III. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI. 1. Stan prawny nieruchomości. 1.1. Księga wieczysta W Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Lidzbarku Warmińskim, dla wycenianych nieruchomości prowadzone są księgi wieczyste nr OL1L/00018892/8 i OL1L/00018893/5. Zapisy w księdze na dzień 18.11.2013 roku były następujące: KW nr OL1L/00018892/8, I DZIAŁ: Położenie: Lidzbark Warmiński ul. Szwoleżerów Opis i mapa: dz. 12/7, obr. 6 Sposób korzystania działka zabudowana pow. 0,5123 ha Obszar 0,5123 ha Spis praw związanych z własnością: brak wpisów II DZIAŁ: Właściciel: M. A. Kuber i wspólnicy Zakład Produkcji Odzieży Spółka Jawna w Lidzbarku Warmińskim III DZIAŁ: 1) Ostrzeżenie wszczęcie egzekucji z nieruchomości na rzecz Bank PKO SA w Warszawie KM 1482/10 2) Ostrzeżenie o ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku dłużnika M. A. Kuber i wspólnicy Zakład Produkcji Odzieży S.J. w upadłości likwidacyjnej w Lidzbarku Warmińskim. IV DZIAŁ: 1) Hipoteka umowna zwykła w kwocie 700 000 zł. Oprocentowanie zmienne 10,6 %. Kredyt obrotowy nieodnawialny. Termin zapłaty 16.02.2007 r. Kredyt oprocentowany umownymi odsetkami zmiennymi w wysokości 10,6 % w stosunku rocznym. Wierzyciel hipoteczny : Bank PKO SA. 2) Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 410 200 zł. Odsetki i koszty udzielonego kredytu. Termin zapłaty 16.02.2007 r. Wierzyciel hipoteczny : Bank PKO SA. Lidzbark Warmiński, ul. Szwoleżerów, działki nr 12/15, 12/18 i 12/5. Str. nr 9 9
3) Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 757 000 zł. Odsetki zmienne. Kapitał, odsetki umowne i koszty kredytu udzielonego przez bank na podstawie umowy nr 65207/00018/2006 z dnia 15.02.2006 r. Termin zapłaty 14.02.2008 r. Wierzyciel hipoteczny : Bank PKO SA. 4) Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 68 703,50 zł. Należność objęta tytułem wykonawczym. Wierzyciel hipoteczny : ZUS Oddział w Olsztynie Inspektorat w Lidzbarku Warmińskim. 5) Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 377 623,04 zł. Należność objęta tytułem wykonawczym. Odsetki oraz koszty postępowania sądowego w kwocie 11938 zł. Wierzyciel hipoteczny : Fabryka Wyrobów Runowych Biruna S.A. 6) Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 14 229,30 zł. Należność objęta tytułem wykonawczym. Wierzyciel hipoteczny : ZUS Oddział w Olsztynie Inspektorat w Lidzbarku Warmińskim. 7) Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 19 540 zł. Należność objęta tytułem wykonawczym. Wierzyciel hipoteczny : ZUS Oddział w Olsztynie Inspektorat w Lidzbarku Warmińskim. 8) Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 155 186,36 zł. Należność objęta tytułem wykonawczym. Wierzyciel hipoteczny : Skarb Państwa Naczelnik Urzędu Skarbowego w Bartoszycach. 9) Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 4 539,20 zł. Należność objęta tytułem wykonawczym, zaległe składki na ubezpieczenie społeczne, zdrowotne, fundusz pracy i fundusz gwarantowanych świadczeń pracowniczych. Wierzyciel hipoteczny : ZUS Oddział w Olsztynie Inspektorat w Lidzbarku Warmińskim. 10) Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 2 264,4 zł. Należność objęta tytułem wykonawczym, zaległe składki na ubezpieczenie społeczne, zdrowotne, fundusz pracy i fundusz gwarantowanych świadczeń pracowniczych. Wierzyciel hipoteczny : ZUS Oddział w Olsztynie Inspektorat w Lidzbarku Warmińskim. 11) Hipoteka przymusowa kaucyjna do kwoty 60 848 zł. Zobowiązania podatkowe wynikające z podatku od nieruchomości za 2010 rok określona w doręczonej decyzji Burmistrza miasta Lidzbark Warmiński. Wierzyciel hipoteczny : Gmina Miejska Lidzbark Warmiński. Lidzbark Warmiński, ul. Szwoleżerów, działki nr 12/15, 12/18 i 12/5. Str. nr 10 10
12) Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 553,4 zł. Należność objęta tytułem wykonawczym. Wierzyciel hipoteczny : ZUS Oddział w Olsztynie Inspektorat w Lidzbarku Warmińskim. KW nr OL1L/00018893/5 I DZIAŁ: Położenie: Lidzbark Warmiński ul. Szwoleżerów Opis i mapa: dz. 12/5, obr. 6 Sposób korzystania droga Obszar 0,0273 ha Spis praw związanych z własnością: brak wpisów II DZIAŁ: Właściciel: Zofia Kuber córka Floriana i Kazimiery udział 2/8 M.A. Kuber i Wspólnicy Zakład Produkcji Odzieży Spółka Jawna w Lidzbarku Warmińskim udział 1/2 Jadwiga Salwin córka Floriana i Kazimiery i Jacek Tomasz Salwin syn Jana i Reginy udział 1/8 Paweł Niewiadomski udział 1/8 III DZIAŁ: 1) Ostrzeżenie wszczęcie egzekucji z nieruchomości na rzecz Bank PKO SA w Warszawie KM 1482/10 obciąża udział nr 2 należący do M.A. Kuber i wspólnicy Zakład produkcji Odzieży Spółka Jawna z siedzibą w Lidzbarku Warmińskim. 2) Ostrzeżenie o ogłoszeniu upadłości obejmującej likwidację majątku dłużnika M.A. Kuber i wspólnicy Zakład Produkcji Odzieży S.J. w upadłości likwidacyjnej w Lidzbarku Warmińskim obciąża udział nr 2 należący do M.A. Kuber i wspólnicy Zakład produkcji Odzieży Spółka Jawna z siedzibą w Lidzbarku Warmińskim. IV DZIAŁ: Brak wpisów Lidzbark Warmiński, ul. Szwoleżerów, działki nr 12/15, 12/18 i 12/5. Str. nr 11 11
1.2. Ewidencja gruntów i budynków: Zgodnie z decyzją Burmistrza Lidzbarka Warmińskiego z dnia 10 października 2013 roku został zatwierdzony projekt podziału działki nr 12/7 o powierzchni 5123 m 2 na działki nr 12/15 o powierzchni 1749 m 2, nr 12/16 o powierzchni 1648 m 2, nr 12/17 o powierzchni 1191 m 2 oraz nr 12/18 o powierzchni 535 m 2 stanowiącej drogę wewnętrzną. Działka nr 12/18 zapewnia działkom 12/15, 12/16 i 12/17 dostęp do drogi publicznej poprzez działkę nr 12/5 stanowiącą drogę wewnętrzną. Przy zbyciu nowowydzielonych działek winien być zapewniony dostęp do drogi publicznej tj. ul. Szwoleżerów. Decyzja o podziale stała się ostateczna w dniu 5.11.2013 roku wobec niezaskarżenia jej przez strony w ustalonym terminie. W załącznikach do operatu zamieszczono kopię decyzji. Lidzbark Warmiński, ul. Szwoleżerów, działki nr 12/15, 12/18 i 12/5. Str. nr 12 12
Działka nr 12/5 obręb 6 Lidzbark Warmiński. ul. Szwoleżerów 25 A. Powierzchnia 0,0273 ha. KW 18893. Opis użytków : dr. Jednostka rejestrowa : G.169 Właściciele: 1) Zofia Kuber Rodzice Florian, Kazimiera - udział 3/8 2) M.A. Kuber i Wspólnicy Zakład Produkcji Odzieży S.J. ul. Szwoleżerów 25 A, 11-100 Lidzbark Warmiński - udział 1/2 3) Jadwiga Salwin Rodzice Florian, Kazimiera i Jacek Salwin Rodzice Jan, Regina - udział 1/8 W ewidencji gruntów na dzień 18.11.2013 r. nie ujawniono sprzedaży udziału 1/8 w nieruchomości Zofii Kuber na rzecz Pawła Niewiadomskiego. Lidzbark Warmiński, ul. Szwoleżerów, działki nr 12/15, 12/18 i 12/5. Str. nr 13 13
2. Przeznaczenie nieruchomości. Działki nr 12/15, 12/18 i 12/5 położone sa na obszarze, opisanym zgodnie z zapisami planu zagospodarowania przestrzennego Lidzbarka Warmińskiego (uchwała Rady Miejskiej Lidzbarka Warmińskiego nr LIII/380/10 z 31.03.2010 roku) jako : E 102 PU tereny istniejącej zabudowy przemysłowo usługowej adaptowane. Lidzbark Warmiński, ul. Szwoleżerów, działki nr 12/15, 12/18 i 12/5. Str. nr 14 14
3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości. Działki 12/15, 12/18 i 12/5 położone są w północnej części Lidzbarka Warmińskiego, przy ulicy Szwoleżerów. Dojazd do działek zadawalający, drogą asfaltową o dość zniszczonej nawierzchni, od ulicy Szwoleżerów. Działki będące przedmiotem wyceny zlokalizowane są w przemysłowej części miasta, w otoczeniu działek zabudowanych budynkami produkcyjnymi i magazynowymi w dalszym sąsiedztwie nieruchomości znajduje się zabudowa mieszkalna wielorodzinna oraz teren linii kolejowej. 4. Charakterystyka i opis nieruchomości. Przedmiotem wyceny jest działka nr 12/15 zabudowana budynkiem magazynowym oraz budynkiem garażu, udział 1/3 w niezabudowanej działce nr 12/18 stanowiącej drogę wewnętrzną oraz udział 1/6 w niezabudowanej działce nr 12/5 stanowiącej drogę wewnętrzną. Działka nr 12/15 wchodząca w skład nieruchomości objętej KW nr OL1L/00018892/8. Działka zabudowana jest budynkiem magazynowym oraz budynkiem garażu. Działka nr 12/15 ma kształt nieregularny, teren działki jest płaski bez większych nachyleń terenu. Na działce po stronie północnej przy budynku magazynowym wykonano parking i plac manewrowy o nawierzchni asfaltowej. Działka ogrodzona od strony północnej, zachodniej i południowej ogrodzeniem z siatki ogrodzeniowej na słupach betonowych osadzonych w cokole betonowym oraz z siatki ogrodzeniowej na słupach metalowych. Działka 12/15 graniczy od strony północnej z nieruchomościami zabudowanymi budynkami produkcyjno magazynowymi od strony zachodniej z ulicą Olsztyńską (brak możliwości dojazdu od strony tej ulicy), od strony południowej z działkami zabudowanymi kompleksem garaży oraz budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Od strony wschodniej nieruchomość graniczy z działką zabudowaną budynkiem magazynowym oraz z działką stanowiącą drogę wewnętrzną (dz. 12/18). Nieruchomość uzbrojona w sieć wodociągową (zasilanie z terenu sąsiedniej działki), kanalizacyjną i elektryczną. Przez teren nieruchomości przebiega również sieć gazowa. Lidzbark Warmiński, ul. Szwoleżerów, działki nr 12/15, 12/18 i 12/5. Str. nr 15 15
Budynek magazynowy Budynek parterowy, niepodpiwniczony o konstrukcji murowanej z dachem dwuspadowym, dwie nawy o konstrukcji stalowej. Opis budynku Konstrukcja budynku słupy żelbetowe prefabrykowane, na których oparte są stalowe wiązary kratowe. Lidzbark Warmiński, ul. Szwoleżerów, działki nr 12/15, 12/18 i 12/5. Str. nr 16 16
Ściany osłonowe murowane z cegły i bloczków wapienno - piaskowych. Widoczne duże pęknięcia ścian, szczególnie w narożach budynku oraz zawilgocenia i zacieki. Ściany wewnętrzne murowane z cegły wapienno piaskowej. Tynki cementowo wapienne z licznymi pęknięciami, ubytkami i miejscowymi zawilgoceniami. Stolarka okienna w części socjalnej okna drewniane, malowane farbą olejną wyposażone w kraty antywłamaniowe. W części magazynowej okna metalowe pojedynczo szklone z kratami antywłamaniowymi z widocznymi ubytkami w szkleniu. W kotłowni okna metalowe pozbawione szklenia i bez krat antywłamaniowych. Stolarka drzwiowa wrota zewnętrzne o konstrukcji metalowej z wypełnieniem z desek. Drzwi zewnętrzne metalowe z widoczną dużą korozją. Drzwi wewnętrzne niekompletne płycinowe malowane farbą olejną. Ościeżnice metalowe. Posadzki i podłogi w części magazynowej posadzka betonowa, w części socjalnej lastryko, deski, w łazience terakota. Wykończenie ścian i sufitów ściany tynkowane i malowane farbami emulsyjnymi i olejnymi. Wyprawy malarskie zniszczone. Dach dwie nawy o konstrukcji stalowej dwuspadowe z pełnym deskowaniem i pokryciem z papy. Instalacje techniczne budynek zaopatrzony jest w następujące instalacje techniczne : - wodociągową biały montaż w znacznym stopniu zużyty. - kanalizacyjną, - elektryczną. - instalacja centralnego ogrzewania (piec zasilający, grzejniki oraz rury c.o. wykonane i będące własnością obecnego najemcy). Dane techniczne Powierzchnia zabudowy - 469,0 m 2 Powierzchnia użytkowa - 428,7 m 2 Lidzbark Warmiński, ul. Szwoleżerów, działki nr 12/15, 12/18 i 12/5. Str. nr 17 17
Zestawienie powierzchni Lp. Pomieszczenie Powierzchnia Poziom parteru 1 Hala magazynowa 366,5 m 2 2 Korytarz 4,6 m 2 3 Pokój 7,6 m 2 4 Korytarz 3,5 m 2 5 Pokój 15,8 m 2 6 Łazienka 8,5 m 2 7 Pokój 11,4 m 2 8 Kotłownia 10,8 m 2 Całkowita powierzchnia użytkowa 428,7 m 2 Określenie stanu technicznego budynku Biorąc pod uwagę wiek budynku, zużycie techniczne jego elementów, przeprowadzone remonty, stan techniczny budynku i standard wykończenia określono jako słaby. Lidzbark Warmiński, ul. Szwoleżerów, działki nr 12/15, 12/18 i 12/5. Str. nr 18 18
Budynek garażu Budynek parterowy murowany, bez podpiwniczenia z dachem jednospadowym o konstrukcji drewnianej kryty papą asfaltową. Opis wiaty Ściany zewnętrzne murowane z cegły ceramicznej z bardzo dużymi pęknięciami ścian. Dach płaski jednospadowy o konstrukcji drewnianej z pokryciem eternitu falistego. Stolarka drzwiowa wrota dwuskrzydłowe o konstrukcji drewnianej deskowe malowane farbą olejną. Stolarka okienna drewniana lakierowana. Brak jednego z okien. Posadzka cementowa. Budynek wyposażony w instalację elektryczną. Lidzbark Warmiński, ul. Szwoleżerów, działki nr 12/15, 12/18 i 12/5. Str. nr 19 19
Dane techniczne Powierzchnia zabudowy 27,0 m 2 Powierzchnia użytkowa 23,2 m 2 Określenie stanu technicznego wiaty Biorąc pod uwagę wiek budynku, znaczne zniszczenia jego elementów, stan techniczny budynku określono jako zły. Jako nośnik wartości nie przyjęto powierzchni budynku garażowego ze względu na jego zły stan techniczny. W obecnym stanie budynek ten nie wpływa na wzrost wartości przedmiotu wyceny. Jako nośnik wartości nieruchomości przyjęto powierzchnię użytkową budynku magazynowego wynoszącą : P u = 428,7 m 2 Lidzbark Warmiński, ul. Szwoleżerów, działki nr 12/15, 12/18 i 12/5. Str. nr 20 20
Budowle 1) Droga wewnętrzna i parking 2) Ogrodzenie nieruchomości. Działka nr 12/18 wchodząca w skład nieruchomości ujętej w KW nr OL1L/00018892/8 użytkowana jako droga wewnętrzna. Działka nie zabudowana o kształcie nieregularnym o powierzchni 535 m 2. Teren działki jest płaski. Niemal cała powierzchnia działki jest utwardzona o nawierzchni asfaltowej. Działka użytkowana jest jako droga dojazdowa do działek 12/15, 12/16, 12/17. Działka od strony północno-zachodniej ogrodzona jest ogrodzeniem z siatki ogrodzeniowej mocowanej do słupów metalowych osadzonych w cokole betonowym. Z pozostałych stron działka nieogrodzona. Działka 12/18 położona jest w sąsiedztwie nieruchomości z zabudową przemysłowo składową. Lidzbark Warmiński, ul. Szwoleżerów, działki nr 12/15, 12/18 i 12/5. Str. nr 21 21
Działka nr 12/5 ujęta w księdze wieczystej nr OL1L/00018893/5. Działka nie zabudowana o kształcie nieregularnym o powierzchni 273 m 2. Teren działki jest płaski bez większych nachyleń terenu. Znaczna część działki jest utwardzona nawierzchnia asfaltowa oraz z kostki brukowej. Działka użytkowana jest jako droga dojazdowa do działek 12/15, 12/16, 12/17, 12/18, 12/2 i 12/9. Działka od strony północno-wschodniej ogrodzona jest ogrodzeniem z dwuskrzydłową bramą i furtką wejściową o konstrukcji metalowej. Na granicy działek 12/5 i 12/18 wykonano ogrodzenie murowane z bloczków granitowych z wypełnieniem z elementów kutych oraz z bramą wjazdową i furtką. Z pozostałych stron działka nieogrodzona. Działka graniczy od strony północno wschodniej z drogą (działka 12/4) od strony południowo-wschodniej z działką zabudowaną budynkiem mieszkalnym. Z pozostałych stron działka graniczy z nieruchomościami zabudowanymi budynkami produkcyjno magazynowymi. Przez teren działki przebiega sieć elektryczna, kanalizacyjna i gazowa. Lidzbark Warmiński, ul. Szwoleżerów, działki nr 12/15, 12/18 i 12/5. Str. nr 22 22