OPERAT SZACUNKOWY LOKALU MIESZKALNEGO

Transkrypt

1 EGZ. NR 4 OPERAT SZACUNKOWY LOKALU MIESZKALNEGO Adres lokalu: Skierniewice, ul. Wschodnia 10 b m. 5 Właścicielem lokalu mieszkalnego nr 5 jest: Pan Leszek Jagodziński, zam. Skierniewice, ul. Floriana 20. Wartość rynkowa nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nr 5 wynosi: zł Słownie : dwieście trzydzieści dwa tysiące sto złotych. Data opracowania: r. Nazwisko i imię, adres oraz kwalifikacje zawodowe rzeczoznawcy: magister inżynier inżynierii lądowej GRZEGORZ SIEKOWSKI zam Skierniewice, ul. Miodowa 42 - rzeczoznawca majątkowy uprawnienia zawodowe Nr seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaświadczenie PFSRM Nr 659/XII/98

2 S P I S Z A W A R T O Ś C I I. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI II. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY III. CEL WYCENY IV. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO V. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY VI. OPIS, OKRESLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY VII. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO VIII. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSO- WANE PODEJŚCIE METODA I TECHNIKA WYCENY IX. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTA- WIENIE OBLICZEŃ X. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI XI. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE XII. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA XIII. ZAŁĄCZNIKI 1. Fragment planu miasta Skierniewice 2. Protokół badania KW 3. Wypis z rejestru gruntów 4. Fragment mapy ewidencyjnej ul. Wschodnia 10b m. 5 str. 2/22

3 I. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI ZESTAWIENIE WARTOŚCI LOKALU NR 5 Wartość lokalu w tym: nieruchomość lokalowa udział gruntu działki 416/23, obr zł zł zł ul. Wschodnia 10b m. 5 str. 3/22

4 II. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 2.1. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem wyceny jest lokal mieszkalny typu własnościowego, oznaczony numerem 5, który znajduje się w budynku wielorodzinnym przy ulicy Wschodniej 10b. Właścicielem lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej 60,41 m 2 oraz współużytkownikiem wieczystym działki gruntu nr 416/23 z udziałem 6041/ jest: Pan Leszek Jagodziński. Właściciel lokalu nr 5 jest współużytkownikiem wieczystym działki nr: 416/23, z udziałem 6041/371394, objętej księgą wieczystą LD1H/ /2. Lokal składa się z trzech pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki i WC. Do lokalu przynależy piwnica lokatorska. Lokal posiada Księgę Wieczystą nr LD1H/ / Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny w stanie na dzień wyceny. III. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny dla potrzeb sądowych. IV. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 4.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia r. KM 1302/14 na oszacowanie przedmiotowego lokalu. Zamawiającym opis i wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Paweł Pacyński, Kancelaria: Skierniewice, ul. Reymonta 2A. 4.2.Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z pózn. zmianami) Ustawa z dnia r. Kodeks Postępowania Cywilnego. Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. z 2014 r. poz. 518); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 4.3.Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r. ul. Wschodnia 10b m. 5 str. 4/22

5 4.4. Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży prawa odrębnej własności do lokali mieszkalnych uzyskano z aktów notarialnych w Urzędzie Miasta oraz SSM. Księgi Wieczyste LD1H/ /0 i LD1H/ /2. V. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 5.1. Data sporządzenia operatu r Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny r Data na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny r. UWAGA: Oględziny lokalu nie doszły do skutku w terminie wyznaczonym przez Komornika Sądowego w związku z nieobecnością właściciela lokalu. VI. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 6.1. Lokalizacja nieruchomości Budynek, w którym położony jest lokal mieszkalny będący przedmiotem wyceny zlokalizowany jest w centralnej części miasta Skierniewice, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, oświatowej, obiektów usługowo-handlowych. Dojazd do budynku z ulicy o nawierzchni asfaltowej. Fragment planu miasta Skierniewice, stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Stan prawny Stan prawny określono na podstawie Zapisów w Księdze Wieczystej LD1H/ /0. Według zapisów w KW właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest: Pan Leszek Jagodziński. Protokół badania KW stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu Grunt Jednostka ewidencyjna- Skierniewice Nr działki 416/23 o pow m2 z udziałem 6041/371394, Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu. Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu Opis budynku mieszkalnego Rok budowy Technologia - Tradycyjna nowoczesna Ilość kondygnacji nadziemnych - 5 Fundamenty- żelbetowe wylewane z betonu B-20 Ściany piwnic - murowane z bloczków betonowych Ściany konstrukcyjne murowane z pustaków U kl. 15, ściany parteru z cegły pełnej ceramicznej Stropy - żelbetowe, prefabrykowane kanałowe Dach konstrukcja drewniana, pokrycie z dachówki Klatka schodowa - żelbetowa systemowa Tynki wew. - na ścianach konstrukcyjnych cementowe; Instalacje: Wodociągowo kanalizacyjna, centralnej ciepłej wody, CO ( ciepło z ciepłociągu miejskiego), elektryczna i oświetleniowa, telefoniczna, gazowa, domofon Budynek jest ocieplony całkowicie. ul. Wschodnia 10b m. 5 str. 5/22

6 6.5. Opis lokalu nr 5 Położenie lokalu w pionie : I piętro Położenie lokalu w poziomie: m szczytowe Lokal składa się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc i przedpokoju. Do lokalu przynależy piwnica lokatorska. Powierzchnia użytkowa - 60,41 m 2,na podstawie informacji od administratora przedmiotowego budynku. VII. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO a) Charakterystyka rynku wtórnego lokali typu własnościowego Analiza roku 2009, ogółem zawarto 57 transakcji, na rynku wtórnym powierzchnia [m2] cena [zł/m2] ŚREDNIA 54, ,931 MAX 88,1 4759,45 MIN 26,1 837,57 Analiza roku 2010, ogółem zawarto 75 transakcji, na rynku wtórnym powierzchnia [m2] cena [zł/m2] ŚREDNIA 50, ,25 MAX 84, ,14 MIN 17,6 1506,48 Analiza roku 2011, ogółem zawarto 82 transakcje, na rynku wtórnym powierzchnia [m2] cena [zł/m2] ŚREDNIA 49, ,98 MAX 74, ,24 MIN 20, ,6 Analiza roku 2012, ogółem zawarto 81 transakcji, na rynku wtórnym powierzchnia [m2] cena [zł/m2] ŚREDNIA 47, ,5 MAX 88, ,22 MIN 23, ,88 Analiza roku 2013, ogółem zawarto 75 transakcji, na rynku wtórnym powierzchnia [m2] cena [zł/m2] ŚREDNIA 46, ,15 MAX 85, ,44 MIN 22, ,9 ul. Wschodnia 10b m. 5 str. 6/22

7 Powierzchnia Cena jednostkowa BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI SKIERNIEWICE, UL. MIODOWA 42, 100 Ilość transakcji (na rynku wtórnym) zawartych w latach 90 ilość transakcji (na rynku Cena jednostkowa - (średnia, maksymalna i minimalna) w kolejnych latach 8 000,00 zł 7 000,00 zł 6 000,00 zł 5 000,00 zł 4 000,00 zł 3 000,00 zł 2 000,00 zł 1 000,00 zł 0,00 zł lata występowania transakcji Cj. średnia Cj. max Cj. min Powierzchnie lokali - (średnia, maksymalna i minimalna) w kolejnych latach 100,00 90,00 80,00 70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0, lata występowania transakcji pow. średnia pow. max pow. min ul. Wschodnia 10b m. 5 str. 7/22

8 b) Analiza rynku lokali typu własnościowego W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości podejściem porównawczym zebrano informacje o zaistniałych na rynku lokalnym transakcjach dotyczących podobnych lokali. Analizą objęto transakcje z ostatnich 12 miesięcy, dotyczące lokali mieszkalnych znajdujących się w blokach położonych w Skierniewicach Do analizy przywołano transakcje dotyczące kupna sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących odrębną własność. Na podstawie analizy rynku lokalnego oraz informacji uzyskanych z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami odnotowano, że popyt na podobne, do wycenianego, lokale utrzymuje się na średnim poziomie. W trakcie analizy zaobserwowano, iż mieszkania o większej powierzchni cechują się mniejszym popytem niż mieszkania mniejsze; wraz ze wzrostem powierzchni maleje cena 1 m 2 lokalu. Drugim równie ważnym czynnikiem cenotwórczym jest lokalizacja budynku, w którym znajduje się lokal. Inne czynniki wpływające na cenę mieszkania to: technologia budowy bloku, ocieplenie budynku, położenie w pionie. W procesie wyceny przeanalizowano: Obszar rynku miasto Skierniewice Okres badania cen od r. do dnia wyceny Rodzaj rynku lokale własnościowe Do analizy szczegółowej przyjęto 8 transakcji. Do tabeli porównawczej wybrano 4 transakcje o cechach najbardziej zbliżonych do wycenianego lokalu. Próbka reprezentatywna PRÓBKA REPREZENTATYWNA S ucena mjednostkowa L.p. Pozycja w tabeli TRANSA KCJE Rep Data transakcji Cena jednostkowa (zł/m2) a skorygowana mtrendem oczasowym dzł/m2 pu Transakcje przyjęte do porównań / , , / , , / , , / , , / , , / , , / , , / , ,71 4 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa lokalu znajdzie się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: C max = 4417,59 C min = 3243,59 C max - C min = 1174,00 Z analizy transakcji wynika, że dzienny wzrost cen lokali mieszkalnych na badanym rynku w okresie jego monitorowania jest ujemny i wynosi -0,0801 zł/m 2 /na dzień (liczony w cenach nominalnych). ul. Wschodnia 10b m. 5 str. 8/22

9 5 000 zł zł zł zł zł zł zł zł zł 500 zł 0 zł maj 13 sie 13 lis 13 mar 14 cze 14 wrz 14 gru 14 VIII.RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE METODA I TECHNIKA WYCENY Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej lokalu własnościowego dokonano uwzględniając: postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości; cel wyceny; wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym; lokalizację i rodzaj nieruchomości; Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku (Dz.U.Nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami), które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości lokalowej. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość lokalowa stanowi zabezpieczenie egzekucji Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym, a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości lokalowej, będzie zachowanie jej ul. Wschodnia 10b m. 5 str. 9/22

10 dotychczasowej funkcji mieszkalnej a więc cel, dla którego nieruchomość została zbudowana. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej prawa odrębnej własności do lokalu mieszkalnego, zastosowano: podejście: porównawcze, metodę: porównywania parami, która polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Decydując się na przyjęcie opisanej metody wyceny, wzięto pod uwagę charakter nieruchomości, jej indywidualne możliwości funkcjonalne na istniejącym rynku lokalnym oraz ilość zawartych transakcji. Zrealizowano następującą procedurę przy wykorzystaniu ww. metody szacowania: Opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Przyjęcie cech rynkowych charakterystycznych dla nieruchomości i określenie ich wag procentowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań 4 nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, wraz z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach z uwzględnieniem wagowania. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. ul. Wschodnia 10b m. 5 str. 10/22

11 IX. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 9.1. Określenie wartości nieruchomości lokalowej Ustalono, że na wartość nieruchomości mają wpływ następujące cechy: - Lokalizacja: 40 % - Technologia budowy budynku: 15 % - Ocieplenie budynku: 20 % - Powierzchnia lokalu 15 % - Położenie lokalu w pionie: 5 % - Położenie w poziomie 5 % Cechy i wagi przyjęto na podstawie analizy statystycznej transakcji. Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych: OPIS LOKALU W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH CECHY RYNKOWE CECHA OPIS OPIS W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Miejscowość Skierniewice Ulica Wschodnia Nr domu 10B Nr lokalu 5 LOKALIZACJA 1000 LECIA PD 1000 LECIA PD TECHNOLOGIA Tradycyjna nowoczesnatradycyjna nowoczesna OCIEPLENIE ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie POW LOKALU 60,41 od 55,01 do 70 m2 ILOŚĆ POKOI 3 31 POŁ w PIONI 1 p 1 p POŁ w POZ m szczytowe m szczytowe ul. Wschodnia 10b m. 5 str. 11/22

12 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY (ATRYBUTU) LOKALIZACJA SZCZ 40% 469,60 zł CENTRUM 0, ,81 zł WIDOK C 0, ,24 zł WIDOK D 0,000 0,00 zł SOBIESKIEGO 1, ,60 zł 1000 LECIA PN 0,200 93,92 zł 1000 LECIA PD 0, ,28 zł SŁONECZNE 0, ,80 zł WIDOK B 1, ,60 zł WIDOK A 0, ,50 zł TECHNOLOGIA OCIEPLENIE POWIERZCHNIA LOKALU POŁOŻENIE w PIONIE POŁOŻENIE w POZIOMIE 15% 176,10 zł 20% 234,80 zł 15% 176,10 zł 5% 58,70 zł 5% 58,70 zł Tradycyjna ulepszona 0,500 88,05 zł Tradycyjna nowoczesna 1, ,10 zł OWT_67 0,250 44,02 zł WK-70 0,000 0,00 zł ocieplony częściowo 0,333 78,19 zł ocieplony całkowicie 1, ,80 zł ocieplone szczyty 0, ,61 zł nieocieplony 0,000 0,00 zł do 30 m2 0, ,49 zł od 30,01 do 34 m2 0, ,36 zł od 34,01 do 46 m2 0, ,45 zł od 46,01 do 55 m2 1, ,10 zł od 55,01 do 70 m2 0,520 91,57 zł ponad 70,01 m2 0,000 0,00 zł parter 1,000 58,70 zł 1 p 0,750 44,02 zł 2 p 0,950 55,76 zł 3 p 0,970 56,94 zł 4 p 0,610 35,81 zł 6 p 0,050 2,93 zł 7 p 0,050 2,93 zł 8-11 p 0,000 0,00 zł m szczytowe 0,000 0,00 zł m środkowe 1,000 58,70 zł Ze zbioru transakcji przedstawionego w powyższej tabeli przyjęte zostały do porównania transakcje nr 3,6,7,8, których przedmiotem były obiekty o cechach najbardziej zbliżonych do wycenianego lokalu mieszkalnego. Charakterystyka lokali przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych ul. Wschodnia 10b m. 5 str. 12/22

13 WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Tranakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 NR REK W BAZIE REP 6390/ / / /2014 DATA TRANS CJ 4 424,46 zł 3 983,90 zł 3 626,78 zł 3 770,20 zł Trend -0,0222-0,0222-0,0222-0,0222 DATA WYCENY CJ skorygowana trendem na datę wyceny 4 417,59 zł 3 978,28 zł 3 621,62 zł 3 769,71 zł LOKALIZACJA 1000 LECIA PD 1000 LECIA PD SŁONECZNE CENTRUM TECHNOLOGIA tradycyjna nowoczesna tradycyjna nowoczesna tradycyjna nowoczesna tradycyjna nowoczesna OCIEPLENIE ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie POW LOKALU 55,60 49,70 64,52 55,70 ILOŚĆ POKOI POŁ w PIONI 1 p 2 p 2 p 2 p POŁ w POZ m środkowe m środkowe m środkowe m środkowe ul. Wschodnia 10b m. 5 str. 13/22

14 TABELA PORÓWNAWCZA Lokal wyceniany Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr REP x 6390/ / / /2014 Data tansakcji (wyceny) C jednostkowa x 4 424,46 zł 3 983,90 zł 3 626,78 zł 3 770,20 zł Trend czasowy x -0,0222-0,0222-0,0222-0,0222 Cj skorygowana trendem czsowym x 4 417,59 zł 3 978,28 zł 3 621,62 zł 3 769,71 zł LOKALIZACJA 1000 LECIA PD 1000 LECIA PD 1000_LECIA_PD SŁONECZNE CENTRUM Wartość cechy 258,28 zł 258,28 zł 258,28 zł 234,80 zł 342,81 zł Poprawka 0,00 zł 0,00 zł 23,48 zł -84,53 zł TECHNOLOGIA Tradycyjna nowoczesna tradycyjna nowoczesna tradycyjna nowoczesna tradycyjna nowoczesna tradycyjna nowoczesna Wartość cechy 176,10 zł 176,10 zł 176,10 zł 176,10 zł 176,10 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł OCIEPLENIE ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie Wartość cechy 234,80 zł 234,80 zł 234,80 zł 234,80 zł 234,80 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł POW lokalu m2 60,41 55,60 49,70 64,52 55,70 Cecha rynkowa od 55,01 do 70 m2 od 55,01 do 70 m2 od 46,01 do 55 m2 od 55,01 do 70 m2 od 55,01 do 70 m2 Wartość cechy 91,57 zł 91,57 zł 176,10 zł 91,57 zł 91,57 zł Poprawka x 0,00 zł -84,53 zł 0,00 zł 0,00 zł POŁOŻENIE PIONOWE 1 p 1 p 2 p 2 p 2 p Wartość cechy 44,02 zł 44,02 zł 55,76 zł 55,76 zł 55,76 zł Poprawka x 0,00 zł -11,74 zł -11,74 zł -11,74 zł POŁ POZIOME m szczytowe m środkowe m środkowe m środkowe m środkowe Wartość cechy 0,00 zł 58,70 zł 58,70 zł 58,70 zł 58,70 zł Poprawka x -58,70 zł -58,70 zł -58,70 zł -58,70 zł Poprawka łączna x -58,70-154,97-46,96-154,97 Cj skorygowana poprawką kwotową x 4 358,89 zł 3 823,31 zł 3 574,66 zł 3 614,74 zł Waga x Cj średnia wagowana 3 842,90 zł Wartość lokalu mieszkalnego nr 5 w stanie na dzień wyceny wynosi: 60,41 m2 x 3 842,90 zł/m2 = ,59 zł Słownie: dwieście trzydzieści dwa tysiące sto złotych. PRZYJĘTO: zł ul. Wschodnia 10b m. 5 str. 14/22

15 9.2. Określenie wartości nieruchomości gruntowej ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO W procesie wyceny przeanalizowano: Obszar rynku rynek wtórny miasta Skierniewice Okres badania cen od początku 2013 r - do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości gruntowe niezabudowane o charakterze zabudowy mieszkaniowej. Rynek w obrocie nieruchomości gruntowych niezabudowanych o funkcji mieszkaniowej w mieście Skierniewice jest dość dobrze rozwinięty. Napotkano kilkadziesiąt transakcji kupna sprzedaży nieruchomości niezabudowanych o funkcji terenów zabudowy mieszkaniowej i mieszkaniowo-usługowej. Po przeanalizowaniu odrzucono transakcje niewiarygodne skrajnie odbiegające od ceny średniej. Wytypowano 20 transakcji do analizy rynku. Najistotniejszym atrybutem wpływającym na wartość nieruchomości jest atrakcyjność położenia, położenie blisko ciągów komunikacyjnych, obiektów handlowo-usługowych, urzędów użyteczności publicznej. Najdroższe są nieruchomości położone jak najbliżej centrum regionu urbanistycznego. Innym czynnikiem mającym duży wpływ na cenę jest sąsiedztwo i otoczenie w jakim się ona znajduje. Dla nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym najlepszym jest, gdy jest ona położona blisko centrum w pobliżu terenów zieleni, małej emisji spalin, a także stosunkowo małym hałasie. Z punktu widzenia ceny liczy się także wielkość sprzedawanej powierzchni. Nie bez znaczenia pozostaje fakt zabudowy oraz możliwości alternatywnego wykorzystania działki. Jeśli działka jest zabudowana to wiadomo, że jest ona już nieinwestycyjna lub posiada znacznie ograniczone możliwości inwestycyjne, natomiast działka niezabudowana jest inwestycyjna. Kolejnym ważnym czynnikiem wpływającym na cenę jest uzbrojenie terenu oraz jakość drogi. Ceny transakcyjne działek niezabudowanych podobnych do wycenianej po skorygowaniu kształtują się na poziomie od 67,84 zł/m2 do 189,53 zł/m2. Rozbieżność cenowa tego typu nieruchomości na badanym rynku lokalnym wynika od położenia, wielkości, kształtu działki i uzbrojenia. Analizując rynek zaobserwowano, iż występują niewielkie wahania cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych z tendencją spadkową. Wyliczony trend czasowy z rynku jest dodatni i wynosi 0,00468 zł/m2/dzień. Ceny transakcyjne zostały skorygowane trendem czasowym z rynku. Wykres trendu czasowego z rynku 200,00 zł 150,00 zł 100,00 zł 50,00 zł 0,00 zł sty 13mar 13maj 13cze 13 sie 13 paź 13 lis 13 sty 14mar 14kwi 14 W analizowanym okresie miało miejsce kilkadziesiąt transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, spośród których wybrano cztery najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny pod względem analizowanych cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości. Odrzucono transakcje o charakterze nierynkowym i transakcje niewiarygodne, skrajnie odbiegające od średniej ceny rynkowej uzyskiwanej na analizowanym rynku lokalnym. Rodzaj i ilość zawartych w analizowanym okresie transakcji pozwalają na zastosowanie w wycenie podejścia porównawczego, metody porównywania parami. ul. Wschodnia 10b m. 5 str. 15/22

16 Próbka reprezentatywna Lp. Rep. Data transakcji Położenie obręb Nr działki Powierzchnia m2 Cena 1 m2 Cena jednostkowa skorygowana Transakcje wybrane / Starbacicha 19 59/ ,30 zł 98,03 zł / Starbacicha 10 59/ ,05 zł 94,57 zł / Graniczna /10,662/ ,89 zł 83,40 zł / Gerbery 13 68/ ,93 zł 72,42 zł / Starbacicha 19 50/ ,00 zł 132,49 zł / ul. Piekarska / ,00 zł 97,15 zł / ul. Starbacicha 19 59/ ,33 zł 100,26 zł / Starbacicha 19 59/ ,33 zł 100,26 zł / ul. Starbacicha 19 27/ ,53 117,43 zł / ul. Czarnieckiego 3 179/ ,75 zł 189,53 zł / ul. Gajowa / ,00 zł 81,74 zł / ul. Graniczna 7 662/10,662/ ,07 zł 101,78 zł / ul. Graniczna 7 662/10 i 662/ ,43 zł 75,06 zł / ul. Kolbego 16 48/ ,97 zł 76,52 zł / ul. Gajowa / ,30 zł 67,84 zł / ul. Widok 2 364/ ,41 zł 173,91 zł / ul. Działkowa / ,77 zł 99,16 zł / ul. Feliksów / ,00 zł 71,38 zł / ul. Starbacicha 19 59/ ,50 zł 89,65 zł / ul. Starbacicha 19 59/ ,43 zł 99,49 zł 4 Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów o funkcji mieszkaniowej. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa 20 % - Powierzchnia działki 35 % - Kształt 20 % - Droga 15 % - Infrastruktura techniczna 10% ul. Wschodnia 10b m. 5 str. 16/22

17 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA strefa centralna 1,000 24,34 zł 20% 24,34 zł strefa pośrednia 0,500 12,17 zł strefa peryferyjna 0,000 0 zł POWIERZCHNIA 35% 42,59 zł KSZTAŁT DZIAŁKI 20% 24,34 zł do 800 m2 1,000 42,59 zł od 801 do 1600 m2 0,500 21,30 zł powyżej 1600 m2 0,000 0,00 zł kwadrat 1,000 24,34 zł prostokąt 1:2 0,667 16,23 zł prostokąt wydłużony 0,333 8,11 zł nieregularny 0,000 0,00 zł DROGA 15% 18,25 zł INFRASTRUKTURA 10% 12,17 zł asfalt 1,000 18,25 zł kostka, beton 0,667 12,17 zł tłuczeń, żużel, destrukt asf. 0,333 6,08 zł grunt 0,000 0,00 zł pełna (en.el.,w.,kan.,g.) 1,000 12,17 zł niepełna (en.el.w.,kan.) 0,667 8,12 zł podstawowa (en.el.,w.) 0,333 4,05 zł brak 0,000 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: Zakres cen : Cmax= 189,31 zł Cmin= 67,63 zł Cmax-Cmin= 121,68 zł Csred= 100,89 zł MEDIANA= 97,38 zł Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 gruntu. ul. Wschodnia 10b m. 5 str. 17/22

18 TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Rep. 2793/ / / /2014 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 115,53 zł 97,77 zł 88,50 zł 98,43 zł Trend czasowy zł/m2/dziń 0, , , ,00468 Cena jedn skorygowana trendem czasowym 117,43 zł 99,16 zł 89,65 zł 99,49 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA ul. Starbacicha ul. Działkowa ul. Starbacicha ul. Starbacicha POWIERZCHNIA m KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokąt w ydłużony prostokąt prostokąt DROGA tłuczeń asfalt tłuczeń tłuczeń INFRASTRUKTURA podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa OPIS NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH RODZAJ CECHY OPIS SŁOWNY CECHA RYNKOWA LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA ul. Wschodnia strefa pośrednia POWIERZCHNIA 4676 powyżej 1600 m2 KSZTAŁT DZIAŁKI nieregularny nieregularny DROGA asfalt asfalt INFRASTRUKTURA pełna (en.el.,w.,kan.) pełna ul. Wschodnia 10b m. 5 str. 18/22

19 TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość wyceniana Transakcja #ADR! nr 1 Transakcja #ADR! nr 2 Transakcja #ADR! nr 3 Transakcja #ADR! nr 4 Rep. X 1227/ / / /2012 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 115,53 zł 97,77 zł 88,50 zł 98,43 zł Trend czasowy zł/m2/dzień 0, , , ,00468 Cena jedn skorygowana trendem czasowym X 117,43 zł 99,16 zł 89,65 zł 99,49 zł ul. Wschodnia ul. Starbacicha ul. Działkowa ul. Starbacicha ul. Starbacicha LOKALIZACJA strefa pośrednia strefa peryferyjna strefa peryferyjna strefa peryferyjna strefa peryferyjna wartość cechy 12,17 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł poprawka x 12,17 zł 12,17 zł 12,17 zł 12,17 zł POWIERZCHNIA m2 powyżej od 801 do od 801 do powyżej 1600 m2do 800 m m m m2 wartość cechy 0,00 zł 42,59 zł 0,00 zł 21,30 zł 21,30 zł poprawka x -42,59 zł 0,00 zł -21,30 zł -21,30 zł KSZTAŁT DZIAŁKI nieregularny prostokąt prostokąt wydłużony prostokąt prostokąt wartość cechy 0,00 zł 16,23 zł 8,11 zł 16,23 zł 16,23 zł poprawka x -16,23 zł -8,11 zł -16,23 zł -16,23 zł DROGA asfalt tłuczeń asfalt tłuczeń tłuczeń wartość cechy 18,25 zł 6,08 zł 18,25 zł 6,08 zł 6,08 zł poprawka x 12,17 zł 0,00 zł 12,17 zł 12,17 zł INFRASTRUKTURA pełna podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa wartość cechy 12,17 zł 4,05 zł 4,05 zł 4,05 zł 4,05 zł poprawka x 8,12 zł 8,12 zł 8,12 zł 8,12 zł Poprawka łączna Cena jed. poprawiona Waga Cena jedn. srednia -26,36 zł 12,18 zł -5,07 zł -5,07 zł 91,07 zł 111,34 zł 84,58 zł 94,42 zł ,35 zł WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ OZNACZONEJ JAKO DZIAŁKA nr 416/23: 4676 m 2 x 95,35 zł/m 2 = ,60 zł Przyjęto wartość : zł Określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej 1/.Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr: 416/23, obręb 10 o powierzchni 4676 m 2, określona w pkt.10. wynosi: zł ul. Wschodnia 10b m. 5 str. 19/22

20 2/.Wartość rynkową prawa użytkowania wieczystego określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego (Wk ) : gdzie: zatem: Wk = (1- Sr t T - t ) x + 0,25 x R T T Wk - współczynnik korygujący; Sr - stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3 % t - liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego ; T - liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste ; R - przeciętna stopa kapitalizacji ustalona na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12. Sr = 1 % (grunt mieszkaniowy) t = = 75 lat ; T = 99 lat R = 0,12 Zastosowanie powyższego sposobu wyceny wynika z treści 30 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109). Uwaga: Stopę kapitalizacji ustalono na podstawie badania rynku nieruchomości, Która zawarta jest w przedziale od 0,12 do 0,18. Przyjęto stopę kapitalizacji z rynku najniższą 0,12 zgodnie z wymogami zawartymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Wk = (1-0,01 75 lat ) x + 0,25 x 0,12 99 lat 99 W k = 0,755 Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego wynosi: Dla działki nr 416/23: zł x 0,755 = ,03 zł Po zaokrągleniu przyjęto : zł WARTOŚĆ RYNKOWA PRAWA UŻTYTKOWANIA NIEWYDZIELONEJ CZĘŚCI NIERU- CHOMOŚCI GRUNTOWEJ OZNACZONEJ JAKO DZIAŁKA nr 416/23 ODPOWIADAJĄCEJ UDZIAŁOWI LOKALU NR 5 (6041/371394) : zł x 6041/ = 5 475,41 zł Przyjęto wartość : zł WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ NR 5: zł zł = zł Przyjęto wartość : zł ul. Wschodnia 10b m. 5 str. 20/22

21 X. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNI- KÓW NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z UZASADNIENIEM ZESTAWIENIE WARTOŚCI LOKALU NR 5 Wartość lokalu w tym: nieruchomość lokalowa udział gruntu działki 416/23, obr zł zł zł Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny w stanie na dzień wyceny wynosi zł. Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja ogólna, powierzchnia lokalu, technologia, ocieplenie budynku i usytuowanie w pionie oraz spełnia wymogi zawarte w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości: sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wartość rynkowa prawa odrębnej własności do lokalu mieszkalnego za 1m 2 powierzchni użytkowej w wysokości 3 842,90 zł/m 2 mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych podobnych nieruchomości na rynku. Wartość rynkowa prawa własności do gruntu na poziomie 94,88 zł/m 2 mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych podobnych nieruchomości na rynku i uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja, kształt działki, powierzchnia, infrastruktura oraz droga dojazdowa. ul. Wschodnia 10b m. 5 str. 21/22

22 XI. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Operat jest własnością Zleceniodawcy, tj. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu określonego w p.p Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa i Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić podczas jej oględzin oraz na podstawie dokumentacji techniczno prawnej. Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły udostępnione przez zamawiającego dokumenty i materiały. Wycena opiera się na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zleceniodawcę, oraz Wspólnotę Mieszkaniową. Niniejszy operat nie może być publikowany w całości i w części oraz udostępniany osobom trzecim bez zgody autora. Operat sporządzono w 4 jednobrzmiących egzemplarzach, z których : Nr 1,2,3 otrzymuje Zleceniodawca Nr 4 zachowuje rzeczoznawca jako archiwalny przez okres 1 roku, tj. do r. Określona wartość lokalu mieszkalnego nie uwzględnia podatków i opłat, związanych z nabyciem nieruchomości, a w szczególności podatku od towarów i usług (VAT). XII. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA XIII. ZAŁĄCZNIKI 1. Fragment planu miasta Skierniewice 2. Protokół badania KW 3. Wypis z rejestru gruntów 4. Fragment mapy ewidencyjnej ul. Wschodnia 10b m. 5 str. 22/22