OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 10, POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY CICHEJ 30, III PIĘTRO, KSIĘGA WIECZYSTA NR LD1P/00035121/5 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy, posiadający uprawnienia zawodowe numer 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów Sygnatura akt: KM 1850/13 Data opracowania: 07 października 2013 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 30, POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY CICHEJ 30, III PIĘTRO, KSIĘGA WIECZYSTA NR LD1P/00035121/5 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 10 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie art. 244 k.c) bez księgi wieczystej, położone w budynku przy ul. Cichej 30 w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem czterokondygnacyjnym. Jest to lokal rozkładowy, usytuowany na czwartej kondygnacji (III piętro) i składa się z: - 1 pokoju - kuchni - łazienki - wc - przedpokoju o łącznej powierzchni 38,06 m 2. Przedmiotowy lokal wyposażony jest w media: zimną wodę, ciepłą wodę (podrzewacz przepływowy gazowy), ogrzewanie centralne, elektryczną, instalacje gazową, kanalizacyjną, domofonową. Budynek wybudowany w 1963 roku. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje panu Rafałowi Piotrowi Buczkowskiemu. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: W R = 93 400 zł słownie: dziewięćdziesiąt trzy tysiące czterysta złotych. 5. Daty istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 21 sierpnia 07 października 2013 roku. 01 października 2013 roku. 10 września 2013 roku. 10 września 2013 roku. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 1850/13 2
Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1 Podstawa formalna wyceny... 4 3.2 Podstawy materialno prawne... 4 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych... 4 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY... 5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI... 5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny... 5 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego... 5 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości... 6 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 7 6.1 Wybór metodologii wyceny... 7 6.2 Sposób wyceny... 7 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 9 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 12 8.1 Określenie trendu czasowego... 12 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym... 12 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW... 14 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 15 Załączniki: 1. Dokumentacja fotograficzna 2. Rzut lokalu mieszkalnego nr 10 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 3. Pismo informujące właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej się w Pabianicach, ul. Ciechej 30 m.10. KM 1850/13 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe (w sensie art. 244 Kodeksu Cywilnego), stanowiące własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, b. księga wieczysta: KW nr LD1P/00035121/5. c. położenie lokalu: Pabianice, ul. Cicha 30 m.10, d. powierzchnia lokalu: 38,06 m 2, e. usytuowanie lokalu: trzecie piętro (IV kondygnacja), f. ekspozycja okien: wschód - południe. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występują. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 14 sierpnia 2013 roku (otrzymane 21 sierpnia 2013 roku) Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50 o treści zlecam Panu dokonanie czynności niezbędnych dla sporządzenia opisu i dokonania oszacowania ograniczonego prawa rzeczowego położonego pod adresem: Pabianicach przy ul. Cichej 30 m.10 [ ] KW LD1P/00035121/5 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2010 Nr 651 poz. 102, z późn.zm.); 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U nr 4 poz. 27 z 2001 roku, z późn.zm.); 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. 2013 nr 0 poz. 707); 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109,); 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93, z późn.zm.); 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 43 poz. 296, z późn.zm.); 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52, z późn.zm.). 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych; 2. Oględziny przeprowadzone w dniu 10 września 2013 roku; 3. Badanie KW nr LD1P/00035121/5 z dnia 10 września 2013 roku; 4. Przegląd transakcji na rynku lokalnym; 5. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 6. Uchwała nr LXVII/561/06 rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 7. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości; KM 1850/13 4
4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 21 sierpnia 07 października 2013 roku. 01 października 2013 roku. 10 września 2013 roku. 10 września 2013 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/00035121/5 Dział I-O: Oznaczenie nieruchomości Położenie: Pabianice, ul. Cicha 30 m.10 Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny Opis lokalu: ilość izb 2 Kondygnacja: 4 Numer działki ewidencyjnej: 175/5 Obszar (pow. uż. lokalu): 38,0600 m 2 Dział I-SP: Spis praw zawiązanych z własnością Nazwa spółdzielni mieszkaniowej: Pabianicka Spółdzielnia Mieszkaniowa w Pabianicach. Dział II: Właściciel Spółdzielcze własnościowe prawo do przedmiotowego lokalu przysługuje na podstawie umowy sprzedaży, akt notarialny nr rep 2999/2007 z dnia 05 czerwca 2007 roku Rafałowi Piotrowi Buczkowskiemu. Dział III: Ciężary i obciążenia Wzmianka o wszczęści egzekucji z ograniczonego prawa rzeczowego objętego tą KW na wniosek Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie KM 604/13 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G.Pietrasika. Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w sprawie KM 1850/13 do toczącej się egzekucji z ograniczonego prawa rzeczowego objetego tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G.Pietrasika. Wzmianka o przyłączeniu sie kolejnego wierzyciela - Ilona Łuczak jako przedstawiciel ustawowy Marcela Buczkowskiego i Oskara Buczkowskiego w sprawie kmp 129/10 - do toczącej sie egzekucji z ograniczonego prawa rzeczowego objętego tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika Dział IV: Hipoteki 1. Hipoteka umowna zwykła 93600,00 zł (dziewięćdziesiąt trzy tysiące sześćset). Kredyt hipoteczny nr 67124030443111001013194571. Termin zapłaty 15 maja 2037r. Wierzyciel: Bank Polska Kasa Opieki S.A. I Oddział w Pabianicach z siedzibą w Warszawie. Hipoteka umowna kaucyjna 93600,00 zł (dziewięćdziesiąt trzy tysiące sześćset). Odsetki, prowizja oraz inne koszty i należności uboczne od kredytu nr 67124030443111001013194571. Termin zapłaty 15 maja 2037r. Wierzyciel: Bank Polska Kasa Opieki S.A. I Oddział w Pabianicach z siedzibą w Warszawie. KM 1850/13 5
5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MW tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Mapa 1: Fragment załącznika graficznego do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Pabianic. 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społecznogospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą niewiele ponad 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. W niedalekiej przyszłości obok przebiegać będzie droga ekspresowa S-8 oraz znajduje się będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości. KM 1850/13 6
Przedmiotowa nieruchomość znajduje się w południowo - zachodniej części Pabianic. Lokal usytuowany jest w budynku posadowionym bezpośrednio przy ulicy Cichej, która jest drogą o małym natężeniu ruchu samochodowego.dobrze rozwinięte jest zaplecze socjalno bytowe. Nie daleko przy ulicy Orlej znajduje się wiele sklepów oraz punktów usługowych. W niewielkiej odległości znajduje się plac targowy oraz szkoła podstawowa. Budynek w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem pieciokondygnacyjnym. W bezpośrednim otoczeniu znajdują się także cztero i pięciokondygnacyjne bloki wielorodzinne, a także stare kamienice i domy jednorodzinne. Budynek został oddany do użytku w latach 60 XX wieku. Do budynku doprowadzone zostały media miejskie: energia elektryczna, gaz, kanalizacja, woda zima, Woda ciepła przygotowywana w gazowych przepływowych podgrzewaczach wody. Opis lokalu mieszkalnego: Kondygnacja IV (III piętro). Usytuowanie okien: wschód - południe. Struktura lokalu: W lokalu znajdują się jeden pokój, kuchnia, łazienka, wc, przedpokój. Rzut mieszkania w załączniku. Powierzchnia użytkowa: wg danych z Księgi Wieczystej nr LD1P/00035121/5 38,06 m 2. Opis wykończenia elementów lokalu Pomimo prawidłowego poinformowania właściciela lokalu o terminie wizji lokalnej nieruchomości listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, którego kopia znajduje się w załączniku, lokal nie został udostępniony biegłemu do czynności oględzin. Biegły dokonał oceny stanu rtechniczno-użytkwoego lokalu na podstawie oględzin zewnętrznych i wywiadu terenowego z sąsiadami. Faktyczny stan lokalu może się różnić od przyjętego w operacie szacunkowym. Zaleca się kupującemu jego sprawdzenie przed zakupem. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154.1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (UoGN) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym w stosunku do art. 154.1 UGN, który powinien zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. KM 1850/13 7
Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości Zakres wyceny Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny Stan prawny nieruchomości Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z 136 Roz-porządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.). Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych (rynek wtórny), o bardzo zbliżonych powierzchniach, usytuowanych w budynkach V-kondygnacyjnych w tej samej lokalizacji na terenie miasta Łódź. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 1850/13 8
- standard wykończenia lokalu, - piętro, - otoczenie. Wpływ takich cech jak: - lokalizacja - rodzaj, wiek i technologia budowy budynku, - rodzaj nabywanego prawa, - struktura lokalu, - powierzchnia użytkowa lokalu. został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Opis cech różnicujących lokale porównawcze oraz stany, jakie przyjmują jest przedstawiony w Tabeli 1, poniżej. Tu należy pamiętać, że cechy różnicujące nie mają charakteru uniwersalnego i dotyczą przede wszystkim nieruchomości porównywalnych z przedmiotem oszacowania. Tabela 1: Opis cech rynkowych, każdej z cech przypisano stopnie (oceny): L.p. Rynkowa cecha różnicująca OCENA OPIS dobre Położenie w głębi osiedla, z dala od ulic o dużym natężeniu ruchu samochodowego. Brak uciążliwego sąsiedztwa. 1 Otoczenie Położenie w blisko ulic o dużym natężeniu ruchu samochodowego. średnie Występują uciążliwości spowodowane hałasem i spalinami z przejeżdżających pojazdów. 2 Standard wykończenia lokalu 3 Piętro dobry średni niski bardzo dobre dobre średnie złe Materiały wykończeniowe nie noszą śladów używalności. W pokojach na ścianach gładzie, ściany pomalowane farbą lub tapetowane (nowoczesne tapety, dobrej jakości), na podłogach parkiety lub panele. W kuchni meble w zabudowie, na podłodze terakota, ściany wyłożone glazurą, w łazience glazura, terakota nowego typu, w toalecie glazura, terakota nowego typu, w przedpokoju szafa w zabudowie, na podłodze terakota, panele lub parkiety, ściany pomalowane farba, tapetowane lub wyłożone panelami ściennymi. Podwieszane sufity w jednym lub kilku pomieszczeniach. Grzejniki nowego typu. Okna nowe drewniane lub PCV. Lokal niewymagający nakładów na remont, wykończony materiałami dobrej jakości. Co najmniej pięć z cech wymienionych, jako bardzo dobre, jednak nie więcej niż osiem. Lokal wymagający nakładów na remont. Mniej niż pięć cech wymienionych, jako dobre. Lokal wymagający znacznych nakładów na remont. Piętra 1 i 2 w budynkach pięciokondygnacyjnych; Piętro 1 w budynkach czterokondygnacyjnych; Piętro 3 w budynkach pięciokondygnacyjnych; Piętro 2 w budynkach czterokondygnacyjnych; Parter Ostatnie piętro 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Miasto Pabianice jest gminą miejską położoną w środkowej części województwa łódzkiego, w bezpośredniej bliskości stolicy województwa Łodzi, na Wysoczyźnie Łaskiej, nad rzekami Dobrzynką i Pabianką. Jest równocześnie największym miastem powiatu, w którego skład wchodzą miasta: Pabianice i Konstantynów Łódzki oraz gminy: Dłutów, Dobroń, Ksawerów, Lutomiersk, Pabianice. Pabianice są bardzo korzystnie ulokowane pod względem komunikacyjnym: przez miasto przebiega droga krajowa KM 1850/13 9
łącząca Łódź z Wrocławiem, Warszawą i Gdańskiem. W odległości 10 km od centrum miasta przebiega trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź z Katowicami oraz z Bielsko-Białą. Miasto położone jest również przy jednym z głównych szlaków komunikacji kolejowej: linia kolejowa przebiegająca przez miasto wraz z licznymi bocznicami do rozładunku towarów daje możliwość dotarcia do Poznania, Gdyni i wielu innych miast w Polsce. Na obrzeżach Łodzi, w odległości niespełna 10 km od Pabianic funkcjonuje Port Lotniczy Łódź im. Władysława Reymonta. Stan infrastruktury miejskiej oraz środowiska naturalnego Pabianic ulega stopniowej poprawie w wyniku zrealizowanych przez Miasto bądź będących w trakcie realizacji inwestycji. Praktycznie jedynymi poważnym problemami, z jakim boryka się miasto, jest duża powierzchnia zdegradowanych obszarów, w tym obszarów poprzemysłowych, wymagających wysokich nakładów w celu ich rewitalizacji. Mapa 3: Lokalizacja miasta Pabianic na tle mapy Polski Lokale wybudowane w czasach PRL cieszą się największym zainteresowaniem na rynku lokalnym. Ich kupno i sprzedaż stanowią obecnie około 45% wszystkich transakcji na rynku wtórnym. Głównym atutem mieszkań w blokach jest cena, która jest o kilkanaście procent niższa niż w podobnych budynkach z nowych inwestycji deweloperskich. Na takie mieszkanie decydują się zwykle młodzi ludzie z małymi dziećmi, którzy mają ograniczoną zdolność kredytową i nie stać ich na mieszkanie nowym budownictwie. Preferencje ludności nieustannie nakierowane są na mieszkania dwupokojowe (46,6%) lub trzypokojowe (33,6%). Największe zainteresowanie wzbudzają lokale z przedziału 41-50 m2 (32% badanych). Są to mieszkania, które spełniają oczekiwania co do struktury (dwu-trzypokojowe) oraz wciąż są stosunkowo tanie w porównaniu do powierzchni przekraczających próg 50 m2. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Chociaż po ponad roku ciągłego wzrostu marż kredytowych wreszcie zanotowano ich spadek, to jednak na rynku sprzedaży mieszkań wciąż panuje marazm. Mimo, że ceny KM 1850/13 10
Segment rynku: spadają, a na klientów czeka wiele niepowtarzalnych ofert, to jednak potencjalni klienci słabo skupiają się na prowadzeniu intensywnych poszukiwań wymarzonego M - wynika z najnowszego raportu przygotowanego przez portal nieruchomości Domy.pl i firmę doradztwa finansowego Open Finance. W pierwszej połowie 2013 roku miał miejsce dalszy niewielki spadek cen mieszkań w największych miastach, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Zmiany w programach dopłat, taniejące kredyty hipoteczne i obawy o koniunkturę gospodarczą to najważniejsze czynniki, które będą kształtować rynek nieruchomości mieszkaniowych w 2013 roku. Do takich wniosków doszli analitycy Home Broker i Lion's House, po przeprowadzeniu badań wśród pośredników nieruchomości. Odpowiedzi wyraźne zdominowała sprawa programu Mieszkanie dla młodych". Według pośredników, przetasowanie w zasadach przyznawania dopłat wpłynie na popyt, ceny i wreszcie strukturę zawieranych transakcji. Większość badanych uznało, że obserwowane dziś spadki cen mieszkań znajdą swój kres najpóźniej w przyszłym roku. Trwająca od pięciu lat przecena sprowadziła ceny nieruchomości mieszkaniowych w największych miastach Polski w dół średnio o 27%. W ocenie doradców, 2013 rok powinien przynieść wyhamowanie spadków cen mieszkań. Tak uważa ponad połowa ankietowanych. Nieco ponad jedna czwarta respondentów twierdzi jednak, że dołek cenowy" przypadnie na rok 2014. Tylko 6,1% ankietowanych - spodziewa się, że obserwowany dziś spadek cen będzie trwał dłużej niż dwa lata. Na rynku lokali mieszkaniowych w Pabianicach największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o metrażu pomiędzy 40 m2 a 60 m2. Najchętniej kupowane były mieszkania w blokach cztero i pięciokondygnacyjnych, na pierwszym lub drugim piętrze. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy. Warunki przyznawania kredytów stosowane przez banki sprawiają, że nabywcom coraz trudniej uzyskać środki finansowe. Lokale mieszkalne o powierzchniach użytkowych od 35 m 2 do 40 m 2, położone w blokach cztero i pięciokondygnacyjnych wybudowanych w latach 60 i 70 ubiegłego wieku, Ponadto szczegółowa analiza lokalnego rynku praw własności lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz spółdzielczych własnościowych praw do lokali nie wykazała różnic w wartości, ani różnic w cenach transakcyjnych tych praw. Wybrany obszar geograficzny: Lokale mieszkalne w budynkach cztero i pięciokondygnacyjnych, położone w niewielkiej odległości od budynku w którym znajduje się wyceniany lokal. Okres badania cen Od stycznia 2012 roku. Szczegółowa analiza lokalnego rynku praw własności lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz spółdzielczych własnościowych praw do lokali nie wykazała różnic w wartości, ani różnic w cenach transakcyjnych tych praw. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym osiedlu, w sąsiedztwie wycenianego prawa: KM 1850/13 11
Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach: Data transakcji Ulica PUM [m 2 ] Pietro Cena 1 m 2 [zł] C. skor. [zł/m 2 ] 2012-04-24 Wiejska 39,02 4 2 229,63 2 057,87 2012-06-15 Toruńska 39,02 2 2 306,51 2 146,47 2012-10-31 Łaska 37,94 3 2 583,03 2 456,20 2012-07-03 Wileńska 39,00 3 2 641,03 2 464,76 2012-04-12 Niecała 38,90 1 2 724,94 2 510,22 2012-12-27 Bardowskiego 38,00 1 2 631,58 2 524,42 2012-08-14 Bardowskiego 37,03 0 2 700,51 2 536,95 2013-06-13 Cicha 37,55 4 2 663,12 2 620,44 2013-04-04 Wileńska 39,00 0 2 692,31 2 621,46 2012-08-01 Śniadeckiego 37,75 1 2 913,91 2 731,85 2013-05-21 Cicha 38,10 0 2 834,65 2 779,64 Opis lokali o cenie minimalnej i maksymalnej: C min - C max Nieruchomość o cenie minimalnej Lokal o powierzchni użytkowej 39,02 m 2, usytuowany na czwartym piętrze. Budynek, w którym znajduje się lokal znajduje się przy ulicy Wiejskiej, która jest ulica o dużym natężeniu ruchu samochodowego. Standard wykończenia lokalu niski. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal o powierzchni użytkowej 38,10 m 2, usytuowany na parterze. Budynek, w którym znajduje się lokal znajduje się przy ulicy Cichej, w głębi osiedla, z dala od ulic o dużym natężeniu ruchu samochodowego. Standard wykończenia lokalu dobry. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie raportów rynku wtórnego oraz kilkudziesięciu transakcji kupna sprzedaży lokali będących w zasobach Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej, które zostały zanotowane w okresie dwuch lat poprzedzających datę wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie ceny spadły średnio o około -6,73%. Dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu lokalami mieszkalnymi na rynku wtórnym. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 przedmiotowego lokalu określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wartość nieruchomości określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły: Cj = Cśr * Ui gdzie: Cj cena jednostkowa nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku Ui i-ty współczynnik korygujący i liczba cech korygujących Ui suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy W okresie badania cen zanotowano na rynku: KM 1850/13 12
Cenę minimalna C min = 2 057,87 zł/m 2 Cena maksymalna C max = 2 779,64 zł/m 2 Cena średnia C śr = 2 495,48 zł/m 2 Granice współczynników korygujących są następujące: C C min śr 2 057,87zł / mkw 0,8246 2 495,48 zł / mkw C C max śr 2 779,64 zł / mkw 1,1139 2 495,48zł / mkw Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli 3. Natomiast tabela 4, przedstawia zakresy współczynników różnicujących przypisane do każdego ze stanów danej cechy Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników LP Cechy rynkowe Udział cechy w ΔC (%) (waga cechy) Współczynnik Ui min Współczynnik Ui max 1 Otoczenie 20% 0,1649 0,2228 2 Standard wykończenia lokalu 70% 0,5772 0,7797 3 Piętro 10% 0,0825 0,1114 SUMA 100% 0,8246 1,1139 Tabela 4. Zakresy poszczególnych cech STAN DANEJ CECHY Średnie Dobre Otoczenie 0,1649 0,2228 Standard wykończenia lokalu Piętro Niski Średni Dobry 0,5772 0,6785 0,7797 Złe Średnie Dobre Bardzo dobre 0,0825 0,0921 0,1017 0,1114 Tabela 5. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa oraz oszacowanie wartości 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego Wyceniany lokal Poziom cechy Otoczenie dobre 0,2228 Standard wykończenia lokalu średni 0,6785 Piętro złe 0,0825 RAZEM 0,9837 Cena skorygowana[zł/m 2 ] 2 454,84 PUM[m 2 ] 38,06 Wartość [zł] 93 431,39 KM 1850/13 13
Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 2 1m = C ŚR x ΣU i = 2 495,48 zł/m 2 * 0,9837 = 2 454,84 zł/m 2 gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym Zatem wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 33 położonego w Pabianicach przy ul. Orlej 48, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia lokalu W N = P * W 1m 2 W N = 38,06 m 2 x 2 454,84 zł/m 2 = 93 431,39 2 zł Wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 10 o powierzchni 38,06 m 2 położonego w Pabianicach, w budynku przy ulicy Cichej 30, ustalona na dzień 01 października 2013 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, dla celów postępowania egzekucyjnego, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 93 400 zł słownie: dziewięćdziesiąt trzy tysiące czterysta złotych. 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. O dużym prawdopodobieństwie otrzymanego wyniku świadczy niewielka liczba cech różnicujących. Gdyż jest zasadą, iż im mniejsza liczba cech różnicujących tym lokale wybrane do porównań bardziej spełniają wymogi art. 4 pkt. 16 UoGN. 2. Szczegółowa analiza lokalnego rynku praw własności lokali stanowiących odrębne nieruchomości oraz spółdzielczych własnościowych praw do lokali nie wykazała różnic w wartości, ani różnic w cenach transakcyjnych tych praw. 3. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 10 przy ulicy Cichej 30 w Pabianicach do porównań przyjęto transakcje obrotu prawami do lokali z rynku wtórnego, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Dodatkowo ceny transakcyjne zostały zaktualizowane trendem czasowym na dzień wyceny. Dane o transakcjach zostały wzięte na podstawie aktów notarialnych. 4. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 10 położonego przy ulicy Cichej 30 w Pabianicach wynosi: 93 400 zł słownie: dziewięćdziesiąt trzy tysiące czterysta złotych. 5. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 1850/13 14
6. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 01 października 2013 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 10 września 2013 roku, w tym także dniu rzeczoznawca dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości z powodu niedopuszczenia biegłego do ich dokonania. 7. Wyceniający ponownie informuje, że (jak jest napisane powyżej) nie dokonał oględzin wnętrza lokalu mieszkalnego. Tak więc jego stan faktyczny może się różnić od tego przyjętego w operacie. 8. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. 9. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 10. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 11. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 ust. 1 w związku z art. 156 ust. 3,4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 12. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 13. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 14. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr 0017940. 15. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 16. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 17. Operat zawiera 15 (piętnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 1850/13 15
ZAŁĄCZNIK NR 1 Dokumentacja fotograficzna Zdjęcia 1-3: Otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem Zdjęcia 4-8: Widok budynku z przedmiotowym lokalem z zewnątrz, klatka schodowa oraz drzwi wejściowe do lokalu nr 10 KM 1850/13 16