Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP OPERAT SZACUNKOWY

Transkrypt

1 BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP EGZ.NR 1 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1306 położonej w Skierniewicach, ul. Reja 21 (obręb 7), pow. M. Skierniewice, woj. łódzkie. Księga Wieczysta LD1H/ /2 dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr Skierniewice, 25 lutego 2014 r.

2 ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA NR 1306 (OBRĘB 7) GRUNT BUDOWLE RAZEM grunt ,00 zł 0,00 zł ,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI ,00 zł 2

3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY Przedmiot wyceny Zakres i uwarunkowania wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno-prawne Podstawy merytoryczne wyceny Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Określenie stanu prawnego nieruchomości Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM PROCEDURA WYCENY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z UZASADNIENIEM KLAUZULE I OGRANICZENIA PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ZAŁĄCZNIKI

4 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa o powierzchni 0,0511 ha oznaczona numerem ewidencyjnym jako działka: 1306 (ob. 7), działka jest niezabudowana, ze względu na przebieg linii SN i brak możliwości zabudowy wyceniona zostanie jako grunt rolny. Dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej prowadzona jest Księga Wieczysta LD1H/ /2 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment planu miasta Skierniewice stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej do celów sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia KM 2011/13 na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Paweł Pacyński, Kancelaria: Skierniewice, ul. Reymonta 2A Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia r. Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 (KSWP 1) Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa jako tymczasowa nota interpretacyjna. - Krajowy Standard Podstawowy Nr 3 (KSWP 3) OPERAT SZACUNKOWY Standardy Zawodowe V.3 Wycena nieruchomości Rolnych - Tymczasowa Nota Interpretacyjna. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r. 4

5 3.4. Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości niezabudowanych o charakterze rolniczym z aktów notarialnych w UM w Skierniewicach. Informacje z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Skierniewice. Dane z Księgi Wieczystej LD1H/ /2 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Informacje powzięte podczas oględzin r. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r. 4. Oględziny nieruchomości w dniu r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości gruntowej niezabudowanej określono na podstawie zapisów księgi wieczystej LD1H/ /2 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Według zapisów w księdze wieczystej właścicielami są: Państwo Jadwiga i Artur małż. Wojenka. Protokół badania KW stanowi załącznik nr 2 do niniejszego operatu Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Wyceniana nieruchomość położona jest w południowej części miasta Skierniewice. Nieruchomość jest częściowo ogrodzona. Otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowi budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Dojazd do nieruchomości drogą publiczną o nawierzchni z asfaltu. Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) Działka: nr 1306 Obręb: 7 Miasto Skierniewice Obszar: 0,0511 ha Bonitacja: klasa VI Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według zapisów w Planie Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Skierniewice przedmiotowa nieruchomość leży w obszarze: 7.84.MN tereny teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Ze względu na uwarunkowanie terenowe (nad działką przebiega linia SN 30kV) Brak jest możliwości wykorzystania jej na cele budowlane nieruchomość zostanie wyceniona według optymalnego sposobu wykorzystania, tj. jako grunt rolny. 5

6 7. PROCEDURA WYCENY 8.1.RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy WYBÓR PODEJŚCIA I METODY WYCENY WYBÓR PODEJŚCIA I METODY WYCENY DLA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ Ponieważ niniejszy operat ma służyć do celów sądowych, decydujące kryterium stanowi przepis zawarty w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku ( Dz.U. Nr 10, poz.52 z 1968 r. z późniejszymi zmianami), który mówi, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art i Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie wykorzystanie jako tereny rolne. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej prawa do nieruchomości gruntowej niezabudowanej, zastosowano: - podejście porównawcze, - metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (czyli porównywalnych ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość). 6

7 Nr działki Obszar m2 Cena jednostkowa C. jedn. skoryg. tr. czasowym Transakcje przyjęte do porównań Operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej, oznaczonej 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 8.3. Określenie wartości rynkowej gruntu o pow. 0,0511 ha Segment rynku grunt rolny niezabudowany Obszar rynku Miasto Skierniewice. Okres badania cen od początku 2011 r - do dnia wyceny Rodzaj rynku segment rynku grunty rolne niezabudowane Analizując rynek wtórny w obrocie nieruchomości o przeznaczeniu rolniczym w Mieście Skierniewice należy stwierdzić, iż sprzedaż dotyczy pojedynczych działek, w miastach przeważają grunty mieszkaniowe, usługowe i przemysłowe. Przyjęte transakcje do analizy stanowią grunty rolne i wykorzystywane są rolniczo. TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY L.p. Rep. Data Obręb / , ul. Sosnowa ,68 zł 28,81 zł / , ul. Warszawska ,26 zł 11,48 zł / , ul. Przemysłowa 170/3, ,89 zł 19,46 zł / , 124, ,08 zł 26,94 zł / , ul. Miedniewicka 56/ ,15 zł 12,71 zł / , ul. Warszawska 156/ ,39 zł 7,10 zł / , ul. Miedniewicka 56/ ,50 zł 24,29 zł / , ul. Graniczna ,79 zł 17,59 zł / , ul.przemysłowa 36, ,33 zł 12,89 zł W analizowanym okresie trend czasowy jest dodatni i wynosi 0,0018 zł/ha/dzień. Trend czasowy wyliczono funkcją NACHYLENIE programu EXCEL. 35,00 zł 30,00 zł 25,00 zł 20,00 zł 15,00 zł 10,00 zł 5,00 zł 0,00 zł lut 11 cze 11 wrz 11 gru 11 kwi 12 lip 12 Ceny transakcyjne skorygowano trendem czasowym. Po skorygowaniu zawarte są w przedziale od 7,10 zł/ha do 28,81 zł/m2. Określenie wartości rynkowej gruntów rolnych. Na podstawie analizy rynku, informacji z agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, opisu nieruchomości i celu oszacowania ustalono cechy ( atrybuty) mające wpływ na cenę - Lokalizacja szczegółowa z wagą 40% - Powierzchnia gruntu z wagą 30% - Klasa bonitacyjna z wagą 20% - Kształt z wagą 10% Do wyżej przyjętych cech przyjęto następujące stany pośrednie w obrębie cechy i odpowiadające im poprawki kwotowe. 7

8 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY (ATRYBUTU) LOKALIZACJA SZCZ obręb miejski 1,000 8,00 35% 8 zł obręb wiejski 0,000 0,00 do 5000 m2 1,000 7,00 POWIERZCHNIA od5000 do m2 0,660 4,00 od do m2 0,330 2,00 30% 7 zł powyżej m2 0,000 0,00 BONITACJA RI - RIIIa 1,000 3,00 RIIIb 0,800 3,00 RIva 0,600 2,00 RIvb 0,400 1,00 RV 0,200 1,00 15% 3 zł RVI 0,000 0,00 KSZTAŁT kwadrat 1:1 1,000 4,00 prostokąt 1:2 0,833 4,00 prostokąt 1:5 0,676 3,00 prostokąt 1:10 0,500 2,00 prostokąt 1:25 0,333 1,00 prostokąt 1:50 0,176 1,00 prostokąt 1:100 0,088 0,00 20% 4 zł nieregularny 0,000 0,00 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości znajdzie się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cmax= 28,81 zł Cmin= 7,10 zł Cmax-Cmin= 21,71 zł Za jednostkę porównawczą przyjęto m2 WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Tranakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP 2490/ / / /2011 DATA TRANS CJ 27,68 zł 10,26 zł 25,08 zł 11,15 zł Trend 0,0018 0,0018 0,0018 0,0018 DATA WYCENY CJ skorygowana trendem na datę wyceny 28,81 zł 11,48 zł 26,94 zł 12,71 zł LOKALIZACJA 8, ul. Sosnowa 16, ul. Warszawska 19, 5, ul. Miedniewicka POWIERZCHNIA (m2) BONITACJA RVI RV RIVa RIVb KSZTAŁT prostokąt 1:2 nieforemny prostokąt 1:25 prostokąt 1:5 8

9 Opis nieruchomości wycenianej w aspekcie cech rynkowych: LOKALIZACJA Skierniewice obręb miasta POWIERZCHNIA 511 do 5000 m2 BONITACJA RVI RVI KSZTAŁT prostokąt 1:2 prostokąt 1:2 Tabela porównawcza z wyliczeniem wartości 1 m2 gruntu: Nieruch. wyceniana Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP x 2490/ / / /2011 Data tansakcji (wyc C jednostkowa x 27,68 zł 10,26 zł 25,08 zł 11,15 zł Trend czasowy x 0,0018 zł 0,0018 zł 0,0018 zł 0,0018 zł Cj skorygowana trendem czsowym x 28,81 zł 11,48 zł 26,94 zł 12,71 zł LOKALIZACJA obręb miasta obręb miasta obręb miasta obręb miasta obręb miasta Wartość cechy 8,00 zł 8,00 zł 8,00 zł 8,00 zł 8,00 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł POWIERZCHNIA powierzchnia do 5000 m2 do 5000 m2 do 5000 m2 do 5000 m2 do 5000 m2 Wartość cechy 7,00 zł 7,00 zł 7,00 zł 7,00 zł 7,00 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł BONITACJA RVI RVI RV RIVa RIVb Wartość cechy 0,00 zł 0,00 zł 1,00 zł 2,00 zł 1,00 zł Poprawka x 0,00 zł -1,00 zł -2,00 zł -1,00 zł KSZTAŁT prostokąt 1:2 prostokąt 1:2 nieforemny prostokąt 1:25 prostokąt 1:5 Wartość cechy 4,00 zł 4,00 zł 0,00 zł 1,00 zł 3,00 zł Poprawka x 0,00 zł 4,00 zł 3,00 zł 1,00 zł Poprawka łączna x 0,00 zł 3,00 zł 1,00 zł 0,00 zł Cj skorygowana poprawką kwotową x 28,81 zł 14,48 zł 27,94 zł 12,71 zł Waga x Cj średnia wagowana 20,99 zł Wartość rynkowa prawa własności do gruntu: 511 m2 x 20,99 zł/ha = ,89 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: zł 9

10 9. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z UZASADNIENIEM ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA NR 1306 (OBRĘB 7) GRUNT BUDOWLE RAZEM grunt ,00 zł 0,00 zł ,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI ,00 zł Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa nieruchomości gruntowej w stanie na dzień wyceny wynosi zł. Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja ogólna, powierzchnia gruntu, bonitacja, kształt działki oraz spełnia wymogi zawarte w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości: sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wartość rynkowa gruntu rolnego za 1m 2 powierzchni w wysokości 20,99 zł/m 2 mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych podobnych nieruchomości na rynku. 10. KLAUZULE I OGRANICZENIA Operat został sporządzony zgodnie z przepisami PKZW Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg optymalnego sposobu użytkowania i w poziomie cen aktualnych na dzień wyceny Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności Operat nie może być publikowany w całości ani w części bez zgody autora Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie niezbędne dokumenty mogące mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości Zakłada się prawidłowość danych (w tym powierzchniowych) dostarczonych przez Zamawiającego. 11.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA magister inżynier inżynierii lądowej rzec zoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 2295 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaśw. PFSRM nr 659/XII szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PFSRM oraz Związek Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby skarbowo -podatkowe, zaś w. PFSRM nr 611/XII/98 członek Towarzystwa Naukowego Nieruchomoś ci 10

11 12. ZAŁĄCZNIKI Fragment planu miasta Skierniewice Protokół badania Księgi Wieczystej Fragment mapy ewidencyjnej Wypis z rejestru gruntów. 11