OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI LOKALU NR 4, STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY POPRZECZNEJ 10, WRAZ Z UDZIAŁEM W WYSOKOŚCI 1119/10000 CZĘŚCI, W PRAWIE WŁASNOŚCI DZIAŁKI GRUNTU NR 65 ORAZ TAKIM SAMYM UDZIAŁEM W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU I URZĄDZEŃ, KTÓRE NIE SŁUŻĄ WYŁĄCZNIE DO UŻYTKU WŁAŚCICIELI LOKALI, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00044154/1 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: 2659/12 Data opracowania: 25 października 2016 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI LOKALU NR 4, STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY POPRZECZNEJ 10, WRAZ Z UDZIAŁEM W WYSOKOŚCI 1119/10000 CZĘŚCI, W PRAWIE WŁASNOŚCI DZIAŁKI GRUNTU NR 65 ORAZ TAKIM SAMYM UDZIAŁEM W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU I URZĄDZEŃ, KTÓRE NIE SŁUŻĄ WYŁĄCZNIE DO UŻYTKU WŁAŚCICIELI LOKALI, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00044154/1 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo własności do lokalu nr 4 stanowiącego odrębną nieruchomość (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2015 roku, poz.1892) wraz z udziałem w wysokości 1119/10000 w prawie własności działki gruntu nr 65 w Pabianicach, oraz z udziałem w wysokości 1119/10000 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Budynek, w którym mieści się przedmiotowy lokal jest budynkiem czterokondygnacyjnym, położonym na działce gruntu nr 65 (według rejestru gruntów), w obrębie P-13 w Pabianicach. Lokal w amfiladzie usytuowany na II kondygnacji (pierwsze piętro) i składa się z: - dwóch pokoi - łazienki z toaletą - kuchni - przedpokoju o łącznej powierzchni 58,71 m 2 (przy czym do lokalu przynależą dwie komórki, odpowiednio o powierzchni użytkowej 7,40 m 2 i 3,04 m 2 ). 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności lokalu nr 4 stanowiącego odrębną nieruchomość, wraz z udziałem w wysokości 1119/10000 części, w prawie własności działki gruntu nr 65 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celu sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, wartość rynkowa prawa własności lokalu nr 4 stanowiącego odrębną nieruchomość, wraz z udziałem w wysokości 1119/10000 części, w prawie własności działki gruntu nr 65 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: W RL = 89 900 zł słownie: osiemdziesiąt dziewięć tysięcy dziewięćset złotych 5. Istotne daty dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 13 września 25 października 2016 roku. 17 października 2016 roku. 07 października 2016 roku. 07 października 2016 roku. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 2659/12 2
Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1 Podstawa formalna wyceny... 4 3.2 Podstawy materialno prawne... 4 3.3 Źródła danych merytorycznych... 5 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY... 5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI... 5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny... 5 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego... 6 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości... 6 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 9 6.1 Wybór metodologii wyceny... 9 6.2 Sposób wyceny... 10 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 12 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 15 8.1 Określenie trendu czasowego... 15 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym... 15 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW... 17 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 18 Załączniki: 1. Wypełnienie dyspozycji art. 948 K.P.C.; 2. Wypełnienie dyspozycji 8. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1263) RSSPOiO; 3. Szkic lokalu; 4. Kopia AN rep A nr 4759/2006 z dnia 27 września 2006 roku; 5. Wypis z ewidencji lokali z dnia 12 października 2016 roku; 6. Powiadomienie o oględzinach nieruchomości położonej w Pabianicach przy ul Poprzecznej 10 m 4 z potwierdzeniami odbioru i zwrotem listu. KM 2659/12 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: samodzielny lokal nr 4 stanowiący odrębną nieruchomość, wraz z udziałem w wysokości 1119/10000 części w prawie własności działki gruntu nr 65 oraz takim samym udziałem w wysokości 1119/10000 części w częściach wspólnych budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Poprzeczna 10 c. powierzchnia lokalu: 58,71 m 2 (przy czym do lokalu przynależą dwie komórki, odpowiednio o powierzchni użytkowej 7,40 m 2 i 3,04 m 2 ), d. usytuowanie lokalu: I piętro (II kondygnacja) e. ekspozycja okien: wschód. f. księga wieczysta lokalu: LD1P/00044154/1, g. księga wieczysta działek gruntu: LD1P/00000050/2. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: prawo własności do lokalu nr 4 stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w wysokości 1119/10000 części, w prawie własności działki gruntu nr 65 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położonego w Pabianicach przy ulicy Poprzecznej 10; b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: brak. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności do lokalu nr 4 stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w wysokości 1119/10000 części, w prawie własności działki gruntu nr 65 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali położonego w Pabianicach przy ulicy Poprzecznej 10 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach - Kancelaria przy ulicy Warszawskiej 44/50 w Pabianicach. Sprawa nr 2659/12. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 06 września 2016 roku (otrzymane w dniu 13 września 2016 roku) Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Pana Gabriela Pietrasika, prowadzącego swoją Kancelarię w Pabianicach przy ul. Warszawskiej 44/50. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2015 poz. 1774, z późn.zm.) -UoGN; 2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2015 roku poz. 1892) - UoWL; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. 2016 poz. 790, z późn.zm.) -UKWiH; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2014 nr 207, poz. 2109, z późn. zm) -RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz. 380, z późn. zm.)- KC; 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 101, z późn. zm.)- KPC; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1263) RSSPOiO; KM 2659/12 4
8. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku o ochronie danych osobowych, (tekst jednolity Dz. U. 2016 poz. 922, z późn. zm.) UODO. 3.3 Źródła danych merytorycznych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 07 października 2016 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 07 października 2016 roku; 5. Wypis z ewidencji lokali z dnia 12 października 2016 roku z potwierdzeniem stanu na datę 07 października 2016 roku; 6. Badanie księgi wieczystej z dnia 07 października 2016 roku; 7. Baza transakcji WALOR; 8. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 13 września 25 października 2016 roku. 17 października 2016 roku. 07 października 2016 roku. 07 października 2016 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/00044154/1 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: województwo łódzkie, miejscowość Pabianice, ul Poprzeczna 10 m 4 Oznaczenie: Lokal nr 4 stanowiący odrębną nieruchomość usytuowany w budynku przy ul Poprzecznej 10, składający się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, oraz przedpokoju. Opis pomieszczeń przynależnych: komórka - 2 Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych: 58,7100 m 2. Kondygnacja: 1 (*). Dział I Sp. Spis praw związanych z własnością Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynoszący 1119/10000 Numer udziału w prawie w księdze, z której wyodrębniono lokal: LD1P/00000050/2 Dział II: Właściciel Prawo własności do przedmiotowego lokalu przysługuje na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży akt notarialny nr rep 4759/2006 z dnia 27.09.2006 roku - Pani Elżbiecie Małgorzacie Piątkowskiej. Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia Inny wpis: Wzmianka o wszczęciu egzekucji do nieruchomości objętej tą księgą wieczystą na wniosek Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty w Warszawie w sprawie KM 2659/12 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. Dział IV: Hipoteki Hipoteka przymusowa w kwocie 125 503,45 (słwonie: sto dwadzieścia pięć tysięcy pięćset trzy 45/100) zł Należność stwierdzona prawomocnym nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym, nakaz zapłaty w postepowaniu upominawczym Wierzyciel hipoteczny: Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamkniety, Wrocław KM 2659/12 5
(*) Uwaga: Istnieje rozbieżność w oznaczeniu numeru kondygnacji pomiędzy zapisami księgi wieczystej a stanem faktycznym. Lokal położony jest na II kondygnacji I piętro. b) Według ewidencji gruntów: Współwłaściciel w 1119/1000 Elżbieta Małgorzata Piątkowska Nr działki Położenie działki Pow. działki [ha] 65 Poprzeczna 10, Pabianice 0,0444 Nr KW lub inny dokument własności AN 6668/07 LD1P/00000050/2 POSTAN. NS 764/12 Opis użytku Pow. użytkowa [ha] B 0,0444 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR XII/87/03 z dnia 27 czerwca 2003 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie: symbol planu 4UA1-W - tereny strefy zurbanizowanej - historycznej - śródmiejskiej, o wysokim stopniu zachowania walorów układu przestrzennego, z zabudową przemysłową przeznaczone do zagospodarowania na cele mieszkaniowo-usługowe. Mapa 1: Fragment miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) Pabianic. 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społecznogospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą około 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. Obok przebiega droga ekspresowa S-8 oraz znajduje się węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). KM 2659/12 6
Szacowana nieruchomość znajduje się w kierunku wschodnim od centrum miasta Pabianic. Usytuowana jest w budynku, bezpośrednio przy ulicy Poprzecznej, będącą asfaltową drogą która charakteryzuje się małym natężeniem ruchu samochodowego. Mapa 2 i 3: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości W sąsiedztwie przy ulicy Warszawskiej znajdują się liczne punkty handlowo usługowe, linie komunikacji miejskiej autobusowe i tramwajowa. Ponadto, ulica Warszawska przecina Pabianice w kierunku wschód-zachód. Ulica Warszawska stanowi część trasy 72 oraz w kierunku zachodnim przekształca się w ulicę KM 2659/12 7
Zamkową, a ta jest główną ulicą centrum Pabianic. W bezpośrednim otoczeniu zabudowa wielorodzinna, dwu, trzy i czterokondygnacyjna z okresu przedwojennego oraz wybudowana w latach 50- tych XXw. W niedalekiej odległości od przedmiotowej nieruchomości znajduje się Szkoła Podstawowa nr 8 oraz Zespół Szkół nr 1. Zdjęcia 1-2: Otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej z cegły, niepodpiwniczony, czterokondygnacyjny, z jedną klatką schodową, dach dwuspadowy o łącznej powierzchni 617,79 m 2.Budynek został oddany do użytku (zasiedlony) w okresie przedwojennym. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku średni. Elewacja budynku nieocieplona, niepomalowana. Budynek wyposażony w instalacje: wodno kanalizacyjną, energii elektrycznej. Zgodnie z załącznikiem nr 1 do Zarządzenia nr 307/2014/P Prezydenta Miasta Pabianic z dnia 17.11.2014 r. przedmiotowa kamienica wpisana jest do gminnej ewidencji zabytków. Zdjęcia 3-8: Budynek z przedmiotowym lokalem, klatka schodowa, drzwi wejściowe do lokalu oraz komórki. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja II (pierwsze piętro). Usytuowanie okien: wschód. Mieszkanie typu M3. Ogrzewanie wody przepływowy podgrzewacz wody. Ogrzewanie lokalne piec typu koza na opał stały. Struktura lokalu: Pomieszczenia: dwa pokoje w amfiladzie, kuchnia, łazienka z toaletą, przedpokój. Szkic rozkładu pomieszczeń przedmiotowego lokalu w załączniku. Powierzchnia użytkowa: powierzchnia lokalu wynosi 58,71 m 2 według zapisów księgi wieczystej. KM 2659/12 8
Do lokalu przynależą dwie komórki, jedna o powierzchni 7,40 m 2 druga o powierzchni 3,04 m 2 zgodnie z AN Rep A nr 4759/2006 z dnia 27 września 2006 roku. Opis wykończenia: Opis wykończenia elementów mieszkania: Stan techniczny, standard wykończenia lokalu niski, w lokalu widoczne ślady zużycia technicznego, brak prowadzonej gospodarki remontowej. Ściany w pokojach farby emulsyjne Podłogi w pokojach płyta pilśniowa, w kuchni i przedpokoju wykładzina pcv, w łazience z wc terakota Stolarka okienna pcv w pokojach, w kuchni drewniana odmalowana Stolarka drzwiowa zewnętrzna drewniana, wewnętrzna płycinowa Rozkład pomieszczeń amfilada W jednym z pokoi widoczne ślady uszkodzenia stropu. W lokalu zamieszkują dwie osoby. Zdjęcia 9-13: Wnętrze lokalu. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym, jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: Art. 149. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Do realizacji tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest potwierdzone w art. 154.1 UoGN, który mówi, że: KM 2659/12 9
Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkowa jest określana stosownie do art. 151.1 UoGN o następującej treści: Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla optymalnego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 2659/12 10
9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną prawa własności do lokali wykończonych (rynek wtórny) stanowiących odrębne nieruchomości, w kamienicach z obrębu P-13 i obrębów sąsiednich (położone m.in. w bliskiej odległości od przedmiotu wyceny). Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - lokalizacja i otoczenie, - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal, - układ funkcjonalny, - PUM, - powierzchnia pomocnicza. Wpływ takich cech jak: - rodzaj budynku (budynki o konstrukcji tradycyjnej - kamienice), - technologia budowy i wiek budynku, - struktura lokalu (lokale dwupokojowe), - forma władania, został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Cechy różnicujące oraz przyjmowane przez nie stany, są opisane w Tabeli 1, poniżej. Opisy te wynikają z cech lokali porównawczych. Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis Nieruchomość położona w strefie śródmiejskiej, na terenie miasta Pabianice, Bardzo dobrze postrzegana przez potencjalnych nabywców. Dobry dostęp do dobra 1 2 Lokalizacja i otoczenie Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Dobra Średnia Dobry komunikacji miejskiej i punktów handlowo usługowych. Otoczenie sprzyjające funkcji mieszkaniowej, jednorodna zabudowa. Spokojna i bezpieczna okolica. Z opisu stanu bardzo dobry cechy Lokalizacja i otoczenie do dwóch cech jest niespełnionych. Z opisu stanu bardzo dobry cechy Lokalizacja i otoczenie od trzech cech jest niespełnionych. Lokal wykończony materiałami dobrej jakości, okna wymienione PCV, stolarka drzwiowa zewnętrzna i wewnętrzna wymieniona nowego typu, w lokalu wymienione parapety i grzejniki, tynki gipsowe, w pokojach na podłodze panele lub parkiet lub gres ściany pomalowane farbą, w łazience, WC oraz w przedpokoju na podłodze gres lub terakota, na ścianach glazura; materiały KM 2659/12 11
wykończeniowe bardzo dobrej jakości, brak śladów użytkowania w lokalu. W lokalu wymienione instalacje na nowe. W lokalu, we wszystkich pomieszczeniach zostały przeprowadzone prace remontowo-modernizacyjne na przestrzeni ostatnich 5 lat. Lokal niewymagający nakładów na remont. Średni Z opisu stanu dobry cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu od dwóch do pięciu cech jest niespełnionych. Z opisu stanu dobry cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu od Niski sześciu cech jest niespełnionych. Lokal wymagający poniesienia znacznych nakładów na remont. Bardzo 3 Piętro Dobre Lokal położony na I - II piętrze. Średnie Lokal położony na parterze. 4 PUM Górny zakres Lokal o powierzchni użytkowej 40,00 m 2 Dolny zakres Lokal o powierzchni użytkowej 82,38 m 2 5 Układ Dobry Lokal rozkładowy funkcjonalny Średni Lokal w amfiladzie 6 Powierzchnia Występuje Dodatkowa powierzchnia przynależna komórka/i pomocnicza Brak Brak w/w 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku Już dość dawno nie mieliśmy do czynienia z tak jednolitą sytuacją we wszystkich siedmiu analizowanych miastach. W przypadku każdego z nich, w porównaniu do zeszłego miesiąca wzrosła średnia cena mkw. mieszkania nabywanego na rynku wtórnym. Najmniejsze różnice cenowe dotyczą Gdyni, gdzie kupowaliśmy nieruchomości droższe o niecały procent w porównaniu do poprzedniego notowania, jednak w Poznaniu ceny lokali są wyższe o ponad 5 proc. Wrzesień był jednym z najbardziej transakcyjnych miesięcy w roku. Liczba nabywanych mieszkań właśnie w tym miesiącu pokazuje, że klienci w wakacje nie próżnowali i poświęcali swój czas na poszukiwanie lokum do zakupu. Wrześniowy wzrost liczby transakcji jest także dobrym prognostykiem na październik, który jest historycznie jednym z najbardziej pracowitych miesięcy dla pośredników. Paradoksalnie ruchowi na rynku wtórnym sprzyja szybka sprzedaż na rynku pierwotnym. W wielu lokalizacjach trudno jest znaleźć popularne mieszkania, do których można się wprowadzić już w ciągu kilku miesięcy. Klientom, którzy nie mogą czekać, pozostaje oferta rynku nieruchomości z tzw. drugiej ręki. Tradycyjnie, tak jak od wielu miesięcy, siłą napędową dla rynku mieszkaniowego są inwestorzy poszukujący niedrogich małych lokali z przeznaczeniem na wynajem. Trend nabywania kawalerek i niewielkich mieszkań dwupokojowych jest niekiedy przełamywany przez inwestorów poszukujących większych nieruchomości nawet 4-5 pokojowych. Lokale z tego segmentu w budynkach z wielkiej płyty jest jednak trudniej sprzedać na rynku wtórnym. Dlatego w przypadku inwestorów pojawia się możliwość wynegocjowania wyższych niż standardowo upustów. Duże mieszkania zazwyczaj są wynajmowane na pokoje, co zwykle umożliwia uzyskanie wyższej rentowności niż w przypadku popularnych lokali dwupokojowych. Tymczasem pewne ziarno niepokoju w środowisku inwestorów mogły zasiać rządowe plany związane z intensyfikacją działań związanych z programem Mieszkanie Plus. Ambitny projekt rządu zakłada wybudowanie mieszkań na wynajem z możliwą opcją dojścia do własności. Nieruchomości te będą przeznaczone dla osób, które nie KM 2659/12 12
mają obecnie możliwości zakupu lokalu na rynku komercyjnym (np. z uwagi na brak zdolności kredytowej). Działania rządu mają na celu zapewnienie dostępu do rynku tanich mieszkań na wynajem (12-24 zł za m kw. + opłaty eksploatacyjne), co teoretycznie mogłoby pokrzyżować plany potencjalnym nabywcom, którzy upatrują w nieruchomościach pewnej, przynoszącej odpowiednio atrakcyjnej rentowności lokaty kapitału. Na razie jednak nie znamy szczegółów programu, lokalizacji inwestycji, ich skali w poszczególnych miastach, przez co nie jest możliwe dokładne określenie następstw tego projektu dla rynku komercyjnego wynajmu mieszkań. Wydaje się jednak, że grupa docelowa, do której adresowany jest program Mieszkanie Plus nie pokrywa się w dużej części z obecnymi najemcami. Tabela 2. Średnie ceny transakcyjne mieszkań IX 2016 Źródło: Raport Metrohouse i Expandera. W zestawieniu z poprzednim notowaniem, we wszystkich analizowanych miastach kupowaliśmy droższe mieszkania. Największe różnice w cenach miały miejsce w Poznaniu, gdzie w porównaniu do poprzedniego raportu ceny wzrosły o 5,7 proc. i obecnie za mkw. płacimy 5 265 zł. Drożej jest też w Warszawie, gdzie mkw. kosztował nas 7 672 zł, czyli o 4,6 proc. drożej. Jednocześnie warto podkreślić, że jest to najwyższe notowanie od ponad 4 lat. W ostatnich miesiącach średnie ceny kształtowały się w przedziałach 7 300-7 400 zł, a na obecny wynik może mieć wpływ większa liczba transakcji przeprowadzanych w centralnych rejonach miasta. Zapewne w kolejnych notowaniach nie powinniśmy obserwować utrzymania się takich wartości. Wyższe ceny widoczne są również w Krakowie, gdzie cena mkw. przekroczyła 6 000 zł i wyniosła dokładnie 6 164 zł. To jedno z najwyższych notowań w tym mieście od kilkunastu miesięcy. W Łodzi koszt nabywanych mieszkań ponownie przekroczył poziom 3 600 zł, a średnia całościowa cena lokalu dochodzi powoli do kwoty 200 tys. zł. Jednak patrząc na ceny z perspektywy analogicznego okresu zeszłego roku, można zauważyć, że znajdują się one na bardzo zbliżonym poziomie. W Trójmieście wzrosty cen są nieco niższe i wynoszą 1,5 proc. w Gdańsku (5 497 zł) i 0,8 proc. w Gdyni (5 385 zł). W ostatnim z analizowanych miast (Wrocław) ceny wzrosły o 1 proc., a nabywcy za mkw. płacili 5 509 zł. KM 2659/12 13
Wykres 1. Średnie ceny transakcyjne mieszkań VIII 2015 VIII 2016 Okres badania cen transakcyjnych Segment rynku Wybrany obszar geograficzny Zachowania kupujących Źródło: Raport Metrohouse i Expandera. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miastem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych i niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy. Ostatnie dwa lata. Należy zaznaczyć, że w Pabianicach lokale położone w kamienicach nie cieszą się zbyt dużym zainteresowaniem. Lokale mieszkalne w budynkach wielorodzinnych kamienicach. Lokale, położone w budynkach m.in. w bliskim sąsiedztwie do przedmiotu wyceny. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych. Analizowano transakcje dotyczące praw własności do lokali stanowiących odrębne nieruchomości na terenie miasta Pabianic. Lokale, położone w budynkach m.in. w bliskim sąsiedztwie do przedmiotu wyceny. Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 25%-55%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ otoczenia może być nieistotny. Tak, więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Wpływ cechy lokalizacja i otoczenie wynosi 25%. Istotną cechą zdaniem kupujących, która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim stanie technicznym i standardzie wykończenia lokalu. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu stanu technicznego i standardu wykończenia lokalu waha się od 30%-45%. Tu wynosi 35%. Cechą różnicującą w tym przypadku jest również KM 2659/12 14
piętro, na jakim położony jest lokal- poziom cechy wynosi 10% oraz powierzchnia użytkowa lokalu PUM cecha na poziomie 15%. Analiza lokalnego rynku lokali mieszkalnych w kamienicach wykazała, że kolejnymi cechami różnicującymi są: układ funkcjonalny lokalu 10% oraz powierzchnia pomieszczeń przynależnych 5%. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Takie cechy różnicujące jak wiek budynku, technologia budowy, forma władania zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym napisano w pkt. 6.2, powyżej. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu prawami własności do lokali stanowiących odrębne nieruchomości zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: Tabela 3: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach: Lp. Data PUM Cena Ulica transakcji [m 2 ] 1 [zł/m 2 ] Piętro 1. 2014-12-05 Reymonta 82,38 1 213,89 1 2. 2014-12-16 Skłodowskiej - Curie 66,68 1 289,74 1 3. 2014-12-16 Prosta 51,83 1 408,45 1 4. 2015-03-16 Bugaj 68,20 1 539,59 parter 5. 2015-08-31 Majdany 52,89 1 607,11 parter 6. 2016-04-21 Władysława Reymonta 42,94 1 839,78 parter 7. 2015-12-14 Armii Krajowej 60,79 1 974,01 parter 8. 2015-05-18 Władysława Reymonta 40,00 2 000,00 parter 9. 2015-07-27 Konstantynowska 60,20 2 358,80 parter 10. 2015-05-07 Konstantynowska 61,30 2 446,98 2 11. 2016-04-21 Pułaskiego 75,79 2 506,93 1 C min - C max - Nieruchomość o cenie minimalnej Lokal położony w budynku II kondygnacyjnym, na I piętrze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 82,38 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Reymonta. W bezpośrednim sąsiedztwie zróżnicowana zabudowa, zarówno wielorodzinna jak i produkcyjno usługowa. Zapewniony dobry dostęp do komunikacji miejskiej. W pobliżu znajdują się pojedyncze punkty handlowo-usługowe. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski. Do lokalu przynależą komórki. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal położony w budynku IV kondygnacyjnym, na I piętrze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 75,79 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Pułaskiego, w centralnej części miasta Pabianic. W bezpośrednim sąsiedztwie jednorodna zabudowa wielorodzinna. Zapewniony dobry dostęp do komunikacji miejskiej i punktów handlowo -usługowych. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu dobry. Do lokalu przynależą komórki. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkudziesięciu transakcji kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych, które zostały zanotowane na rynku w ciągu ostatnich dwóch lat od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie od października 2014 roku na obszarze poddanym badaniu trend zmian cen rynkowych odnotował stabilizację. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu prawami do lokali stanowiących odrębne nieruchomości na rynku wtórnym. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Zgodnie z PKZW NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości w przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę KM 2659/12 15
estymacji można zastosować dla potrzeb określenia hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku przedmiotowej nieruchomości, a zatem istniała konieczność dokonania estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej. Procedura estymacji cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej obrazuje poniższa tabela nr 4. Tabela 4. Estymacja cech nieruchomości o cenie maksymalnej i minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej minimalnej Ocena cech nieruchomości o cenie transakcyjnej maksymalnej Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najgorszych Ocena cech nieruchomości hipotetycznej o wszystkich cechach najlepszych Wektor transakcji minimalny - Vmin Wektor transkacji maksymalny - Vmax Cecha Waga cechy Cmin Cmax Sc min Sc max Vmin Vmax Lokalizacja i otoczenie 25% 1 2 1 2 0,000 0,250 Stan techniczny, standard wykończenia 35% 1 3 1 3 0,000 0,350 lokalu Układ funkcjonalny 10% 1 2 1 2 0,000 0,100 Piętro 10% 2 2 1 2 0,100 0,100 PUM 15% 1 1 1 2 0,000 0,150 Powierzchnia pomocnicza 5% 2 2 1 2 0,050 0,050 Razem 100% 1 213,89 2 506,93 0,150 1,000 Różnica Kd 986,00 Kg 2 507,00 Rozstęp estymowany 1 521,00 Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 prawa własności do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W okresie badania cen zanotowano na rynku: C min est = 986,00 zł/m 2 C max est = 2 507,00 zł/m 2 C śr = 1 835,03 zł/m 2 C max est /C śr = 1,3662 C min est /C śr = 0,5373 ΔC = C max est - C min est 1 521,00 zł/m 2 Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z bardzo dużym prawdopodobieństwem. Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Tabela 5. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Cechy rynkowe Udział cechy U I-MAX U I-MIN Lokalizacja i otoczenie 25% 0,3415 0,1343 Stan techniczny, standard wykończenia lokalu 35% 0,4782 0,1881 Układ funkcjonalny 10% 0,1366 0,0537 Piętro 10% 0,1366 0,0537 PUM 15% 0,2049 0,0806 Powierzchnia pomocnicza 5% 0,0683 0,0269 RAZEM 100% 1,3662 0,5373 Tabela 6. Zakresy poszczególnych cech CECHA STAN DANEJ CECHY Lokalizacja i otoczenie Bardzo dobra Dobra Średnia 0,3415 0,2379 0,1343 Stan techniczny, standard Dobry Średni Niski wykończenia lokalu 0,4782 0,3331 0,1881 Układ funkcjonalny Dobry Średni 0,1366 0,0537 Piętro Bardzo dobre Średnie KM 2659/12 16
0,1366 0,0537 PUM Górny zakres przedziału Dolny zakres przedziału 0,2049 0,0806 Powierzchnia pomocnicza Występuje Brak 0,0683 0,0269 Tabela 7. Określenie wartości wycenianej nieruchomości. Wyceniany lokal Poziom cechy Lokalizacja i otoczenie Dobra 0,2379 Stan techniczny, standard wykończenia lokalu Niski 0,1881 Układ funkcjonalny Średni 0,0537 Piętro Bardzo dobre 0,1366 PUM 58,71 0,1500 Powierzchnia pomocnicza Występuje 0,0683 RAZEM 0,8347 Cena skorygowana [zł/m 2 ] 1 531,70 PUM [m 2 ] 58,71 Wartość prawa do lokalu [zł] 89 926,16 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określa się zgodnie z następującym wzorem: W 2 1m = C ŚR x Σ U i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 7) W 1m 2 = 1 835,03 zł x 0,8347 W 1m 2 = 1 531,70 zł/m 2 Natomiast wartość rynkowa prawa własności lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: W RL = P * W 1m 2 gdzie: P powierzchnia lokalu w m 2 ; W RL = 58,71 m 2 x 1 531,70 zł/m 2 = 89 926,16 2 zł Wartość rynkowa prawa własności lokalu nr 4, stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w Pabianicach, w budynku przy ulicy Poprzecznej 10 wraz z udziałem w wysokości 1119/10000 w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz z udziałem w wysokości 1119/10000 części w prawie własności działki gruntu nr 65 dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona na dzień 17 października 2016 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 89 900 zł słownie: osiemdziesiąt dziewięć tysięcy dziewięćset złotych 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Ceny nieruchomości położonych w Pabianicach na tle rynku łódzkiego są bardzo niskie. 2. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. Do porównań przyjęto transakcje obrotu 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 2659/12 17
prawami do lokali z rynku wtórnego z ostatnich 24 miesięcy, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i stan techniczny prawidłowo odzwierciedlały cechy podobnych praw. 3. Określono wartość rynkową prawa własności lokalu nr 4 wraz z częściami przynależnymi i udziałem w wysokości 1119/10000 w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz takim samym udziałem w prawie własności działki gruntu nr 65, położonego w Pabianicach przy ul. Poprzecznej 10, podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 89 900 zł słownie: osiemdziesiąt dziewięć tysięcy dziewięćset złotych 4. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 5. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 20 października 2016 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 07 października 2016 roku, wtedy także autor dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas oględzin. Zakłada, że wszystkie udzielone mu informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 8. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 9. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polis nr PZU S.A. seria SRM 0002617, SRM 0002618. 10. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 11. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 12. Operat zawiera 18 (słownie: osiemnaście) ponumerowanych stron oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 2659/12 18
Załącznik nr 1 Wypełnienie dyspozycji art. 948 2 K.P.C. Zgodnie z art. 948. 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. W przypadku nieruchomości lokalowej, z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przedmiot wyceny stanowiło prawo własności lokalu nr 4 stanowiącego odrębną nieruchomość (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2015 roku poz. 1892) wraz z udziałem w wysokości 1119/10000 w prawie własności działki gruntu nr 65 w Pabianicach, oraz z udziałem w wysokości 1119/10000 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położony w budynku przy ul. Poprzecznej 10 w Pabianicach. Udział w częściach wspólnych budynku oraz udział w gruncie pod budynkiem nie mogą samodzielnie stanowić przedmiotu obrotu rynkowego. Zatem w oderwaniu od własności lokalu, nie przedstawiają z punktu widzenia rynku żadnej wartości. Biegły określił wartość prawa własności lokalu nr 4 wraz z częściami przynależnymi i udziałem w wysokości 1119/10000 w prawie własności działki gruntu nr 65 położonych w Pabianicach przy ul. Poprzecznej 10, która w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi W RN = 89 900 zł. Jednakże stosując się do art. 948. 2. udział w wysokości 1119/10000 w działce gruntu o łącznej powierzchni 444 m 2, a zatem 49,68 m 2, biorąc przeciętne ceny gruntów z przedmiotowej lokalizacji wyniósłby W UG = 8 446,21 zł, co stanowi 9,3% wartości rynkowej nieruchomości lokalowej. Należy pamiętać, że na rynku nieruchomości, można oszacować jedynie wartość rynkową nieruchomości zabudowanej, nieruchomości niezabudowanej, wartość praw rzeczowych i wartość praw majątkowych. Oddzielenie od wartości nieruchomości wartości budynków czy budowli nie zawsze jest możliwe, gdyż zwykle nie podlegają one obrotowi. W tym przypadku, przedmiotem licytacji mają być prawa do całej nieruchomości, de facto prawa własności gruntu, budynków, budowli, innych urządzeń, przynależności i innych pożytków. KM 2659/12 19
Załącznik nr 2 Wypełnienie dyspozycji 8. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1263) RSSPOiO. Zgodnie z 8. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1263) RSSPOiO jeżeli na dłużniku spoczywa obowiązek podatkowy z tytuły dokonywanej w trybie egzekucji dostawy towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów, komornik w protokole oszacowania podaje wartość nieruchomości bez kwoty podatku od towarów i usług oraz wartość nieruchomości zawierającą kwotę tego podatku. Tu należy wskazać, iż biegły nie jest doradcą podatkowym i nie ma przesądzać o zasadności przyjęcia wysokości stawki VAT np. (8%, 23%) lub zwolnienia od podatku. Każdorazowo należałoby zwracać się o interpretację Izbę Skarbową. Zgodnie z art. 43 pkt. 10 i 10a Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. 2004 Nr 54 poz. 535 z późń. zm.) : Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata; dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30 % wartości początkowej tych obiektów. A zatem czyniąc zadość dyspozycji 8. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1263) RSSPOiO, jeżeli w przypadku przedmiotowej nieruchomości wypełnione są przesłanki art. 43 pt. 10 i 10a Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, wówczas wartość przedmiotowej nieruchomości jest zwolniona ze stawki VAT i wynosi: W N ZW VAT : 89 900 zł słownie: osiemdziesiąt dziewięć tysięcy dziewięćset złotych Zaś jeżeli w przypadku przedmiotowej nieruchomości nie są wypełnione przesłanki art. 43 pt. 10 i 10a Ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, wówczas wartość przedmiotowej nieruchomości z uwzględnieniem stawki VAT 8% wynosi: W N VAT 8% : 97 092 zł słownie: dziewięćdziesiąt siedem tysięcy dziewięćdziesiąt dwa złote KM 2659/12 20
ZAŁĄCZNIK NR 3 Szkic lokalu KM 2659/12 21