32-400 Myślenice, Rynek 28 Tel. (12) 274 30 60 www.rapit.com.pl OPERAT SZACUNKOWY Rep. nr 310/2014 wycena prawa własności lokalu mieszkalnego nr 2, położonego w budynku nr 12 przy ul. Kazimierza Wielkiego w Myślenicach, objętego KR1Y/00056598/6 Sądu Rejonowego w Myślenicach cel opracowania: określenie wartości rynkowej nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Ewelina Łącka, sygn. akt KM 116/14 autor opracowania: Myślenice, 29 grudnia 2014 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Rep. 310/2014 Opis nieruchomości: Lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, oznaczony nr 2, położony w budynku mieszkalnym nr 12 przy ulicy Kazimierza Wielkiego w Myślenicach, w gminie Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Lokal położony jest na drugiej kondygnacji i składa się z trzech pokoi, kuchni, łazienki z wc i przedpokoju, łączna powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 63,4 m 2. Lokal objęty jest księgą wieczystą nr KR1Y/00056598/6 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach. Cel wyceny: Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej prawa własności lokalu w postępowaniu egzekucyjnym, prowadzonym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach. Określono wartość rynkową prawa odrębnej własności lokalu dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania lokalu, stanowiącego kontynuację aktualnego sposobu użytkowania. Metoda wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami Wartość rynkowa nieruchomości wynosi: 171.000 zł Słownie: sto siedemdziesiąt jeden tysięcy złotych Data sporządzenia operatu szacunkowego: 29 grudnia 2014 r. Autor operatu szacunkowego: Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice grudzień 2014 r. 2/20
SPIS TREŚCI WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 2 1. CZĘŚĆ OGÓLNA OPRACOWANIA 4 1.1. Przedmiot i zakres wyceny 4 1.2. Cel wyceny 4 1.3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego 4 1.4. Daty związane z przygotowaniem operatu szacunkowego 5 2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPRACOWANIA 6 2.1. Stan prawny nieruchomości 6 2.2. Przeznaczenie nieruchomości 8 2.3. Opis nieruchomości 9 2.4. Metodyka wyceny 11 2.5. Analiza i charakterystyka rynku lokali mieszkalnych 13 2.6. Określenie wartości rynkowej lokalu mieszkalnego 16 3. WYNIK KOŃCOWY WYCENY 19 4. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 20 5. ZAŁĄCZNIKI DO OPERATU SZACUNKOWEGO 20 Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice grudzień 2014 r. 3/20
1. CZĘŚĆ OGÓLNA OPRACOWANIA 1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest samodzielny lokal mieszkalny nr 2 wyodrębniony w budynku mieszkalnym nr 12 przy ulicy Kazimierza Wielkiego w Myślenicach, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Lokal położony jest na drugiej kondygnacji i składa się z trzech pokoi, kuchni, łazienki z wc i przedpokoju, łączna powierzchnia użytkowa lokalu wynosi 63,4 m 2. Lokal objęty jest księgą wieczystą numer KR1Y/00056598/6 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach. Zakres wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 2 w budynku nr 12 przy ulicy Kazimierza Wielkiego w Myślenicach, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie. 1.2. CEL WYCENY Celem sporządzenia operatu szacunkowego jest opis i oszacowanie wartości rynkowej prawa odrębnej własności lokalu, w postępowaniu egzekucyjnym, prowadzonym przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach. Określono wartość rynkową nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania, stanowiącego kontynuację aktualnego sposobu użytkowania. 1.3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania niniejszego operatu szacunkowego stanowi zlecenie wykonania opisu i oszacowania nieruchomości postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Myślenicach Eweliny Łąckiej w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości z dnia 16 maja 2014 r., sygn. akt KM 116/14. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice grudzień 2014 r. 4/20
Podstawy prawne i metodologiczne 1. USTAWA z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. nr 102, poz. 651 z 2010 r. wraz z późniejszymi zmianami), 2. USTAWA z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z późniejszymi zmianami), 3. USTAWA z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43 poz. 296 wraz z późniejszymi zmianami), 4. USTAWA z dnia z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 80 poz. 903 z 2000 r. wraz z późniejszymi zmianami), 5. ROZPORZĄDZENIE RADY MINISTRÓW z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207 poz. 2109 wraz z późniejszymi zmianami), 6. ROZPORZĄDZENIE MINISTRA SPRAWIEDLIWOŚCI z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. Nr 10 poz. 52), 7. POWSZECHNE KRAJOWE ZASADY WYCENY (PKZW) Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. Źródła danych o nieruchomości W zakresie określenia przedmiotu wyceny oraz cech /atrybutów/ szacowanej nieruchomości korzystano z informacji zawartych w następujących zbiorach dokumentacji: - Księgi wieczyste prowadzone przez Sąd Rejonowy w Myślenicach, - Operat ewidencji gruntów obręb 2 jednostka ewidencyjna Myślenice - Miasto, - Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, - Oględziny nieruchomości z dnia 10 października 2014 r. W zakresie informacji o rynku nieruchomości podobnych korzystano z aktów notarialnych dotyczących umów sprzedaży nieruchomości gruntowych, podobnych do nieruchomości wycenianej baza danych Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości MRN.pl w Krakowie. 1.4. DATY ZWIĄZANE Z PRZYGOTOWANIEM OPERATU SZACUNKOWEGO Data sporządzenia operatu szacunkowego: 29 grudnia 2014 r. Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny: 29 grudnia 2014 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny: 10 października 2014 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 10 października 2014 r. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice grudzień 2014 r. 5/20
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA OPRACOWANIA 2.1. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI Sąd Rejonowy w Myślenicach Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KR1Y/00056598/6 dla lokalu mieszkalnego nr 2 wyodrębnionego w budynku mieszkalnym nr 12 przy ulicy Kazimierza Wielkiego w Myślenicach, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie. Kondygnacja 1,0. Lokal mieszkalny składa się z trzech pokoi, kuchni, łazienki i przedpokoju o łącznej powierzchni użytkowej 63,40 m 2. Z własnością lokalu związany jest udział wynoszący 788/3882 części w nieruchomości wspólnej objętej KW nr KR1Y/00018402/8, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Właścicielem przedmiotowego lokalu ujawnionym w księdze wieczystej jest Tomasz Bujas syn Marka i Małgorzaty, na podstawie umowy z nabywcami o ustanowienie odrębnej własności lokali i umowy darowizny z dnia 18.09.1997 r., Rep. A 4589/97. Dział III księgi wieczystej zawiera wpisy: - Ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości dłużnika Tomasza Bujas celem wyegzekwowania należności: należności głównej w kwocie 41.961,84 zł (czterdzieści jeden tysięcy dziewięćset sześćdziesiąt jeden i 84/100 złotych), odsetek wyliczonych na dzień 04-03-2014 r. w wysokości 10.197,24 zł (dziesięć tysięcy sto dziewięćdziesiąt siedem i 24/100 złotych) i dalszych odsetek w kwocie 14,95 zł za każdy dzień aż do dnia zapłaty, kosztów procesu w kwocie 2.955,00 zł (dwa tysiące dziewięćset pięćdziesiąt pięć złotych), kosztów zastępstwa procesowego poprzedniej egzekucji w kwocie 1.800,00 zł (jeden tysiąc osiemset złotych), opłaty stosunkowej w kwocie 8.268,00 zł (osiem tysięcy dwieście sześćdziesiąt osiem złotych), wydatków gotówkowych na dzień 04-03-2014 r. w kwocie 120,50 zł (sto dwadzieścia złotych) plus dalszych kosztów egzekucji powstać mogących w toku prowadzenia niniejszego postępowania na rzecz Józefa Bzowskiego (PESEL 56012015851). - Ostrzeżenie o przyłączeniu się do egzekucji z nieruchomości celem wyegzekwowania następujących należności: z tytułu nieuregulowanych składek na ubezpieczenie społeczne, składek na ubezpieczenie zdrowotne oraz składek na Fundusz Pracy i Fundusz Gwarantowanych Świadczeń Pracowniczych za okres 2004/12 oraz 2005/1-12 w łącznej kwocie należności głównych wynoszących 2.801,90 zł, odsetek za zwłokę w Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice grudzień 2014 r. 6/20
łącznej kwocie 2.991,80 zł, kosztów upomnienia w łącznej kwocie: 35,20 zł, oraz kosztów egzekucyjnych w łącznej kwocie 387,40 zł na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie. - Przyłączenie do egzekucji z nieruchomości nowego wierzyciela: Skarb Państwa - Małopolski Wojewódzki Inspektorat Transportu Drogowego, Kraków. W dziale IV księgi wieczystej wpisano hipoteki o treści: - Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 2.603,90 zł (słownie: dwa tysiące sześćset trzy 90/100) na całej tej nieruchomości lokalowej Tomasza Bujasa syna Marka i Małgorzaty na rzecz Skarbu Państwa, Naczelnika Urzędu Skarbowego w Myślenicach. - Hipoteka przymusowa zwykła w kwocie 2.396,98 zł (słownie: dwa tysiące trzysta dziewięćdziesiąt sześć 98/100) celem zabezpieczenia spłaty wierzytelności z tytułu zadłużenia dotyczącego składek na FUS, FUZ, FG i FGŚP, za okres VII 2004 XI 2005 na całej tej nieruchomości - na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział Wojewódzki w Krakowie. - Hipoteka przymusowa w kwocie 1.450,20 zł (jeden tysiąc czterysta pięćdziesiąt 20/100) celem zabezpieczenia spłaty wierzytelności z tytułu zadłużenia na FUS, FUZ i FP i FGŚP za okres XII/2005 i należne odsetki za zwłokę decyzja nr 255/2009 z dnia 22 czerwca 2009 r. na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Krakowie, Inspektorat Kraków-Podgórze. - Hipoteka przymusowa w kwocie 62.942,76 zł (słownie: sześćdziesiąt dwa tysiące dziewięćset czterdzieści dwa 76/100) na zabezpieczenie spłaty należności wynikających z wyroku o zapłatę Syg. Akt V.GC1617/12/S na rzecz Józefa Bzowskiego wyrok Sądu Rejonowego dla Krakowa Śródmieścia w Krakowie wydział V Gospodarczy z dnia 19.12.2012 r. na rzecz Józefa Bzowskiego. Sąd Rejonowy w Myślenicach Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr KR1Y/00018402/8 dla nieruchomości gruntowej położonej w Myślenicach w obrębie ewidencyjnym nr 2, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, składającej się z działek ewidencyjnych nr 1350/4 i 1353/1 o łącznej powierzchni 0,0387 ha. Częścią składową nieruchomości jest budynek mieszkalny z częścią magazynową oznaczony nr 12 przy ulicy Kazimierza Wielkiego, w którym wyodrębniono: - lokal mieszkalny nr 1 do KW 56597, - lokal mieszkalny nr 2 do KW 56598, - lokal mieszkalny nr 3 do KW 56599, - lokal użytkowy do KW 56600. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice grudzień 2014 r. 7/20
Części wspólne po wyodrębnieniu lokali: w pomieszczeniu gospodarczym i kotłowni oraz klatkach schodowych, w piwnicach, przyziemiu, na parterze i na poddaszu o łącznej pow. użytkowej 62,0 m 2 jako pomieszczenia o nr od 1 do 3 (rzut piwnic), 5 (rzut przyziemia), 7 (rzut parteru), i nr 9 (rzut poddasza), a ponadto w murach zewnętrznych, konstrukcyjnych, murach kominowych, elementach dachu z pokryciem, rynnach i rurach spustowych, przewodach kominowych i kanalizacyjnych, sieci kanalizacyjnej, wodociągowej, grzewczej, gazowej i elektrycznej. Właścicielami przedmiotowej nieruchomości ujawnionymi w księdze wieczystej są: - właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr 1 (KW 56597) w 1557/3882 części, - właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr 2 (KW 56598) w 788/3882 części, - właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr 3 (KW 56599) w 827/3882 części, - właściciel wyodrębnionego lokalu użytkowego (KW 56600) w 710/3882 części. na podstawie umowy z nabywcami o ustanowienie odrębnej własności lokali i umowy darowizny z dnia 18.09.1997 r., Rep. A 4589/97. W dziale III tej księgi wieczystej wpisano: 1. Ciężary obciążające wydzielone lokale obciążają także części wspólne przynależne do tych lokali. 2. Zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawowany zgodnie z postanowieniami art. 18 i nast. ustawy z 24 czerwca 1994 o własności lokali (Dz. U. Nr 85; Poz. 388). Działy I Sp. i IV tej księgi są wolne od wpisów. 2.2. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego w mieście Myślenice pod nazwą Myślenice Centrum, zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej w Myślenicach nr 208/XXVI/12 z dnia 24 października 2012 r. (ogłoszoną w Dz. Urz. Woj. Mał. z 2012 poz. 5566 z dnia 6.11.2012 r.), nieruchomość przedmiotowa znajduje się w całości w terenie oznaczonym symbolem 1.MU.12, tj. w terenach z podstawowym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, wielorodzinną i usługi komercyjne. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice grudzień 2014 r. 8/20
W terenach tych poza podstawowym przeznaczeniem dopuszcza się: 1) obiekty gospodarcze i garaże na samochody osobowe i dostawcze do 2,5 tony, 2) zakłady rzemieślnicze z ograniczeniem do 100 m 2 powierzchni użytkowej, 2) obiekty małej architektury (altany, wiaty, zadaszenia, kapliczki itp.), 3) dojazdy i dojścia. Fragment rysunku planu miejscowego stanowi załącznik do niniejszej wyceny. 2.3. OPIS NIERUCHOMOŚCI Lokalizacja Nieruchomość położona jest w Myślenicach przy ulicy Kazimierza Wielkiego 12, w odległości ok. 500 m od centrum miasta, ok. 250 m od drogi krajowej nr 7 (popularna Zakopianka ). Myślenice położone są ok. 30 km na południe od Krakowa, przy drodze krajowej nr 7. Dojazd do nieruchomości bardzo dobry, drogą publiczną o nawierzchni asfaltowej (ulica Kazimierza Wielkiego droga powiatowa). Otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, mieszkaniowo usługowa oraz usług publicznych. Dostępność do infrastruktury społecznej bardzo dobra, w bezpośrednim sąsiedztwie znajduje się przedszkole publiczne, szkoły i urzędy administracji samorządowej, w odległości ok. 350 m od nieruchomości znajduje się galeria handlowa Dekada i nowo realizowana galeria handlowa Myślenice. Działka gruntu Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal mieszkalny, zlokalizowany jest na działkach ewidencyjnych nr 1350/4 i nr 1353/1 o łącznej powierzchni 0,0387 ha (działka nr 1350/4 została wydzielona w celu regulacji stanu prawnego, części magazynowej budynku posadowionej poza granica działki nr 1353/1). Kształt działki regularny, zbliżony do prostokąta o szerokości ok. 12 16 m i długości ok. 30 m. Teren płaski. Stan zagospodarowania działki przeciętny, wjazd i plac przed budynkiem o nawierzchni z kostki betonowej, ogrodzenie w części frontowej z elementów stalowych, w pozostałej części z siatki stalowej w ramach i panelowe drewniane. Budynek mieszkalny Budynek mieszkalno - usługowy, w zabudowie zwartej, w części dwukondygnacyjny, w części trzykondygnacyjny, częściowo podpiwniczony. Budynek został wybudowany w latach 70-tych XX w., w latach 80-tych XX w. wykonano rozbudowę o część usługową i nadbudowę jednej kondygnacji. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice grudzień 2014 r. 9/20
Technologia wykonania tradycyjna murowana, fundamenty betonowe, ściany z pustaków i cegły, stropy żelbetonowe, stropodach kryty papą, tynki zewnętrzne cementowo wapienne, na poziomie parteru okładzina z płytek ceramicznych, schody płytowe żelbetowe wykończono okładziną lastrykową. W budynku wyodrębniono trzy samodzielne lokale mieszkalne i jeden lokal użytkowy (projekt podziału z września 1997 r. wykonany przez Zakład Usług Projektowych w Myśleniach, arch. Andrzej Brągiel, zaświadczenie o samodzielności lokali z dnia 17.09.1997 r. znak ANB.IV.7359/M/26/97 wydane przez Urząd Rejonowy w Myślenicach). Lokal mieszkalny nr 1 o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej 125,3 m 2 składa się pomieszczeń na parterze (garaż jako pomieszczenie przynależne, pokój, kuchnia i łazienka, tj. pomieszczenia oznaczone nr 1 4 na projekcie podziału) oraz salonu na piętrze w dobudowanym skrzydle zachodnim budynku (pomieszczenie nr 8). Przedmiotowy lokal mieszkalny nr 2 składa się z pomieszczeń na piętrze budynku oznaczonych na projekcie podziału nr 1 6, tj. trzy pokoje, kuchnia, łazienka i przedpokój. Lokal mieszkalny nr 3 o łącznej powierzchni użytkowej wynoszącej 66,5 m 2 składa się z pomieszczeń na 2 piętrze budynku oznaczonych na projekcie podziału nr 1 7, tj. dwa pokoje, kuchnia, jadalnia, łazienka, spiżarka i przedpokój. Lokal użytkowy wydzielony został w dobudowanym zachodnim skrzydle budynku i zajmuje jednio pomieszczenie (magazyn) o pow. 71,0 m 2 na parterze budynku, oznaczone na projekcie podziału nr 6. W piwnicy budynku znajdują się dwa pomieszczenia (kotłownia i piwnica, każde o pow. 16,1 m 2 ) stanowiące część wspólną dla wydzielonych lokali. Komunikacja w budynku wydzieloną wewnętrzną klatka schodową stanowiącą część wspólną dla wydzielonych lokali. Architektura budynku słaba. Uwaga: w projekcie podziału budynku na lokale i dalej w umowie o ustanowienie odrębnej własności lokali określono kondygnacje budynku kolejno jako: przyziemie, parter i poddasze, stąd w księgach wieczystych błędnie podano numer kondygnacji tylko dla lokalu nr 2 jako 1,0, natomiast kondygnację dla lokalu nr 1 określono jako przyziemie a dla lokalu nr 3 jako poddasze. Budynek wyposażony jest w instalację wodno kanalizacyjną komunalną, instalację elektryczną, gazową, grzewczą centralnego ogrzewania. Wentylacja grawitacyjna. Stan techniczny budynku dobry/średni. Łączny stopień zużycia budynku (techniczny i funkcjonalny) szacuje się na ok. 20-25%. Standard wykończenia i jakości użytych materiałów przeciętny. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice grudzień 2014 r. 10/20
Lokal mieszkalny nr 2 Przedmiotem wyceny jest samodzielny lokal mieszkalny nr 2, o łącznej powierzchni użytkowej 63,4 m 2. Lokal mieszkalny położony na pierwszym piętrze budynku (2 kondygnacja), dostępny jest z wewnętrznej klatki schodowej, składa się z trzech pokoi (o powierzchniach 17,0 m 2, 17,0 m 2 i 9,8 m 2 ), kuchni (o powierzchni 9,9 m 2 ), łazienki z ubikacją (o powierzchni 3,8 m 2 ) oraz przedpokoju (o powierzchni 5,9 m 2 ). Od strony południowej balkon dostępny z pokoi oznaczonych na projekcie podziału nr 1 i 2. Elementy wykończenia: - podłogi: w pokojach i przedpokoju parkiety drewniane, w kuchni i łazience płytki terakotowe, - okładziny i malowanie: w przedpokoju boazeria drewniana, w dwóch pokojach tapety papierowe, w łazience oraz w kuchni do wys. 1,5 m płytki ceramiczne, w kuchni powyżej 1,5 m panele ścienne PCV, ściany malowane farbami emulsyjnymi, - stolarka: drzwi wejściowe drewniane, drzwi wewnętrzne płycinowe, okna drewniane (w pokojach od strony południowej zespolone, w pokoju i kuchni od strony północnej skrzynkowe), - instalacje: wodociągowa, kanalizacyjna (podłączone do sieci komunalnej), gazowa, elektryczna, centralne ogrzewanie (zasilane z kotła gazowego i węglowego w kotłowni), grzejniki aluminiowe, wszystkie instalacje wspólne z pozostałymi lokalami wydzielonymi w budynku brak odrębnego opomiarowania. Stan techniczny i standard wykończenia wycenianego lokalu mieszkalnego średni, elementy wykończeniowe w stanie zadowalającym, celowy jest remont bieżący polegający na drobnych naprawach, uzupełnieniach, konserwacji, impregnacji. Dokumentację fotograficzną lokalu mieszkalnego, będącego przedmiotem wyceny przedstawiono w Załączniku do niniejszego opracowania. 2.4. METODYKA WYCENY Uwzględniając przepisy rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości lokalowej określono w podejściu porównawczym. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice grudzień 2014 r. 11/20
koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wycena nieruchomości wykonana została przy zastosowaniu metody porównywania parami. W metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji, a także cechy tych nieruchomości. Procedura wyceny metodą porównywania parami przedstawia się następująco: - określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, - ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, - podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych, - wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki, - utworzenie par porównawczych nieruchomości w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości, - wyliczenie poprawek kwotowych stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi, - określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych, - ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości nieruchomości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. Określono wartość rynkową lokalu dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania, stanowiącego kontynuację aktualnego sposobu użytkowania. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice grudzień 2014 r. 12/20
2.5. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALI MIESZKALNYCH Walory krajobrazowo - przyrodnicze i połączenie komunikacyjne z Krakowem powodują, że Powiat Myślenicki cieszy się zainteresowaniem ze strony potencjalnych nabywców nieruchomości. Krajobraz kulturowy regionu to zabudowa mało zwarta i spontanicznie rozrzucona, nieraz aż po szczyty wzgórz. W dolinach wzdłuż ciągów ulicówka przechodząca w centrach w zwartą zabudowę. Gmina Myślenice położona jest w południowej części województwa małopolskiego, 30 km od Krakowa na obszarze 153,7 km kw., a same Myślenice zajmują 30,1 km kw. Miasto położone jest na wysokości 315 m. n.p.m. nad rzeką Rabą, otoczone wzniesieniami Dalinu, Chełmu i Uklejny. Administracyjnie w skład gminy wchodzi 17 sołectw. Ludność Miasta i Gminy Myślenice liczy ponad 40 tys. mieszkańców, w tym miasto około 18 tys. Przez gminę Myślenice przebiega droga E 77 popularnie zwana "zakopianką", o znaczeniu międzynarodowym. Prowadzi z Krakowa do przejść granicznych w Chyżnem i Łysej Polanie. Myślenice są atrakcyjnym miastem ze względu na położenie w bezpośrednim zapleczu aglomeracji krakowskiej, z dobrą dostępnością zewnętrzną, przebieg ważnej trasy tranzytowej Kraków Zakopane, walory krajobrazowo-przyrodnicze. Myślenice to miasto liczące około 18 tys. mieszkańców, siedziba gminy zamieszkałej przez 39 tys. osób i powiatu posiadającego 110 tys. mieszkańców. Miasto zajmuje powierzchnie 30,1 km 2. Perspektywy rozwoju miasta w związku z jego położeniem naturalnym oraz rozwojem infrastruktury są wysokie. Na terenie miasta Myślenice w badanym okresie zarejestrowano 96 transakcji lokalami mieszkalnymi, w tym 28 jako przedmiotu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu i 68 jako przedmiotu odrębnej własności. Zdecydowana większość to lokale w budynkach wielorodzinnych na osiedlach mieszkaniowych. Lokale takie charakteryzują się zdecydowanie odmiennymi cechami od lokalu przedmiotowego. Zawartych zostało tylko kilka transakcji lokali wyodrębnionych w małych budynkach mieszkalnych (zwykle jednorodzinnych), w których podziały takie są najczęściej wynikiem zmian własnościowych w obrębie jednej rodziny (dziedziczenie, darowizny w rodzinach wielopokoleniowych itp.). W związku z powyższym, dla potrzeb wyceny nieruchomości lokalowej określono i zbadano: rynek nieruchomości lokalowych, wyodrębnionych w budynkach jednorodzinnych i niewielkich budynkach wielorodzinnych obszar powiatu myślenickiego Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice grudzień 2014 r. 13/20
okres badania cen: 2013 r. - 2014 r. Zgodnie z art. 4 pkt 16 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wybrane do wyceny nieruchomości podobne to nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie (obszar powiatu myślenickiego), rodzaj (nieruchomości lokalowe będące przedmiotem prawa własności), sposób korzystania (lokale mieszkalne) oraz inne cechy wpływające na jej wartość (układ funkcjonalny, powierzchnia itp.). Pojęcie nieruchomości porównywalne nie oznacza, że nieruchomości te mają identyczne cechy jak nieruchomość będąca przedmiotem wyceny (np. taką samą powierzchnię lub identyczny układ), lecz że różnice pomiędzy tymi nieruchomościami są możliwe do skorygowania w procesie szacowania, poprzez zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących i poprawek. Zestawienie transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej przedstawiono w poniższej Tabeli. W badanym okresie czasu nie stwierdzono istotnego trendu zmiany cen transakcyjnych, analiza trendu zmiany cen wykonywana dla różnych parametrów metodą regresji liniowej oraz metodą szeregów czasowych daje wyniki w zbliżone do zera, w granicach błędu statystycznego, w związku z czym zarejestrowanych cen transakcyjnych nie korygowano z uwago na upływ czasu. Data transakcji Nr Rep. Obręb Ulica Piętro Pu lokalu Cena Cena 1 mkw pu 22-08-2014 2444/14 Skomielna Czarna - poddasze 49,53 55 000 1 110 17-02-2014 103/14 Myślenice Obręb 2 Sobieskiego parter 76,20 187 000 2 454 14-12-2013 10395/13 Myślenice Obręb 3 Piłsudskiego poddasze 101,61 154 000 1 516 09-12-2013 2914/13 Myślenice Obręb 2 Sobieskiego 1 piętro 67,70 220 000 3 250 08-11-2013 2677/13 Krzyszkowice - poddasze 74,88 220 000 2 938 06-09-2013 4091/13 Myślenice Obręb 3 Piłsudskiego 1 piętro 70,42 277 000 3 934 23-08-2013 3492/13 Brzączowice - parter 53,70 135 000 2 514 13-08-2013 4132/13 Tokarnia - parter 40,41 65 000 1 609 10-06-2013 2397/13 Myślenice Obręb 3 Piłsudskiego parter 88,84 320 000 3 602 29-03-2013 121/13 Sułkowice Ślusarska parter 80,47 147 000 1 827 18-03-2013 1112/13 Borzęta - 1 piętro 61,90 130 000 2 100 wartość minimalna wartość maksymalna wartoć średnia 40,41 55 000 1 110 101,61 320 000 3 934 69,61 173 636 2 441 Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice grudzień 2014 r. 14/20
Z analizy rynku lokalnego, obserwacji preferencji potencjalnych nabywców lokali mieszkalnych wynika, iż na lokalnym rynku lokali mieszkalnych, ceny transakcyjne są uzależnione od atrybutów, których wagi i skale zawiera poniższa Tabela. Cechy rynkowe Lokalizacja położenie, otoczenie, dojazd Usytuowanie w budynku Stan techniczny, standard Układ funkcjonalny Powierzchnia lokalu mieszkalnego Waga cechy 25 % 15 % 15 % 15 % 15 % Wartość cechy 2 dobra (dobra dostępność do infrastruktury społecznej, w sąsiedztwie brak uciążliwych obiektów budowlanych, dobra dostępność komunikacyjna) 1 przeciętna (przeciętna dostępność do infrastruktury społecznej, mało atrakcyjne sąsiedztwo, średnia dostępność komunikacyjna) 0 słaba (słaba dostępność do infrastruktury społecznej, w bliskim sąsiedztwie uciążliwe obiekty budowlane, słaba dostępność komunikacyjna) 2 dobre (I piętro w budynkach pow. 2 kondygnacji, wystawa południowa - zachodnia) 1 przeciętne (budynki do 2 kondygnacji, wystawa północno - wschodnia) 0 niekorzystne (parter, ostatnia kondygnacja w budynkach pow. 2 kondygnacji, wystawa północno - wschodnia) 2 dobry (lokal po remoncie, dobry standard wykończenia i wyposażenia, wszystkie media) 1 przeciętny (lokal do remontu bieżącego, przeciętny standard wykończenia i wyposażenia, wszystkie media) 0 słaby (lokal do remontu kapitalnego, niski standard wykończenia i wyposażenia, brak części mediów np. centralnego ogrzewania) 2 korzystny (brak pomieszczeń przejściowych, balkon lub loggia, ustawne pomieszczenia, lokal o dobrym rozkładzie) 1 przeciętny (brak pomieszczeń przejściowych, mały balkon, średnio ustawne pomieszczenia, lokal o średnim rozkładzie) 0 słaby (pomieszczenia przejściowe, brak balkonu, nieustawne pomieszczenia, lokal o słabym rozkładzie) 2 niewielka (poniżej 60 m²) 1 przeciętna (60 80 m²) 0 większa (powyżej 80 m²) Inne w tym pomieszczenia przynależne 15 % SUMA 100% 2 korzystne (w cenie lokalu garaż lub miejsce parkingowe i duża piwnica, duży udział w nieruchomości wspólnej, wysoka ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) 1 przeciętne (w cenie lokalu piwnica, średni udział w nieruchomości wspólnej, przeciętna ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) 0 niekorzystne (brak pomieszczeń przynależnych, mały udział w nieruchomości wspólnej, niska ocena innych cech nie uwzględnionych wyżej) Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice grudzień 2014 r. 15/20
2.6. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU MIESZKALNEGO Do bezpośredniej wyceny metodą porównywania parami wybrano 4 transakcje podobne do lokalu przedmiotowego (wyróżnione w tabeli na str. 14), których cechy i warunki zawarcia transakcji są znane i zostały ocenione przez autora operatu jako wiarygodne. Opis tych transakcji przedstawiono poniżej. Data transakcji: 17 lutego 2014 r. Repertorium A: 103/14 Cena transakcyjna: 187.000 zł NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCZA - A Lokalizacja: Myślenice ul. Sobieskiego 40D/1, dojazd drogą powiatową, ok. 500 m od centrum miasta, otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Opis: Lokal mieszkalny o pow. uż. 76,20 m 2, położony na I kondygnacji w budynku trzykondygnacyjnym (parter), składający się z 2 pokoi, kuchni, łazienki z wc, przedpokoju i pomieszczenia gospodarczego. Stan techniczny i standard lokalu dobry, po remoncie. Instalacje: elektryczna, wod.-kan., gazowa, ogrzewanie centralne etażowe (kocioł gazowy dwufunkcyjny). Stan techniczny budynku dobry budynek z lat 90-tych XX w., murowany w technologii tradycyjnej (pustak żużlowy + styropian), stropy żelbetowe, dach dwuspadowy kryty blachą, w zabudowie wolnostojącej. Z własnością lokalu związany jest udział 0,3249 części w nieruchomości wspólnej, działka o pow. 719 m 2 (własność), stan zagospodarowania przeciętny. Data transakcji: 14 grudnia 2013 r. Repertorium A: 10395/13 Cena transakcyjna: 154.000 zł NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCZA - B Lokalizacja: Myślenice ul. Piłsudskiego 17/2, dojazd drogą powiatową, ok. 500 m od centrum miasta, otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, wielorodzinna oraz usługi publiczne i komercyjne. Opis: Lokal mieszkalny o pow. uż. 101,61 m 2, położony na II kondygnacji w budynku dwukondygnacyjnym (poddasze), składający się czterech pokoi, kuchni, łazienki z wc i przedpokoju. Do lokalu przynależy strych. Stan techniczny i standard lokalu słaby, do remontu kapitalnego. Instalacje: elektryczna, wod.-kan., gazowa, ogrzewanie centralne z kotłowni lokalnej. Stan techniczny budynku dobry, po częściowym remoncie, budynek z lat 30-tych XX w., murowany w technologii tradycyjnej, dach mansardowy kryty blachą, w zabudowie wolnostojącej. Z własnością lokalu związany jest udział 0,5 części w nieruchomości wspólnej, działka o pow. 599 m 2 (własność), stan zagospodarowania dobry. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice grudzień 2014 r. 16/20
Data transakcji: 9 grudnia 2013 r. Repertorium A: 2914/13 Cena transakcyjna: 220.000 zł NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCZA - C Lokalizacja: Myślenice ul. Sobieskiego 40D/2, dojazd drogą powiatową, ok. 500 m od centrum miasta, otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Opis: Lokal mieszkalny o pow. uż. 67,70 m 2, położony na II kondygnacji w budynku trzykondygnacyjnym (1 piętro), składający się z 3 pokoi, kuchni, łazienki, wc i przedpokoju. Stan techniczny i standard lokalu dobry, po remoncie. Instalacje: elektryczna, wod.-kan., gazowa, ogrzewanie centralne etażowe (kocioł gazowy dwufunkcyjny). Stan techniczny budynku dobry budynek z lat 90-tych XX w., murowany w technologii tradycyjnej (pustak żużlowy + styropian), stropy żelbetowe, dach dwuspadowy kryty blachą, w zabudowie wolnostojącej. Z własnością lokalu związany jest udział 0,2887 części w nieruchomości wspólnej, działka o pow. 719 m 2 (własność), stan zagospodarowania przeciętny. Data transakcji: 6 września 2013 r. Repertorium A: 4091/13 Cena transakcyjna: 277.000 zł NIERUCHOMOŚĆ PORÓWNAWCZA - D Lokalizacja: Myślenice ul. Piłsudskiego 8/3, dojazd drogą powiatową, ok. 300 m od centrum miasta, otoczenie stanowi zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz usługi publiczne i komercyjne. Opis: Lokal mieszkalny o pow. uż. 70,42 m 2, położony na II kondygnacji w budynku trzykondygnacyjnym (1 piętro), składający się 2 pokoi, kuchni, łazienki wc i przedpokoju. Stan techniczny i standard lokalu słaby, do remontu kapitalnego. Instalacje: elektryczna, wod.-kan., gazowa, ogrzewanie centralne lokalne (piec gazowy dwufunkcyjny). Stan techniczny budynku przeciętny, wymagający remontu, budynek wielorodzinny z lat 30-tych XX w., murowany w technologii tradycyjnej, dach dwuspadowy kryty dachówką, w zabudowie wolnostojącej. Z własnością lokalu związany jest udział 0,2083 części w nieruchomości wspólnej, działka o pow. 1338 m 2 (własność), częściowo zagospodarowana, budynki gospodarcze (komórki lokatorskie), podział działki quad usum. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice grudzień 2014 r. 17/20
Wyskalowane cechy nieruchomości wybranych do porównania i nieruchomości wycenianej oraz arkusze porównania parami zawierają poniższe tabele. Jako jednostkę porównawczą (dla nieruchomości wycenianej i podobnych) przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego bez pomieszczeń przynależnych (pomieszczenia przynależne uwzględniono w ocenie atrybutu Inne ). Nieruchomości do porównania Skala Nieruchomość A Nieruchomość B Nieruchomość C Nieruchomość D Wyceniana Lokalizacja - położenie, otoczenie, dojazd Usytuowanie w budynku Stan techniczny, standard Układ funkcjonalny 0-2 0-2 0-2 0-2 0-2 0-2 zł/m kw. 1 0,5 2 1,5 1 2 2 454 1,5 1 0 0,5 0 0 1 516 1 1 2 2 1 1 3 250 2 1 1 1,5 1 2 3 934 2 1 1 1 1 0? Powierzchnia lokalu Inne Cena jednostkowa Przedział cenowy: c max - c min. 2 824 Atrybut Waga atrybutu Udział kwotowy Max. rozpiętość skali Udział kwotowy na jednostkę atrybutu Różnica atrybutu dla nieruchomości wycenianej i porównywalnej A B C D Lokalizacja - położenie, otoczenie, 705,89 1 0,5 1 0 0,25 352,95 dojazd 2 352,95 176,47 352,95 0,00 Usytuowanie w budynku Stan techniczny, standard Układ funkcjonalny Powierzchnia lokalu Inne 0,15 0,15 0,15 0,15 0,15 423,53 0,5 0 0 0 211,77 2 105,88 0,00 0,00 0,00 423,53-1 1-1 0 211,77 2-211,77 211,77-211,77 0,00 423,53-0,5 0,5-1 -0,5 211,77 2-105,88 105,88-211,77-105,88 423,53 0 1 0 0 211,77 2 0,00 211,77 0,00 0,00 423,53-2 0-1 -2 211,77 2-423,53 0,00-211,77-423,53 SUMA 1,00 Suma poprawek: -282,36 705,89-282,36-529,42 Ceny skorygowane : 2 171,71 2 221,49 2 967,64 3 404,58 Powierzchnia lokalu = 63,40 Poprawka korygująca dla poszczególnego atrybutu (zł/m²) Wartość jednostkowa: 2 691 Wartość 171 000 Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice grudzień 2014 r. 18/20
3. WYNIK KOŃCOWY WYCENY Wartość rynkowa prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr 2 w budynku nr 12 położonego w Myślenicach przy ulicy Kazimierza Wielkiego, gmina Myślenice, powiat myślenicki, województwo małopolskie, objętego księgą wieczystą nr KR1Y/00056598/6 Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Myślenicach, wynosi w zaokrągleniu do pełnych tysięcy złotych: 171.000 zł Słownie: sto siedemdziesiąt jeden tysięcy złotych Oszacowana wartość prawa własności lokalu mieszkalnego odpowiada cenom rynkowym kształtującym się w wolnym obrocie na analizowanym rynku, nie wykracza poza zakres zarejestrowanych cen transakcyjnych nieruchomości o zbliżonych cechach rynkowych. Myślenice, 29 grudnia 2014 r. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice grudzień 2014 r. 19/20
4. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Klauzule ogólne: 1. Niniejszy operat szacunkowy sporządzono zgodnie z przepisami prawa w zakresie wyceny nieruchomości i standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych. 2. Z niniejszego operatu szacunkowego sporządzono wyciąg i przekazano do właściwego urzędu prowadzącego kataster nieruchomości. 3. Wartość rynkową nieruchomości określono bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Zastrzeżenia w zakresie wykorzystania operatu: 1. Operat ten może być wykorzystany tylko do celu zapisanego w punkcie 2 CEL WYCENY niniejszego opracowania. 2. Operat ten nie może być publikowany w całości ani w częściach, jak również nie może być udostępniany osobom trzecim, nie posiadającym interesu prawnego, bez uzgodnienia z autorem operatu. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawcy: 1. Wyłącza się odpowiedzialność rzeczoznawcy za ukryte wady wycenianej nieruchomości, których rzeczoznawca nie mógł zidentyfikować na podstawie uzyskanej dokumentacji technicznej i prawnej. 2. Wyklucza się odpowiedzialność rzeczoznawcy wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu aniżeli został on sporządzony. 5. ZAŁĄCZNIKI 1. Postanowienie o powołaniu biegłego, 2. Wydruki treści ksiąg wieczystych, 3. Wypis z rejestru lokali, 4. Wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 5. Dokumentacja fotograficzna wycenianej nieruchomości. Biuro Nieruchomości RAPIT s.c., Myślenice grudzień 2014 r. 20/20