Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP OPERAT SZACUNKOWY

Transkrypt

1 BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP EGZ.NR 1 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr 177/13, 177/15 i 177/16 położonej w Skierniewicach, ul. Łódzkiej 83 (obręb 11), pow. M. Skierniewice, woj. łódzkie. Księga Wieczysta LD1H/ /3 dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr Skierniewice, 7 lutego 2014 r.

2 ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI NR 177/13, 177/15, 177/16 (OBRĘB 11) GRUNT BUDOWLE RAZEM grunt mieszkaniowy ,00 zł 0,00 zł ,00 zł Budynek mieszkalny ,00 zł Budynek gospodarczy 5 326,00 zł Przyłącze elektryczne 433,00 zł Przyłącze wodociągowe 1 271,00 zł Przyłącze kanalizacyjne Utwardzenie Ogrodzenie grunt pod zabudową ,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI 957,00 zł 3 152,00 zł 2 503,00 zł razem budowle ,00 zł ,00 zł ,00 zł 2

3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY Przedmiot wyceny Zakres i uwarunkowania wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno-prawne Podstawy merytoryczne wyceny Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Określenie stanu prawnego nieruchomości Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) Opis naniesień budowlanych Budynek mieszkalny Budynek gospodarczy Budowle PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM PROCEDURA WYCENY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI KLAUZULE I OGRANICZENIA PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ZAŁĄCZNIKI

4 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa o powierzchni 0,1401 ha oznaczona numerem ewidencyjnym jako działki: 177/13, 177/15, 177/16 (obręb 11). Zabudowę stanowi: murowany budynek mieszkalny ora budynek gospodarczy. Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego wynosi 30,00 m 2. Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona jest Księga Wieczysta Nr LD1H/ /3 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment mapy powiatu skierniewickiego stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej do celów sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia KM 2165/12 na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Paweł Pacyński, Kancelaria: Skierniewice, ul. Reymonta 2A Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia r. Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 (KSWP 1) Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa jako tymczasowa nota interpretacyjna. - Krajowy Standard Podstawowy Nr 3 (KSWP 3) OPERAT SZACUNKOWY Standardy Zawodowe V.3 Wycena nieruchomości Rolnych - Tymczasowa Nota Interpretacyjna. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r. 4

5 3.4. Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym z aktów notarialnych w UM w Skierniewicach. Informacje z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Skierniewice. Dane z Ksiąg Wieczystych LD1H/ /3 i LD1H/ /8 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Informacje powzięte podczas oględzin r. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r. 4. Oględziny nieruchomości w dniu r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości gruntowej zabudowanej określono na podstawie zapisów księgi wieczystej numer LD1H/ /3 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Według zapisów w księdze wieczystej właścicielem jest: Pan Sławomir Zabost. Protokół badania KW stanowi załącznik nr 2 do niniejszego operatu Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Wyceniana nieruchomość położona jest w południowej części miasta Skierniewice. Nieruchomość jest częściowo ogrodzona. Otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowią tereny rolne, zabudowa mieszkaniowa oraz tereny sadów Instytutu Ogrodnictwa. Dojazd do nieruchomości drogą publiczną o nawierzchni z asfaltu Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) Działki: nr 177/13, 177/16 grunt mieszkaniowy bez zabudowy, dz. 177/15 grunt pod zabudową Obręb: 11 Miasto Skierniewice Obszar: 0,1401 ha 0,0770 ha grunt mieszkaniowy, 0,0631 ha grunt pod zabudową. Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu. Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu Opis naniesień budowlanych Budynek mieszkalny Budynek mieszkalny - murowany w technologii tradycyjnej, jednokondygnacyjny, w zabudowie bliźniaczej. Do nieruchomości należy połowa budynku. Opis techniczny: Parametry techniczne : Powierzchnia zabudowy: 45,00 m 2 Powierzchnia użytkowa: 38,25 m 2 5

6 Widok budynku przedstawiają poniższe fotografie: Opis konstrukcji: fundamenty betonowe wylewane ściany zewnętrzne murowane z cegły ściany działowe murowane z cegły pełnej strop betonowy wylewany dach- konstrukcja drewniana, pokrycie papa na deskowaniu stolarka okienna PCV stolarka drzwiowa - drewniana typowa podłogi i posadzki : panele, w pom. mokrych - terakota tynki i okładziny : tynki wapienne + malowanie emulsyjne Instalacje: elektryczna wodociągowa z sieci kanalizacyjna do zbiornika Rok budowy: brak danych prawdopodobnie lata 70-te ubiegłego stulecia. Stopień zużycia 40 % Stan techniczny budynku: średni, 6

7 Budynek gospodarczy Budynek gospodarczy - murowany. Opis techniczny: Parametry techniczne : Powierzchnia zabudowy: Powierzchnia użytkowa: 33,00 m2 28,00 m2 Opis konstrukcji: fundamenty betonowe wylewane, ściany zewnętrzne murowane z cegły, konstrukcja dachowa stropodach betonowy, kryty papą obróbki z blachy, rury i rynny - PCV stolarka drzwiowa i okienna- drewniana Stopień zużycia 50%, brak danych prawdopodobnie lata 70-te ubiegłego stulecia Budowle A/ Ogrodzenie Ogrodzenie z siatki na słupkach stalowych dł. 24,00 m wys. 1,50 m Brama wjazdowa z kształtowników stalowych opierzona sztachetami drewnianymi, szer. 7,40 m, wys. 1,50 m Stopień zużycia: 35% B/ Utwardzenia Utwardzenie z kostki brukowej, pow. 88,10 m2 Stopień zużycia: 35 % B/ Przyłącze: przyłącze elektryczne napowietrzne dł. 20 m, st. zużycia 45 % przyłącze wodociągowe z sieci dł. 16 m, st. zużycia 35% przyłącze kanalizacyjne do zbiornika dł. 17,50 m, st. zużycia 35% zbiornik na ścieki z kręgów betonowych, stopień zużycia funkcjonalnego 100 %. Według obecnych wymogów środowiskowych zbiornik musi być szczelny. Uwaga: Budowle takie jak ogrodzenie, utwardzenie terenu nie wpływają bezpośrednio na wartość nieruchomości lecz zwiększają atrakcyjność poszczególnych składników nieruchomości, dlatego nie określono odrębnie ich wartości. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Dla obszaru na którym znajduje się przedmiotowa nieruchomość brak jest aktualnego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Według ustaleń w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Skierniewice przedmiotowa nieruchomość leży w obszarze: Część frontowa od drogi na głębokość 110 m 65 BM tereny budownictwa mieszkaniowego jednorodzinnego. 7

8 7. PROCEDURA WYCENY 7.1. Przedstawienie sposobu wyceny Do określenia wartości budynku mieszkalnego, budynków gospodarczych oraz gruntów mieszkaniowych: Podejście: porównawcze Metoda: porównania parami Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku ( Dz.U. Nr 10, poz.52 z 1968 r. z późniejszymi zmianami), które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej Określenie wartości rynkowej Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie zachowanie dotychczasowej funkcji. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 8

9 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 8.1. Określenie wartości rynkowej części funkcjonalnej - zabudowy wraz gruntem o pow. 0,631 ha (działka 177/15) Analiza rynku 1. Rodzaj rynku: nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi 2. Obszar objęty analizą: powiat skierniewicki 3. Analiza w okresie: r. do dnia wyceny Wnioski z analizy: W powiecie skierniewickim napotkano kilka transakcji kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Rynek nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi jest dość zróżnicowany. Występują transakcje nieruchomości zabudowane domami wybudowanymi w latach 50, 70, 80 w średnim stanie technicznym jak również z przeznaczeniem do remontu. Do analizy szczegółowej wybrano 7 transakcji kupna- sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej. W związku z małą ilością transakcji na rynku, oraz dużym odstępem w czasie, trendu czasowego nie obliczano. Ceny zawarte są w przedziale 1 142,86 zł/m ,81 zł/m2. Lp Rep Data cena jednostkow a Cena jedn. skorygowa na zł/m2 lokalizacja Cechy cenotwórcze powierz chnia [m2] typ zabudowy budynku uzbrojen ie w ulicy Stan techniczny budy\nku / ,00 zł 1 875,00 zł ul. Sierakowicka strefa peryferyjna 95 wolnostojący niepełna średni strefa / ,00 zł 1 250,00 złul. Boh. Westerplatte peryferyjna 40 wolnostojący niepełne średni strefa / ,86 zł 1 142,86 zł ul. Rzeczna centralna 105 bliźniak pełne dobry strefa / ,67 zł 1 666,67 zł ul. Zwierzyniecka peryferyjna 90 wolnostojący niepełne średni strefa / ,00 zł 1 250,00 zł ul. Harcerska centralna 96 wolnostojący pełne dobry ul. Boh. strefa / ,00 zł 1 250,00 zł Westerplatte peryferyjna 80 wolnostojący niepełne średni strefa / ,81 zł 2 181,81 zł ul. Kościuszki pośrednia 110 wolnostojący pełne dobry Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami oraz na podstawie preferencji poszczególnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny budynków mieszkalnych. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których ustalono wagi: - Lokalizacja szczegółowa 15 % - Powierzchnia użytkowa domu 20 % - Typ budynku 5 % - Uzbrojenie w ulicy 5% - Stan techniczny budynku 30 % - Obecność budynku gospodarczego 25 % 9

10 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY Rodzaj cechy Lokalizacja szczegółowa Powierzchnia użytkowa domu Uzbrojenie w ulicy Obecność bud.gospodarcz ego Maksymalny wpływ cechy na cenę Δ= 1 038,95 15,00% 20,00% Typ budynku 5,00% stan techniczny budynku 5,00% 30,00% 155,84 zł 207,79 zł 25,00% 259,74 zł strefa centrum 1,00 155,84 zł strefa pośrednia 0,50 77,92 zł strefa peryferyjna 0,00 0,00 zł korzystna(do 70 m 2 ) średnio korzystna (od 71m 2 do 120m 2 ) niekorzystna budynki powyżej 80m2 budynki do 80m2 brak 0,50 w zabudowie wolnostojącej 1,00 51,95 zł w zabudowie bliźniaczej 0,50 w zabudowie szeregowej 0,00 51,95 zł Częściowy wpływ cechy na cenę : - wpływ kwotowy (powyżej 120 m 2 ) pełne 1,00 niepełne 0,00 1,00 207,79 zł 0,00 1,00 103,90 zł 0,00 zł 51,95 zł 0,00 zł dobry 1,00 311,69 zł 311,69 zł średni 0,50 155,84 zł zły 0,00 0,00 zł 0,50 0,00 51,95 zł 25,97 zł 0,00 zł 259,74 zł 129,87 zł 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cena max Cena min 2 181,81 zł 1 142,86 zł Cena max - Cena min1 038,95 zł Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych. Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. Transakcja Transakcja nr Transakcja nr Transakcja Rodzaj cechy nr nr 8 Rep 3048/ / / /2011 Data transakcji Data wyceny Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego 95,00 90,00 80,00 110,00 Cena jedn nieruchomości [zł/m2] 1 875,00 zł 1 666,67 zł 1 250,00 zł 2 181,81 zł Trend czasowy z tytułu upływu czasu [zł/m2/dzień] 0, , , ,00000 Cena jednostkowa skorygowana trendem czasowym [zł/m2] 1 875,00 zł 1 666,67 zł 1 250,00 zł 2 181,81 Lokalizacja szczegółowa ul. Sierakow icka - strefa peryferyjna ul. Zw ierzyniecka - strefa peryferyjna ul. Boh. Westerplatte - strefa peryferyjna ul. Kościuszki - strefa pośrednia Typ zabudowy wolnostojący wolnostojący wolnostojący wolnostojący Uzbrojenie ulicy niepełne niepełne niepełne pełne Stan techniczny budynku średni średni zły dobry Obecność budynku gospodarczego jest - 40 m2 Brak jest - 95 m2 jest - 42 m2 10

11 OPIS NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIECECH RYNKOWYCH Rodzaj cechy Lokalizacja szczegółowa Powierzchnia użytkowa domu Typ budynku Uzbrojenie w ulicy stan techniczny budynku Obecność bud.gospodarczego ul. Łódzka - strefa peryferyjna 38,25 m2 w zabudowie bliźniaczej niepełne średni jest - 28,00 m2 Nieruchomość wyceniana Transakcja nr 7 Transakcja nr 1 Transakcja nr 6 Transakcja nr 8 Rodzaj cechy Cena jednostkowa skorygowana [zł/m2] 1 875,00 zł 1 666,67 zł 1 250,00 zł 2 181,81 zł ul. Łódzka - strefa peryferyjna ul. Sierakowicka - strefa peryferyjna ul. Zwierzyniecka - strefa peryferyjna ul. Boh. Westerplatte - strefa peryferyjna ul. Kościuszki - strefa pośrednia Lokalizacja szczegółowa Wpływ cechy na cenę 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 129,87 zł Poprawka 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł -129,87 zł Powierzchnia użytkowa budynku (m 2 ) 38,25 95,00 90,00 80,00 110,00 Wpływ cechy na cenę 207,79 zł 103,90 zł 103,90 zł 103,90 zł 103,90 zł Poprawka 103,89 zł 103,89 zł 103,89 zł 103,89 zł Typ budynku w zabudowie bliźniaczej wolnostojący wolnostojący wolnostojący wolnostojący Wpływ cechy na cenę 25,97 zł 51,95 zł 51,95 zł 51,95 zł 51,95 zł Poprawka -25,98 zł -25,98 zł -25,98 zł -25,98 zł Uzbrojenie w ulicy niepełne niepełne niepełne niepełne pełne Wpływ cechy na cenę 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 51,95 zł Poprawka 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł -51,95 zł Stan techniczny budynku średni średni średni zły dobry Wpływ cechy na cenę 155,84 zł 155,84 zł 155,84 zł 0,00 zł 155,84 zł Poprawka 0,00 zł 0,00 zł 155,84 zł 0,00 zł Obecnośc budynku gosp. jest 28,00 m2 jest - 40 m2 Brak jest - 95 m2 jest - 42 m2 Wpływ cechy na cenę 129,87 zł 129,87 zł 0,00 zł 259,74 zł 129,87 zł Poprawka 0,00 zł 129,87 zł -129,87 zł 0,00 zł Suma poprawek 77,91 zł 207,78 zł 103,88 zł -103,91 zł Cena jednostkowa skorygowana 1 952,91 zł 1 874,45 zł 1 353,88 zł 2 077,90 zł Średnia cena jednostkowa nieruchomości 1 814,79 zł Wartość rynkowa zabudowy wraz z gruntem o pow. 0,0631 ha: 38,25 m 2 x 1 814,79 zł/m 2 = ,72 zł PRZYJĘTO: zł 11

12 8.2. Określenie wartości rynkowej gruntu mieszkaniowego o pow. 0,0770 ha (działki 177/13 i 117/16) bez zabudowy ANALIZA TERENÓW MIESZKANIOWYCH W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku miasto Skierniewice, Okres badania cen od początku 2012 r - do dnia wyceny. Rodzaj rynku nieruchomości niezabudowane jako tereny zabudowy mieszkaniowej. Cena jednost zł/m2_ C.jedn skorygowa na Obręb Nr_działki Nr_re k Rep Data Powierzc hnia (m2) Ulica / ,28 zł 140,03 zł Północna / ,99 zł 42,14 zł 6 332/ Trzcińska / ,82 zł 107,38 zł Strzelecka / ,07 zł 136,18 zł 7 93/1 508 Traugutta / ,00 zł 78,58 zł / Piekarska / ,77 zł 57,85 zł 6 333/ Trzcińska / ,99 zł 52,89 zł / Hibnera / ,00 zł 36,03 zł /4 634 Gajowa / ,23 zł 56,62 zł 6 333/ Trzcińska / ,78 zł 80,58 zł 8 384/1 733 Zwierzyniecka / ,43 zł 30,87 zł 14 6/7 700 Trzcińska / ,71 zł 43,49 zł 3 311/4,319/4, M.Skłodowskie 322/ j / ,71 zł 65,17 zł 5 35/13,35/ Miła / ,95 zł 67,75 zł 1 194/6 935 Waryńskiego / ,68 zł 140,55 zł Harcerska / ,79 zł 76,02 zł / Działkowa / ,15 zł 60,28 zł 6 332/11,333/1 936 Trzcińska Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości o funkcji tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe, które mają wpływ na wartość nieruchomości : Lokalizacja, powierzchnia gruntu, kształt działki, infrastruktura techniczna, droga. Najistotniejszym atrybutem wpływającym na cenę jest atrakcyjność położenia, położenia blisko ciągów komunikacyjnych, obiektów handlowych, usługowych i urzędów. Z punku widzenia ceny liczy się także powierzchnia oraz uzbrojenie działki. W analizowanym okresie trend czasowy jest nieznacznie ujemny i wynosi -0,06806 zł/m2/dzień. Wykres trendu czasowego 180,00 zł 160,00 zł 140,00 zł 120,00 zł 100,00 zł 80,00 zł 60,00 zł 40,00 zł 20,00 zł 0,00 zł Ceny transakcyjne z aktów notarialnych zostały skorygowane trendem czasowym, kształtują się na poziomie od 30,87 zł/m2 do 140,55 zł/m 2. 12

13 Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów niezabudowanych o przeznaczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa: 45 % - Powierzchnia gruntu 25 % - Kształt działki 10 % - Droga 10 % - Infrastruktura techniczna 10% Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 mieszkaniową jednorodzinną. powierzchni gruntu pod zabudowę GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA POWIERZCHNIA KSZTAŁT DZIAŁKI 45% 49,36 zł 25% 27,42 zł 10% 10,97 zł korzystna 1,000 49,36 zł średnio korzystna 0,500 24,68 zł umiarkowanie korzystna 0,000 0 zł do 500 m2 1,000 27,42 zł od 501 do 1000 m2 0,667 18,29 zł od 1001 do 1500 m2 0,333 9,13 zł powyżej 1500 m2 0,000 0,00 zł kwadrat 1,000 10,97 zł prostokąt 1:2 0,667 7,32 zł prostokąt wydłużony 0,333 3,65 zł nieregularny 0,000 0,00 zł DROGA INFRASTRUKTU RA 10% 10,97 zł 10% 10,97 zł asfalt 1,000 10,97 zł kostka, beton 0,667 7,32 zł tłuczeń, żużel 0,333 3,65 zł grunt 0,000 0,00 zł pełna (en.el.,w.,kan.,g.) 1,000 10,97 zł niepełna (en.el.w.,kan.) 0,667 7,32 zł podstawowa (en.el.,w.) 0,333 3,65 zł brak 0,000 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy C min a C max. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen : Cmax= 140,55 zł Cmin= 30,87 zł Cmax-Cmin 109,68 Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. 13

14 Charakterystyka przyjętych nieruchomości do porównań w aspekcie cech rynkowych: TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3Transakcja nr 4 Rep. 1227/ / / /2012 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 154,82 zł 183,07 zł 125,00 zł 179,68 zł Trend czasowy zł/m2/dziń -0, , , ,06806 Cena jedn skorygowana trendem czasowym 107,38 zł 136,18 zł 78,58 zł 140,55 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA Strzelecka Traugutta Piekarska Harcerska POWIERZCHNIA m KSZTAŁT DZIAŁKI kwadrat prostokąt 1:2 nieregularny kwadrat DROGA asfalt asfalt tłuczeń, żużel asfalt INFRASTRUKTURA pełna pełna pełna pełna Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej stanowiącej tereny mieszkaniowe OPIS NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH RODZAJ CECHY OPIS SŁOWNY CECHA RYNKOWA LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA ul. Łódzka umiarkowanie korzystna POWIERZCHNIA 770 od 501 do 1000 m2 KSZTAŁT DZIAŁKI nieregularny nieregularny DROGA asfalt asfalt INFRASTRUKTURA niepełna (en.el.w.,kan.) niepełna 14

15 TABELA PORÓWNAWCZA TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość Transakcja Transakcja Transakcja Transakcja wyceniana #ADR! nr 1 #ADR! nr 2 #ADR! nr 3 #ADR! nr 4 Rep. X 1608/ / / /2012 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 154,82 zł 183,07 zł 125,00 zł 179,68 zł Trend czasowy zł/m2/dzień -0, , , ,06806 Cena jedn skorygowana trendem czasowym X 107,38 zł 136,18 zł 78,58 zł 140,55 zł ul. Łódzka Strzelecka Traugutta Piekarska Harcerska umiarkowanie średnio średnio korzystna korzystna korzystna korzystna korzystna LOKALIZACJA wartość cechy 0,00 zł 49,36 zł 24,68 zł 24,68 zł 49,36 zł poprawka x -49,36 zł -24,68 zł -24,68 zł -49,36 zł POWIERZCHNIA m2 od 501 do 1000 m2 od 501 do 1000 m2 od 501 do 1000 m2 od 1001 do 1500 m2 od 501 do 1000 m2 wartość cechy 8,29 zł 18,29 zł 18,29 zł 9,13 zł 18,29 zł poprawka x -10,00 zł -10,00 zł -0,84 zł -10,00 zł KSZTAŁT DZIAŁKI nieregularny kwadrat prostokąt 1:2 nieregularny kwadrat wartość cechy 0,00 zł 10,97 zł 7,32 zł 0,00 zł 10,97 zł poprawka x -10,97 zł -7,32 zł 0,00 zł -10,97 zł DROGA asfalt asfalt asfalt tłuczeń, żużel asfalt wartość cechy 10,97 zł 10,97 zł 10,97 zł 3,65 zł 10,97 zł poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 7,32 zł 0,00 zł INFRASTRUKTURA niepełna pełna pełna pełna pełna wartość cechy 7,32 zł 10,97 zł 10,97 zł 10,97 zł 10,97 zł poprawka x -3,65 zł -3,65 zł -3,65 zł -3,65 zł Poprawka łączna Cena jed. poprawiona Waga Cena jedn. srednia -73,98 zł -45,65 zł -21,85 zł -73,98 zł 33,40 zł 90,53 zł 56,73 zł 66,57 zł ,81 zł WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ (grunt mieszkaniowy): 770 m 2 x 61,81 zł/m 2 = ,90 zł Przyjęto wartość : zł 15

16 8.4. Określenie wartości rynkowej nieruchomości (zsumowanie poszczególnych części funkcjonalnych) W n = W zab + W grm Gdzie: W n wartość rynkowa nieruchomości Wzab- wartość zabudowy wraz z gruntem W grm wartość gruntu mieszkaniowego W n = zł zł = zł 8.5. Rozdzielenie kwoty zł na grunt (nieruchomość), budynki i budowle Określenie wartości odtworzeniowej gruntu o pow. 0,0631 ha ANALIZA TERENÓW MIESZKANIOWYCH W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku miasto Skierniewice, Okres badania cen od początku 2012 r - do dnia wyceny. Rodzaj rynku nieruchomości niezabudowane jako tereny zabudowy mieszkaniowej. Cena jednost zł/m2_ C.jedn skorygowa na Obręb Nr_działki Nr_re k Rep Data Powierzc hnia (m2) Ulica / ,28 zł 140,03 zł Północna / ,99 zł 42,14 zł 6 332/ Trzcińska / ,82 zł 107,38 zł Strzelecka / ,07 zł 136,18 zł 7 93/1 508 Traugutta / ,00 zł 78,58 zł / Piekarska / ,77 zł 57,85 zł 6 333/ Trzcińska / ,99 zł 52,89 zł / Hibnera / ,00 zł 36,03 zł /4 634 Gajowa / ,23 zł 56,62 zł 6 333/ Trzcińska / ,78 zł 80,58 zł 8 384/1 733 Zwierzyniecka / ,43 zł 30,87 zł 14 6/7 700 Trzcińska / ,71 zł 43,49 zł 3 311/4,319/4, M.Skłodowskie 322/ j / ,71 zł 65,17 zł 5 35/13,35/ Miła / ,95 zł 67,75 zł 1 194/6 935 Waryńskiego / ,68 zł 140,55 zł Harcerska / ,79 zł 76,02 zł / Działkowa / ,15 zł 60,28 zł 6 332/11,333/1 936 Trzcińska Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku nieruchomości o funkcji tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe, które mają wpływ na wartość nieruchomości : Lokalizacja, powierzchnia gruntu, kształt działki, infrastruktura techniczna, droga. Najistotniejszym atrybutem wpływającym na cenę jest atrakcyjność położenia, położenia blisko ciągów komunikacyjnych, obiektów handlowych, usługowych i urzędów. Z punku widzenia ceny liczy się także powierzchnia oraz uzbrojenie działki. W analizowanym okresie trend czasowy jest nieznacznie ujemny i wynosi -0,06806 zł/m2/dzień. 16

17 180,00 zł 160,00 zł 140,00 zł 120,00 zł 100,00 zł 80,00 zł 60,00 zł 40,00 zł 20,00 zł Wykres trendu czasowego 0,00 zł Ceny transakcyjne z aktów notarialnych zostały skorygowane trendem czasowym, kształtują się na poziomie od 30,87 zł/m2 do 140,55 zł/m 2. Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów niezabudowanych o przeznaczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa: 45 % - Powierzchnia gruntu 25 % - Kształt działki 10 % - Droga 10 % - Infrastruktura techniczna 10% Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 mieszkaniową jednorodzinną. powierzchni gruntu pod zabudowę 17

18 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA POWIERZCHNIA KSZTAŁT DZIAŁKI 45% 49,36 zł 25% 27,42 zł 10% 10,97 zł korzystna 1,000 49,36 zł średnio korzystna 0,500 24,68 zł umiarkowanie korzystna 0,000 0 zł do 500 m2 1,000 27,42 zł od 501 do 1000 m2 0,667 18,29 zł od 1001 do 1500 m2 0,333 9,13 zł powyżej 1500 m2 0,000 0,00 zł kwadrat 1,000 10,97 zł prostokąt 1:2 0,667 7,32 zł prostokąt wydłużony 0,333 3,65 zł nieregularny 0,000 0,00 zł DROGA INFRASTRUKTU RA 10% 10,97 zł 10% 10,97 zł asfalt 1,000 10,97 zł kostka, beton 0,667 7,32 zł tłuczeń, żużel 0,333 3,65 zł grunt 0,000 0,00 zł pełna (en.el.,w.,kan.,g.) 1,000 10,97 zł niepełna (en.el.w.,kan.) 0,667 7,32 zł podstawowa (en.el.,w.) 0,333 3,65 zł brak 0,000 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy C min a C max. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen : Cmax= 140,55 zł Cmin= 30,87 zł Cmax-Cmin 109,68 Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. 18

19 Charakterystyka przyjętych nieruchomości do porównań w aspekcie cech rynkowych: TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3Transakcja nr 4 Rep. 1227/ / / /2012 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 154,82 zł 183,07 zł 125,00 zł 179,68 zł Trend czasowy zł/m2/dziń -0, , , ,06806 Cena jedn skorygowana trendem czasowym 107,38 zł 136,18 zł 78,58 zł 140,55 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA Strzelecka Traugutta Piekarska Harcerska POWIERZCHNIA m KSZTAŁT DZIAŁKI kwadrat prostokąt 1:2 nieregularny kwadrat DROGA asfalt asfalt tłuczeń, żużel asfalt INFRASTRUKTURA pełna pełna pełna pełna Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej stanowiącej tereny mieszkaniowe OPIS NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH RODZAJ CECHY OPIS SŁOWNY CECHA RYNKOWA LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA ul. Łódzka umiarkowanie korzystna POWIERZCHNIA 631 od 501 do 1000 m2 KSZTAŁT DZIAŁKI nieregularny nieregularny DROGA asfalt asfalt INFRASTRUKTURA niepełna (en.el.w.,kan.) niepełna 19

20 TABELA PORÓWNAWCZA TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość wyceniana Transakcja #ADR! nr 1 Transakcja #ADR! nr 2 Transakcja #ADR! nr 3 Transakcja #ADR! nr 4 Rep. X 1608/ / / /2012 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 154,82 zł 183,07 zł 125,00 zł 179,68 zł Trend czasowy zł/m2/dzień -0, , , ,06806 Cena jedn skorygowana trendem czasowym X 107,38 zł 136,18 zł 78,58 zł 140,55 zł ul. Łódzka Strzelecka Traugutta Piekarska Harcerska umiarkowanie średnio średnio korzystna korzystna korzystna korzystna korzystna LOKALIZACJA wartość cechy 0,00 zł 49,36 zł 24,68 zł 24,68 zł 49,36 zł poprawka x -49,36 zł -24,68 zł -24,68 zł -49,36 zł POWIERZCHNIA m2 od 501 do 1000 m2 od 501 do 1000 m2 od 501 do 1000 m2 od 1001 do 1500 m2 od 501 do 1000 m2 wartość cechy 8,29 zł 18,29 zł 18,29 zł 9,13 zł 18,29 zł poprawka x -10,00 zł -10,00 zł -0,84 zł -10,00 zł KSZTAŁT DZIAŁKI nieregularny kwadrat prostokąt 1:2 nieregularny kwadrat wartość cechy 0,00 zł 10,97 zł 7,32 zł 0,00 zł 10,97 zł poprawka x -10,97 zł -7,32 zł 0,00 zł -10,97 zł DROGA asfalt asfalt asfalt tłuczeń, żużel asfalt wartość cechy 10,97 zł 10,97 zł 10,97 zł 3,65 zł 10,97 zł poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 7,32 zł 0,00 zł INFRASTRUKTURA niepełna pełna pełna pełna pełna wartość cechy 7,32 zł 10,97 zł 10,97 zł 10,97 zł 10,97 zł poprawka x -3,65 zł -3,65 zł -3,65 zł -3,65 zł Poprawka łączna Cena jed. poprawiona Waga Cena jedn. srednia -73,98 zł -45,65 zł -21,85 zł -73,98 zł 33,40 zł 90,53 zł 56,73 zł 66,57 zł ,81 zł WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ (grunt mieszkaniowy): 631 m 2 x 61,81 zł/m 2 = ,11 zł Przyjęto wartość : zł 20

21 Wartość budowli zł zł zł = zł Rozdział kwoty zł, na poszczególne obiekty budowlane. Rozdziału dokonano w załączniku nr 5, w drodze obliczenia wartości odtworzeniowych i przeskalowania na wartość rynkową. Wartości części składowych budowli: Budynek mieszkalny: ,00 zł Budynek gospodarczy: 5 326,00 zł Przyłącze elektryczne: 433,00 zł Przyłącze wodociągowe: 1 271,00 zł Przyłącze kanalizacyjne: 957,00 zł Utwardzenie: 3 152,00 zł Ogrodzenie : 2 503,00 zł Ogółem: ,00 zł 9. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI NR 177/13, 177/15, 177/16 (OBRĘB 11) GRUNT BUDOWLE RAZEM grunt mieszkaniowy ,00 zł 0,00 zł ,00 zł Budynek mieszkalny ,00 zł Budynek gospodarczy 5 326,00 zł Przyłącze elektryczne 433,00 zł Przyłącze wodociągowe 1 271,00 zł Przyłącze kanalizacyjne Utwardzenie Ogrodzenie grunt pod zabudową ,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI 957,00 zł 3 152,00 zł 2 503,00 zł razem budowle ,00 zł ,00 zł ,00 zł 21

22 10. KLAUZULE I OGRANICZENIA Operat został sporządzony zgodnie z przepisami PKZW Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg optymalnego sposobu użytkowania i w poziomie cen aktualnych na dzień wyceny Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności Operat nie może być publikowany w całości ani w części bez zgody autora Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie niezbędne dokumenty mogące mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości Zakłada się prawidłowość danych (w tym powierzchniowych) dostarczonych przez Zamawiającego. 11.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA magister inżynier inżynierii lądowej rzec zoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 2295 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaśw. PFSRM nr 659/XII szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PFSRM oraz Związek Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby skarbowo -podatkowe, zaś w. PFSRM nr 611/XII/98 członek Towarzystwa Naukowego Nieruchomoś ci 12. ZAŁĄCZNIKI Fragment mapy powiatu skierniewickiego Protokół badania Ksiąg Wieczystych Fragment mapy ewidencyjnej Wypis z rejestru gruntów Rozdział kwoty na poszczególne wartości 22