OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ POŁOŻONEJ W MIEJSCOWOŚCI CHOJNO, GM

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ POŁOŻONEJ W MIEJSCOWOŚCI CHOJNO, GM. SZCZYTNIKI KSIĘGA WIECZYSTA NR KZ1A/ /6 DATA SPORZĄDZENIA: 24 września 2015 r. WARTOŚĆ RYNKOWA NIEZABUDOWANEJ NIERUCHOMOŚCI ROLNEJ Obręb 0003 Chojno, działka nr 148/1 2,0004 ha, KZ1A/ / ,00 zł słownie: sześćdziesiąt osiem tysięcy złotych OPERAT WYKONAŁ: Rzeczoznawca Majątkowy biegły sądowy Ewa Jung nr uprawnień 5026

2 2 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Zakres wyceny CEL WYCENY PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawy formalne wyceny Podstawy prawne i merytoryczne Materiały pomocnicze Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny Opis głównych cech nieruchomości PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI Rodzaj określonej wartości Wybór podejścia, metody i techniki szacowania OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM KLAUZULE ZAŁĄCZNIKI... 15

3 3 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Opis przedmiotu wyceny: Przeznaczenie: Właściciel: Cel wyceny: Procedura szacowania: Daty istotne dla operatu szacunkowego Wartość rynkowa nieruchomości: Wykonawca operatu szacunkowego: Pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego: Niezabudowana nieruchomość rolna obejmująca działkę gruntu o numerze geodezyjnym 148/1 o powierzchni 2,0004 ha, położona w miejscowości Chojno, gmina Szczytniki, jednostka ewidencyjna _2- Szczytniki, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/ /6 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. Studium: tereny upraw rolnych Osoby fizyczne Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości, dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. Do wyceny nieruchomości zastosowano: - podejście porównawcze - metodę porównywania parami Data, z której przyjęto stan nieruchomości r. Data oględzin nieruchomości r. Data, z której przyjęto poziom cen r. Data sporządzenia operatu r ,00 zł słownie: sześćdziesiąt osiem tysięcy złotych Rzeczoznawca Majątkowy Biegły Sądowy Ewa Jung Nr uprawnień PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny.

4 4 Przedmiotem niniejszego operatu szacunkowego jest niezabudowana nieruchomość rolna obejmująca działkę nr 148/1 położona w miejscowości Chojno, gm. Szczytniki, powiat kaliski, województwo wielkopolskie, zapisana w Księdze Wieczystej nr KZ1A/ /6 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu Zakres wyceny. W opracowaniu niniejszym określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości według stanu aktualnego. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności przedmiotowej nieruchomości, dla ustalenia ceny wywoławczej na licytacji publicznej w trybie egzekucji z nieruchomości. 3. PODSTAWY FORMALNE, PRAWNE I MERYTORYCZNE OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawy formalne wyceny Przedmiotową wycenę wykonano na podstawie zlecenia z dnia 24 sierpnia 2015 r. wystawionego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Okręgowym w Kaliszu Monikę Talarczyk Wykonawca: Rzeczoznawca Majątkowy Ewa Jung zam Kalisz, ul. Ptolemeusza 3, tel Uprawnienia zawodowe nr 5026 nadane przez Ministra Infrastruktury. Biegły Sądu Okręgowego w Kaliszu w dziedzinie szacowania nieruchomości 3.2.Podstawy prawne i merytoryczne Ustawa z dnia roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2015 r. nr 0, poz. 782) z późniejszymi zmianami, Ustawa z dnia 6 VII 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19 poz. 147 z późn. zm.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz.U. nr 10 poz.52 z późniejszymi zmianami) Materiały pomocnicze. R. Cymerman, A. Hopfer Wycena nieruchomości. Zasady i Procedury. PFSRM Warszawa M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego PFSRM Warszawa Ewa Kucharska-Stasiak Nieruchomość a rynek Wyd. PWN Warszawa 2002

5 5 J.Konowalczuk, T. Kurowska, L.J. Ostrowski, K. Urbańczyk Wycena Nieruchomości Rolnych Wyd. PFSRM, Warszawa Źródła danych o nieruchomości Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 14 września 2015 r. Księga Wieczysta Nr KZ1A/ /6 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Kaliszu. Rejestr gruntów prowadzony Starostwo Powiatowe w Kaliszu. Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Szczytniki. 4. DATY ISTOTNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Data sporządzenia wyceny: 24 września 2015 r. Data określenia wartości: 24 września 2015 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 14 września 2015 r. Data oględzin przedmiotu wyceny: 14 września 2015 r. 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1.Stan prawny Szacowana nieruchomość zapisana jest w księdze wieczystej nr KZ1A/ /6, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu. W wyżej wymienionej księdze na dzień 24 września 2015 r. znajdują się następujące zapisy: DZIAŁ I oznaczenie nieruchomości Chojno, gm. Szczytniki, działka nr 148/1 o powierzchni 2,0004 ha, sposób korzystania działka rolna DZIAŁ I-SP - spis praw związanych z własnością Wpisów nie ma DZIAŁ II własność Krzysztof Czesław Rosiak syn Czesława i Ewy oraz Małgorzata Ewa Rosiak córka Jana i Władysławy we wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej. DZIAŁ III prawa, roszczenia i ograniczenia Ostrzeżenie: Z nieruchomości opisanej w dziale I tej księgi toczy się egzekucja. Skutki zajęcia rozciągają się na wierzycieli, którzy przyłączą się do egzekucji. Na rzecz: - BZ WBK FINANSE & LEASING S.A. z siedzibą w Poznaniu. REGON BZ WBK LEASING S.A. z siedzibą w Poznaniu REGON DZIAŁ IV hipoteka 1. Hipoteka umowna łączna zwykła w kwocie zł na rzecz Banku Spółdzielczego Ziemi Kaliskiej Oddział Szczytniki z siedzibą Koźminek REGON Hipoteka umowna zwykła łączna kaucyjna w kwocie zł Banku Spółdzielczego Ziemi Kaliskiej Oddział Szczytniki z siedzibą Koźminek REGON

6 6 3. Hipoteka przymusowa łączna w kwocie ,45 zł na rzecz BZ WBK LEASING S.A z siedzibą w Poznaniu REGON DANE Z REJESTRU GRUNTÓW: Jednostka ewidencyjna _2 Szczytniki Obręb 0003 Chojno Jednostka rejestrowa G 133 Numer działki 148/1 RIIIb 0,0450 RIVa - -1,9064 RV 0,0490 Powierzchnia 2,0004ha Numer księgi wieczystej KW KZ1A/ /6 5.2.Opis głównych cech nieruchomości POŁOŻENIE Wielkopolskie województwo, utworzone 1 I Położone w zachodniej części Polski. Sąsiaduje z województwami: lubuskim, zachodniopomorskim, pomorskim, kujawsko-pomorskim, łódzkim, opolskim, dolnośląskim. Zajmuje km2 powierzchni tys. mieszkańców. Administracyjnie dzieli się na 31 powiatów, 4 miasta na prawach powiatów, 226 gmin. Stolicą jest Poznań. Powiat Kaliski jest jednym z 35 powiatów Województwa Wielkopolskiego. Usytuowany w południowo-wschodniej części województwa, leży w strefie wpływów trzech dużych ośrodków miejskich: Poznania, Łodzi i Wrocławia, z którymi posiada dobre połączenia komunikacyjne, kolejowe i autobusowe. W skład Powiatu Kaliskiego wchodzi 10 rolniczych gmin oraz miasto i gmina Stawiszyn. Gmina Szczytniki leży w południowo-wschodniej części województwa wielkopolskiego, w powiecie kaliskim. Graniczy z następującymi gminami: Koźminek, Opatówek, Godziesze Wielkie, Brzeziny oraz Błaszki i Goszczanów z powiatu sieradzkiego. Obszar gminy obejmuje 111 km2. Położona jest na terenie południowo-wschodniego krańca Wysoczyzny Kaliskiej i jest mało zalesiona (4% obszaru). Gmina posiada typowo rolniczy charakter (użytki rolne - 84%) z przewagą rolnictwa indywidualnego. Według danych na koniec 2010 roku na terenie gminy zamieszkiwało 7960 mieszkańców. Sieć osadniczą tworzą: wieś gminna Szczytniki, położona około 20 km na wschód od Kalisza oraz 43 miejscowości z czego 30 to wsie sołeckie. OPIS PRZEDMIOTU WYCENY Przedmiotem wyceny jest niezabudowana nieruchomość rolna obejmująca jedną działkę

7 7 gruntu nr 148/1 o powierzchni 2,0004 ha, położona w miejscowości Chojno, gm. Szczytniki o kształcie prostokąta. Struktura użytkowania gruntów: grunty orne ,0004 % ha RAZEM: 2,0004 ha % Klasyfikacja gleboznawcza: klasa RIIIb 0,0450 ha 2,20% klasa IVa 1,9064 ha 95,30% Klasa V 0,0490 ha 2,50% RAZEM: 2,0004 ha % Jakość gruntów dobra, dominują grunty orne w IV klasie bonitacyjnej, rokują osiąganie wysokich plonów przy zachowaniu zasad racjonalnego użytkowania. Rozłóg gruntów jest korzystny, kształt działki regularny, pozwala na zmechanizowanie prac polowych. Działka zmeliorowana, na działce usytuowana jest studzienka melioracyjna. Źródło: geoportal. gov.pl

8 8 DOJAZD I SĄSIEDZTWO Nieruchomość usytuowana jest narożnie przy drogach gminnych (działka 147 i 128) nieutwardzonych. Najbliższe sąsiedztwo to tereny niezabudowane rolne i zabudowa zagrodowa. 6.PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Na dzień wyceny Gmina Szczytniki nie mają obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru, na którym położona jest wyceniana nieruchomość. Według STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO opracowanego dla gminy Szczytniki, podjętego Uchwałą nr XXV/138/2001 Rady Gminy Szczytniki z dnia 29 maja 2001 roku ze zmianami zatwierdzonymi Uchwałą Nr XX/95/04 z dnia 03 grudnia 2004 r. działka położona jest na terenach upraw rolnych.

9 9 7. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Uzyskano następujące dane wyjściowe pozwalające na przeprowadzenie wyceny: Informacje z dokumentów dostarczonych przez Zleceniodawcę, dotyczące stanu prawnego nieruchomości, Dane z wizji lokalnej dotyczące lokalizacji, sąsiedztwa, dojazdu Informacje o cenach transakcyjnych nieruchomości podobnych na terenie powiatu kaliskiego Inne czynniki cenotwórcze tj. funkcja w planie zagospodarowania przestrzennego, stan przepisów prawnych, informacje o aktualnym popycie na tego typu nieruchomości. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przyjęto następujące cechy rynku lokalnego: rodzaj rynku rynek niezabudowanych nieruchomości rolnych obszar rynku powiat kaliski okres badania cen od listopada 2014 roku jednostka odniesienia cena jednostkowa za 1 ha gruntu Badanym obszarem rynku były niezabudowane działki przeznaczone pod uprawy polowe na terenie powiatu kaliskiego, szczególnie gminy Szczytniki. Rynek sprzedaży gruntów rolnych jest zadowalająco rozwinięty. Źródłem dużego popytu są rolnicy powiększający swój areał gruntów rolnych oraz związane z tym dopłaty Unijne. W sferze gruntów rolnych najważniejszym atrybutem cenotwórczym jest oczywiście lokalizacja oraz jakość gleb oceniana pod względem przydatności do produkcji rolnej, następnym w kolejności jest kształt rozłogu, kultura rolna, rodzaj użytków i dostęp do drogi. Również powierzchnia sprzedawanego areału ma wpływ na cenę im większa tym na ogół niższa cena jednostkowa. Według danych GUS z II kwartału 2015 r. według wybranych województw wynika, iż cena użytków rolnych w zależności od klasy bonitacyjnej i położenia wahają się w granicach od około zł do około zł za hektar. Województwo ogółem dobry (klasy I, II, IIIa) Grunt orny średni (klasy IIIb, IV) słaby (klasy V, VI) Łódzkie Wielkopolskie Z badania cen transakcyjnych w gminie Szczytniki wynika, iż ceny na tym terenie kształtują się na poziomie od około 24539,88 zł do 34013,61 zł za 1 ha gruntu. Data transakcji Obręb Cena działek Powierzchnia działek w ha Cena 1 mkw Iwanowice , , Marchwacz Kolonia , , Staw , , Marchwacz Kolonia , , Kuczewola , , Popów , , Popów , , Antonin , , Popów , , Joanka , , Chojno , ,61

10 10 8.WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY ORAZ WSKAZANIE RODZAJU OKREŚLONEJ WARTOŚCI 8.1.Rodzaj określonej wartości Dla potrzeb przedmiotowej wyceny określono - wartość rynkową nieruchomości w stanie aktualnym Wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania jej definicji. Zgodnie z art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami: Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. 8.2.Wybór podejścia, metody i techniki szacowania Do wyceny poszczególnych części składowych nieruchomości zastosowano: podejście porównawcze metodę porównywania parami PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Główną zasadą podejścia porównawczego jest porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu handlowego. Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic poszczególnych cech rynkowych z nieruchomością wycenianą. Tak więc podstawowym założeniem zastosowanej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cechach lecz nie znanej cenie.

11 11 PROCEDURA POSTĘPOWANIA PRZY METODZIE PORÓWNYWANIA PARAMI 1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. 2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych. 3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. 4. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki. 5. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości. 6. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. 7. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. 8. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

12 Liczba transakcji KM 1615/ OBLICZENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano 11 nieruchomości podobnych, stanowiących przedmiot prawa własności. W zbiorze tym określono: Ceny: Cena minimalna = ,88 zł Cena maksymalna = ,61 zł DELTA = 9 473,73 zł Rozkład normalny (funkcja Gaussa-Laplace'a) Liczba próbek = 11 Liczba porównań = ,15 Odchylenie standardowe = 2 885, Cena 1 mkw Nasilenie poszczególnych atrybutów cenotwórczych ustalono na podstawie badania preferencji potencjalnych nabywców i informacji uzyskanych z biur obrotu nieruchomościami Przyjęte cechy rynkow e Położenie 30 % Jakość 25 % Dojazd 10 % Kształt 25 % Wielkość 10 % Nr Z przedstawionego zbioru 11 cen transakcyjnych do porównań wybrano 3 nieruchomości zbliżone do obiektu wycenianego pod względem atrybutów cenotwórczych. Data transakcji Lokalizacja Chojno, gm. Szczytniki Joanka, gm. Szczytniki Staw, gm. Szczytniki Powierzchnia gruntu [ha] Cena całkowita Cena jednostkowa Opis nieruchomości 1, ,61 Teren o regularnym kształcie, użytki rolne: R, dominująca klasa bonitacyjna IV, dojazd drogą śródpolną 1, ,31 Teren o regularnym kształcie, użytki rolne: R, dominująca klasa bonitacyjna IV, dojazd drogą asfaltową 3, ,18 Teren o regularnym kształcie, użytki rolne: R, dominująca klasa bonitacyjna II, III, dojazd drogą gruntową

13 13 OPIS CECH RYNKOWYCH Nazwa cechy Skala opisu Charakterystyka Położenie bardzo dobre położenie w pobliżu miejscowości gminnej i skupu płodów rolnych dobre położenie w pobliżu siedlisk gospodarstw rolnych zadowalające położenie w dalszej odległości od zabudowań siedliskowych Kształt rozłogu korzystny jeden kompleks obszarowy średnio korzystny kilka działek o regularnych kształtach mało korzystny działki rozrzucone o nieregularnych kształtach, wąskie pasy gruntu Jakość gruntów bardzo dobra dominująca klasy bonitacyjna II, III dobra średnia zróżnicowane gleby klasa III, IV, dominujące klasy bonitacyjne V, VI Dojazd do nieruchomości dobry dojazd drogą gminna o nawierzchni asfaltowej zadowalający dojazd drogą gminną o nawierzchni nieutwardzonej średni dojazd drogą śródpolną Wielkość działki mała do 1,50 ha średnia pomiędzy 1,50-2,50 ha duża powyżej 2,50 ha Tabele porównawcze Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana ,61 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie ,12 dobre zadowalające 1 421,06 Kształt rozłogu ,43 korzystny korzystny 0,00 Jakość gruntów ,43 średnia średnia 0,00 Dojazd do ,37 zadowalający średni 473,69 nieruchomości Wielkość działki ,37 średnia mała - 473,69 Suma: 1 421,06 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana ,31 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie ,12 dobre dobre 0,00 Kształt rozłogu ,43 korzystny korzystny 0,00 Jakość gruntów ,43 średnia średnia 0,00 Dojazd do ,37 zadowalający dobry - 473,69 nieruchomości Wielkość działki ,37 średnia średnia 0,00 Suma: - 473,69

14 14 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana ,18 PLN/ha Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (nier.por.) Poprawki [zł]. Położenie ,12 dobre zadowalające 1 421,06 Kształt rozłogu ,43 korzystny korzystny 0,00 Jakość gruntów ,43 średnia dobra ,21 Dojazd do ,37 zadowalający zadowalający 0,00 nieruchomości Wielkość działki ,37 średnia duża 473,69 Suma: 710,54 Wartości cząstkowe: Wx-26954,18 = 26954,18+710,54 = 27664,72 Wx-33614,31 = 33614,31+(-473,69) = 33140,62 Wx-34013,61 = 34013, ,06 = 35434,67 Sposób obliczania wartości 1 m2, średnia ważona ze wzoru: (0,90*27664,72 + 0,99*33140,62 + 0,94*35434,67) / (0,90 + 0,99 + 0,94) Wartość 1 ha nieruchomości wycenianej: ,15 zł Słownie: trzydzieści dwa tysiące sto sześćdziesiąt jeden zł. 15/100 Zgodnie z procedurą wyceny zastosowano współczynnik korekcyjny 1,05 (wartość współczynnika z przedziału ) z uwagi na cechy nieruchomości wykraczające poza zakres cech analizowanych nieruchomości. Szacowana nieruchomość jest meliorowana, na działce usytuowana jest studnia melioracyjna. Wartość 1 ha wynosi: ,15 zł x 1,05 = ,21 Wartość rynkowa nieruchomości o powierzchni 2,0004 ha wynosi Wr = 2,0004 ha x ,21 = ,93 przyjęto: zł słownie: sześćdziesiąt osiem tysięcy złotych

15 WYNIK KOŃCOWY WYCENY WRAZ Z UZASADNIENIEM WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI ZAPISANEJ W KSIĘDZE WIECZYSTEJ NR KZ1A/ /6 O POWIERZCHNI 2,0004 HA ,00 zł Oszacowana wartości odpowiada cenom, jakie uzyskano za podobne nieruchomości na badanym terenie. Wartość nieruchomości mieści się w zbiorach zebranych transakcji. Wartość ta stanowi jednocześnie najbardziej prawdopodobną cenę możliwą do uzyskania na rynku przy aktualnym sposobie użytkowania. 11. KLAUZULE Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa. Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których występowania nie mógł stwierdzić przy wykonywaniu oględzin lokalu ani też na podstawie przedstawionej dokumentacji prawnej. Przedstawione dokumenty i zawarty w nich stan prawny uznano za wiarygodne i nie były one przedmiotem odrębnego dochodzenia. Biegły nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu do innego celu niż podany w pkt Cel wyceny. Operat jest pracą autorską i jego publikacja w całości lub w częściach bez zgody autora jest zabroniona. Wartość rynkowa określona w niniejszym operacie szacunkowym nie zawiera podatku VAT. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w Art. 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie 12 miesięcy od daty jego sporządzenia po potwierdzeniu jego aktualności przez autora. 12. ZAŁĄCZNIKI Odpis zwykły z księgi wieczystej nr KZ1A/ /6 prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Kaliszu Wydział Ksiąg Wieczystych sporządzony przez biegłego sądowego. Wypis z rejestru gruntów i kopia mapy ewidencyjnej.