I. PRZEDMIOT WYCENY WYCIĄG Z OPINII Przedmiotem wyceny są nieruchomości gruntowe składające się z: działki gruntu nr 20/4 o powierzchni 1 100 m 2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, w zabudowie bliźniaczej, parterowym z antresolą, niepodpiwniczonym, o powierzchni użytkowej 70,54 m 2, położonym w Krzeszowicach przy ul. Na Wzgórze 50 oraz udział 1/8 cz. w działce nr 20/2 o powierzchni 600 m 2 stanowiącej drogę dojazdową do w/w działki. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej, stanowiącej współwłasność pozostałych właścicieli nieruchomości położonych przy tej samej ulicy. Szacowane nieruchomości posiadają urządzone księgi wieczyste prowadzone przez VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Krzeszowicach Sądu Rejonowego dla Krakowa Krowodrzy - poszczególne dla działek: - 20/4 - nr KR2K/00058245/7, - 20/2 - nr KR2K/00058248/8. Działka nr 20/4 ogrodzona, uzbrojona w sieć energetyczną, wodociągową i kanalizacyjną (na chwilę oględzin budynek odcięty od instalacji elektrycznej i wodociągowej). Działka nr 20/2 stanowi drogę dojazdową, nieogrodzona. Brak informacji czy nieruchomość była przedmiotem najmu. Na dzień oględzin budynek pozostawał zamknięty, właściciel nieobecny. Budynek niezamieszkały.. Działki nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą nr XXXVII/417/2013 Rady Miejskiej w Krzeszowicach z dnia 30 grudnia 2013 r. w sprawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Krzeszowice działka nr 20/4 położona jest na terenach oznaczonych symbolem M1 obszary zabudowy jednorodzinnej, mieszkaniowousługowej o charakterze i standardzie miejskim, w granicy Głównych Zbiorników Wód Podziemnych, w granicach Otuliny Parków Krajobrazowych, a działka nr 20/2 znajduje się w terenie dróg/ulic dojazdowych, w granicach Otuliny Parków Krajobrazowych, szczegóły w pkt. 7. Działki nr 20/4 i 20/2 zgodnie z ustawą z dnia z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego nie stanowią nieruchomości rolnych (art. 1a pkt 1 lit b przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha przedmiotowe nieruchomości mają powierzchnię poniżej 0,3 ha) szczegóły w opisie działek. II. ZAKRES WYCENY Zakres wyceny obejmuje oszacowanie wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości objętej KW Nr KR2K/00058245/7 oraz udziału 1/8 cz. w nieruchomości objętej KW Nr KR2K/00058248/8, według stanu nieruchomości określonego na dzień oględzin oraz poziomu cen określonego na dzień wyceny. 1
III. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości objętej KW Nr KR2K/00058245/7 oraz udziału 1/8 cz. w nieruchomości objętej KW Nr KR2K/00058248/8, dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. Sygn. akt KM 4694/14, KM 3615/15. IV. OSZACOWANA WARTOŚĆ Uwzględniając cel opracowania, przeznaczenie i funkcję szacowanych nieruchomości, dostępność danych o nieruchomościach o podobnych cechach w analizowanym okresie oraz w obrębie rynku lokalnego, a także dostępność danych o samych nieruchomościach wycenianych, zgodnie z przyjętą metodyką wyceny, określono: - wartość rynkową zabudowanej nieruchomości gruntowej objętej KW Nr KR2K/00058245/7 stanowiącej działkę nr 20/4, która wynosi: 129 319 zł sto dwadzieścia dziewięć tysięcy trzysta dziewiętnaście złotych Na oszacowaną wartość nieruchomości z uwzględnieniem treści art. 948 2 kpc składają się: wartość gruntu: 89 694 zł wartość budowli i innych urządzeń: 39 625 zł przynależności brak pożytki: brak informacji czy szacowana nieruchomość w dacie wyceny była przedmiotem najmu. - wartość udziału w niezabudowanej nieruchomości gruntowej objętej KW Nr KR2K/00058248/8 stanowiącej drogę dojazdową działka nr 20/2, który wynosi: współwłaściciel udział wartość udziału (w zaokrągleniu) Matylda Mucha 1/8 716 zł siedemset szesnaście złotych UWAGA! Stwierdzono niezgodność w udziale własności dłużniczki. Według działu II Własność udział dłużniczki wynosi 5/8. Według ewidencji gruntów udział dłużniczki wynosi 1/8. Jak ustalono, aktualny udział własności dłużniczki w działce nr 20/2 stanowi udział 1/8. Udział ten zmienił się po skutecznej licytacji działki nr 20/3, która była również własnością dłużniczki. Wraz z działką nr 20/3 sprzedano również część udziału dłużniczki w drodze. Wobec powyższego nowy właściciel działki winien uzgodnić treść działu I-O KW ze stanem faktycznym wynikającym z ewidencji gruntów. Do dalszych celów obliczeniowych przyjęto udział dłużniczki w działce nr 20/2 wynikający z ewidencji gruntów i potwierdzony u Komornika Sądowego Marcina Leśniaka, który prowadził licytację nieruchomości w trybie egzekucji. 2
OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W EWIDENCJI GRUNTÓW Ewidencja gruntów 3
Kartoteka budynków LOKALIZACJA NIERUCHOMOŚCI Nieruchomość położona w Krzeszowicach. Miejscowość oddalona jest ok. 30 km od centrum Krakowa. Krzeszowice znajdują się tuż przy drodze krajowej nr 79, w odległości ok. 3 km od drogi krajowej nr 79. Ze względu na natężenie ruchu na drodze krajowej nr 79, w godzinach szczytu dojazd do Krakowa utrudniony. Szacowany budynek znajduje się w odległości ok. 3 km od centrum Krzeszowic. Dojazd do nieruchomości po ubitym tłuczniu drodze wewnętrznej, brak wylanego asfaltu droga stanowi własność pozostałych właścicieli budynków znajdujących się przy tej samej ulicy. Dojazd do drogi pod drodze publicznej na skrzyżowaniu ulic Czatkowice i Na Wzgórze. Ulica Na Wzgórze jest ulicą asfaltową, natomiast ulica Czatkowice jest ulicą częściowo gruntową. Otoczenie budynku stanowi zabudowa jednorodzinna oraz tereny zielone i rolne. W okolicy od strony północnej, południowej i wschodniej nieruchomości znajdują się tereny zielone. Szacowany budynek nr 50 znajduje się w okolicy przeznaczonej pod inwestycje mieszkaniowe i stanowi zabudowę bliźniaczą z budynkiem nr 48. Obecny adres budynku Na Wzgórzu 50 poprzednio ul. Żbik 7. Przeciętna lokalizacja ze względu na złe połączenia komunikacji miejskiej z centrum Krakowa i duże utrudnienia w dojeździe w godzinach szczytu. W okolicy słabo rozwinięta infrastruktura handlowousługowa, sklep, poczta, szkoła, przedszkole czy ośrodek zdrowia. Ze względu na położenie nieruchomości tereny zielone, lasy otoczenie nieruchomości należy uznać za bardzo dobre. Fragmenty map z oznaczoną lokalizacją nieruchomości Krzeszowice, ul. Na Wzgórze 50 4
5
Okolica 6
OPIS PRZEDMIOTU WYCENY Na szacowane nieruchomości składają się działki gruntu: - nr 20/4 o powierzchni 1 100 m 2, zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, w zabudowie bliźniaczej, parterowym z antresolą, niepodpiwniczonym, o powierzchni użytkowej 70,54 m 2, położonym w Krzeszowicach przy ul. Na Wzgórze 50, - oraz udział 1/8 cz. w działce nr 20/2 o powierzchni 600 m 2 stanowiącej drogę dojazdową do w/w działki. Mapa ewidencyjna 7
Mapa zasadnicza Opis działki gruntu nr 20/4 Działka gruntu nr 20/4 o powierzchni 1 100 m 2, zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, w zabudowie bliźniaczej, parterowym z antresolą, niepodpiwniczonym, o powierzchni użytkowej 70,54 m 2, położona w Krzeszowicach przy ul. Na Wzgórze 50. Charakterystyka działki gruntu: działka o kształcie prostokąta, we frontowej części zabudowana przez dom jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej, reszta działki stanowi przydomowy ogród, działka gruntu częściowo ogrodzona: brama wjazdowa od północnej strony działki, od zachodniej strony ogrodzenie z siatki, pozostałe strony działki ogrodzone taśmą (brak trwałego ogrodzenia), nawierzchnia działki w części przed domem nieutwardzona, w części ogrodu porośnięta trawą oraz drzewami, działka zagospodarowana w stanie przeciętnym, na obszarze nieruchomości zlokalizowane jest szambo, teren działki w przeważającej części płaski i bez deniwelacji terenu, działka uzbrojona w media: wodociągową ze studni znajdującej się na działce nr 20/3 elektryczną kanalizacyjna - szambo. działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej przez udział 1/8 cz. w drodze wewnętrznej stanowiącej działkę nr 20/2. W trakcie oględzin ustalono (po rozmowie telefonicznej z wierzycielem, który jest obecnie właścicielem działki nr 20/3), że budynek mieszkalny nie jest zaopatrywany w wodę ze studni zlokalizowanej na działce nr 20/3. Stwierdzono również, że kabel doprowadzający energię elektryczną do budynku również został usunięty. W dniu oględzin brak możliwości weryfikacji powyższych danych dłużniczka nieobecna w trakcie oględzin. Budynek wygląda na niezamieszkały. 8
Przedmiotowa działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą nr XXXVII/417/2013 Rady Miejskiej w Krzeszowicach z dnia 30 grudnia 2013 r. w sprawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Krzeszowice działka nr 20/4 położona jest na terenach oznaczonych symbolem M1 obszary zabudowy jednorodzinnej, mieszkaniowo-usługowej o charakterze i standardzie miejskim, w granicy Głównych Zbiorników Wód Podziemnych, w granicach Otuliny Parków Krajobrazowych (dokładny opis przeznaczenia działki w pkt. 7 opinii). Działka nr 20/4 zgodnie z ustawą z dnia z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego nie stanowi nieruchomości rolnej (art. 1a pkt 1 lit b przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha przedmiotowa nieruchomość ma powierzchnię poniżej 0,3 ha, a mianowicie 0,11 ha). Dokumentacja fotograficzna Działka nr 20/4 9
Opis działki gruntu nr 20/2 Działka gruntu nr 20/2 o powierzchni 600 m 2 stanowiąca niezabudowaną działkę drogę dojazdową do w/w działki. Charakterystyka działki gruntu: działka o kształcie nieregularnego, wydłużonego prostokąta, działka gruntu nieogrodzona, nawierzchnia działki wysypana tłuczniem, brak odprowadzenia wody opadowej, brak oświetlenia, działka o niskim stanie zagospodarowania, działka posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ulicy Czatkowice i Na Wzgórze. Przedmiotowa działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z Uchwałą nr XXXVII/417/2013 Rady Miejskiej w Krzeszowicach z dnia 30 grudnia 2013 r. w sprawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Krzeszowice działka nr 20/2 znajduje się w terenie dróg/ulic dojazdowych, w granicach Otuliny Parków Krajobrazowych (dokładny opis przeznaczenia działki w pkt. 7 opinii). Działka nr 20/2 zgodnie z ustawą z dnia z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego nie stanowi nieruchomości rolnej (art. 1a pkt 1 lit b przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha przedmiotowa nieruchomość ma powierzchnię poniżej 0,3 ha, a mianowicie 0,06 ha). 10
Dokumentacja fotograficzna Działka nr 20/2- droga dojazdowa OPIS I CHARAKTERYSTYKA BUDYNKU Szacowana nieruchomość, objęta KW Nr KR2K/00058245/7, zabudowana jest budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej, parterowym, z antresolą nad pokojami, niepodpiwniczonym o powierzchni użytkowej 70,54 m 2. W budynku brak garażu. Ekspozycja budynku w kierunku północ południe. Od strony północnej znajduje się wejście do budynku, od strony południowej znajduje się taras oraz ogród przydomowy. Od strony zachodniej budynek graniczy z bliźniaczym budynkiem nr 48. Od strony wschodniej nieruchomości znajduje się dobudowana część budynku, na obecną chwilę istnieje jedynie szkielet i ściany z płyt OSB. W dniu oględzin dłużniczka nieobecna stan budynku przyjęto na podstawie oględzin z dnia 31.03.2015r. W trakcie oględzin ustalono (po rozmowie telefonicznej z wierzycielem, który jest obecnie właścicielem działki nr 20/3), że budynek mieszkalny nie jest zaopatrywany w wodę ze studni zlokalizowanej na działce nr 20/3. Stwierdzono także, że kabel doprowadzający energię elektryczną do budynku również został usunięty. W dniu oględzin brak możliwości weryfikacji powyższych danych dłużniczka nieobecna w trakcie oględzin. Budynek wygląda na niezamieszkały. 11
Budynek mieszkalny: Ogólna charakterystyka budynku: budynek parterowy z antresolą, na parterze znajduje się salon, pokój, kuchnia, jadalnia, łazienka z wc i dodatkowe przejściowe pomieszczenie gospodarcze oraz część pomieszczenia przygotowana jako wc. Na użytkowym poddaszu znajduje się jedno pomieszczenie sypialnia o maksymalnej wysokości 2,03 m; wszystkie pomieszczenia w systemie amfiladowym, budynek przedwojenny (informacja z ewidencji budynków 1920 rok) przebudowa budynku ok. 6-7 lat temu wymieniono okna, drzwi, dobudowano część wschodnią budynku - jadalnia, kuchnia; konstrukcja budynku: stara część domu wieńcowa (zrębowa) drewniana, nowa część dobudowana - konstrukcja szkieletowa, ogrzewanie elektryczne oraz kominek, konstrukcja dachu drewniana, dach kryty onduliną, stropy drewniane, schody drewniane, budynek o podstawowej funkcji mieszkalnej (informacja z ewidencji budynkami), wyposażenie w instalacje: wodną (studnia), elektryczną, gazową butla gazowa, kanalizacyjną (własne szambo), budynek wymaga wykończenia, np. położenia płytek ceramicznych w łazience. Właścicielka nie udostępniła dokumentacji projektowej. Elewacja 12
Powierzchnia budynku: Podczas oględzin nieruchomości przeprowadzono własny pomiar z natury wewnątrz budynku w celu określenia jego powierzchni użytkowej. Dla pomieszczeń o wysokości powyżej 1,40 m przyjęto 100 % pomiaru, natomiast dla skosów poniżej 1,40 m przyjęto 50 % powierzchni podłogi, Powierzchnia użytkowa budynku lub jego części powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe, Właścicielka nie przedstawiła dokumentacji projektowej, brak możliwości weryfikacji powierzchni użytkowej budynku, Powierzchnia użytkowa ustalona na podstawie własnych pomiarów służy wyłącznie do celów niniejszego operatu szacunkowego i nie może być wykorzystywana w żadnym innym celu niż egzekucyjny. STAN NA 31.03.2015R. W DNIU 12.02.2018R. DŁUŻNICZKA NIE UDOSTĘPNIŁA BUDYNKU DO OGLĘDZIN. BUDYNEK NIEZAMIESZKAŁY, KABEL DOPROWADZAJĄCY ENERGIĘ ELEKTRYCZNĄ DO DOMU ODCIĘTY, WEDŁUG INFORMACJI UZYSKANEJ OD WIERZYCIELA INSTALACJA WODNA STUDNIA, KTÓRA JEST ZLOKALIZOWANA NA DZIAŁCE NR 20/3, OBECNIE STANOWIĄCEJ WŁASNOŚĆ INNNEGO WŁAŚCICIELA, RÓWNIEŻ JEST ODCIĘTA. Dokumentacja fotograficzna została wykonana w dn. 31.03.2015r. Jadalnia - stolarka okienna PCV, stolarka drzwiowa drewniana, ściany malowane, na podłodze panele, sufit wykończony drewnem 13
Kuchnia - stolarka okienna PCV, ściany malowane oraz wyłożone płytkami ceramicznymi, na podłodze panele, sufit wykończony drewnem 14
Pomieszczenie gospodarcze oraz część wydzielona na wc, ściany malowane, na podłodze panele, pomieszczenie przechodnie 15
16
Pokój 1 stolarka okienna PCV, ściany i sufit malowane, częściowo widoczna konstrukcja pierwotnej części domu - wieńcowa (zrębowa), na podłodze panele Salon stolarka okienna PCV, ściany i sufit malowane, na podłodze panele 17
Łazienka stolarka drzwiowa drewniana, stolarka okienna PCV, na podłodze płyta OSB, ściany i sufit malowane 18
Antresola widoczne płatew pośrednia i stropowa, a także kleszcze elementy konstrukcji dachu Dobudowana część od strony wschodniej budynku na obecną chwilę wykonana jedynie z płyt OSB 19
20
Stan techniczny budynku: Stan techniczny budynku (dominujący) dla celu wyceny określono jako dobry. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI 21