ANEKS do OPERATU SZACUNKOWEGO

Transkrypt

1 WYCENA NIERUCHOMOŚCI I DORADZTWO INWESTYCYJNO BUDOWLANE mgr inż. Marcin Nowak Wałbrzych ul. Forteczna 62 m 4 tel ; kom ; wb.onet.pl NIP ANEKS do OPERATU SZACUNKOWEGO określająca wartość rynkową nieruchomości gruntowej działka nr 188 obręb Podgórze gm. Duszniki Zdrój Zleceniodawca i właściciel: Fundacja Sportu i Turystyki OLYMPUS z siedzibą w Poznaniu Ustalona wartość nieruchomości gruntowej (słownie: dwa miliony trzysta pięćdziesiąt siedem tysięcy zł PLN Autor opracowania : mgr inż. Marcin Nowak Rzeczoznawca majątkowy nr 1485 Wałbrzych Podgórze, dnia 29 lipca 2015 r.

2 SPIS TREŚCI 1. DANE O NIERUCHOMOŚCI INFORMACJE OGÓLNE... 3 OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W EWIDENCJI GRUNTÓW I BUDYNKÓW KSZTAŁT, SYTUACJA WYSOKOŚCIOWA, PRZYŁĄCZA CECHY WPŁYWAJĄCE NA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI CIĘŻARY I OGRANICZENIA ZANIECZYSZCZENIA GRUNTU PRZEZNACZENIE W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ GRUNTU POWIERZCHNIA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ GRUNTU... 5 ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI ANALIZA TRANSAKCJI OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ W PODEJŚCIU PORÓWNAWCZYM AKTUALNA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI SZACOWANIA WARTOŚĆ WYCENIANYCH PRAW SZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI UWAGI KOŃCOWE, KLAUZULE WYCIĄG ZE STUDIUM Wycena Nieruchomości i Doradztwo Inwestycyjno Budowlane mgr inż. Marcin Nowak 2

3 Opracowanie aneksu związane jest z przedstawieniem aktualnej wartości nieruchomości gruntowej pod dopuszczona formę zagospodarowania przestrzennego terenu jako terenu inwestycyjnego - tereny usług turystycznych hotelarsko rekreacyjnych 1. DANE O NIERUCHOMOŚCI 1.1 INFORMACJE OGÓLNE Opiniowana nieruchomość znajduje się około 3 km na północ od Dusznik Zdroju i około 5 km na wschód od Zieleńca sąsiedztwie drogi gminnej i około 1 km od drogi wojewódzkiej nr 382. Na samej nieruchomości gruntowej zlokalizowane jest nie eksploatowane złoże marmuru dolomitowego. Nieruchomość gruntowa nie jest zabudowana i posiada powierzchnię 1,9493ha. 1.2 STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI ( właściciel i opis nieruchomości ) Zgodnie z wypisem z KW nr SW1K/ /1 z dnia nieruchomość stanowi własność Fundacji Sportu i Turystyki OLYMPUS z siedzibą w Poznaniu. Odpis KW znajduje się w załącznikach do opracowania OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W EWIDENCJI GRUNTÓW I BUDYNKÓW Opiniowana nieruchomość gruntowa oznaczona jest w Ewidencji Gruntów i Budynków w Jednostce Ewidencyjnej Gmina Duszniki Zdrój obręb Podgórze wieś Podgórze numerem KSZTAŁT, SYTUACJA WYSOKOŚCIOWA, PRZYŁĄCZA Opiniowana nieruchomość gruntowa o nieregularnym kształcie. Położenie sytuacyjno wysokościowe nieruchomości jest korzystne. Teren jest o niedużym nachyleniu wysokościowym na terenie posesji nie przekraczają 1,40 m. Teren nieruchomości nie jest uzbrojony. Działka o charakterze rolnym Ps V obecnie nieużytek. 1.4 CECHY WPŁYWAJĄCE NA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI Wyceniana nieruchomość niezabudowana położona jest we wsi Podgórze obręb Podgórze. Ze względu na charakter i funkcję nieruchomość na dobrą lokalizację. Wycena Nieruchomości i Doradztwo Inwestycyjno Budowlane mgr inż. Marcin Nowak 3

4 Ciężary i ograniczenia Nieruchomość gruntowa i budynkowa zgodnie z informacjami zawartymi w Dziale III przedłożonego wypisu z Księgi Wieczystej nr SW1K/ /1 są wolne od jakichkolwiek obciążeń na rzecz osób trzecich. Nieruchomość, zgodnie z informacjami zawartymi we wpisie w Dziale IV Księgi Wieczystej jest wolna od obciążeń hipoteką W dalszej części opracowania założono, iż brak jest obciążenia oraz założono, że jakichkolwiek inne ewentualnie występujące ukryte i nie ujawnione w trakcie opracowywania niniejszego operatu ciężary i ograniczenia nie mają wpływu na wartość przedmiotowej nieruchomości Zanieczyszczenia gruntu Opiniowana nieruchomość była przez szereg lat użytkowana rolniczo. Nieruchomość nie jest zabudowana. Zleceniodawca nie posiada opracowanych analiz dotyczących zanieczyszczenia środowiska, a na postawie przeprowadzonej wizji nie jest możliwe określenie stopnia zanieczyszczenia gruntu. Zanieczyszczenie to jest na poziomie powszechnie występującym w środowisku. Analiza i ocena ewentualnych zanieczyszczeń gruntu nie jest przedmiotem niniejszego operatu. Przy ocenie zarówno wartości gruntu jaki i wartości rynkowej nieruchomości przyjęto, iż nieruchomość jest wolna od jakichkolwiek zanieczyszczeń. Ewentualnie występujące koszty usunięcia ukrytych zanieczyszczeń gruntu i ziemi lub budynku powinien oszacować specjalista od spraw związanych z ochroną środowiska. 1.5 PRZEZNACZENIE W PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO Na podstawie Miejscowy Plan Ogólny Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Duszniki Zdrój, zatwierdzony uchwałą, obowiązującego od dnia ogłoszenia stwierdzono, że opiniowana nieruchomość znajduje się w tereny użytkowania rolniczego z możliwością eksploatacji kamienia budowlanego metodą odkrywkową, na którą została wydana koncesja na eksploatację. W kierunkach zagospodarowania po eksploatacji rekultywacja w kierunku usług turystycznych i rekreacji. 2. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ GRUNTU Ze względu na cel wyceny oszacowanie wartości prawa UW gruntu określono w podejściu porównawczym stosując metodę porównywania nieruchomości parami. Podejście porównawcze Art. 151 ust.1 Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były Wycena Nieruchomości i Doradztwo Inwestycyjno Budowlane mgr inż. Marcin Nowak 4

5 przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych. Niniejsze opracowanie wykonano przy uwzględnieniu aktualnych cen kształtujących się w obrocie tego typu nieruchomościami, funkcji wyznaczonej w planie zagospodarowania przestrzennego, sposobu użytkowania, ograniczeń planistycznych, położenia nieruchomości, dostępności, stopnia wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej (energetyczne, gazowe i komunalne) oraz stanu jej zagospodarowania. Uwzględniono również walory środowiska i sąsiedztwo przedmiotowej nieruchomości. Oszacowanie wartości rynkowej gruntu przeprowadzono przy uwzględnieniu cen jakie uzyskano za nieruchomości podobne będących w przeszłości przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość skorygowano ze względu na cech różniące te nieruchomości. 2.1 POWIERZCHNIA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ Opiniowana nieruchomość gruntowa oznaczona w Ewidencji Gruntów w Jednostce Ewidencyjnej gm. Duszniki Zdrój obręb Podgórze położona jest w Podgórzu w atrakcyjnej pod względem rynku nieruchomości okolicy. Powierzchnia działki zgodnie z przedłożonymi dokumentami wynosi m 2. Opiniowane nieruchomości gruntowa ujawnione są w Księdze Wieczystej KW Nr SW1K/ /1 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kłodzku Wydział V Ksiąg Wieczystych.. Nieruchomość: Oznaczenie Obręb Oznaczenie działki Powierzchnia SW1K/ /1 Podgórze m OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ GRUNTU Łączna powierzchnia m 2 Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. W celu oszacowania wartości rynkowej działki nr 188 o powierzchni m 2 jako przedmiotu prawa własności, biegły dokonał kompleksowej charakterystyki i analizy rynku nieruchomości podobnych do wycenianej w zakresie sprzedaży działek gruntu na terenie gminy Duszniki Zdrój. Biorąc pod uwagę przedmiot oszacowania analizą objęto wolnorynkowe transakcje, jakie miały miejsce w latach , sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych, stanowiących przedmiot prawa własności, zlokalizowanych na terenie gminy Duszniki Zdrój, oraz na terenie pobliskich przeznaczonych w planach zagospodarowania pod tereny zabudowy obiektami usług rekreacyjno uzdrowiskowych. Te tereny można odnieść do jednych z najlepszych Wycena Nieruchomości i Doradztwo Inwestycyjno Budowlane mgr inż. Marcin Nowak 5

6 terenów rekreacyjnych Kotliny Kłodzkiej. Ponadto pod zalegają surowce mineralne marmury czerwone. Na badanym obszarze stwierdzono znaczny obrót niezabudowanymi działkami gruntu. W latach zanotowano ponad 60 transakcji gruntami niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę obiektami z usługami uzdrowiskowymi, w tym 18 transakcji w ciągu ostatniego roku W wyniku badania stwierdzono, iż obrót takimi gruntami kształtuje się w cenach za 1 m2 powierzchni działki od 80 do 455 zł, przy czym ceny te wahają się najczęściej w granicach od 180 do 320 zł/1m 2 powierzchni działki. Do wyznaczenia wartości rynkowej gruntu działki pominięto transakcje znacznie odbiegające w górę oraz w dół od średniej. W wyniku przeprowadzonego badania rynku w latach , ze szczególnym uwzględnieniem ostatniego roku, stwierdzono: - stabilny poziom cen na terenie analizowanym, - wyższy poziom cen w częściach o wyższym stopniu urbanizacji, w tym na terenach uzbrojonych, - w wyniku badania ponad 60 transakcji nie stwierdzono zależności pomiędzy powierzchnią oraz kształtem działki a jej ceną transakcyjną, 2.3. ANALIZA TRANSAKCJI W zestawieniu tabelarycznym przedstawiono zawarte transakcje na tereny analizowanym pod budownictwo usługowe lp Gmina Obręb Powierzchnia [m] Cena trans. Cena za m 2 (netto) Data transakcji 1 Duszniki Zdrój Zieleniec , Duszniki Zdrój Słoszów , Duszniki Zdrój Zdrój , Duszniki Zdrój Zdrój , Duszniki Zdrój Jawornica , Duszniki Zdrój Jawornica , Duszniki Zdrój Złotno , Duszniki Zdrój Zdrój , Duszniki Zdrój Słoszów , r 10 Duszniki Zdrój Zdrój , r 11 Duszniki Zdrój Zieleniec , r. 12 Duszniki Zdrój Zieleniec , r. 13 Duszniki Zdrój Zieleniec , r. 14 Duszniki Zdrój Dolina , r. 2190,20 156,44 Wycena Nieruchomości i Doradztwo Inwestycyjno Budowlane mgr inż. Marcin Nowak 6

7 3. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ W PODEJŚCIU PORÓWNAWCZYM 3.1. AKTUALNA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość będącą przedmiotem wyceny jest zabudowana i przeznaczona do ewentualnej dalszej zabudowy poprzez rozbudowę istniejącej zabudowy, Dla tego terenu brak jest aktualnych ustaleń MPZP. Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości ustalona została w dalszej części niniejszego operatu jako wartość rynkowa prawa własności dla przewidywanego sposobu użytkowania. Szacunek wartości przeprowadzono w oparciu o podejście porównawcze z zastosowaniem metody korygowania ceny średniej Szacunek w taki sposób przeprowadzono do całej nieruchomości gruntowej. Szacowanie nieruchomości przy zastosowaniu metody porównania cen sprzedaży jest procesem, w którym wyestymowana wartość rynkowa jest wynikiem analizy rynku danego typu nieruchomości z obiektem szacowania. Podstawą podejścia porównawczego jest to, iż wartość rynkowa nieruchomości pozostaje w bezpośredniej relacji do cen konkurencyjnych nieruchomości porównawczych i zależy od szeregu reguł ekonomicznych takich jak: substytucyjności, równowagi popytu i podaży oraz innych okoliczności zewnętrznych. Podejście porównawcze może być stosowane do szacowania wszystkich typów nieruchomości i rodzajów praw jeśli tylko zaistniała w ostatnim czasie dostateczna ilość wiarygodnych transakcji, aby na ich podstawie można było określić zachowanie się rynku. Szacowanie wartości nieruchomości odbywa się poprzez realizację procedury porównywania nieruchomości szacowanej (przedmiotu wyceny) z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych (obiekty porównawcze), z uwzględnieniem cech fizycznych, środowiskowych i ekonomicznych. Innymi słowy przedmiot wyceny jest przyrównywany do nieruchomości, które są porównywalne. Zastosowanie tej metody daje najlepsze wyniki, gdy obiekty te są identyczne z przedmiotem wyceny, położone są w niedalekiej odległości, transakcje zostały zawarte stosunkowo niedawno oraz istnieje stabilny rynek. Ze względu na fakt, że nieruchomości nie mogą być absolutnie identyczne, użycie tej metody wyceny wymaga stosowania korekt i poprawek w celu wyeliminowania lub złagodzenia występujących różnic. Dostosowanie cech nieruchomości porównawczych do obiektu szacowanego odbywa się bowiem w celu obliczenia jakie ceny otrzymano by gdyby nieruchomości sprzedawane posiadały takie same cechy jak nieruchomość szacowana. Takie przesłanki zostały w przypadku szacowanej nieruchomości spełnione, a wartość nieruchomości wyszacowano przy zastosowaniu atrybutów jakie preferowane są na rynku lokalnym. W opracowaniu wykorzystano dane cenowe ze zrealizowanych transakcji kupna - sprzedaży na rynku nieruchomości przez osoby fizyczne które pierwotnie nabyły nieruchomości w wyniku działalności inwestycyjnej budowy jak i kupna w wolnym obrocie. Dla ustalenia ostatecznie aktualnej wartości nieruchomości tj wg stanu zaawansowania robót budowlanych na dzień szacowania biegły przeprowadził w podejściu kosztowym analizę Wycena Nieruchomości i Doradztwo Inwestycyjno Budowlane mgr inż. Marcin Nowak 7

8 zaawansowania prac budowlanych na nieruchomości. Procentowy stopień zawansowania prac budowlanych będzie współczynnikiem służącym do skorygowania otrzymanej przyszłej wartości rynkowej do aktualnej wartości rynkowej Wybór podejścia, metody i techniki szacowania Zgodnie z 3.1 Rozporządzenia RM z dnia 21 września 2004 r. określenie wartości nieruchomości polega na określeniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wyceny nieruchomości dokonuje się podejściem porównawczym, dochodowym i mieszanym. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny z rynku obrotu nieruchomościami odpowiadającymi wycenianej. Natomiast podejście dochodowe stosuje się dla nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. Biorąc pod uwagę wymogi banków udzielających kredytów zabezpieczonych ustanowieniem hipoteki na nieruchomości, biegły wybiera podejście porównawcze. W ramach tego podejścia zastosowana zostanie metoda korygowania ceny średniej. Wycena Nieruchomości i Doradztwo Inwestycyjno Budowlane mgr inż. Marcin Nowak 8

9 WARTOŚĆ WYCENIANYCH PRAW Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej, stanowiącej podstawę zabezpieczenia kredytu bankowego. Wszystkie powyższe nieruchomości posiadają zapis w planie lub studium jako użytkowanie handel i usługi lub mieszkaniowa (patrz tabela w załącznikach str.24) Cena min 82,22 Cena średnia 156,44 Cena max 210,71 zakres współczynników 0,526 SUi 1,347 Obliczenie trendu czasowego Sprzedaż wszystkich działek nastąpiła w okresie od czerwiec 2013 roku do maja 2015 dlatego w dalszej części korektę ze względu na upływ czasu pominięto SZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie cech wpływających na wartość nieruchomości oraz ich wag Analiza lokalnego rynku nieruchomości podobnych pozwoliła ustalić cechy charakterystyczne nieruchomości i wpływ poszczególnych cech na cenę oraz wagę tych cech. L.p. Rodzaj cechy Waga w % Zakres współczynników korygujących Wartość współczynnika Ui 1. Lokalizacja 30 0,1578-0,4041 0, Dostęp do drogi 10 0,0526-0,1347 0, wielkość 30 0,1578-0,4041 0, stan zagospodarowania 10 0,0526-0,1347 0, Sąsiedztwo i otoczenie 10 0,0526-0,1347 0, Przeznaczenie 10 0,0526-0,1347 0,0937 SUMA 100 0,5260-1,3470 0,7730 Biorąc pod uwagę cytowane powyżej uwarunkowania, wartość rynkowa prawa własności nieruchomości Wycena Nieruchomości i Doradztwo Inwestycyjno Budowlane mgr inż. Marcin Nowak 9

10 gruntowej położonej w Podgórzu gmina Duszniki Zdrój na działce nr 188 ustalona została w wysokości: Określenia wartości 1 m 2 powierzchni gruntu dokonano w oparciu o formułę: W n C úr * n i 1 u i Określenie wartości prawa UW przedmiotowej nieruchomości gruntowej: WRU = 19494*156,44*0, PLN (słownie: dwa miliony trzysta pięćdziesiąt siedem tysięcy zł). 4. WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI Wobec wyżej opisanych warunków dla założenie budowy na nieruchomości niezabudowanej opisanej w KW SW1K/ /1 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kłodzku Wydział V Ksiąg Wieczystych na działce nr 188 o powierzchni m 2 aktualna wartość rynkowa wiązki praw do gruntu niezabudowanego będącego przedmiotem prawa własności na dzień wyceny wynosi : WRU = PLN (słownie: dwa miliony trzysta pięćdziesiąt siedem tysięcy zł). 5. UWAGI KOŃCOWE, KLAUZULE Niniejsze opracowanie zostało sporządzone dla celu określonego w pkt.1.2. opracowania i nie może być publikowane lub wykorzystany w innym celu w całości lub też części bez zgody autora. Opracowanie nie może być publikowane, udostępniany osobom trzecim, kopiowane w całości lub częściach bez pisemnej zgody autora. Opinię sporządzono w dwóch egzemplarzach Ważność opinii biegły ustala się na okres. do r. o ile na rynku nie zaistnieją zmiany czynników istotnych dla warunków przyjętych w założeniach do oszacowania przedmiotu opinii. Po tym terminie lub wystąpieniu ww. czynników należy dokonać weryfikacji niniejszej opinii z zastrzeżeniem iż weryfikację przeprowadzi jej autor. W innym przypadku należy sporządzić nową opinię, Opinia został sporządzona na podstawie informacji i dokumentów dostarczonych przez zleceniodawcę i zakłada się, że zleceniodawca zgłosił wszelkie znane okoliczności i fakty mające wpływ na oszacowane wartości.. Opinię opracowano na podstawie oględzin podczas wizji lokalnej oraz informacji i dokumentów dostarczonych przez zleceniodawcę. Autor opracowania zakłada że przedstawione dokumenty prawne i księgowe przedłożone przez Zleceniodawcę są zgodne z prawdą.. Obliczone wartości nie obejmują podatku VAT oraz innych opłat i kosztów ponoszonych ewentualnie w związku z przeniesieniem prawa własności. Wycena Nieruchomości i Doradztwo Inwestycyjno Budowlane mgr inż. Marcin Nowak 10

11 Wyszacowane wartości nie mogą służyć za podstawę do ustalenia wysokości udzielanego kredytu, Zdolność kredytową oraz wysokość udzielanego kredytu czy pożyczki określa Bank. Niniejsza opinia służy jedynie jako materiał pomocniczy do analizy związanej z procesem aplikacji kredytowej i organizacyjnej przedsięwzięcia inwestycyjnego Wałbrzych - 29 lipca 2015 r. Opracował: Wycena Nieruchomości i Doradztwo Inwestycyjno Budowlane mgr inż. Marcin Nowak 11

12 Wycena Nieruchomości i Doradztwo Inwestycyjno Budowlane mgr inż. Marcin Nowak 12

13 WYCIĄG ZE STUDIUM Wycena Nieruchomości i Doradztwo Inwestycyjno Budowlane mgr inż. Marcin Nowak 13

14 Wycena Nieruchomości i Doradztwo Inwestycyjno Budowlane mgr inż. Marcin Nowak 14

15 Wycena Nieruchomości i Doradztwo Inwestycyjno Budowlane mgr inż. Marcin Nowak 15

16 Wycena Nieruchomości i Doradztwo Inwestycyjno Budowlane mgr inż. Marcin Nowak 16