OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 5, POŁOŻONEGO W PABIANICACH W BUDYNKU PRZY ULICY SEMPOŁOWSKIEJ 3 KSIĘGA WIECZYSTA NR LD1P/00044410/4 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe numer 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów Sygnatura akt: KM 1638/12 Data opracowania: 27 marca 2013 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 5, zlokalizowanego w Pabianicach przy ul. Sempołowskiej 3, LD1P/00044410/4 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 5 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie art. 244 k.c) z księgą wieczystą o nr LD1P/00044410/4, położonego w budynku przy ul. Sempołowskiej 3 w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem pięciokondygnacyjnym. Jest to lokal usytuowany na I kondygnacji (parter) i składa się z: - 2 pokoi - kuchni - łazienki z toaletą - przedpokoju o łącznej powierzchni 36,39 m 2. Przedmiotowy lokal wyposażony jest we wszystkie media z sieci miejskiej. Budynek, w którym mieści się lokal został oddany do eksploatacji w 1968 roku, ocieplony. Stan techniczny budynku dobry. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje na podstawie umowy sprzedaży AN Nr Rep A 7094/2004 z dn. 02.12.2004 r. Tomaszowi Pierzchała. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Mariusza Kuźniaka Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Zamkowa 3. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej. 4. Określona podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dla celów postępowania egzekucyjnego wynosi: 5. Istotne daty w procesie sporządzenia operatu: W R = 84 200 zł słownie: osiemdziesiąt cztery tysiace dwieście złotych Data sporządzenia operatu: 20 luty 27 marca 2013 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 12 marca 2013 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 06 marca 2013 r. Data wykonania zdjęć: 12 marca 2013 r. Data wizji lokalnej: 12 marca 2013 r. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 1638/12 2
Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1 Podstawa formalna wyceny... 4 3.2 Podstawy materialno prawne... 4 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych... 4 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY... 5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI... 5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny... 5 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego... 5 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości... 6 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 9 6.1 Wybór metodologii wyceny... 9 6.2 Sposób wyceny... 9 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 11 7.1 Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości.... 11 7.2 Opis lokali o cenie minimalnej i maksymalnej:... 13 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 13 8.1 Określenie trendu czasowego... 13 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym... 13 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW... 15 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 16 Załączniki: 1. Wypis z Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Pabianic w granicach administracyjnych Gminy Miejskiej Pabianice; 2. Badanie księgi wieczystej nr LD1P/00044410/4 3. Rzut lokalu mieszkalnego nr 5 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 4. Pismo informujące właściciela o terminie przeprowadzenia oględzin nieruchomości znajdującej się w Pabianicach, ul. Sempołowskiej 3. KM 1638/12 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu nr 5, b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Sempołowskiej 3, c. powierzchnia lokalu: 36,39 m 2, d. usytuowanie lokalu: parter (I kondygnacja), e. ekspozycja okien: wschód-południe. Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występują. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Mariusza Kuźniaka Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Zamkowa 3. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 14.02.2013 roku Pana Mariusza Kuźniaka Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Zamkowa 3. KM 1638/12. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 Nr 102 poz. 651, z późn.zm.) -UoGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U nr 4 poz. 27 z 2001 roku, z późn.zm.) UoSM; 3. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 roku nr 124 poz. 1361, z późn.zm.) -UoKWiH; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn.zm.)- RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93, z późn.zm.); 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 43 poz. 296, z późn.zm.); 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52, z późn.zm.) -RCK. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych; 2. Oględziny przeprowadzone w dniu 12 marca 2013 roku; 3. Badanie księgi wieczystej nr LD1P/00044410/4 z dnia 06 marca 2013 roku; 4. Przegląd transakcji na rynku lokalnym; 5. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 6. Uchwała nr LXVII/561/06 rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 7. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości; 8. Rzut przedmiotowego lokalu mieszkalnego nr 5 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. KM 1638/12 4
4.DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: 20 luty 27 marca 2013 r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 12 marca 2013 r. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: 06 marca 2013 r. Data wykonania zdjęć: 12 marca 2013 r. Data wizji lokalnej: 12 marca 2013 r. 5.OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/00044410/4 Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: Pabianice, woj. Łódzkie, powiat: pabianicki, gmina: Pabianice Oznaczenie: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 5 usytuowanego w budynku przy ulicy Sempołowskiej 3, o łącznej powierzchni 36,39 m 2. Lokal usytuowany jest na 0 kondygnacji, składa się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki z wc. Numer obrębu ewidencyjnego: P-06 Numer działki ewidencyjnej: 333/8 Dział I: Spis praw związanych z własnością Pabianicka Spółdzielnia Mieszkaniowa w Pabianicach. Dział II: Własność Spółdzielcze własnościowe prawo do przedmiotowego lokalu przysługuje na podstawie umowy sprzedaży AN Nr Rep A 7094/2004 z dn. 02.12.2004 r. Tomaszowi Pierzchała. Dział III: Ciężary i obciążenia Wzmianka nr: DZ. KW. / LD1P / 1205 / 13 / 1 2013-02-28 09:37:53 o wszczęciu egzekucji. Wzmianka o wszczęciu egzekucji z ograniczonego prawa rzeczowego - spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego objętego tą KW na wniosek Banku Polska Kasa Opieki S.A. w Warszawie w sprawie KM 1638/12 prowadzonej przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach M. Kuźniaka. Wzmianka o przyłaczeniu się kolejnego wierzyciela - Bank Polska Kasa Opieki S.A. w Warszawie w sprawie KM 455/12 - do toczącej się egzekucji do ograniczonego prawa rzeczowego objętego tą KW prowadzonej przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach M. Kuźniaka Dział IV: Hipoteki Hipoteka umowna zwykła w kwocie 38 000,00 zł (słownie: trzydzieści osiem tysięcy złotych 0/100). Kapitał kredytu oraz odsetki stałe. Termin zapłaty 28.11.2029r. Wierzyciel hipoteczny: Bank Polska Kasa Opieki Spółka Akcyjna I Oddział w Pabianicach Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 38 000,00 zł (słownie: trzydzieści osiem tysięcy złotych 0/100). Zabezpieczenie zmiennych odsetek kapitałowych, prowizji oraz innych kosztów i należności ubocznych od kredytu. Termin zapłaty 28.11.2029r. Wierzyciel hipoteczny: Bank Polska Kasa Opieki Spółka Akcyjna I Oddział w Pabianicach 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MW tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. KM 1638/12 5
Mapa 1: Fragment załącznika graficznego do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Pabianic. 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społecznogospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą niewiele ponad 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. W niedalekiej przyszłości obok przebiegać będzie droga ekspresowa S-8 oraz znajdować się będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości. Osiedle, na którym znajduje się szacowana nieruchomość położone jest w południowo zachodniej części miasta, w niewielkiej odległości od centrum miasta. Dojazd do nieruchomości bardzo dogodny. W odległości 50 m od budynku przebiegają dwie linie autobusowe. Nie ma możliwości zaparkowania bezpośrednio pod klatką schodową, miejsca parkingowe zlokalizowane są na ul. Sempołowskiej. Działka nr 333/8, na której posadowiony jest budynek z wycenianym lokalem ma dostęp do dróg publicznych, ul. Sempołowskiej, ul. Bardowskiego oraz ul. Jana Pawła II, które są ulicami o utwardzonej, asfaltowej nawierzchni, o niewielkim natężeniu ruchu. W sąsiedztwie znajdują się punkty handlowo usługowe. W otoczeniu znajdują się bloki pięciokondygnacyjne oraz pojedyncze domy jednorodzinne i kamienice. Większość bloków ma odnowioną elewację i jest ocieplona. KM 1638/12 6
Zdjęcia 1-5 Otoczenie budynku Budynek w którym znajduje się wyceniany lokal jest budynkiem pięciokondygnacyjnym, na każdym piętrze jest osiem mieszkań. Budynek został oddany do użytku (zasiedlony) w 1968 roku, zbudowany został z cegły w technologii tradycyjnej. Stan techniczny elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych budynku dobry. Klatka schodowa jest zadbana. Według informacji z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej budynek wyposażony jest w instalacje: elektryczną, wodną tylko zimna woda (ciepła woda jest przygotowywana za pomocą podgrzewaczy wody), gazową, c.o, telewizje kablową oraz domofon. KM 1638/12 7
Zdjęcia 6-9 Budynek w którym mieści się wyceniany lokal Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja I (parter). Usytuowanie okien: wschód południe. Mieszkanie typu M3, amfilada (rzut lokalu w załączniku). Struktura lokalu: Pomieszczenia: Dwa pokoje, kuchnia, łazienka z toaletą, przedpokój. Rzut mieszkania w załączniku. Powierzchnia użytkowa: według danych zawartych w KW nr LD1P/00044410/4 powierzchnia lokalu wynosi 36,39 m 2. Opis wykończenia elementów lokalu UWAGA: Biegły podczas oględzin nie został wpuszczony do przedmiotowego lokalu, pomimo wcześniejszego poinformowania właściciela o terminie oględzin listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, którego kopia znajduje się w załączniku. Standard lokalu przyjęto jako średni, jak większość lokali będących przedmiotem obrotu. KM 1638/12 8
Zdjęcia 10-12: Klatka wejściowa i klatka schodowa budynku oraz drzwi wejściowe do szacowanego lokalu. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Zgodnie z artykułem 154 pkt 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. KM 1638/12 9
Przepisem posiłkowym w stosunku do art. 154 UGN, który powinien zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przecięt-nych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości Zakres wyceny Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny Stan prawny nieruchomości Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami, do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej jest następująca: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny. 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 7. Obliczenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (C min ) i ceny maksymalnej (C max ). 8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min ) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C max ), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 9. Obliczenie dolnej granicy [C min /C śr ] i górnej granicy [C max /C śr ] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. 10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej, nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C min, C max ]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. 11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących. 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 1638/12 10
12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Analiza porównawcza Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Rynkowa cecha L.p. OCENA OPIS różnicująca 1 Standard wykończenia lokalu 2 Piętro 3 Układ funkcjonalny 4 PUM (cecha ciągła) dobry średni niski bardzo dobre dobre średnie bardzo dobry dobry Dolna granica Górna granica W pokojach na ścianach gładzie, ściany pomalowane farbą lub tapetowane, na podłogach parkiety lub panele, w kuchni meble w zabudowie, na podłodze terakota, ściany wyłożone glazurą, w łazience glazura, terakota, w toalecie glazura, terakota, w przedpokoju szafa w zabudowie, na podłodze terakota, panele lub parkiety, ściany pomalowane farba, tapetowane lub wyłożone panelami ściennymi. Podwieszane sufity w jednym lub kilku pomieszczeniach. Grzejniki nowego typu. Okna nowe drewniane lub PCV. Lokal nie wymagający nakładów na remont Co najmniej pięć z cech wymienionych, jako bardzo dobre, jednak nie więcej niż dziewięć. Lokal wymagający nakładów na remont. Mniej niż pięć cech wymienionych, jako dobre. Lokal wymagający znacznych nakładów na remont. Piętra 1 i 2 Piętro 3 w budynkach pięciokondygnacyjnych; Parter, 4 piętro Mieszkanie rozkładowe. Amifilada mieszkanie przechodnie. Powierzchnia użytkowa lokalu 32,30 m 2 Powierzchnia użytkowa lokalu 47,80 m 2 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 7.1 Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości. Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Pabianice - miasto i gmina w województwie łódzkim, w powiecie pabianickim. Według danych z 2006, miasto miało 70 743 mieszkańców. Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym w niewielkiej odległości od Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią, co niewątpliwie zwiększa jego atrakcyjność. Obszar miasta charakteryzuje się wydłużeniem w kierunku równoleżnikowym. Pabianice rozciągają się na obszarze równinnym. Najniższy punkt miasta położony jest nad rzeką Dobrzynką, przy północnej granicy Pabianic i wynosi 174 m n.p.m. Natomiast najwyższy punkt w mieście zlokalizowany jest na południe od lasu miejskiego i wynosi 203 m n.p.m. Miasto graniczy z Łodzią oraz gminami Dobroń, Ksawerów, Pabianice i Rzgów. Według danych z roku 2002, Pabianice mają obszar 32,98 km 2. Miasto stanowi 6,72% powierzchni powiatu. Na terenie miasta i okolicy przeważają gleby bielicowe (klasa V i VI), aluwialne i mułowo-bagienne należąca do klasy IV. W granicach miasta i gminy kilka żwirowisk oraz odkrywek gliny zwałowej. Szczególnie palące problemy Pabianic to malejąca liczba ludności, zwłaszcza w wieku przedprodukcyjnym i produkcyjnym, niedostateczna podaż mieszkań na rynku, starzenie się mieszkańców, a co za tym idzie zwiększone koszty pomocy socjalnej oraz bardzo KM 1638/12 11
Segment rynku: Wybrany obszar geograficzny: Analiza zaobserwowanych transakcji niekorzystna struktura dochodów mieszkańców, z dużą przewagą osób utrzymujących się z rent i emerytur, brak systemu wspierania przedsiębiorczości oraz przyciągania inwestorów a także niewielka powierzchnia wolnych terenów inwestycyjnych. Natomiast stan infrastruktury miejskiej oraz środowiska naturalnego Pabianic ulega stopniowej poprawie w wyniku zrealizowanych bądź realizowanych przez miasto inwestycji. Praktycznie jedynymi poważnym problemami, z jakim boryka się miasto, jest duża powierzchnia zdegradowanych obszarów, w tym obszarów poprzemysłowych, wymagających wysokich nakładów w celu ich rewitalizacji. Lokale znajdujące się w budynkach wielorodzinnych cieszą się największym zainteresowaniem na rynku lokalnym. Ich kupno i sprzedaż stanowią obecnie około 45% wszystkich transakcji na rynku wtórnym. Głównym atutem mieszkań w blokach jest cena średnio o 14%. niższa niż w podobnych budynkach z nowych inwestycji deweloperskich. Na takie mieszkanie decydują się zwykle młodzi ludzie z małymi dziećmi, którzy mają ograniczoną zdolność kredytową i nie stać ich na mieszkanie nowym budownictwie. Na rynku lokali mieszkaniowych w Pabianicach największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania o metrażu pomiędzy 40m 2 a 60m 2. Najchętniej kupowane były mieszkania w blokach pięciokondygnacyjnych, na pierwszym lub drugim piętrze. Na podstawie badania transakcji na rynku lokalnym stwierdzono, że nieruchomości podobne do wycenianej były przedmiotem transakcji na rynku. Przeprowadzono analizę cen transakcji zawartych w obrocie lokalami o podobnym charakterze i przeznaczeniu. Przeciętna cena transakcyjna spółdzielczych własnościowych praw do lokalu mieszkalnego na badanym rynku lokalnym w okresie ostatniego roku kształtuje się na poziomie około 1 235 zł/m 2. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około dwunastu miesięcy. Rygorystyczne warunki przyznawania kredytów stosowane przez banki sprawiają, że nabywcom coraz trudniej uzyskać środki finansowe. Lokale mieszkalne w budynkach wielorodzinnych, pięciokondygnacyjnych, lokale o zbliżonej powierzchni. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych za pośrednictwem Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Wszystkie nieruchomości wzięte do porównań stanowią spółdzielcze własnościowe prawa do lokali z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. Analizowano transakcje spółdzielczymi prawami do lokali znajdujących się w budynkach pięciokondygnacyjnych położonych na terenie Pabianic. Z przeprowadzonego przeglądu transakcji kupna-sprzedaży na rynku wtórnym w Pabianicach wynika, że ceny uzyskiwane za nieruchomości podobne, o podobnej powierzchni, dostępności i wyposażeniu w media do nieruchomości wycenianej kształtują się na poziomie od około 688 do ponad 1700 zł za 1m 2 powierzchni. Okres badania cen transakcyjnych to ostatnie 24 miesięcy Atrybuty rynkowe, mające wpływ na cenę to standard wykończenia lokalu, piętro, układ funkcjonalny, powierzchnia uzytkowa oraz lokalizacja czyli położenie nieruchomości w odniesieniu do obszaru całego miasta, odległość od centrum miasta, otoczenie a w tym: charakter zabudowy najbliższy wycenianej nieruchomości, dostępność miejsc postojowych, KM 1638/12 12
dojazd do nieruchomości transportem publicznym, obszary zieleni, wielość punktów handlowo-usługowych oraz innych obiektów służących obsłudze mieszkańców. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym obszarze miasta Pabianice: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali porównywalnych do szacowanego prawa. Lp. Data Adres PUM [m 2 ] Piętro Cena [zł] Cena 1 mkw Cena skorygowana [zł/m 2 ] [zł/m 2 ] 1. 2012-09-17 Sempołowskiej 46,59 0 100 000,00 2 146,38 1 994,69 2. 2012-05-25 Bardowskiego 36,61 3 100 000,00 2 731,49 2 464,53 3. 2012-08-14 Bardowskiego 37,03 0 100 000,00 2 700,51 2 482,29 4. 2012-10-05 Sempołowskiej 46,39 3 125 000,00 2 694,55 2 521,13 5. 2012-06-27 Cicha 36,80 0 103 000,00 2 798,91 2 541,79 6. 2012-08-01 Trębacka 37,46 1 105 000,00 2 802,99 2 567,14 7. 2012-12-27 Bardowskiego 38,00 1 100 000,00 2 631,58 2 568,89 8. 2012-11-27 Jana Pawła II 36,84 4 99 000,00 2 687,30 2 577,18 9. 2013-01-30 Trębacka 32,30 4 85 000,00 2 631,58 2 631,58 10. 2013-01-30 Cicha 47,80 4 135 000,00 2 824,27 2 824,27 11. 2012-03-26 Cicha 37,27 0 120 000,00 3 219,75 2 879,36 12. 2012-07-02 Cicha 38,74 2 125 000,00 3226,639 2 933,46 7.2 Opis lokali o cenie minimalnej i maksymalnej: Nieruchomość o cenie minimalnej C min - C max - Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym, na parterze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 46,59 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się przy ul. Sempołowskiej. Lokal w amfiladzie. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej. W pobliżu znajduje się wiele punktów handlowousługowych. Standard wykończenia lokalu niski. Nieruchomość o cenie maksymalnej Lokal położony w budynku pięciokondygnacyjnym na 2 piętrze, lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 38,74 m 2. Budynek z przedmiotowym lokalem znajduje się, przy ul. Cichej. Lokal rozkładowy. Budynek, posiada dobry dostęp do komunikacji miejskiej Blisko punkty handlowo-usługowe. Standard wykończenia lokalu dobry. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie opracowań i raportów publicznie dostępnych, według których ceny mieszkań na badanym obszarze spadły o -12,3% w okresie ostatniego roku. Dane te zostaną uwzględnione przy ustalaniu wpływu trendu czasowego na cenę nieruchomości. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu prawami do lokali mieszkalnych na rynku wtórnym. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego określono podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. KM 1638/12 13
Wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego określono metodą korygowania ceny średniej wg formuły: Cj = Cśr * Ui gdzie: Cj cena jednostkowa nieruchomości Cśr cena średnia na badanym obszarze rynku Ui i-ty współczynnik korygujący i liczba cech korygujących Ui suma współczynników korygujących dla poszczególnych cech w zależności od wartości danej cechy Na podstawie przeprowadzonej analizy otrzymano następujące dane wyjściowe: Cenę minimalna C min = 1 994,69 zł/m 2 Cena maksymalna C max = 2 933,46 zł/m 2 Cena średnia C śr = 2 582,19 zł/m 2 ΔC = Cmax - Cmin. = 2 933,46 zł/m 2-1 994,69 zł/m 2 = 938,77 zł/m 2 Różnice cen w zbiorze nieruchomości porowanwczych w stosunku do ceny średniej odbiegają o 36%. Stąd można sądzić, że zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z dużym prawdopodobieństwem. Jak wynika z obserwacji rynku następujące cechy mają wpływ na wartość: - Standard wykończenia lokalu - Powierzchnia użytkowa lokalu (PUM) - Piętro - Układ funkcjonalny Granice współczynników korygujących są następujące: C C min śr 1994,69zł / mkw 0,7725 2582,19 zł / mkw C C max śr 2933,46 zł / mkw 1,1360 2582,19 zł / mkw Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Określone dla potrzeb niniejszej wyceny wagi cech oraz zakresy współczynników dla poszczególnych cech różnicujących są przedstawione w tabeli 3. Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi oraz zakresy współczynników. Cechy rynkowe Udział cechy Wsp.max Wsp.min Stan techniczny lokalu 45% 0,5112 0,3476 Piętro 10% 0,1136 0,0772 Układ funkcjonalny 30% 0,3408 0,2317 PUM 15% 0,1704 0,1159 RAZEM 100% 1,1360 0,7725 Natomiast tabela nr 4, przedstawia zakresy współczynników różnicujących przypisane do każdego ze stanów danej cechy. Tabela 4. Zakresy poszczególnych cech CECHA Stan techniczny lokalu Piętro Układ funkcjonalny PUM STAN DANEJ CECHY Dobry Średni Niski 0,5112 0,4294 0,3476 Bardzo dobre Dobre Średnie 0,1136 0,0954 0,0772 Rozkładowe Amfilada 0,3408 0,2317 Górny zakres Dolny zakres 0,1704 0,1159 KM 1638/12 14
Tabela 5. Określenie sumy wartości współczynników korygujących dla wycenianego prawa: Wyceniany lokal Stan techniczny lokalu Poziom cechy średni 0,4294 Piętro średnie 0,0772 Układ funkcjonalny amfilada 0,2317 PUM 36,39 0,1574 RAZEM 0,8958 Cena skoryg. 2 313,11 PUM 36,39 Wartość lokalu (zł) 84 174,25 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 2 1m dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 1m 2 = C ŚR x ΣU i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 5) Natomiast wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia lokalu W R = P * W 1m 2 W R = 36,39 m 2 x 2 313,11 zł/m 2 = 84 174,25 2 zł. Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 5 położonego w Pabianicach, w budynku przy ulicy Sempołowskiej 3, oszacowano na dzień 13 marca 2013 roku podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 84 200 zł. słownie: osiemdziesiąt cztery tysiące dwieście złotych. 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 5 przy ulicy Sempołowskiej 3 w Pabianicach do porównań wzięto transakcje obrotu prawami do lokali z ostatnich dwunastu miesięcy, o porównywalnej powierzchni, których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Dodatkowo ceny transakcyjne zostały zaktualizowane trendem czasowym na dzień wyceny. Dane o transakcjach zostały wzięte na podstawie aktów notarialnych. 2. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 5 położonego przy ulicy Sempołowskiej 3 w Pabianicach wynosi: 84 200 zł 3 słownie: osiemdziesiąt cztery tysiące dwieście złotych. 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. 3 Uwaga: ¾ wartości to 65.100 zł. Natomiast 2/3 wartości to 57.867 zł. KM 1638/12 15
3. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 4. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 2. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 12 marca 2013 roku. 3. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 4. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 12 marca 2013 roku, w tym także dniu rzeczoznawca dokonał wizji lokalnej budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 5. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości lub też z powodu niedopuszczenia biegłego i komornika do jej dokonania. 6. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz, że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 8. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 154 w związku z art. 156 ust. 3, 4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. 9. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 10. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 11. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria E nr 0207291. 12. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 13. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 14. Operat zawiera 16 (szesnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 1638/12 16
ZAŁĄCZNIK NR 1 Protokół z badania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego WYPIS Z DOKUMENTU Sporządzony przez Krzysztofa Kuryłowicza W trybie art. 155 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity DZ. U. nr 102 z 2010 r., poz. 651 1. Szczegółowe określenie dokumentu, z którego dokonywany jest wypis 2. Miejsce udostępnienia lub sporządzenia wypisu, jednostka udostępniająca 5. Treść wypisu: Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Urząd Miasta Pabianice Pabianice, ul. Zamkowa 16 Zgodnie z zapisami Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MW tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. 1. Data sporządzenia wypisu: 06.03.2013 r. Podpis KM 1638/12 17
ZAŁĄCZNIK NR 2 Protokół z badania księgi wieczytej WYPIS Z DOKUMENTU Sporządzony przez Krzysztofa Kuryłowicza W trybie art. 155 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity Dz. U. 2010 Nr 102 poz. 651, z późn.zm.) 1. Szczegółowe określenie dokumentu, z którego dokonywany jest wypis LD1P/00044410/4 2. Miejsce udostępnienia lub sporządzenia wypisu, jednostka udostępniająca SĄD REJONOWY DLA ŁODZI ŚRÓDMIEŚCIE, XVI WYDZIAŁ KW b) Księga wieczysta nr Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: Pabianice, woj. Łódzkie, powiat: pabianicki, gmina: Pabianice Oznaczenie: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 5 usytuowanego w budynku przy ulicy Sempołowskiej 3, o łącznej powierzchni 36,39 m 2. Lokal usytuowany jest na 0 kondygnacji, składa się z dwóch pokoi, kuchni, łazienki z wc. Numer obrębu ewidencyjnego: 6 Numer działki ewidencyjnej: 333/8 Dział I: Spis praw związanych z własnością Pabianicka Spółdzielnia Mieszkaniowa w Pabianicach. Dział II: Własność Spółdzielcze własnościowe prawo do przedmiotowego lokalu przysługuje na podstawie umowy sprzedaży AN Nr Rep A 7094/2004 z dn. 02.12.2004 r. Tomaszowi Pierzchała. Dział III: Ciężary i obciążenia Wzmianka nr: DZ. KW. / LD1P / 1205 / 13 / 1 2013-02-28 09:37:53 o wszczęciu egzekucji Wzmianka o wszczęciu egzekucji z ograniczonego prawa rzeczowego - spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego objętego tą KW na wniosek Banku Polska Kasa Opieki S.A. w Warszawie w sprawie KM 1638/12 prowadzonej przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach M. Kuźniaka. Wzmianka o przyłaczeniu się kolejnego wierzyciela - Bank Polska Kasa Opieki S.A. w Warszawie w sprawie KM 455/12 - do toczącej się egzekucji do ograniczonego prawa rzeczowego objętego tą KW prowadzonej przez komornika sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach M. Kuźniaka Dział IV: Hipoteki Hipoteka umowna zwykła w kwocie 38 000,00 zł (słownie: trzydzieści osiem tysięcy złotych 0/100). Kapitał kredytu oraz odsetki stałe. Termin zapłaty 28.11.2029r. Wierzyciel hipoteczny: Bank Polska Kasa Opieki Spółka Akcyjna I Oddział w Pabianicach Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 38 000,00 zł (słownie: trzydzieści osiem tysięcy złotych 0/100). Zabezpieczenie zmiennych odsetek kapitałowych, prowizji oraz innych kosztów i należności ubocznych od kredytu. Termin zapłaty 28.11.2029r. Wierzyciel hipoteczny: Bank Polska Kasa Opieki Spółka Akcyjna I Oddział w Pabianicach 4. Data sporządzenia wypisu: 06.03.2013r podpis KM 1638/12 18
ZAŁĄCZNIK NR 3 Rzut lokalu KM 1638/12 19