Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP OPERAT SZACUNKOWY

Transkrypt

1 BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP EGZ.NR 4 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości gospodarstwa rolnego położonego we wsi Doleck obręb 3 Doleck, Gmina Nowy Kawęczyn, pow. skierniewicki, woj. łódzkie. Księga Wieczysta Nr LD1H/ /5 dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr Skierniewice, 25 listopada 2013 r.

2 L.p. działka drzewos tan RAZEM grunt leś ny 136,44 zł 536,25 zł 672,69 zł grunt leś ny 341,11 zł 1 342,50 zł 1 683,61 zł grunt leś ny 477,55 zł 1 526,26 zł 2 003,81 zł grunt leś ny 1 978,42 zł 6 318,76 zł 8 297,18 zł grunt leś ny 341,11 zł 1 091,26 zł 1 432,37 zł grunt rolny 6 058,36 zł 0,00 zł 6 058,36 zł grunt rolny ,47 zł 0,00 zł ,47 zł grunt leś ny 2 251,31 zł 1 500,00 zł 3 751,31 zł 9. ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ POŁOŻONEJ W DOLECKU 1456 grunt (nieruchomoś c) budowle (budynki, przyłącza i ogrodzenie) 22634,28 zł w tym: bud. Mies zk. przył. Elektr. przył. Wod. przył. Kan ,59 zł 526,50 zł 1 114,08 zł 159,96 zł grunt pod zbiornik 512,01 zł zabudową ,00 zł ogrodzenie 745,14 zł razem działka ,00 zł ,28 zł 0,00 zł ,28 zł grunt rolny 6 585,18 zł 0,00 zł 6 585,18 zł grunt rolny 6 058,36 zł 0,00 zł 6 058,36 zł grunt rolny 3 951,11 zł 0,00 zł 3 951,11 zł grunt rolny 1 843,85 zł 0,00 zł 1 843,85 zł grunt rolny 1 580,44 zł 0,00 zł 1 580,44 zł grunt rolny 526,81 zł 0,00 zł 526,81 zł grunt rolny 3 424,29 zł 0,00 zł 3 424,29 zł /1 grunt rolny 2 634,07 zł 0,00 zł 2 634,07 zł /2 grunt rolny 1 580,44 zł 0,00 zł 1 580,44 zł /1 grunt rolny 1 580,44 zł 0,00 zł 1 580,44 zł /2 grunt rolny 526,81 zł 0,00 zł 526,81 zł /1 grunt rolny 263,41 zł 0,00 zł 263,41 zł /2 grunt rolny 263,41 zł 0,00 zł 263,41 zł grunt leś ny 4 980,16 zł ,26 zł ,42 zł grunt rolny ,16 zł 0,00 zł ,16 zł OGÓŁEM NIERUCHOMOŚĆ GRUNT BUDOWLE DRZEWOSTAN RAZEM ,71 zł ,28 zł ,29 zł ,28 zł 2

3 L.p. działka drzewos tan RAZEM grunt leś ny 45,48 zł 178,75 zł 224,23 zł grunt leś ny 113,70 zł 447,50 zł 561,20 zł grunt leś ny 159,18 zł 508,75 zł 667,93 zł grunt leś ny 659,47 zł 2 106,25 zł 2 765,72 zł grunt leś ny 113,70 zł 363,75 zł 477,45 zł grunt rolny 2 019,45 zł 0,00 zł 2 019,45 zł grunt rolny ,49 zł 0,00 zł ,49 zł grunt leś ny 750,44 zł 500,00 zł 1 250,44 zł 9. ZESTAWIENIE WARTOŚCI 1/3 NIEWYDZIELONEJ CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ POŁOŻONEJ W DOLECKU 1456 grunt (nieruchomoś c) grunt pod zabudową ,33 zł budowle (budynki, przyłącza i ogrodzenie) 7544,76 zł w tym: bud. Mieszk. przył. Elektr. przył. Wod. przył. Kan. zbiornik ogrodzenie 6 525,53 zł 175,50 zł 371,36 zł 53,32 zł 170,67 zł 248,38 zł razem działka ,33 zł 7 544,76 zł 0,00 zł ,09 zł grunt rolny 2 195,06 zł 0,00 zł 2 195,06 zł grunt rolny 2 019,45 zł 0,00 zł 2 019,45 zł grunt rolny 1 317,03 zł 0,00 zł 1 317,03 zł grunt rolny 614,62 zł 0,00 zł 614,62 zł grunt rolny 526,81 zł 0,00 zł 526,81 zł grunt rolny 175,60 zł 0,00 zł 175,60 zł grunt rolny 1 141,43 zł 0,00 zł 1 141,43 zł /1 grunt rolny 878,02 zł 0,00 zł 878,02 zł /2 grunt rolny 526,81 zł 0,00 zł 526,81 zł /1 grunt rolny 526,81 zł 0,00 zł 526,81 zł /2 grunt rolny 175,60 zł 0,00 zł 175,60 zł /1 grunt rolny 87,80 zł 0,00 zł 87,80 zł /2 grunt rolny 87,80 zł 0,00 zł 87,80 zł grunt leś ny 1 660,05 zł 3 533,75 zł 5 193,80 zł grunt rolny ,39 zł 0,00 zł ,39 zł OGÓŁEM 1/3 NIEWYDZIELONEJ CZĘŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNT BUDOWLE DRZEWOSTAN RAZEM ,52 zł 7 544,76 zł 7 638,75 zł ,03 zł 3

4 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY Przedmiot wyceny Zakres i uwarunkowania wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno-prawne Podstawy merytoryczne wyceny Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Określenie stanu prawnego nieruchomości Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) Opis naniesień budowlanych Budynek mieszkalny Budowle PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM PROCEDURA WYCENY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI KLAUZULE I OGRANICZENIA PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ZAŁĄCZNIKI

5 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa o powierzchni 6,05 ha oznaczona numerami ewidencyjnymi jako działki: 108, 237, 314, 478, 583, 1093, 1151, 1390, 1456, 1471, 1507, 1566, 1631, 1643, 1790, 1837, 1876/1, 1876/2, 1877/1, 1877/2, 1923/1,1923/2, 2208, 2335, (obręb 03 - Doleck), zabudowa jest usytuowana na działce nr Zabudowę stanowi: murowany budynek mieszkalny. Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego wynosi 46,68 m 2. Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona jest Księga Wieczysta Nr LD1H/ /5 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment mapy powiatu skierniewickiego stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości 1/3 niewydzielonej części nieruchomości gruntowej zabudowanej. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości 1/3 niewydzielonej części nieruchomości gruntowej zabudowanej do celów sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia KM 1725/10 na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Paweł Pacyński; Kancelaria: Skierniewice, ul. Reymonta 2A Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia r. Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 (KSWP 1) Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa jako tymczasowa nota interpretacyjna. - Krajowy Standard Podstawowy Nr 3 (KSWP 3) OPERAT SZACUNKOWY Standardy Zawodowe V.3 Wycena nieruchomości Rolnych - Tymczasowa Nota Interpretacyjna. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r. 5

6 3.4. Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym z aktów notarialnych w Starostwie Powiatu Skierniewickiego. Informacje ze Studium Uwarunkowań i kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Nowy Kawęczyn Dane z Księgi Wieczystej Nr LD1H/ /5 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Informacje powzięte podczas oględzin r. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r. 4. Oględziny nieruchomości w dniu r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości gruntowej zabudowanej określono na podstawie zapisów księgi wieczystej numer LD1H/ /5 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Według zapisów w księdze wieczystej współwłaścicielem nieruchomości z udziałem 1/3 jest: Pan Marek Popiński. Protokół badania KW stanowi załącznik nr 2 do niniejszego operatu Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Wyceniana nieruchomość położona jest we wsi Doleck, Doleck jest wsią położoną na uboczu drogi Skierniewice Rawa Mazowiecka, nad rzeką Rawką. Działka z zabudową jest ogrodzona, pozostałe działki bez ogrodzenia. Otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowią tereny mieszkaniowe, rolne i leśne. Dojazd do nieruchomości drogą publiczną o nawierzchni asfaltowej. Budynek mieszkalny w zabudowie wolnostojącej. Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) Miejscowość: Doleck (obręb 3), gmina Nowy Kawęczyn Działki: 108, 237, 314, 478, 583, 1093, 1151, 1390, 1456, 1471, 1507, 1566, 1631, 1643, 1790, 1837, 1876/1, 1876/2, 1877/1, 1877/2, 1923/1,1923/2, 2208, 2335 Powierzchnia działek: 6,05 ha Bonitacja na poziomie klasy: IVa Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu. Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu Opis gruntów, naniesień i nasadzeń stanowi załącznik nr 5 niniejszego operatu Opis naniesień budowlanych Budynek mieszkalny Budynek mieszkalny - murowany w technologii tradycyjnej, niepodpiwniczony, jednokondygnacyjny, w zabudowie wolnostojącej. Opis techniczny: Parametry techniczne : Powierzchnia zabudowy: 5,95m x 11,70 m = 69,62 m 2 Powierzchnia użytkowa: 46,68 m 2 Budynek parterowy, niepodpiwniczony. 6

7 ZESTAWIENIE POWIERZCHNI lp. Nazwa Powierzchnia [m2] parter 1. sień 3,00 2. kuchnia 20,33 3. pokój 18,05 4. łazienka 5,3 ogółem 46,68 Widok budynku przedstawiają poniższe fotografie: Opis konstrukcji: fundamenty betonowe wylewane ściany zewnętrzne murowane z cegły pełnej ściany działowe murowane z cegły pełnej strop drewniany na belkach drewnianych schody drewniane dach- konstrukcja drewniana, pokrycie blacha powlekana stolarka okienna drewniana, jedno okno PCV stolarka drzwiowa- drewniana filągowa, drzwi zewnętrzne drewniane typowe podłogi i posadzki : - Kuchnia terakota; - łazienka terakota; - pokój wykładzina; - sień - terakota; 7

8 Instalacje: elektryczna wodociągowa z sieci kanalizacyjna (do własnego szamba) Rok budowy: brakdanych, prawdopodobnie rok Stopień zużycia: 40%. Stan techniczny budynku: średni, brak instalacji C.O, instalacja elektryczna do remontu Budowle A/ Przyłącza: przyłącze elektryczne napowietrzne (warkocz) dł. 22 m, st. zużycia 25% przyłącze wodociągowe z sieci dł. 7 m, st. zużycia 15% przyłącze kanalizacyjne do własnego zbiornika dł. 2 m, st. zużycia 15% zbiornik betonowy st. Zużycia 15 % B/ Ogrodzenie frontowe: ogrodzenie z prętów na słupkach stalowych dł. 5 m, wys. 1,50m, st. zużycia 50% brama z furtką z prętów stalowych dł. 4,50 m, wys. 1,50m, st. zużycia 50% Uwaga: Budowle takie jak ogrodzenie, utwardzenie terenu nie wpływają bezpośrednio na wartość nieruchomości lecz zwiększają atrakcyjność poszczególnych składników nieruchomości, dlatego nie określono odrębnie ich wartości. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Nowy Kawęczyn przedmiotowa nieruchomość leży w obszarze: Działka 1456 (zabudowana) RM/MN tereny zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem zabudowy produkcyjno-usługowej Działki 1390, 1093, 2335, R tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej Działki leśne ZL tereny lasów Pozostałe działki RZ tereny dolinne z przewagą użytków zielonych. 7. PROCEDURA WYCENY 7.1. Przedstawienie sposobu wyceny Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej dokonano uwzględniając: postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości; cel wyceny; wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym; lokalizację i rodzaj nieruchomości; Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku (Dz. U. Nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami), które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem 8

9 obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość gruntowa zabudowana stanowi zabezpieczenie egzekucji. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz. U. Nr 46 z 2010r., poz. 651 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość stanowi gospodarstwa rolnicze, które nie odznaczają się zbyt dużym podobieństwem, standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych nr V.4 przewiduje w pkt. 3.4 i 4.9 możliwość wyodrębnienia części funkcjonalnych i wycenę każdej z nich osobno. Suma wartości poszczególnych części określi wartość rynkową całego gospodarstwa. Niniejszy operat w dalszej części odrębnie określi wartość każdej z części: Do określenia wartości budynku mieszkalnego zastosowano: - podejście: porównawcze - metoda: porównania parami Z uwagi, iż na rynku brak transakcji na grunt leśny do określenia wartości gruntu leśnego zastosowano: 1/ dla drzewostanu starszego - podejście : mieszane - metodą : wskaźników szacunkowych gruntów. 2/ dla drzewostanu młodszego - podejście kosztowe, - metodę kosztów odtworzenia - technikę szczegółową dla gruntu leśnego zgodnie z Rozporządzeniem Prezesa Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 8.1. Działki nr 108, 237, 314, 478, 583, 1390, Wycena gruntu leśnego ( Ls ) Grunty zapisane w ewidencji gruntów jako grunty leśne, zadrzewione lub zakrzewione, wartość określa się według poniższego wzoru: n W gl = (N Szi,j P i ) C 1m 3 dr 1 + (v 1 + v v n ) i=1 9

10 gdzie: N Szi,j wskaźnik szacunkowy dla i-tej grupy typu siedliskowego lasów oraz j-tego okręgu podatkowego, P i powierzchnia nieruchomości leśnej w i-tej grupie typu siedliskowego, 3 C 1m dr cena 1 metra sześciennego drewna, ustalona zgodnie z zasadami określonymi w p.4.11, v 1, v 2,..., v n współczynniki korekcyjne wynikające z wymienionych w p cech nieruchomości leśnych; współczynniki korekcyjne v i ustala rzeczoznawca i mogą przyjmować wartości określone w tabeli nr 1 komentarza do standardu. Typ siedliskowy grupa 2 ( bór mieszany świeży) Okręg podatkowy - II N sz = 24 m 3 /ha P - dz. nr: 108 = 0,02 ha P - dz. nr: 237 = 0,05 ha P - dz. nr: 314 = 0,07 ha P - dz. nr: 478 = 0,29 ha P - dz. nr: 583 = 0,05 ha P - dz. nr: 1390 = 0,33 ha P - dz. nr: 2208 = 0,73 ha 3 C 1m dr = 177,66 zł obliczona jako średnia ważona przyjęta na podstawie danych udostępnionych z Nadleśnictwa Skierniewice z ostatnich trzech lat. Skale ocen cech nieruchomości (działek) leśnych oraz wynikających z tych cech wysokości współczynników korekcyjnych. Numer cech Cechy rynkowe Ocena Współczynniki korekcyjne vi 1. Stopień degradacji siedliska leśnego dobry 0, Położenie nieruchomości w strefie szkodliwego oddziaływania przemysłu na drzewostany (czynniki o charakterze abiotycznym) Położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych masowym występowaniem szkodników pierwotnych Położenie nieruchomości w obszarach zagrożonych lub opanowanych przez szkodniki wtórne Położenie nieruchomości w odniesieniu do drogi głównej lub nie występuje nie występuje 0,20 +0,05 nie występuje +0,05 dobre +0,05 działki siedliskowej Możliwości przeprowadzenia zrywki 6. (warunki) dobre 0,1 7. Jakość drogi dojazdowej dobra +0,05 8. Sąsiedztwo użytków przyległych bardzo korzystne +0,05 9. Walory rekreacyjne nieruchomości mała przydatność 0,00 Razem współczynniki korekcyjne 0,60 10

11 Wartość gruntu leśnego działki 108: P - dz. nr: 108 = 0,02 ha Wgl = (24m3/ha x 0,02 ha) x 177,66 zł/m3 x ( 1 + 0,60 ) = 136,44 zł Przyjęto: 136,44 zł Obliczenie wartości gruntu leśnego (działka 108) równej udziałowi należącego do Pana Marka Popińskiego (1/3) 136,44 zł x 1/3 = 45,48 zł Przyjęto 45,48 zł Wartość gruntu leśnego działki 237: P - dz. nr: 237 = 0,05 ha Wgl = (24m3/ha x 0,05 ha) x 177,66 zł/m3 x ( 1 + 0,60 ) = 341,11 zł Przyjęto: 341,11 zł Obliczenie wartości gruntu leśnego (działka 237) równej udziałowi należącego do Pana Marka Popińskiego (1/3) 341,11 zł x 1/3 = 113,70 zł Przyjęto 113,70 zł Wartość gruntu leśnego działki 314: P - dz. nr: 314 = 0,07 ha Wgl = (24m3/ha x 0,07 ha) x 177,66 zł/m3 x ( 1 + 0,60 ) = 477,55 zł Przyjęto: 477,55 zł Obliczenie wartości gruntu leśnego (działka 314) równej udziałowi należącego do Pana Marka Popińskiego (1/3) 477,55 zł x 1/3 = 159,18 zł Przyjęto 159,18 zł Wartość gruntu leśnego działki 478: P - dz. nr: 478 = 0,29 ha Wgl = (24m3/ha x 0,29 ha) x 177,66 zł/m3 x ( 1 + 0,60 ) = 1 978,42 zł Przyjęto: 1 978,42 zł Obliczenie wartości gruntu leśnego (działka 478) równej udziałowi należącego do Pana Marka Popińskiego (1/3) 1 978,42 zł x 1/3 = 659,47 zł Przyjęto 659,47 zł Wartość gruntu leśnego działki 583: P - dz. nr: 583 = 0,05 ha Wgl = (24m3/ha x 0,05 ha) x 177,66 zł/m3 x ( 1 + 0,60 ) = 341,11 zł Przyjęto: 341,11 zł Obliczenie wartości gruntu leśnego (działka 583) równej udziałowi należącego do Pana Marka Popińskiego (1/3) 341,11 zł x 1/3 = 113,70 zł Przyjęto 113,70 zł 11

12 Wartość gruntu leśnego działki 1390: P - dz. nr: 1390 = 0,33 ha Wgl = (24m3/ha x 0,33 ha) x 177,66 zł/m3 x ( 1 + 0,60 ) = 2251,31 zł Przyjęto: 2 251,31 zł Obliczenie wartości gruntu leśnego (działka1390) równej udziałowi należącego do Pana Marka Popińskiego (1/3) 2 251,31 zł x 1/3 = 750,44 zł Przyjęto 750,44 zł Wartość gruntu leśnego działki 2208: P - dz. nr: 2208 = 0,73 ha Wgl = (24m3/ha x 0,73 ha) x 177,66 zł/m3 x ( 1 + 0,60 ) = 4 980,16 zł Przyjęto: 4 980,16 zł Obliczenie wartości gruntu leśnego (działka 2208) równej udziałowi należącego do Pana Marka Popińskiego (1/3) 4980,16 zł x 1/3 = 1 660,05 zł Przyjęto 1 660,05 zł Określenie wartości rynkowej drzewostanu Miąższość drzewostanu obliczono sposobem Bitterlichta. Sposób ten nie wymaga przeprowadzenia pomiaru pierśnic drzew oraz zakładania powierzchni próbnych. Podstawą określenia pierśnicowej powierzchni przekroju drzewostanu jest liczba drzew policzona odpowiednim przyrządem. Przyrząd ten składa się z listewki o długości b, która na jednym końcu posiada wziernik i na drugim końcu szczerbinkę o szerokości a. Z obranego w drzewostanie stanowiska liczy się wszystkie drzewa w polu widzenia zawartym w kącie 360 o, których pierśnica nie mieści się w szerokości szczerbinki. Działka 108: Obliczenie miąższości drzewostanu(v): H l średnia wysokość ustalona w drodze pomiaru wynosi 19 m Miąższość drzewostanu sposobem Bitterlichta określamy z iloczynu pierśnicowej powierzchni przekroju drzewostanu, średniej wysokości i pierśnicowej liczby kształtu (korzystając ze wzorów empirycznych) wg wzoru: V = A*G*H L ( 0, , H L - 1,3 gdzie: A powierzchnia drzewostanów 0,02 ha G powierzchnia pierśnicowa drzewostanu na 1 ha - 16 m (liczba Bitterlichta ) H L średnia wysokość drzewostanu 19 m V = 0,02 ha* 16 * 19,0 m ( 0, , ) 19,0 m - 1,3 V = 2,86 m 3 Dane do wyceny przyjęto: Miąższość drzewostanu: 2,86 m 3 Udział gatunku w drzewostanie: Skład gatunkowy: Sosna 100 % ) 12

13 Szacunek brakarski WBO2 50 % S4-50 % Cena sprzedażna drewna po dokonanej zrywce przyjęta z Nadleśnictwa Skierniewice (Cennik- Aneks 2/2013 z dnia r. Nadleśniczego Nadleśnictwa Skierniewice). WBO-2 dla sosny 1,43 m3 390,00 zł/m3 S4 dla sosny 1,43 m3 110,00 zł/m3 Współczynnik do przeliczenia miąższości brutto na miąższość netto 0,75 Wartość drzewostanu : - sosna 1,43 m3 x 0,75 x 390,00 zł/m3 + 1,43 m3 x 0,75 x 110,00 zł/m3 = 536,25 zł Razem wartość drewna 536,25 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: 536,25 zł Obliczenie wartości drewna równej udziałowi należącemu do Pana Marka Popińskiego (1/3) 536,25 zł x 1/3 = 178,75 zł Przyjęto 178,75 zł Działka 237: Obliczenie miąższości drzewostanu(v): H l średnia wysokość ustalona w drodze pomiaru wynosi 19 m Miąższość drzewostanu sposobem Bitterlichta określamy z iloczynu pierśnicowej powierzchni przekroju drzewostanu, średniej wysokości i pierśnicowej liczby kształtu (korzystając ze wzorów empirycznych) wg wzoru: V = A*G*H L ( 0, gdzie: A powierzchnia drzewostanów 0,05 ha G powierzchnia pierśnicowa drzewostanu na 1 ha - 16 m (liczba Bitterlichta ) H L średnia wysokość drzewostanu 19 m V = 0,05 ha* 16 * 19,0 m ( 0, , ) 19,0 m - 1,3 V = 7,15 m 3 Dane do wyceny przyjęto: Miąższość drzewostanu: 7,15 m 3 Udział gatunku w drzewostanie: Skład gatunkowy: Sosna 100 % 1, H L - 1,3 Szacunek brakarski WBO2 50 % S4-50 % Cena sprzedażna drewna po dokonanej zrywce przyjęta z Nadleśnictwa Skierniewice (Cennik- Aneks 2/2013 z dnia r. Nadleśniczego Nadleśnictwa Skierniewice). WBO-2 dla sosny 3,58 m3 390,00 zł/m3 S4 dla sosny 3,58 m3 110,00 zł/m3 ) 13

14 Współczynnik do przeliczenia miąższości brutto na miąższość netto 0,75 Wartość drzewostanu : - sosna 3,58 m3 x 0,75 x 390,00 zł/m3 + 3,58 m3 x 0,75 x 110,00 zł/m3 = 1 342,50 zł Razem wartość drewna 1 342,50 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: 1 342,50 zł Obliczenie wartości drewna równej udziałowi należącemu do Pana Marka Popińskiego (1/3) 1 342,50 zł x 1/3 = 447,50 zł Przyjęto 447,50 zł Działka 314: Obliczenie miąższości drzewostanu(v): H l średnia wysokość ustalona w drodze pomiaru wynosi 16 m Miąższość drzewostanu sposobem Bitterlichta określamy z iloczynu pierśnicowej powierzchni przekroju drzewostanu, średniej wysokości i pierśnicowej liczby kształtu (korzystając ze wzorów empirycznych) wg wzoru: V = A*G*H L ( 0, gdzie: A powierzchnia drzewostanów 0,07 ha G powierzchnia pierśnicowa drzewostanu na 1 ha - 15 m (liczba Bitterlichta ) H L średnia wysokość drzewostanu 16 m V = 0,07 ha* 15 * 16,0 m ( 0, , ) 16,0 m - 1,3 V = 8,13 m 3 Dane do wyceny przyjęto: Miąższość drzewostanu: 8,13 m 3 Udział gatunku w drzewostanie: Skład gatunkowy: Sosna 100 % 1, H L - 1,3 Szacunek brakarski WBO2 50 % S4-50 % Cena sprzedażna drewna po dokonanej zrywce przyjęta z Nadleśnictwa Skierniewice (Cennik- Aneks 2/2013 z dnia r. Nadleśniczego Nadleśnictwa Skierniewice). WBO-2 dla sosny 4,07 m3 390,00 zł/m3 S4 dla sosny 4,07 m3 110,00 zł/m3 Współczynnik do przeliczenia miąższości brutto na miąższość netto 0,75 ) 14

15 Wartość drzewostanu : - sosna 4,07 m3 x 0,75 x 390,00 zł/m3 + 4,07 m3 x 0,75 x 110,00 zł/m3 = 1 526,26 zł Razem wartość drewna 1 526,26 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: 1 526,26 zł Obliczenie wartości drewna równej udziałowi należącemu do Pana Marka Popińskiego (1/3) 1 526,26 zł x 1/3 = 508,75 zł Przyjęto 508,75 zł Działka 478: Obliczenie miąższości drzewostanu(v): H l średnia wysokość ustalona w drodze pomiaru wynosi 16 m Miąższość drzewostanu sposobem Bitterlichta określamy z iloczynu pierśnicowej powierzchni przekroju drzewostanu, średniej wysokości i pierśnicowej liczby kształtu (korzystając ze wzorów empirycznych) wg wzoru: V = A*G*H L ( 0, gdzie: A powierzchnia drzewostanów 0,29 ha G powierzchnia pierśnicowa drzewostanu na 1 ha - 15 m (liczba Bitterlichta ) H L średnia wysokość drzewostanu 16 m V = 0,29 ha* 15 * 16,0 m ( 0, , ) 16,0 m - 1,3 V = 33,69 m 3 Dane do wyceny przyjęto: Miąższość drzewostanu: 33,69 m 3 Udział gatunku w drzewostanie: Skład gatunkowy: Sosna 100 % 1, H L - 1,3 Szacunek brakarski WBO2 50 % S4-50 % Cena sprzedażna drewna po dokonanej zrywce przyjęta z Nadleśnictwa Skierniewice (Cennik- Aneks 2/2013 z dnia r. Nadleśniczego Nadleśnictwa Skierniewice). WBO-2 dla sosny 16,85 m3 390,00 zł/m3 S4 dla sosny 16,85 m3 110,00 zł/m3 Współczynnik do przeliczenia miąższości brutto na miąższość netto 0,75 ) 15

16 Wartość drzewostanu : - sosna 16,85 m3 x 0,75 x 390,00 zł/m3 + 16,85 m3 x 0,75 x 110,00 zł/m3 = 6 318,76 zł Razem wartość drewna 6 318,76 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: 6 318,76 zł Obliczenie wartości drewna równej udziałowi należącemu do Pana Marka Popińskiego (1/3) 6 318,76 zł x 1/3 = 2 106,25 zł Przyjęto 2 106,25 zł Działka 583: Obliczenie miąższości drzewostanu(v): H l średnia wysokość ustalona w drodze pomiaru wynosi 16 m Miąższość drzewostanu sposobem Bitterlichta określamy z iloczynu pierśnicowej powierzchni przekroju drzewostanu, średniej wysokości i pierśnicowej liczby kształtu (korzystając ze wzorów empirycznych) wg wzoru: V = A*G*H L ( 0, gdzie: A powierzchnia drzewostanów 0,05 ha G powierzchnia pierśnicowa drzewostanu na 1 ha - 15 m (liczba Bitterlichta ) H L średnia wysokość drzewostanu 16 m V = 0,05 ha* 15 * 16,0 m ( 0, , ) 16,0 m - 1,3 V = 5,81 m 3 Dane do wyceny przyjęto: Miąższość drzewostanu: 5,81 m 3 Udział gatunku w drzewostanie: Skład gatunkowy: Sosna 100 % 1, H L - 1,3 Szacunek brakarski WBO2 50 % S4-50 % Cena sprzedażna drewna po dokonanej zrywce przyjęta z Nadleśnictwa Skierniewice (Cennik- Aneks 2/2013 z dnia r. Nadleśniczego Nadleśnictwa Skierniewice). WBO-2 dla sosny 2,91 m3 390,00 zł/m3 S4 dla sosny 2,91 m3 110,00 zł/m3 Współczynnik do przeliczenia miąższości brutto na miąższość netto 0,75 ) 16

17 Wartość drzewostanu : - sosna 2,91 m3 x 0,75 x 390,00 zł/m3 + 2,91 m3 x 0,75 x 110,00 zł/m3 = 1 091,26 zł Razem wartość drewna 1 091,26 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: 1 091,26 zł Obliczenie wartości drewna równej udziałowi należącemu do Pana Marka Popińskiego (1/3) 1 091,26 zł x 1/3 = 363,75 zł Przyjęto 363,75 zł Działka młodnik: Z uwagi, iż na rynku brak transakcji na grunty zalesione młodniki do określenia wartości zastosowano podejście kosztowe, metodę kosztów odtworzenia, technikę szczegółową stosując wzór: W = W Ki * P * k 1,i * k 2,i W Ki - Ponoszone koszty związane z przygotowaniem gleby do założenia uprawy, zalesieniem lub odnowieniem, pielęgnacją, ochroną uprawy w zależności od składu gatunkowego drzewostanu i jego wieku odniesione do powierzchni 1 ha, we właściwym terytorialnie nadleśnictwie lub występujące na rynku lokalnym ze względu na położenie nieruchomości. P - pole powierzchni drzewostanu w hektarach. k 1,i współczynnik uwzględniający jakość hodowlaną drzewostanów ustaloną na podstawie kryteriów podanych w instrukcji urządzania lasu. Współczynnik k 1,i przyjmuje następuje wartości w zależności od jakości drzewostanu: k 1,1 = 1,0 jakość bardzo dobra i dobra k 1,2 = 0,9 jakość zadawalająca k 1,3 = 0,8 jakość zła k 2,i współczynnik uwzględniający wypady i przerwy w uprawach i młodnikach, które są przewidziane do poprawek i uzupełnień. Współczynnik k 2,i przyjmuje następujące wartości w zależności od stopnia zadrzewienia określającego stopień zdatności lub stopień pokrycia powierzchni drzewami: k 2,1 = 1,0 gdy stopień zadrzewienia ustalony przez rzeczoznawcę majątkowego wynosi 0,8 i więcej k 2,2 = 0,8 gdy stopień zadrzewienia wynosi 0,7 k 2,3 = 0,6 gdy stopień zadrzewienia wynosi 0,5 do 0,6 Dane do wyceny: W K,i dla brzozy na 1 ha 1. przygotowanie gruntu 1230zł/ha 2. koszt sadzonek i sadzenia zł/ha 3. pielęgnacja 601zł/1zabieg (1,5 zabiegu przez 3 lata) 4. koszt repelmentów 262zł/ha (przez 3 lata) W K,i = 1230zł zł + (601zł x 1,5 x 3lata) + 262zł/ha x 3 = 7 120,50zł/ha 17

18 W = W Ki * P * k 1,i * k 2,i W Ki = 7 120,50zł P = 0,33 ha k 1 = 0,8 k 2 = 0,8 Zatem: W = 7 120,50zł/ha x 0,33 ha x 0,8 x 0,8 = 1503,85 zł Przyjęto: 1 500,00 zł Obliczenie wartości drewna równej udziałowi należącemu do Pana Marka Popińskiego (1/3) 1 500,00 zł x 1/3 = 500,00 zł Przyjęto 500,00 zł Działka 2208: Obliczenie miąższości drzewostanu(v): H l średnia wysokość ustalona w drodze pomiaru wynosi 16 m Miąższość drzewostanu sposobem Bitterlichta określamy z iloczynu pierśnicowej powierzchni przekroju drzewostanu, średniej wysokości i pierśnicowej liczby kształtu (korzystając ze wzorów empirycznych) wg wzoru: V = A*G*H L ( 0, gdzie: A powierzchnia drzewostanów 0,73 ha G powierzchnia pierśnicowa drzewostanu na 1 ha - 10 m (liczba Bitterlichta ) H L średnia wysokość drzewostanu 16 m V = 0,73 ha* 10 * 16,0 m ( 0, , ) 16,0 m - 1,3 V = 56,53 m 3 Dane do wyceny przyjęto: Miąższość drzewostanu: 56,53 m 3 Udział gatunku w drzewostanie: Skład gatunkowy: Sosna 100 % 1, H L - 1,3 Szacunek brakarski WBO2 50 % S4-50 % Cena sprzedażna drewna po dokonanej zrywce przyjęta z Nadleśnictwa Skierniewice (Cennik- Aneks 2/2013 z dnia r. Nadleśniczego Nadleśnictwa Skierniewice). WBO-2 dla sosny 28,27 m3 390,00 zł/m3 S4 dla sosny 28,27 m3 110,00 zł/m3 Współczynnik do przeliczenia miąższości brutto na miąższość netto 0,75 ) 18

19 Data transakcji Lokalizacja Cena jednostkowa zł/m2 Działka Nr Powiezchnia działki Powierzchnia uzytkowa [m2] Operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej gospodarstw rolnego, położonego we wsi Doleck, Wartość drzewostanu : - sosna 28,27 m3 x 0,75 x 390,00 zł/m3 + 28,27 m3 x 0,75 x 110,00 zł/m3 = ,26 zł Razem wartość drewna ,26 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: ,26 zł Obliczenie wartości drewna równej udziałowi należącemu do Pana Marka Popińskiego (1/3) ,26 zł x 1/3 = 3 533,75 zł Przyjęto 3 533,75 zł 8.2. Działka nr Określenie wartości rynkowej części funkcjonalnej - budynku mieszkalnego wraz z gruntem o pow. 0,22 ha Charakterystyka rynku 1. Analiza nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku powiat skierniewicki, Okres badania cen od początku 2010 r. - do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi Wnioski z analizy: W powiecie skierniewickim napotkano kilka transakcji kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Rynek nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi jest dość zróżnicowany. Występują transakcje nieruchomości zabudowane domami wybudowanymi w latach 70, 80 roku w dobrym stanie technicznym jak również z przeznaczeniem do remontu. Do analizy szczegółowej wybrano 5 transakcji kupna- sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej. W związku z małą ilością transakcji na rynku, oraz dużym odstępem w czasie, trendu czasowego nie obliczano. Ceny zawarte są w przedziale od 1 637,50 zł/m2 do 2 388,89 zł/m2. TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY L.p. REP / Ossowice 2 380,95 zł 83/ / Strzyboga 2 000,00 zł 382, / Doleck 2 111,11 zł 1444/ / Samice 1 637,50 zł 433/ / Lipce Rey ,89 zł OPIS budynek mieszkalny trzyizbowy budynek mieszkalny- oficyna z dobudowanym garażem budynek mieszkalny parterowy murowany. budynek wykonany w technologi tradycyjnej. Budynek murowany, podpiwniczony, parterowy przeznaczony do remontu 19

20 Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami oraz na podstawie preferencji poszczególnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny budynków mieszkalnych. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których ustalono wagi: - Lokalizacja ogólna 30 % - Powierzchnia użytkowa domu 15% - Standard, funkcjonalność budynku 25 % - Stan techniczny budynku 30 % GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY Max wpływ ceny na cechę Rodzaj cechy = 751,39 zł Częściowy wpływ ceny na cechę LOKALIZACJA OGÓLNA 30% 225,42 zł Wieś gminna - znajduje się: siedziba gminy, posterunek policji, gimnazjum, kościół, kilka sklepów spożywczych, kilka zakładów usługowych. Wieś dobrze skomunikowana (PKS) z powiatem. 1,00 225,42 zł Wieś drugorzędna - znajduje się:szkoła podstawowa, parę sklepów spożywczych, kościół, komunikacja publiczna z powiatem 0,50 112,71 zł Wieś trzeciorzędna - znajduje się tylko jeden sklep spożywczo-przmysłowy, 0,00 0,00 zł POWIERZCH NIA UZYTKOWA DOMU korzystna pow m2 1,00 112,71 zł 15% 112,71 zł średnio korzystna (pow.od m2) 0,50 56,35 zł zadawalająca (pow.do 84 m2) 0,00 0,00 zł STANDARD, FUNKCJONA LNOŚĆ WYPOSAŻENI E BUDYNKU 25% 187,85 zł średni - dom w srednim stanie technicznym. Wymagający bieżącego remontu. Standardowe wykończenie. Korzystny rozkład pomieszczeń. 1,00 187,85 zł niski - dom wymagający kapitalnego remontu lub adaptacji. Niekorzystny rozkład pomieszczeń. Standard wykończenia niski, odbiegajacy od obecnych standardów. 0,00 0,00 zł STAN TECHNICZNY BUDYNKU 30% 225,42 zł dobry - gospodarka remontowa prowadzona systematycznie 1,00 225,42 zł średni - budunek przeznaczony do remontu lub drobnych napraw, uzupełnieniach, konserwacji, impregnacji.. Stopień zużycia do 50%) 0,50 112,71 zł niski - budynek przeznaczony do kompleksowego kapitalnego remontu. Stopień zuzycia powyżej 50 %. 0,00 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: cena max cena min Cena max ,89 zł 1 637,50 zł 751,39 zł 20

21 Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych. Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Rodzaj cechy Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP. 1275/ / /2012 DATA TRANSAKCJI Data wyceny Strzyboga - wieś II rzędna Doleck - wieś III rzędna Samice - wieś III rzędna LOKALIZACJA Cena jednostkowa nieruchomości [zł/m2] 2 000,00 zł 2 111,11 zł 1 637,50 zł Trend czasowy [zł/m2/dzień] 0,0000 zł 0,0000 zł 0,0000 zł Cena jednostkowa nieruchomości skorygowana trenden czasowym 2 000,00 zł 2 111,11 zł 1 637,50 zł 90,00 45,00 80,00 POWIERZCHNIA DOMU korzystna zadowalająca zadowalająca STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ, WYPOSAŻENIE średni niski niski STAN TECHN. BUDYNKU dobry średni średni CECHA OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH OPIS OPIS W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH LOKALIZACJA Doleck wieś III rzędna POWIERZCHNIA DOMU 46,68 zadowalająca STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ WYPOSAŻENIE niski niski STAN TECHNICZNY BUDYNKU średni średni 21

22 TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość wyceniana Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 RODZAJ CECHY Cena jednostkowa skorygowana trendem czasowym [zł/m2] x 2 000,00 zł 2 111,11 zł 1 637,50 zł Doleck - wieś III Strzyboga - Doleck - wieś Samice - wieś LOKALIZACJA rzędna wieś II rzędna III rzędna III rzędna Wpływ cechy na cenę 0,00 zł 112,71 zł 0,00 zł 0,00 zł Poprawka kwotowa x -112,71 zł 0,00 zł 0,00 zł POWIERZCHNIA DOMU [m2] zadowalająca korzystna zadowalająca zadowalająca Wpływ cechy na cenę 0,00 zł 112,71 zł 0,00 zł 0,00 zł Poprawka kwotowa -112,71 zł 0,00 zł 0,00 zł STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ, WYPOSAŻENIE niski średni niski niski Wpływ cechy na cenę 0,00 zł 187,85 zł 0,00 zł 0,00 zł Poprawka kwotowa x -187,85 zł 0,00 zł 0,00 zł STAN TECHN. BUDYNKU średni dobry średni średni Wpływ cechy na cenę 112,71 zł 225,42 zł 112,71 zł 112,71 zł Poprawka kwotowa x -112,71 zł 0,00 zł 0,00 zł Suma poprawek kwotowych x -525,98 zł 0,00 zł 0,00 zł Cena jednostkowa skorygowana poprawką kwotową 1 474,02 zł 2 111,11 zł 1 637,50 zł Średnia cena jednostkowa nieruchomości (zł/m2 p.u.) 1 740,88 zł WARTOŚC NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM MIESZKALNYM : 46,68 m 2 x 1 740,88 zł/m 2 = ,28 zł PRZYJĘTO: ,28 zł Wartość rynkowa 1/3 niewydzielonej części nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym wraz z gruntem o pow. 0,22 ha: 81264,28 zł x 1/3 = ,09 zł PRZYJĘTO: ,09 zł 22

23 Pow. m2 Cena 1 m2 Cena jednostkowa skorygowana Transakcje przyjęte do porównań Operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej gospodarstw rolnego, położonego we wsi Doleck, Rozdzielenie kwoty ,09 zł na grunt (nieruchomość), budynki i budowle (budowle) Określenie wartości odtworzeniowej gruntu o pow. 0,22 ha (2200m2) ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku powiat skierniewicki Okres badania cen od grudnia do dnia wyceny Rodzaj rynku tereny mieszkaniowe TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY L.p. Rep. Data Obręb Nr działki / Kolonia Starorawska ,00 30, / Kolonia Starorawska ,00 40, / Rawiczów 149/3,149/ ,90 31, / Budy Trzcińskie 7/ ,19 23, / Zawady 131/ ,83 47, / Zawady `55/ ,41 29,41 Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości niezabudowanych, z których do głównych cech należy zaliczyć cechy lokalizacyjne (położenie, dostępność). Następną znaczącą cecha rynkową w przypadku badanego rynku nieruchomości jest powierzchnia działki, infrastruktura techniczna oraz kształt działki. W trakcie badania rynku zaobserwowano, iż istnieje zależność ceny od powierzchni działki, im mniejsza powierzchnia tym wyższa cena. Z uwagi na małą liczbę transakcji i duże rozłożenie ich w czasie trendu czasowego nie wyznaczano. Do dalszych obliczeń trend czasowy przyjęto jako 0,00 zł/m2/dzień. Określenie wartości rynkowej nieruchomości Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów niezabudowanych o charakterze rolniczym. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa: 30 % - Powierzchnia działki: 30 % - Kształt: 10 % - Infrastruktura 30 % 23

24 LOKALIZA CJA SZCZ Wieś gminna korzystna średnio 1,000 7,39 zł wieś drugorzędna korzystna 0,500 3,70 zł POWIERZ CHNIA KSZTAŁT INFRASTR UKTURA 30% 7,39 zł wieś trzeciorzędna niekorzystna 0,000 0,00 zł 30% 7,39 zł 10% 2,46 zł do 800 m2 1,000 7,39 zł od 800 do 1600 m2 0,667 4,93 zł od 1600 do 3000 m2 0,333 2,46 zł ponad 3000 m2 0,000 0,00 zł kwadrat 1,000 2,46 zł prostokąt_1:2 0,750 1,85 zł prostokąt_1:5 0,500 1,23 zł prostokąt_1:10 0,250 0,62 zł nieforemny 0,000 0,00 zł el+woda+kan niepełna 1,000 7,39 zł el+woda podstawowa 0,500 3,70 zł el brak 0,000 0,00 zł 30% 7,39 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy C min a C max.. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: C max = C min = C min -C max = 47,83 23,19 24,64 Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych: Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Transakcja TRANSAKCJE!$TRANSAKCJE!$TRANSAKCJE!$ nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja #N/D! nr 4 REP. 2101/ / / /2013 Data transakcji Cene jednostkowa (zł/m2) 30,00 zł 40,00 zł 31,90 zł 23,19 zł Trend czasowy zł/m2/d 0,00 0,00 0,00 0,00 Data wyceny Cena jedn skorygowana trendem czasowym TRANSAKCJE!$TRANSAKCJE!$TRANSAKCJE!$ 30,00 zł 40,00 zł 31,90 zł #N/D! 23,19 zł LOKALIZACJA Kolonia Starorawska Kolonia Starorawska Rawiczów Budy Trzcińskie wieś wieś trzeciorzędna trzeciorzędna wieś drugorzędna wieś drugorzędna POWIERZCHNIA m KSZTAŁT prostokąt 1:2 prostokąt 1:2 kwadrat nieforemny INFRASTRUKTURA podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa 24

25 Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych: Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA Doleck Święte POWIERZCHNIA 2200 od 1600 do 3000 m2 KSZTAŁAT nieforemny nieforemny INFRASTRUKTURA el+woda podstawowa Tabela porównawcza z wyliczeniem wartości ceny jednostkowej 1 m 2 pow. uż. Nieruchomość wyceniana X Transakcja nr 17 Transakcja nr 23 Transakcja nr 32 Transakcja nr 44 Rep. 2101/ / / /2013 DATA TRANSAKCJI (WYCENY) Cena jednostkowa (zł/m2) x 30,00 zł 40,00 zł 31,90 zł 23,19 zł Trend czasowy zł/m2/dziń X 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Cena jedn skorygowana trendem czasowym X 30,00 zł 40,00 zł 31,90 zł 23,19 zł LOKALIZACJA Doleck niekorzystna Kolonia Starorawska średnio korzystna Kolonia Starorawska Rawiczów Budy Trzcińskie średnio korzystna niekorzystna niekorzystna wartość cechy 0,00 zł 3,70 zł 3,70 zł 0,00 zł 0,00 zł poprawk a X -3,70 zł -3,70 zł 0,00 zł 0,00 zł POWIERZCHNIA m2 od 1600 do 3000 m2 do 800 m2 do 800 m2 ponad 3000 m2 ponad 3000 m3 wartość cechy 2,46 zł 7,39 zł 7,39 zł 0,00 zł 0,00 zł poprawk a X -4,93 zł -4,93 zł 2,46 zł 2,46 zł KSZTAŁT nieforemny prostokąt 1:2 prostokąt 1:2 kwadrat nieforemny wartość cechy 0,00 zł 1,85 zł 1,85 zł 2,46 zł 0,00 zł INFRASTRUKTURA poprawk a X -1,85 zł -1,85 zł -2,46 zł 0,00 zł podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa wartąść cechy 3,70 zł 3,70 zł 3,70 zł 3,70 zł 3,70 zł poprawk a 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Poprawka łaczna Cena jed. poprawiona Waga Cena jedn. srednia TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ -10,48 zł -10,48 zł 0,00 zł 2,46 zł 19,52 zł 29,52 zł 31,90 zł 25,65 zł ,65 zł WARTOŚĆ RYNKOWA GRUNTU DZIAŁKI NR m 2 x 26,65 zł/m 2 = ,00 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość : zł Wartość rynkowa 1/3 niewydzielonej części nieruchomości gruntowej pow. 0,2200 ha: zł x 1/3 = ,33 zł PRZYJĘTO: ,33 zł 25

26 Powierzchnia m2 numer działki Cena 1 m2 Cena jednostkowa skorygowana Operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej gospodarstw rolnego, położonego we wsi Doleck, Wartość budowli wynosi: ,09 zł ,33 zł = 7 544,76 zł Rozdział kwoty 7 544,76 zł, na poszczególne obiekty budowlane. Rozdziału dokonano w załączniku nr 6, w drodze obliczenia wartości odtworzeniowych i przeskalowania na wartość rynkową. Wartości części składowych budowli: Budynek mieszkalny: 6 525,53 zł Przyłącze elektryczne: 175,50 zł Przyłącze wodociągowe 371,36 zł Przyłącze kanalizacyjne: 53,32 zł Zbiornik na ścieki 170,67 zł Ogrodzenie 248,38 zł Ogółem: 7 544,76 zł 8.3. Działki nr 1093, 1151, 1471, 1507, 1566, 1631, 1643, 1790, 1837, 1876/1, 1876/2, 1877/1, 1877/2, 1923/1, 1923/2, Określenie wartości rynkowej wydzielonej części funkcjonalnej - grunt rolny o pow. 4,62 ha. Segment rynku do którego należy przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest gospodarstwo rolne. Rynkiem właściwym dla przedmiotowej nieruchomości jest segment obejmujący grunty rolne niezabudowane, Zakres terytorialny objęty analizą: obszar gminy Nowy Kawęczyn Okres badania rynku: od do dnia wyceny Informacje o napotkanych transakcjach: kupna - sprzedaży gruntów rolnych niezabudowanych Analizując rynek wtórny w obrocie nieruchomości o przeznaczeniu rolniczym w Gminie Nowy Kawęczyn należy stwierdzić, iż sprzedaż dotyczy pojedynczych działek o małej powierzchni. Przyjęte transakcje do analizy stanowią grunty rolne i wykorzystywane są rolniczo. Transakcje przyjęte do analizy Lp. Rep. Data transakcji POŁOŻENIE / Doleck 1, ,29 zł ,92 zł / Stary Rzędków 2, ,41 zł ,51 zł / Doleck 1, , ,87 zł ,01 zł / Nowy Dwór Parcela 1, ,71 zł ,55 zł / Doleck 0,65 656, ,92 zł ,74 zł / Nowy Dwór Parcela 1,21 143/ ,16 zł ,56 zł / Marianów 1, ,00 zł ,47 zł / Franciszkany 1, ,69 zł ,75 zł / Zglinna Mała 0, ,32 zł ,20 zł / Zglinna Duża 0, ,89 zł ,77 zł / Esterka 0, /1,35/ ,68 zł ,76 zł / Kwasowiec 0,58 73/ ,38 zł ,72 zł / Zglinna Duża 1, ,91 zł ,22 zł / Stary Rzędków 4,62 113/ ,81 zł ,61 zł / Doleck 3, ,78 zł ,92 zł / Nowy Rzędków 3, ,78 zł ,47 zł Uwaga: Transakcje prezentowane na szarym tle odrzucono jako transakcje skrajne. 26

27 W analizowanym okresie trend czasowy jest dodatni i wynosi 13,24 zł/ha/dzień. Trend czasowy wyliczono funkcją NACHYLENIE programu EXCEL zł zł zł zł zł zł zł Wykres trendu czasowego 0 zł gru 11 kwi 12 lip 12 paź 12 sty 13 maj 13 Ceny transakcyjne skorygowano trendem czasowym. Po skorygowaniu zawarte są w przedziale od ,20 zł/ha do ,76 zł/ha. Na podstawie analizy rynku, informacji z agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, opisu nieruchomości i celu oszacowania ustalono cechy ( atrybuty) mające wpływ na cenę - Lokalizacja szczegółowa 20% - Powierzchnia gruntu 30% - Klasa bonitacyjna 30% - Kształt działki 20% Do wyżej przyjętych cech przyjęto następujące stany pośrednie w obrębie cechy i odpowiadające im poprawki kwotowe. 27

28 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY (ATRYBUTU) LOKALIZACJA SZCZ 20% 3 610,11 zł wieś gminna 1, ,11 zł wieś drugorzędna 0, ,06 zł wieś trzeciorzędna 0,000 0,00 zł POWIERZCHNIA 30% 5 415,17 do 1,0000 ha 0,000 0,00 zł do 2,0000 ha 0, ,79 zł do 4,0000 ha 0, ,59 zł do 6,0000 ha 0, ,38 zł powyżej 6,0000 ha 1, ,17 zł BONITACJA KSZTAŁT 30% 5 415,17 zł 20% 3 610,11 zł RIIIa 1, ,17 zł RIIIb 0, ,14 zł RIva 0, ,10 zł RIvb 0, ,07 zł RV 0, ,03 zł RVI 0,000 0,00 zł kwadrat 1:1 1, ,11 zł prostokąt 1:1,5 0, ,59 zł prostokąt 1:3 0, ,87 zł prostokąt 1:5 0, ,16 zł prostokąt 1:10 0, ,44 zł prostokąt 1:13 0, ,72 zł nieregularny 0,000 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości znajdzie się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cena max= Cena min= Cmax-Cmin= ,76 zł ,20 zł ,56 zł Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 ha fizyczny Opis nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych: WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Tranakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP 1839/ / / /2012 DATA TRANS CJ ,87 zł ,00 zł ,29 zł ,41 zł Trend (zł/ha/dzień) 13, , , ,2408 DATA WYCENY CJ skorygowana trendem na datę wyceny (zł/ha) ,01 zł ,47 zł ,92 zł ,51 zł LOKALIZACJA Doleck Marianów Doleck Stary Rzędków POWIERZCHNIA (ha) 1,7300 1,6600 1,0500 2,0900 BONITACJA RIIIb RIVb RV RV KSZTAŁT nieregularny prostokąt 1;3 prostokąt 1:13 prostokąt 1:5 28