32-400 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) 274 30 60 www.rapit.com.pl OPERAT SZACUNKOWY Rep. nr 106/2015 wycena prawa własności lokalu mieszkalnego nr 4C, położonego w budynku nr 269 w Osieczanach gm. Myślenice, objętego KR1Y/00075617/5 Sądu Rejonowego w Myślenicach cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt KM 1025/14 autor opracowania: Myślenice, 12 maja 2015 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rep. 106/2016 Opis nieruchomości: Lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, oznaczony nr 4C, położony w budynku mieszkalnym nr 269 w Osieczanach, w gminie Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Lokal położony jest na drugiej kondygnacji i składa się z pokoju dziennego z aneksem kuchennym, pokoju, łazienki i przedpokoju, łączna powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 60,71 m 2. Lokal objęty jest księgą wieczystą nr KR1Y/00075617/5 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach. Z własnością lokalu związany jest udział wynoszący 6071/128200 części w nieruchomości wspólnej objętej KR1Y/00074220/8. Cel wyceny: Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej prawa własności lokalu w postępowaniu egzekucyjnym, prowadzonym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach. Określono wartość rynkową prawa odrębnej własności lokalu dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania lokalu, stanowiącego kontynuację aktualnego sposobu użytkowania. Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami Wartość rynkowa nieruchomości wynosi: 195.000 zł Słownie: sto dziewięćdziesiąt pięć tysięcy złotych Data sporządzenia operatu szacunkowego: 12 maja 2015 r. Autor operatu szacunkowego: Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2015 r. 2/19
SPIS TREŚCI WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 2 1. CZĘŚĆ OGÓLNA OPRACOWANIA 4 1.1. Przedmiot i zakres wyceny 4 1.2. Cel wyceny 4 1.3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego 4 1.4. Daty związane z przygotowaniem operatu szacunkowego 5 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPRACOWANIA 6 2.1. Stan prawny nieruchomości 6 2.2. Przeznaczenie nieruchomości 8 2.3. Opis nieruchomości 9 2.4. Metodyka wyceny 11 2.5. Analiza i charakterystyka rynku lokali mieszkalnych 12 2.6. Określenie wartości rynkowej lokalu mieszkalnego 15 3. WYNIK KOŃCOWY WYCENY 18 4. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 19 5. ZAŁĄCZNIKI DO OPERATU SZACUNKOWEGO 19 Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2015 r. 3/19
1. CZĘŚĆ OGÓLNA OPRACOWANIA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest samodzielny lokal mieszkalny nr 4C wyodrębniony w budynku mieszkalnym nr 269 w Osieczanach, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Lokal położony jest na drugiej kondygnacji i składa się z pokoju dziennego z aneksem kuchennym, pokoju, łazienki i przedpokoju, łączna powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 60,71 m 2. Lokal objęty jest księgą wieczystą numer KR1Y/00075617/5 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach. Zakres wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 4C w budynku nr 269 w Osieczanach, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie. 1.2. CEL WYCENY Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokalu, w postępowaniu egzekucyjnym, prowadzonym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach. Określono wartość rynkową nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania, stanowiącego kontynuację aktualnego sposobu użytkowania. 1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania opisu i oszacowania nieruchomości postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Eweliny Łąckiej w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości z dnia 27 stycznia 2015 r., sygn. akt KM 1025/14. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2015 r. 4/19
Podstawy prawne i metodologiczne 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z dnia 23 kwietnia 2014 r. poz. 518 wraz z późniejszymi zmianami), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami), 4. USTAWA z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80 poz. 903 z 2000 r. wraz z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z późniejszymi zmianami), 6. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52), 7. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Źródła danych o nieruchomości W zakresie określenia przedmiotu wyceny oraz cech /atrybutów/ szacowanej nieruchomości korzystano z informacji zawartych w następujących zbiorach dokumentacji: - Księgi wieczyste prowadzone przez Sąd Rejonowy w Myślenicach, - Operat ewidencji gruntów obręb Osieczany jednostka ewidencyjna Myślenice - Gmina, - Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, - Oględziny nieruchomości z dnia 10 marca 2015 r. W zakresie informacji o rynku nieruchomości podobnych korzystano z aktów notarialnych dotyczących umów sprzedaży nieruchomości gruntowych, podobnych do nieruchomości wycenianej baza danych Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl w Krakowie. 1.4. DATY ZWIĄZANE Z PRZYGOTOWANIEM OPERATU SZACUNKOWEGO Data sporządzenia operatu szacunkowego: 12 maja 2015 r. Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny: 12 maja 2015 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 10 marca 2015 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 10 marca 2015 r. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2015 r. 5/19
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPRACOWANIA 2.1. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI Sąd Rejonowy w Myślenicach Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KR1Y/00075617/5 dla lokalu mieszkalnego nr 4C wyodrębnionego w budynku mieszkalnym nr 269 w Osieczanach, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Lokal mieszkalny składa się z pokoju dziennego z aneksem kuchennym, pokoju, łazienki i przedpokoju, o łącznej powierzchni użytkowej 60,71 m 2 (w komentarzu do migracji tej księgi zanotowano: [ ] na poddaszu budynku mieszkalno usługowego [ ]. Z własnością lokalu związany jest udział wynoszący 6071/128200 części w nieruchomości wspólnej objętej KW nr KR1Y/00074220/8, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Właścicielem przedmiotowego lokalu ujawnionym w księdze wieczystej jest Marzena Lidia Kozakowska córka Stefana i Janiny (Pesel 71030406342), na podstawie umowy z nabywcą o ustanowienie odrębnej własności lokalu i umowy sprzedaży oraz aktu ustanowienia hipoteki umownej kaucyjnej z dnia 17.12.2007 r., Rep. A 4592/07 sporządzonej w Kancelarii Notarialnej w Myślenicach przed notariuszem Andrzejem Polańskim. Dział III księgi wieczystej zawiera wpisy o treści: - ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości celem wyegzekwowania następujących należności: należność główna w kwocie 13.724,33 zł, odsetki wyliczone na dzień 18 czerwca 2013 r. w kwocie 1.141,52 zł oraz dalsze odsetki w kwocie 0.00 zł za każdy następny dzień aż do dnia zapłaty, koszty procesu i klauzuli w kwocie 172,00 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 0.00 zł, opłata stosunkowa w kwocie 2.256,00 zł, wydatki gotówkowe na dzień 18 czerwca 2013 r. w kwocie 342,12 zł na rzecz Wspólnota Mieszkaniowej Osieczany 269, 32-400 Myślenice - Osieczany nr 269. - przyłączenie się do egzekucji z nieruchomości nowego wierzyciela: RURO BANK S.A., Wrocław. W dziale IV księgi wieczystej wpisano hipotekę o treści: - Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 426.383,80 zł (słownie: czterysta dwadzieścia sześć tysięcy trzysta osiemdziesiąt trzy 80/100), celem zabezpieczenia kredytu oraz kosztów i Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2015 r. 6/19
odsetek kredytowych, na rzecz EURO BANK S.A. z siedzibą we Wrocławiu ul. Św. Mikołaja 72. Sąd Rejonowy w Myślenicach Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KR1Y/00074220/8 dla nieruchomości gruntowej położonej w miejscowości Osieczany, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się z działki ewidencyjnej nr 327/1 o powierzchni 0,1906 ha z budynkiem mieszkalno usługowym, parterowym, z poddaszem użytkowym, krytym blachą fałdową, oznaczonym numerem porządkowym Osieczany 269, w którym wyodrębniono 25 lokali, w tym: lokal mieszkalny nr 4C do księgi wieczystej nr KR1Y/00075617/5. Właścicielem tej nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej są właściciele wyodrębnionych lokali, w tym: właściciel lokalu mieszkalnego nr 4C (KR1Y/00075617/5) w 6071/128200 części. W dziale III tej księgi wieczystej znajdują się następujące wpisy: - wszelkie ciężary obciążające wydzielone z tej nieruchomości lokale obciążają także części wspólne przynależne do tychże lokali; - zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie przez Dariusza Igora Pieterwas w sposób określony w umowie o zarząd nieruchomością wspólną sporządzonej w kancelarii notarialnej w Myślenicach 14 grudnia 2006 r. Rep. A nr 3762/2006 przez notariusza Andrzeja Polańskiego; - służebność przejazdu, przechodu i przegonu istniejącym na gruncie szlakiem drożnym o szerokości 3,5 metra biegnącym po dz. nr 327/1 na całej długości jej granicy wschodniej oraz istniejącym na gruncie szlakiem drożnym o szerokości 4 metry na całej długości jej granicy zachodniej; - służebność gruntowa, której treścią jest uprawnienie do wjazdu na dz. nr 327/1 i postoju na tej działce od strony północnej, wschodniej i zachodniej samochodów interesantów (klientów) oraz samochodów ciężarowych (dostawczych) - na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości lokalowych stanowiących lokale użytkowe oznaczone nr 1 i 2 objętych KW nr 74221 i 74222. W dziale IV brak wpisów, w komentarzu do migracji wpisano: wszelkie ciężary obciążające wydzielone z tej nieruchomości lokale obciążają także części wspólne przynależne do tychże lokali. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2015 r. 7/19
2.2. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi Osieczany, uchwalonym w dniu 25.04.2007 r. (uchwała Rady Miejskiej w Myślenicach nr 44/IX/2007 ogłoszona w Dz. Urz. Woj. Mał. nr 469 z dnia 27.06.2007 r.), działka ewidencyjna nr 327/1 w całości znajduje się w terenie oznaczonym symbolem 1 MU, tj. w terenie zabudowy mieszkaniowej i usług. Dla terenów MU ustala się jako przeznaczenie podstawowe: 1. zabudowę mieszkaniową jednorodzinną realizowaną w zabudowie wolnostojącej i bliźniaczej; 2. zabudowę zagrodową; 3. zabudowę mieszkaniową jednorodzinną realizowaną w zabudowie wolnostojącej, bliźniaczej lub zabudowę zagrodową wraz z częścią usługową mieszczącą się w budynku mieszkalnym lub w budynku wolnostojącym. Jako przeznaczenie dopuszczalne w terenach zabudowy mieszkaniowej i usług, w granicach działki budowlanej, ustala się możliwość lokalizacji: 1. zabudowy usługowej bez części mieszkaniowej; 2. sieci, urządzeń i obiektów infrastruktury technicznej; 3. dojazdów i zatok postojowych oraz wydzielonych parkingów, przejść i ciągów pieszych; 4. budynków gospodarczych i garaży. 2.3. OPIS NIERUCHOMOŚCI Lokalizacja Nieruchomość wyceniana położona jest w miejscowości Osieczany gmina Myślenice, w odległości około 3 km od centrum Myślenic. Lokalizacja ogólna przeciętna pod względem położenia, bezpośrednio przy drodze powiatowej Myślenice Wiśniowa, sąsiedztwo bezpośrednie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, usługowa oraz tereny rolne. Dostępność komunikacyjna dobra. Dostęp do infrastruktury społecznej dobry, w sąsiedztwie znajdują się lokale handlowo usługowe, przystanek komunikacji zbiorowej, szkoła w odległości około 300 m od nieruchomości. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2015 r. 8/19
Działka gruntu Nieruchomość gruntową tworzy działka ewidencyjna nr 327/1 o powierzchni 1906 m². Kształt działki regularny, zbliżony do prostokąta o szerokości około 20 m i długości około 92 m. Teren działki płaski. Dojazd ulicą publiczną o nawierzchni asfaltowej. Działka posiada dostęp do pełnego uzbrojenia w urządzenia infrastruktury technicznej sieć energetyczna, wodociągowa, kanalizacyjna, gazowa i telekomunikacyjna. Działka w przeważającej części zabudowana budynkiem mieszkalno usługowym, w pozostałej części stanowi drogi i place o nawierzchni z kostki betonowej. Brak ogrodu i części rekreacyjnej, brak dostatecznej ilości miejsc parkingowych na działce Budynek mieszkalny Budynek wykonano w konstrukcji szkieletowej, szkielet żelbetowy, wypełnienie ścian parteru z cegły silikatowej, ściany poddasza z pustaków ceramicznych. Ściany zewnętrzne ocieplone styropianem gr. 6 10 cm. Słupy i podciągi żelbetowe. Ścianki działowe parteru z bloczków pianobetonowych. Budynek niepodpiwniczony, dwukondygnacyjny. Komunikację wewnętrzną zapewniają trzy klatki schodowe. Fundamenty żelbetowe. Schody żelbetowe. Strop nad parterem płyta żelbetowa, nad poddaszem strop drewniany wsparty na konstrukcji dachowej. W lokalach mieszkalnych sufity podwieszone z płyt GKF na ruszcie aluminiowym. Dach dwuspadowy o konstrukcji drewnianej kryty blachą, rynny i rury systemowe z PCV, obróbki blacharskie z blachy ocynkowanej. Tynki wewnętrzne cementowo wapienne, zewnętrzne akrylowe cienkowarstwowe. Budynek wyposażony w instalację wodno kanalizacyjną, elektryczną, gazową, wentylację grawitacyjną, telefoniczną, odgromową. Ogrzewanie centralne z lokalnej kotłowni gazowej w budynku. Budynek wybudowany w latach 80-tych XX wieku, pierwotnie jako budynek produkcyjno magazynowy, w latach 2005 2006 wykonano adaptację parteru na cele usługowo handlowe, piętra - na cele mieszkalne, w latach 2005 2006 kolejna przebudowa polegająca na przebudowie i zmiany sposobu użytkowania lokalu użytkowego nr 3 na cele mieszkaniowe i wydzielenie kolejnych 11 lokali mieszkalnych. W ramach tych prac wykonano gruntowny remont budynku, zarówno jego elementów konstrukcyjnych (wymiana konstrukcji i pokrycia dachu, ocieplenie ścian i wykonanie nowej elewacji) jak i elementów wykończenia i wyposażenia (wymiana stolarki okiennej i drzwiowej, instalacji wewnętrznych, kotłowni, tynków i posadzek). Stan techniczny budynku dobry, elementy konstrukcyjne w stanie dobrym, elementy wykończeniowe budynku wraz z instalacjami w stanie dobrym. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2015 r. 9/19
Lokal mieszkalny nr 4C Przedmiotem wyceny jest samodzielny lokal mieszkalny nr 4C, o łącznej powierzchni użytkowej 60,71 m 2. Lokal mieszkalny położony na pierwszym piętrze budynku (2 kondygnacja), dostępny jest z wewnętrznej klatki schodowej z wejściem od strony północnej budynku, składa się z pokoju dziennego z aneksem, pokoju, łazienki z ubikacją oraz przedpokoju. Wystawa lokalu zachodnia. Brak balkonu i pomieszczeń przynależnych. Z pokoju dziennego wydzielono lekką ścianką działową z płyt kartonowo gipsowych na konstrukcji z profili aluminiowych dodatkowy pokój. Układ funkcjonalny lokalu słaby pokój dzienny przejściowy, niekorzystny rozkład powierzchni pomieszczeń. Elementy wykończenia: - podłogi: w pokojach panele podłogowe laminowane drewnopochodne, w kuchni, łazience i przedpokoju płytki ceramiczne, - okładziny i malowanie: w przedpokoju tynk strukturalny, w łazience oraz w kuchni nad blatem roboczym płytki ceramiczne, murek oddzielający aneks kuchenny wyłożony okładziną dekoracyjną (imitacja kamienia), ściany malowane farbami emulsyjnymi, - stolarka: drzwi wejściowe metalowe, drzwi wewnętrzne płycinowe, okna drewniane z zestawami szybowymi termoizolacyjnymi, parapety wewnętrzne drewniane, zewnętrzne metalowe, - instalacje: wodociągowa, kanalizacyjna (podłączone do sieci komunalnej), elektryczna, centralne ogrzewanie (zasilane z lokalnej kotłowni gazowej w budynku), grzejniki stalowe konwekcyjne, pełne opomiarowanie mediów, niezależna umowa z dostawcą energii elektrycznej, woda zimna, woda ciepła oraz centralne ogrzewanie rozliczane w ramach wspólnoty mieszkaniowej w oparciu o subliczniki, wentylacja grawitacyjna (o niskiej sprawności) wspomagana wentylatorami mechanicznymi. Standard wykończenia wycenianego lokalu mieszkalnego przeciętny/dobry, stan techniczny dobry, elementy lokalu nie wykazują większego zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normowym. Dokumentację fotograficzną lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem wyceny przedstawiono w Załączniku do niniejszego opracowania. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2015 r. 10/19
2.4. METODYKA WYCENY Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości lokalowej określono w podejściu porównawczym. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wycena nieruchomości wykonana została przy zastosowaniu metody porównywania parami. W metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą porównywania parami przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, - wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki, - utworzenie par porównawczych nieruchomości w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości, - wyliczenie poprawek kwotowych stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi, - określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych, Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2015 r. 11/19
- ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości nieruchomości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. Określono wartość rynkową lokalu dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania, stanowiącego kontynuację aktualnego sposobu użytkowania. 2.5. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALI MIESZKALNYCH Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że Powiat Myślenicki cieszy się zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców nieruchomości. Krajobraz kulturowy regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą zabudowę. Gmina Myślenice położona jest w południowej części województwa małopolskiego, 30 km od Krakowa na obszarze 153,7 km kw., a same Myślenice zajmują 30,1 km kw. Miasto położone jest na wysokości 315 m. n.p.m. nad rzeką Rabą, otoczone wzniesieniami Dalinu, Chełmu i Uklejny. Administracyjnie w skład gminy wchodzi 17 sołectw. Ludność Miasta i Gminy Myślenice liczy ponad 40 tys. mieszkańców, w tym miasto około 18 tys. Przez gminę Myślenice przebiega droga E 77 popularnie zwana "zakopianką", o znaczeniu międzynarodowym. Prowadzi z Krakowa do przejść granicznych w Chyżnem i Łysej Polanie. Myślenice są atrakcyjnym miastem ze względu na położenie w bezpośrednim zapleczu aglomeracji krakowskiej, z dobrą dostępnością zewnętrzną, przebieg ważnej trasy tranzytowej Kraków Zakopane, walory krajobrazowo-przyrodnicze. Myślenice to miasto liczące około 18 tys. mieszkańców, siedziba gminy zamieszkałej przez 39 tys. osób i powiatu posiadającego 110 tys. mieszkańców. Miasto zajmuje powierzchnie 30,1 km 2. Perspektywy rozwoju miasta w związku z jego położeniem naturalnym oraz rozwojem infrastruktury są wysokie. Dla potrzeb wyceny nieruchomości lokalowej określono i zbadano: rynek nieruchomości lokalowych obszar terenów wiejskich powiatu myślenickiego (z wyłączeniem miast) okres badania cen: 2013 r. - 2015 r. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2015 r. 12/19
Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar powiatu myślenickiego), rodzaj (nieruchomości lokalowe będące przedmiotem prawa własności), sposób korzystania (lokale mieszkalne) oraz inne cechy wpływające na jej wartość (układ funkcjonalny, powierzchnia itp.). Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczny układ), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej przedstawiono w poniższej Tabeli. W badanym okresie czasu nie stwierdzono istotnego trendu zmiany cen transakcyjnych, analiza trendu zmiany cen wykonywana dla różnych parametrów metodą regresji liniowej oraz metodą szeregów czasowych daje wyniki w zbliżone do zera, w granicach błędu statystycznego, w związku z czym zarejestrowanych cen transakcyjnych nie korygowano z uwagi na upływ czasu. Data transakcji Nr Rep. Miejscowość Piętro Pu lokalu Cena lokalu Cena 1 mkw pu 23-09-2014 3005/14 Osieczany poddasze 45,25 175 000 3 867 22-08-2014 2444/14 Skomielna Czarna poddasze 49,53 55 000 1 110 08-11-2013 2677/13 Krzyszkowice poddasze 74,88 220 000 2 938 23-08-2013 3492/13 Brzączowice parter 53,70 135 000 2 514 17-08-2013 2884/13 Osieczany parter 49,66 102 000 2 054 13-08-2013 4132/13 Tokarnia parter 40,41 65 000 1 609 29-05-2013 3307/13 Tokarnia 2 piętro 57,30 50 000 873 18-03-2013 1112/2013 Borzęta 1 piętro 61,90 130 000 2 100 wartość minimalna wartość maksymalna wartość średnia odchylenie standardowe 40,41 50 000 873 74,88 220 000 3 867 54,08 116 500 2 133 10,75 60 623 980 Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2015 r. 13/19
Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców lokali mieszkalnych wynika, iż na lokalnym rynku lokali mieszkalnych, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela. Cechy rynkowe Lokalizacja położenie, otoczenie, dojazd Usytuowanie w budynku Stan techniczny, standard Układ funkcjonalny Powierzchnia lokalu mieszkalnego Waga cechy 30 % 10 % 20 % 20 % 10 % Wartość cechy 2 dobra (dobra dostępność do infrastruktury społecznej, w sąsiedztwie brak uciążliwych obiektów budowlanych, dobra dostępność komunikacyjna) 1 przeciętna (przeciętna dostępność do infrastruktury społecznej, mało atrakcyjne sąsiedztwo, średnia dostępność komunikacyjna) 0 słaba (słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, słaba dostępność komunikacyjna) 2 dobre (I piętro w budynkach pow. 2 kondygnacji, wystawa południowa - zachodnia) 1 przeciętne (budynki do 2 kondygnacji, wystawa północno - wschodnia) 0 niekorzystne (parter, ostatnia kondygnacja w budynkach pow. 2 kondygnacji, wystawa północno - wschodnia) 2 dobry (lokal po remoncie, dobry standard wykończenia i wyposażenia, wszystkie media) 1 przeciętny (lokal do remontu bieżącego, przeciętny standard wykończenia i wyposażenia, wszystkie media) 0 słaby (lokal do remontu kapitalnego, niski standard wykończenia i wyposażenia, brak części mediów np. centralnego ogrzewania) 2 korzystny (brak pomieszczeń przejściowych, balkon lub loggia, ustawne pomieszczenia, lokal o dobrym rozkładzie) 1 przeciętny (brak pomieszczeń przejściowych, mały balkon, średnio ustawne pomieszczenia, lokal o średnim rozkładzie) 0 słaby (pomieszczenia przejściowe, brak balkonu, nieustawne pomieszczenia, lokal o słabym rozkładzie) 2 niewielka (poniżej 45 m²) 1 przeciętna (45 60 m²) 0 większa (powyżej 60 m²) Inne w tym pomieszczenia przynależne 10 % SUMA 100% 2 korzystne (w cenie lokalu garaż lub miejsce parkingowe i duża piwnica, duży udział w nieruchomości wspólnej, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) 1 przeciętne (w cenie lokalu piwnica, średni udział w nieruchomości wspólnej, przeciętna ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) 0 niekorzystne (brak pomieszczeń przynależnych, mały udział w nieruchomości wspólnej, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2015 r. 14/19
2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU MIESZKALNEGO Do bezpośredniej wyceny metodą porównywania parami wybrano 4 transakcje podobne do lokalu przedmiotowego (wyróżnione w tabeli na str. 13), których cechy i warunki zawarcia transakcji są znane i zostały ocenione przez autora operatu jako wiarygodne. Opis tych transakcji przedstawiono poniżej. Data transakcji: 23 września 2014 r. Repertorium A: 3005/14 Cena transakcyjna: 175.000 zł NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCZA - A Lokalizacja: Osieczany 269/4B w tym samym budynku co lokal wyceniany. Opis: Lokal mieszkalny o pow. uż. 45,25 m 2, położony na II kondygnacji w budynku (piętro), wystawa zachodnia, składający się z pokoju z aneksem kuchennym (aneks wydzielony ścianą pełną, częściowo z pustaków szklanych), pokoju, łazienki z wc, przedpokoju. Stan techniczny i standard lokalu dobry, podłogi panele podłogowe i terakota, w łazience płytki ceramiczne, na części ścian tapety i kamień dekoracyjny. Układ funkcjonalny przeciętny. Instalacje: elektryczna, wod.-kan., ogrzewanie centralne z kotłowi lokalnej. Stan techniczny budynku dobry, budynek z lat 80-tych XX w., murowany, dach dwuspadowy kryty blachą, pierwotnie produkcyjno magazynowy, w latach 2005 i 2011 (etapami) adaptowany na cele mieszkalne. Z własnością lokalu związany jest udział 0,0353 części w nieruchomości wspólnej, działka o pow. 1906 m 2 (własność), w całości zagospodarowana, brak ogrodu i części rekreacyjnej, brak miejsc parkingowych na działce. Data transakcji: 8 listopada 2013 r. Repertorium A: 2677/13 Cena transakcyjna: 220.000 zł NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCZA - B Lokalizacja: Krzyszkowice 676/2 gm. Myślenice, dojazd drogą wewnętrzna o nawierzchni żwirowej ok. 350 m od Zakopianki, otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa orz otwarte tereny rolne i zielone. Opis: Lokal mieszkalny o pow. uż. 74,88 m 2, położony na II kondygnacji w budynku dwukondygnacyjnym (całe poddasze), składający się z salonu, trzech pokoi, kuchni, łazienki z wc i przedpokoju. Do lokalu przynależy garaż o powierzchni o pow. 18,15 m 2. Stan techniczny lokalu dobry. Standard wykończenia niski. Lokal w stanie tzw. deweloperskim, brak drzwi wewnętrznych, podłóg, malowania i okładzin ścian, armatury i osprzętu instalacji. Instalacje: elektryczna, wod.-kan., gazowa, ogrzewanie centralne z kotłowni lokalnej. Stan techniczny budynku bardzo dobry, budynek nowy, murowany w technologii tradycyjnej, w zabudowie wolnostojącej, w budynku wyodrębnione dwa lokale mieszkalne. Z własnością lokalu związany jest udział 0,4761 części w nieruchomości wspólnej, działka o pow. 752 m 2 (własność), stan zagospodarowania przeciętny. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2015 r. 15/19
Data transakcji: 23 sierpnia 2013 r. Repertorium A: 3492/13 Cena transakcyjna: 135.000 zł NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCZA - C Lokalizacja: Brzączowice 298/2 gmina Dobczyce, dojazd drogą gminna, ok. 500 m od drogi wojewódzkiej nr 967, ok. 250 m od szkoły, otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zagrodowa i w niewielkiej odległości produkcyjno - usługowa. Opis: Lokal mieszkalny o pow. uż. 53,70 m 2, położony na I kondygnacji w budynku dwukondygnacyjnym (parter), składający się z 2 pokoi, kuchni, łazienki z wc, spiżarki i przedpokoju. Stan techniczny i standard lokalu słaby, lokal wymaga kompleksowego remontu (wymiana stolarki, podłóg, malowania i okładzin ścian, instalacji wewnętrznych). Instalacje: elektryczna, wod.-kan., gazowa, ogrzewanie centralne. Stan techniczny budynku średni budynek z lat 70-tych XX w., murowany w technologii tradycyjnej, dach dwuspadowy kryty papą, w zabudowie wolnostojącej, w budynku wyodrębniono 4 lokale mieszkalne. Do lokalu przynależy piwnica o pow. 8,2 m 2. Z własnością lokalu związany jest udział 0,24 części w nieruchomości wspólnej, działka o pow. 600 m 2 (własność), stan zagospodarowania słaby. Data transakcji: 17 sierpnia 2013 r. Repertorium A: 2884/13 Cena transakcyjna: 102.000 zł NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCZA - D Lokalizacja: Osieczany 269/10D w tym samym budynku co lokal wyceniany. Opis: Lokal mieszkalny o pow. uż. 49,66 m 2, położony na I kondygnacji w budynku (parter), składający się z pokoju z aneksem kuchennym, pokoju, łazienki z wc, holu i wiatrołapu. Stan techniczny lokalu dobry. Standard wykończenia niski. Lokal w stanie tzw. deweloperskim, brak drzwi wewnętrznych, podłóg, malowania i okładzin ścian, armatury i osprzętu instalacji. Układ funkcjonalny przeciętny, wejście bezpośrednio z terenu działki, wystawa wschodnia i zachodnia. Instalacje: elektryczna, wod.-kan., ogrzewanie centralne z kotłowi lokalnej. Stan techniczny budynku dobry, budynek z lat 80-tych XX w., murowany, dach dwuspadowy kryty blachą, pierwotnie produkcyjno magazynowy, w latach 2005 i 2011 (etapami) adaptowany na cele mieszkalne. Z własnością lokalu związany jest udział 0,0387 części w nieruchomości wspólnej, działka o pow. 1906 m 2 (własność), w całości zagospodarowana, brak ogrodu i części rekreacyjnej, brak miejsc parkingowych na działce. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2015 r. 16/19
Wyskalowane cechy nieruchomości wybranych do porównania i nieruchomości wycenianej oraz arkusze porównania parami zawierają poniższe tabele. Jako jednostkę porównawczą (dla nieruchomości wycenianej i podobnych) przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego bez pomieszczeń przynależnych (pomieszczenia przynależne uwzględniono w ocenie atrybutu Inne ). Nieruchomości do porównania Skala Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Nieruchomość D Wyceniana Lokalizacja - położenie, otoczenie, dojazd Usytuowanie w budynku Stan techniczny, standard Układ funkcjonalny 0-2 0-2 0-2 0-2 0-2 0-2 zł/m kw. 2 2 2 1,5 1,5 0 3 867 0,5 2 1 2 0 2 2 938 1 0 0 1 1 1 2 514 2 0 0 1 1 0 2 054 2 2 2 0,5 0,5 0? Powierzchnia lokalu Inne Cena jednostkowa Przedział cenowy: c max - c min. 2 995 Atrybut Waga atrybutu Udział kwotowy Max. rozpiętość skali Udział kwotowy na jednostkę atrybutu Różnica atrybutu dla nieruchomości wycenianej i porównywalnej A B C D Lokalizacja - położenie, otoczenie, 898,44 0 1,5 1 0 0,30 449,22 dojazd 2 0,00 673,83 449,22 0,00 Usytuowanie w budynku Stan techniczny, standard Układ funkcjonalny Powierzchnia lokalu Inne 0,10 0,20 0,20 0,10 0,10 299,48 0 0 2 2 149,74 2 0,00 0,00 299,48 299,48 598,96 0 1 2 2 299,48 2 0,00 299,48 598,96 598,96 598,96-1 -1,5-0,5-0,5 299,48 2-299,48-449,22-149,74-149,74 299,48-1 0,5-0,5-0,5 149,74 2-149,74 74,87-74,87-74,87 299,48 0-2 -1 0 149,74 2 0,00-299,48-149,74 0,00 SUMA 1,00 Suma poprawek: -449,22 299,48 973,31 673,83 Ceny skorygowane : 3 418,18 3 237,51 3 487,28 2 727,80 Wartość jednostkowa: Powierzchnia lokalu = 60,71 Poprawka korygująca dla poszczególnego atrybutu (zł/m²) 3 218 Wartość 195 000 Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2015 r. 17/19
3. WYNIK KOŃCOWY WYCENY Wartość rynkowa prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 4C w budynku nr 269 położonym w Osieczanach, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, objętego księgą wieczystą nr KR1Y/00075617/5 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych: 195.000 zł Słownie: sto dziewięćdziesiąt pięć tysięcy złotych Oszacowana wartość prawa własności lokalu mieszkalnego odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na analizowanym rynku, nie wykracza poza zakres zarejestrowanych cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych. Myślenice, 12 maja 2015 r. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2015 r. 18/19
4. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Klauzule ogólne: 1. Niniejszy operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa w zakresie wyceny nieruchomości i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. 2. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego urzędu prowadzącego kataster nieruchomości. 3. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Zastrzeżenia w zakresie wykorzystania operatu: 1. Operat ten może być wykorzystany tylko do celu zapisanego w punkcie 2 CEL WYCENY niniejszego opracowania. 2. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawcy: 1. Wyłącza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za ukryte wady wycenianej nieruchomości, których rzeczoznawca nie mógł zidentyfikować na podstawie uzyskanej dokumentacji technicznej i prawnej. 2. Wyklucza się odpowiedzialność rzeczoznawcy wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu aniżeli został on sporządzony. 5. ZAŁĄCZNIKI 1. Postanowienie o powołaniu biegłego, 2. Wydruk treści księgi wieczystej, 3. Kopia mapy zasadniczej, 4. Rzuty lokalu, 5. Dokumentacja fotograficzna wycenianej nieruchomości. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice maj 2015 r. 19/19