O P I N I A o wartości nieruchomości rolnej.

Transkrypt

1 O P I N I A o wartości rolnej. Adres : Pniówek, gmina Zamość. Księga wieczysta numer: ZA1Z/ /9. Właściciel: Mieczysław Andrzej Duda. Cel opracowania : Postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KMP 62/05 z dnia r. 1

2 Opinia zawiera strona I Wyciąg z opinii 3 II Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. 4 III Określenie celu wyceny. 4 IV Podstawa prawna wyceny. 4 V Źródła danych o. 4 VI Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości. 4 VII Opis stanu 5 VIII Wskazanie przeznaczenia. 5 IX Analiza rynku. 5 X Wskazanie rodzaju określonej wartości, wyboru podejścia, 8 metody i techniki XI Wynik wyceny z przedstawieniem obliczeń 9 wartości. XII Uzasadnienie dokonanej wyceny. 10 XIII Klauzule i ustalenia dodatkowe. 10 2

3 I. Wyciąg z opinii. 1.1.Położenie : Pniówek, gmina Zamość. Działki nr 165/6, 11/4, 51/2, 133/7 o powierzchni 1,83 ha. 1.2.Jednostka ewidencyjna : Zamość Obręb : 18 Pniówek Własność: Mieczysław Andrzej Duda. 1.5.Nieruchomość posiada w Sądzie Rejonowym w Zamościu księgę wieczystą nr ZA1Z/ / Celem oszacowania jest określenie jej wartości rynkowej zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KMP 62/05 z dnia r. 1.7.Wartość rynkowa prawa własności rolnej na dzień r. wynosi zł. Tabela nr 1. Nazwa Powierzchnia Wartość rynkowa Nieruchomość rolna (w tym) 1,83 ha działka numer 165/6 0, działka numer 11/4 0, działka numer 51/2 0, działka numer 133/7 0,

4 II. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny. Przedmiotem wyceny jest grunt rolny. Położony jest w miejscowości Pniówek w gminie Zamość. Obręb: 16 Pniówek. Działki numer 165/6, 11/4, 51/2, 133/7. Obszar 1,83 ha. Dla Sąd Rejonowy w Zamościu prowadzi księgę wieczystą numer ZA1Z/ /9. Zakresem wyceny jest rynkowa wartość prawa własności. III. Określenie celu wyceny. Celem oszacowania jest określenie jej wartości rynkowej zgodnie z Postanowieniem Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora sygn. akt KMP 62/05 z dnia r. i w takim celu opinia może być wyłącznie wykorzystywana. IV. Podstawa prawna wyceny Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r (Dz. U. nr 43 wraz z późniejszymi zmianami). 4.2.Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 w sprawie czynności komorników (Dz. U. z Nr 10.poz. 52 wraz ze zmianami ). 4.3.Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce ami (Dz. U. z 1997 r nr 115 poz. 741 wraz ze zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207 poz wraz ze zmianami) Przy oszacowaniu wykorzystano standardy zawodowe: -Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1- wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa, -Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 3- operat szacunkowy, oraz Noty Interpretacyjne włączone do zbioru Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny i Not Interpretacyjnych, zgodnie z uchwałą Rady Krajowej Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych z 12 i 13 grudnia 2007 r. V. Źródła danych o. -księga wieczysta, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, -ewidencja gruntów, oględziny. VI. Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości. 6.1.Data sporządzenia wyceny: r. 6.2.Data określenia wartości: r. 6.3.Data określenia stanu, który uwzględniono przy wycenie: r. 6.4.Oględzin dokonano w dniu r. 4

5 VII. Opis stanu. 7.1.Stan prawny. Księga wieczysta numer ZA1Z/ /9. Dział I- położenie: Gmina Zamość. Miejscowość Pniówek. Działki nr 133/7, 11/4, 165/6 i 51/2. Grunt orny. Obszar 1,8407 ha. Każdoczesnemu właścicielowi działki numer 51/2 służy prawo przejazdu, przechodu przez działkę nr 51/8 pasem gruntu o szerokości 3 m, począwszy od drogi wzdłuż granicy z działkami nr 51/4 a następnie wzdłuż granicy z działkami nr 51/5, 53/1. Dział II - właściciel- Mieczysław Andrzej Duda syn Hipolita i Stefanii. Dział III- zawiera następujący wpis : -ostrzeżenie o wszczęciu przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Zamościu Andrzeja Szcząchora postępowania egzekucyjnego z. Dział IV- wolny od wpisów Stan według ewidencji gruntów. Kserokopia wypisu z rejestru gruntów załącznik nr 1. Pomiędzy zapisem w księdze wieczystej a zapisem w rejestrze gruntów istnieje niezgodność co do obszaru. W księdze wieczystej obszar gruntu wynosi 1,8407 ha w rejestrze gruntów 1,83 ha Sposób użytkowania gruntu. Grunt jest wykorzystywany do produkcji rolniczej. Szczegółowe położenie poszczególnych działek przedstawiają załączone mapy ewidencyjne. VIII. Wskazanie przeznaczenia wycenianej. W aktualnym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Zamość zatwierdzonym Uchwałą nr XXVIII/346/2008 Rady Gminy Zamość z dnia 29 grudnia 2008 r nieruchomość położona jest w strefie produkcji rolnej. IX. Analiza i charakterystyka rynku W celu ustalenia bazy porównawczej zbadano 7 transakcji gruntami rolnymi które odbyły się w formie aktów notarialnych oraz dokonano przeglądu sprzedanych. Przedmiotem transakcji było prawo własności. Obszar badania: gmina Zamość. Okres badania r. Rynek sprzedaży gruntów rolnych słabo rozwinięty. Ceny transakcyjne na dzień wyceny skorygowano na podstawie Komunikatu Prezesa GUS o wzroście wskaźnika cen towarów i usług w I półroczu 2009 r. w stosunku do I półrocza 2008 r. opublikowanego w MP nr 47 z 14 lipca 2009 r. poz o 3,5 %. 5

6 Średnia cena sprzedaży 1 ha gruntu wyniosła 9083 zł. Odchylenie standardowe wynosi 1963 zł. (odchylenie standardowe jest miarą tego, jak szeroko wartości są rozproszone od wartości przeciętnej (średniej). Transakcje gruntami wykorzystanymi w procesie wyceny zawiera tabela nr 2. Tabela nr 2. L.p Data transakcji Położenie Powierzchnia gruntu w ha Cena transakcyjna 1 ha gruntu Skorygowana cena sprzedaży 1 ha gruntu Wysokie 0, Wysokie 1, Żdanów 0, Żdanów 0, Żdanów 0, Płoskie 0, Żdanów 1, Przeprowadzone badania rynku w formie ankietowej wśród rolników wskazują, że następujące cechy mają wpływ na ceny gruntów: -współczynnik bonitacji- 35 %, -lokalizacja- 23 %, -powierzchnia gruntu-18 %, -ukształtowanie terenu- 10 %, -jakość drogi dojazdowej- 8 %, -poziom kultury rolnej- 6 %. Do porównania przyjęto następujące transakcje ami podobnymi: Transakcja 1 z dnia r. Lokalizacja dobra. Grunt o powierzchni 0,46 ha położony przy drodze utwardzonej. Ukształtowanie terenu płaskie. Klasa gruntu: IVa- 0,31, IVb-0,11. Współczynnik bonitacji wynosi 0,70. Poziom kultury rolnej dobry. Skorygowana cena sprzedaży 1 ha gruntu na dzień wyceny wynosi zł. Transakcja 2 z dnia r. Lokalizacja przeciętna. Grunt o powierzchni 0,50 ha położony przy drodze polnej. Ukształtowanie terenu płaskie. Klasa gruntu IV b. Współczynnik bonitacji wynosi 0, 75. Poziom kultury rolnej przeciętny. Skorygowana cena sprzedaży 1 ha gruntu na dzień wyceny wynosi zł. Transakcja 3 z dnia r. Lokalizacja przeciętna. Grunt o powierzchni 1,35 ha położony przy drodze polnej. Ukształtowanie terenu lekko faliste. Klasa gruntu: IIIb-0,34, IVa-0,86, IV b- 0,09. Współczynnik bonitacji wynosi 1. Poziom kultury rolnej przeciętny. Skorygowana cena sprzedaży na dzień wyceny wynosi zł. 6

7 Charakterystyka rynku w ramach wybranych jakościowych cech rynkowych przedstawiona jest w tabeli nr 3. Tabela nr 3 Lp Cecha rynkowa Ocena Opis dobra położenie w pobliżu skupiska zabudowy 1 Lokalizacja zagrodowej przeciętna Położenie w oddaleniu od skupiska zabudowy zagrodowej utwardzona szosa utwardzona asfaltem 2 Jakość drogi dojazdowej polna droga gruntowa żużlowa droga utwardzona żużlem 4 Poziom kultury rolnej 5 Ukształtowanie terenu bardzo dobry zabiegi agrotechniczne wykonywane są systematycznie w wyznaczonych porach roku dobry zabiegi agrotechniczne wykonywane są z przerwami w cyklu rocznym przeciętny zabiegi agrotechniczne wykonywane są z przerwami w cyklu dwuletnim lekko falisty ukształtowanie terenu nie powoduje gromadzenia wody falisty ukształtowanie terenu powoduje gromadzenie wody płaskie najbardziej pożądane wśród nabywców gruntów rolnych. Zestawienie cech rynkowych jakościowych i ilościowych działki nr 165/6 i podobnych przedstawia tabela numer 4 Tabela nr 4 Cecha rynkowa Nieruchomość Transakcja Transakcja Transakcja wyceniana nr 1 nr 2 nr 3 -współczynnik bonitacji 0,90 0,70 0,75 1 -lokalizacja przeciętna dobra przeciętny przeciętna -powierzchnia gruntu w ha 0,56 0,46 0,75 1,35 -ukształtowanie terenu płaskie płaskie płaskie lekko faliste -jakość drogi dojazdowej polna utwardzona polna polna -poziom kultury rolnej dobry dobry przeciętny przeciętny 9.2. W celu określenia przeciętnej ceny sprzedaży łąki. Do celu ustalenia bazy porównawczej zbadano 6 transakcji gruntami łąkami które odbyły się w formie aktów notarialnych oraz dokonano przeglądu sprzedanych. Przedmiotem transakcji było prawo własności. Obszar badania: gmina Zamość. Okres badania r. Z uwagi na słabo rozwinięty rynek brak jest możliwości wyodrębnienia cech rynkowych które wpływają na ceny łąk. Ceny transakcyjne na dzień wyceny skorygowano na podstawie Komunikatu Prezesa GUS o wzroście wskaźnika cen towarów i usług w I półroczu 2009 r. w stosunku do I półrocza 2008 r. opublikowanego w MP nr 47 z 14 lipca 2009 r. poz o 3,5 %. Średnia cena sprzedaży 1 ha łąki wyniosła 4581 zł. Odchylenie standardowe wynosi 1958 zł. (odchylenie standardowe jest miarą tego, jak szeroko wartości są rozproszone od wartości przeciętnej (średniej). 7

8 Transakcje łąkami wykorzystanymi w procesie wyceny zawiera tabela nr 5. Tabela nr 5. L.p Data transakcji Położenie Powierzchnia gruntu w ha Cena transakcyjna 1 ha gruntu Skorygowana cena sprzedaży 1 ha gruntu Wysokie 0, Pniówek 0, Wysokie 0, Pniówek 1, Pniówek 1, Pniówek 0, X. Wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia metody i techniki Stosownie do art.136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 r w sprawie czynności komorników sumę oszacowania ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu w dniu dokonania oszacowania Wartością rynkową (W r ) w rozumieniu art.151 ust.1 ustawy o gospodarce ami jest najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1.strony umowy były od siebie nie zależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2.upłynął czas niezbędny do wyeksponowania na rynku i do wynegocjowania umowy. Do określenia wartości rynkowej wykorzystano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z ami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych. Wartość rynkową rolnej określono jako sumę wartości składników poszczególnych działek Współczynniki bonitacji obliczono według następującego wzoru : W b = (P f x P p ) / P f gdzie : - W b - współczynnik bonitacji, - P f - powierzchnia fizyczna gruntu, - P p - przelicznik powierzchni użytków rolnych z ustawy z 15 listopada 1984 r o podatku rolnym. 8

9 XI. Wynik wyceny z przedstawieniem obliczeń wartości Określenie wartości rynkowej gruntu. Dla analizowanego rynku lokalnego określono: Cena minimalna zł. Cena maksymalna zł. C = C max - C min = zł./1 ha. Wagi cech rynkowych określone na potrzeby niniejszej wyceny oraz ich zakresy kwotowe wynoszą: Tabela nr 6 -współczynnik bonitacji 35 % z C = lokalizacja 23% z C = powierzchnia gruntu 18 % z C = ukształtowanie terenu 10 % z C = 605 -jakość drogi dojazdowej 8 % z C = 484 -poziom kultury rolnej 6 % z C = 363 Tabele porównawcze Porównanie z ą numer 1 (tab. nr 2 poz.7 ) Tabela numer 7 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł -współczynnik bonitacji ,90 0, lokalizacja przeciętna dobra powierzchnia gruntu ,56 0, ukształtowanie terenu płaskie płaskie 0 -jakość drogi dojazdowej polna utwardzona 242 -poziom kultury rolnej dobry dobry 0 Razem -81 Porównanie z ą numer 2 (tab. nr 2 poz. 8 ) Tabela numer 8 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł -współczynnik bonitacji ,90 0, lokalizacja przeciętna przeciętna 0 -powierzchnia gruntu ,56 0, ukształtowanie terenu płaskie płaskie 0 -jakość drogi dojazdowej polna polna 0 -poziom kultury rolnej dobry przeciętna 182 Razem 524 Porównanie z ą numer 3 (tab. nr 2 poz. 9 ) Tabela numer 9 Cechy rynkowe Waga cechy w % Zakres kwotowy wycenianej podobnej Poprawki w zł -współczynnik bonitacji , lokalizacja przeciętna przeciętna 0 -powierzchnia gruntu ,56 1, ukształtowanie terenu płaskie lekko faliste 605 -jakość drogi dojazdowej polna polna 0 -poziom kultury rolnej dobry przeciętna 182 Razem

10 W r = )/1 = zł. Wartość rynkowa 1 ha gruntu wynosi zł Wartość rynkowa działki nr 165/6 wynosi 0,56 ha x = zł Wartość rynkowa działki nr 11/4 wynosi 0,50 ha x 4581 = zł Wartość rynkowa działki nr 51/2 wynosi 0,16 x ,20 x 4581 = zł Wartość rynkowa działki nr 133/7 wynosi 0,41 ha x = zł. XII. Uzasadnienie dokonanej wyceny. Określona wartość rynkowa wycenianej znajduje się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za podobne w obrocie rynkowym. Wartość tą można uznać za przeciętną cenę możliwą do uzyskania w obrocie wolnorynkowym w najbliższej okolicy. XIII. Klauzule i ustalenia dodatkowe Wyciąg z opinii zostanie przekazany zgodnie z unormowaniem prawnym Niniejsza opinia nie może być opublikowana w całości lub w części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody jej autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści publikacji Wykaz bibliografii wykorzystanej przy wycenie - Wycena i gospodarstw rolnych -Teresa Łaguna- wydanie Zielona Góra 2001r. - Wycena - zasady i procedury-ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer- wydanie Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w 2005 r. Załączniki 6. 10