RZECZOZNAWCA, Aleksandra Radziejowska. Katedra Geomechaniki, Budownictwa i Geotechniki. A1 312

Transkrypt

1 RZECZOZNAWCA, operat szacunkowy wybrana metoda obliczania Aleksandra Radziejowska Katedra Geomechaniki, Budownictwa i Geotechniki aradziej@agh.edu.pl, A1 312 n.h.m.

2 Operat szacunkowy DOCHODOWE MIESZANE KOSZTOWE Korygowania Inwestycyjna odtworzenia Analizy statystycznej rynku Stawki szacunkowej gruntu stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, do uzyskania na rynku, z cen transakcyjnych przy : strony umowy od siebie nie w sytuacji przymusowej oraz stanowczy zamiar zawarcia umowy; czas do wyeksponowania na rynku i do wynegocjowania umowy. odtworzeniowa jest kosztom jej odtworzenia, z stopnia.

3 Operat szacunkowy - techniki Metoda Technika Analizy statystycznej rynku Dochodowe Inwestycyjna Kapitalizacji prostej Kapitalizacji prostej Mieszane Kosztowe Stawki szacunkowej gruntu

4 Operat szacunkowy Art Ustawy o gospodarce stanowi: polega na przy ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za podobne, przedmiotem obrotu rynkowego. koryguje ze na cechy te i ustala z zmian poziomu cen w skutek czasu. stosuje znane ceny podobnych do wycenianych Rady z dnia stanowi : Przy stosowaniu konieczna jest cen transakcyjnych podobnych do wyceny, a cech tych na poziom ich cen. przedmiotem

5 Operat szacunkowy DOCHODOWE MIESZANE KOSZTOWE ta odpowiada cenom, Korygowania Analizy statystycznej rynku Inwestycyjna Stawki szacunkowej gruntu odtworzenia przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny wycenianej oraz W odtworzeniowa. cech tych - korygowania ceny analizy statystycznej rynku.

6 metody Metoda parami przedmiotem wyceny, cechy znane, kolejno z podobnymi, przedmiotem obrotu rynkowego i dal znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych. Metoda korygowania ceny do przyjmuje z rynku ze na wycenianej co najmniej podobnych, przedmiotem obrotu rynkowego i dla znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych. przedmiotem wyceny w drodze korekty ceny podobnych przypisane cechom tych. Metoda analizy statystycznej rynku do przyjmuje reprezentatywnych. przy metod stosowanych do analizy statystycznej.

7 utworzenie powinien podobnych, stan prawny, przeznaczenie, inne. Do w formie aktu notarialnego. Na ich wykorzystania w procesie szacowania. Informacje o cenach transakcyjnych na notarialnych gromadzonych przez: starostwa powiatowe, miast na prawach prawa do lokalu.

8 utworzenie UWAGA 1 informacji o cenach transakcyjnych informacje o transakcjach, UWAGA 2 Za. UWAGA 3 Ceny uzyskane na rynku podobne.

9 utworzenie Ceny tzn. takimi, za Ceny prawdziwe: ceny rynkowe oraz tzw. ceny amatorskie (faktyczne Ceny (podawane podstawy wynagrodzenie )) o. do wykorzystania podana, nie wiadomo jest informacji

10 rodzaj rynku (np.) obszar rynku (np. dzielnica, osiedle,miasto, gmina, region, obszar kraju itd.) okres badania cen lata)

11 aktualizacja rynkowa na podstawie analizy rynku, na znajduje. stosowania stanowi rynku. Ceny transakcyjne na polskim rynku na subrynkach nawet nawet w czasowych. Rzeczoznawca w procesie szacowania do musi podobne, przedmiotem w okresie, wyceny, ale nie dwa lata od daty, na. wykorzystania cen transakcyjnych z okresu nawet lat od daty wyceny, stwarza aktualizacji cen. Brak sprowadzenia cen transakcyjnych na wyceny spowoduje oszacowanie danej. jest, a opracowana analiza wymaga dobrze dobranych. Kryteriami na podstawie wyceniane z podobnymi, przedmiotem obrotu rynkowego cechy rynkowe na poziom cen na danym rynku. Cechy rynkowe odpowiednio ze na ich stany (np. Lokalizacja : bardzo korzystna, korzystna, niekorzystna).

12 . jest oszacowanie cech rynkowych na ceny i na Na podstawie analiz wielu : Cechy rynkowe w niejednakowym stopniu na ceny rynkowe i na a. cech rynkowych i ich wagi na podstawie do wyceny rynku lokalnego, a w na podstawie zebranej wiarygodnej bazy danych z cenami zaktualizowanymi na wyceny. Wagi cech rynkowych rynkowa szacowanej znajduje Cmin, a Cmax jakie w bazie danych. Waga cechy jest % w. Ceny w tym przypadku ze na czasu na wyceny. brzegowych pozwala interpolacji w procesie szacowania. W przypadku gdy szacowana wykracza z uwagi na lub kilka cech rynkowych poza warunki brzegowe, ekstrapolacji, wymaga jednak przebiegu [Cmin, Cmax].

13 Rzeczoznawca zdaje sobie z faktu tylko niewielka ma na i na (max 10. Nabywca kieruje na kilkoma kryteriami w trakcie nabywania. Te kryteria wyboru z rynkowych cech. Rzeczoznawca i cechy rynkowe, powinien na oczyma typowych powinien cech ( miernik danej cechy na ). Cechy rynkowe charakter lokalny, a nie uniwersalny. Wagi ich dla rynku lokalnego np. dzielnicy, miasta, gminy. Wagi do konkretnego rodzaju. cechami i ich wagami co do ich. przez dla danego typu i rodzaju oraz zebranie ich i na ceny stanowi jedno z podstawowych wymaganych w ramach tzw. analizy.

14 wycena - procedura wyceny parami rynku lokalnego 2. Opracowanie (Za ceny rynkowej?) 4. Ocena cech. 6. Obliczenie (trendu) (przyjmuje

15 wycena - procedura wyceny parami (Charakterystyka 7. Opis.) a) Na b) Przez c) Na - (metoda 9. Obliczenie wag cech rynkowych : (Od 10. Zestawienie rynkowych)

16 wycena - procedura wyceny parami znanych cechach i cenach Lp. Cechy rynkowe cechy w C (waga cechy) [ %] *Zakres kwotowy Poprawki n Suma 100 *Im ΔC Zakres ze ustalany jest ze zbioru wszystkich

17 wycena - procedura wyceny parami 13. W ostatnim etapie tej metody lub.. skorygowanych W m Gdzie: Wm 2 - C 1 + C C n - skorygowaniu n - parami 2 C 1 C 2 C n n rynkowa jako W w C w m w1 w2 Gdzie: Wm 2 - metra kwadratowego w 1,2,...n - waga** C C w skorygowanych cen n n w n Gdzie : WRN - rynkowa szacowanej Wm 2 - rynkowa 1 m 2 szacowanej Pu - powierzchnia szacowanej E - eksperta [ 0,9-1,1 ] Uwaga! eksperta stosujemy w uzasadnionych przypadkach. WRN W 2 m P u E.

18 wycena - procedura wyceny parami jako ustalanie wag: liczba poprawek np.: n = 7, to waga: 1 w n 1 7 0,143-6, +5, +7, poprawek wynosi: r a waga ma 1 w r ,055 : C = Cmax Cmin

19 CECHY Cechy (atrybuty) rynkowe : to to takie atrybuty co do na ceny rynkowe danego rodzaju na rynku Cechy rynkowe to w ich lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i dla ich na. cech rynkowych na poziom cen trzeba na uwadze, : cechy rynkowych na i nie jest jednakowy; odpowiednich cech rynkowych powinien dokonany na podstawie analizy lokalnego rynku i na podstawie wiarygodnych danych sprzedanych podobnych, a ich cen; Wagi cech rynkowych jednostkowa wycenianej znajduje a podobnych sprzedanych na danym rynku, przez danych do wyceny.

20 CECHY Cechy (atrybuty) rynkowe : to to takie atrybuty co do na ceny rynkowe danego rodzaju na rynku Cechy rynkowe to w ich lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i dla ich na. cech rynkowych na poziom cen trzeba na uwadze, : cechy rynkowych na i nie jest jednakowy; odpowiednich cech rynkowych powinien dokonany na podstawie analizy lokalnego rynku i na podstawie wiarygodnych danych sprzedanych podobnych, a ich cen; Wagi cech rynkowych jednostkowa wycenianej znajduje a podobnych sprzedanych na danym rynku, przez danych do wyceny.

21 CECHY Cechy : binarny (zero-jedynkowy) -> istnienie (1) lub nie istnienie np. instalacji telefonicznej albo telewizji kablowej w budynku. przymiotnikowy -> liniowy -> stany np. " poprzez ustalenie procentowego korzystna - niekorzystna bardzo korzystna - korzystna niekorzystna bardzo korzystna - korzystna - - korzystna - niekorzystna

22 USTALENIE LICZBY CECH RYNKOWYCH Za Jakie? Jakie -? poprzez: Analiza merytoryczna powinna racjonalne kryteria oceny danej przez typowego na rynku. W pierwszym kroku liczny potencjalnych cech, aby jego redukcji na podstawie rynku. Analiza statystyczna przeprowadzona m.in. przy pomocy analizy korelacji, na atrybutami i cenami, a analizy wariancji, na cen transakcyjnych,.

23 USTALENIE WAG CECH RYNKOWYCH Pomiarem Wagi rynku: ceny. analiza bazy danych o cenach przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen analogia do podobnych rodzajowo i obszarowo lokalnych na podstawie obserwacji potencjalnych

24 USTALENIE WAG CECH RYNKOWYCH Jest sposobem pomiaru wagi cechy wybrana cecha CECHA: LOKALIZACJA RYNEK: LOKALNY POSZUKIWANE: rynkowego), w najlepszej i najgorszej strefie rynku : na rynku lokalnym. ) erencji ) C:

25 lokalizacja powierzchnia (wymiary), uzbrojenie, topografia klasa komunikacyjna (kolejowa, drogowa),. lokalizacja, u topografia terenu, wymiary budynku, liczba lokalu w instalacje, mieszkaniowe, rok budowy, stan techniczny, styl architektoniczny, technologia (np. wielka parkowania itp. GRUNTOWE ZABUDOWANE "rama H")

26 USTALANIE TRENDU CZASOWEGO oblicza: Gdzie : r t - [%] C 1 - cena jednostkowa uzyskana za C 2 - cena jednostkowa uzyskana za r t C C 2 1 C 1 t 100% momentowi wyceny o cenach transakcyjnych C 1, C 2 zestawu cech r t arytmetycznej uzyskanej z kilku par przy (np r t r t1 r t 2 n r tn

27 Gdzie : C st - cena C - r t - cen, t - C st C ( 1 r t) t W te C st C czasowych, ( 1 rt 1 t1 rt 2 t2 rt 3 t3 rt 4 t4) oraz w razie Gdzie : C st - C - r tn - cen, zapisany w postaci t n - czasu ( w przedziale

28 Literatura - Poznan University of Economics, Podstawa prawna: Ustawa (tekst jednolity Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z zm.). zm.). Prystupa M., Warszawie, Wycena Mazurskiego