OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ NR 1 POŁOŻONEJ W DĄBRÓWCE, GM. DOPIEWO PRZY UL. JAŚMINOWEJ 9 ZAPISANEJ W KW NR PO1P/00189239/6 Sygnatura akt: KM 1163/13 Określona wartość rynkowa nieruchomości lokalowej (lokal mieszkalny) zapisanej w KW nr PO1P/00189239/6 wraz z przynależnym udziałem wynoszącym 7250/14743 cz. w nieruchomości wspólnej (prawie własności gruntu oraz częściach wspólnych budynku), zapisanej w KW nr PO1P/00202871/6, wg stanu na dzień wizji lokalnej: 343 900 zł Słownie: trzysta czterdzieści trzy tysiące dziewięćset złotych O p r a c o w a n i e : Poznań, dnia 23 września 2013 roku
6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO 6.1. Data sporządzenia wyceny 23 września 2013 roku 6.2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 23 września 2013 roku 6.3. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 3 września 2013 roku 6.4. Data dokonania oględzin nieruchomości 3 września 2013 roku 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 7.1. Opis wycenianej nieruchomości Budynek, w którym usytuowany jest przedmiotowy lokal mieszkalny, zlokalizowany jest w Dąbrówce, gm. Dopiewo, przy ul. Jaśminowej 9. Gmina Dopiewo znajduje się przy zachodniej granicy Poznania. Jej wschodnia część w coraz większym stopniu wtapia się w miejski organizm Poznania. Przez gminę przebiega droga wojewódzka nr 307, łącząca Poznań z Nowym Tomyślem. Tą drogą można będzie dojechać do zjazdu z autostrady A-2 (węzeł "Buk") 9 km z Dopiewa. Drugi najbliższy zjazd z A-2 to węzeł "Głuchowo" 6 km. Będzie to skrzyżowanie autostrady z projektowaną zachodnią obwodnicą Poznania, łączącą drogę krajową nr 11 (z Kołobrzegu, Koszalina, Piły) z drogą nr 5 (do Wrocławia). Na terenie samej gminy Dopiewo nie będzie zjazdu z A-2. Dojazd samochodem do Poznania 20 minut, do portu lotniczego Poznań-Ławica 10 minut. Gminę przecina magistrala kolejowa Berlin-Warszawa- Moskwa. Powierzchnia gminy: 108 km 2. Gmina Dopiewo dzieli się na 11 sołectw. Około 75% obszaru stanowią użytki rolne, w gminie działa 547 gospodarstw rolnych. Rolniczy charakter gminy ulega zmianie, obszary położone bliżej Poznania to teren coraz bardziej intensywnej ekspansji poza rolniczej działalności gospodarczej i budownictwa mieszkaniowego. Krajobraz gminy Dopiewo urozmaicają rozległe tereny leśne i jeziora. Znajduje się tu rezerwat ornitologiczny oraz liczne pomniki przyrody. Południowy skraj gminy położony jest w otulinie Wielkopolskiego Parku Narodowego. Dąbrówka położona jest w północno-wschodniej części gminy. Jest to miejscowość, której rozwój w ostatnich latach jest znaczny. Powstają tu m.in. osiedla budynków mieszkalnych wielo oraz jednorodzinnych pobudowanych w technologii tradycyjnej przez takich deweloperów jak Linea, Nickel Development sp. z o. o.. Otoczenie Najbliższe otoczenie stanowi analogiczna zabudowa zabudowa jednorodzinna szeregowa oraz wolnostojąca. W odległości 200 m mieszczą się punkty handlowo-usługowe. Dojazd do nieruchomości jest korzystny i odbywa się drogami o nawierzchniach utwardzonych: ulicą Poznańską o nawierzchni asfaltowej, a następnie ulicą Jaśminową. Dokumentacja fotograficzna otoczenie nieruchomości 5
Poniżej przedstawiono lokalizację na wycinkowej mapie ewidencyjnej oraz na mapie satelitarnej. ul. Jaśminowa 9 Źródło:www.podgik.poznan.pl Opis budynku Budynek, w którym zlokalizowany jest wyceniany lokal, powstał w 2003 roku w technologii tradycyjnej. Posiada dwie kondygnacje nadziemne, nie jest podpiwniczony. Wybudowany został w zabudowie szeregowej. W każdym segmencie mieszczą się dwa lokale. Przed budynkiem przechodzi utwardzony kostką betonową chodnik oraz dwustanowiskowy zadaszony garaż w konstrukcji stalowej z obudową z desek. Właściciel lokalu w ramach udziału w częściach wspólnych budynku i prawie własności gruntu wyceny korzysta z prawego miejsca postojowego (wjazd przez bramę uchylną ręcznie otwieraną, nawierzchnia z kostki brukowej) oraz ogródka stanowiącego zachodnią część działki. Od sąsiednich nieruchomości teren ogródka odgrodzony jest płotem z desek mocowanych do słupków stalowych. Opis konstrukcyjno materiałowy budynku: - fundamenty: zbrojona ława żelbetowa, - ściana fundamentowa: bloczki betonowe, - ściany zewnętrzne: murowane z pustaków ceramicznych, - ściany działowe: pustaki gipsowe Multigips, - stropodach: płyta OSB, stropy prefabrykowane, płatwie drewniane Kronopol, - posadzki wewnętrzne: wylewka betonowa, - stolarka okienna: PCV, - parapety zewnętrzne: blacha stalowa powlekana, - drzwi zewnętrzne do mieszkań: drewniane, - instalacja elektryczna: olicznikowana, - instalacja wod.-kan., - instalacja gazowa, - instalacja c.o. 6
Dokumentacja fotograficzna - widok budynku Stan zagospodarowania działki Opis lokalu mieszkalnego Lokal mieszkalny nr 1 zlokalizowany jest na parterze oraz piętrze budynku (lokal dwupoziomowy). Program funkcjonalny przedstawia się następująco: parter: o korytarz, o WC, o salon z wyjściem na przynależny ogród, o aneks kuchenny, piętro: o korytarz, o pokój, o pokój, o łazienka. Standard lokalu na dzień wizji: ściany : pokoje gipsowane, malowane farbami emulsyjnymi, tapetowane, płytki ozdobne, aneks kuchenny gipsowane, malowane farbami emulsyjnymi, tapetowane, łazienka, WC płytki ceramiczne, korytarz gipsowane, malowane farbą emulsyjną, podłogi i posadzki: pokoje panele podłogowe laminowane, wykładzina dywanowa, 7
aneks kuchenny płytki ceramiczne, łazienka, WC płytki ceramiczne, korytarz panele podłogowe laminowane, stolarka okienna PCV, z roletami zewnętrznymi opuszczanymi ręcznie (na parterze), parapety z tworzywa, stolarka drzwiowa płycinowa, nie zamontowano drzwi do garderoby, drzwi wejściowe wzmocnione, grzejniki płytowe, z termoregulatorem, w łazience drabinkowy, malowane farbą akrylową, zabudowa kuchenna, zabudowa podwieszanej toalety w łazience nie została w całości wykonana. Lokal wykończony został przeciętnej jakości materiałami, standard należy określić jako przeciętny. Powierzchnia użytkowa lokalu 72,50 m² Położenie: parter oraz I piętro Lokal wyposażony jest w następujące instalacje: elektryczna, wodna, kanalizacyjna, C.O. piec gazowy, dwufunkcyjny z zamkniętą komorą spalania, domofonowa. Funkcjonalność lokalu korzystna: lokal posiada oddzielne WC, zgodnie z umową ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży z dnia 19 grudnia 2003 roku (stanowiącej załącznik nr 4 do niniejszego opracowania), w ramach udziału w nieruchomości wspólnej, wynoszącego 7250/14743 cz., właściciel lokalu mieszkalnego nr 1 posiada prawo do wyłącznego korzystania z przynależnego ogrodu oraz miejsca postojowego. Dokumentacja fotograficzna widok pomieszczeń 8
9
Widok miejsca postojowego 7.2. Stan prawny lokalu Dla przedmiotowej nieruchomości lokalowej prowadzona jest przez Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu, V Wydział Ksiąg Wieczystych, księga wieczysta nr PO1P/00189239/6. Z prawem tym związany jest udział wynoszący 7250/14743 cz. w prawie własności gruntu i częściach wspólnych budynku, zapisanych w księdze wieczystej nr PO1P/00202871/6. Ustalenia stanu prawnego dokonano na podstawie badania powyższych ksiąg przeprowadzonego dnia 13 września 2013 roku. KW NR PO1P/00189239/6 DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Położenie: Dąbrówka, ul. Jaśminowa 9/1. Lokal mieszkalny. Holl wejściowy, wc, pokój dzienny, kuchnia, 2 schowki, komunikacja, sypialnia, 2 łazienki, 2 sypialnie, łazienka. Powierzchnia: 72,50 m 2. W łamie 4 wpisano: dwupoziomowy lokal mieszkalny w budynku jednorodzinnym W łamie 8 wpisano: założono księgę wieczystą po wyodrębnieniu lokalu z nieruchomości KW 202 871. Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej wł. Lokalu i sprzedaży z dnia 19 grudnia 2003 r. Rep. A 20827/2003 r. not. W. Zieliński w Poznaniu (k. akt 2-14 KW 202 871) i na wniosek złożony dnia 22 grudnia 2003 r. o godz. 13:30 ldzkw 23328-30/03. Wpisano dnia 25 lutego 2003 r. DZIAŁ Isp (SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ) 1. Rodzaj wpisu: udział związany z własnością lokalu Treść wpisu: udział właściciela niniejszego lokalu we współwłasności nieruchomości wspólnej KW 202871 wynosi 7250/14743 części Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu Rep A 10827/03 z dnia 19 grudnia 2003 roku, not. W. Zieliński, Poznań, karta 2-14 i wniosku ldz.kw 28328/03 z dnia 22 grudnia 2003 roku. Wpisano dnia 25 lutego 2003 roku. W łamie 3 wpisano nr wniosków: ldzkw 28328-30/03- dla potrzeb migracji wykorzystano ldzkw 28328/03 DZIAŁ II (WŁASNOŚĆ) Wojciech Sip, syn Jerzego i Ireny, PESEL 70012507394 Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu Rep A 10827/03 z dnia 19 grudnia 2003 roku, not. W. Zieliński, Poznań, karta 2-14 i wniosku ldz.kw 28328/03 z dnia 22 grudnia 2003 roku. Wpisano dnia 25 lutego 2003 roku. DZIAŁ III (OBCIĄŻENIA I OGRANICZENIA) 1. Rodzaj wpisu: inny wpis 10
Treść wpisu: wszczęto egzekucję z nieruchomości w sprawie o sygn. KM 1163/13 na rzecz Banku Millennium S. A. z siedzibą w Warszawie, REGON 00137972800000 Na podstawie zawiadomienia KM 1163/13 z dnia 24 maja 2013 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 39 i wniosku DZ.KW/PO1P/00015957/13/001 z dnia 29 maja 2013 roku. Wpisano dnia 31 maja 2013 roku. DZIAŁ IV (HIPOTEKA) 2. 530 885,25 złotych hipoteka umowna kaucyjna w kwocie pięćset trzydzieści tysięcy osiemset osiemdziesiąt pięć złotych 25/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: należność główna i należności uboczne z tytułu umowy kredytu nr KH/4236/04/2008 Termin zapłaty: 2038-09-03 na rzecz Banku Millennium S. A. z siedzibą w Warszawie, REGON 00137972800000 Na podstawie oświadczenia o ustanowieniu hipoteki z dnia 30 maja 2008 roku,not. Wojciech Sip, karta 20, oświadczenia banku z dnia 30 maja 2008 roku, karta 21 i wniosku DZ.KW/PO1P/0001995/08/001 z dnia 12 czerwca 2008 roku. Wpisano dnia 17 czerwca 2008 roku. PO1P/00202871/6 DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Położenie: województwo wielkopolskie, powiat poznański, gmina Dopiewo, Dąbrówka, ul. Jaśminowa. Działka 5/114. Teren zabudowany. Powierzchnia: 296 m 2. W łamie 4 wpis - z mapy 2. W łamie 8 ujawniono wzmianki o nr 283128-30/03 do wniosku przyjęto wzmiankę dz.kw. 28328/03. Po odłączeniu z KW 184 739 na podstawie opisu i mapy z dnia 12 grudnia 2003 roku, karta 15 i wniosku ldz.kw 28238/03 z dnia 22 grudnia 2003 roku. Wpisano dnia 25 lutego 2004 roku. DZIAŁ II (WŁASNOŚĆ) 1. Właściciel lokalu nr 1 zapisanego w KW 189 239 w udziale 7250/14743 części Na podstawie umowy wyodrębnienia własności lokali i sprzedaży Rep A 10827/03 z dnia 19 grudnia 2003 roku, not. W. Zieliński, Poznań, karta 2-14 i wniosku ldz.kw 28328/03 z dnia 22 grudnia 2003 roku. Wpisano dnia 25 lutego 2004 roku. W łamie 5 ujawniono wzmianki o nr 283128-30/03, 28331-32/03 do wniosku przyjęto wzmiankę dz.kw. 28328/03, 28331/03. DZIAŁ III (OBCIĄŻENIA I OGRANICZENIA) 1. Rodzaj wpisu: inny wpis Treść wpisu: zarząd nieruchomością wspólną sprawować będą właściciele lokali numer 1 (jeden) i 2 (dwa) będący współwłaścicielami przedmiotowej działki - zgodnie z par. 8 umowy. Na podstawie umowy wyodrębnienia własności lokali i sprzedaży Rep A 10827/03 z dnia 19 grudnia 2003 roku, not. W. Zieliński, Poznań, karta 2-14 i wniosku ldz.kw 28328/03 z dnia 22 grudnia 2003 roku. Wpisano dnia 25 lutego 2004 roku. 11
W łamie 5 ujawniono wzmianki o nr 283128-30/03, 28331-32/03 do wniosku przyjęto wzmiankę dz.kw. 28328/03, 28331/03. DZIAŁ IV (HIPOTEKA) Brak wpisu. 8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY Zgodnie z art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (powołanej w pkt. 5.2.1.) wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny na rynku nieruchomości. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (powołanym w pkt. 5.2.2.). Zgodnie 3 ust 1. ww. rozporządzenia określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Wartość rynkową określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub mieszanego. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość wycenianej nieruchomości jest równa cenie, jaką uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustalonej z uwzględnieniem zmian poziomu cen na skutek upływu czasu. Podejście to stosuje się, jeżeli znane są dane o cenach nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że nabywca nieruchomości zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości, również po zainwestowaniu środków finansowych. W podejściu dochodowym wartość rynkowa odwzorowuje najczęściej występujące zachowania uczestników rynku. Z tego względu przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca posługuje się typowymi stawkami czynszu, typowymi stopami zwrotu, odwzorowuje typowy sposób zarządzania i typowe umiejętności negocjacyjne. W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntu. Zastosowanie metody pozostałościowej i kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym. Metodę wskaźników szacunkowych gruntu stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne w przypadku braku transakcji rynkowych. W przedmiotowym przypadku właściwym podejściem jest podejście porównawcze. Zgodnie 4 ww. rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom cen. W podejściu porównawczym stosuje się: metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej, metodę analizy statystycznej rynku. Metoda porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Metoda korygowania ceny średniej do porównania przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. 12