OPERAT SZACUNKOWY LOKALU MIESZKALNEGO

Transkrypt

1 EGZ. NR 1 OPERAT SZACUNKOWY LOKALU MIESZKALNEGO Adres lokalu: Skierniewice, ul. 19 Lutego 5 m. 19. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 19 przysługuje: Państwu Hannie i Andrzejowi małż. Śledź, zam. Sk-ce, ul. 19 Lutego 5 m. 19. Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 19 wynosi: zł Słownie: sto osiemdziesiąt dziewięć tysięcy sto złotych. Data opracowania: r., według stanu i poziomu cen na dzień wyceny. Nazwisko i imię, adres oraz kwalifikacje zawodowe rzeczoznawcy: magister inżynier inżynierii lądowej GRZEGORZ SIEKOWSKI zam Skierniewice, ul. Miodowa 42 - rzeczoznawca majątkowy uprawnienia zawodowe Nr seminarium uprawniające do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaświadczenie PFSRM Nr 659/XII/98

2 SPIS ZAWARTOŚCI I. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO... 3 II. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY... 4 III. CEL WYCENY... 4 IV. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 V. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY... 5 VI. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI STAN PRAWNY OPIS BUDYNKU MIESZKALNEGO OPIS LOKALU NR VII. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO LOKALI JAKO SPÓŁDZIELCZYCH WŁASNOCIOWYCH PRAW DO LOKALI MIESZKALNYCH... 6 VIII.RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE METODA I TECHNIKA WYCENY... 9 IX. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ X.WYNIK KOŃCOWY Z UZASADNIENIEM XI. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE XII. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA XIII. ZAŁĄCZNIKI ul. 19 Lutego 5 m. 19 str. 2/15

3 I. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Sporządzono na podst. z art. 158 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami. Opis przedmiotu wyceny: Zakres wyceny: Opis nieruchomości: Cel wyceny: Metoda wyceny: Osoby, którym przysługuje prawo do nieruchomości: Oszacowana wartość rynkowa: Data określenia wartości rynkowej: Autor operatu: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Lokalizacja: Skierniewice, ul. 19 Lutego 5 m. 19 Zakres wyceny obejmuje określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Lokal mieszkalny o powierzchni 64,93 m 2, usytuowany na IV piętrze w budynku wielorodzinnym, składa się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, WC i przedpokoju. Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego do celów sądowych. Zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami do określenia wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Państwo Hanna i Andrzej małż. Śledź. Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 19, wynosi : zł Słownie: sto osiemdziesiąt dziewięć tysięcy sto złotych r. według stanu i poziomu cen na dzień wyceny. mgr inż. inżynierii lądowej GRZEGORZ SIEKOWSKI Rzeczoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe Nr 2295 Pieczęć i podpis: Data sporządzenia operatu: r. ul. 19 Lutego 5 m. 19 str. 3/15

4 II. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 2.1. Przedmiot i zakres wyceny Przedmiotem wyceny jest lokal mieszkalny, oznaczony numerem 19 jako spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, który znajduje się w budynku wielorodzinnym przy ulicy 19 Lutego 5 w Skierniewicach. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 19 o powierzchni 64,93 m 2 przysługuje Państwo Hannie i Andrzejowi małż Śledź, zam. Skierniewice, ul. 19 Lutego 5 m. 19. Lokal składa się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, WC i przedpokoju Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, w stanie na dzień wyceny. III. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla potrzeb sądowych. IV. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 4.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia r. KM 1432/13 na opis i oszacowanie przedmiotowego lokalu. Zamawiającym opis i wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Paweł Pacyński, Kancelaria Komornicza: Skierniewice, ul. Reymonta 2A. 4.2.Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 4.3.Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych uzyskano z aktów notarialnych w SSM. Informacje uzyskane od Skierniewickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Księga Wieczysta LD1H/ /5 ul. 19 Lutego 5 m. 19 str. 4/15

5 V. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 5.1. Data sporządzenia operatu r Data na którą określono wartość przedmiotu wyceny r Data na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny r. UWAGA: Oględziny lokalu nie doszły do skutku w terminie wyznaczonym przez Komornika Sądowego w związku z nieobecnością właściciela lokalu. Dane o lokalu pozyskano z Administracji Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko- Własnościowej STANDARD w Skierniewicach VI. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 6.1. Lokalizacja nieruchomości Budynek, w którym położony jest lokal mieszkalny będący przedmiotem wyceny zlokalizowany jest w północnej części miasta Skierniewice na terenie osiedla WIDOK, przy ul. 19 Lutego 5, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej, oświatowej i usługowej. Dojazd do budynku z ulicy o nawierzchni asfaltowej. Fragment planu miasta Skierniewice, stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Stan prawny Stan prawny określono na podstawie Księgi Wieczystej LD1H/ /5 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Według zapisów w niniejszej księdze właścicielami spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 19 są Państwo Hanna i Andrzej małż. Śledź. Protokół badania Księgi Wieczystej stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu Opis budynku mieszkalnego Rok budowy Technologia - OWT-67 Ilość kondygnacji nadziemnych - 5 Fundamenty- żelbetowe Ściany piwnic - żelbetowe prefabrykowane Ściany konstrukcyjne żelbetowe systemowe OWT-67 Stropy - żelbetowe systemowe OWT-67 Dach stropodach wentylowany z płyt panwiowych Ścianki działowe - na kondygnacjach mieszkalnych murowane i otynkowane; w piwnicach murowane z cegły silikatowej bez tynku; Klatka schodowa - żelbetowe systemowe OWT-67; Tynki wew. - na ścianach konstrukcyjnych cementowe; na ściankach działowych wapienne; Instalacje: - wodociągowa - kanalizacyjna - centralnej ciepłej wody - CO ( ciepło z ciepłociągu miejskiego) - elektryczna i oświetleniowa - telefoniczna - gazowa - domofon Budynek jest ocieplony całkowicie. ul. 19 Lutego 5 m. 19 str. 5/15

6 6.4. Opis lokalu nr 19 Ilość pokoi 3 pokoje, kuchnia, łazienka, WC przedpokój. Położenie lokalu w pionie : IV piętro. Położenie lokalu w poziomie: m środkowe Powierzchnia użytkowa - 64,93 m 2 Do lokalu przynależy piwnica lokatorska zlokalizowana w kondygnacji piwnicznej. VII. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO LOKALI JAKO SPÓŁDZIELCZYCH WŁASNOCIOWYCH PRAW DO LOKALI MIESZKALNYCH 1/. Dane liczbowe Analiza roku Ogółem zawarto 57 transakcji, powierzchnia cena [zł/m2] [m2] ŚREDNIA 54, ,931 MAX 88,1 4759,45 MIN 26,1 837,57 Analiza roku Ogółem zawarto 121 transakcji, ROK 2010 powierzch nia [m2] cena [zł/m2] ŚREDNIA 46, ,34 zł MAX 76, ,00 zł MIN 23, ,22 zł Analiza roku Ogółem zawarto 45 transakcji, ROK 2011 powierzch cena nia [m2] [zł/m2] ŚREDNIA 47, ,72 zł MAX 72, ,14 zł MIN 24, ,86 zł Analiza roku Ogółem zawarto 62 transakcje, ROK 2012 powierzch cena nia [m2] [zł/m2] ŚREDNIA 47, ,98 zł MAX 72, ,00 zł MIN 32, ,78 zł Analiza roku 2013 Ogółem zawarto 65 transakcji, ROK 2013 powierzch cena nia [m2] [zł/m2] ŚREDNIA 46, ,03 zł MAX 84, ,51 zł MIN 24, ,97 zł ul. 19 Lutego 5 m. 19 str. 6/15

7 WYKRES CEN W POSZCZEGÓLNYCH LATACH ( ) cena średnia cena max cena min UWAGA: Analiza dotyczy lat oraz pierwszego kwartału 2014 W kolejnych latach następuje zawężenie rozbieżności ceny maksymalnej i minimalnej przy stabilnej cenie średniej. WYKRES POWIERZCHNI LOKALI W POSZCZEGÓLNYCH LATACH Pow. średnia pow. max pow. min UWAGA: Analiza dotyczy lat oraz pierwszego kwartału 2014 W kolejnych latach następuje zawężenie rozbieżności powierzchni maksymalnej i minimalnej przy delikatnej tendencji spadkowej powierzchni średniej. W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości podejściem porównawczym zebrano informacje o zaistniałych na rynku lokalnym transakcjach dotyczących podobnych lokali. Szczegółową analizą objęto transakcje z ostatnich 12 miesięcy, dotyczące lokali mieszkalnych znajdujących się w blokach położonych na przedmiotowym osiedlu ( tj. Osiedlu WIDOK) jak również na osiedlu CENTRUM i 1000LECIA. Do analizy przywołano transakcje dotyczące kupna sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących spółdzielcze własnościowe prawo do lokali. Na podstawie analizy rynku lokalnego oraz informacji uzyskanych z biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami odnotowano, że popyt na podobne, do wycenianego, lokale utrzymuje się na średnim poziomie z lekką tendencją wzrostową. ul. 19 Lutego 5 m. 19 str. 7/15

8 70 ilość transakcji zawartych w latach ilość transakcji zawartych w latach W trakcie analizy zaobserwowano, iż mieszkania o większej powierzchni cechują się mniejszym popytem niż mieszkania mniejsze; wraz ze wzrostem powierzchni maleje cena 1 m 2 lokalu. Drugim równie ważnym czynnikiem cenotwórczym jest lokalizacja budynku, w którym znajduje się lokal. Inne czynniki wpływające na cenę mieszkania to: technologia budowy bloku, ocieplenie budynku, położenie w pionie, położenie w poziomie. W analizowanym okresie do dnia wyceny spadek cen wśród analizowanych transakcji wyniósł -0,0971 zł/m 2 /dzień. Trend czasowy obliczono funkcją nachylenie programu EXCEL. WYKRES TRENDU CZASOWEGO 4 500,00 zł 4 000,00 zł Trend czasowy Trend czasowy Liniowy (Trend czasowy) 3 500,00 zł 3 000,00 zł 2 500,00 zł 2 000,00 zł sty 13 maj 13 sie 13 lis 13 mar 14 cze 14 W procesie szczegółowej analizy przeanalizowano: Obszar rynku miasto Skierniewice Okres badania cen od r. do dnia wyceny Rodzaj rynku spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego ul. 19 Lutego 5 m. 19 str. 8/15

9 Do analizy szczegółowej przyjęto 8 transakcji. Do tabeli porównawczej wybrano 4 transakcje o cechach najbardziej zbliżonych do wycenianego lokalu. TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY L.p. Pozycja w tabeli TRANSAKC JE Rep Data transakcji Cena jednostkowa (zł/m2) Cena jedn. skorygowana trendem czasowym zł/m2 pu Transakcje przyjęte do porównań / , , / , , / , , / , , / , , / , , / , , / , ,55 4 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa lokalu znajdzie się pomiędzy C min a C max. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: C max = 3381,79 C min = 2887,61 C max - C min = 494,18 VIII.RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE METODA I TECHNIKA WYCENY Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dokonano uwzględniając: postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości; cel wyceny; wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym; lokalizację i rodzaj nieruchomości; Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku (Dz.U.Nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami), które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia: Podejście: porównawcze, Metoda: porównywania parami w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny ul. 19 Lutego 5 m. 19 str. 9/15

10 nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości lokalowej. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość lokalowa stanowi zabezpieczenie egzekucji zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym, a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości lokalowej, będzie zachowanie jej dotychczasowej funkcji mieszkalnej a więc cel, dla którego nieruchomość została zbudowana. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Decydując się na przyjęcie opisanej metody wyceny, wzięto pod uwagę charakter nieruchomości, jej indywidualne możliwości funkcjonalne na istniejącym rynku lokalnym oraz ilość zawartych transakcji. Zrealizowano następującą procedurę przy wykorzystaniu ww. metody szacowania: Opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Przyjęcie cech rynkowych charakterystycznych dla nieruchomości i określenie ich wag procentowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Wybór do porównań 4 nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, wraz z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. ul. 19 Lutego 5 m. 19 str. 10/15

11 Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach z uwzględnieniem wagowania. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. IX. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 9.1. Określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego numer 19 Ustalono, że na wartość nieruchomości mają wpływ następujące cechy: - Lokalizacja: 40 % - Technologia budowy budynku: 15 % - Ocieplenie budynku: 20% - Powierzchnia lokalu 15 % - Położenie lokalu w pionie: 5 % - Położenie lokalu w poziomie: 5 % Cechy i wagi przyjęto na podstawie analizy statystycznej transakcji. ul. 19 Lutego 5 m. 19 str. 11/15

12 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY (ATRYBUTU) LOKALIZACJA SZCZ 40% 197,67 zł CENTRUM 0, ,30 zł WIDOK C 0, ,49 zł WIDOK D 0,000 0,00 zł SOBIESKIEGO 1, ,67 zł 1000 LECIA PN 0,140 27,67 zł 1000 LECIA PD 0,200 39,53 zł WIDOK B 1, ,67 zł WIDOK A 0, ,28 zł TECHNOLOGIA OCIEPLENIE POWIERZCHNIA LOKALU POŁOŻENIE w PIONIE POŁOŻENIE w POZIOMIE 15% 74,13 zł 20% 98,84 zł 15% 74,13 zł 5% 24,71 zł 5% 24,71 zł Tradycyjna ulepszona 0,500 37,06 zł Tradycyjna nowoczesna 1,000 74,13 zł OWT_67 0,250 18,53 zł WK-70 0,000 0,00 zł ocieplony częściowo 0,667 65,92 zł ocieplony całkowicie 1,000 98,84 zł ocieplone szczyty 0,667 65,92 zł nieocieplony 0,000 0,00 zł do 30 m2 0,900 66,71 zł od 30,01 do 34 m2 0,780 57,82 zł od 34,01 do 46 m2 0,860 63,75 zł od 46,01 do 55 m2 1,000 74,13 zł od 55,01 do 75 m2 0,520 38,55 zł ponad 75,01 m2 0,000 0,00 zł parter 1,000 24,71 zł 1 p 0,750 18,53 zł 2 p 0,950 23,47 zł 3 p 0,970 23,97 zł 4 p 0,610 15,07 zł 5-6 p 0,050 1,24 zł 7-8 p 0,050 1,24 zł p 0,000 0,00 zł m szczytowe 0,000 0,00 zł m środkowe 1,000 24,71 zł Ze zbioru transakcji przedstawionego w powyższej tabeli przyjęte zostały do porównania transakcje nr 4,6,7,8 których przedmiotem były obiekty o cechach najbardziej zbliżonych do wycenianego lokalu mieszkalnego. ul. 19 Lutego 5 m. 19 str. 12/15

13 CECHY RYNKOWE BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI SKIERNIEWICE, UL. MIODOWA 42, Charakterystyka lokali przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Tranakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 NR REK W BAZIE REP 1269/ / / /2014 DATA TRANS CJ 3 041,83 zł 3 097,13 zł 3 066,99 zł 2 901,02 zł Trend -0,0971-0,0971-0,0971-0,0971 DATA WYCENY CJ skorygowana trendem czasowym 3 016,30 zł 3 075,19 zł 3 051,65 zł 2 896,55 zł LOKALIZACJA SOBIESKIEGO Widok C Widok B Widok D TECHNOLOGIA OWT_67 OWT_67 OWT_67 OWT_67 OCIEPLENIE ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie nieocieplony POW LOKALU 57,90 60,50 62,00 58,60 ILOŚĆ POKOI POŁ w PIONI 4 p 3 p 8 p parter POŁ w POZ m środkowe m środkowe m szczytowe m środkowe OPIS LOKALU W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH CECHA OPIS Miejscowość Skierniewice Ulica 19 Lutego Nr domu 5 OPIS W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Nr lokalu 19 LOKALIZACJA WIDOK D WIDOK D TECHNOLOGIA OWT-67 OWT-67 OCIEPLENIE ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie POW LOKALU 64,93 od 55,01 do 75 m2 ILOŚĆ POKOI 3 3 POŁ w PIONI 4 p 4 p POŁ w POZ m środkowe m środkowe ul. 19 Lutego 5 m. 19 str. 13/15

14 TABELA PORÓWNAWCZA Lokal wyceniany Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr REP x 1269/ / / /2014 Data tansakcji (wyceny) C jednostkowa x 3 041,83 zł 3 097,13 zł 3 066,99 zł 2 901,02 zł Trend czasowy x -0,0971-0,0971-0,0971-0,0971 Cj skorygowana trendem czsowym x 3 019,41 zł 3 078,30 zł 3 054,76 zł 2 899,66 zł LOKALIZACJA WIDOK D SOBIESKIEGO Widok C WIDOK B Widok D Wartość cechy 0,00 zł 197,67 zł 128,49 zł 197,67 zł 0,00 zł Poprawka -197,67 zł -128,49 zł -197,67 zł 0,00 zł TECHNOLOGIA OWT-67 OWT_67 OWT-67 OWT-67 OWT-67 Wartość cechy 18,53 zł 18,53 zł 18,53 zł 18,53 zł 18,53 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł OCIEPLENIE ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie ocieplony całkowicie nieocieplony Wartość cechy 98,84 zł 98,84 zł 98,84 zł 98,84 zł 0,00 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 98,84 zł POW lokalu m2 64,93 57,90 60,50 62,00 58,60 Cecha rynkowa od 55,01 do 75 m2 od 55,01 do 75 m2 od 55,01 do 75 m2 od 55,01 do 75 m2 od 55,01 do 75 m2 Wartość cechy 38,55 zł 38,55 zł 38,55 zł 38,55 zł 38,55 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł POŁ. PIONOWE 4 p 4 p 3 p 8 p parter Wartość cechy 15,07 zł 15,07 zł 23,97 zł 1,24 zł 24,71 zł Poprawka x 0,00 zł -8,90 zł 13,83 zł -9,64 zł POŁ POZIOME m środkowe m środkowe m środkowe m szczytowe m środkowe Wartość cechy 24,71 zł 24,71 zł 24,71 zł 0,00 zł 24,71 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 24,71 zł 0,00 zł Poprawka łączna x -197,67-137,39-159,13 89,20 Cj skorygowana poprawką kwotową x 2 821,74 zł 2 940,91 zł 2 895,63 zł 2 988,86 zł Waga x Cj średnia wagowana 2 911,79 zł Wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 19 wynosi: 64,93 m2 x 2 911,79 zł/m2 = ,52 zł PRZYJĘTO: zł Słownie: sto osiemdziesiąt dziewięć tysięcy sto złotych. ul. 19 Lutego 5 m. 19 str. 14/15

15 X.WYNIK KOŃCOWY Z UZASADNIENIEM Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w stanie na dzień wyceny wynosi zł. Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości takie jak: lokalizacja ogólna, powierzchnia lokalu, technologia, ocieplenie budynku i usytuowanie w pionie oraz spełnia wymogi zawarte w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości: sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego za 1m2 powierzchni użytkowej w wysokości 2 911,79 zł/m 2 mieści się w przedziale zmienności cen rynkowych podobnych nieruchomości na rynku (C min 2 887,61 zł/m2 C max 3 381,79 zł/m2 p.u.) Skierniewice, r. XI. KLAUZULE I USTALENIA DODATKOWE Operat jest własnością Zleceniodawcy, tj. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Pawła Pacyńskiego. Operat może być wykorzystany wyłącznie do celu określonego w p.p Operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa i Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Rzeczoznawca nie bierze odpowiedzialności za wady ukryte nieruchomości, których występowania nie mógł stwierdzić podczas jej oględzin oraz na podstawie dokumentacji techniczno prawnej. Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły udostępnione przez zamawiającego dokumenty i materiały. Wycena opiera się na informacjach i dokumentach udostępnionych przez Zleceniodawcę, oraz Wspólnotę Mieszkaniową. Niniejszy operat nie może być publikowany w całości i w części oraz udostępniany osobom trzecim bez zgody autora. Operat sporządzono w 3 jednobrzmiących egzemplarzach, z których : Nr 1,2,3 otrzymuje Zleceniodawca Nr 4 zachowuje rzeczoznawca jako archiwalny przez okres 1 roku, tj. do r. Określona wartość lokalu mieszkalnego nie uwzględnia podatków i opłat, związanych z nabyciem nieruchomości, a w szczególności podatku od towarów i usług (VAT). XII. PODPIS AUTORA OPRACOWANIA XIII. ZAŁĄCZNIKI 1. Fragment planu miasta Skierniewice 2. Protokół badania Księgi Wieczystej ul. 19 Lutego 5 m. 19 str. 15/15