OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO NR 10, STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ POŁOŻONEGO W PABIANICACH PRZY UL. WAJSÓWNY 1, WRAZ Z UDZIAŁEM W WYSOKOŚCI 7246/516435 CZĘŚCI, W PRAWIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO DZIAŁKI GRUNTU NR 373/1 ORAZ TAKIM SAMYM UDZIAŁEM W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU I URZĄDZEŃ, KTÓRE NIE SŁUŻĄ WYŁĄCZNIE DO UŻYTKU WŁAŚCICIELI LOKALI, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00053614/0 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów Sygnatura akt: KM 2925/14 Data opracowania: 29 kwietnia 2015 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO NR 10, STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ POŁOŻONEGO W PABIANICACH PRZY UL. WAJSÓWNY 1, WRAZ Z UDZIAŁEM W WYSOKOŚCI 7246/516435 CZĘŚCI, W PRAWIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO DZIAŁKI GRUNTU NR 373/1 ORAZ TAKIM SAMYM UDZIAŁEM W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU I URZĄDZEŃ, KTÓRE NIE SŁUŻĄ WYŁĄCZNIE DO UŻYTKU WŁAŚCICIELI LOKALI, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00053614/0 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo własności do lokalu mieszkalnego nr 10 stanowiącego odrębną nieruchomość (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) wraz z udziałem w wysokości 7246/516435 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 373/1 w Pabianicach przy ul. Wajsówny 1, oraz z udziałem w wysokości 7246/516435 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Budynek, w którym mieści się przedmiotowy lokal jest budynkiem V - kondygnacyjnym. Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą LD1P/00053614/0. Lokal usytuowany na V kondygnacji (IV piętro) i składa się z: - 3 pokoi - kuchni - łazienki - wc, - przedpokoju, o łącznej powierzchni 72,46 m 2. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności lokalu nr 10 stanowiącego odrębną nieruchomość, wraz z udziałem w wysokości 7246/516435 części, w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 373/1 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej wartości prawa odrębnej własności lokalu nr 10 wraz z udziałem w wysokości 7246/516435 części, w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 373/1 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położonego w Pabianicach przy ul. Wajsówny 1 dla celu postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 5. Daty istotne dla procesu wyceny: W R = 177 300 zł słownie: sto siedemdziesiąt siedem tysięcy trzysta złotych Operat sporządzono w dniach: 24 marca 29 kwietnia 2015 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 17 kwietnia 2015 r. Stan przedmiotu wyceny określono na dzień: 17 kwietnia 2015 r. Wartość nieruchomości określono na dzień: 20 kwietnia 2015 r. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 2925/14 2
Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY...4 2. CEL WYCENY...4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO...4 3.1 Podstawa formalna wyceny...4 3.2 Podstawy materialno prawne...4 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych...4 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY...5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI...5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny...5 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego...8 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości...9 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI...11 6.1 Wybór metodologii wyceny...11 6.2 Sposób wyceny... 11 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI...13 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI...16 8.1 Określenie trendu czasowego...16 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym...16 9. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART. 948 2 K.P.C....17 10. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW...18 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA...19 Załączniki: 1. Rzut lokalu mieszkalnego nr 10. 2. Zaświadczenie Pabianickiej SM z dnia 07 kwietnia 2015 roku. 3. Powiadomienie o oględzinach i potwierdzenie odbioru i zwrot listu. KM 2925/14 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: samodzielny lokal mieszkalny nr 10 stanowiący odrębną nieruchomość, wraz z udziałem w wysokości 7246/516435 części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 373/1 oraz takim samym udziałem w wysokości 7246/516435 części w częściach wspólnych budynku; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Wajsówny 1, c. powierzchnia lokalu: 72,46 m 2 d. usytuowanie lokalu: wschód - zachód; e. księga wieczysta lokalu: LD1P/00053614/0, f. księga wieczysta działek gruntu: LD1P/00050435/0. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: prawo własności do lokalu nr 10 stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w wysokości 7246/516435 części, w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 373/1 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali położonego w Pabianicach przy ul. Wajsówny 1; b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: brak. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości prawa własności do lokalu nr 10 stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w wysokości 7246/516435 części, w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 373/1 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położonego w Pabianicach przy ul. Wajsówny 1, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50. Sprawa KM 2925/14. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 24 marca 2015 roku Pana Gabriela Pietrasika Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2014 poz. 518, z późn.zm.) -UoGN; 2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) -UoWL; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. 2014 poz. 518, z późn.zm.) -UKWiH; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 nr 207, poz. 2109, z późn. zm) -RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 121, z późn. zm.)- KC; 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 101, z późn. zm.)- KPC; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK; 8. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku o ochronie danych osobowych, (tekst jednolity Dz. U. 2014 poz. 1182, z późn. zm.) UODO. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 17 kwietnia 2015 roku; KM 2925/14 4
3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Badanie KW LD1P/00053614/0 z dnia 17 kwietnia 2015 roku; 5. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 17 kwietnia 2015 roku; 6. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Operat sporządzono w dniach: 24 marca 29 kwietnia 2015 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 17 kwietnia 2015 r. Stan przedmiotu wyceny określono na dzień: 17 kwietnia 2015 r. Wartość nieruchomości określono na dzień: 20 kwietnia 2015 r. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny Lokal stanowiący odrębną nieruchomość. a) Księga wieczysta nr LD1P/00053614/0 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: województwo łódzkie, powiat pabianicki, gmina Pabianice M., miejscowość Pabianice. Oznaczenie: Lokal mieszkalny numer 10 znajduje się w Pabianicach przy ul. Wajsówny 1. Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny Opis lokalu: Lokal mieszkalny położony jest na piątej kondygnacji i składa się z trzech pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki i wc. Odrębność: tak Powierzchnia lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych: 72,46 m 2 Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Udział związany z własnością lokalu. Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynosi 7246/516435. Dział II: Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości przysługuje na zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej Włodzimierzowi Janeta i Katarzynie Utrackiej Janeta na podstawie umowy ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu, akt notarialny numer rep A 1368/2011 z dnia 20 kwietnia 2011 roku. KM 2925/14 5
Dział III: Ciężary i obciążenia KM 2925/14 6
KM 2925/14 7
Dział IV: Hipoteki Hipoteka przymusowa w wysokości 133 854,69 zł (słownie: sto trzydzieści trzy tysiące osiemset pięćdziesiąt cztery 69/100 zł) Należność z tytułu składek na Fundusz Ubezpieczeń Społecznych za 07.2011-11.2011, Ubezpieczenie Zdrowotne za 07.2011-20.2011, Fundusz Pracy i Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych za 0/.2011-11.2011, wraz z kosztami i odsetkami, decyzja z dnia 10.01.2012 r. Wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych II Oddział w Łodzi, Inspektorat w Pabianicach b) Ewidencja gruntów Położenie: Pabianice, Wajsówny 1 m 10. Działki nr: 373/1 Obszar: 0,4782 ha Właściciel: Gmina Miasta Pabianic Wieczysty współużytkownik: w udziale 7246/516435 małżeństwo Włodzimierz Janeta i Katarzyna Utracka Janeta 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie planu MW zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Mapa 1: Część graficzna planu zagospodarowania przestrzennego MPZP KM 2925/14 8
5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą niewiele ponad 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. W niedalekiej przyszłości obok przebiegać będzie droga ekspresowa S-8 oraz będzie znajdować się węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się we wschodnio-południowej części Pabianic. Nieruchomość usytuowana w budynku posadowionym, między ul. gen. Waltera Janke i ulicą Popławską, co zapewnia dobre połączenia z centrum miasta. W najbliższej okolicy, przy ulicy gen. Waltera Janke zlokalizowane są przystanki autobusowe wielu linii autobusowych, 1, 2, 5, 7, 260, 261, 262, 263. Dobrze rozwinięty jest sektor handlowo-usługowy. W odległości ok. 100 m w kierunku zachodnim znajduje się market Carrfoure, występują także obiekty oświaty. Kościół w odległości około 50 m. Po stronie południowej, poniżej osiedla budynków wielorodzinnych, usytuowane są obszary zielone. Wszystkie te czynniki pozytywnie wpływają na ocenę lokalizacji przedmiotowej nieruchomości. Zdjęcia 1-3: Otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna bloki V-piętrowe, wybudowane głównie w okresie Polski Ludowej, a także po roku 1990. W pobliżu liczne sklepy spożywcze, obiekty oświaty. Budynek został oddany do użytku w 1992 roku. Budynek o konstrukcji wielkopłytowej oraz tradycyjnej (ściany osłonowe i ściany działowe). Instalacje: elektryczna, odgromowa, domofonowa, wodno-kanalizacyjna, gazowa, centralne ogrzewanie z sieci miejskiej, zimna woda, przepływowy gazowa, TV Azard. Dla mieszkańców dostępne są miejsca parkingowe przy budynku. KM 2925/14 9
Przedmiotowa nieruchomość znajduje się na IV piętrze w bloku pięciokondygnacyjnym. W budynku po dwa mieszkania na kondygnacji. W lokalu obecnie zameldowana 1 osoba, lokal nieubezpieczony. Zdjęcia 4-6: Widok budynku z przedmiotowym lokalem, klatki schodowej oraz drzwi wejściowe do lokalu. Opis lokalu mieszkalnego: Kondygnacja V (IV piętro). Usytuowanie okien: wschód - zachód. Struktura lokalu: W lokalu znajdują się trzy pokoje, kuchnia, łazienka, wc, przedpokój. Rzut mieszkania w załączniku. Powierzchnia użytkowa: zgodnie z zaświadczeniem PSM i wg danych z Księgi Wieczystej wynosi 72,46 m 2. Opis wykończenia elementów lokalu W przedpokoju na podłodze panele, na ścianach panele ścienne. W dużym pokoju na podłodze panele, ściany tapeta, boazeria przy oknach. W kuchni na podłodze terakota, na ścianach glazura i częściowo boazeria. W łazience i w wc na podłodze terakota na ścianach glazura. W małych pokojach na podłodze panele, ściany pomalowane farbą, przy oknach boazeria. Materiały wykończeniowe średniej jakości. W lokalu widoczne ślady zużycia. Lokal wymaga poniesienia nakładów na remont. Stolarka drzwiowa wewnętrzna płycinowa starego typu. W lokalu okna PCV. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu przeciętny. W lokalu zameldowane dwie osoby. Zdjęcia 7-12: Lokal wewnątrz. KM 2925/14 10
6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla optymalnego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.). Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 2925/14 11
9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną prawa odrębnej własności i spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych (rynek wtórny) w budynkach o konstrukcji prefabrykowanej z lat 80 i 90- tych będących w zasobach PSM, położone w bliskiej odległości. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal, - PUM. Wpływ takich cech jak: - lokalizacja i otoczenie, - technologia budowy i wiek budynku (lata 70 i 80-te), - rodzaj budynku, - forma władania (analiza rynku wykazała że nie ma wpływu na wartość), został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis 1 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 2 PUM (cecha ciągła) 3 Piętro Dobry Materiały wykończeniowe dobrej jakości. Lokal po remoncie przeprowadzonym na przestrzeni ostatnich 5 lat. Lokal niewymagający nakładów na remont. Materiały wykończeniowe typowej jakości. W lokalu na przestrzeni Przeciętny ostatnich lat zostały przeprowadzone prace remontowe. Lokal wymagający niewielkich nakładów na remont. Niski Wykończenie lokalu noszące ślady zużycia. Lokal wymagający nakładów na remont. Lokal nieremontowany od ponad 10 lat. Górny zakres Lokal o powierzchni użytkowej 50,00 m 2 Dolny zakres Lokal o powierzchni użytkowej 72,74 m 2 Bardzo dobre Piętro 1 i 2. Dobre Piętro 3. Średnie Parter oraz ostatnie piętro. KM 2925/14 12
7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Okres badania cen transakcyjnych Segment rynku W III kwartale 2014 roku widać, że sprzedający nadal podwyższali ceny ofertowe w wielu lokalizacjach. Taki trend widoczny jest co roku w okresie powakacyjnym. W segmencie mieszkań jednopokojowych największy wzrost średniej ceny ofertowej, podczas trzech ostatnich miesięcy, nastąpił w Bydgoszczy 4 proc. W segmencie mieszkań 2-pokojowych największy wzrost ceny nastąpił w Olsztynie 0,6 proc. W segmencie mieszkań 3- pokojowych w Krakowie zanotowano największy wzrost 2,9 proc., średniej ceny ofertowej. Wzrosty cen ofertowych w III kwartale nie występowały jednak we wszystkich analizowanych segmentach. W trakcie trzech ostatnich miesięcy ceny ofertowe spadły m.in.: w Białymstoku w segmencie kawalerek (-2,2 proc.), wśród mieszkań 2-pokojowych w Gorzowie Wielkopolskim (-3,4 proc.), wśród mieszkań 3-pokojowych w Opolu i Olsztynie (- 0,7 proc.) w tym segmencie mieszkań spadki były najmniejsze. Obniżki cen są coraz niższe i coraz mniej spotykane. Rynek nadal charakteryzuje się cały czas większą podażą mieszkań niż popytem. Około 65 proc. polskich mieszkań z rynku wtórnego, oferowanych w III kwartale 2014 roku do sprzedaży, miało ponad 13 lat, reszta to lokale wybudowane po roku 2000. Najwięcej lokali ponad trzynastoletnich proponowano do sprzedaży podobnie jak w poprzednich kwartałach - w Opolu 85 proc. całej oferty rynkowej w tej lokalizacji. Warto zaznaczyć, że liczba lokali w takim wieku wzrosła w Opolu o 1 proc. względem poprzedniego kwartału. Podobne ilości starszych lokali oferowano w Białymstoku i Łodzi 78 proc. wszystkich ogłoszeń w tych miastach. Z drugiej strony najwięcej mieszkań wybudowanych w ostatnich trzynastu latach oferowano do sprzedaży w Krakowie - 43 proc. całej oferty sprzedażowej mieszkań na rynku wtórnym w tym mieście. Jeśli chodzi o strukturę sprzedaży mieszkań ze względu na ilość pokoi to dominowały we wszystkich analizowanych miastach mieszkania 2- i 3- pokojowe. Najwięcej mieszkań jednopokojowych na rynku wtórnym w III kwartale oferowano podobnie jak w II kwartale - w Krakowie 14 proc. całej oferty kwartalnej. W Łodzi i Wrocławiu oferowano najwięcej mieszkań 2 - pokojowych 42 proc. całej oferty kwartalnej. W Lublinie oferowano najwięcej mieszkań 3- pokojowych 43 proc. Lokale posiadające więcej niż 3 pokoje najczęściej występowały w ofercie szczecińskiej 20 proc. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miastem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Ostatnie 24 miesiące Lokale mieszkalne w budynkach powstałych w technologii wielkopłytowej. Lokale o podobnej lokalizacji, położone m.in. na terenie tego samego osiedla mieszkaniowego. Dane o transakcjach uzyskano min. z aktów notarialnych uzyskanych z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. KM 2925/14 13
Wybrany obszar geograficzny Sytuacja ekonomicznogospodarcza województwa łódzkiego (I-XII 2014) Analizowano transakcje dotyczące praw odrębnej własności oraz spółdzielczych własnościowych praw do lokali na terenie miasta Pabianic, o podobnej lokalizacji m.in. w budynkach położonych w niewielkiej odległości od lokalu wycenianego. Według bilansu ludności, na koniec września 2014 r. liczba mieszkańców Łodzi wyniosła 707,5 tys. osób i stanowiła 28,2% populacji województwa łódzkiego. W skali roku liczba mieszkańców miasta zmniejszyła się o 6,7 tys. osób, tj. o 0,9%. Obserwowany od wielu lat spadek liczby ludności to głównie rezultat negatywnych tendencji w zakresie ujemnego przyrostu naturalnego oraz, w mniejszym stopniu, emigracji mieszkańców na pobyt stały. W stosunku do grudnia 2013 r. liczba ludności w Łodzi zmniejszyła się o 3,8 tys. osób, tj. o 0,5%. Największy ubytek ludności wystąpił w Śródmieściu - o 1,2% (o 0,8 tys. osób), natomiast najmniejszy spadek odnotowano na Widzewie (o 0,3 tys. osób, tj. o 0,2%). Ponad połowę populacji miasta, tj. 54,5% stanowią kobiety. Udział ten nie ulega zmianie. Podobnie jak w poprzednich badanych okresach, Łódź charakteryzowała się najwyższym poziomem wskaźnika feminizacji spośród innych wielkich miast w Polsce. Na koniec grudnia 2014 r. na 100 mężczyzn przypadało 120 kobiet. W 2014 r. w Łodzi do użytkowania oddanych zostało 1,7 tys. mieszkań, tj. o 21,4% więcej niż w 2013 r., a ich łączna powierzchnia użytkowa była większa o 16,7%. Wśród mieszkań oddanych do użytkowania od stycznia do grudnia 2014 r. przeważały lokale przeznaczone na sprzedaż lub wynajem, stanowiąc 70,0% wszystkich mieszkań. Liczba oddanych tego typu mieszkań zwiększyła się w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku o 20,3%. Wzrosła również liczba mieszkań inwestorów indywidualnych o 16,4%, których łącznie oddanych zostało 490 (28,1% ogółu). Przeciętna powierzchnia użytkowa 1 mieszkania oddanego do użytkowania w 2014 r. wyniosła 81,3 m2 i była niższa niż przed rokiem o 3,3 m2 (spadek o 3,9%). W stosunku do 2013 r. przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem była w omawianym okresie niższa o 1,9% i wyniosła 63,1 m2. W budownictwie indywidualnym przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań zmniejszyła się (o 3,0 m2) do poziomu 128,8 m2. Liczba pracujących w sektorze łódzkich przedsiębiorstw w końcu grudnia 2014 r. wyniosła 121,6 tys. osób i w stosunku do grudnia 2013 r. wzrosła o 1,8%. W województwie łódzkim liczba pracujących w sektorze przedsiębiorstw wzrosła w tym okresie o 1,5%. Udział pracujących w przedsiębiorstwach zlokalizowanych w Łodzi wśród ogółu pracowników sektora przedsiębiorstw w województwie wzrósł o 0,1 p. proc. do poziomu 36,6%. W końcu grudnia 2014 r. pracujący w przetwórstwie przemysłowym stanowili 32,8% ogółu pracujących w Łodzi, natomiast w handlu; naprawach pojazdów samochodowych 28,0%. Łącznie obydwie sekcje grupowały ponad 60% ogółu pracujących w sektorze łódzkich przedsiębiorstw. Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w grudniu 2014 r., wyniosło 113,0 tys. osób. W porównaniu z poziomem notowanym w listopadzie 2014 r. liczba zatrudnionych pozostała na tym samym poziomie, natomiast w stosunku do grudnia 2013 r. wzrosła o 1,1%. Przeciętne zatrudnienie w okresie I-XII 2014 r., ukształtowało się na poziomie 112,8 tys. osób i było niższe niż w tym samym okresie roku poprzedniego o 1,0%. W analizowanym okresie poziom przeciętnego zatrudnienia w województwie nie uległ zmianie. W Łodzi spadek zatrudnienia odnotowano w sekcjach: administrowanie i działalność wspierająca (o 20,4%), budownictwo (o 3,2%) oraz przemysł (o 0,4%). Wzrost zatrudnienia w skali roku odnotowano w sekcjach: zakwaterowanie i gastronomia (o 11,9%), KM 2925/14 14
Zachowania inwestorów obsługa rynku nieruchomości (o 10,0%), informacja i komunikacja (o 8,8%), transport i gospodarka magazynowa (o 2,4%) oraz handel; naprawa pojazdów samochodowych (o 0,5%). Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 25%-55%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na wzięcie do porównania transakcji kupna sprzedaży lokali położonych w bliskim sąsiedztwie wpływ cechy lokalizacja i otoczenie został wyeliminowany. Istotną cechą zdaniem kupujących która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu standardu wykończenia lokalu waha się od 55%- 75%. Cechą różnicującą w tym przypadku jest również piętro na jakim położony jest lokal- poziom cechy wynosi 10% oraz powierzchnia użytkowa lokalu kształtuje się na poziomie 15%. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu prawami własności i spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach: Lp. Data PUM Adres transakcji [m 2 PIĘTRO Cena [zł/m 2 Skoryg. ] ] Cena [zł/m 2 ] 1. 2013-08-21 Waltera Janke 60,63 4 2 144,15 2 069,72 2. 2014-12-15 Wajsówny 60,28 4 2 189,78 2 158,02 3. 2013-10-07 Waltera Janke 60,63 3 2 474,02 2 389,59 4. 2015-03-31 Mokra 61,39 3 2 410,82 2 410,82 5. 2014-09-09 Mokra 50,02 parter 2 499,00 2 442,16 6. 2013-10-15 Wajsówny 60,84 1 2 596,98 2 508,64 7. 2014-06-23 Mokra 50,95 3 2 590,78 2 520,48 8. 2014-06-12 Mokra 50,02 3 2 638,94 2 566,02 9. 2013-06-11 Smugowa 50,14 3 2 742,32 2 645,28 10. 2015-03-18 Smugowa 61,60 2 2 694,81 2 688,91 11. 2013-09-02 Mokra 50,00 1 2 800,00 2 703,19 12. 2014-04-08 Mokra 50,02 4 2 798,88 2 714,60 13. 2014-06-18 Nawrockiego 72,74 2 2 886,99 2 808,00 14. 2013-05-16 Nawrockiego 72,74 0 3 024,47 2 916,86 15. 2013-08-30 Mokra 50,02 0 3 098,76 2 991,51 16. 2013-09-23 Mokra 61,52 3 3 169,70 3 060,93 17. 2014-02-12 Mokra 61,50 2 3 170,73 3 070,23 C min - C max Opis lokali wziętych do porównania: Nieruchomość o cenie minimalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym, na IV piętrze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 60,63m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. KM 2925/14 15
Waltera Janke. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. W pobliżu znajdują się punkty handlowo-usługowe. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym na II piętrze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 61,50 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się, przy ul. Mokrej. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Blisko punkty handlowo-usługowe. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu dobry. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych, które zostały zanotowane na rynku w ciągu ostatnich 24 miesięcy od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie od kwietnia 2013 roku na obszarze poddanym badaniu trend zmian cen rynkowych odnotował niewielki spadek na poziomie ok -3,71%. A zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu prawami własności i spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali na rynku wtórnym. 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 prawa do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. W okresie badania cen zanotowano na rynku: Cena minimalna C min = 2 069,72 Cena maksymalna C max = 3 070,23 Cena średnia C śr = 2627,35 C min / C śr 0,7878 C max / C śr 1,1686 ΔC = C max - C min = 3 070,23 zł/m 2-2 069,72 zł/m 2 = 1000,51 zł/m 2 Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z bardzo dużym prawdopodobieństwem. Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Cechy rynkowe Udział cechy Wsp.max Wsp.min Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 75% 0,8764 0,5908 Pietro 10% 0,1169 0,0788 PUM 15% 0,1753 0,1182 RAZEM 100% 1,1686 0,7878 Tabela 4. Określenie cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości porównywanych. CECHA STAN DANEJ CECHY Stan techniczny i Dobry Przeciętny Niski standard wykończenia lokalu 0,8764 0,7336 0,5908 Piętro Bardzo dobre Dobre Średnie 0,1169 0,0978 0,0788 PUM Dobry Średni 0,1753 0,1182 KM 2925/14 16
Tabela 5. Określenie wartości wycenianej nieruchomości. Wyceniany lokal Poziom cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Przeciętny 0,7336 Piętro Średnie 0,0788 PUM C ciągła 0,1189 RAZEM 0,9313 Cena skorygowana [zł/m 2 ] 2 446,76 PUM [m 2 ] 72,46 Wartość prawa do lokalu [zł] 177 292,30 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 2 1m = C ŚR x Σ U i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 3) W 2 1m = 2627,35 zł/m 2 x 0,9313 W 2 1m = 2 446,76 zł/m 2 Natomiast wartość rynkowa prawa odrębnej własności do lokalu, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: W RN = P * W 1m 2 gdzie: P powierzchnia lokalu w m 2 ; W RN = 72,46 m 2 x 2 446,76 zł/m 2 = 177 292,30 2 zł Wartość prawa własności lokalu nr 10, stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego w Pabianicach, w budynku przy ulicy Wajsówny 1 wraz z udziałem w wysokości 7246/516435 w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz z udziałem w wysokości 7246/516435 części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 373/1 dla celów postępowania egzekucyjnego, ustalona na dzień 20 kwietnia 2015 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 177 300 zł słownie: sto siedemdziesiąt siedem tysięcy trzysta złotych 9. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART. 948 2 K.P.C. Zgodnie z art. 948. 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. W przypadku nieruchomości lokalowej, z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przedmiot wyceny stanowiło prawo własności lokalu mieszkalnego nr 10 stanowiącego odrębną nieruchomość (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) wraz z udziałem w wysokości 7246/516435 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 373/1 w Pabianicach, oraz z udziałem w wysokości 7246/516435 części budynku i urządzeń, 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 2925/14 17
które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położony w budynku przy ul. Wajsówny 1 w Pabianicach. Udział w częściach wspólnych budynku oraz udział w gruncie pod budynkiem nie mogą samodzielnie stanowić przedmiotu obrotu rynkowego. Zatem w oderwaniu od własności lokalu, nie przedstawiają z punktu widzenia rynku żadnej wartości. Biegły określił wartość prawa własności lokalu nr 10 wraz z częściami przynależnymi i udziałem w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu nr 373/1 położonych w Pabianicach przy ul Wajsówny 1, która wynosi W RN = 177 292,30zł Jednakże stosując się do art. 948. 2. udział w wysokości 7246/516435 w działce gruntu o łącznej powierzchni 4782 m 2, a zatem 67,09 m 2, biorąc przeciętne ceny gruntów z przedmiotowej lokalizacji wyniósłby W UG = 10 064,29 zł, co stanowi 5,7% wartości rynkowej nieruchomości lokalowej. Należy pamiętać, że na rynku nieruchomości, można oszacować jedynie wartość rynkową nieruchomości zabudowanej, nieruchomości niezabudowanej, wartość praw rzeczowych i wartość praw majątkowych. Oddzielenie od wartości nieruchomości wartości budynków czy budowli nie zawsze jest możliwe, gdyż zwykle nie podlegają one obrotowi. W tym przypadku, przedmiotem licytacji mają być prawa do całej nieruchomości, de facto prawa własności gruntu, budynków, budowli, innych urządzeń, przynależności i innych pożytków. 10. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Ceny nieruchomości położonych w Pabianicach na tle rynku łódzkiego są bardzo niskie. 2. Lokale o dużej powierzchni użytkowej tak jak przedmiotowa nieruchomość są trudno zbywalne na terenie miasta Pabianice. 3. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 4. Stosownie do 136 RCK, przy wycenie prawa własności do lokalu nr 10 przy ulicy Wajsówny 1 w Pabianicach do porównań przyjęto transakcje obrotu prawami do lokali z rynku wtórnego z ostatnich 24 miesięcy, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i stan techniczny prawidłowo odzwierciedlały cechy podobnych praw. 5. Dodatkowo ceny transakcyjne zostały aktualizowane trendem czasowym na dzień wyceny. Dane o transakcjach zostały pozyskane z aktów notarialnych. 6. Należy zwrócić uwagę, na niewielką liczbę cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 7. Określono wartość prawa własności lokalu nr 10 wraz z częściami przynależnymi i udziałem w wysokości 7246/516435 w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali oraz takim samym udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 373/1, położonego w Pabianicach przy ul. Wajsówny 1, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 177 300 zł słownie: sto siedemdziesiąt siedem tysięcy trzysta złotych 8. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 9. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość wymogom 136 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności Komorników. KM 2925/14 18
11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 20 kwietnia 2015 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 17 kwietnia 2015 roku, wtedy także autor dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas oględzin. Zakłada, że wszystkie udzielone mu informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 8. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 156, ust 3,4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 9. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 10. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 11. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F 0017956. 12. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 13. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 14. Operat zawiera 19 (słownie: dziewiętnaście) ponumerowanych stron oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 2925/14 19