1,603/2,604/1,604/2,709/1 i 709/2 tereny trwałych użytków zieleni i zadrzewień. Do wyceny przyjmuje się według aktualnego sposobu użytkowania tj. działka zabudowana domem mieszkalnym wraz z gruntem 0,17 ha, pozostała część tereny rolne 2,00 ha. 7. PROCEDURA WYCENY 7.1. Przedstawienie sposobu wyceny Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej dokonano uwzględniając: postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości; cel wyceny; wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym; lokalizację i rodzaj nieruchomości; Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku (Dz. U. Nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami), które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości 7

8 podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość gruntowa zabudowana stanowi zabezpieczenie egzekucji. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz. U. Nr 46 z 2010r., poz. 651 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość stanowi gospodarstwa rolnicze, które nie odznaczają się zbyt dużym podobieństwem, standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych nr V.4 przewiduje w pkt. 3.4 i 4.9 możliwość wyodrębnienia części funkcjonalnych i wycenę każdej z nich osobno. Suma wartości poszczególnych części określi wartość rynkową całego gospodarstwa. Niniejszy operat w dalszej części odrębnie określi wartość każdej z części: Do określenia wartości budynku mieszkalnego, budynków gospodarczych oraz gruntów rolnych zastosowano: - podejście: porównawcze - metoda: porównania parami zgodnie z Rozporządzeniem Prezesa Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 8

9 Nr identyf. w TRANSAKCJE Pozycja w tabeli TRANSAKCJE Nr działki Obszar ha Cena jednostkowa C. jedn. skoryg. tr. czasowym Transakcje przyjęte do porównań Operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, oznaczonej w 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 8.1. Określenie wartości rynkowej gruntu rolnego opow. 2,00 ha Segment rynku grunt rolny niezabudowany W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku Gmina Skierniewice, pomocniczo Gmina Lipce Reymontowskie Okres badania cen od lipca do dnia wyceny Rodzaj rynku grunty rolne TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY L.p. Rep. Data Obręb / Sierakowice Prawe 474/2, 0, zł / Rowiska 216 0, zł / Wola Wysoka 95/1,96 2, zł / Miedniewice 786/2,788/3 2, zł / Dębowa Góra 172/4 1, zł / Debowa Góra 392 1, zł / Rowiska obr , zł Lipce Reymontowskie 588 0, zł / / Wola Drzewiecka 934/4 1, zł / Wola Drzewiecka 701,703 0, zł Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości rolnych, z których do głównych cech należy zaliczyć bonitację gruntu. Następną znaczącą cecha rynkową w przypadku badanego rynku nieruchomości jest lokalizacja. W trakcie badania rynku zaobserwowano, iż istnieje zależność ceny od powierzchni działki, im mniejsza powierzchnia tym niższa cena. W nieruchomościach rolnych ważnym atrybutem jest także kształt działki. analizowanym okresie trend czasowy jest malejący i wynosi -7,2475 zl/ha/dzień. Trend czasowy obliczono funkcją NACHYLENIE programu EXCEL. Określenie wartości rynkowej gruntów rolnych. Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów niezabudowanych o charakterze rolniczym. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa: 23 % - Powierzchnia działki: 18 % - Bonitacja 35 % - Kształt działki: 24 % 9

10 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY (ATRYBUTU) LOKALIZACJA SZCZ POWIERZCHNIA wieś gminna 1, zł wieś II rzedna 0, zł 23% zł wieś III rzędna 0,000 0 zł do 0,50 ha 1, zł od 0,51 do 1,00 ha 0, zł od 1,01 do 2,00 ha 0, zł od 2,01 do 5,00 ha 0, zł 18% zł powyżej 5,00 ha 0,000 0 zł BONITACJA RIIIa 1, zł RIIIb 0, zł RIva 0, zł RIvb 0, zł RV 0, zł 35% zł RVI 0,000 0 zł KSZTAŁT kwadrat 1:1 1, zł prostokąt 1:2 0, zł prostokąt 1:5 0, zł prostokąt 1:10 0, zł prostokąt 1:25 0, zł 24% zł nieregularny 0,000 0 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy C min a C max.. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: Cmax= Cmin= Cmax-Cmin= Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych: Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ NR REK W BAZIE Tranakcja #N/D! nr 1 Transakcja #N/D! nr 2 Transakcja #N/D! nr 3 Transakcja #N/D! nr REP 4441/ / / /2011 DATA TRANS CJ ,63 zł ,69 zł ,50 zł ,55 zł Trend -7,2475-7,2475-7,2475-7,2475 DATA WYCENY CJ skorygowana trendem na datę wyceny ,02 zł ,21 zł ,95 zł 9 606,95 zł LOKALIZACJA Rowiska Wola Wysoka Dębowa Góra Debowa Góra Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych: OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH LOKALIZACJA w. Mokra Lewa wieś III rzędna POWIERZCHNIA 2,0000 od 1,01 do 2,00 ha BONITACJA RIVa RIVa KSZTAŁT nieregularny nieregularny 10

11 Tabela porównawcza z wyliczeniem wartości ceny jednostkowej 1 m 2 pow. uż. Nieruch. wyceniana Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr REP x 4441/ / / /2011 Data tansakcji (wyceny) C jednostkowa x zł zł zł zł Trend czasowy x -7,2475 zł -7,2475 zł -7,2475 zł -7,2475 zł Cj skorygowana trendem czsowym x zł zł zł zł LOKALIZACJA wieś II rzedna wieś II rzedna wieś III rzędna wieś II rzedna wieś II rzedna Wartość cechy 3 618,00 zł 3 618,00 zł 0,00 zł 3 618,00 zł 3 618,00 zł Poprawka x 0,00 zł 3 618,00 zł 0,00 zł 0,00 zł POWIERZCHNIA 1,5 0,32 2,6 1,2652 1,9400 od 1,01 do 2,00 od 2,01 do 5,00 od 1,01 do od 1,01 do powierzchnia ha do 0,50 ha ha 2,00 ha 2,00 ha Wartość cechy 2 831,00 zł 5 662,00 zł 1 869,00 zł 2 831,00 zł 2 831,00 zł Poprawka x ,00 zł 962,00 zł 0,00 zł 0,00 zł BONITACJA RIVa RV RIVb RIIIb RV Wartość cechy 6 606,00 zł 2 202,00 zł 4 404,00 zł 8 808,00 zł 2 202,00 zł Poprawka x 4 404,00 zł 2 202,00 zł ,00 zł 4 404,00 zł KSZTAŁT nieregularny prostokąt 1:2 prostokat 1:25 prostokat 1:25 nieregularny Wartość cechy 0,00 zł 6 040,00 zł 1 510,00 zł 1 510,00 zł 0,00 zł Poprawka x ,00 zł ,00 zł ,00 zł 0,00 zł Poprawka łączna x ,00 zł 5 272,00 zł ,00 zł 4 404,00 zł Cj skorygowana poprawką kwotową x ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł Waga x Cj średnia wagowana ,00 zł WARTOŚĆ RYNKOWA GRUNTU ROLNEGO: 2,00 ha x ,00 zł/ha = ,00 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość : zł Słownie: czterdzieści jeden tysięcy sześ-ćset złotych. 11

12 8.2. Określenie wartości rynkowej części funkcjonalnej - budynku mieszkalnego w stanie surowym, wraz z gruntem o pow. 0,17 ha Analiza rynku W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku miasto Skierniewice, Okres badania cen od początku 2010 r do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi w stanie surowym. W ramach przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi w stanie surowym, od których uzależniona jest cena nieruchomości. Do głównych cech należy zaliczyć; stan zaawansowania budowy, funkcjonalność budynku, a także: infrastruktura, powierzchnia budynku i położenie nieruchomości. Z analizy rynku wynika, iż ceny jednostkowe budynków mieszkalnych przede wszystkim uzależnione są od stanu zaawansowania budowy i funkcjonalności budynku. Budynki wykonane w technologii nowej, ulepszonej o funkcjonalnym rozkładzie pomieszczeń są droższe od budynków wykonanych w technologii tradycyjnej. Ponadto zaobserwowano, iż cena budynków mieszkalnych o małej powierzchni użytkowej jest wyższa od ceny budynków o dużej powierzchni użytkowej. W związku z niedużą ilością transakcji na rynku, trendu czasowego nie uwzględniono. Lp. Rep Data transakcji / Położenie Próbka reprezentatywna Cena jedn. zł/m2 Skierniewice ul. Reja /2010 Skierniewice ul Jaskółcza Nowe Mostki / gm.sochaczew Pow.bu dynku [m2] Funkcjonalno ść budynku 2341,85 164,40 funkcjonalny 3272,1 110,00 funkcjonalny 1633,33 180,50 funkcjonalny umiarkowanie funkcjonalny / Kampinos 1806,14 166, / / Wola Pasikońska 2508,96 139,50 funkcjonalny Rawa umiarkowanie Mazowiecka 2785,71 140,00 funkcjonalny / Strobów 1435,81 296,00 funkcjonalny / / Sierakowice Lewe Jedlicze A gm. Zgierz 1431,87 173,20 funkcjonalny 3391,38 109,10 funkcjonalny Zaawansowanie budowy otwarty wymagający wykończenia wymagający wykończenia wymagający wykończenia 12

13 Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Położenie 15 % - Powierzchnia użytkowa 20 % - funkcjonalność budynku 25 % - Infrastruktura techniczna 10% - Stan zaawansowania budowy 30 % % GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY Maksymalny wpływ cechy na cenę Rodzaj cechy Δ= 1955,57 zł Częściowy wpływ cechy na cenę : Miasto Skierniewice 1,00 293,93 zł POŁOŻENIE 15,00% 293,93 zł gmina Zgierz, Gmina Skierniewice 0,50 146,97 zł gmina Kampinos 0,00 0,00 zł POWIERZCHNIA UŻYTKOWA 20,00% 391,90 zł korzystna (do 120 m 2 ) 1,00 391,90 zł średnio korzystna ( m2) 0,50 195,95 zł niekorzystna (powyżej 180 m 2 ) 0,00 0,00 zł FUNKCJONALNOŚĆ BUDYNKU 25,00% 489,88 zł funkcjonalny - wys. 1,5 kondygnacji, ciekawie rozczłonkowana bryła budynku. Zabudowa wolnostojąca, gustownie zagospodarowana działka. 1,00 489,88 zł umiarkowana funkcjonalność - wys. do 2 kondygnacji, prosta architektura zewnętrzna, zabudowa bliźniacza. Proste zagospodarowanie 0,50 244,94 zł niefunkcjonalny - wys. do 3 kondygnacji, prymitywna architektura, budynek złączony z innymi budynkami o funkcji innej niż mieszkalna brak zagospodarowania działki 0,00 0,00 zł INFRASTRUKTURA TECHNICZNA 10,00% 195,95 zł pełne (en.el.,w.,k.,) 1,00 195,95 zł niepełne (en.el.,w.,) 0,50 97,98 zł podstawowe (en.el.) 0,00 0,00 zł STAN ZAAWANSOWANIA BUDOWY 30,00% 587,85 zł 1,00 587,85 zł otwarty 0,50 293,93 zł stan zerowy 0,00 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cmax= 3391,38 Cmin= 1431,87 Cmax-Cmin= 1959,51 13

14 Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych. Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. Rodzaj cechy Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 REP 3526/ / /2011 Data transakcji Data wyceny POWIERZCHNIA BUDYNKU 296,00 173,20 139,50 Cena jedn nieruchomości [zł/m2] 1 435,81 zł 1 431,87 zł 2 508,96 zł Trend czasowy [zł/m2/dzień] 0,00000 zł 0,00000 zł 0,00000 zł Cena jednostkowa skorygowana trendem czasowym 1 435,81 zł 1 431,87 zł 2 508,96 zł POŁOŻENIE WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Strobów, gm. Skierniewice Sierakowice Lewe Wola Pasikońska gm. Kampinos FUNKCJONALNOŚĆ BUDYNKU funkcjonalny funkcjonalny umiarkowana funkcjonalność INFRASTRUKTURA TECHNICZNA niepełna niepełna podstawowa STAN ZAAWANSOWANIA BUDOWY wymagający wykończenia wymagający wykończenia Położenie Mokra Lewa powierzchnia użytkowa 155,62 m2 średnio korzystna Funkcjonalność budynku niefunkcjonalny infrastruktura techniczna niepełna Stan zaawansowania budowy 14

15 TABELA PORÓWNAWCZA Rodzaj cechy Nieruchomość wyceniana Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Cena jednostkowa [zł/m2] 1 435,81 zł 1 431,87 zł 2 508,96 zł POŁOŻENIE Mokra Lewa, Gm. Skierniewice Strobów, gm. Skierniewice Sierakowice Lewe Wola Pasikońska gm. Kampinos Wpływ cechy na cenę 146,97 zł 146,97 zł 146,97 zł 0,00 zł Poprawka kwotowa 0,00 zł 0,00 zł 146,97 zł POWIERZCHNIA BUDYNKU 155,62 296,00 173,20 206,79 Wpływ cechy na cenę 195,95 zł 0,00 zł 195,95 zł 0,00 zł Poprawka kwotowa 195,95 zł 0,00 zł 195,95 zł umiarkowana umiarkowana FUNKCJONALNOŚĆ BUDYNKU niefunkcjonalny funkcjonalność funkcjonalny funkcjonalność Wpływ cechy na cenę 0,00 zł 244,94 zł 489,88 zł 244,94 zł Poprawka kwotowa -244,94 zł -489,88 zł -244,94 zł INFRASTRUKTURA TECHNICZNA niepełne niepełne niepełne podstawowe Wpływ cechy na cenę 97,78 zł 97,98 zł 97,98 zł 0,00 zł Poprawka kwotowa -0,20 zł -0,20 zł 97,78 zł STAN ZAAWANSOWANIA BUDOWY Stan surowy wymagający wykończenia wymagający wykończenia wymagający wykończenia Wpływ cechy na cenę 587,85 zł 587,85 zł 587,85 zł 587,85 zł Poprawka kwotowa 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Suma poprawek kwotowych -49,19 zł -490,08 zł 195,76 zł Cena jednostkowa skorygowana 1 386,62 zł 941,79 zł 2 704,72 zł Średnia cena jednostkowa zł/m ,71 zł Wartość rynkowa budynku mieszkalnego w stanie surowym wraz gruntem o pow. 0,17 ha: 155,62 m 2 x 1 677,71 zł/m 2 = ,23 zł PRZYJĘTO: zł 15

16 Powierzchnia m2 Cena jednostkowa Transakcje przyjęte do porównań Operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, oznaczonej w Rozdzielenie kwoty zł na grunt (nieruchomość), budynki i budowle (budowle) Określenie wartości odtworzeniowej gruntu o pow. 0,17 ha ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku Gmina Skierniewice Okres badania cen od stycznia do dnia wyceny Rodzaj rynku grunty mieszkaniowe TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY Lp. Rep. Data transakcji Obręb Nr działki / Wólka Strobowska 63/10,63/9, , / Wólka Strobowska 102/ , / Wólka Strobowska 63/11,63/7,63/ , / Strobów 706/ , / Rzymiec 30/ , / Strobów 760/3.760/ , / Rowiska 142/25,142/ ,12 Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości niezabudowanych, z których do głównych cech należy zaliczyć cechy lokalizacyjne (położenie, dostępność). Następną znaczącą cecha rynkową w przypadku badanego rynku nieruchomości jest powierzchnia działki. W trakcie badania rynku zaobserwowano, iż istnieje zależność ceny od powierzchni działki, im mniejsza powierzchnia tym wyższa cena. Również ważnym atrybutem jest droga dojazdowa oraz infrastruktura techniczna w ulicy. Z uwagi na małą liczbę transakcji w analizowanym okresie trend czasowy został pominięty. Określenie wartości rynkowej nieruchomości Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów niezabudowanych o charakterze rolniczym. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa: 35 % - Powierzchnia działki: 15 % - Kształt: 10 % - Droga 20 % - Infrastruktura 20 % 16

17 GRADACJA CECHY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA POWIERZCHNIA [m2] wieś gminna 1,000 6,28 zł 35% 6,28 zł wieś II rzędna 0,500 3,14 zł 15% 2,69 zł wieś III rzędna 0,000 0,00 zł do od m2 do ,000 2,69 zł m2 od 1501 do ,667 1,79 zł m2 0,333 0,90 zł powyżej 2500 m2 0,000 0,00 zł KSZTAŁT 10% 1,79 zł kwadrat 1,000 1,79 zł prostokąt 0,667 1,19 zł trójkąt 0,333 0,60 zł nieforemny 0,000 0,00 zł DROGA 20% 3,59 zł asfalt 1,000 3,59 zł kostka 0,750 2,69 zł beton 0,500 1,80 zł tłuczeń 0,250 0,90 zł grunt 0,000 0,00 zł INFRASTRUKTURA TECHNICZNA 20% 3,59 zł niepełna 1,000 3,59 zł podstawowa 0,000 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy C min a C max.. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: C max = C min = 36,26 18,33 C min -C max = C śred = 17,93 26,86 Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych: Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. 17

18 TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Transakcja #N/D! nr 1 Transakcja ANALIZA!$B5 nr 2 Transakcja ANALIZA!$B6 nr 3 Transakcja ANALIZA!$B7 nr 4 Rep. 1723/ / / /11 Data transakcji (wyceny) Cena jedn.zł/m2 27,50 zł 32,20 zł 36,26 zł 23,34 zł Trend czasowy zł/m2/dzień Cena jedn skorygowana trendem czasowym 27,50 zł 32,20 zł 36,26 zł 23,34 zł Wólka Strobowska Wólka Strobowska Strobów Rzymiec LOKALIZACJA POWIERZCHNIA m KSZTAŁT prostokąt prostokąt prostokąt prostokąt DROGA asfalt asfalt asfalt asfalt INFRASTRUKTURA podstawowa podstawowa niepełna podstawowa Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych: OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA Mokra Lewa wieś II rzędna POWIERZCHNIA 1700 m2 od 1501 do 2500 m2 KSZTAŁT prostokąt prostokąt DROGA asfalt asfalt INFRASTRUKTURA el+woda podstawowa 18

19 TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość wyceniana Transakcja #N/D! nr 1 Transakcja ANALIZA!$B5 4664/11 nr 2 Transakcja ANALIZA!$B6 4262/11 nr 3 Transakcja ANALIZA!$B7 2697/11 nr 4 Rep. X 1723/ / / /11 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 27,50 zł 32,20 zł 36,26 zł 23,34 zł Trend czasowy zł/m2/dzień Cena jedn skorygowana trendem czasowym X 27,50 zł 32,20 zł 36,26 zł 23,34 zł LOKALIZACJA Wola Wysoka Wólka Strobowska Wólka Strobowska Strobów Rzymiec wieś II rzędna wieś II rzędna wieś II rzędna wieś II rzędna wieś III rzędna wartość cechy 6,28 zł 6,28 zł 6,28 zł 6,28 zł 0,00 zł poprawka 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 6,28 zł POWIERZCHNIA m2 od 1501 do 2500 m2 do 1000 m2 od 1001 do 1500 m2powyżej 2500 m2 powyżej 2500 m2 wartość cechy 0,90 zł 2,69 zł 1,79 zł 0,00 zł 0,00 zł poprawka X -1,79 zł -0,89 zł 0,90 zł 0,90 zł KSZTAŁT prostokąt prostokąt prostokąt prostokąt prostokąt wartość cechy 1,19 zł 1,19 zł 1,19 zł 1,19 zł 1,19 zł poprawka X 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł DROGA asfalt asfalt asfalt asfalt asfalt wartość cechy 3,59 zł 3,59 zł 3,59 zł 3,59 zł 3,59 zł poprawka X 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł INFRASTRUKTURA podstawowa podstawowa podstawowa niepełna podstawowa wartość cechy 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 3,59 zł 0,00 zł poprawka x 0,00 zł 0,00 zł -3,59 zł 0,00 zł Poprawka łaczna -1,79-0,89-2,69 7,18 Cena jed. poprawiona 25,71 31,31 33,57 30,52 Waga Cena jedn. srednia 30,28 zł Wartość budowli zł zł = zł WARTOŚĆ RYNKOWA GRUNTU zurbanizowanego (fragment działek 415 i 416) 1700 m 2 x 30,28 zł/m 2 = ,00 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość : zł Słownie: pięćdziesiąt jeden tysięcy pięćset złotych. Rozdział kwoty zł, na poszczególne obiekty budowlane. Rozdziału dokonano w załączniku nr 5, w drodze obliczenia wartości odtworzeniowych i przeskalowania na wartość rynkową. Wartości części składowych budowli: Budynek mieszkalny: ,00 zł Przyłącze elektryczne: 451,00 zł Przyłącze wodociągowe: 1 134,00 zł Ogółem: ,00 zł 19

20 9. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W MOKREJ LEWEJJ, NALEŻĄCEJ DO PANA STANISŁAWA STANIA GRUNT BUDOWLE RAZEM GRUNT ROLNY ,00 zł ,00 zł GRUNT ZURBANIZOWANY ,00 zł ,00 zł ,00 zł w tym: Budynek mieszkalny ,00 zł Przyłącze elektryczne 451,00 zł Przyłącze wodociągowe 1 134,00 zł RAZEM NIERUCHOMOŚĆ ,00 zł 10. KLAUZULE I OGRANICZENIA Operat został sporządzony zgodnie z przepisami PKZW Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg optymalnego sposobu użytkowania i w poziomie cen aktualnych na dzień wyceny Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności Operat nie może być publikowany w całości ani w części bez zgody autora Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie niezbędne dokumenty mogące mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości Zakłada się prawidłowość danych (w tym powierzchniowych) dostarczonych przez Zamawiającego. 11.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA magister inżynier inżynierii lądowej rzec zoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 2295 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaśw. PFSRM nr 659/XII szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PFSRM oraz Związek Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby skarbowo -podatkowe, zaś w. PFSRM nr 611/XII/98 członek Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 20

21 12. ZAŁĄCZNIKI Fragment mapy powiatu skierniewickiego Protokół badania Księgi Wieczystej Fragment mapy ewidencyjnej Wypis z rejestru gruntów Rozdział kwoty na poszczególne wartości 21