Operat szacunkowy. Określenia wartości rynkowej nieruchomości lokalowej. (Kocierzowy 1A/5, gm. Gomunice ) Autor opracowania:

Transkrypt

1 Operat szacunkowy Określenia wartości rynkowej nieruchomości lokalowej (Kocierzowy 1A/5, gm. Gomunice ) Autor opracowania: Konrad Mazur Rzeczoznawca Majątkowy Biegł Sądowy ds. szacowania nieruchomości Nr uprawnień: 5067 Sygnatura akt: KM 405/15 Data sporządzenia: r.

2 Wyciąg z operatu szacunkowego 1. Opis Lokalu Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa o funkcji mieszkalnej dla, której urządzono księgę wieczystą nr PT1R/ /7. Nieruchomość objęta opracowaniem, położona jest w Gomunice, Kocierzowy 1A/5. Nieruchomość lokalowa obejmuje prawo własności samodzielnego lokalu mieszkalnego nr 5 składającego się: kuchni, łazienki, 2-ch pokoi, korytarza. Lokal mieszkalny posiada 53,10 m 2 powierzchni użytkowej. Do lokalu przynależy pomieszczenie przynależne o pow. 10,9 m2 m2. Łączna pow. nieruchomości wynosi 64,0 m2. (informację pozyskano z aktów notarialnych kupna sprzedaży oraz z KW wg na brak założonego rej. lokali w EGiB w Starostwie Powiatowym w Radomsku). Lokal mieszkalny usytuowany jest na parterze. Z lokalem mieszkalnym związany jest udział w wysokości 640/4901 w częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w takim samym udziale w prawie do gruntu. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Radomsku. Sygnatura akt KM 405/ Daty istotne 4. Zastosowana procedura 5. Oszacowana wartość 6. Operat opracował Data sporządzenia wyceny r. Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny r. Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny r. Data dokonania oględzin lokalu r. Podejście porównawcze, porównywania parami zł (bez VAT) Konrad Mazur Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 2

3 1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa o funkcji mieszkalnej dla, której urządzono księgę wieczystą nr PT1R/ /7. Nieruchomość objęta opracowaniem, położona jest w Gomunice, Kocierzowy 1A/5. Nieruchomość lokalowa obejmuje prawo własności samodzielnego lokalu mieszkalnego nr 5 składającego się: kuchni, łazienki, 2-ch pokoi, korytarza. Lokal mieszkalny posiada 53,10 m 2 powierzchni użytkowej. Do lokalu przynależy pomieszczenie przynależne o pow. 10,9 m2 m2. Łączna pow. nieruchomości wynosi 64,0 m2. (informację pozyskano z aktów notarialnych kupna sprzedaży oraz z KW wg na brak założonego rej. lokali w EGiB w Starostwie Powiatowym w Radomsku). Lokal mieszkalny usytuowany jest na parterze. Z lokalem mieszkalnym związany jest udział w wysokości 640/4901 w częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w takim samym udziale w prawie do gruntu. Zakres wyceny obejmuje prawo własności samodzielnego lokalu mieszkalnego nr 5, położonego w Gomunice, Kocierzowy 1A wraz pomieszczeniem przynależnym oraz związany z nim udział w wysokości 640/4901 częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w takim samym udziale w prawie do działki gruntu. 2. Określenie celu wyceny. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Radomsku. Sygnatura akt KM 405/ Podstawy opracowania operatu. 3.1 Podstawy formalne. Zlecenie przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Radomsku. 3.2 Podstawy materialno-prawne. a) Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 roku (DzU nr 43 z 1964 r., poz.296 z późniejszymi zmianami). b) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (DzU nr 10 z 1968 r., poz. 52 z późniejszymi zmianami). c) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (DzU.nr 102 z 2010 r., poz. 651 z późniejszymi zmianami). d) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DzU nr 207 z 2004 r., poz z późniejszymi zmianami). Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 3

4 3.3 Materiały pomocnicze. a) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny KSWP i KSWS przyjęte przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w dniu r. obowiązujące od r. wraz ze zmianami obowiązującymi od r. b) Nota Interpretacyjna nr 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. c) Publikacje i literatura na temat wyceny nieruchomości. 3.4 Źródła danych merytorycznych (źródła informacji o lokalu oraz rynku lokalnym). a) Księga wieczysta b) Oględziny lokalu c) Wypis z rej. gruntu d) Baza danych transakcji kupna-sprzedaży e) inne 4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego. Data sporządzenia wyceny r. Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny r. Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny r. Data dokonania oględzin lokalu r. Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 4

5 5. Opis i określenie stanu nieruchomości lokalowej. 5.1 Stan prawny. Stan prawny jest uregulowany w księdze wieczystej nr PT1R/ /7. Stan prawny ustalono na podstawie badania księgi wieczystej PT1R/ /7 w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Ksiąg Wieczystych pod adresem: Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 5

6 Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 6

7 Wypis z rej. lokalu Dla przedmiotowego lokalu EGiB w Starostwie Powiatowym w Radomsku nie prowadzi ewidencji. Wypis z rej. gruntu stanowi załacznik do operatu szacunkowego. 5.2 Stan prawny nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową do budynku, w którym zlokalizowany jest przedmiot wyceny. Budynek zlokalizowany jest przy drodze publicznej. Droga o nawierzchni asfaltowej. Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 7

8 5.3 Opis nieruchomości. Lokalizacja ogólna. Przedmiot wyceny usytuowany jest w budynku położonym w Gminie Gomunice, wsi Kocierzewa, nr 1A przy głównej drodze we wsi. Nieruchomość zlokalizowana jest około 4,5 km od Gomunic, 15 km Radomsko, 8 km Kamińsk. Stan usług i zaplecza bytowego nie zadowalający Dostęp do obiektów: szkoły, przedszkola, obiekty handlowe - ograniczony. Większość zlokalizowana jest: Gomunice, Kamińsk, Radomsko. Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 8

9 Ocena lokalizacji - przeciętna Opis sąsiedztwa, otoczenia budynku - zadowalające Sąsiedztwo, otoczenie budynku stanowi budownictwo wielorodzinne, tereny niezabudowane, zabudowa zagrodowa, letniskowa. Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 9

10 Dokumentacja fotograficzna budynku. Opis budynku Wyszczególnienie Rodzaj budynku Opis Wielorodzinny Ilość kondygnacji nadziemnych 2 Podpiwniczenie Konstrukcja Dach Elewacja Tak Tradycyjna Stropodach W stanie dobrym tynk Rok budowy Lata 70 Instalacja Ściany zew. w,ee,k, co Cegła Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 10

11 Opis lokalu Lokalizacja: Gomunice, Kocierzowy 1A/5 Opis lokalu: Kuchnia, Łazienka, 2-a pokoje, korytarz Kodygnacja: parter Balkon: brak Okna: PCV Drzwi: drewniane, płytowe Media, Instalace: cw- podczas ogrzewania mieszkania, co lokalna (z pieca olejowego, k lokalna z szamba, ee, w Pow. użytkowa lokalu: 53,1 m2 (na podstawie dokumentacji-akty notarialne) Stan lokalu: dobry Wyszczególnienie Wykończenie Ścian Wykończenie Podłóg Armatura Kuchnia Płytki, gładź Płytki Zlewozmywak Pokoje Gładź Płytki Łazienka Płytki Płytki Umywlaka, kabina prysznicowa, misa ustępowa Korytarz Płytki, Gładź Płytki Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 11

12 Dokumentacja fotograficzna z dnia r. Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 12

13 6. Przedstawienie sposobu wyceny. Funkcja: lokal mieszkalny Przeznaczenie gruntu: Tereny Zabudowy Wielorodzinnej na podstawie Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzenego Gminy Gomunice XXXVII/250/2014 r. 7.1 Wskazanie rodzaju określonej wartości. Biorąc pod uwagę 136 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (DzU nr 10 z 1968 r., poz. 52 z późniejszymi zmianami), który stanowi, że: 1. Sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. 2. Przepisy ust. 1 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. w niniejszym opracowaniu określono dla przedmiotowej nieruchomości wartość rynkową. Zgodnie z art ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 7.2 Wybór podejścia, metody wyceny. Biorąc pod uwagę zapisy rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności komorników (w szczególności 136.1), ustawę o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wartość rynkowa została określona w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 13

14 7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Rynek Lokalny Rodzaj rynku: rynek wtórny nieruchomości lokalowych. Obszar rynku: gmina Gomunice Okres badania: od listopada 2013 r. Badany rynek lokalny charakteryzuje się małą ilością transakcji kupna sprzedaży. Po zweryfikowaniu zebranej bazy transakcji kupna-sprzedaży uzyskano 3 najbardziej podobnych lokali do wycenianego. Z uzyskanych informacji wynika, że podaż przewyższa nieruchomości. popyt w na tego typu Po przeanalizowaniu transakcji stwierdzono, iż na badanym rynku lokalnym miesięczny średni wzrost cen w wysokości 0 %. Na podstawie badania preferencji nabywców ustalono czynniki cenotwórcze (atrybuty nieruchomości) po wyłączeniu innych podobnych atrybutów lokalu. Przyjęto jednostkę porównawczą 1 m 2. Atrybut nieruchomości Waga Lokalizacja 30 Powierzchnia 15 Piętro 25 Stan lokalu Określenie wartości rynkowej. Do określenia wartości wycenianej nieruchomości posłużono się do określenia poszczególnych części podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Zastosowano procedurę szacowania zgodną z Notą Interpretacyjną Nr 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości (pkt 4.2 Noty Nr 1). 1. Ustalenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 14

15 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej 3 nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 8. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 9. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach. 10. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych. Określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej. Określenie cech rynkowych i ich ocena. Liczba cech została określona na podstawie badania preferencji nabywców. Uwzględniono tylko 4 najbardziej istotnych cech wg badania potencjalnych nabywców. Pozostałe cechy, które były różne i wykazały w badaniu mniejszy wpływ na wartość lokalu zostały odrzucone. Nie uwzględniono cech wspólnych dla lokalu wycenianego i lokali podobnych. Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 15

16 Cechy rynkowe i ich ocena. Lp. Cecha rynkowa Ocena 1 Dobra (2) Gomunice 2 3 Lokalizacja Powierzchnia Piętro Przeciętna (1) - Kocierzewa Dobry (2) do 50 m2 Przeciętny (1) pow. 51 m2 Dobre (3) -1 i 2 piętro Zadowalające (2) 3 e Pietro Przeciętne (1) parter i 4 piętro 4 Stan lokalu Dobry (2) stan dobry Przeciętny (1) stan przeciętny Aktualizacja z tytułu upływu czasu. Przyjęto trend równy zero. Zaktualizowane na datę wyceny poszczególne ceny transakcyjne ujęto poniżej. REP Data Cena Ul. Pow. Piętro Cena jednostkowa m 2 zł/m Gomunice, Krasińskiego 50 48, , Gomunice, Krasińskiego 48 62, , Gomunice, Krasińskiego 44 66, ,99 Delta 329, ,72 Minimum Maksimum 2499,48 Liczba próby 3 Delta < C min Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 16

17 Charakterystyka lokalu wycenianego i przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych. Atrybut Waga X A B C D Lokalizacja Powierzchnia Piętro Stan lokalu Obliczenie zakresu kwotowego. Lokalizacja 30 98,93 Powierzchnia 15 49,46 Piętro 25 82,44 Stan lokalu 30 98, ,76 Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 17

18 Zestawienie lokali w parach porównywalnych i obliczenie wartości jednostkowej nieruchomości lokalowej. Atrybut nieruchomości Waga A B C Lokalizacja 30-98,93-98,93-98,93 Powierzchnia 15-49, Piętro ,44-41,22 Stan lokalu 30 0,00 98,93 98,93 x Cj (zł/m2) Cs (zł/m2) -148,39-82,44-41, , , , , , , ,38 Pow. (m2) Wj (zł/m2) 53,1 W (PLN) ,78 Przyjmuje zł 10. Wynik końcowy wyceny zł Podana wartość nie zawiera podatku VAT. Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 18

19 10.1 Uzasadnienie wyniku wyceny. Wartość rynkową lokalu określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Uzyskaną wartość można uznać za realną, ponieważ mieści się w przedziale uzyskiwanych cen na lokalnym rynku. 11. Klauzule i ustalenia dodatkowe. Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz PKZW, notami opracowanymi przez PFSRM Wszystkie obliczenia zostały wykonane w programie Excel, stąd mogą występować różnice w zaokrągleniach Wartość określona w niniejszym opracowaniu nie zawiera podatku VAT Operat został opracowany dla celu określonego w punkcie 2 w niniejszym operacie i autor nie bierze odpowiedzialności wobec osób trzecich wykorzystujących operat do innego celu, niż ten dla którego został sporządzony. Opinia o stanie technicznym nie stanowi ekspertyzy technicznej budynku Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie wizji terenowej ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych Operat szacunkowy jest ważny 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że nastąpi istotna zmiana czynników wpływających na wartość nieruchomości. 12. Załączniki. Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 19