Nieruchomości połoŝone są na obszarze, dla którego nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Dobrego Miasta zatwierdzonym uchwałą Nr XVIII/129/2011 z 15 grudnia 2011 roku wyceniane nieruchomości połoŝone są na obszarze opisanym jako tereny produkcji, usług i handlu. 3. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości. Wyceniane nieruchomości połoŝone są w zachodniej części Dobrego Miasta, przy ulicy Spichrzowej w pobliŝu skrzyŝowania z ulicą Fabryczną będącą drogą wylotową z Dobrego Miasta w kierunku Miłakowa. Nieruchomości zlokalizowane są w przemysłowej części miasta, w otoczeniu działek zabudowanych budynkami produkcyjnymi. Dojazd do nieruchomości dobry bezpośrednio z ulicy Spichrzowej działka nr 1. Działka ta stanowi własność Cefetra Polska Sp. z o.o. Wyceniane nieruchomości składają się z czterech działek nr 9, 10/2, 10/1 i 11 o łącznej powierzchni 11526 m 2, zabudowanych trzema budynkami produkcyjnymi oraz budynkiem portierni. Dobre Miasto, ul. Spichrzowa, działki 9, 10/2, 10/1, 11 Str. nr 15
4. Charakterystyka i opis nieruchomości. Nieruchomości składają się z czterech działek tworzących funkcjonalną całość. Budynki połoŝone na działkach 10/2, 10/1 i 11 wybudowane zostały bez uwzględnienia podziału geodezyjnego. Budynek produkcyjny główny połoŝony jest na działce nr 10/2, budynek produkcyjny łącznik połoŝony jest na działkach 10/2, 10/1 i 11. Budynek produkcyjny nr 3 połoŝony jest na działkach 10/1 i 11. Granice pomiędzy działkami nie pokrywa się z trwałymi ścianami budynku. Budynek portierni połoŝony jest na działce nr 11. Nieruchomość KW OL1O/00095582/8 W skład nieruchomości wchodzi jedna działka nr 9 o powierzchni 5514 m 2. Działka ta jest niezabudowana. Na nieruchomości znajduje się torowisko wraz z suwnicą o udźwigu 8 t. Kształt nieruchomości jest nieregularny a jej teren płaski z lekkim nachyleniem w kierunku północnym. Nieruchomość graniczy od strony północnej z ulicą Spichrzową a z pozostałych stron z działkami zabudowanymi budynkami przemysłowymi. Nieruchomość ogrodzona jest siatką ogrodzeniową mocowaną do słupków metalowych. Jedynie granica od strony działki nr 10/2 jest nie ogrodzona. Teren działki w części utwardzony nawierzchnie betonowe. Przez teren nieruchomości przebiega linia elektryczna napowietrzna oraz sieć wodociągowa. Nieruchomość KW OL1O/00067025/1 W skład nieruchomości wchodzi jedna działka nr 10/2 o powierzchni 3781 m 2. Działka ma kształt regularny zbliŝony do trapezu. Nieruchomość zabudowana jest budynkiem produkcyjnym głównym oraz częścią budynku produkcyjnego łącznika. Teren nieruchomość płaski bez większych nachyleń jedynie przy zachodniej granicy znajduje się niewielka skarpa. Nieruchomość graniczy od strony północnej z ulicą Spichrzową a z pozostałych stron z działkami zabudowanymi budynkami produkcyjnymi oraz działką niezabudowaną. Nieruchomość jest ogrodzona od strony ulicy Spichrzowej oraz działek nr 7/1 i 12. Ogrodzenie wykonane z siatki ogrodzeniowej mocowanej do słupków metalowych i Ŝelbetowych. Od strony ul. Dobre Miasto, ul. Spichrzowa, działki 9, 10/2, 10/1, 11 Str. nr 16
Spichrzowej wykonano bramę wjazdową suwaną o konstrukcji metalowej. Teren nieruchomości utwardzony - nawierzchnie betonowe. Nieruchomość wyposaŝona jest w następujące sieci techniczne : - wodociągową, - kanalizacyjną, - elektryczną, - oświetlenia zewnętrznego. Nieruchomość KW OL1O/00052646/2 W skład nieruchomości wchodzi jedna działka nr 10/1 o powierzchni 805 m 2. Nieruchomość ma kształt regularny zbliŝony do trójkąta. Działka zabudowana jest częścią budynku produkcyjnego łącznika oraz częścią budynku produkcyjnego nr 3. Teren nieruchomości jest płaski bez większych nachyleń. Nieruchomość graniczy od strony północnej z ulicą Spichrzową a z pozostałych stron z działkami zabudowanymi budynkami produkcyjnymi. Ogrodzenie nieruchomości z siatki ogrodzeniowej mocowanej do słupków metalowych wykonane jedynie od strony ulicy Spichrzowej. Na terenie nieruchomości wykonano utwardzenia nawierzchnie betonowe. Nieruchomość wyposaŝona jest w następujące sieci techniczne : - wodociągową, - kanalizacyjną, - elektryczną, - oświetlenia zewnętrznego. Nieruchomość KW OL1O/00050669/5 W skład nieruchomości wchodzi jedna działka nr 11 o powierzchni 1426 m 2. Nieruchomość ma kształt nieregularny zbliŝony do trójkąta. Nieruchomość zabudowana jest niewielką częścią budynku produkcyjnego łącznika, częścią budynku produkcyjnego nr 3 oraz budynkiem portierni. Teren działki płaski z niewielką skarpą od strony ul. Spichrzowej. We wschodniej niezabudowanej części nieruchomości wykonano parking. Nieruchomość graniczy od strony północno wschodniej z ulicą Spichrzową a z pozostałych stron z działkami zabudowanymi budynkami Dobre Miasto, ul. Spichrzowa, działki 9, 10/2, 10/1, 11 Str. nr 17
produkcyjnymi i magazynowymi. Działka jest ogrodzona od strony ulicy Spichrzowej i od strony południowej ogrodzeniem wykonanym z siatki ogrodzeniowej mocowanej do słupów metalowych oraz Ŝelbetowych. Na działce utwardzenia nawierzchnie betonowe. Nieruchomość wyposaŝona jest w następujące sieci techniczne : - wodociągową, - kanalizacyjną, - elektryczną, - oświetlenia zewnętrznego. -------- KW nr OL1O/00095582/8 -------- KW nr OL1O/00067025/1 -------- KW nr OL1O/00052646/2 -------- KW nr OL1O/00050669/5 Dobre Miasto, ul. Spichrzowa, działki 9, 10/2, 10/1, 11 Str. nr 18
Budynek produkcyjny główny połoŝony na nieruchomości KW nr OL1O/00067025/1 (działka nr 10/2) Budynek parterowy, niepodpiwniczony w części biurowo socjalnej trzykondygnacyjny z dachem dwuspadowym z pokryciem z płyt warstwowych. Konstrukcja hali lekka stalowa, Ściany zewnętrzne o konstrukcji stalowej z poszyciem z płyt warstwowych z rdzeniem styropianowym. Dobre Miasto, ul. Spichrzowa, działki 9, 10/2, 10/1, 11 Str. nr 19
Ściany działowe z płyt kartonowo gipsowych na stelaŝu metalowym. Klatka schodowa o konstrukcji Ŝelbetowej monolitycznej. Stropy Ŝelbetowe typu teriva oparte na belkach stalowych połączonych z konstrukcją hali. Dach o konstrukcji stalowej z pokryciem z płyt warstwowych z rdzeniem styropianowym. Stolarka okienna wykonana z profili pcv. W części produkcyjnej w ścianach zewnętrznych zamontowano naświetla komorowe. Stolarka drzwiowa drewniane okleinowane oraz drzwi i wrota stalowe ocieplone. Posadzki i podłogi w części produkcyjnej posadzka cementowa. W części socjalno biurowej terakota. Wykończenie ścian ściany malowane farbami emulsyjnymi w łazienkach o pomieszczeniach socjalnych ściany w części pokryte glazurą. WyposaŜenie dodatkowe budynek wyposaŝony w torowisko z dwiema suwnicami o udźwigu 5 T kaŝda. (Suwnice są przedmiotem odrębnej wyceny). Instalacje techniczne budynek zaopatrzony jest w następujące instalacje techniczne : - wodociągowa, - elektryczna 3 fazowa i oświetleniowa, - centralnego ogrzewania w części socjalno biurowej zasilaną własnym piecem na olej opałowy, - wentylacji mechanicznej, - telefoniczna, - teleinformatyczna. Dane techniczne Powierzchnia zabudowy - 1181,6 m 2 Kubatura - 11816 m 3 Powierzchnia uŝytkowa - 1390,7 m 2 Dobre Miasto, ul. Spichrzowa, działki 9, 10/2, 10/1, 11 Str. nr 20
Zestawienie powierzchni Lp. Pomieszczenie Powierzchnia w m 2 Poziom parteru 1 Hall wejściowy 10,0 2 Wentylatornia 4,9 3 Klatka schodowa 16,0 4 Korytarz 16,2 5 Szatnia podstawowa 33,9 6 Umywalnia 7,5 7 Wc i prysznice 7,6 8 Węzeł wc 8,4 9 Jadalnia 27,4 10 Kotłownia 7,9 11 Magazyn paliw 7,2 12 Hala produkcyjna 1009,0 Razem poziom parteru 1156,0 m 2 Poziom I piętra 1 Pokój biurowy 35,5 2 Pokój biurowy 13,1 3 Pokój biurowy 13,1 4 Pokój biurowy 13,7 5 Wc 6,1 6 Wc 5,7 7 Korytarz 14,6 8 Kl. schodowa 15,6 Razem poziom I piętra 117,4 m 2 Poziom II piętra 1 Pomieszczenie techniczne 32,4 2 Pokój socjalny 13,2 3 Pokój socjalny 8,3 4 Magazyn części 24,8 5 Węzeł wc 7,8 Dobre Miasto, ul. Spichrzowa, działki 9, 10/2, 10/1, 11 Str. nr 21
6 Korytarz 15,2 7 Klatka schodowa 15,6 Razem poziom II piętra 117,3 m 2 Razem powierzchnia uŝytkowa 1390,7 m 2 Określenie stanu technicznego budynku Biorąc pod uwagę wiek budynku, zuŝycie techniczne jego elementów, przeprowadzone remonty, stan techniczny i standard wykończenia budynku określono jako dobry. Budynek produkcyjny łącznik połoŝony na nieruchomościach KW OL1O/00067025/1, OL1O/00052646/2 i OL1O/00050669/5 (działki nr 10/2, 10/1 i 11) Budynek parterowy, niepodpiwniczony w części biurowo socjalnej dwukondygnacyjny z dachem dwuspadowym z pokryciem z blachy powlekanej. Dobre Miasto, ul. Spichrzowa, działki 9, 10/2, 10/1, 11 Str. nr 22
Konstrukcja hali słupy Ŝelbetowe, Ściany zewnętrzne murowane z bloczków gazobetonowych ocieplonych styropianem tynkowane tynkiem cementowo wapiennym i od zewnątrz tynkiem cienkowarstwowym. Ściany działowe murowane tynkowane tynkiem cementowo - wapiennym. Stropy w części dwukondygnacyjnej Ŝelbetowy. Dach o konstrukcji stalowej, wiązary dwuspadowe z pokryciem z blachy trapezowej, ocieplenie z wełny. Stolarka okienna wykonana z profili pcv oraz stalowa. Stolarka drzwiowa wrota stalowe, drzwi wewnętrzne drewniane i z profili pcv. Posadzki cementowe. Wykończenie ścian ściany malowane farbami emulsyjnymi. WyposaŜenie dodatkowe cztery wyciągi, (wyciągi są przedmiotem odrębnej wyceny). Instalacje techniczne budynek zaopatrzony jest w następujące instalacje techniczne : - elektryczna 3 fazowa i oświetleniowa, - centralnego ogrzewania (w części produkcyjnej aparaty grzewczo-wentylacyjne zasilane z kotłowni w sąsiednim budynku. Dane techniczne Powierzchnia uŝytkowa - 534,6 m 2 Zestawienie pomieszczeń Lp. Pomieszczenie Powierzchnia w m 2 1 Hala produkcyjna 483,6 2 Magazyn 5,0 3 Magazyn 5,1 4 Magazyn 5,0 5 Kl. schodowa i komunikacja 25,4 6 Pomieszczenie biurowe 10,5 Razem powierzchnia uŝytkowa 534,6 m 2 Dobre Miasto, ul. Spichrzowa, działki 9, 10/2, 10/1, 11 Str. nr 23
Określenie stanu technicznego budynku Biorąc pod uwagę wiek budynku, zuŝycie techniczne jego elementów, przeprowadzone remonty, stan techniczny budynku określono jako dobry a standard wykończenia jako średni. Budynek produkcyjny nr 3 połoŝony na nieruchomościach KW OL1O/00052646/2 i OL1O/00050669/5 (działki nr 10/1 i 11) Budynek w części produkcyjnej parterowy z dachem o konstrukcji stalowej, w części biurowo socjalnej jednopiętrowy z dachem o konstrukcji drewnianej. Dobre Miasto, ul. Spichrzowa, działki 9, 10/2, 10/1, 11 Str. nr 24
Opis budynku Ściany w części warsztatowej ściany zewnętrzne z cegły pełnej oraz bloczków gazobetonowych. W części biurowo socjalnej ściany murowane z bloczków gazobetonowych. Widoczne miejscowe spękania ścian oraz liczne zacieki. Strop nad częścią biurową prefabrykowany gęstoŝebrowy. Dach nad częścią produkcyjną dach o konstrukcji stalowej oraz częściowo drewnianej pokryty blachą trapezową, nieocieplony. Nad częścią biurową o konstrukcji drewnianej z kratownic z pokryciem z blachy z ociepleniem z wełny. Schody w części biurowo-socjalnej o konstrukcji Ŝelbetowej. Stolarka drzwiowa w części produkcyjnej drzwi płycinowe oraz wrota o konstrukcji stalowej z wypełnieniem drewnianym i przeszkleniem. W części biurowo socjalnej drzwi płycinowe oraz z profili pcv. Stolarka okienna wykonana z profili pcv oraz stalowa. Posadzki i podłogi posadzka cementowa, w pomieszczeniach biurowych i socjalnych terakota. Wykończenie ścian ściany tynkowane i malowane farbami emulsyjnymi, w łazienkach i pomieszczeniach socjalnych ściany w części pokryte glazurą. Instalacje techniczne budynek zaopatrzony jest w następujące instalacje techniczne : - elektryczna 3 fazowa i oświetleniowa, - wodociągowa, - kanalizacyjna - centralnego ogrzewania (zasilanie z pieca znajdującego się w części produkcyjnej). Dane techniczne Powierzchnia zabudowy - 537,48 m 2 Kubatura - 3127 m 3 Powierzchnia uŝytkowa - 554,03 m 2 Dobre Miasto, ul. Spichrzowa, działki 9, 10/2, 10/1, 11 Str. nr 25
Zestawienie powierzchni Lp. Pomieszczenie Powierzchnia w m 2 Poziom parteru 1 Hala produkcyjna 57,80 2 Kotłownia 25,32 3 Hala produkcyjna 106,47 4 Magazyn 5,07 5 Magazyn 19,18 6 Hala produkcyjna 169,66 7 Pom. socjalne 19,08 8 Wc 11,46 9 Szatnia 14,54 10 Komunikacja 7,14 11 Szatnia 33,50 12 Pom. techniczne 1,85 Razem poziom parteru 471,07 m 2 Poziom I piętra 1 Pokój biurowy 18,76 2 Komunikacja 6,4 3 Pom. socjalne 17,61 4 Wc 5,88 5 Pokój biurowy 18,98 6 Pom. socjalne 15,33 Razem poziom I piętra 82,96 m 2 Razem powierzchnia uŝytkowa 554,03 m 2 Określenie stanu technicznego budynku Biorąc pod uwagę wiek budynku, zuŝycie techniczne jego elementów, przeprowadzone remonty, stan techniczny budynku i standard wykończenia określono jako średni. Dobre Miasto, ul. Spichrzowa, działki 9, 10/2, 10/1, 11 Str. nr 26
Budynek portierni połoŝony na nieruchomości KW OL1O/00050669/5 (działka nr 11) Budynek parterowy, niepodpiwniczony murowany ze stropodachem płaskim, jednospadowym o konstrukcji Ŝelbetowej. Opis budynku Ściany murowane z cegły pełnej tynkowane tynkiem cementowo wapiennym. Stropodach o konstrukcji Ŝelbetowej z niewielkim nachyleniem z pokryciem z papy na lepiku. Stolarka okienna wykonana z profili pcv. Stolarka drzwiowa wrota o konstrukcji stalowej, drzwi zewnętrzne z profili pcv, drzwi wewnętrzne okleinowane z przeszkleniem. Posadzki w pomieszczeniu magazynowym posadzka cementowa, w pomieszczeniu straŝnika posadzka cementowa z wykładziną pcv, w łazience terakota. Wykończenie ścian ściany tynkowane tynkiem cementowo-wapiennym, malowane farbami emulsyjnymi. Dobre Miasto, ul. Spichrzowa, działki 9, 10/2, 10/1, 11 Str. nr 27
Instalacje techniczne budynek zaopatrzony jest w następujące instalacje techniczne : - elektryczna 3 fazowa i oświetleniowa, - wodociągowa, - kanalizacyjna. Dane techniczne Powierzchnia uŝytkowa - 57,24 m 2 Kubatura - 266,7 m 3 Powierzchnia zabudowy - 74,61 m 2 Zestawienie pomieszczeń Lp. Pomieszczenie Powierzchnia w m 2 1 Pomieszczenie straŝnika 11,59 2 Wc 4,23 3 Magazyn 41,42 Razem powierzchnia uŝytkowa 57,24 m 2 Określenie stanu technicznego budynku Biorąc pod uwagę wiek budynku, zuŝycie techniczne jego elementów, przeprowadzone remonty, stan techniczny budynku i standard wykończenia określono jako średni. Dobre Miasto, ul. Spichrzowa, działki 9, 10/2, 10/1, 11 Str. nr 28