OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 18, POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY ŻYTNIEJ 24, LD1P/00041086/2 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 10082/16 Data opracowania: 08 sierpnia 2017 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU MIESZKALNEGO NR 18, POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY ŻYTNIEJ 24, LD1P/00041086/2 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 18 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie Art. 244 k.c.), położone w Pabianicach przy ul. Żytniej 24, LD1P/00041086/2. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal, jest budynkiem 5-kondygnacyjnym. Jest to lokal rozkładowy. Usytuowany na IV kondygnacji (III piętro) i składa się z: - 3 pokoi, - kuchni, - łazienki - WC - przedpokoju, o łącznej powierzchni 60,51 m 2. Przedmiotowy lokal wyposażony jest we wszystkie media z sieci miejskiej. Budynek, w którym mieści się lokal został oddany do eksploatacji w 1983 roku, ocieplony. Stan techniczny budynku - dobry. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje Markowi Parteka (s. Stanisława i Stanisławy) oraz Urszuli Mariannie Parteka (c. Czesława i Barbary) na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej na podstawie decyzji o przydziale lokalu mieszkalnego wystawionego przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową w Pabianicach w dniu 25 października 1993 roku oraz na postawie umowy darowizny numer rep A 2321/93 z dnia 29 września 1993 roku. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 położonego w Pabianicach przy ul. Żytniej 24 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celu sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 18 położonego w Pabianicach przy ul. Żytniej 24, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: 5. Istotne daty dla procesu wyceny: WRL = 141 000 zł słownie: sto czterdzieści jeden tysięcy złotych Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 08 sierpnia 2017 roku. 02 sierpnia 2017 roku. 27 lipca 2017 roku. 27 lipca 2017 roku. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 10082/16 2
Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1 Podstawa formalna wyceny... 4 3.2 Podstawy materialno prawne... 4 3.3 Źródła danych merytorycznych... 5 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY... 5 5.OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI... 5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny... 5 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego... 8 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości... 8 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 11 6.1 Wybór metodologii wyceny... 11 6.2 Sposób wyceny... 12 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 14 8. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 16 8.1 Określenie trendu czasowego... 16 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym... 16 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW... 18 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 18 Załączniki: 1. Rzut lokalu mieszkalnego nr 18 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. 2. Kopia powiadomienia o oględzinach wraz z potwierdzeniami odbioru. KM 10082/16 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 18; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Żytnia 24 c. powierzchnia lokalu: 60,51 m 2 d. usytuowanie lokalu: 3 piętro (IV kondygnacja) e. ekspozycja okien: północ-południe f. księga wieczysta lokalu: LD1P/00041086/2 Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występują. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 położonego w Pabianicach przy ulicy Żytniej 24, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50. Sprawa nr KM 10082/16. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 20 czerwca 2017 (otrzymane w dniu 28 czerwca 2017 roku) Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50, ul. Zamkowa 3. Sprawa nr KM 10082/16. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz.U. 2016 nr 0 poz. 2147) -UoGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U z 2013 roku, poz. 1222, z późn.zm.) - UoSM; 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U.2014 Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn. zm.) - RWNSOS; 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2017 roku, poz. 459, z późn. zm.) - KC; 5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2016 roku, poz. 1822, z późn. zm.) - KPC; 6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 05 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania (Dz. U. z 2016 roku, poz. 1263) RSSPOiO; 8. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 roku o ochronie danych osobowych, (tekst jednolity Dz. U. 2016 poz. 922, z późn. zm.) UODO. KM 10082/16 4
3.3 Źródła danych merytorycznych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 20 lipca 2017 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 20 lipca 2017 roku; 5. Baza transakcji udostępniona przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową; 6. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. 7. Rzut lokalu mieszkalnego nr 18 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 08 sierpnia 2017 roku. 02 sierpnia 2017 roku. 27 lipca 2017 roku. 27 lipca 2017 roku. 5.OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/00041086/2 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dział I: Oznaczenie nieruchomości Numer bieżący nieruchomości: 1. Lokal: Położenie: miejscowość Pabianice. Ulica: Żytnia 24/18. Przeznaczenie lokalu: Lokal mieszkalny. Opis lokalu: izba 4 Kondygnacja: 4,0 Nieruchomość, na której usytuowany jest budynek (numer działki ewidencyjnej): 1) 130/15 2) 130/16 3) 130/7 4) 130/10 5) 130/5 6) 130/11 7) 130/17 Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych: 60,5100 m 2 KM 10082/16 5
Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Pabianicka Spółdzielnia Mieszkaniowa w Pabianicach. Dział II: Własność Uprawnieni Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje Markowi Parteka (s. Stanisława i Stanisławy) oraz Urszuli Mariannie Parteka (c. Czesława i Barbary) na zasadach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej na podstawie decyzji o przydziale lokalu mieszkalnego wystawionego przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową w Pabianicach w dniu 25 października 1993 roku oraz na postawie umowy darowizny numer rep A 2321/93 z dnia 29 września 1993 roku. Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia Ostrzeżenie wzmianka o wszczęciu egzekucji do ograniczonego prawa rzeczowego objętego tą KW na wniosek Toyota Bank Polska S.A. w Warszawie w sprawie KM 227/15 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika Rodzaj zmiany: 1. Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela FM Bank PBP S.A w Warszawie w sprawie KM 2681/15 - do toczącej się egzekucji z ograniczonego prawa rzeczowego objętego tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika; 2. Wzmianka o przyłączeniu się kolejnego wierzyciela - Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej w Pabianicach w sprawie KM 10082/16 - do toczącej się egzekucji z ograniczonego prawa rzeczowego objętego tą KW prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. Dział IV: Hipoteki Hipoteka umowna w wysokości 180 000,00 zł (słownie: sto osiemdziesiąt tysięcy złotych) z tytułu zaistniałych należności oraz należności przyszłych wynikające z umowy leasingu NEO- AS/LO/60490/2008 z dnia 20 marca 2008r. oraz z porozumienia do tejże umowy z dnia 30 stycznia 2012r., oświadczenie o ustanowieniu hipoteki na rzecz BRE Leasing Spółka z Ograniczoną Odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie. Hipoteka przymusowa w wysokości 127,00 zł (słownie: sto dwadzieścia siedem złotych) z tytułu zaległości w podatku dochodowym od osób fizycznych należnych od płatnika za miesiąc sierpień 2015r obejmujące należność główną wraz z odsetkami na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego z siedzibą w Pabianicach. Hipoteka przymusowa w wysokości 711,00 zł (słownie: siedemset jedenaście złotych) z tytułu zaległości w podatku dochodowym od osób fizycznych należnych od płatnika za miesiące: marzec, kwiecień, maj, czerwiec, lipiec 2015 r. obejmująca należność główną wraz z odsetkami na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego z siedzibą w Pabianicach. Hipoteka przymusowa w wysokości 1 122,00 zł (słownie: jeden tysiąc sto dwadzieścia dwa złote) z tytułu zaległości w podatku dochodowym od osób fizycznych należnych od płatnika za miesiące: październik, KM 10082/16 6
listopad, grudzień 2014 r., styczeń i luty 2015 r. Obejmująca należność główną wraz z odsetkami, tytuły wykonawcze na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego z siedzibą w Pabianicach. Hipoteka przymusowa w wysokości 1 841,00 zł (słownie: jeden tysiąc osiemset czterdzieści jeden złotych) z tytułu zaległości w podatku dochodowym od osób fizycznych należnych od płatnika za miesiące: maj, czerwiec, lipiec, sierpień, wrzesień 2014 r. obejmująca należność główną wraz z odsetkami, tytuły wykonawcze na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego z siedzibą w Pabianicach. Hipoteka przymusowa w wysokości 1 566,00 zł (słownie: jeden tysiąc pięćset sześćdziesiąt sześć złotych) z tytułu zaległości w podatku dochodowym od osób fizycznych należnych od płatnika za miesiące: grudzień 2013, styczeń, luty, marzec, kwiecień 2014r. obejmująca należność główną wraz z odsetkami, tytuły wykonawcze na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego z siedzibą w Pabianicach. Hipoteka przymusowa w wysokości 1 814,00 zł (słownie: jeden tysiąc osiemset czternaście złotych) z tytułu zaległości w podatku dochodowym od osób fizycznych należnych od płatnika za miesiące: lipiec, sierpień, wrzesień, październik, listopad 2013 r. obejmująca należność główną wraz z odsetkami, tytuły wykonawcze na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego z siedzibą w Pabianicach. Hipoteka przymusowa w wysokości 4 000,00 zł (słownie: cztery tysiące złotych) z tytułu zaległości w podatku dochodowym od osób fizycznych należnych od płatnika za miesiące: luty, marzec, kwiecień, maj, czerwiec 2013 r. obejmująca należność główną wraz z odsetkami, tytuły wykonawcze na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego z siedzibą w Pabianicach. Hipoteka przymusowa w wysokości 52 532,00 zł (słownie: pięćdziesiąt dwa tysiące pięćset trzydzieści dwa złotych) z tytułu zaległości w podatku od towarów i usług za miesiące: listopad 2009 r., marzec, listopad, grudzień 2010 r., styczeń 2011 r. obejmująca należność główną wraz z odsetkami, tytuły wykonawcze na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego z siedzibą w Pabianicach. Hipoteka przymusowa w wysokości 57 043,00 zł (słownie: pięćdziesiąt siedem tysięcy czterdzieści trzy złotych) z tytułu zaległości w podatku od towarów i usług za miesiące: maj, czerwiec, sierpień, wrzesień, październik 2005 r. obejmująca należność główną wraz z odsetkami, tytuły wykonawcze na rzecz Naczelnika Urzędu Skarbowego z siedzibą w Pabianicach. Hipoteka przymusowa w wysokości 316 164,90 zł ( słownie trzysta szesnaście tysięcy sto sześćdziesiąt cztery 90/100 złotych) z tytułu należności z tytułu składek na ubezpieczenie społeczne za okres od 2012-09 do 2016-10, ubezpieczenie zdrowotne za okres od 2013-02 do 2016-10 oraz fundusz pracy i fundusz gwarantowanych świadczeń pracowniczych za okres 2013-01 do 2016-10 na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, II Oddział w Łodzi, Insepktorat w Łodzi. KM 10082/16 7
5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MW tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Mapa 1: Fragment miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) Pabianic. 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Pabianice - miasto i gmina w województwie łódzkim, w powiecie pabianickim. Według danych z 2006, miasto miało 70 743 mieszkańców. Miasto leży w zespole miejskim Łodzi. Obszar miasta charakteryzuje się wydłużeniem w kierunku równoleżnikowym. Pabianice rozciągają się na obszarze równinnym. Najniższy punkt miasta położony jest nad rzeką Dobrzynką, przy północnej granicy Pabianic i wynosi 174 m n.p.m. Natomiast najwyższy punkt w mieście zlokalizowany jest na południe od lasu miejskiego i wynosi 203 m n.p.m. Miasto graniczy z Łodzią oraz gminami Dobroń, Ksawerów, Pabianice i Rzgów. Według danych z roku 2002, Pabianice mają obszar 32,98 km 2. Miasto stanowi 6,72% powierzchni powiatu. Na terenie miasta i okolicy przeważają gleby bielicowe (klasa V i VI), aluwialne i mułowo-bagienne należąca do klasy IV. W granicach miasta i gminy kilka żwirowisk oraz odkrywek gliny zwałowej. Szczególnie palące problemy Pabianic to malejąca liczba ludności, zwłaszcza w wieku przedprodukcyjnym i produkcyjnym, niedostateczna podaż mieszkań na rynku, starzenie się mieszkańców, a co za tym idzie zwiększone koszty pomocy socjalnej oraz bardzo niekorzystna struktura dochodów mieszkańców, z dużą przewagą osób utrzymujących się z rent i emerytur, brak systemu wspierania przedsiębiorczości oraz przyciągania inwestorów a także niewielka powierzchnia wolnych terenów inwestycyjnych. KM 10082/16 8
Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości Osiedle Bugaj, na którym znajduje się szacowana nieruchomość położone jest w południowej części miasta, blisko centrum. Dojazd do nieruchomości bardzo dogodny. W odległości około stu metrów od budynku przebiegają linie autobusowe. Do budynku jest bardzo dobry dojazd drogami asfaltowymi, przed blokiem znajduje się duży parking. Dojazd do budynku jest możliwy od ulicy Żytniej. Jest to ulica o małym natężeniu ruchu. W otoczeniu znajdują się bloki pięciokondygnacyjne oraz pojedyncze domy jednorodzinne i kamienice. W bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się przedszkole, a w niewielkiej odległości szkoła podstawowa. Punkty handlowo-usługowe w odległości kilkuset metrów. Zdjęcia 1-2: Otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem. KM 10082/16 9
W najbliższym otoczeniu zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna bloki 4-piętrowe, liczne punkty handlowo usługowe. Osiedle jest zadbane i dobrze zagospodarowane. Pomiędzy budynkami teren zagospodarowany zieleń, plac zabaw. Budynek w którym znajduje się wyceniany lokal jest budynkiem pięciokondygnacyjnym, na każdym piętrze są po dwa mieszkania. Budynek został oddany do użytku (zasiedlony) w 1983 roku, zbudowany został z wielkiej płyty. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku dobry. Klatka schodowa jest zadbana. Według informacji z Pabianickiej Spółdzielni mieszkaniowej budynek wyposażony jest w instalacje: elektryczną, wodną ciepła i zimna woda z sieci miejskiej, gazową, c.o., telewizje kablową oraz domofon., instalację odgromową, kanalizacyjną. Stan techniczny budynku uznano za dobry. Budynek po termomodernizacji. Klatka schodowa jest zadbana, wszelkie prace związane z jej eksploatacją wykonywane są na bieżąco. Zdjęcia 3-4: Budynek z przedmiotowym lokalem. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja IV ( III piętro). Usytuowanie okien: północ-południe Struktura lokalu: Pomieszczenia: 3 pokoje, kuchnia, łazienka, wc, przedpokój (rzut lokalu w załączniku do wyceny). Powierzchnia użytkowa: zgodnie z danymi z KW wynosi 60,51 m 2 Opis wykończenia elementów lokalu: Lokal do czynności oględzin udostępnił Pan Marek Parteka. Lokal niezamieszkały, w stanie do kapitalnego remontu. Stolarka okienna PCV. Stolarka drzwiowa starego typu do wymiany. Na podłogach wykładziny PCV. Na podłogach płytki PCV. Na ścianach tapety. W łazience i WC na podłogach płytki PCV i częściowo tapety. Drzwi zewnętrzne do wymiany. Grzejniki starego typu żeliwne. Stan techniczny standard lokalu niski. KM 10082/16 10
Zdjęcia 5-12: Budynek z przedmiotowym lokalem. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: KM 10082/16 11
Art. 149. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Dla tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest potwierdzone w art. 154.1 UoGN, który mówi, że: Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkowa jest określana stosownie do art. 151.1 UoGN o następującej treści: Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 10082/16 12
6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych (rynek wtórny) położone w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotu wyceny. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal - kondygnacja, - otoczenie Wpływ takich cech jak: - powierzchnia użytkowa lokalu oraz struktura lokalu - stan techniczny budynku - lokalizacja (lokale położone w budynkach sąsiednich), - rodzaj budynku (niski budynek lata 70, 80 wielka płyta), - struktura lokalu - technologia budowy, - forma władania 2, został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: 2 Analiza rynku nie wykazała różnicy w wartości pomiędzy prawem odrębnej własności, a spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali. KM 10082/16 13
Lp. Cecha różnicująca Ocena Opis Lokal wykończony materiałami dobrej jakości, okna wymienione PCV, drzwi nowego typu, tynki gipsowe, w pokojach na podłodze panele lub parkiet, ściany pomalowane farbą, w łazience, WC oraz w przedpokoju na podłodze terakota, na ścianach glazura; materiały Dobry wykończeniowe dobrej jakości, brak znacznych śladów 1 użytkowania w lokalu. W lokalu, we wszystkich pomieszczeniach Stan techniczny i zostały przeprowadzone prace remontowo-modernizacyjne na standard przestrzeni ostatnich lat. Lokal niewymagający nakładów na wykończenia lokalu remont; lokal może wymagać odświeżenia. Przeciętny Z opisu stanu dobry cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu od dwóch do czterech cech jest niespełnionych. Niski Z opisu stanu dobry cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu od pięciu do siedmiu jest niespełnionych. Lokal w stanie do kapitalnego remontu. Bardzo Dobre Piętro 1 i 2 2 Piętro Dobre Piętro 3 Średnie Parter i 4 piętro Budynek usytuowany w głębi osiedla, wokół jednorodna zabudowa Dobre mieszkaniowa wielorodzinna, tereny zieleni. Otoczenie wysoce 3 Otoczenie sprzyjające funkcji mieszkaniowej. Budynek usytuowany bezpośrednio pry ulicy, w otoczeniu Średnie różnorodna zabudowa, mogą wystąpić uciążliwości w postaci hałasu bądź inne. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Okres badania cen transakcyjnych Segment rynku Wybrany Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Największy obrót lokalami mieszkalnymi ma miejsce na osiedlu Bugaj położonym w południowo-wschodniej części miasta, gdzie lokale osiągają też wyższe ceny. Na terenie osiedla Piaski czy też Nowe Miasto jest mniejsze zainteresowanie potencjalnych nabywców lokalami mieszkalnymi. Natomiast budynki zlokalizowane wzdłuż ulicy Zamkowej cieszą się najmniejszym zainteresowaniem i obrót lokalami zlokalizowanymi w tych budynkach jest ograniczony. Ponadto ceny tych mieszkań są znacznie niższe. Ostatnie 24 miesięcy Lokale mieszkalne w budynkach powstałych w technologii przemysłowej - wielkopłytowej. Lokale o podobnej lokalizacji, położone w sąsiednich budynkach. Lokale 3-pokojowe. Dane o transakcjach uzyskano m.in. z aktów notarialnych uzyskanych z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Analizowano transakcje dotyczące spółdzielczych własnościowych praw do lokali na KM 10082/16 14
obszar geograficzny Zachowania inwestorów Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18 Pabianice ul.żytnia 24 terenie miasta Pabianic, o podobnej lokalizacji m.in. w budynkach położonych w niewielkiej odległości od lokalu wycenianego osiedle Bugaj. Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 25%-55%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. W przypadku przedmiotu wyceny wyeliminowano wpływ cechy lokalizacja natomiast wpływ otoczenia 35%. Istotną cechą zdaniem kupujących która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu standardu wykończenia lokalu waha się od 35%-60% w przypadku przedmiotu wyceny wynosi 45%. Cechą różnicującą w tym przypadku jest również piętro na jakim położony jest lokal- poziom cechy wynosi 20%. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach: Lp. DATA ADRES PUM [m 2 ] PIĘTRO Cena 1 m 2 1 2017-02-08 Narcyza Gryzla 61,17 4 2 239,66 2 2016-11-02 Bracka 60,28 4 2 355,67 3 2016-04-14 Bracka 60,28 2 2 372,26 4 2016-05-10 20 Stycznia 60,63 1 2 408,05 5 2016-02-05 20 Stycznia 61,52 3 2 421,98 6 2016-05-06 Bugaj 60,54 parter 2 477,70 7 2015-08-31 Żytnia 61,59 2 2 484,17 8 2017-04-27 Waltera Janke 60,63 parter 2 507,01 9 2017-01-10 Podleśna 60,84 parter 2 564,10 10 2017-05-04 Gawrońska 60,50 2 2 644,63 11 2016-06-06 Mokra 61,52 3 2 682,05 12 2016-12-05 20 Stycznia 60,63 3 2 721,43 13 2016-05-09 Nawrockiego 61,59 1 2 727,72 14 2017-02-10 Waltera Janke 60,63 parter 2 770,91 15 2016-02-29 Bracka 60,20 2 2 790,70 16 2016-06-30 20 Stycznia 61,86 3 2 828,97 17 2016-10-05 Narcyza Gryzla 61,59 1 2 922,55 18 2017-02-22 Bracka 60,28 parter 2 944,59 19 2017-02-06 Mokra 61,59 1 3 003,73 20 2016-11-24 Narcyza Gryzla 61,59 3 3 003,73 KM 10082/16 15
21 2016-12-22 Waltera Janke 60,63 4 3 051,29 22 2016-07-27 Podleśna 60,84 2 3 122,95 Nieruchomość o cenie minimalnej Lokal położony w budynku wielorodzinnym V kondygnacyjnym. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 61,17 m 2. Lokal 3-pokojowy rozkładowy. Lokal położony na 4 piętrze. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się bezpośrednio przy ul. Gryzla. W sąsiedztwie zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna jak i jednorodzinna. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal położony w budynku wielorodzinnym V kondygnacyjnym. Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 60,84 m 2. Lokal 3-pokojowy rozkładowy. Lokal położony na 2 piętrze. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się bezpośrednio przy ul. Podleśnej. W sąsiedztwie przeważa zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna oraz tereny zielone. Budynek, posiada bardzo dobry dostęp do komunikacji miejskiej. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu dobry. 8. OSZACOWANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkudziesięciu transakcji kupna sprzedaży lokali mieszkalnych stanowiących spółdzielcze własnościowe prawa, oraz prawa własności stanowiących odrębne nieruchomości które zostały zanotowane w ciągu ostatnich 24 miesięcy. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, iż w badanym okresie zaobserwowano stabilizację cen. Dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 lokalu mieszkalnego stanowiącego spółdzielcze własnościowe prawo, określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. Na podstawie przeprowadzonej analizy otrzymano następujące dane wyjściowe: W okresie badania cen zanotowano na rynku: Tabel nr 3: Zanotowane w okresie badania rynku ceny C min = 2 239,66 zł/m 2 C max = 3 122,95 zł/m 2 C śr = 2 683,90 zł/m 2 C max /C śr= 1,1636 C min /C śr= 0,8345 ΔC = C max - C min 883,29 zł/m 2 Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z bardzo dużym prawdopodobieństwem. Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Tabela 4. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Cechy rynkowe Udział cechy Wsp.max Wsp.min Otoczenie 35% 0,4073 0,2921 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 45% 0,5236 0,3755 KM 10082/16 16
Piętro 20% 0,2327 0,1669 RAZEM 100% 1,1636 0,8345 Tabela 5. Zakresy poszczególnych cech Otoczenie CECHA Stan techniczny i standard wykończenia lokalu Piętro Tabela 6. Określenie wartości wycenianej nieruchomości. STAN DANEJ CECHY Dobre Średnie 0,4073 0,2921 Dobry Przeciętny Niski 0,5236 0,4496 0,3755 Bardzo dobre Dobre Średnie 0,2327 0,1998 0,1669 Wyceniany lokal Poziom cechy Otoczenie średnie 0,2921 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu niski 0,3755 Piętro dobre 0,1998 RAZEM 0,8674 Cena skorygowana 1 m 2 [zł] 2 327,99 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określa się zgodnie z następującym wzorem: gdzie: W 1m2 = C ŚR x Σ U i CŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej Ui współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 6) W 1m2 = 2 683,90 zł x 0,8674 W 1m2 = 2 327,99 zł/m 2 Natomiast wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia lokalu w m 2 ; W RL = P * W 1m 2 W RL = 60,51 m 2 x 2 327,99zł/m 2 = 140 866,58 zł Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 18, położonego w Pabianicach, w budynku przy ulicy Żytniej 24, dla celów sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, ustalona na dzień 02 sierpnia 2017 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej w zaokrągleniu do pełnego tysiąca złotych wynosi: 141 000 zł słownie: sto czterdzieści jeden tysięcy złotych KM 10082/16 17
9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Ceny nieruchomości położonych w Pabianicach na tle rynku łódzkiego są niskie. 2. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 3. Do porównań przyjęto transakcje obrotu prawami do lokali z rynku wtórnego z ostatnich 24 miesięcy, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i stan techniczny prawidłowo odzwierciedlały cechy podobnych praw. 4. Określono wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 18, położonego w Pabianicach przy ul. Żytniej 24, w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych wynosi: 141 000 zł słownie: sto czterdzieści jeden tysięcy złotych 5. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 6. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku oraz czyni zadość obowiązującym przepisom prawa. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Potencjalny nabywca winien przed podjęciem decyzji o zakupie zapoznać się z przedmiotem oszacowania. 2. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 3. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona oszacowana na dzień 02 sierpnia 2017 roku. 4. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 5. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 27 lipca 2017 roku, wtedy także autor dokonał wizji lokalnej budynku i lokalu, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 6. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości. 7. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 8. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 9. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 10. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 11. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polis nr SRM 0004311; SRM 0004310. 12. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 13. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń hipotecznych nieruchomości. 14. operat zawiera 18 (osiemnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 10082/16 18