POSESJA BIS Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr ; (75) ;

Transkrypt

1 POSESJA BIS Robert Karlicki Jelenia Góra ul. Groszowa nr ; (75) ; `` OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI NIEZABUDOWANEJ położonej w: Lubawce, gmina Lubawka, powiat kamiennogórski, województwo dolnośląskie adres: Lubawka ul. Zielona OZNACZENIE WEDŁUG KATASTRU NIERUCHOMOŚCI jednostka ewidencyjna: _4, Lubawka miasto nazwa obrębu 0003 Lubawka_3 numer działki - 11 Numer księgi wieczystej - JG1K/ /4 CEL WYCENY: Określenie wartości rynkowej nieruchomości do celów sprzedaży w drodze likwidacji majątku dłużnika Opracował:

2 SPIS TREŚCI * WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1. Podstawy formalno - prawne 1.1. Przedmiot wyceny 1.2. Zakres wyceny 1.3. Cel wyceny 1.4. Podstawy formalne wyceny 1.5. Podstawy prawne wyceny 1.6. Źródła informacji 1.7. Materiały pomocnicze 1.8. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego 2. Dane o nieruchomości 2.1. Stan prawny 2.2. Charakterystyka gruntu 2.3. Opis budynków 2.4. Opis nieruchomości pod względem cech rynkowych 3. Opinia o wartości 3.1. Podstawy i metody wyceny 3.2.Wybór podejścia, metody i techniki wyceny 3.3.Przedstawienie zastosowanego sposobu wyceny 4. Analiza rynku nieruchomości 5. Wartość rynkowa określona metodą korygowania ceny średniej 5.1 Procedura określenia wartości metodą korygowania ceny średniej 6. Wartość nieruchomości 6.1Określenie wartości rynkowej dla aktualnego sposobu użytkowania 7. Analiza wyniku 8. Klauzula publikacji i wykorzystania załączniki: 2

3 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1. Położenie nieruchomości; Lubawka ul. Zielona, gmina Lubawka, powiat kamiennogórski, województwo dolnośląskie 2. Oznaczenie wg katastru nieruchomości jednostka ewidencyjna: _4 Lubawka miasto nazwa obrębu: 0003 Lubawka_3 nr działki: 11 powierzchnia: 1,5582 ha 3. Numer księgi wieczystej: JG1K/ /4 prowadzona przez Sąd Rejonowy w Kamiennej Górze Wydział Ksiąg Wieczystych 4. Określenie prawa do nieruchomości Prawo własności 5. Krótki opis nieruchomości ( rodzaj, przeznaczenie, uzbrojenie ) Nieruchomość niezabudowana, położona przy ul. Zielonej. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość położona jest w strefie oznaczonej symbolem MN określanym jako tereny przeznaczone pod zabudowę mieszkalną jednorodzinną. Teren wyposażony w sieci: wodną, kanalizacyjną, energetyczną, teletechniczną 6. Cel dokonanej wyceny Określenie wartości rynkowej nieruchomości do celów sprzedaży w drodze likwidacji majątku dłużnika 7. Wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym: 8. Daty data sporządzenia operatu szacunkowego r data na którą określono wartość r data na którą określono stan nieruchomości r data dokonania oględzin r 9. Imię i nazwisko rzeczoznawcy majątkowego, pieczęć, podpis podejście, metoda: podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej wartość: ,- Robert Karlicki 3

4 1. PODSTAWY FORMALNO-PRAWNE 1.1. PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość, która położona jest w Lubawce przy ul. Zielonej, gmina Lubawka, powiat kamiennogórski, województwo dolnośląskie Nieruchomość oznaczona jest geodezyjnie jako działka nr 11, obręb 0003 Lubawka_3. Dla nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta nr JG1K/ /4 przez Sąd Rejonowy w Kamiennej Górze Wydział Ksiąg Wieczystych, 1.2. ZAKRES WYCENY Wyceną objęte jest prawo własności do nieruchomości CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej nieruchomości do celów sprzedaży w drodze likwidacji majątku dłużnika. 1.4.PODSTAWY FORMALNE WYCENY Podstawą wyceny jest Postanowienie Sądu Rejonowego w Jeleniej Górze Wydział Gospodarczy Sekcja dla spraw upadłościowych i naprawczych PODSTAWY PRAWNE WYCENY Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 z późniejszymi zmianami Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 r zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Ustawa z dnia 28 lutego 2003 r Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz.U. Nr 60 poz. 535 z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Obwieszczenie Marszałka Sejmu RP z dnia 30 listopada 2004 roku w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o gospodarce nieruchomościami; DzU z 2004 r. Nr 261, poz. 2603), Ustawa z dnia 24 sierpnia 2007 r o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Z r Nr 173, poz. 1218) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz ). 4

5 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 r zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 196. poz. 1628) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 165. poz. 985) 1.6. ŹRÓDŁA INFORMACJI - wgląd do księgi wieczystej - wykaz właścicieli i władających - mapa ewidencyjna - miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego - dane o transakcjach na nieruchomości na lokalnym i regionalnym rynku 1.7. MATERIAŁY POMOCNICZE Wycena nieruchomości metodą cenowo porównawczą Mieczysław Prystupa Leksykon rzeczoznawcy majątkowego wyd. przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Warszawa 1998 r Zasady gospodarki przestrzennej i szacowanie nieruchomości A. Hopfer, M. Krawczyk, S. Źróbek, R. Źróbek Analiza lokalnego rynku nieruchomości lokalowych mieszkalnych zbiór własny 1.8. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO data sporządzenia operatu szacunkowego r data na którą określono wartość r data na którą określono stan nieruchomości r data dokonania oględzin r 5

6 2. DANE O NIERUCHOMOŚCI 2.1.STAN PRAWNY Wyciąg z księgi wieczystej nr JG1K/ /4 Dział pierwszy OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI I/3 POŁOŻENIE LUBAWKA I/4 OZNACZENIE Działka nr 11 nieruchomość rolna niezabudowana I/6 OBSZAR 1,5582 ha Dział pierwszy SP: SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ NIERUCHOMOŚCI Dział drugi: WŁASNOŚĆ II/3 WŁAŚCICIEL Dział trzeci: CIĘŻARY I OGRANICZENIA Dział czwarty: HIPOTEKI Sławomir Jacek KURZEJA oraz Iwona Zofia KURZEJA na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej ZAPIS W MIEJSCOWYM PLANIE ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta i Gminy w Lubawce Nr XXXIX/237/2001 z dnia 30 sierpnia 2001 r działki położone są w jednostce A6 oznaczonej symbolem MN określanym jako teren zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej CHARAKTERYSTYKA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ Gmina Lubawka położona w południowej części powiatu kamiennogórskiego, w dorzeczu rzeki Bóbr i jej dopływów. Gmina położona jest na ważnym szlaku komunikacyjnym łączącym Szczecin Wrocław i Pragę, a więc na szlaku łączącym północną i południową Europę. Ta lokalizacja oraz nieskażona przyroda gór otaczających gminę dają możliwości jej rozwoju. Gospodarczo gmina rozwija się dzięki złożom kopalnianym, które są na terenie gminy, ważnemu szlakowi drogowemu oraz w branży turystycznej. Tereny wokół są dużo mniej uczęszczane jak pobliskie Karkonosze, stad też rozwój bardziej ukierunkowany jest na rozwój form czynnego wypoczynku (szlaki piesze i rowerowe, szlaki konne, trasy narciarskie, zbiornik wody Bukówka) oraz agroturystykę. 6

7 2.3. OPIS NIERUCHOMOŚCI OPIS DZIAŁKI Działka położona jest przy ul. Zielonej. Działka położona jest przy drodze szutrowej. Kształt nieregularny. Teren płaski. Uzbrojenie terenu: sieć wodociągowa, sieć kanalizacyjna, sieć energetyczna, sieć teletechniczna. Sąsiedztwo terenów zabudowy mieszkalnej jednorodzinnej oraz terenów niezabudowanych. Działka nr 11 miejscowość: Lubawka jednostka ewidencyjna: _4 Lubawka miasto obręb: 0003 Lubawka_3 arkusz mapy: 1 położenie: Lubawka powierzchnia: 1,5582 ha Rodzaj użytków: Ł IV 1,1188 ha ; Ł V 0,4394 ha księga wieczysta: KW JG1J/ /4 2.4.OPIS NIERUCHOMOŚCI POD WZGLĘDEM CECH RYNKOWYCH Atrakcyjność lokalizacyjna dobra, położenie na terenie miasta o charakterze przemysłowym z dobrym dostępem do głównych szlaków komunikacyjnych, w tym w stosunku do granicy Państwa z Czechami oraz projektowanej autostrady (obecnie droga krajowa) Położenie szczegółowe dobre. W sąsiedztwie nieruchomości o podobnym charakterze jak przeznaczenie terenu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz terenów zielonych. Gorsza lokalizacja w stosunku do obiektów handlowych, usługowych. Stan zagospodarowania gruntu niezagospodarowany. dobry. Infrastruktura pełna. Teren działki 7

8 3. OPINIA O WARTOŚCI PODSTAWY I METODY WYCENY W wyniku wyceny dokonuje się określenia wartości rynkowej nieruchomości tj. takiej jej ceny, która jest możliwa do uzyskania na rynku z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: - strony umowy są od siebie niezależne i nie działają w sytuacji przymusowej - mają stanowczy zamiar zawarcia umowy - upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czas potrzebny na wynegocjowanie warunków, biorąc pod uwagę jej charakter i stan lokalnego rynku. W wyniku wyceny dokonuje się określenia wartości rynkowej nieruchomości z uwzględnieniem: stanu prawnego nieruchomości na dzień wyceny stanu użytkowego wycenianej nieruchomości Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej przyjmuje się podejście porównawcze, które jest zalecane jako właściwe dla wyceny nieruchomości gruntowych. Zgodnie z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego w podejściu porównawczym mają zastosowanie metody porównywania parami, korygowania ceny średniej albo analizy statystycznej rynku. Dla określenia wartości nieruchomości zdecydowałem się na zastosowanie metody porównywania nieruchomości parami. Przedstawienie zastosowanego sposobu wyceny Rodzaj nieruchomości, dotychczasowy sposób jej użytkowania oraz liczba możliwych do przyjęcia nieruchomości porównawczych, które były przedmiotem obrotu rynkowego wskazuje, aby dla określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosować metodę porównania parami (chociaż metoda dochodowa też jest tutaj dopuszczalna i ma swoje uzasadnienie, jednak wtenczas jej wartość określałby jej dotychczasowy sposób użytkowania, a nie ewentualną zmianę sposobu użytkowania nieruchomości). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno, z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (Dz. U. Nr 46, poz. 543). 8

9 Procedura postępowania przy wycenie nieruchomości metodą porównania parami polega na: zdefiniowaniu rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, określeniu cech rynkowych wpływających na wysokość ceny na rynku lokalnym, opisaniu i scharakteryzowaniu wycenianej nieruchomości poprzez pryzmat zdefiniowanych cech rynkowych, wyborze od 3 do 5 nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu na rynku i których cechy i ceny transakcyjne są znane, zestawieniu parami nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi, wyborze cech różnicujących dla każdej z par, określeniu poprawek kwotowych pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi. określeniu wartości nieruchomości w zależności od ceny nieruchomości sprzedanej oraz od różnic pomiędzy cechami w każdej parze porównawczej, określeniu wartości nieruchomości jako średniej ważonej z wartości uzyskanych z porównań poszczególnych par według wzoru: W Rw = W W... W n n n. Gdzie oznacza współczynnik wiarygodności do określonej pary porównawczej ustalony przez rzeczoznawcę. W wypadku gdy wszystkie pary porównawcze są traktowane z jednakowym zaufaniem stosowany jest wzór W Rw = W 1 W 2... W n. n. 4. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMŚCI ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI dla działek gruntu Lokalny rynek nieruchomości miasta Środa Śląska jest zróżnicowany. Na tle podobnych miast o zbliżonej wielkości jest stosunkowo urozmaicony. Najczęściej występują transakcje na nieruchomości o charakterze mieszkalnym oraz na działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Najbardziej stabilnym i stałym od kilku lat jest rynek nieruchomości mieszkalnych, w porównaniu z innymi rodzajami nieruchomości (usługowymi, komercyjnymi, rekreacyjnymi). W ciągu roku na terenie Lubawki występuje kilkadziesiąt transakcji. Jednak niewiele jest transakcji na działki gruntu o odmiennym jak zabudowa mieszkalna jednorodzinna charakterze. Spośród tych, które miały miejsce na przestrzeni ostatnich dwóch lat nie ma możliwości określenia wartości nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem wyceny, bowiem brak jest na lokalnym rynku transakcji na działki o podobnej wielkości. Stąd też konieczność odniesienia się do innych regionów województwa dolnośląskiego gdzie miały miejsce transakcje na działki gruntu położone w planach lub studium pod zabudowę mieszkalną o charakterze jednorodzinnym lub wielorodzinnym niskim, a swoimi parametrami odbiegają od standardowych działek przeznaczonych na ten cel.. W badanym okresie miało miejsce kilka transakcji na działki o powierzchni powyżej m 2 przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową, a ponieważ działka wyceniana przeznaczona jest pod zabudowę mieszkalną to uznałem, że dla tego sektora rynku możliwe jest określenie wartości gruntu na podstawie transakcji, które miały miejsce w latach w innych rejonach województwa. 9

10 Decydując się na wybór metody porównywania parami zadecydowała mała liczba transakcji na nieruchomości podobne do przedmiotu wyceny. Tabela. Wykaz transakcji będących podstawą do określenia wartości Lp Lokalizacja Forma transakcji Powierzchnia (m 2 ) Data transakcji Cena m 2 1 Jelenia Góra ul. Gdańska wolnorynkowa ,98 2 Jelenia Góra Os. Czarne wolnorynkowa ,17 3 Jelenia Góra os. Czarne wolnorynkowa ,82 4 Lubin wolnorynkowa ,48 5 Bartoszów k. Legnicy wolnorynkowa ,00 6 Bartoszów k. Legnicy wolnorynkowa ,00 7 Święte k. Środy Śląskiej wolnorynkowa ,00 1. Analiza ekonomiczna rynku Ceny jednostkowe nieruchomości gruntowych, które są położone w na terenie miejscowości Dolnego Śląska są bardzo zróżnicowane dla tego sektora rynku. Do dalszej analizy przyjąłem transakcje z poz. 3, 5 i 6. Pozostałe nie odpowiadają swoimi cechami nieruchomości wycenianej z różnych względów: w przypadku transakcji z poz 1 i 2 miały one miejsce w momencie uzyskania pozwolenia na budowę i w cenie transakcyjnej zawarta jest również cena dokumentacji, w przypadku poz. 4 i 5 są to działki mniejsze, a dodatkowo nie są mi znane inne cechy dla transakcji z poz. 4. Stąd też określenie wartości nieruchomości jest możliwe tylko na podstawie transakcji z poz. 3, 5 i 6. Na podstawie analizy rynku do analizy przyjęto 3 transakcje, które stanowią podstawę niniejszego opracowania. Do analizy przyjmuje się transakcje wolnorynkowe, które swoim charakterem odpowiadają nieruchomości wycenianej. Po dokonaniu analizy określono: C = C max - C min = 17,00-13,82 = 3,18 zł 2. Określenie liczby i wag cech rynkowych. Dla określenia liczby i wag cech rynkowych trudne jest zastosowanie w pełni modeli statystycznych. Stan lokalnego rynku nieruchomości, na którym oparto analizę, skłania do zastosowania tzw. jakościowych badań marketingowych opartych na analizie preferencji nabywców nieruchomości, które uzyskano na podstawie danych uzyskanych ze współpracy z agencjami obrotu nieruchomości oraz własnym doświadczeniem opartym o wywiady środowiskowe. Cechą, która wpływa na osiągane ceny transakcyjne nieruchomości gruntowych jest ich lokalizacja ogólna (rejon). Inną cechą, która ma wpływ na osiągane ceny transakcyjne jest lokalizacja szczegółowa i sąsiedztwo. Tutaj większe ceny są dla nieruchomości, które są położone w rejonie osiedli nowo powstałych lub powstających, ale pod warunkiem trwających już tam inwestycji. 10

11 Istotną cechą na terenie miejscowości położonych na obszarach wiejskich są cechy związane z dostępem do nieruchomości (jakość drogi, ukształtowanie terenu w tym również ukształtowanie i szerokość drogi dojazdowej, infrastruktura techniczna). Inną cecha jest wielkość działki. Chociaż w tym przypadku ma to mniejsze znaczenie. Ważne są również cechy fizyczne gruntu, jak ukształtowanie terenu, kształt działki itp. Ustalono następujące cechy rynkowe i ich wagi 1. lokalizacja 20% 2. lokalizacja szczegółowa (sąsiedztwo) 30% 3. dostęp do nieruchomości 20% 4. wielkość działki 10% 5. cechy fizyczne działki 20% Pozostałe cechy w sposób mało istotny wpływają na ceny. Analiza bazy danych przy zastosowaniu zasady ceteris paribus (pozostałe równe) w aspekcie atrybutów rynkowych sprzedawanych nieruchomości nie pozwala na ustalenie zestawu cech rynkowych oraz ich wpływu (wagi) na osiągane ceny. Powyższe w zestawieniu ze standardem III.7 p. 4.6 w brzmieniu: Wagi cech rynkowych ustala się: a) na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego oraz w okresie badania cen, b)przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, c)na podstawie badań-obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. pozwala to na ustalenie cech rynkowych oraz ich wag poprzez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków, a także na podstawie analizy preferencji nabywców, którą przeprowadzono na podstawie informacji uzyskanych podczas wywiadów przeprowadzonych w lokalnych agencjach obrotu nieruchomościami. Kierując się powyższymi przesłankami, a także specyfiką wycenianej nieruchomości w kontekście rynku lokalnego ustalono następujący zestaw cech rynkowych: Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych Lp Cecha rynkowe Waga cechy ( % wpływ cechy na wartość gruntu ) 1. Lokalizacja: Bardzo dobra (3) osiedla mieszkaniowe z dogodnym dostępem do obiektów użyteczności publicznej, handlu, usług i komunikacji, dobre walory środowiskowe Dobra (2) osiedla mieszkaniowe, z dobrym dostępem do handlu i usług, gorsze walory środowiskowe Przeciętna (1) pozostałe rejony, nieruchomości położone w pobliżu uciążliwych obiektów przemysłowych czy inne niedogodności 2. Lokalizacja szczegółowa sąsiedztwo: Bardzo dobra (3) luźna zabudowa, tereny zielone Dobra (2) gęsta zabudowa, tereny zielone Przeciętna (1) gęsta zabudowa, droga główna, uciążliwe obiekty (użyteczności publicznej, przemysłowe itp.) Zakres kwotowy cech 20% 0,636 30% 0,954 11

12 3 Dostęp do nieruchomości : 20% 0,636 Bardzo dobry (3) dobry dojazd, pełna infrastruktura Dobry (2) dobry dojazd, niepełna infrastruktura Przeciętny (1) uciążliwy dojazd, niepełna infrastruktura 4 Wielkość działki: 10% 0,318 Bardzo dobra (3) do 1 ha Dobra (2) od 1 ha do 1,5 ha Przeciętna (1) powyżej 1,5 ha 5 Cechy fizyczne gruntu: 20% 0,636 Dobre (4) dobry kształt działki, teren płaski lub lekko pochyły, brak obciążeń na gruncie Średnie (3) dobry kształt działki, teren wymagający ukształtowania, brak obciążeń na gruncie lub obciążenia mało uciążliwe Słabe (2) niekorzystny kształt działki (np. wąska), teren płaski lub lekko pochyły, brak obciążeń na gruncie lub obciążenia mało uciążliwe Niekorzystne (1) niekorzystny kształt, obciążenia na gruncie 100 % C = 3,18 WYBÓR I OPIS NIERUCHOMOŚCI PORÓWNYWALNYCH Opis nieruchomości A Działka położona w Jeleniej Górze na osiedlu Czarne. Lokalizacja bardzo dobra. Lokalizacja szczegółowa sąsiedztwo bardzo dobre. Dostęp do nieruchomości dobry. Wielkość działki przeciętna. Cechy fizyczne gruntu: średnie. Data transakcji r. Cena transakcyjna 13,82 zł / m 2 Opis nieruchomości B Działka położona w Bartoszówce k. Legnicy. Lokalizacja bardzo dobra, jest to miejscowość stanowiąca zaplecze budowlane dla miasta Legnica. Lokalizacja szczegółowa sąsiedztwo bardzo dobre. Dostęp do nieruchomości bardzo dobry. Wielkość działki przeciętna. Cechy fizyczne gruntu: dobre. Data transakcji r. Cena transakcyjna 17,00 z/m 2 Opis nieruchomości C Działka położona w Bartoszówce k. Legnicy. Lokalizacja bardzo dobra, jest to miejscowość stanowiąca zaplecze budowlane dla miasta Legnica. Lokalizacja szczegółowa sąsiedztwo bardzo dobre. Dostęp do nieruchomości bardzo dobry. Wielkość działki przeciętna. Cechy fizyczne gruntu: dobre. Data transakcji r. Cena transakcyjna 17,00 z/m 2 12

13 3. Charakterystykę szacowanego gruntu i gruntów przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych pokazuje tabela Lp Cechy rynkowe Grunt wyceniany X Grunt A Grunt B Grunt C Lokalizacja Dobra Bardzo dobra Bardzo dobra Bardzo dobra Lokalizacja szczegółowa - sąsiedztwo Bardzo dobra Bardzo dobre Bardzo dobre Bardzo dobre Dostęp do nieruchomości Przeciętny Dobry Bardzo dobry Bardzo dobry Wielkość działki Przeciętna Przeciętna Przeciętna Przeciętna Cechy fizyczne gruntu Dobre Średnie Dobre Dobre 5. WARTOŚĆ RYNKOWA OKREŚLONA METODĄ RORÓWNYWANIA PARAMI Lp Waga cechy (%) Zestawienie gruntu w parach porównawczych Liczba Nierucho Zakres poziomó mość kwotowy w wyceniana jakości X 3,18 opis popraw opis X => A X => B X =>C popraw ka ka , , , , , ,00 3 0,00 3 0, , , , , , ,00 1 0,00 1 0, , , ,00 4 0,00 Podsumowanie X 100 3,18 Suma poprawek -0,424-0,954-0,954 Cena transakcyjna 13,82 17,00 17,00 Cena skorygowana 13,396 16,046 16,046 Współczynnik zaufania α 1,00 1,00 1,00 Cena skorygowana o współczynnik zaufania 13,396 16,046 16,046 Suma współczynników α 3,00 Obliczona wartość 1 m 2 nieruchomości wycenianej 15,16 opis popraw ka Wartość rynkowa (W) 1 m² powierzchni użytkowej wynosi: W = (13, , ,046) /3 = 15,16 zł/m 2 13

14 6. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI DO NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ Wartość prawa własności 15,16 zł/m 2 x m 2 = ,12 zł przyjęto: słownie: dwieście trzydzieści sześć tysięcy dwieście złotych 7. Wynik końcowy Wartość nieruchomości: w podejściu porównawczym WRU: ,- zł słownie: dwieście trzydzieści sześć tysięcy dwieście złotych Określając wartość nieruchomości określono w podejściu porównawczym. Wartość ta odpowiada wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej obiektem biurowym, pod warunkiem jej dobrej lokalizacji i stanu technicznego i użytkowego pozwalającego na prowadzenie działalności gospodarczej. Te cechy ma nieruchomość wyceniana. 8. Klauzule i ustalenia dodatkowe 1. Niniejszy operat szacunkowy został wykonany zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. 2. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzony został wyciąg i przekazany do Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej. 3. Niniejszy operat szacunkowy może być wykorzystany wyłącznie dla celu, który został określony w p. 2 operatu. 4. Niniejszy operat szacunkowy nie może być publikowany w części lub całości w jakimkolwiek dokumencie bez zgody autora i bez uzgodnienia z nim formy i treści takiej publikacji. 5. Oznaczenie przedmiotu wyceny na mapie zasadniczej ma charakter orientacyjny i nie może być wykorzystany jako podstawa do jakichkolwiek opracowań. 6. Wyklucza się odpowiedzialność autora z tytułu wad ukrytych przedmiotu wyceny, a w szczególności nie ujawnionych w księdze wieczystej. 14