OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 1 POŁOŻONEGO W KONSTANTYNOWIE ŁÓDZKIM W BUDYNKU PRZY ULICY PIŁSUDSKIEGO 9 (PARTER), KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00047684/6 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów, członek ŁSRM. Syg. akt. Data opracowania: 25 lutego 2014 roku.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 1 (PARTER), ZLOKALIZOWANEGO W KONSTANTYNOWIE ŁÓDZKIM PRZY UL. PIŁSUDSKIEGO 9, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00047684/6 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 1 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie art. 244 k.c.,) położone w Konstantynowie Łódzkim przy ul. Piłsudskiego 9. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal, jest budynkiem pięciokondygnacyjnym. Dla tej nieruchomości Sąd Rejonowy w Pabianicach V Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi Księgę Wieczystą LD1P/00047684/6. Lokal w amfiladzie i składa się z: 1. dwóch pokoi, 2. kuchni, 3. łazienki z wc, 4. przedpokoju. o łącznej powierzchni użytkowej 45,00 m 2. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje pani Małgorzacie Wiśniewskiej na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31 stycznia 2008 roku, Rep A Nr 273/2008 (zgodnie z udzielona informacją o danych osobowych (w załączniku) z Urzędu Miejskiego w Konstantynowie Łódzkim Pani Małgorzata nosi nazwisko Manios Ziółkowska). 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Mariusza Kuźniaka Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, którego Kancelaria Komornicza mieści się przy ulicy Zamkowej 3 w Pabianicach, kod pocztowy 95-200. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 1 położonego w Konstantynowie Łódzkim przy ul Piłsudskiego 9 dla celu postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 124 800 zł słownie: sto dwadzieścia cztery tysiące osiemset złotych. 5. Daty istotne dla procesu wyceny: Data sporządzenia operatu: 20 stycznia 25 lutego 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 18 lutego 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 12 lutego 2014 r. Data wykonania zdjęć: 12 i 24 lutego 2014 r. Data wizji lokalnej: 12 lutego 2014 r. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. 2
Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1 Podstawa formalna wyceny... 4 3.2 Podstawy materialno prawne... 4 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych... 4 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY... 5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI... 5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny... 5 5.2 Przeznaczenie w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego... 6 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości... 6 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 7 6.1 Wybór metodologii wyceny... 7 6.2 Sposób wyceny... 8 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 10 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 14 8.1 Określenie trendu czasowego... 14 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym... 14 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW... 15 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 16 Załączniki: 1. Rzut przedmiotowego lokalu udostępniony przez Konstantynowską Spółdzielnię Mieszkaniową; 2. Kopia pisma dot. udzielenia informacji o danych osobowych z Urzędu Miejskiego w Konstantynowie Łódzkim; 3. Kopia pisma informującego właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin lokalu znajdującego się w Konstantynowie Łódzkim ul. Piłsudskiego 9 m.1. 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 1; b. położenie lokalu: Konstantynów Łódzki ul Piłsudskiego 9; c. powierzchnia lokalu: 45,00 m 2 d. usytuowanie lokalu: parter (I kondygnacja); e. ekspozycja okien: wschód, południe, zachód. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występuje. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Mariusza Kuźniaka Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza, ul. Zamkowa 3, 95-200 Pabianice. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 15 stycznia 2014 roku (otrzymane 20 stycznia 2014 roku) Mariusza Kuźniaka Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Zamkowa 3. Sprawa. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. 2010 Nr 102 poz. 651 z późn. zm.) - UoGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U nr 4 poz. 27 z 2001 roku, z późn. zm.) -UoSM; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 roku nr 124 poz. 1361 z późn. zm.) - UoKWiH; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn. zm.) - RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93 z późn. zm.) - KC; 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 43 poz. 296 z późn. zm.) - KPC; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCK. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 12 lutego 2014 roku; 3. Uchwała nr XLIX / 512 / 10 Rady Miejskiej w Konstantynowie Łódzkim z dnia 25 lutego 2010 roku w sprawie zmiany "Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Konstantynowa Łódzkiego"; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 12 i 24 lutego 2014 roku; 5. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. 4
4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: 20 stycznia 25 lutego 2014 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 18 lutego 2014 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 12 lutego 2014 r. Data wykonania zdjęć: 12 i 24 lutego 2014 r. Data wizji lokalnej: 12 lutego 2014 r. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/00047684/6 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: województwo łódzkie, powiat pabianicki, gmina Konstantynów Łódzki M., miejscowość Konstantynów Łódzki, Piłsudskiego 9 m 1. Lokal mieszkalny składający się z dwóch pokoi, jednej kuchni, jednej łazienki z wc, jednego przedpokoju Kondygnacja: 1 Obszar: 45,00m 2. Dział I-SP: Spis praw Konstantynowska Spółdzielnia Mieszkaniowa w Konstantynowie Łódzkim Dział II: Właściciel Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje pani Małgorzacie Wiśniewskiej na podstawie umowy sprzedaży z dnia 31 stycznia 2008 roku, Rep A Nr 273/2008 1. DZIAŁ III: Ciężary i obciążenia W stosunku do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego objętego przedmiotową księga wieczystą Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach M. Kuźniak prowadzi postępowanie egzekucyjne w sprawie ma wniosek wierzyciela PKO BP S.A. w Warszawie. Dział IV: Hipoteka Hipoteka umowna zwykła w kwocie 177 658,85 zł (słownie: sto siedemdziesiąt siedem tysięcy sześćset pięćdziesiąt osiem 85/100) Kapitał kredytu, udzielonego umową z dnia 24 stycznia 2008 r. przeznaczonego na zakup lokalu mieszkalnego. Termin zapłaty: 2037-12-10 Wierzyciel hipoteczny: POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI S.A. ODDZIAŁ 1 W PABIANICACH Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 46 191,30 zł (słownie: czterdzieści sześć tysięcy sto dziewięćdziesiąt jeden 30/100) Odsetki od kredytu, udzielonego umową z dnia 24 stycznia 2008 r. przeznaczonego na zakup lokalu mieszkalnego. Termin zapłaty: 2037-12-10 Wierzyciel hipoteczny: POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI S.A. ODDZIAŁ 1 W PABIANICACH 1 Zgodnie z udzielona informacją o danych osobowych (w załączniku) z Urzędu Miejskiego w Konstantynowie Łódzkim Pani Małgorzata nosi nazwisko Manios Ziółkowska 5
5.2 Przeznaczenie w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Konstantynowa Łódzkiego przyjętego Uchwałą nr XLIX / 512 / 10 Rady Miejskiej w Konstantynowie Łódzkim z dnia 25 lutego 2010 roku, obszar na którym znajduje się nieruchomości z przedmiotowym lokalem jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną symbol MW. 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Drugim po Pabianicach miastem Powiatu Pabianickiego jest Konstantynów Łódzki, położony w dolinie rzeki Ner. Choć dużo mniejszy pod względem liczby ludności posiada również typowy charakter przemysłowy. Teren miasta obejmuje również tereny upraw polowych dawnej wsi Niesięcin. Bliskość aglomeracji łódzkiej i dobra z nią komunikacja, a także rozwinięta już infrastruktura techniczna stanowi o atrakcyjności Konstantynowa dla potencjalnych inwestorów. Powstają nowe obiekty, które służą nie tylko mieszkańcom, ale stanowią również atrakcję dla odwiedzających Konstantynów (tak jak wybudowana od podstaw w 1996 r. miejska kryta pływalnia przy nowoczesnym budynku Liceum Ogólnokształcącego). Konstantynów posiada własne pogotowie ratunkowe. W ostatnim czasie wybudowano wiele kilometrów sieci gazowej, wodociągowej i kanalizacyjnej. Przygotowano także teren pod budowę osiedla mieszkaniowego Konstantynów- Południe. W lecie 1999 r. w rekordowym tempie 2 miesięcy wybudowano ciepłownię miejską. Problem oczyszczalni ścieków rozwiązano decydując się na przyłączenie do oczyszczalni w Łodzi. Przedmiotowa nieruchomość położona jest we wschodniej części miasta, bezpośrednio przy ulicy Piłsudskiego, która jest ulica osiedlową. Mapa nr 1: Lokalizacja nieruchomości Budynek, w którym znajduje się wyceniany lokal jest budynkiem pięciokondygnacyjnym. W bezpośrednim otoczeniu znajdują się także budynki wielorodzinne, trzy i pięciokondygnacyjne oraz punkty handlowo-usługowe. Zdjęcia 1-3 Otoczenie budynku 6
Budynek został oddany do użytku w 1966 roku, zbudowany został w systemie wielkopłytowym. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku - dobry. Budynek wyposażony jest w instalacje: wodociągową, kanalizacyjną, centralnego ogrzewania, gazową, elektryczną, domofonową. Klatka schodowa jest zadbana. Zdjęcia 4-6 Budynek z zewnątrz Opis lokalu mieszkalnego: Kondygnacja I (parter). Usytuowanie okien: wschód, południe, zachód. Lokal o przeznaczeniu na cele mieszkalne. Powierzchnia użytkowa lokalu mieszkalnego według danych z księgi wieczystej 45,00 m 2 Opis wykończenia elementów lokalu: Lokal o przeciętnym standardzie wykończenia wnętrza, wymagający poniesienia nakładów na remont. W pierwszym przedpokoju na podłodze terakota, ściany zniszczone i brudne, szafa w zabudowie. W drugim przedpokoju i w pokojach na podłodze zniszczony parkiet, ściany zniszczone i brudne. W łazience z wc na podłodze terakota, na ścianach glazura, biały montaż. W kuchni na podłodze terakota, na ścianach glazura. Zdjęcia 7-12 Lokal wewnątrz 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości 7
podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 2, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (C min ) i ceny maksymalnej (C max ). 2 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. 8
8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min ) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C max ), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [C min /C śr ] i górnej granicy [C max /C śr ] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C min, C max ]. 11. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 12. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną prawa własności do lokali mieszkalnych (rynek wtórny) o podobnej powierzchni z tego samego osiedla w budynkach pięciokondygnacyjnych. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - PUM, - układ funkcjonalny, - piętro, - stan techniczny i standard wykończenia lokalu. Wpływ takich cech jak: - lokalizacja i otoczenie, - stan techniczny budynku, - rodzaj budynku (budynek wielorodzinny pięciokondygnacyjny). został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Cechy różnicujące oraz przyjmowane przez nie stany, są opisane w Tabeli 1, poniżej. Opisy te wynikają z cech lokali porównawczych. Tabel nr 1: Opis rynkowych cech różnicujących wraz ze stanami, które przyjmują Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis 1 górny zakres Powierzchnia użytkowa przedziału Lokal o powierzchni 32,00 m 2 lokalu PUM c. ciągła dolny zakres przedziału Lokal o powierzchni 62,93 m 2 dobry Lokal rozkładowy 2 Układ funkcjonalny średni Lokal w amfiladzie 3 Piętro bardzo dobre Piętro 1 i 2 dobre Piętro 3 9
4 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu średnie bardzo dobry dobry przeciętny Parter oraz ostatnie piętro. Wykończenia lokalu nie noszą śladów zużycia. Materiały wykończeniowe wysokiej jakości. Lokal nie wymagający nakładów na remont. Materiały wykończeniowe dobrej jakości. Lokal remontowany na przestrzeni ostatnich 5-10 lat. Lokal wymagający poniesienia nakładów na odświeżenie. Lokal nieremontowany od około 10 lat. Materiały wykończeniowe średniej jakości. Lokal wymagający znacznych nakładów na remont. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego (uwzględnienie czynników wpływających na atrakcyjność okolicy rodzaj zabudowy, bezpieczeństwo, ogólny sposób zagospodarowania Konstantynów Łódzki jest jednym z ponad stu polskich miast o ludności poniżej 25 000 mieszkańców. Położony nad rzeką Ner oraz dwoma stawami. Konstantynów Łódzki, to satelitarne miasto Łodzi. Konstantynów Łódzki graniczy: od wschodu z Łodzią, od południa z gminą Pabianice, od zachodu z gminą Lutomiersk, a od północy z gminą Aleksandrów Łódzki. Konstantynów Łódzki jest gminą o charakterze miejskim z terenami upraw rolnych dawnych wsi Niesięcin, Rszew i Rszewek. Miasto blisko sąsiaduje ze stolicą województwa miastem Łódź. Konstantynów Łódzki zajmuje obszar 27,25 km². Miasto stanowi 5,54% powierzchni powiatu pabianickiego. Mapa 4. Lokalizacja Konstantynowa Łódzkiego na tle powiatu pabianickiego Zabudowa miasta rozciąga się wzdłuż głównej ulicy handlowej, którą przebiega linia tramwajowa Łódź Lutomiersk. Zachował się pierwotny układ miasta z dwoma rynkami i siecią prostopadłych ulic. W ostatnich kilkunastu latach nastąpił rozwój inwestycyjny gminy. Budynek nowego liceum to pierwsza wielka inwestycja. Później zbudowano basen i nowoczesną ciepłownię. Następnie zrealizowano podłączenie do Grupowej Oczyszczalni Ścieków w Łodzi. Ze wschodu na zachód biegnie przez miasto droga wojewódzka nr 710 z linią tramwajową, liniami autobusowymi i mikrobusowymi. Łączy ona Konstantynów Łódzki z całą zamieszkaną przez około milion mieszkańców aglomeracją. Z północy na południe przebiega droga krajowa nr 71. Pomiędzy miastami aglomeracji istnieje również silna więź powiązań gospodarczych i społecznych. Zaletą Konstantynowa Łódzkiego jest bliskość portu lotniczego na Lublinku (ok 4km). Na obszarze 10
Konstantynowa Łódzkiego sieć dróg publicznych obejmuje: Drogę krajową nr 71 Stryków Zgierz Konstantynów Łódzki Pabianice Rzgów. Drogę wojewódzką nr 710 Łódź Konstantynów Łódzki Szadek Warta Błaszki. Drogi powiatowe nr 24185, 24186, 24187, 24500. Miasto Konstantynów Łódzki zasilane jest w energię elektryczną z krajowego systemu elektroenergetycznego poprzez główny punkt zasilający (GPZ) 110/15 kw Konstantynów. Sieć rozdzielczą stanowią linie napowietrzne i kablowe 15 kw zasilające odbiorców, za pośrednictwem stacji wnętrzowych i słupowych 15/0,4 kw. Eksploatacją sieci elektroenergetycznej zajmuje się Łódzki Zakład Energetyczny SA będący częścią PGE Dystrybucja Łódź sp. z o.o. Zaopatrzenie Konstantynowa Łódzkiego w gaz ziemny realizowane jest za pomocą gazociągu wysokiego ciśnienia średnicy 300 mm za pośrednictwem 3 stacji redukcyjnych I0, o wydajności 1.500 m³/h zlokalizowanej przy ul. Łódzkiej. Z gazu sieciowego korzysta około 76% mieszkańców Konstantynowa Łódzkiego. Miasto posiada zbiorowy system zaopatrzenia w wodę oparty o zasoby wód podziemnych. Ujęcie wody zlokalizowane jest w Ignacewie. Woda pochodzi z 3 studni głębinowych o głębokości 100 m (pokłady górnokredowe). Łączna wydajność eksploatacyjna ujęcia wynosi 420 m³/h. Liczba mieszkańców szacowana jest nieco poniżej 18 000. Powstanie miejscowości związane jest z drugą rewolucją przemysłową. Historycznie jest to osada fabryczna zawiązana z przemysłem tkackim. Miasto kontynuuje drogę przemysłu włókienniczego. Nie znajdziemy tu wielkich zakładów jak dawna "Konstilana", której czasy świetności przypadały na lata siedemdziesiąte i osiemdziesiąte ubiegłego wieku. Obecnie znajduje się tu wiele podmiotów produkujących odzież oraz bieliznę. Lokalizacja jest bezsprzecznie atutem 10 km do centrum stolicy województwa, położony w otulinie lasów. O blisko trzy procent spadły ceny mieszkań w Łodzi na przestrzeni 2013 roku - wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Szybko.pl. Średnia cena metra kwadratowego w Łodzi wynosi dziś 3,6 tys. zł. Można zapomnieć o czasach szaleństwa na rynku nieruchomości, gdy za stare mieszkania w wielkiej płycie na Dąbrowie i Teofilowie płacono po 4,5 tys. zł za metr kwadratowy. Dziś te lokalizacje mogą być nawet o połowę tańsze. Transakcje sprzedaży lokali w cenach poniżej 3 tys. zł za metr kwadratowy nie należą do rzadkości. Osiągają je mieszkania w przedwojennych kamienicach bądź budynkach z lat pięćdziesiątych i sześćdziesiątych oraz na osiedlach bloków, wybudowanych w technologii wielkiej płyty. W 2013 roku na rynku nieruchomości mieliśmy do czynienia z licznymi, często sprzecznymi uwarunkowaniami zewnętrznymi. Z jednej strony, 31 grudnia 2012 roku skończył się program "Rodzina na swoim", który wcześniej nieznacznie, ale jednak nakręcał konsumpcję. W 2013 roku nie było żadnego rządowego programu, wspomagającego kupujących i sprzedających mieszkania. Przez 12 miesięcy trwało wyczekiwanie na nadejście roku 2014, który przyniesie nowy program pomocowy - "Mieszkanie dla Młodych". W pojawieniu się tego właśnie programu deweloperzy upatrują szansy dla siebie, niektórzy nawet przekonują, że z tego powodu ceny mieszkań w 2014 roku wzrosną. Krytycy MdM odpierają jednak, że program ten dotyczyć będzie nielicznej grupy klientów. Nie skorzystają z niego ani najbogatsi, kupujący za gotówkę, ani najbiedniejsi, którzy nie posiadają zdolności kredytowej. To argumenty za tym, by nie przeceniać roli MdM, jeśli chodzi o kształtowanie 11
cen. W 2013 roku kupujący mieszkanie na kredyt mogli się cieszyć z najniższych w historii stóp procentowych. Stopa podstawowa wynosiła ledwie 2,5 procent. Do tego należy dodać obniżkę marż bankowych, którą eksperci zauważyli jesienią minionego roku. Niskie stopy w Polsce będą się utrzymywać jeszcze przez kilka miesięcy. Część ekonomistów uważa, że Rada Polityki Pieniężnej zacznie je podnosić w drugiej połowie 2014 roku, ale są też tacy, którzy uważają, że ten proces zacznie się dopiero w 2015 roku. Tylko w dwóch spośród 18 największych miast Polski średnie ceny ofertowe mieszkań wystawionych do sprzedaży w styczniu były niższe niż przed miesiącem. W 12 stawki utrzymały się na poziomie nieznacznie wyższym od grudniowego, a w 5 wzrosły o ponad 1% wynika z najnowszego raportu przygotowanego przez ekspertów portalu nieruchomości Domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance. Ceny ofertowe mieszkań używanych oczekujących na nabywców w styczniu były średnio o 0,6% wyższe niż w grudniu ub. roku. W porównaniu z sytuacją sprzed 12 miesięcy stawki w 18 miastach analizowanych przez portal Domy.pl były niższe, ale już zaledwie o 0,3%. Jeszcze przed miesiącem porównanie cen rok do roku wskazywało spadek o 1,2%. Dwa miasta, w których ceny ofertowe mieszkań w styczniu były niższe niż miesiąc wcześniej to Kielce z niemal niezauważalnym spadkiem o 0,1%, oraz Rzeszów, w którym obniżka sięgnęła 1,8% (m2 mieszkania staniał o 87 zł). Największą popularnością wśród klientów zainteresowanych zakupem mieszkania cieszyły się w styczniu br. lokale 2-pokojowe. Z zapytaniami o takie oferty zwróciło się do sprzedających blisko 38% poszukujących wynika z najnowszej analizy popytu przygotowanej przez portal nieruchomości Domy.pl. Niewiele mniejsze zainteresowanie budziły lokale 3-pokojowe dotyczyła ich aż 1/3 wszystkich zapytań. Niemal jednakowy udział w całkowitej puli zapytań kierowanych do właścicieli pośredników nieruchomości po ok. 13% miały kawalerki i mieszkania 4-pokojowe. Najtrudniej było znaleźć w styczniu amatorów na lokale największe liczące 5 lub więcej pokoi; dotyczyło ich zaledwie 3% zapytań. Wykres 1. Średnia cena za metr (ostań rok) w województwie łódzkim 12
Stopa bezrobocia Zjawiska demograficzne Przeprowadzono analizę cen transakcji zawartych w obrocie lokalami o podobnym charakterze i przeznaczeniu. Analizą objęto okres 13 miesięcy poprzedzających datę wyceny. Rozpiętość cen na badanym obszarze rynku waha się średnio od 2695,60 zł/m 2 do 3232,76 zł/m 2 powierzchni mieszkania. Przeciętna cena transakcyjna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu na badanym rynku lokalnym w analizowanym okresie kształtuje się na poziomie 2994,87 zł/m 2. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym obszarze, w sąsiedztwie wycenianego prawa: Tabela 2. Ceny transakcyjne spółdzielczego własnościowego prawa w Konstantynowie Łódzkim L.P. DATA ADRES PUM PIETRO CENA 1 m 2 [ZŁ] 1. 2013-01-11 Piłsudskiego 60,84 parter 2 695,60 2. 2014-01-23 Narutowicza 62,93 III 2 820,59 3. 2013-08-12 Zgierska 60,84 II 2 843,52 4. 2013-11-18 Piłsudskiego 32,00 II 2 906,25 5. 2013-05-21 Piłsudskiego 37,70 II 2 917,77 6. 2014-01-24 Piłsudskiego 47,90 parter 2 922,76 7. 2013-09-20 Sucharskiego 48,20 II 3 070,54 8. 2013-08-07 Piłsudskiego 60,54 IV 3 138,42 9. 2013-10-31 Zgierska 48,57 II 3 191,27 10. 2013-06-13 Piłsudskiego 38,70 parter 3 204,13 11. 2013-09-20 Piłsudskiego 46,40 I 3 232,76 C min - C max - 13
Opis lokali wziętych do porównania: Nieruchomość o cenie minimalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym, na parterze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 60,84m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Piłsudskiego. Lokal w amfiladzie. Stan techniczny budynku dobry. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. W pobliżu znajduje się wiele punktów handlowo-usługowych. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu średni. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym na 1 piętrze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 46,40 m 2. Lokal rozkładowy. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się, przy ul. Piłsudskiego. Stan techniczny budynku dobry. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej, blisko punkty handlowo-usługowe. Standard wykończenia lokalu bardzo dobry. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna sprzedaży spółdzielczych własnościowych praw do lokali na terenie Konstantynowa Łódzkiego Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w okresie ostatnich 13 miesięcy w Konstantynowie Łódzkim nie odnotowano mierzalnego trendu zmiany cen. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Na podstawie przeprowadzonej analizy otrzymano następujące dane wyjściowe: Cenę minimalna C min = 2 695,60 zł/m 2 Cena maksymalna C max = 3 232,76 zł/m 2 Cena średnia C śr = 2 994,87 zł/m 2 ΔC = C max. - C min. = 3232,76zł/m 2-2695,60 zł/m 2 = 537,16 zł/m 2 Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły: Cj = Cśr * Ui gdzie: Cj cena jednostkowa nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku Ui i-ty współczynnik korygujący i liczba cech korygujących Ui suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy W tabeli 3 przedstawiono wagi cech rynkowych określone dla potrzeb niniejszej wyceny oraz zakresy współczynników korygujących. Tabela 3: Rozkład procentowy cech różnicujących. Cechy rynkowe Udział cechy Wsp.max Wsp.min PUM 25% 0,2699 0,2250 Układ funkcjonalny 15% 0,1619 0,1350 Piętro 10% 0,1079 0,0900 Stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu 50% 0,5397 0,4500 RAZEM 100% 1,0794 0,9001 14
Tabela 4. Wagi cech rynkowych oraz zakres współczynników korygujących CECHA STAN DANEJ CECHY PUM Wsp.max Wsp.min 0,2699 0,2250 Układ funkcjonalny Dobry Średni 0,1619 0,1350 Piętro Bardzo dobre Dobre Średnie 0,1079 0,0990 0,0900 Bardzo dobry Dobry Średni Stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu 0,5397 0,4949 0,4500 Tabela 5. Wartości współczynników korygujących dla wycenianego lokalu. Wyceniany lokal Poziom cechy PUM c ciągła 0,2510 Układ funkcjonalny średni 0,1350 Piętro średnie 0,0900 Stan techniczny i standard wykończenia wnętrza lokalu średni 0,4500 RAZEM 0,9261 Cena skorygowana[zł/m 2 ] 2 773,44 PUM[m 2 ] 45,00 Wartość [zł] 124 804,93 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 1m 2 = C ŚR x ΣU i W 2 1m =2 994,87 zł/m 2 x 0,9261 = 2773,44 zł/m 2 gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym. Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia lokalu w m 2 ; W N = P * W 1m 2 W N = 45,00 m 2 x 2 773,44 zł/m 2 =124 804,93 zł Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 1 położonego w Konstantynowie Łódzkim przy ul. Piłsudskiego 9, oszacowana na dzień 18 lutego 2014 roku, podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celów postępowania egzekucyjnego, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 124 800 zł słownie: sto dwadzieścia cztery tysiące osiemset złotych. 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przy ulicy Piłsudskiego 9 w Konstantynowie Łódzkim do porównań wzięto transakcje obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalami z przeciągu ostatnich 13 miesięcy, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Dane o transakcjach zostały wzięte na podstawie aktów notarialnych. 15
2. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 1 położonego przy ulicy Piłsudskiego 9 wynosi: 124 800 zł słownie: sto dwadzieścia cztery tysiące osiemset złotych. 3. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 4. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 18 lutego 2014 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 12 i 24 lutego 2014 roku, wtedy także autor dokonał oględzin budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas oględzin. Zakłada, że wszystkie udzielone mu informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 8. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 156, ust 3,4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 9. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 10. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 11. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr 0017954. 12. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 13. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 14. Operat zawiera 16 (słownie: szesnaście) ponumerowanych stron oraz załączniki. Podpis wyceniającego 16