OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 32, POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY WIEJSKIEJ 20, (II PIĘTRO) AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów Sygnatura akt: KM 519/10 Data opracowania: 16 listopada 2012 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 32, zlokalizowanego w Pabianicach przy ul. Wiejskiej 20 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 32 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie art. 244 k.c) bez księgi wieczystej, położonego w budynku przy ul. Wiejskiej 20 w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem pięciokondygnacyjnym. Jest to lokal usytuowany na trzeciej kondygnacji (II piętro) i składa się z: - 2 pokoi - kuchni - łazienki z toaletą - przedpokoju o łącznej powierzchni 34,90 m 2. Przedmiotowy lokal wyposażony jest w media: zimną wodę, przepływowy gazowy podgrzewacz wody, ogrzewanie centralne, energię, instalacje gazową, kanalizacyjną z sieci miejskiej, instalacje domofonową oraz TV Azart, instalacja odgromowa. Budynek ocieplony, elewacja odnowiona. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje Andrzejowi Skwierczyńskiemu. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Mariusza Kuźniaka, Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Zamkowa 3. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla celów postępowania egzekucyjnego wynosi: W R = 93 600 zł słownie: dziewięćdziesiąt trzy tysiące sześćset złotych 5. Data sporządzenia operatu: 08 października 16 listopada 2012 roku. 6. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 15 listopada 2012 roku. 7. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 15 listopada 2012 roku. 8. Data wykonania zdjęć: 22 października i 15 listopada 2012 roku. 9. Data oględzin: 22 października i 15 listopada 2012 roku. 10. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 519/10 2
Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1 Podstawa formalna wyceny... 4 3.2 Podstawy materialno prawne... 4 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych... 4 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY... 5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI... 5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny... 5 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego... 5 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości... 5 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 5 6.1 Wybór metodologii wyceny... 8 6.2 Sposób wyceny... 8 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 10 Opis lokali o cenie minimalnej i maksymalnej:... 12 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 12 8.1 Określenie trendu czasowego... 12 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym... 13 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW... 15 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 15 Załączniki: 1. Rzut lokalu mieszkalnego nr 32 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 2. Kopia przydziału spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu uzyskana z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 3. Pismo informujące właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej się w Pabianicach, ul. Wiejskiej 20/32. KM 519/10 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu nr 32, b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Wiejska 20, c. powierzchnia lokalu: 34,90 m 2, d. usytuowanie lokalu: drugie piętro (III kondygnacja), e. ekspozycja okien: północny i południowy zachód Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występują. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Mariusza Kuźniaka, Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Zamkowa 3. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 02 października 2012 roku pana Mariusza Kuźniaka Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Zamkowa 3. KM 519/10. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 Nr 261 poz. 2603, z późn.zm.); 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U nr 4 poz. 27 z 2001 roku, z późn.zm.); 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn.zm.); 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93, z późn.zm.); 5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 43 poz. 296, z późn.zm.); 6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52, z późn.zm.). 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych; 2. Oględziny przeprowadzone w dniu 22 października i 15 listopada 2012 roku; 3. Przegląd transakcji na rynku lokalnym; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 5. Uchwała nr LXVII/561/06 rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic 6. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości; 7. Informacje o lokalu uzyskane z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 8. Rzut przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr 31 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. KM 519/10 4
4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Operat sporządzono w dniu: 08 października 16 listopada 2012 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 22 października i 15 listopada 2012 roku Stan przedmiotu wyceny określono na dzień: 15 listopada 2012 roku Wartość nieruchomości określono na dzień: 15 listopada 2012 roku 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Brak księgi wieczystej Zgodnie z przydziałem lokalu mieszkalnego (kopia przydziału w załączniku) spółdzielcze własnościowe prawo do przedmiotowego lokalu mieszkalnego przysługuje Skwierczyńskiemu Andrzejowi. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MW tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Mapa 1: Fragment załącznika graficznego do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Pabianic. 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społecznogospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą niewiele ponad 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. W niedalekiej przyszłości obok przebiegać będzie droga ekspresowa S- 8 oraz znajdować się będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). KM 519/10 5
Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w zachodniej części Pabianic. Ulica Wiejska jest ulicą odchodzącą od ulicy Łaskiej będącej częścią trasy krajowej nr 14. Ulica Łaska jest jedną z 3 głównych arterii dojazdowych do miasta. Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w odległości ok. 350 metrów od ulicy Łaskiej. W bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się zajezdnia tramwajowa oraz przystanki komunikacji PKS i MPK Pabianice. Za zajezdnią znajduje się Park Wolności- największy park w Pabianicach będący miejscem rekreacji mieszkańców. Na końcu ulicy Wiejskiej w kierunku południowym znajduje się Szpital Miejski. Niewątpliwie obecność Parku, przystanków komunikacji miejskiej oraz dobrze rozwiniętego zaplecza handlowo-usługowego w odległości 800m znajduje się market LIDL, a w bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się Apteka oraz sklep spożywczy - pozytywnie wpływają na ocenę lokalizacji przedmiotowej nieruchomości. W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna są to bloki 4 piętrowe, wybudowane w okresie Polski Ludowej. W większości bloki są otynkowane, nieumalowane. Budynek został oddany do użytku w 1967 roku. Budynek o konstrukcji murowanej, cegła. Dach pokryty papą. Instalacje: elektryczna, wodnokanalizacyjna, gazowa, centralne ogrzewanie z sieci miejskiej, ciepła woda-gaz. Dla mieszkańców dostępne są miejsca parkingowe przy ulicy Wiejskiej. Pomiędzy budynkami teren zielony z placem zabaw dla dzieci. KM 519/10 6
Zdjęcia 1-4: Widok przedmiotowego budynku z zewnątrz oraz jego otoczenia. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja III (II piętro) Usytuowanie okien: północny i południowy zachód Struktura lokalu: W lokalu znajdują się dwa pokoje, kuchnia, toaleta z łazienką, przedpokój. Kuchnia od strony wschodniej, a balkon od strony południowo-zachodniej. Rzut mieszkania w załączniku. Powierzchnia użytkowa: wg danych z pabianickiej spółdzielni mieszkaniowej powierzchnia lokalu wynosi 34,90 m 2. Wnętrze lokalu Ze względu na fakt, nieudostępnienia lokalu celem dokonania jego oględzin, pomimo powiadomienia dłużnika o oględzinach listem poleconym za potwierdzeniem odbioru (kopia pisma w załączniku oraz zdjęcia z dnia oględzin) dokonano jego wyceny, przy założeniu, że stan lokalu (jego części nieruchomych, podlegających wycenie) jest przeciętny. KM 519/10 7
Zdjęcia 5-6: Drzwi wejściowe do przedmiotowego lokalu. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym w stosunku do art. 154 UGN, który powinien zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości KM 519/10 8
Zakres wyceny Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny Stan prawny nieruchomości Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (C min ) i ceny maksymalnej (C max ). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min ) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C max ), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [C min /C śr ] i górnej granicy [C max /C śr ] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C min, C max ]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Analiza porównawcza Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Lp. Cecha różnicująca OCENA Opis 1 Otoczenie bardzo dobre Położenie w głębi osiedla, między innym budynkami mieszkalnymi, przy uliczkach dojazdowych do budynków. W znacznej odległości od drogi głównej, mogącej powodować uciążliwości w postaci hałasu lub zanieczyszczenia powietrza. W bezpośrednim otoczeniu zagospodarowane przestrzenie między budynkami. 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 519/10 9
dobre średnie Położenie przy ulicach o średnim natężeniu ruchu samochodowego. W bezpośrednim otoczeniu zabudowa mieszana wielorodzinna oraz jednorodzinna bloki, ogródki działkowe. Położenie bezpośrednio przy ulicach o dużym natężeniu ruchu samochodowego, którymi przebiegają również linie autobusowe. 2 Piętro 3 4 Stan techniczny lokalu Powierzchnia użytkowa 5 Struktura lokalu Bardzo dobre Dobre Średnie Dobry Przeciętny Zły Górny zakres przedziału Dolny zakres przedziału Dobra Średnia Piętro pierwsze i drugie. Piętra pośrednie. Ostatnie piętro i parter. W pokojach na ścianach gładzie lub ściany pomalowane farbą, tapetowane lub wyłożone panelami ściennymi, na podłogach parkiety, wykładziny dywanowe lub panele, w kuchni meble w zabudowie, na podłodze panele lub terakota lub wykładzina PCV, ściany tapetowane, malowane lub wyłożone glazurą, w łazience i toalecie glazura, terakota, w przedpokoju szafa w zabudowie, na podłodze terakota, panele lub wykładzina dywanowa, ściany pomalowane farba, tapetowane lub wyłożone panelami ściennymi. Sufity malowane farbą lub mogą być podwieszane w jednym lub kilku pomieszczeniach lub pokryte panelami. Grzejniki nowego typu w jednym lub kilku pomieszczeniach lub starego typu pomalowane, odnowione. Okna nowe drewniane lub PCV. Co najmniej siedem, jednak nie więcej niż dziesięć z cech wymienionych jako dobre. Sześć i mniej cech wymienionych jako dobre. Powierzchnia lokalu 48,17 m 2. Powierzchnia lokalu 32 m 2. Lokal jednopokojowy Lokal dwu lub trzypokojowy 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Pabianice - miasto i gmina w województwie łódzkim, w powiecie pabianickim. Według danych z 2006, miasto miało 70 743 mieszkańców. Miasto leży w zespole miejskim Łodzi. Obszar miasta charakteryzuje się wydłużeniem w kierunku równoleżnikowym. Pabianice rozciągają się na obszarze równinnym. Najniższy punkt miasta położony jest nad rzeką Dobrzynką, przy północnej granicy Pabianic i wynosi 174 m n.p.m. Natomiast najwyższy punkt w mieście zlokalizowany jest na południe od lasu miejskiego i wynosi 203 m n.p.m. Miasto graniczy z Łodzią oraz gminami Dobroń, Ksawerów, Pabianice i Rzgów. Według danych z roku 2002, Pabianice mają obszar 32,98 km 2. Miasto stanowi 6,72% powierzchni powiatu. Na terenie miasta i okolicy przeważają gleby bielicowe (klasa V i VI), aluwialne i mułowo-bagienne należąca do klasy IV. W granicach miasta i gminy kilka żwirowisk oraz odkrywek gliny zwałowej. Szczególnie palące problemy Pabianic to malejąca liczba ludności, zwłaszcza w wieku przedprodukcyjnym i produkcyjnym, niedostateczna podaż mieszkań na rynku, starzenie się mieszkańców, a co za tym idzie zwiększone koszty pomocy socjalnej oraz bardzo niekorzystna struktura dochodów mieszkańców, z dużą przewagą osób utrzymujących się z rent i emerytur, brak systemu wspierania przedsiębiorczości oraz przyciągania inwestorów a także niewielka powierzchnia wolnych terenów inwestycyjnych. Natomiast stan infrastruktury miejskiej oraz środowiska naturalnego Pabianic ulega stopniowej poprawie w wyniku zrealizowanych bądź realizowanych przez miasto inwestycji. Praktycznie jedynymi poważnym problemami, z jakim boryka się miasto, jest duża powierzchnia zdegradowanych obszarów, w tym obszarów poprzemysłowych, wymagających wysokich nakładów w celu ich rewitalizacji. Lokale wybudowane w czasach PRL cieszą się największym zainteresowaniem na rynku lokalnym. Ich kupno i sprzedaż stanowią obecnie około 45% wszystkich transakcji na rynku wtórnym. KM 519/10 10
MAPA 3: Miasto Pabianice z zaznaczeniem orientacyjnego położenia wycenianej nieruchomości Głównym atutem mieszkań w blokach jest cena średnio o 14%. niższa niż w podobnych budynkach z nowych inwestycji deweloperskich. Na takie mieszkanie decydują się zwykle młodzi ludzie z małymi dziećmi, którzy mają ograniczoną zdolność kredytową i nie stać ich na mieszkanie nowym budownictwie. Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszej opinii jest z pewnością nieruchomością z rynku lokalnego bez znaczących powiązań z rynkiem regionalnym lub krajowym, chociaż na każdym z tych rynków można znaleźć nieruchomości o podobnych cechach i lokalizacji. Dlatego też w dalszej części analiza będzie dotyczyła tylko lokalnego rynku nieruchomości. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym w niewielkiej odległości od Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią, co niewątpliwie zwiększa jego atrakcyjność, o czym świadczy spora liczba transakcji z tego rejonu w analizowanych latach. Na rynku lokali mieszkaniowych w Pabianicach największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o metrażu pomiędzy 40m 2 a 60m 2. Najchętniej kupowane były mieszkania w blokach pięciokondygnacyjnych, na pierwszym lub drugim piętrze. Na podstawie badania transakcji na rynku lokalnym stwierdzono ze nieruchomości podobne do wycenianej były przedmiotem transakcji na rynku. Przeprowadzono analizę cen transakcji zawartych w obrocie lokalami o podobnym charakterze i przeznaczeniu. Analizą objęto okres ostatniego pół roku. Rozpiętość cen jest spora i na badanym obszarze rynku waha się średnio od 2 100 zł/m 2 do 3 100 zł/m 2 powierzchni mieszkania. Przeciętna cena transakcyjna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na badanym rynku lokalnym w okresie ostatniego roku kształtuje się na poziomie 2 600 zł/m 2. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim KM 519/10 11
czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy. Rygorystyczne warunki przyznawania kredytów stosowane przez banki sprawiają, że nabywcom coraz trudniej uzyskać środki finansowe. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych do lokali zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym osiedlu, w sąsiedztwie wycenianego prawa: Tabela 1. Zaobserwowano transakcje rynkowe na analizowanym rynku: DATA ADRES PUM [m 2 ] PIETRO CENA [zł] Cena 1 m 2 [zł] Skorygowana cena [zł/m 2 ] 2012-04-24 Wiejska 39,02 4 87 000,00 2 229,63 2 151,10 2012-06-15 Toruńska 39,02 2 90 000,00 2 306,51 2 232,80 2012-07-03 Dąbrowskiego 48,01 3 114 000,00 2 374,51 2 303,53 2012-09-03 Wiejska 47,95 3 112 500,00 2 346,19 2 312,27 2012-07-03 Wileńska 39,00 3 103 000,00 2 641,03 2 562,08 2012-06-15 Toruńska 39,02 0 105 000,00 2 690,93 2 604,93 2012-06-01 Wileńska 32,30 1 89 000,00 2 755,42 2 664,06 2012-04-24 Toruńska 45,00 1 130 000,00 2 888,89 2 787,14 2012-05-30 Wileńska 48,17 2 140 000,00 2 906,37 2 809,58 2012-07-12 Toruńska 34,90 4 102 000,00 2 922,64 2 839,11 2012-07-26 Wileńska 32,30 0 100 500,00 3 111,46 3 030,39 2012-09-19 Moniuszki 38,90 0 122 000,00 3 136,25 3 115,06 Opis lokali o cenie minimalnej i maksymalnej: C min - C max - Nieruchomość o cenie minimalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym, na 4 piętrze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 39,02 m 2. Lokal dwupokojowy. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. S. Wiejskiej. Budynek znajduje się w niewielkiej odległości od centrum miasta, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. W pobliżu znajduje się wiele punktów handlowo usługowych oraz ośrodków oświatowych. Stan techniczny lokalu zły. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym na parterze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 38,90 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się, przy ul. Moniuszki, w pobliżu duży obszar zieleni. Budynek znajduje się w niewielkiej odległości od centrum miasta, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. W pobliżu znajduje się wiele punktów handlowo usługowych oraz ośrodków oświatowych. Stan techniczny lokalu dobry. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkudziesięciu transakcji kupna sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na terenie Pabianic, które zostały zanotowane w ciągu ostatnich miesięcy. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie od kwietnia 2012 roku ceny spadły o około 3,73%. Dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych na rynku wtórnym. KM 519/10 12
8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły: Cj = Cśr * Ui gdzie: Cj cena jednostkowa nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku Ui i-ty współczynnik korygujący i liczba cech korygujących Ui suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy Na podstawie przeprowadzonej analizy otrzymano następujące dane wyjściowe: Cenę minimalna C min = 2 151,10 zł/m 2 Cena maksymalna C max = 3 115,06 zł/m 2 Cena średnia C śr. = 2 617,67 zł/m 2 ΔC = Cmax - Cmin. = 3 115,06 zł/m2-2 151,10 zł/m 2 = 963,96 zł/m 2 Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z dużym prawdopodobieństwem. Jak wynika z obserwacji rynku następujące cechy mają wpływ na wartość: - Otoczenie - Piętro - Stan techniczny lokalu - Powierzchnia użytkowa - Struktura lokalu Granice współczynników korygujących są następujące: C C min śr 2151,10zł / mkw 2617,67 zł / mkw 0,8218 C C max śr 3115,06 zł / mkw 2617,67 zł / mkw 1,1900 Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników Cechy rynkowe Udział cechy Wsp.max Wsp.min Otoczenie 40% 0,4760 0,3287 Piętro 10% 0,1190 0,0822 Stan techniczny lokalu 25% 0,2975 0,2054 KM 519/10 13
Struktura lokalu 10% 0,1190 0,0822 Powierzchnia użytkowa 15% 0,1785 0,1233 RAZEM 100% 1,1900 0,8218 Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli 3. Natomiast tabela 4, przedstawia zakresy współczynników różnicujących przypisane do każdego ze stanów danej cechy. Tabela 4. Zakresy poszczególnych cech CECHA Otoczenie Piętro Stan techniczny Struktura lokalu Powierzchnia użytkowa STAN DANEJ CECHY Bardzo dobre Dobre Średnie 0,4760 0,4024 0,3287 Bardzo dobre Dobre Złe 0,1190 0,1006 0,0822 Dobry Przeciętny Zły 0,2975 0,2515 0,2054 Dobra Średni 0,1190 0,0822 Górny zakres Dolny zakres 0,1785 0,1233 Tabela 5. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa: Wyceniany lokal Poziom cechy Opis Wartość Ui Otoczenie dobre 0,4024 Piętro bardzo dobre 0,1190 Stan techniczny Przeciętny 0,2515 Struktura lokalu Dobra 0,1190 Powierzchnia użytkowa 34,90 0,1323 RAZEM 1,0241 Cena skorygowana [zł/m 2 ] 2 680,87 PUM [m 2 ] 34,90 Wartość [zł] 93 562,23 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 2 1m dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 1m 2 = C ŚR x ΣU i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 3) KM 519/10 14
Natomiast wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia lokalu W R = P * W 1m 2 W R = 34,90 m 2 x 2 680,87 zł/m 2 =93 562,23 2 zł. Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 32 położonego w Pabianicach, w budynku przy ulicy Wiejskiej 20, oszacowano na dzień 15 listopada 2012 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 93 600 zł. słownie: dziewięćdziesiąt trzy tysiące sześćset złotych. 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 32 przy ulicy Wiejskiej 20 w Pabianicach do porównań wzięto transakcje obrotu prawami do lokalami z ostatniego pół roku, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Dodatkowo ceny transakcyjne zostały zaktualizowane trendem czasowym na dzień wyceny. Dane o transakcjach zostały wzięte na podstawie aktów notarialnych. 2. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 32 położonego przy ulicy Wiejskiej 20 w Pabianicach wynosi: 93 600 zł słownie: dziewięćdziesiąt trzy tysiące sześćset złotych. 3. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 4. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 2. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 15 listopada 2012 roku. 3. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 4. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 22 października i 15 listopada 2012 roku, w tym także dniu rzeczoznawca dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 519/10 15
5. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas oględzin całej nieruchomości. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 6. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 7. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 8. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 9. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 10. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria E nr 0207291. 11. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 12. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 13. Operat zawiera 16 (szesnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 519/10 16