OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI PRAWA WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO NR 14, STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ POŁOŻONEGO W ŁODZI PRZY ULICY PADEREWSKIEGO 15 WRAZ Z UDZIAŁEM W WYSOKOŚCI 30/1000 CZĘŚCI W UŻYTKOWANIU WIECZYSTYM DZIAŁKI 91/10 ORAZ TAKIM SAMYM UDZIALE W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU, W OBRĘBIE G-11, KSIĘGA WIECZYSTA LD1M/ /0 AUTOR: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, Biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 64694/13 Data opracowania: 09 grudnia 2014 r.

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO PRAWA WŁASNOŚCI LOKALU MIESZKALNEGO NR 14, STANOWIĄCEGO ODRĘBNĄ NIERUCHOMOŚĆ, ZLOKALIZOWANEGO W BUDYNKU, POSADOWIONYM NA DZIAŁCE GRUNTU NR 91/10 W OBRĘBIE G-11 PRZY UL. PADEREWSKIEGO 15 W ŁODZI, KSIĘGA WIECZYSTA LD1M/ /0 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo własności samodzielnego (w sensie art. 2 ustawy o własności lokali) lokalu mieszkalnego nr 14 stanowiącego odrębną nieruchomość (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 1500 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.), znajdującego się w budynku 4-kondygnacyjnym posadowionym na działce gruntu nr 91/10 w obrębie G-11 przy ul. Paderewskiego 15 wraz z udziałem w 30/1000 częściach wspólnych budynku oraz takim samym udziale w użytkowaniu wieczystym działki gruntu nr 91/10. Dla przedmiotowej nieruchomości XVI Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą LD1M/ /0. Jest to lokal rozkładowy usytuowany na parterze (I kondygnacji) i składa się z 1 : pokoju, kuchni, przedpokoju, łazienki z wc o łącznej powierzchni 32,23 m Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości prawa do nieruchomości lokalowej dla celów postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi Widzewa w Łodzi pana Kamila Pietrasika, Kancelaria Komornicza Łódź, ul. Dąbrowskiego 17/ Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej 4. Określona podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej wartość rynkowa prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 14 położonego w Łodzi przy ulicy Paderewskiego 15 wraz z udziałem w 30/1000 częściach wspólnych budynku oraz takim samym udziale w użytkowaniu wieczystym działki gruntu nr 91/10 dla celu postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: W R = zł słownie: sto trzy tysiące złotych 5. Daty istotne dla procesu sporządzenia operatu: Data sporządzenia operatu: 27 października 09 grudnia 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 03 grudnia 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 19 listopada 2014 r. Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 19 listopada 2014 r. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. 1 Dane wynikają z inwentaryzacji budowlanej budynku, które potwierdził administrator nieruchomości. W KW wpisano, iż lokal składa się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, wc i przedpokoju. KM 64694/13 2

3 Spis treści 1.PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY CEL WYCENY PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna wyceny Podstawy materialno prawne Źródła danych merytorycznych i pomocniczych DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI Stan prawny przedmiotu wyceny Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Stan techniczno użytkowy nieruchomości METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie trendu czasowego Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART K.P.C KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Załączniki: 1. Rzut lokalu; 2. Badanie ewidencji gruntów z dnia 19 listopada 2014 roku; 3. Kopia pisma informującego właścicieli o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej się w Łodzi, ul. Paderewskiego 15/14. KM 64694/13 3

4 1.PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości a. rodzaj nieruchomości: lokal mieszkalny nr 14, stanowiący odrębną nieruchomość wraz z udziałem w wysokości 30/1000 części w użytkowaniu wieczystym działki gruntu nr 91/10 w obrębie G-11 oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku; b. położenie lokalu: Łódź, ul. Paderewskiego 15 w obrębie G-11, działka nr 91/10; c. powierzchnia gruntu: 0,0362 ha (grunt w UW do 22 lutego 2089 r.) d. powierzchnia mieszkania: 32,23 m 2 e. KW nieruchomości lokalowej: LD1M/ /0; f. KW nieruchomości budynkowej: Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: prawo własności lokalu mieszkalnego nr 14 stanowiącego odrębną nieruchomość oraz udział w 30/1000 częściach wspólnych budynku, i w takiej samej części użytkowanie wieczyste działki gruntu nr 91/10 w obrębie G-11; prawo użytkowania wieczystego gruntu wygasa z dniem 22 lutego 2089 r.); b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: brak. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości prawa do nieruchomości lokalowej dla celów postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi Widzewa w Łodzi pana Kamila Pietrasika, Kancelaria Komornicza Łódź, ul. Dąbrowskiego 17/ PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 17 październikowa 2014 roku (otrzymane w dniu 27 październikowa 2014 r.) Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi Widzewa w Łodzi pana Kamila Pietrasika, Kancelaria Komornicza Łódź, ul. Dąbrowskiego 17/ Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2014 r. poz. 518 z późn. zm.) - UGN; 2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) - UWL; 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia z późn. zm.) - RWNSOS; 4. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 101, z późn. zm.) - KPC; 5. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK; 6. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. z 2013 roku, poz. 707 z późn. zm.) -UKWiH; 7. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014, poz. 121 z późn. zm.) k.c; KM 64694/13 4

5 8. Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2012, poz. 647, późn. zm.) -UPZP; 9. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. 2014, poz. 1182, z późn. zm.) UoODO. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Wizja lokalna oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 19 listopada 2014 roku; 2. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi uchwalonego przez Radę Miejską w Łodzi uchwała nr XCIX/1826/10 z dnia 27 października 2010 r.; 3. Badanie rejestru gruntów z dnia 19 listopada 2014 r.; 4. Badanie KW nr LD1M/ /0 z dnia 19 listopada 2014 roku; 5. Przegląd transakcji na rynku lokalnym (ŁOG w Łodzi); 6. Informacje o budynku z przedmiotowym lokalem uzyskane od administratora Wspólnoty Mieszkaniowej; 7. Łódzki System Informacji o Terenie prowadzony przez Łódzki Ośrodek Geodezji przy Urzędzie Miasta Łodzi mapy; 8. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 9. Baza danych dotyczących cen nieruchomości Walor. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: 27 października 09 grudnia 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 03 grudnia 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 19 listopada 2014 r. Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 19 listopada 2014 r. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1M/ /0 Lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: miejscowość Łódź, dzielnica Łódź-Górna. Oznaczenie: Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w Łodzi, przy ulicy Gagarina 15 2 numer lokalu 14. Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny. Opis lokalu: Lokal mieszkalny numer 14 znajduje się na pierwszej kondygnacji i składa się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki, ubikacji i korytarza. Odrębność: tak. 2 Obecnie ulica Paderewskiego. KM 64694/13 5

6 Powierzchnia: 32,23 m 2 Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Udział związany z własnością lokalu. Właściciele objętego tą księgą lokalu są współwłaścicielami w 30/1000 (trzydziestu tysięcznych) częściach części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w takiej samej części użytkownikami wieczystymi - przez czas do dnia 22 lutego 2089 r. działki gruntu nr 91/10 z nieruchomości KW nr Dział II: Właściciel Właściciel Prawo własności do przedmiotowej nieruchomości przysługuje w całości Panu Dominikowi Rulka, synowi Adama i Jolanty, na podstawie postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po Eugenii Rulka wydanego przez Sąd Rejonowy w Łodzi dnia 10 czerwca 1999 roku, sygnatura akt IV NS II 1123/99 i pisma procesowego modyfikującego wniosek DZ KW 11051/03 z dnia 18 czerwca 2003 roku. Dział III: Ciężary i obciążenia Inny wpis wzmianka o toczącej się egzekucji z nieruchomości objętej niniejszą księgą wieczystą na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Paderewskiego 15 w Łodzi w sprawie KM 64694/13. Dział IV: Hipoteki Brak wpisu. b) Według ewidencji gruntów: wieczysty współużytkownik 30/1000 DOMINIK RULKA rodzice: Adam, Jolanta woj. łódzkie UL. IGNACEGO PADEREWSKIEGO 15 m ŁÓDŹ (adres zamieszkania) Właściciele: Własności Udział Nazwisko i imię (Nazwa) / Adres właściciel GMINA MIASTO ŁÓDŹ zarządca administrator "DOM" SPÓŁKA Z O.O. REGON: NIP: woj. łódzkie UL. SEBASTIANA FELSZTYŃSKIEGO ŁÓDŹ (adres siedziby) ADMINISTRACJA ZASOBÓW KOMUNALNYCH ŁÓDŹ-GÓRNA KM 64694/13 6

7 Działka: DZ. 91/10, W OBR. G-11 Tekst adresu UL. IGNACEGO PADEREWSKIEGO 15 Dokument własności KW LD1M/ /3 Działka/i w KW lub dokumencie: - dz. 91/10 pow. 0,0363 Obręb G-11 Nr działki 91/10 Nr jednostki rejestrowej _ G236 Powierzchnia ewidencyjna 0,0362 Użytki Użytek faktyczny: B Kontur klasyfikacyjny: Pow.(ha): 0, Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Plan zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi Uchwała Rady Miasta Łodzi Nr VII/491/93 z dnia 02 czerwca 1993 roku nieobowiązujący w dacie wyceny. Zapis w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi przyjęte uchwałą nr XCIX/1826/10 Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 27 października 1510 r. stanowi załącznik nr 1 do operatu. Obecny sposób zagospodarowania nieruchomości zgodny jest z przeznaczeniem znajdującym się w studium. MW tereny zabudowy wielorodzinnej. Mapa 1: Część graficzna SUiKZP 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Szacowana nieruchomość znajduje się w budynku położonym przy ulicy Paderewskiego 15 na obszaru SIM Kurak oraz osiedla administracyjnego Piastów Kurak. Teren osiedla administracyjnego pokrywa się z obszarem SIM Kurak. Osiedle Piastów Kurak, na którym znajduje się szacowana nieruchomość położone jest w południowej części miasta, w dzielnicy Górna w stosunkowo bliskiej KM 64694/13 7

8 odległości od centrum. W sąsiedztwie, w odległości ok. 150 m znajdują się liczne punkty handlowo usługowe, apteka a także szkoła podstawowa, liceum oraz przedszkole. Osiedle jest zadbane i dobrze zagospodarowane, miejsca parkingowe, bliskie otoczenie zieleni, nieopodal zlokalizowany Skwer im. H. Dubaniewicza. Centralnym punktem skweru jest zmodernizowana w 1999 roku fontanna. Mapa nr 1: Podział miasta Łódź na osiedla administracyjne. Na terenie obszaru SIM znajduje się: Park im. Legionów część dawnego parku ZUS, Szpital im. M. Kopernika, Skwer im. H. Dubaniewicza, stadion Klubu Sportowego Tęcza ul.paderewskiego, Kościół pw. św. Łukasza Ewangelisty i św. Floriana Męczennika przy ul. Strycharskiej, Oddział Zdrowia Psychicznego dla dzieci i młodzieży, Tuszyńska. Dojazd do nieruchomość od strony ulicy Astronautów, która jest osiedlową drogą utwardzoną asfaltową. Wzdłuż ulicy miejsca parkingowe - nieliczne także przed budynkiem. Komunikacja miejska - linie autobusowe oraz linia tramwajowa przebiegające ulicą Paderewskiego w odległości około 20 m. Otoczenie budynku to tereny zabudowy wielorodzinnej, w bezpośrednim otoczeniu przeważają budynki pięciokondygnacyjne. W pobliżu są sklepy i osiedlowe centra handlowe oraz ośrodki oświatowe. Nieopodal znajduje się lokalne centrum handlowe tzw. Kapelusz Pana Anatola oraz Szpital im. Kopernika jeden z największych łódzkich szpitali. KM 64694/13 8

9 Mapa nr 2: Lokalizacja i otoczenie przedmiotowego budynku. Budynek z przedmiotowym lokalem usytuowany jest szczytem do ulicy Paderewskiego (strona północna), od strony południowej do ulicy Astronautów. Ulica Padrewskiego jest drogą o dużym natężeniu ruchu kołowego i szynowego, co może być uciążliwe dla mieszkańców. Od strony wschodniej przed budynkiem pas zieleni, plac zabaw dla dzieci, od strony zachodniej pas zieleni. Wzdłuż ulic Zaolziańskiej i Ciołkowskiego liczne punkty handlowo-usługowe. Budynek został oddany do użytku w 1961 roku, zbudowany został w technologii uprzemysłowionej, prefabrykowanej. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych przeciętny. Wyposażony jest w instalację elektryczną, wodociągowokanalizacyjną, miejską gazową, co, instalację telefoniczną, oraz domofon. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja: I (parter) Usytuowanie okien: zachód Typ mieszkania: rozkładowe Struktura lokalu według księgi wieczystej: Lokal składa się z dwóch pokoi, łazienki, wc, kuchni i przedpokoju. Struktura lokalu według inwentaryzacji budowlanej: Z informacji uzyskanej w administracji nieruchomości Społka DOM - oraz pozyskanej inwentaryzacji budowlanej wynika, iż lokal składa się z jednego pokoju o pow. 10,56 m 2 oraz dużej kuchni o pow. 15,28 m 2, łazienki z wc oraz przedpokoju. Biegły nie miał możliwości zweryfikowania powyższych danych, gdyż właściciel nie udostępnił nieruchomości do czynności oględzin. Powierzchnia użytkowa: wg danych z KW i protokołu wymiarowego powierzchnia lokalu wynosi 32,23 m 2. Opis wykończenia elementów lokalu: KM 64694/13 9

10 Pomimo prawidłowego poinformowania wszystkich stron uczestniczących w postępowaniu o terminie wizji lokalnej nieruchomości listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, którego kopia znajduje się w załączniku, lokal nie został udostępniony biegłemu do czynności oględzin. Na podstawie oględzin zewnętrznych i wywiadu terenowego, przyjęto, iż jego standard jest średni, tak jak większość lokali będących w obrocie rynkowym. Zaleca się sprawdzenie stanu przedmiotowego lokalu. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla optymalnego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym w stosunku do art UGN, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. KM 64694/13 10

11 Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.). Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 3, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 3 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 64694/13 11

12 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną prawa odrębnej własności lokali mieszkalnych (rynek wtórny) o podobnej powierzchni z obrębu G-11 w blokach prefabrykowanych z lat 60-tych 5- kondygnacyjnych. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - otoczenie, - piętro, - PUM, - funkcjonalność (1 lub 2 pokoje), - rozkład pomieszczeń (rozkładowe, amfilada), - standard wykończenia lokalu. Wpływ takich cech jak: - lokalizacja, - forma władania (nieruchomości lokalowe) - konstrukcja budynku - prefabrykat - rodzaj budynku (niski 4,5 kondyg.) został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Cechy różnicujące oraz przyjmowane przez nie stany, są opisane w Tabeli 1, poniżej. Opisy te wynikają z cech lokali porównawczych. Tabel nr 1: Opis rynkowych cech różnicujących wraz ze stanami, które przyjmują: Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis 1 Standard wykończenia lokalu dobry średni niski 2 Otoczenie dobre Materiały wykończeniowe dobrej jakości. Lokal po przeprowadzonym remoncie na przestrzeni ostatnich 5 lat. Lokal nie wymagający nakładów na remont. Materiały wykończeniowe typowej jakości. W lokalu na przestrzeni ostatnich lat zostały przeprowadzone prace remontowe (jednak nie wszystkich pomieszczeń). Lokal wymagający nakładów na remont. Lokal do remontu o znacznym zakresie, materiały wykończeniowe niskiej jakości, zużycie techniczne powyżej 50%. Budynek w głębi osiedla (ruchliwa ulica w odległości powyżej 100 m). W bezpośrednim otoczeniu budynku teren zielony, plac zabaw, miejsca parkingowe. KM 64694/13 12

13 3 Piętro 4 5 PUM cecha ciągła Rozkład pomieszczeń 6 Funkcjonalność Budynek usytuowany w pobliżu ruchliwej ulicy (do 100 m) lub średnie występują inne uciążliwości w otoczeniu, jak np. niskie poczucie bezpieczeństwa. bardzo dobre Piętro 1-2 w 5-kondygnacyjnym dobre Piętro 3 w budynku 5-kondygnacyjnym średnie Parter oraz ostatnie piętro. Górny zakres przedziału Powierzchnia użytkowa lokalu rzędu 37,60 m 2. Dolny zakres przedziału Powierzchnia użytkowa lokalu rzędu 31,88 m 2. Dobry Lokal rozkładowy, wejście do wszystkich pomieszczeń z przedpokoju. Średni Lokal w amfiladzie, pokoje przechodnie. Dobra Lokal składa się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju. Średnia Lokal składa się z jednego pokoju, kuchni, łazienki i przedpokoju. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Na rynku wtórnym we wszystkich dużych, polskich miastach największa jest podaż mieszkań wybudowanych w technologii wielkiej płyty. Średnio to niemal 40% wszystkich wystawionych na sprzedaż mieszkań. Największy odsetek lokali w blokach z płyty odnotowujemy w Łodzi ok. 60%, podczas gdy w Krakowie i Poznaniu jest to tylko połowa wyniku łódzkiego 29%. Są to również nieruchomości najtańsze. Metr kwadratowy kosztuje o kilkanaście procent mniej niż w kamienicach, a od mieszkań wybudowanych po 2007 roku jest tańszy nawet o jedną piątą. Wyjątkiem jest Łódź, gdzie mieszkania w blokach z płyty są o 270 złotych na metrze droższe niż lokale w kamienicach, ale już tańsze od budynków powstałych po 1995 roku. Najnowsze budownictwo, czyli budynki powstałe po 2000 roku to druga, co do wielkości kategoria mieszkań wystawionych na sprzedaż. Średnio stanowi około 30% podaży, ale w Warszawie jest to 41%, a w Łodzi jedynie 12%. Najwyższe ceny za metr osiągają mieszkania wybudowane w latach oraz przedwojenne kamienice (Warszawa i Kraków). Większość badanych uznało, że obserwowane dziś spadki cen mieszkań znajdą swój kres najpóźniej w przyszłym roku. Trwająca od pięciu lat przecena sprowadziła ceny nieruchomości mieszkaniowych w największych miastach Polski w dół średnio o 27%. Nieco ponad jedna czwarta respondentów twierdzi jednak, że dołek cenowy" przypadnie na rok Tylko 6,1% ankietowanych - spodziewa się, że obserwowany dziś spadek cen będzie trwał dłużej niż dwa lata. Mimo że wszędzie jest coraz taniej, są dzielnice, gdzie można znaleźć mieszkania w cenach zdecydowanie niższych niż średnia dla danego miasta. Najtańszymi dzielnicami w KM 64694/13 13

14 Segment rynku: Wybrany obszar geograficzny: Okres badania cen transakcyjnych polskich miastach są łódzkie Polesie ze średnią na poziomie 2860 złotych za metr i katowickie Załęże, gdzie sprzedający żądają 2430 złotych. (Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera). Wśród klientów poszukujących lokali mieszkalnych coraz mniej jest osób zdecydowanych na kupno nowego mieszkania. Sytuacja ta znajduje odzwierciedlenie w zasileniu grupy osób obojętnych, czyli takich, dla których kupno na rynku pierwotnym lub wtórnym nie stanowi już różnicy (zanotowano wzrost o ok. 5%). Najmniejsze zmiany zaszły wśród przyszłych nabywców nakierowanych na mieszkania z rynku wtórnego (zmiana z 43,5% na 42,4%). Preferencje klientów od dłuższego już czasu nakierowane są na mieszkania dwupokojowe, o przeciętnej powierzchni m2, co wynika z aktualnego stanu rynku. Dla przeciętnej rodziny mieszkanie o takiej strukturze stwarza możliwość optymalnego wykorzystania np. na sypialnię i duży pokój lub pokój dla dzieci oraz sypialnię połączoną z dużym pokojem. Ponadto, ze względu na metraż lokal osiągnie względnie niską cenę w porównaniu do trzypokojowych. Zgodnie z raportem portalu Gratka.pl około 64 proc. polskich mieszkań z rynku wtórnego, oferowanych w I kwartale 2014 roku do sprzedaży, miało ponad 13 lat, reszta to lokale wybudowane po roku W przypadku budynków z cegły ich wytrzymałość szacowana jest na przynajmniej 90 lat, budynków o ścianach żelbetowych na około 100 lat. Jednak ostateczna wytrzymałość budynku w głównej mierze zależy od sposobu korzystania z lokalu. Lokale mieszkalne w budynkach prefabrykowanych (bloki 5 kondygnacyjne) z lat 60-tych z obrębu G-11. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych. Analizowano lokale o zbliżonej powierzchni użytkowej. Ostatnie 24 miesięcy W końcu czerwca 2014 r. liczba bezrobotnych zarejestrowanych w urzędach pracy wyniosła 137,3 tys. osób, tj. o 3,4% mniej niż w poprzednim miesiącu i o 15,1 tys. (tj. o 9,9%) mniej w stosunku do czerwca 2013 r. Kobiety stanowiły 48,3% ogółu zarejestrowanych bezrobotnych (przed rokiem odsetek ten wyniósł 48,4%). Stopa bezrobocia w województwie łódzkim (według powiatów) Zjawiska demograficzne Stopa bezrobocia rejestrowanego ukształtowała się na poziomie 12,8% i w stosunku do poprzedniego miesiąca spadła o 0,4 p. proc., a w porównaniu z czerwcem ubiegłego roku o 1,3 p. proc. Do powiatów o najwyższej stopie bezrobocia należały: kutnowski (16,8% wobec 18,1% w czerwcu 2013 r.), zgierski (16,7% wobec 18,7%), łaski (16,6% wobec 18,2%), pabianicki (15,1% wobec 17,3%) oraz zduńskowolski (15,0% wobec 16,2%), a o najniższej skierniewicki (7,3% wobec 8,7%), rawski (8,2% wobec 9,6%), wieruszowski (9,1% wobec 10,6%) oraz łowicki (9,8% wobec 11,8%). W porównaniu z czerwcem 2013 r. we wszystkich powiatach stopa bezrobocia spadła lub utrzymała się na poziomie sprzed roku. W 5 powiatach stopa bezrobocia spadła więcej niż 2,0 p. proc. Były to powiaty: tomaszowski o 3,4 p. proc. (do 14,3%), pabianicki, pajęczański i miasto Skierniewice po 2,2 p. proc.(do odpowiednio 15,1%, 11,8% i 10,8%) oraz opoczyński o 2,1 p. proc (do 14,9%). Stopę bezrobocia niższą niż w województwie łódzkim w czerwcu br. odnotowano w siedmiu województwach: wielkopolskim (8,3%), mazowieckim i śląskim (po 10,2%), małopolskim (10,4%), dolnośląskim (11,7%), pomorskim (11,8%) oraz opolskim (12,7%). Według bilansu ludności, na koniec grudnia 2013 r. liczba mieszkańców Łodzi wyniosła 711,3 tys. osób. Ponad połowę populacji (54,5%) stanowiły kobiety. Na 100 mężczyzn KM 64694/13 14

15 przypadało 115 kobiet i wskaźnik ten był najwyższy wśród innych wielkich miast w Polsce. Ludność Łodzi stanowiła 28,3% populacji województwa łódzkiego. W skali roku liczba mieszkańców miasta zmniejszyła się o 7,6 tys. osób, tj. o 1,1%. Największy ubytek wystąpił w Śródmieściu, gdzie liczba ludności spadła o 3,9% (o 2,8 tys. osób), natomiast najmniejszy spadek odnotowano na Widzewie o 413 osób (o 0,3%). Ludność w wieku produkcyjnym stanowiła 61,6% mieszkańców Łodzi (o 0,9 p. proc. mniej niż przed rokiem). Wskaźnik obciążenia demograficznego (liczba osób w wieku nieprodukcyjnym na 100 osób w wieku produkcyjnym) wzrósł z poziomu 60 w 2012 r. do 62. Podobnie jak rok wcześniej, najwyższy wskaźnik odnotowano na Bałutach 68 osób, najniższy natomiast w Śródmieściu 53. Główną przyczyną spadku liczby ludności jest, tak jak w poprzednich latach, ujemny przyrost naturalny. Od stycznia do grudnia 2013 r. w Łodzi urodziło się 5,7 tys. dzieci, tj. 17 o 5,8% mniej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. Współczynnik urodzeń (liczba urodzeń na 1000 ludności) ukształtował się na poziomie 8,0 i był niższy o 0,4 pkt. niż przed rokiem. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw (z wypłatami z zysku), w Łodzi w marcu 2014 r., wyniosło 3707,06 zł i wzrosło w stosunku do poprzedniego miesiąca o 7,5%, natomiast w stosunku do marca poprzedniego roku było wyższe o 4,9%. I kwartale 2014 r. w Łodzi do użytkowania oddane zostały 544 mieszkania, tj. o 110,9% więcej niż w 1513 r., a ich łączna powierzchnia użytkowa była większa o 70,7%. Wśród mieszkań oddanych do użytkowania w I kwartale 1514 r. przeważały lokale przeznaczone na sprzedaż lub wynajem, stanowiąc 82,5% wszystkich mieszkań. W omawianym okresie oddano do użytkowania 449 tego typu mieszkania, tj. o 145,4% więcej niż przed rokiem. W I kwartale 1514 r. na terenie miasta rozpoczęto budowę 901 nowych mieszkań, tj. o 110,5% więcej niż w I kwartale 1513 r. Rozpoczęte inwestycje to w większości budownictwo przeznaczone na sprzedaż lub wynajem (791 mieszkań, tj. 87,8% ogółu). W ramach budownictwa indywidualnego rozpoczęto budowę 110 mieszkań (12,2% ogółu). W I kwartale 1514 r. wydano 639 pozwoleń na budowę mieszkań (o 102,9% więcej niż przed rokiem). Dotyczyły one w większości inwestycji w ramach budownictwa przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem (66,4% ogółu pozwoleń) oraz budownictwa indywidualnego (33,6% ogółu). Lokalny rynek nieruchomości mieszkaniowych Łódź zajmuje 14 miejsce spośród innych miast Polski, jeśli chodzi o ceny na rynku wtórnym i 10 miejsce na rynku pierwotnym. Średnie ceny lokali mieszkalnych w Łodzi w okresie od pierwszego kwartału 2013 do pierwszego kwartału 2014 roku wynosiły odpowiednio na rynku wtórnym i pierwotnym 3311 zł i 4582 zł. Różnica cen na obu rynkach wynosi około 38 % i jest jedną z najwyższych w kraju. Przyczynę tej sytuacji można upatrywać w stosunkowo niewielkiej liczbie inwestycji na rynku pierwotnym, jak również wysokim udziale w obrocie wtórnym lokalami odznaczającymi się niską jakością (kamienice czy budynki z wielkiej płyty). W tym samym okresie średnia powierzchnia lokalu mieszkalnego na rynku wtórnym wyniosła 48,4 m 2, zaś na rynku pierwotnym o ponad 10 m 2 więcej 59,6 m 2. Trend roczny zmiany cen na obu rynkach był ujemny i wynosił około -5%. KM 64694/13 15

16 Wykres 2. Ceny średnie lokali mieszkalnych w Łodzi na rynku wtórnym i pierwotnym w okresie I kwartał 2013 II kwartał źródło: Emmerson Evaluation, E-valuer Index 2014 W zależności od powierzchni mieszkania, cena m 2 kształtuje się na różnych poziomach. Szczegółowe dane cen średnich w stosunku do powierzchni na rynku pierwotnym i wtórnym w Łodzi przedstawia Wykres 3., poniżej. Wykres 3. Ceny średnia, a powierzchnia mieszkania w Łodzi na rynku wtórnym i pierwotnym. źródło: Emmerson Evaluation, E-valuer Index 2014 Zachowania inwestorów Łódź jest jednym z miast, w którego ofercie przeważają mieszkania ponad 14-letnie. Aż 78 % oferowanych do sprzedaży mieszkań w ostatnim kwartale, zostało wybudowanych przed 2000 rokiem. Wciąż największym powodzeniem cieszą się lokale 2-pokojowe (42%) i 3-pokojowe (36%). Mniejsze zainteresowanie zauważalne jest wśród kawalerek i mieszkań 4-pokojowych (po 11%). Ostatnimi czasy oferowanych jest coraz więcej mieszkań na wynajem. Wśród nich największym powodzeniem cieszą się te o strukturze dwupokojowej (49%), znacznie mniejszy popyt niż w przypadku kupna lokalu związany jest z lokalami trzypokojowymi (24%), zaś wyższy, zauważalny jest w przypadku kawalerek (19%). Najmniejsze zainteresowanie wśród wynajmujących przypisane jest do mieszkań czteropokojowych (8%). Podsumowując 2013 roku na rynku najmów można było zauważyć, że ceny wynajmu dużych mieszkań spadły o 10 % natomiast innych pozostały na poziomie z roku Czynsz w Łodzi, za jednopokojowe mieszkanie o powierzchni nieprzekraczającej 35m 2 wahał się w przedziale od 400 do 900 zł za miesiąc, dwupokojowe o powierzchni m 2 to koszt od 600 do zł za miesiąc. W przypadku mieszkań o dużej powierzchni, powyżej 100 m 2, koszt wynajmu zawierał się w przedziale zł za miesiąc. Najwięcej oferowanych mieszkań do wynajmu można było zaobserwować w takich dzielnicach jak Śródmieście i Widzew. Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 40%-50%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć KM 64694/13 16

17 poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na wzięcie do porównania transakcji kupna sprzedaży lokali z tego samego osiedla wpływ cechy lokalizacja został wyeliminowany oraz wpływ cechy otoczenie wyniósł 30%. Istotną cechą zdaniem kupujących która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu standardu wykończenia i wyposażenia lokalu waha się od 35%-55%. Tu wynosi 45%. Łączny wpływ pozostałych cech waha się od 15%-30%. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości (obręb G-10,11): Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali mieszkalnych na osiedlu Piastów-Kurak (obręb G-11 w Łodzi) Lp. Data transakcji Obręb Ulica Cena łączna działki i lok Pu lokalu Cena 1 mkw pu Cena 1 mkw pu Piętro G - 11 Kosmonautów ,00 34, , ,47 4 piętro G - 11 Ciasna ,00 35, , ,99 parter G - 11 Paderewskiego ,00 32, , ,47 3 piętro G - 11 Kosmonautów ,00 35, , ,87 1 piętro G - 11 Zaolziańska ,00 37, , ,05 1 piętro G - 11 Ciasna ,00 35, , ,19 parter G - 11 Paderewskiego ,00 32, , ,79 3 piętro G - 11 Zaolziańska ,00 37, , ,46 3 piętro G - 11 Paderewskiego ,00 32, , ,22 parter G - 11 Kosmonautów ,00 34, , ,46 parter G - 11 Kosmonautów ,00 34, , ,70 4 piętro G - 11 Będzińska ,00 35, , ,00 1 piętro G - 11 Paderewskiego ,00 32, , ,85 2 piętro G - 11 Paderewskiego ,00 31, , ,73 parter G - 11 Astronautów ,00 32, , ,31 parter G - 11 Astronautów ,00 32, , ,90 3 piętro G - 11 Zaolziańska ,00 36, , ,58 1 piętro Opis lokali o cenie minimalnej i maksymalnej: Nieruchomość o cenie minimalnej Nieruchomość położona w budynku 5-kondygnacyjnym, wybudowanym w latach 60-tych, na 5 kondygnacji mieszkalnej IV piętro, lokal mieszkalny 2- pokojowy o powierzchni użytkowej 34,40 m 2 w amfiladzie. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ulicy Kosmonautów hałaśliwe otoczenie. Dostęp do komunikacji miejskiej- dobry. W otoczeniu inne budynki wielorodzinne oraz punkty usługowo-handlowe, a także ośrodki oświaty. Stan techniczny lokalu niski. KM 64694/13 17

18 Nieruchomość o cenie maksymalnej Nieruchomość położona w 5-kondygnacyjnym budynku wielorodzinnym wybudowanym w latach 60-tych na II kondygnacji (I piętro), lokal mieszkalny 2- pokojowy o powierzchni użytkowej 36,11 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się, przy ul. Zaolziańskiej, w głębi osiedla. Dobry dostęp do komunikacji miejskiej. W otoczeniu inne budynki wielorodzinne oraz punkty usługowo-handlowe oraz ośrodki oświaty. Stan techniczny lokalu dobry. 8. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych 1,2-pokojowych w Łodzi na terenie obrębu G-11 w budynkach 5- kondygnacyjnych, które zostały zanotowane od grudnia 2012 roku. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, trend spadkowy na poziomie -7,77% od grudnia 2012 roku do sierpnia 2014 roku, po tym okresie przyjęto stabilizację cen transakcyjnych. Zatem dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu nieruchomościami lokalowymi na rynku wtórnym. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 przedmiotowej nieruchomości lokalowej określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wartość lokalu określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły: Cj = Cśr * Ui gdzie: Cj cena jednostkowa nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku Ui i-ty współczynnik korygujący i liczba cech korygujących Ui suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy W okresie badania cen zanotowano na rynku: Cenę minimalna C min = 2 986,47 zł/m 2 Cena maksymalna C max = 3 738,58 zł/m 2 Cena średnia C śr = 3 358,12 zł/m 2 Jak wynika z obserwacji rynku następujące cechy mają wpływ na wartość: - Otoczenie, - Piętro, - Funkcjonalność, - Rozkład pomieszczeń, - PUM, - Standard wykończenia lokalu. Analiza cech wpływających na ceny nieruchomości wykazała, że wagi tych cech w różnicy między ceną maksymalna i minimalną kształtują się następująco: KM 64694/13 18

19 - Otoczenie, - 30 % - Piętro, - 10 % - Funkcjonalność, - 5 % - Rozkład pomieszczeń, - 5 % - PUM - 5 % - Standard wykończenia lokalu - 45 % Granice współczynników korygujących są następujące: C C min śr 2 986,47 zł / mkw 0, ,12 zł / mkw C C max śr 3 738,58 zł / mkw 1, ,12 zł / mkw Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli 3. Natomiast tabela 4, przedstawia zakresy współczynników różnicujących przypisane do każdego ze stanów danej cechy. Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników. Cechy rynkowe Udział cechy Wsp.max Wsp.min Otoczenie 30% 0,3340 0,2668 Rozkład pomieszczeń 5% 0,0557 0,0445 Piętro 10% 0,1113 0,0889 Funkcjonalność 5% 0,0557 0,0445 PUM - cecha ciągła 5% 0,0557 0,0445 Standard wykończenia lokalu 45% 0,5010 0,4002 RAZEM 100% 1,1133 0,8893 Tabela 4. Zakresy poszczególnych cech. Otoczenie CECHA PUM - cecha ciągła Piętro Rozkład pomieszczeń Funkcjonalność Standard wykończenia lokalu STAN DANEJ CECHY Dobre Średnie 0,3340 0,2668 Max Min 0,0557 0,0445 Bardzo dobre Dobre Średnie 0,1113 0,1001 0,0889 Dobry Średni 0,0557 0,0445 Dobra Średnia 0,0557 0,0445 Dobry Średni Niski 0,5010 0,4506 0,4002 Tabela 5. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa Wyceniany lokal Poziom cechy Otoczenie Średnie 0,2668 Piętro Średnie 0,0889 Rozkład pomieszczeń Dobry 0,0557 PUM - cecha ciągła 32,23 0,0452 Funkcjonalność Średnia 0,0445 KM 64694/13 19

20 Standard wykończenia lokalu Średni 0,4506 RAZEM 0,9516 Cena skorygowana (zł/m2) 3 195,60 PUM (m2) 32,23 Wartość prawa do lokalu (zł) ,21 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 2 1m = C ŚR x ΣU i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 5) Natomiast wartość praw do przedmiotowej nieruchomości dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia użytkowa lokalu w m 2 ; W N = P * W 1m 2 W N = 32,23 m 2 x 3 195,60 zł/m 2 = ,21 4 zł. Wartość prawa własności lokalu nr 14 przy ulicy Paderewskiego 15 wraz z udziałem w wysokości 30/1000 części w użytkowaniu wieczystym działki gruntu nr 91/10 w obrębie G-11 oraz udziałem 30/1000 w części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, ustalona na dzień 03 grudnia 2014 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: sto trzy tysiące złotych 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Takie cechy różnicujące jak lokalizacja (to samo osiedle mieszkaniowe), wiek budynku (lata 60- te), rodzaj budynku (bloki niskie - 4,5 kondygancyjne), forma władania zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym napisano w pkt. 6.2, powyżej. 2. Należy zwrócić uwagę, na niewielką ilość cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania, co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 3. W świetle analizowanych transakcji porównawczych dobranych pod kątem przedmiotu wyceny, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 4 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników SA dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 64694/13 20

21 4. Przy wycenie odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 14 przy ul. Paderewskiego 15 do porównań wzięto nieruchomości lokalowe będące przedmiotem obrotu z osiedla Piastów-Kurak z obrębu G-11 podobne do przedmiotu wyceny, których stan prawny prawidłowo odzwierciedlał wartość prawa własności tych lokali. Dane o transakcjach zostały wzięte z aktów notarialnych. 5. Wartość prawa własności lokalu mieszkalnego nr 14, stanowiącego odrębną własność położonego w Łodzi przy ulicy Paderewskiego 15 wraz z udziałem w wysokości 30/1000 części w użytkowaniu wieczystym działki 91/10 oraz takim samym udziale w częściach wspólnych budynku, w obrębie G-11 księga wieczysta LD1M/ /0, ustalona na dzień 03 grudnia 2014 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: zł słownie: sto trzy tysiące złotych 6. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości porównywalnych z tej samej lokalizacji z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 7. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość wymogom 136 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności Komorników. 10. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART K.P.C. Zgodnie z art W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. W przypadku nieruchomości lokalowej z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przedmiot wyceny stanowiło prawo odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 14 przy ulicy Paderewskiego 15 wraz z udziałem 30/1000 w częściach wspólnych budynku i udziałem w 30/1000 części w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu nr 91/10. Udział w częściach wspólnych budynku oraz udział w gruncie pod budynkiem nie mogą samodzielnie stanowić przedmiotu obrotu rynkowego. Zatem w oderwaniu od własności lokalu, nie przedstawiają z punktu widzenia rynku żadnej wartości. Biegły określił wartość prawa odrębnej własności lokalu nr 14 wraz z częściami przynależnymi i udziałem w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu nr 91/10 w obrębie G-11 położonego w Łodzi przy ul. Paderewskiego 15, która wynosi: W RN = zł. Jednakże stosując się do art udział w wysokości 30/1000 w działce gruntu o powierzchni łącznej 362 m 2, a zatem ok. 10,86 m 2, biorąc przeciętne ceny gruntów z przedmiotowej KM 64694/13 21

22 lokalizacji wyniósłby ok. W UG = 1630 zł, co stanowi ok. 2 % wartości rynkowej nieruchomości lokalowej. 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 03 grudnia 2014 roku. 3. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 4. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 19 listopada 2014 roku, wtedy także autor dokonał wizji lokalnej budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 5. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 6. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 7. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego opracowania, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 ust. 1 w związku z art. 156 ust. 3, 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 8. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 1504 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 9. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 10. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 12. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń hipotecznych nieruchomości. 13. Operat zawiera 22 (dwadzieścia dwie) ponumerowane strony (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 64694/13 22