OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ, STANOWIĄCEJ ODRĘBNĄ WŁASNOŚĆ, LOKALU MIESZKALNEGO NR 40, POŁOŻONEGO W PABIANICACH PRZY ULICY ŻYTNIEJ 24 WRAZ Z UDZIAŁEM W WYSOKOŚCI 4960/958209 W PRAWIE UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO DZIAŁKI GRUNTU NR 130/15, W OBRĘBIE P-14 ORAZ TAKIM SAMYM UDZIAŁEM W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH BUDYNKU, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00051621/8 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów Sygnatura akt: KM 552/12 Data opracowania: 19 listopada 2012 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZCUNKOWEGO prawa do lokalu nr 40, stanowiącego odrębną nieruchomość, położonego na II piętrze, zlokalizowanego w Pabianicach, przy ul. Żytniej 24, z księgą wieczystą nr LD1P/00051621/8 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest lokal mieszkalny nr 40 stanowiący odrębną własność (w sensie art. 2 ustawy o własności lokali Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z poźn. zm.) wraz z udziałem 4960/958209 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 130/15 w obrębie P-14 w Pabianicach, oraz z udziałem 4960/958209 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położony w budynku przy ul. Żytniej 24 w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się przedmiotowy lokal jest budynkiem pięciokondygnacyjnym, położonym na działce gruntu nr 130/15 (według rejestru gruntów), w obrębie P-14 w Pabianicach. Lokal ten jest umiejscowiony w budynku wielorodzinnym. Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą LD1P/00051621/8 Lokal rozkładowy usytuowany na trzeciej kondygnacji (II piętro) i składa się z: - dwóch pokoi - łazienki z toaletą - kuchni - przedpokoju o łącznej powierzchni 49,60 m 2. Przedmiotowy lokal wyposażony jest w instalacje: wodną (zimna i ciepła woda), kanalizacyjną, gazową oraz centralnego ogrzewania. Budynek, w którym mieści się lokal został oddany do eksploatacji w 1983 roku, nieocieplony. Stan techniczny budynku - średni. Prawo własności do przedmiotowego lokalu wraz z udziałem w częściach wspólnych i prawie wieczystego użytkowania gruntu, na podstawie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowy przeniesienia własności lokalu z dn. 28.12.2009 roku, akt notarialny nr rep. A 10277/2009 przysługuje Danucie Ciesielskiej. Standard wykończenia lokalu średni. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Mariusza Kuźniaka Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza w Pabianicach 95-200 Pabianice, ul Zamkowa 3. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej wartość lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość, dla celów postępowania egzekucyjnego wynosi: W R = 126 200 zł słownie: sto dwadzieścia sześć tysięcy dwieście złotych. 5. Data sporządzenia operatu: 02 października 19 listopada 2012 roku. 6. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 16 listopada 2012 roku. 7. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 15 listopada 2012 roku. 8. Data oględzin i wykonania zdjęć: 15 listopada 2012 roku. 9. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 552/12 2
Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1 Podstawa formalna wyceny... 4 3.2 Podstawy materialno prawne... 4 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych... 4 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY... 5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI... 5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny... 5 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego... 6 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości... 6 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 8 6.1 Wybór metodologii wyceny... 8 6.2 Sposób wyceny... 9 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 11 8.1 Określenie trendu czasowego... 13 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym... 13 9. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART. 948 2 K.P.C.... 16 10. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW... 16 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 17 Załączniki: 1. Wypis z rejestru gruntów. 2. Rzut rozkładu pomieszczeń przedmiotowego lokalu, udostępniony przez Pabianicka Spółdzielnie Mieszkaniową; KM 552/12 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: nieruchomość lokalowa, lokal nr 40 stanowiący odrębną własność b. położenie lokalu: Pabianice 95-200, ul. Żytnia 24, blok 126 c. powierzchnia lokalu: 49,60 m 2 d. usytuowanie lokalu: drugie piętro (III kondygnacja), e. ekspozycja okien: południe Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: nieruchomość lokalowa, stanowiąca odrębną własność lokalu nr 40 wraz z udziałem w wysokości 4960/958209 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz takim samym udziałem części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali w budynku posadowionym w Pabianicach, przy ul. Żytniej 24; b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występują. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Mariusza Kuźniaka Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza w Pabianicach 95-200, ul Zamkowa 3. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 01 października 2012 roku Mariusza Kuźniaka Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, prowadzącego swoją kancelarię w Pabianicach 95-200, ul. Zamkowa 3. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 Nr 261 poz. 2603, z późn.zm.); 2. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.); 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 roku nr 124 poz. 1361, z późn.zm.); 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn.zm.); 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93, z późn.zm.); 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 43 poz. 296, z późn.zm.); 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku W sprawie czynności komorników ( Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52, z późn.zm.); 8. Uchwała nr LXVII/561/06 rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 2. Oględziny oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 15 listopada 2012 roku; 3. Przegląd transakcji na rynku lokalnym; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 5. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości; 6. Badanie księgi wieczystej z dnia 15 listopada 2012 roku. 7. Rzut przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr 40 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. KM 552/12 4
4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Operat sporządzono w dniu: Data dokonania oględzin nieruchomości: Stan przedmiotu wyceny określono na dzień: Wartość nieruchomości określono na dzień: 02 października 19 listopada 2012 roku 15 listopada 2012 roku 15 listopada 2012 roku 16 listopada 2012 roku 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/00051621/8 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: Pabianice, ul. Żytnia 24 lok. 40 Oznaczenie: Lokal nr 40 stanowiący odrębną nieruchomość usytuowany w budynku przy ulicy Żytniej 24, składający się z dwóch pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki z toaletą, o łącznej powierzchni 49,60 m 2. Lokal usytuowany na trzeciej kondygnacji (II piętro). Dział I: Spis praw Udział związany z własnością lokalu na podstawie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowy przeniesienia własności lokalu z dnia 28.12.2009r., nr rep. akt A10277/2009 oraz udziału w nieruchomości wspólnej, która stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali w wysokości 4960/958209 części nieruchomości, objętej KW LD1P/00013828/1. Dział II: Własność Prawo własności przedmiotowej nieruchomości przysługuje Danucie Ciesielskiej na podstawie ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i umowy przeniesienia własności lokalu z dn. 28.12. 2009 roku, akt notarialny nr rep. A 10277/2009. Dział III: Ciężary i obciążenia Wzmianka o wszczęciu egzekucji do nieruchomości prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach Mariusza Kuźniaka- z wniosku Polbank EFFG S.A. w sprawie KM 552/12. Dział IV: Hipoteki Brak wpisów. b) Według ewidencji gruntów: Podmiot ewidencyjny Charakter własności/władania Udział Gmina Miejska Pabianice Własność 1/1 Danuta Ciesielska użytkowanie wieczyste 4960/958209 KM 552/12 5
Nr działki Położenie działki Pow. działki [ha] Nr KW lub inny dokument własności Opis użytku Pow. użytkowa [ha] 130/15 Żytnia 24, Pabianice 0,0445 LD1P/00013828/1 B 0,0445 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MW tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Mapa 1: Fragment załącznika graficznego do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Pabianic. 5.3 Stan techniczno-użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społecznogospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą niewiele ponad 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od centrum Łodzi. W niedalekiej przyszłości obok przebiegać będzie droga ekspresowa S-8 oraz znajdować się będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). KM 552/12 6
Zdjęcia 1-3: Otoczenie budynku. Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości. Żytnia 24 Szacowana nieruchomość znajduje się we wschodnio-południowej części Pabianic. Usytuowana w budynku narożnym, bezpośrednio przy ulicy Żytniej, która charakteryzuje się małym natężeniem ruchu samochodowego. Budynek znajduje się w odległości 750 m od ulicy Warszawskiej, 400 m od Grota Roweckiego i 400 m od Nawrockiego. Wszystkie trzy zapewniają bardzo dobre połączenia komunikacją miejską, w tym autobusami i tramwajami. Ponadto, ulice Grota i Warszawska przecinają Pabianice w kierunku wschód-zachód. Ulica Warszawska stanowi część trasy 72 oraz w kierunku zachodnim przekształca się w ulicę Zamkową, a ta jest główną ulicą centrum Pabianic. W najbliższym otoczeniu przedmiotowej nieruchomości zabudowa jedno- i wielorodzinna pięciokondygnacyjna. W odległości ok. 100 m znajduje się Gimnazjum nr 3. W tzw. Podwórku budynku znajduje się plac zabaw dla dzieci oraz parking, na który można wjechać asfaltową drogą wewnętrzną. W otoczeniu punkty handlowo-usługowe. KM 552/12 7
Stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury techniczną Budynek, w którym znajduje się wyceniany lokal jest budynkiem narożnym, pięciokondygnacyjnym. Budynek został oddany do użytku (zasiedlony) w 1983 roku, zbudowany w systemie OWT. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku średni. Klatka schodowa jest w stanie do odświeżenia. Na każdym piętrze dostęp do czterech lokali mieszkalnych. Budynek wyposażony jest w instalacje wodną (zimna i ciepła woda), kanalizacyjną, gazową, oraz centralnego ogrzewania, Azart, domofonową, odgromową. Elewacja budynku nieocieplona, niepomalowana. Zdjęcia 4-6: Wejście do budynku,, klatka schodowa, drzwi lokalu 40. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja III (drugie piętro). Usytuowanie okien: południe Mieszkanie typu M3. Struktura lokalu: Pomieszczenia: dwa pokoje, kuchnia, łazienka z toaletą, przedpokój. Rzut rozkładu pomieszczeń przedmiotowego lokalu w załączniku. Powierzchnia użytkowa: według danych ujawnionych w Księdze Wieczystej nr LD1P/00051621/8 powierzchnia lokalu wynosi 49,60 m 2. Opis wykończenia elementów lokalu Ze względu na fakt nieudostępnienia lokalu celem dokonania jego oględzin, pomimo powiadomienia dłużnika o oględzinach, dokonano jego wyceny przy założeniu, że stan lokalu (jego części nieruchomych, podlegających wycenie) jest przeciętny. Do sporządzenia operatu, jako wiarygodne przyjęto dane z księgi wieczystej i ewidencji gruntów i budynków. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: KM 552/12 8
a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym w stosunku do art. 154.1 UGN, który powinien zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości Zakres wyceny Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny Stan prawny nieruchomości Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (C min ) i ceny maksymalnej (C max ). 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 552/12 9
8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min ) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C max ), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [C min /C śr ] i górnej granicy [C max /C śr ] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C min, C max ]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu) Analiza porównawcza Do oszacowania przedmiotu wyceny konieczne jest podanie cech różnicujących nieruchomości porównawcze oraz ich stanów. Dane te są przedstawione w Tabeli 1, poniżej. Tu podkreślam, że cechy te nie mają charakteru uniwersalnego i zależą od zbioru nieruchomości porównawczych. Tabela 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Cecha Lp. OCENA Opis różnicująca 1. Otoczenie 2 Piętro Bardzo dobre Dobre Średnie Bardzo dobre Dobre Położenie w głębi osiedla, między innym budynkami mieszkalnymi, przy uliczkach dojazdowych do budynków. W znacznej odległości od drogi głównej, mogącej powodować uciążliwości w postaci hałasu lub zanieczyszczenia powietrza. W bezpośrednim otoczeniu zagospodarowane przestrzenie między budynkami. Położenie przy ulicach o średnim natężeniu ruchu samochodowego. W bezpośrednim otoczeniu zabudowa mieszana wielorodzinna oraz jednorodzinna bloki, ogródki działkowe. Położenie bezpośrednio przy ulicach o dużym natężeniu ruchu samochodowego, którymi przebiegają również linie autobusowe. Piętra pierwsze i drugie. Piętra powyżej drugiego, ale z wyłączeniem ostatniego. Średnie Parter i piętro ostatnie. 3 Standard wykończenia lokalu Dobry W lokalu na ścianach gładzie lub ściany pomalowane farbą, tapetowane lub wyłożone panelami ściennymi, na podłogach parkiety, wykładziny dywanowe lub panele, w kuchni meble w zabudowie, na podłodze panele lub terakota lub wykładzina PCV, ściany tapetowane, malowane lub wyłożone glazurą, w łazience i toalecie glazura, terakota, w przedpokoju szafa w zabudowie, na podłodze terakota, panele lub wykładzina dywanowa, ściany pomalowane farba, tapetowane lub wyłożone panelami ściennymi. Sufity malowane farbą lub mogą być podwieszane w jednym lub kilku pomieszczeniach lub pokryte panelami. Grzejniki nowego typu w jednym lub kilku pomieszczeniach lub starego typu pomalowane, odnowione. Okna nowe KM 552/12 10
drewniane lub PCV. Przeciętny Zły Od siedmiu do dziesięciu cech z tych wymienionych w "dobrych": na ścianach gładzie lub ściany pomalowane farbą, tapetowane lub wyłożone panelami ściennymi, na podłogach parkiety, wykładziny dywanowe lub panele, w kuchni meble w zabudowie, na podłodze panele lub terakota lub wykładzina PCV, ściany tapetowane, malowane lub wyłożone glazurą, w łazience i toalecie glazura, terakota, w przedpokoju szafa w zabudowie, na podłodze terakota, panele lub wykładzina dywanowa, ściany pomalowane farba, tapetowane lub wyłożone panelami ściennymi. Sufity malowane farbą lub mogą być podwieszane w jednym lub kilku pomieszczeniach lub pokryte panelami. Grzejniki nowego typu w jednym lub kilku pomieszczeniach lub starego typu pomalowane, odnowione. Okna nowe drewniane lub PCV. Sześć lub mniej cech ze zbioru cechy "przeciętny". 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Pabianice - miasto i gmina w województwie łódzkim, w powiecie pabianickim. Według danych z 2006, miasto miało 70 743 mieszkańców, co czyni je trzecim miastem w województwie łódzkim (po Łodzi i Piotrkowie Trybunalskim) i 57. pod względem wielkości w Polsce. Pabianice należą do Związku Miast Polskich. Pabianice rozciągają się na obszarze równinnym. Najniższy punkt miasta położony jest nad rzeką Dobrzynką, przy północnej granicy Pabianic i wynosi 174 m n.p.m. Natomiast najwyższy punkt w mieście zlokalizowany jest na południe od lasu miejskiego i wynosi 203 m n.p.m. Miasto graniczy z Łodzią oraz gminami Dobroń, Ksawerów, Pabianice i Rzgów. Według danych z roku 2002, Pabianice mają obszar 32,98 km 2. Na terenie miasta i okolicy przeważają gleby bielicowe (klasa V i VI), aluwialne i mułowo-bagienne należąca do klasy IV. W granicach miasta i gminy kilka żwirowisk oraz odkrywek gliny zwałowej. Szczególnie palące problemy Pabianic to malejąca liczba ludności, zwłaszcza w wieku przedprodukcyjnym i produkcyjnym, niedostateczna podaż mieszkań na rynku, starzenie się mieszkańców, a co za tym idzie zwiększone koszty pomocy socjalnej oraz bardzo niekorzystna struktura dochodów mieszkańców, z dużą przewagą osób utrzymujących się z rent i emerytur, brak systemu wspierania przedsiębiorczości oraz przyciągania inwestorów, a także niewielka powierzchnia wolnych terenów inwestycyjnych. Natomiast stan infrastruktury miejskiej oraz środowiska naturalnego Pabianic ulega stopniowej poprawie w wyniku zrealizowanych bądź realizowanych przez miasto inwestycji. Praktycznie jedynymi poważnym problemami, z jakim boryka się miasto, jest duża powierzchnia zdegradowanych obszarów, w tym obszarów poprzemysłowych, wymagających wysokich nakładów w celu ich rewitalizacji. Lokale wybudowane w czasach PRL cieszą się największym zainteresowaniem na rynku lokalnym. Ich kupno i sprzedaż stanowią obecnie około 45% wszystkich transakcji na rynku wtórnym. Głównym atutem mieszkań w blokach jest cena, która jest średnio o 14%. niższa niż w podobnych budynkach z nowych inwestycji deweloperskich. Na takie mieszkanie decydują się zwykle młodzi ludzie z małymi dziećmi, którzy mają ograniczoną zdolność kredytową i nie stać ich na mieszkanie nowym budownictwie. KM 552/12 11
Mapa 3: Miasto Pabianice z zaznaczeniem orientacyjnego położenia wycenianej nieruchomości. Nieruchomość będąca przedmiotem niniejszej opinii jest z pewnością nieruchomością z rynku lokalnego bez znaczących powiązań z rynkiem regionalnym lub krajowym, chociaż na każdym z tych rynków można znaleźć nieruchomości o podobnych cechach i lokalizacji. Dlatego też w dalszej części analiza będzie dotyczyła tylko lokalnego rynku nieruchomości. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią. Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych i niezagospodarowanych powierzchni poindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Na rynku lokali mieszkaniowych w Pabianicach największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o metrażu pomiędzy 40 m 2 a 60 m 2. Najchętniej kupowane były mieszkania w blokach pięciokondygnacyjnych, na pierwszym lub drugim piętrze. Na podstawie badania transakcji na rynku lokalnym stwierdzono ze nieruchomości podobne do wycenianej były przedmiotem transakcji na rynku. Przeprowadzono analizę cen transakcji zawartych w obrocie lokalami o podobnym charakterze i przeznaczeniu. Analizą objęto okres ostatnich siedmiu miesięcy. Rozpiętość cen jest spora i na badanym obszarze rynku waha się średnio od 2 400 zł/m 2 do 2 900 zł/m 2 powierzchni mieszkania. Przeciętna cena transakcyjna prawa odrębnej własności do lokalu na badanym rynku lokalnym w okresie ostatniego roku kształtuje się na poziomie 2 644,13 zł/m 2. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy. Rygorystyczne warunki przyznawania kredytów stosowane przez banki sprawiają, że nabywcom coraz trudniej uzyskać środki finansowe. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu lokalami mieszkalnymi zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym osiedlu, w sąsiedztwie wycenianego prawa: KM 552/12 12
Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w na osiedlu Bugaj w Pabianicach, w jego sąsiedztwie oraz w obrębach sąsiednich: DATA ADRES PUM [m 2 ] PIETRO CENA Cena 1 zł/m Skorygowana cena [zł/m 2 ] 2012-07-24 St. Grota Roweckiego 49,65 0 124 000,00 2 497,48 2 431,41 2012-07-24 St. Grota Roweckiego 49,65 0 124 000,00 2 497,48 2 431,41 2012-04-20 St. Grota Roweckiego 48,19 0 126 000,00 2 614,65 2 522,18 2012-09-27 St. Grota Roweckiego 47,93 7 122 000,00 2 545,38 2 540,34 2012-09-19 Bugaj 44,71 3 115 000,00 2 572,13 2 554,75 2012-06-15 Bugaj 48,80 3 130 000,00 2 663,93 2 578,80 2012-05-15 Bugaj 48,57 4 135 000,00 2 779,49 2 684,28 2012-04-11 Bracka 48,50 1 136 000,00 2 804,12 2 704,14 2012-08-24 20 Stycznia 49,80 2 140 000,00 2 811,24 2 759,93 2012-06-11 Bracka 48,50 4 140 000,00 2 886,60 2 793,27 2012-09-26 Bracka 49,87 3 140 000,00 2 807,30 2 799,96 2012-08-24 20 Stycznia 48,60 2 145 000,00 2 983,54 2 929,08 C min - C max - Opis lokali o cenie minimalnej i maksymalnej: Nieruchomość o cenie minimalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym, przy ulicy St. Grota Roweckiego, na parterze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 49.65 m 2. Standard wykończenia lokalu niski. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym, przy ulicy 20 Stycznia, na drugim piętrze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 48,60 m 2. Standard wykończenia lokalu dobry. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkudziesięciu transakcji kupna sprzedaży prawa do lokalu mieszkalnego na terenie Pabianic, które zostały zanotowane w ciągu ostatnich siedmiu miesięcy. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie, na tym segmencie rynku, ceny spadły o około -3,55%. Dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu, lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębną nieruchomość, na rynku wtórnym. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 prawa odrębnej własności do lokalu mieszkalnego określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wartość prawa odrębnej własności do lokalu mieszkalnego określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły: gdzie: Cj cena jednostkowa nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku Ui i-ty współczynnik korygujący Cj = Cśr * Ui KM 552/12 13
i liczba cech korygujących Ui suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy Na podstawie przeprowadzonej analizy otrzymano następujące dane wyjściowe: Cena minimalna C min = 2 431,41 zł/m 2 Cena maksymalna C max = 2 929,08 zł/m 2 Cena średnia C śr = 2 644,13 zł/m 2 ΔC = C max est - C min est = 2 929,08 zł/m 2-2 431,41 zł/m 2 = 497,66 zł/m 2 Stosunek ΔC/C ŚR na poziomie ok. 18% świadczy o dobrym doborze nieruchomości porównawczych oraz o dużym prawdopodobieństwie otrzymanego w procesie szacowania wyniku. Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z dużym prawdopodobieństwem. Jak wynika z obserwacji rynku następujące cechy mają wpływ na wartość: - Piętro - Standard wykończenia lokalu - Otoczenie Wpływ takich cech jak: - Lokalizacja - Powierzchnia użytkowa mieszkania (PUM) - Rodzaj budynku - Układ funkcjonalny został uwzględniony na etapie doboru lokali porównywanych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Granice współczynników korygujących są następujące: C C min śr 2431,41zł / mkw 2644,13zł / mkw 0,9196 C C max śr 2929,08 zł / mkw 2644,13 zł / mkw 1,1078 Tabela 3: Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników. Cechy rynkowe Udział cechy Wsp.max Wsp.min Otoczenie 50% 0,5539 0,4598 Piętro 15% 0,1662 0,1379 Stan techniczny lokalu 35% 0,3877 0,3218 RAZEM 100% 1,1078 0,9196 Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli 3. Natomiast tabela 4, przedstawia zakresy współczynników różnicujących przypisane do każdego ze stanów danej cechy. Tabela 4: Zakresy poszczególnych cech. CECHA Otoczenie STAN DANEJ CECHY Bardzo dobre Dobre Średnie 0,5539 0,5068 0,4598 KM 552/12 14
Piętro Stan techniczny Bardzo dobre Dobre Średnie 0,1662 0,1520 0,1379 Dobry Przeciętny Zły 0,3877 0,2889 0,3218 Tabela 5: Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa. Wyceniany lokal Poziom cechy Opis Wartość Ui Otoczenie Dobre 0,5068 Piętro Bardzo dobre 0,1662 Stan techniczny Przeciętny 0,2889 RAZEM 0,9619 Cena skorygowana 2 543,39 PUM 49,60 Wartość 126 152,04 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 1m 2 = C ŚR x ΣU i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 3) Natomiast wartość rynkowa lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia lokalu W N = P * W 1m 2 W N = 49,60 m 2 x 2543,39 zł/m 2 = 126 152,04 zł. Wartość lokalu nr 40 stanowiącego odrębną własność, położonego w Pabianicach, w budynku przy ulicy Żytniej 24 wraz z udziałem w wysokości 4960/958209 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 130/15 w obrębie P-14 w Pabianicach oraz z udziałem 4960/958209 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu ustalona na dzień 16 listopada 2012 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 126 200 zł słownie: sto dwadzieścia sześć tysięcy dwieście złotych. KM 552/12 15
9. OPINIA O WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ W KONTEKŚCIE ART. 948 2 K.P.C. Zgodnie z art. 948. 2. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, jak również wartość części nieruchomości, która w myśl art. 946 została wydzielona celem wystawienia oddzielnie na licytację. W przypadku nieruchomości lokalowej z własnością lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynków i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Przedmiot wyceny stanowił lokal mieszkalny nr 40 stanowiący odrębną własność (w sensie ustawy o własności lokali Dz. U. z 2000 roku nr 80, poz. 903, z późn. zm.) wraz z udziałem 4960/958209 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 130/15 w obrębie P-14 w Pabianicach, oraz z udziałem 4960/958209 części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, położony w budynku przy ul. Żytniej 24 w Pabianicach. Udział w częściach wspólnych budynku wielorodzinnego oraz udział w gruncie związanym z tym budynkiem nie mogą samodzielnie stanowić przedmiotu obrotu rynkowego. Zatem w oderwaniu od własności lokalu, nie przedstawiają z punktu widzenia rynku żadnej wartości. Biegły określił wartość prawa odrębnej własności lokalu nr 40 wraz z częściami przynależnymi i udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 130/15 w obrębie P-14 położonego w Pabianicach, przy ul. Żytniej 24 oraz udziałem w częściach wspólnych, która w zaokrągleniu do pełnych setek złotych wynosi: W RN = 126 200 zł (słownie: sto dwadzieścia sześć tysięcy dwieście złotych) Stosując przepisy art. 948 2, udział w wysokości 4960/958209 w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu o łącznej powierzchni 445 m 2 (ok. 2,30 m 2 ), biorąc przeciętne ceny gruntów z przedmiotowej lokalizacji wyniósłby W UG = 575,87 zł, co stanowi jedynie niecałe 0,46% wartości rynkowej nieruchomości lokalowej. Stąd wartość naniesień w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi 125 600 zł (słownie: sto dwadzieścia pięć tysięcy sześćset złotych). 10. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. W tym miejscu ponownie podkreślam, ze biegły nie został wpuszczony do lokalu pomimo prawidłowego powiadomienia o oględzinach listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Z tego względu przyjęto, założenie, że stan lokalu jest przeciętny. 2. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. Przy wycenie prawa odrębnej własności do lokalu nr 40 przy ulicy Żytniej 24 do porównań wzięto transakcje obrotu prawami do lokali z przeciągu ostatnich siedmiu miesięcy, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Dodatkowo ceny transakcyjne zostały zaktualizowane trendem czasowym na dzień wyceny. Dane o transakcjach zostały wzięte na podstawie aktów notarialnych. 3. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 4. Wartości oszacowane na podstawie art. 948 2 k.p.c. mają w trym przypadku tylko znaczenie techniczne i nie wpływają na wartość rynkową szacowanego prawa. 5. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. KM 552/12 16
11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 2. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 16 listopada 2012 roku. 3. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 4. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 15 listopada 2012 roku, w tym także dniu rzeczoznawca dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 5. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas oględzin całej nieruchomości. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 6. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 7. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 156 ust. 3 i 4 UoGN. 8. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 9. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 10. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria E nr 0207291. 11. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 12. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 13. Operat zawiera 17 (siedemnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz trzy załączniki. Podpis wyceniającego KM 552/12 17