ANWO-NIERUCHOMOŚCI KANCELARIA RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH ul. Mścibora 67, 61-062 Poznań, www.anwo.poznan.pl tel./fax 61 653 31 22 kom. 501-127-919 MN162.18 OPERAT SZACUNKOWY Temat opracowania: Opis i oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej zlokalizowanej w Swarzędzu przy ulicy 3-go Maja NR 36, działka nr 2087, powiat poznański, województw wielkopolskie. Księga wieczysta: PO2P/00012084/0 Postępowanie egzekucyjne: KM 7026/17 Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto w Poznaniu, Paweł Śliwiński, Kancelaria Komornicza, ul. Wrzesińska 9A, 62-020 Swarzędz. Określona wartość rynkowa: WR = 452 860,00PLN słownie: czterysta pięćdziesiąt dwa tysiące osiemset sześćdziesiąt złotych. - w tym wartość działki gruntu: 281 870,00 PLN słownie: dwieście osiemdziesiąt jeden tysięcy osiemset siedemdziesiąt złotych. OPRACOWAŁ: Poznań, dnia 25 październik 2018r.
ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA Wyciąg z operatu szacunkowego.....3 1. Przedmiot i zakres opracowania 4 2. Cel opracowania...4 3. Podstawa opracowania..4 formalna.4 merytoryczna.4 prawna 5 4. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego..6 5. Opis stanu nieruchomości 6 status formalno prawny..6 oznaczenie nieruchomości.7 opis nieruchomości..7 6. Przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości.20 7. Podstawy prawne i metodologia...20 8. Analiza lokalnego rynku nieruchomości.24 9. Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości...28 określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o powierzchni użytkowej 97,51m 2..28 określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem o funkcji mieszkalno usługowej o powierzchni użytkowej 26,94m 2..32 określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej.35 10. Posumowanie i wnioski..39 11. Klauzule i zastrzeżenia 40 12. Załączniki..40 2
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1 Określenie nieruchomości Województwo wielkopolskie Powiat poznański Gmina Swarzędz Obręb 0001 Swarzędz Ulica 3-go Maja NR 36 Działka nr 2087 o powierzchni 1013m 2 KW NR PO2P/00012084/0 Opis nieruchomości: Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkiem o funkcji mieszkalno usługowej z dobudowanym garażem, zlokalizowana przy ulicy utwardzonej. Sąsiedztwo stanowi zabudowa mieszkalna jednorodzinna. 2 Cel wyceny Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb toczącego się postępowania komorniczego. Sygn. akt: KM 7026/17 3 Właściciel Dawid Bakan 4 Określona wartość rynkowa nieruchomości WR = 452 860,00PLN słownie: czterysta pięćdziesiąt dwa tysiące osiemset sześćdziesiąt złotyc - w tym wartość działki gruntu: 281 870,00 PLN słownie: dwieście osiemdziesiąt jeden tysięcy osiemset siedemdz złotych. 5 Data określenia wartości 25 października 2018r. 6 Data sporządzenia operatu 25 października 2018r. 7 Uprawnienia autorów operatu Uprawnienia państwowe rzeczoznawcy majątkowego nr 5260 8 Podpis rzeczoznawcy 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA. Przedmiotem niniejszego opracowania jest nieruchomość gruntowa zabudowana. Nieruchomość zlokalizowana w Swarzędzu przy ulicy 3-go maja NR 36, powiat poznański, woj. wielkopolskie. Dla przedmiotowej nieruchomości założona jest Księga Wieczysta nr PO2P/00012084/0 przez Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu, VI Wydział Ksiąg Wieczystych. Właścicielem nieruchomości jest Dawid Bakan. Zakres opracowania obejmuje nieruchomość zlokalizowaną jak wyżej w tym: - działki gruntu oznaczonej geodezyjnie jako dz. nr 2087 o powierzchni 1013m 2 - budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni użytkowej 97,51m 2 - budynek o funkcji mieszkalno usługowej o powierzchni użytkowej 26,94m 2 - budynek garażu o powierzchni użytkowej 33,34m 2 2. CEL OPRACOWANIA. Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej nieruchomości, wg przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej lub zbliżonej okolicy z uwzględnieniem stanu nieruchomości na dzień opisu. Wycenę sporządza się dla potrzeb postępowania komorniczego, zgodnie z Kodeksem Postępowania Cywilnego - Sygn. akt KM 7026/17. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA. 3.1. Formalna. Postanowienie o powołaniu biegłego z dnia 20.08.2018r. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Środzie Wlkp., Paweł Śliwiński. Operat szacunkowy sporządził: Łukasz Woźniak Rzeczoznawca Majątkowy - uprawnienia państwowe nr 5260. 3.2. Merytoryczna. Wizja lokalna nieruchomości wraz z opisem przeprowadzona dnia 04.10.2018r. Leksykon Rzeczoznawcy Majątkowego. PFSRM, Kucharska-Stasiak E.: Nieruchomość w gospodarce rynkowej, PWN Warszawa 2012 (copyright 2006), Cymerman R., Szacowanie nieruchomości, Wydawnictwo Uczelniane Politechniki Koszalińskiej, 2011, Cymermann R. Hopfer A.: Systemy zasady i procedury wyceny nieruchomości, PFSRM wyd: IV, Warszawa 2012, 4
Cymerman R, Hopfer A System, zasady i procedury wyceny nieruchomości, PFSRM, Warszawa 2012r., Żak M. Wycena nieruchomości, CH Beck, Warszawa 2012r., Wilkowska-Kołakowska D., Wycena nieruchomości. Operat szacunkowy. Rzeczoznawstwo majątkowe, Wydawnictwo LexisNexis, 2012, Źródła informacji w gospodarowaniu nieruchomościami, PFRZM 2009 Kucharska-Stasiak E. (red.), Międzynarodowe standardy wyceny, PFRZM, 2009, Cymerman R., Planowanie przestrzenne dla rzeczoznawców majątkowych, zarządców oraz pośredników w obrocie nieruchomościami, Educaterra, 2012, Mączyńska E., Prystupa M., Rygiel K., Ile jest warta nieruchomość, Poltex 2009, Dydenko J.: Gospodarka nieruchomościami, Wolters Kluwer Polska 2012, Dydenko J.: Szacowanie Nieruchomości. Rzeczoznawstwo majątkowe, Wolters Kluwer Polska 2012, Wilkowska-Kołakowska D., Wycena nieruchomości Operat szacunkowy Rzeczoznawstwo majątkowe, LexisNexis 2012, Powszechne Krajowe Zasady Wyceny wydane przez Polską Federację Rzeczoznawców Majątkowych. Źródłem pozyskania informacji o lokalnym rynku nieruchomości gruntowych i zachodzących na nich zjawiskach są dane uzyskane między innymi w Starostwie Powiatowym w Poznaniu, Kancelariach Notarialnych i Biurach Obrotu Nieruchomości. Dla potrzeb wyceny wykorzystano również komputerową bazę danych własnych WALOR o poziomie ruchu cen nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych zlokalizowanych na terenie miasta i gminy Swarzędz. 3.3 Prawna. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. art. 159 o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity z późniejszymi zmianami (Dz. U. z 2018r. poz. 121, 50), z późniejszymi zmianami. Ustawa z dnia 20 lipca 2017r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (poz. 1509) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i zmieniające je rozporządzenie z dnia 14 lipca 2011r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985 z późniejszymi zmianami. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania nieruchomości (Dz. U. z 2016 r. poz. 1263) z późniejszymi zmianami. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (Dz. U. z 2016r. poz. 380) z późniejszymi zmianami. 5
Ustawa z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2018r. poz. 1360, 1467, 1499, 1544, 1629, 1637) z późniejszymi zmianami. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO. Określenia wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się wg. stanu z dnia wizji lokalnej, tj. na dzień: 04 października 2018r. Poziomu cen z daty wyceny, tj. na dzień: 25 października 2018r. Opinia sporządzona dnia: 25 października 2018r. Wizja lokalna przeprowadzona dnia: 04 października 2018r. 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI. 5.1. Status formalno prawny Księga wieczysta założona dla przedmiotowej nieruchomości w Sądzie Rejonowym Poznań Stare Miasto KW NR PO2P/00012084/0 Protokół z badania księgi wieczystej według stanu z dnia 25.10.2018r.: Dział I (oznaczenie nieruchomości): Województwo wielkopolskie, powiat poznański, gmina Swarzędz, miejscowość Swarzędz, ulica 3-go Maja 36, działka nr 2087, obszar 0,1013ha, Dział I-SP (spis praw związanych własnością): brak wpisów Dział II (własność): Dawid Bakan, syn Mariusza i Ewy, PESEL: 89061201135, na podstawie darowizny Rep. A 114/2010 z dnia 20.01.2010r. Dział III (prawa, roszczenia i ograniczenia): Wszczęto egzekucję z niniejszej nieruchomości w sprawie KM 2676/12 na wniosek wierzyciela LANSTER Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Krakowie. Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, Paweł Śliwiński; Do egzekucji przyłączył się kolejny wierzyciel w sprawie KM 7026/17 BANK MILLENNIUM Spółka Akcyjna w Warszawie. Dział IV (hipoteka): Hipoteka umowna w kwocie 447372,00zł. na rzecz: BANK MILLENNIUM Spółka Akcyjna z siedzibą w Warszawie; Hipoteka przymusowa w kwocie 82195,68zł na rzecz: LANSTER Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Krakowie; Hipoteka przymusowa w kwocie 112672,35zł na rzecz: SKARB PAŃSTWA Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Poznaniu; Hipoteka przymusowa w kwocie 2646,00zł na rzecz: Gmina Swarzędz; Hipoteka przymusowa w kwocie 3043,30zł na rzecz: Zakład Ubezpieczeń Społecznych II Oddział w Poznaniu; 6
Hipoteka przymusowa w kwocie 1538,00zł na rzecz: Gmina Swarzędz; 5.2. Oznaczenie nieruchomości. Województwo: wielkopolskie Powiat: poznański Miejscowość: Swarzędz Ulica: 3-go Maja NR 36 Działka: 2087 o powierzchni 1013m 2 5.3. Opis nieruchomości. Swarzędz leży w centralnej części województwa wielkopolskiego. Geograficznie jest to północna część Równiny Wrzesińskiej, wchodzącej w skład Niziny Wielkopolskiej, krainy geograficznej, której charakter określa polodowcowa rzeźba terenu. Cała gmina zajmuje powierzchnię 101,9 km2 (miasto 8,2km 2, tereny wiejskie 93,8 km2). W granicach gminy leżą Jezioro Swarzędzkie, przez które przepływa Cybina, Jezioro Uzarzewskie oraz inne liczne zbiorniki wodne, zwłaszcza w dolinach Głównej i Cybiny. Gmina wchodzi w skład powiatu poznańskiego, stanowiąc znaczną część wschodniej jego części. Sąsiadując bezpośrednio z Poznaniem, jest istotnym składnikiem aglomeracji poznańskiej, jednej z większych i ważniejszych aglomeracji miejskich w Polsce. Co więcej, wchodzi w skład obszaru, który szczególnie pomyślnie przechodzi proces transformacji społeczno - gospodarczej wykazując dynamikę pozytywnych przemian i zróżnicowany ich charakter. Aglomeracja poznańska a wraz z nią gmina Swarzędz, jest jednym z najbardziej dynamicznie rozwijających się obszarów i to nie tylko w skali regionu, ale także całego kraju. Poznań jest dla mieszkańców Swarzędza głównym rynkiem pracy oraz miejscem realizacji celów, zwłaszcza związanych z pokryciem potrzeb wyższego rzędu (edukacja, ochrona zdrowia, kultura). Gmina Swarzędz jest zaś dla Poznania przede wszystkim zapleczem mieszkaniowym, w mniejszym stopniu rekreacyjnym oraz handlowym (centrum handlowe ETC oraz liczne hurtownie). Miasto i gminę charakteryzuje dynamiczny rozwój gospodarczy, niski poziom bezrobocia i szybki przyrost liczby ludności. Przybywająca z roku na rok infrastruktura techniczna i społeczna umożliwia dynamiczny i jednocześnie ekologiczny rozwój gminy (w 2006 roku gmina otrzymała Certyfikat Najwyższa Jakość w Ochronie Środowiska). Gmina jest w 99% zwodociągowana, duży jest również stopień skanalizowania i gazyfikacji. Ponad 70 % terenu gminy objęte jest planami zagospodarowania przestrzennego, opracowane zostały również dokumenty wytyczające kierunki działania władz gminy: Studium uwarunkowań i kierunków 7
zagospodarowania przestrzennego, Strategia Rozwoju Gminy, Wieloletni Plan Finansowy i Wieloletni Plan Inwestycyjny. Opis szczegółowy. Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana w pośredniej części miasta przy drodze utwardzonej kostką betonową z urządzonymi obustronnie chodnikami dla pieszych, z oświetleniem ulicznym dobry dojazd do nieruchomości samochodem, odległość do komunikacji publicznej autobusu 400m. do centrum handlowo usługowego AGROBEX odległość ok. 500m., szkoła oddalona od nieruchomości o ok. 1km. Nieruchomość posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. 3-go Maja. Biorąc pod uwagę powyższe aspekty, lokalizację nieruchomości należy uznać za dobrą. 8
Mapki lokalizacyjne. Źródło: www.google.pl/maps Teren przedmiotowej działki ogrodzony z frontu parkanem na podmurówce z przęseł stalowych, pozostał część działki ogrodzona siatką stalową na słupkach stalowych, brama i furtka o konstrukcji stalowej, zagospodarowany zielenią ozdobną, trawnikami, w części utwardzony, zabudowany budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym oraz budynkiem o funkcji mieszkalno usługowej z dobudowanym garażem. Kształt działki na mapie zbliżony do prostokąta korzystny. Sąsiedztwo nieruchomości stanowi zabudowa mieszkalna jednorodzinna. Uzbrojenie terenu: prąd, woda, gaz, kanalizacja sanitarna pełne. 9
Źródło: http://swarzedz.e-mapa.net 10
Fot. nr 1-4. Widok ogólny nieruchomości. Opis budynku mieszkalnego. Budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej, dwukondygnacyjny, podpiwniczony, wybudowany w roku 1976 w technologii tradycyjnej murowanej. W roku 1996 wykonana modernizacja budynku. Fundamenty betonowe, ściany murowane z pustaków na zaprawie cementowo wapiennej, ocieplone styropianem i otynkowane tynkiem mineralnym, tynki wewnętrzne cementowo wapienne. Nadproża prefabrykowane. Strop masywny, stropodach masywny kryty papą termozgrzewalną, rynny i rury spustowe z blachy ocynk. Opierzenie z blachy. Stolarka okienna PCV, schody zewnętrzne do budynku oraz schody na piętro betonowe, zewnętrzne obłożone płytkami, wewnętrzne drewnem. Drzwi wejściowe wzmocnione, drzwi wewnętrzne płycinowe. Posadzki betonowe obłożone panelami oraz płytkami. Ściany malowane farbami, częściowo tapetowane, w części obłożone boazerią a w pomieszczeniach tzw. mokrych obłożone płytkami. Sufity malowane farbami, w części pomieszczeń podwieszone płytami kartonowogipsowymi. Instalacje techniczne w budynku: elektryczna, kanalizacyjna, wodociągowa, c.o. i c.w. piec dwufunkcyjny na gaz, grzejniki stalowe. Wykończenie budynku mieszkalnego standardowe, stan techniczny zadowalający. Pomierzona w trakcie wizji lokalnej powierzchnia oraz struktura pomieszczeń: 11
Parter: - wiatrołap: 2,97m 2 - pokój: 10,55m 2 - kuchnia: 10,42m 2 - pokój: 14,97m 2 - łazienka: 4,13m 2 - korytarz: 3,79m 2 Piętro: - korytarz: 4,28m 2 - pokój: 11,45m 2 - korytarz: 4,84m 2 - pokój: 14,73m 2 - pokój: 11,00m 2 - łazienka: 4,38m 2 Łączna powierzchnia budynku mieszkalnego: 97,51 m 2 Budynek o funkcji mieszkalno usługowej. Na terenie działki zlokalizowany jest również budynek wolnostojący o funkcji mieszkalno usługowej wybudowany w technologii tradycyjnej murowanej w roku 1976. Fundamenty betonowe, ściany murowane z pustaków na zaprawie cementowo wapiennej, ocieplone styropianem i otynkowane tynkiem mineralnym, tynki wewnętrzne cementowo wapienne. Nadproża prefabrykowane. Strop masywny, stropodach masywny kryty papą termozgrzewalną, rynny i rury spustowe z blachy ocynk. Opierzenie z blachy. Stolarka okienna drewniana. Drzwi wejściowe wzmocnione, drzwi wewnętrzne płycinowe. Posadzki betonowe obłożone panelami oraz płytkami. Ściany malowane farbami w pomieszczeniach tzw. mokrych obłożone płytkami. Sufity malowane farbami. Instalacje techniczne w budynku: elektryczna, kanalizacyjna, wodociągowa, c.o. i c.w. piec dwufunkcyjny na gaz, grzejniki żeliwne. Do budynku dobudowany jest garaż o powierzchni 33,34m 2 Budynek o konstrukcji murowanej, posadzka betonowa, tynków wewnętrznych brak, tynki zewnętrzne mineralne, wrota garażowe dwuskrzydłowe drewniane, dach kryty papą. Pomierzona w trakcie wizji lokalnej powierzchnia oraz struktura pomieszczeń budynku mieszkalno - usługowego: - pomieszczenie gospodarcze: 2,33 m 2 - wc: 2,08 m 2 - pokój: 7,88 m 2 12
- pracownia: 7,84 m 2 - kuchnia: 6,81m 2 Fot. nr 5-9. Widok ogólny budynku mieszkalnego. Fot. nr 10-19. Widok zagospodarowania terenu działki. 13
14
Fot. nr 20-42. Widok pomieszczeń budynku mieszkalnego. 15
16
17
Fot. nr 43. Widok ogólny budynku o funkcji mieszkalno usługowej. 18
Fot. nr 44-48. Widok pomieszczeń budynku o funkcji mieszkalno usługowej. 19
Fot. nr 49-51. Widok garażu. 6. PRZEZNACZENIE PRZEDMIOTOWEJ NIERUCHOMOŚCI. Dla przedmiotowego terenu obowiązuje aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Swarzędz Nowa Wieś i Osiedle Północne, zatwierdzony przez Radę Miejską Swarzędz Uchwałą nr XLIX/450/2013 dnia 26 listopada 2013r. (Dz. Urz. Woj. Wlkp. poz. 1926 z dnia 24.03.2014r.). nieruchomość podlegająca wycenie zlokalizowana jest na terenie oznaczonym symbolem 10MN - teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej 7. PODSTAWY PRAWNE I METODOLOGIA PODSTAWY PRAWNE I UWARUNKOWANIA DOKONANYCH CZYNNOŚCI Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określamy dla potrzeb postępowania komorniczego. Uregulowania prawne dotyczące określenia wartości nieruchomości znajdują się w: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. z 2015 poz. 782; z późniejszymi zmianami oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i zmieniające je rozporządzenie z dnia 14 lipca 2011r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. z 2011r, Nr 165, poz. 985 z późniejszymi zmianami. Wartość rynkową nieruchomości określa się w oparciu o uregulowania zawarte w art. 150, ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami: 20
Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Art. 151 ust.1 w/w ustawy definiuje pojęcie wartości rynkowej: 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. ; Wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem porównawczym lub dochodowym. Art. 153 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyjaśnia istotę podejścia porównawczego: Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zastosowano szczegółowe regulacje metodologiczne przewidziane w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny opracowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a w szczególności: Standard III.3: Ustalenie stanu prawnego przedmiotu wyceny. Standard Nota Interpretacyjna NI: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości [Uchwała RK nr 27/08 z dnia 09.12.2008r., w. 08.08.2014r.] Wartość rynkową interpretuje się jako: - najbardziej prawdopodobna jej cena oznacza wyrażoną w pieniądzu (zazwyczaj w miejscowej walucie) kwotę, którą, rozsądnie biorąc, można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Jest to najlepsza cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, może uzyskać sprzedawca oraz najbardziej korzystna cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, zgodzi się zapłacić kupujący. Kwota ta nie dotyczy ceny, która została podwyższona lub obniżona ze względu na szczególne warunki lub okoliczności, takie jak np. sprzedaż z bonifikatą. - możliwa do uzyskania na rynku oznacza, iż wartość nieruchomości jest wielkością szacowaną, a nie kwotą z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłaconą ceną. Jest to hipotetyczna cena, za którą w dniu wyceny można zawrzeć transakcję odpowiadającą wszystkim wymogom definicji wartości rynkowej. - w dniu wyceny stawia wymóg, aby wartość rynkowa była właściwa w danym momencie, na który została określona. Może to być data opracowania operatu szacunkowego lub wcześniejsza. Wartość podana w operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz 21
uwarunkowania istniejące w dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub późniejszym. W definicji zakłada się także jednoczesne zawarcie i wykonanie umowy. Uwzględniając rodzaj wycenianej nieruchomości jak i cel wyceny do określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze uwzględniając warunki określone w art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj.: - rodzaj nieruchomości, - położenie nieruchomości, - sposób użytkowania, - przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium, - stan nieruchomości, - aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zgodnie Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) Nota interpretacyjna nr 1 NI1 pkt. 3.1. podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie. Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi znajomość określonego rynku nieruchomości, zarówno jeśli chodzi o jego stan aktualny jak i perspektywy (trendy). Badany rynek nieruchomości powinien być w miarę jednorodny pod względem cech fizycznych nieruchomości, stanu prawnego jak i cech użytkowych i ekonomicznych. Główną zasadą podejścia porównawczego jest zasada porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek nieruchomości stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech rynkowych (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową nieruchomości. W szczególności określa się rodzaj rynku, obszar rynku, okres badana rynku, charakterystykę ekonomiczną rynku oraz stan środowiska naturalnego. Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Cechy te mają z reguły charakter lokalny i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku. Metody szacowania stosowane w podejściu porównawczym W podejściu porównawczym stosuje się: - metodę porównywania parami, - metodę skorygowanej ceny średniej, - metodę analizy statystycznej rynku. Analiza rynku pozwoliła na zastosowanie metody korygowania ceny średniej. 22
Zgodnie z 4 w/w Rozporządzenia metodę korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Założenia ogólne Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana. Do określenia wartości rynkowej, po analizie rynku zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowanej ceny średniej. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE, METODA KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ Procedury związane ze stosowaniem metod w podejściu porównawczym zgodnie z notą interpretacyjną NI1 podejście korygowania ceny średniej. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, Ustalenie cechy rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych Obliczenie ceny średniej (C śr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny oraz ustalenie ceny minimalnej (C min) i ceny maksymalnej (C max) Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C max), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych Obliczenie dolnej granicy [C min/c śr] i górnej granicy [C max/c śr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C min, C max]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: n u i i= 1 W R = C śr 23
gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 8. ANALIZA LOKALNEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej i niezabudowanej przeprowadzano analizę rynku nieruchomości na terenie miasta i gminy Swarzędz. Analiza dotyczyła segmentu nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi wraz z garażami i nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Okres badań to lata 2016-2018. Przy wycenie nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkami mieszkalnymi odnotowano wystarczającą ilość transakcji na terenie Swarzędza natomiast w uwagi na to, że na terenie samego Swarzędza nie odnotowuje się sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (większa część Swarzędza jest już zabudowana), obszar badań poszerzono o gminę Swarzędz. Poznań i sąsiadujące gminy powiatu poznańskiego zamieszkuje ok. 1 mln osób. Powiat poznański jest największym pod względem powierzchni powiatem w województwie wielkopolskim, stanowi zaplecze gospodarcze i mieszkalne Poznania. Zdecydowaną większość aglomeracji poznańskiej stanowią mieszkańcy miasta (ok. 54 proc.). Od 2007r. w Poznaniu utrzymuje się dodatni przyrost naturalny, przy jednocześnie rejestrowanym ujemnym saldzie migracji. Obserwowany jest stopniowy odpływ ludności z miasta w kierunkach podmiejskich. Współczesny rynek nieruchomości coraz wyraźniej pokazuje, że jednym z podstawowych kryteriów wyboru nieruchomości jest jego lokalizacja. Zgiełk wielkich miast sprawia, że coraz częściej decydując się na zakup nieruchomości nabywcy skłaniają się w stronę uroków prowincji. Inwestycje zlokalizowane w gminach ościennych konkurują z poznańskimi głównie cenami, otaczającą przestrzenią oraz bliskością terenów zielonych. Toteż nie brakuje chętnych na ich kupno, dlatego gmina Swarzędz jest atrakcyjną lokalizacją na zakup nieruchomości. Charakterystyczną cechą poznańskiego rynku nieruchomości jest fakt, że od kilku lat na obszarze gmin powiatu poznańskiego powstaje więcej nowych domów i mieszkań, aniżeli w samym Poznaniu. Sytuacja ta jest ewenementem w skali ogólnopolskiej, gdyż w gminach otaczających pozostałe duże miasta liczba nowych lokali mieszkalnych jest zawsze mniejsza od tej w stolicy danego regionu. 24
Lokalizacja nieruchomości to jeden z kluczowych czynników branych pod uwagę przy wyborze miejsca do zamieszkania. Bez względu na to, czy wolimy ciszę, czy wielkomiejski zgiełk, zwykle zwracamy szczególną uwagę na bliskość obiektów ułatwiających codzienną egzystencję sklepów, szkół i przedszkoli, placówek medycznych czy przystanków autobusowych i tramwajowych. Dobre położenie nieruchomości optymalne pod względem bliskości wspomnianych punktów, lecz także obiektów gastronomicznych czy kulturalnorozrywkowych pozwala na co dzień zaoszczędzić czas, a w dni wolne od pracy i nauki cieszyć się z łatwego dostępu do wielu atrakcji kina, teatru, terenów spacerowych czy obiektów sportowych dlatego miejscowość Paczkowo jest atrakcyjną lokalizacją na zakup nieruchomości. Nieruchomości zabudowane Analizując rynek nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi zauważono dość dynamiczny charakter transakcji zawieranych na rynku. W gminie prężnie rozwija się zabudowa mieszkaniowa. Coraz więcej deweloperów inwestuje w gminie i buduje zorganizowane osiedla mieszkaniowe. Analiza rynku wykazała, że największy jest popyt na nieruchomości gruntowe zabudowane domami jednorodzinnymi o powierzchni użytkowej do 160m 2. Nieruchomości brane pod uwagę podczas procesu badania rynku lokalnego to nieruchomości w tzw. wolnym obrocie rynkowym, czyli sprzedawane przez osoby fizyczne. W wyniku badań ustalono, że ceny nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi najbardziej podobnymi do wycenianej kształtują się w obrębie badanego obszaru w następującym przedziale: Próbka reprezentatywna: 2 343,75zł/m 2-4 454,45zł/m 2 l.p. Data Pow. Pow. Cena 1 Rodzaj Nr Rep. A Miasto Ulica transakcji użyt. działki m 2 pu zabud. 1 11.01.2018 142/2018 Swarzędz Rolna 59,00 700 4152,54 W 2 11.01.2018 87/2018 Swarzędz Przybylskiego 182,00 217 2912,09 Sz 3 15.12.2017 1706/2017 Swarzędz Morelowa 109,20 442 4349,82 W 4 11.12.2017 9701/2017 Swarzędz Przybylskiego 99,27 532 3324,27 W 5 21.11.2017 9165/2017 Swarzędz Żwirki i Wigury 179,20 1394 2957,59 W 6 05.10.2017 7866/2017 Swarzędz Wąska 113,60 908 4339,79 W 7 16.05.2017 2042/2017 Swarzędz Gwiaździsta 115,10 351 4430,93 B 8 05.05.2017 3467/2017 Swarzędz Wrzesińska 110,00 1183 4545,45 W 9 27.04.2017 1342/2017 Swarzędz Krańcowa 166,00 717 3403,61 W 10 20.03.2017 1110/2017 Swarzędz 3-go Maja 68,00 498 3676,47 W 11 08.03.2017 1743/2017 Swarzędz Strzelecka 59,40 304 3865,32 W Wpływ na wysokość ceny nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi miały takie czynniki jak lokalizacja nieruchomości, stan techniczny budynku, standard wykończenia, powierzchnia użytkowa budynku, powierzchnia działki oraz rodzaj zabudowy. 25
Na badanym segmencie rynku lokalnego istnieje średnie zainteresowanie nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi domami jednorodzinnymi, średni okres ekspozycji waha się w przedziale od 6 do 9 miesięcy. Obecnie jest stabilizacja na rynku nieruchomości i przyjęto trend czasowy na poziomie 0% w skali miesiąca. Z grupy badanych transakcji wybrano nieruchomości gruntowe zabudowane najbardziej podobne, które będą przedmiotem porównań z przedmiotową nieruchomością. Analiza nieruchomości gruntowych niezabudowanych Analizując rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych zauważono dość intensywny charakter transakcji zawieranych na rynku. W szczególności nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne położone dość blisko miasta gminnego i z dogodnym dojazdem a równocześnie o dobrych walorach środowiskowych charakteryzuje wyższy wskaźnik częstotliwości transakcji. Wskaźnik notowanych nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne wynosi około 30 transakcji w skali roku. Analiza rynku wykazała, że największa jest podaż nieruchomości o powierzchni do 1000m 2. Nieruchomości brane pod uwagę podczas procesu badania rynku lokalnego to nieruchomości w tzw. wolnym obrocie rynkowym, czyli sprzedawane przez osoby fizyczne i prawne. Próbka reprezentatywna: Lp. Gmina Obręb Ulica Data Pow. Cena Nr Rep. A transakcji działki 1m 2 1 Swarzędz Gortatowo Darniowa 27.03.2018 1352/2018 951 184,02 2 Swarzędz Kobylnica Północna 06.03.2018 391/2018 953 167,89 3 Swarzędz Jasin Jadwigi 21.02.2018 697/2018 630 253,97 4 Swarzędz Gruszczyn Wierzbowa 12.01.2018 248/2018 829 211,10 5 Swarzędz Zalasewo Pl. Europejski 09.01.2018 167/2018 437 276,89 6 Swarzędz Jasin Kmieca 18.05.2017 3990/2017 756 214,29 7 Swarzędz Gruszczyn Katarzyńska 28.04.2017 1706/2017 1390 214,39 8 Swarzędz Swarzędz Napoleońska 20.04.2017 2853/2017 617 247,97 9 Swarzędz Swarzędz Murarska 05.04.2017 2053/2017 446 313,90 10 Swarzędz Swarzędz Morelowa 21.02.2017 1736/2017 690 355,00 11 Swarzędz Jasin Szafirowa 29.12.2016 5434/2016 1562 163,25 W wyniku badań ustalono, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne z usługami najbardziej podobne do wycenianej kształtują się w obrębie badanego obszaru w następującym przedziale: 163,25zł/m 2 355,00zł/m 2 26
Wpływ na wysokość ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych miały takie czynniki jak lokalizacja nieruchomości, powierzchnia gruntu, potencjał inwestycyjny czy też dogodność dojazdu, uzbrojenie techniczne działki. Na badanym segmencie rynku lokalnego istnieje dość duże zainteresowanie nieruchomościami gruntowymi, średni okres ekspozycji waha się w przedziale od 3 do 6 miesięcy. Posiadana ilość transakcji pozwala na zastosowanie metody korygowania ceny średniej. Obecnie jest stabilizacja na rynku i przyjęto trend czasowy na poziomie 0% w skali miesiąca. Z grupy badanych transakcji wybrano nieruchomości gruntowe, najbardziej podobne, które będą przedmiotem porównań z przedmiotową nieruchomością. Przy wyborze transakcji do porównań kierowano się zasadami określonymi w Nocie Interpretacyjnej NI 1 w której jest mowa, że dobrany rynek nieruchomości powinien być jednorodny pod względem: cech fizycznym nieruchomości, w tym powierzchnia użytkowa budynku lub powierzchnia gruntu, stanu prawnego nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, cech użytkowych i ekonomicznych. W dalszej części zostanie przedstawiona ich dokładna charakterystyka. Zdefiniowany powyżej rynek nieruchomości stanowi przesłankę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartość rynkową. Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Mają one z reguły lokalny charakter i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego. Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku: - na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, - przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, - na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Reasumując należy stwierdzić, iż na kształtowanie się cen nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi na analizowanym rynku w największym stopniu mają wpływ następujące cechy rynkowe przypisane do tego rodzaju nieruchomości: 27
L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] 1 Lokalizacja nieruchomości 20 2 Standard wykończenia budynku 20 mieszkalnego 3 Stan techniczny budynku 20 mieszkalnego 4 Powierzchnia działki 15 5 Powierzchnia budynku mieszkalnego 15 6 Rodzaj zabudowy 10 Razem 100 Natomiast na kształtowanie się cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych na analizowanym rynku w największym stopniu mają wpływ następujące cechy rynkowe przypisane do tego rodzaju nieruchomości: L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] 1 Lokalizacja nieruchomości 20 2 Uzbrojenie techniczne 20 3 Potencjał inwestycyjny 20 4 Powierzchnia działki 15 5 Dojazd 15 Razem 100 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI. 9.1. Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o powierzchni użytkowej 97,51m 2. W celu określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym nieruchomości gruntowych oraz określenie wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości. Na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych wyznaczono 6 cech, najbardziej wpływających na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości: 28
Przyjęte cechy rynkow e standard wykończenia 1 20 % Stan techniczny budynku 20 % lokalizacja2 20 % rodzaj zabudowy1 10 % powierzchnia gruntu1 15 % powierzchnia użytkowa 15 % Rynek został podzielony w zależności od następujących cech: Lp. 1 2. 3. 4. 5. 6. Cechy rynkowe Lokalizacja nieruchomości Stan techniczny budynku Standard wykończenia budynku Powierzchnia działki Powierzchnia budynku Rodzaj zabudowy Waga cechy (%) 20 20 20 15 15 10 Skala ocen Bardzo dobra Dobra Dobry Zadawalający Średni Powyżej standardu Standard Opis Położenie w miejscowości z dobrym dostępem oraz bliskością do pełnej infrastruktury społecznej, bliskość terenów zielonych i rekreacyjnych Położenie w niedalekiej odległości od pełnej infrastruktury społecznej, zagospodarowany teren wokoło, bliskość terenów zielonych Budynek nowy lub kilkuletni, wybudowany z nowoczesnych materiałów, użyte materiały budowlane o wysokiej jakości Budynek kilkunastoletni, ocieplony i otynkowany, użyte materiały budowlane o dobrej jakości Budynek kilkudziesięcioletni, budynek nie jest ocieplony, użyte materiały budowlane o średniej jakości Nowoczesne aranżacje wykończeniowe, wysokiej jakości materiały oraz rozwiązania wykończeniowe, ogrzewanie podłogowe na wszystkich kondygnacjach, Panele podłogowe, płytki ceramiczne, okna PCV, drzwi płycinowe, itp. Użyte materiały wykończeniowe niskiej jakości, brak płytek, stare okna itd. Poniżej standardu Dobra powyżej 1001m 2 Średnia od 501 1000m 2 Słaba do 500m 2 Dobra od 101m 2 do 160m 2 Średnia powyżej 161m 2 Słaba do 100,00m 2 Korzystna Budynek w zabudowie wolnostojącej Średnio korzystna Budynek w zabudowie bliźniaczej Niekorzystna Budynek w zabudowie szeregowej lub atrialnej 29
Charakterystyka nieruchomości zabudowanych o cenie minimalnej i maksymalnej: Nieruchomość zabudowana o cenie minimalnej cena 2912,09zł/m 2, Swarzędz, ul. Przybylskiego - lokalizacja dobra, wykończenie budynku poniżej standardu, stan techniczny budynku zadowalający, powierzchnia budynku słaba, powierzchnia działki słaba, zabudowa niekorzystna, Nieruchomość gruntowa zabudowana o cenie maksymalnej cena 4545,45zł/m 2, Swarzędz, ul. Wrzesińska - lokalizacja bardzo dobra, budynek o wykończeniu o podwyższonym standardzie, stan techniczny budynku dobry, powierzchnia budynku dobra, powierzchnia działki dobra, zabudowa korzystna. Charakterystyka wycenianej nieruchomości: Lokalizacja: Swarzędz, ul. 3-go Maja - lokalizacja dobra, wykończenie budynku standardowe, stan techniczny budynku zadowalający, powierzchnia budynku słaba, powierzchnia działki dobra, zabudowa korzystna. C min W N C max Cena średnia = 3 814,35 zł/m 2 Cena minimalna = 2 912,09 zł/m 2 Cena maksymalna = 4 545,45 zł/m 2 30
Obliczenie brzegowych wartości sumy wskaźników korygujących: Cmin / Cśr = 0,76 Cmax / Cśr = 1,19 Zakres współczynników korygujących: L.p. 1 2 3 4 5 6 Cechy rynkowe Lokalizacja nieruchomości Standard wykończenia budynku mieszkalnego Stan techniczny budynku mieszkalnego Powierzchnia działki Powierzchnia budynku mieszkalnego Rodzaj zabudowy Waga cechy [%] Zakres współczynników Korygujących 20 0,152-0,238 20 0,152-0,238 20 0,152-0,238 15 0,114-0,179 15 0,114-0,179 10 0,076 0,119 Wartości współczynników dla poszczególnych typów cech Dobra - b.dobra 0,152-0,238 Poniżej Powyżej Standard standardu standardu 0,152 0,195 0,238 Średni Zadowalający Dobry 0,152 0,195 0,238 Słaba Średnia Dobra 0,114 0,147 0,179 Słaba Średnia Dobra 0,114 0,147 0,179 Korzystna Średnio korzystna Niekorzystna 0,076 0,098 0,119 Razem 100 0,76-1,19 0,76 1,19 L.p. Cechy rynkowe Waga cechy (%) Zakres współczynnikó w korygujących Wartość cechy (nier. wyceniana) Wartości wsp. 1 Lokalizacja nieruchomości 20 0,152-0,238 dobra 0,152 2 Standard wykończenia budynku mieszkalnego 20 0,152-0,238 standard 0,195 3 Stan techniczny budynku mieszkalnego 20 0,152-0,238 zadowalający 0,195 4 Powierzchnia działki 15 0,114-0,179 dobra 0,179 5 Powierzchnia budynku mieszkalnego 15 0,114-0,179 słaba 0,114 6 Rodzaj zabudowy 10 0,076 0,119 korzystna 0,119 Razem 100 0,76-1,19 0,954 Wartość rynkowa 1m 2 nieruchomości gruntowej zabudowanej określa się w/g zależności: W N = C śr x U i gdzie : W N wartość rynkowa 1m 2 nieruchomości gruntowej zabudowanej C śr cena średnia 1m 2 działki z próbki reprezentatywnej U i oszacowany współczynnik korygujący 31
Wartość rynkowa 1m 2 przedmiotowej nieruchomości wynosi: W N = 3 814,35 zł/m 2 x 0,954 = 3 638,89zł/m 2 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej o powierzchni użytkowej 97,51m 2 wyniesie: WR = 97,51m 2 3 638,89zł/m 2 = 354 828,16zł. Po zaokrągleniu: WR = 354 830,00PLN słownie: trzysta pięćdziesiąt cztery tysiące osiemset trzydzieści złotych. 9.2. Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem o funkcji mieszkalno usługowej o powierzchni użytkowej 26,94m 2. W celu określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym nieruchomości gruntowych oraz określenie wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości. Na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych wyznaczono 6 cech, najbardziej wpływających na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości: Przyjęte cechy rynkow e standard wykończenia 1 20 % Stan techniczny budynku 20 % lokalizacja2 20 % rodzaj zabudowy1 10 % powierzchnia gruntu1 15 % powierzchnia użytkowa 15 % Rynek został podzielony w zależności od następujących cech: Lp. 1 Cechy rynkowe Lokalizacja nieruchomości Waga cechy (%) 20 Skala ocen Bardzo dobra Dobra Opis Położenie w miejscowości z dobrym dostępem oraz bliskością do pełnej infrastruktury społecznej, bliskość terenów zielonych i rekreacyjnych Położenie w niedalekiej odległości od pełnej infrastruktury społecznej, zagospodarowany teren wokoło, bliskość terenów zielonych 2. Stan techniczny budynku 20 Dobry Budynek nowy lub kilkuletni, wybudowany z nowoczesnych materiałów, użyte materiały budowlane o wysokiej jakości 32
3. 4. 5. 6. Standard wykończenia budynku Powierzchnia działki Powierzchnia budynku Rodzaj zabudowy 20 15 15 10 Zadawalający Średni Powyżej standardu Standard Budynek kilkunastoletni, ocieplony i otynkowany, użyte materiały budowlane o dobrej jakości Budynek kilkudziesięcioletni, budynek nie jest ocieplony, użyte materiały budowlane o średniej jakości Nowoczesne aranżacje wykończeniowe, wysokiej jakości materiały oraz rozwiązania wykończeniowe, ogrzewanie podłogowe na wszystkich kondygnacjach, Panele podłogowe, płytki ceramiczne, okna PCV, drzwi płycinowe, itp. Użyte materiały wykończeniowe niskiej jakości, brak płytek, stare okna itd. Poniżej standardu Dobra powyżej 1001m 2 Średnia od 501 1000m 2 Słaba do 500m 2 Dobra od 101m 2 do 160m 2 Średnia powyżej 161m 2 Słaba do 100,00m 2 Korzystna Budynek w zabudowie wolnostojącej Średnio korzystna Budynek w zabudowie bliźniaczej Niekorzystna Budynek w zabudowie szeregowej lub atrialnej Charakterystyka nieruchomości zabudowanych o cenie minimalnej i maksymalnej: Nieruchomość zabudowana o cenie minimalnej cena 2912,09zł/m 2, Swarzędz, ul. Przybylskiego - lokalizacja dobra, wykończenie budynku poniżej standardu, stan techniczny budynku zadowalający, powierzchnia budynku słaba, powierzchnia działki słaba, zabudowa niekorzystna, Nieruchomość gruntowa zabudowana o cenie maksymalnej cena 4545,45zł/m 2, Swarzędz, ul. Wrzesińska - lokalizacja bardzo dobra, budynek o wykończeniu o podwyższonym standardzie, stan techniczny budynku dobry, powierzchnia budynku dobra, powierzchnia działki dobra, zabudowa korzystna. 33
Charakterystyka wycenianej nieruchomości: Lokalizacja: Swarzędz, ul. 3-go Maja - lokalizacja dobra, wykończenie budynku standardowe, stan techniczny budynku zadowalający, powierzchnia budynku słaba, powierzchnia działki dobra, zabudowa korzystna. C min W N C max Cena średnia = 3 814,35 zł/m 2 Cena minimalna = 2 912,09 zł/m 2 Cena maksymalna = 4 545,45 zł/m 2 Obliczenie brzegowych wartości sumy wskaźników korygujących: Cmin / Cśr = 0,76 Cmax / Cśr = 1,19 Zakres współczynników korygujących: L.p. 1 2 3 4 5 6 Cechy rynkowe Lokalizacja nieruchomości Standard wykończenia budynku mieszkalnego Stan techniczny budynku mieszkalnego Powierzchnia działki Powierzchnia budynku mieszkalnego Rodzaj zabudowy Waga cechy [%] Zakres współczynników Korygujących 20 0,152-0,238 20 0,152-0,238 20 0,152-0,238 15 0,114-0,179 15 0,114-0,179 10 0,076 0,119 Wartości współczynników dla poszczególnych typów cech Dobra - b.dobra 0,152-0,238 Poniżej Powyżej Standard standardu standardu 0,152 0,195 0,238 Średni Zadowalający Dobry 0,152 0,195 0,238 Słaba Średnia Dobra 0,114 0,147 0,179 Słaba Średnia Dobra 0,114 0,147 0,179 Korzystna Średnio korzystna Niekorzystna 0,076 0,098 0,119 Razem 100 0,76-1,19 0,76 1,19 34
L.p. Cechy rynkowe Waga cechy (%) Zakres współczynnikó w korygujących Wartość cechy (nier. wyceniana) Wartości wsp. 1 Lokalizacja nieruchomości 20 0,152-0,238 dobra 0,152 2 Standard wykończenia budynku mieszkalnego 20 0,152-0,238 standard 0,195 3 Stan techniczny budynku mieszkalnego 20 0,152-0,238 zadowalający 0,195 4 Powierzchnia działki 15 0,114-0,179 dobra 0,179 5 Powierzchnia budynku mieszkalnego 15 0,114-0,179 słaba 0,114 6 Rodzaj zabudowy 10 0,076 0,119 korzystna 0,119 Razem 100 0,76-1,19 0,954 Wartość rynkowa 1m 2 nieruchomości gruntowej zabudowanej określa się w/g zależności: W N = C śr x U i gdzie : W N wartość rynkowa 1m 2 nieruchomości gruntowej zabudowanej C śr cena średnia 1m 2 działki z próbki reprezentatywnej U i oszacowany współczynnik korygujący Wartość rynkowa 1m 2 przedmiotowej nieruchomości wynosi: W N = 3 814,35 zł/m 2 x 0,954 = 3 638,89zł/m 2 Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej o powierzchni użytkowej 26,94m 2 wyniesie: WR = 26,94m 2 3 638,89zł/m 2 = 98 031,70zł. Po zaokrągleniu: WR = 98 030,00PLN słownie: dziewięćdziesiąt osiem tysięcy trzydzieści złotych. 9.3. Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej. W celu określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej, należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym tego typu nieruchomości oraz określić wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości. Na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych wyznaczono 5 cech, najbardziej wpływających na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości: 35
Przyjęte cechy rynkow e powierzchnia 20 % Lokalizacja1 30 % uzbrojenie1 20 % Dojazd 10 % potencjał 20 % Rynek został podzielony w zależności od następujących cech: Lp. 1 2. 3. 4. Cechy rynkowe Lokalizacja nieruchomości Uzbrojenie techniczne Potencjał inwestycyjny Powierzchnia działki Waga cechy (%) 30 20 20 20 5. Dojazd 10 Skala ocen Bardzo dobra Dobra korzystne przeciętne korzystny średnio korzystny niekorzystny Opis Położenie w miejscowości z dobrym dostępem oraz bliskością do pełnej infrastruktury społecznej, bliskość terenów zielonych i rekreacyjnych Położenie w niedalekiej odległości od miasta gminnego, zagospodarowany teren wokoło, bliskość terenów zielonych oraz dogodny dostęp do podstawowej infrastruktury społecznej. Pełne uzbrojenie techniczne w zasięgu lub na działce Częściowe uzbrojenie w zasięgu lub na działce działka gruntu o korzystnym kształcie prostokąta lub kwadratu, posiadająca wyjątkowo korzystny zapis w planie lub studium. Działka przygotowana pod inwestycje, działka gruntu o korzystnym kształcie kwadratu, trójkąta lub rombu, posiadająca korzystne możliwości zagospodarowania, działka gruntu o nieregularnym kształcie, wąska, ograniczająca możliwość zabudowy/rozbudowy. Działka zabudowana budynkami do rozbiórki lub innymi budowlami o znacznych powierzchniach, zarośnięta, zanieczyszczona, wymagająca sporych nakładów na przygotowanie pod inwestycję. dobra Do 1000m 2 przeciętna Powyżej 1001m 2 dobry średni niekorzystny lokalizacja przy drodze asfaltowej, położenie w bliskim sąsiedztwie znaczących układów drogowo komunikacyjnych Położenie przy drodze nieutwardzonej, dojazd do nieruchomości drogą wewnętrzną, sąsiedztwo drogi utwardzonej Brak dostępu do dróg służebność przejazdu, położenie w dalekiej odległości od drogi utwardzonej i znaczących układów drogowo komunikacyjnych 36
Charakterystyka nieruchomości gruntowych o cenie minimalnej i maksymalnej: - Nieruchomość gruntowa o cenie minimalnej cena 163,25zł/m 2, gmina Swarzędz, obręb Jasin - lokalizacja dobra, uzbrojenie techniczne terenu przeciętne, powierzchnia działki przeciętna, potencjał inwestycyjny średnio korzystny, dojazd średnio korzystny. - Nieruchomość gruntowa o cenie minimalnej cena 355,00zł/m 2, gmina Swarzędz, obręb Swarzędz lokalizacja bardzo dobra, uzbrojenie techniczne terenu korzystne, powierzchnia działki dobra, potencjał inwestycyjny korzystny, dojazd korzystny. Charakterystyka wycenianej nieruchomości: Lokalizacja: gmina Swarzędz, obręb Swarzędz lokalizacja bardzo dobra, uzbrojenie techniczne terenu korzystne, powierzchnia działki przeciętna, potencjał inwestycyjny niekorzystny, dojazd korzystny. C min W N C max Cena średnia = 236,61 zł/m 2 Cena minimalna = 163,25 zł/m 2 Cena maksymalna = 355,00 zł/m 2 Obliczenie brzegowych wartości sumy wskaźników korygujących: Cmin / Cśr = 0,69 Cmax / Cśr = 1,50 37
L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres współczynników korygujących Wartości współczynników dla poszczególnych typów cech 1 Lokalizacja Dobra - Bardzo dobra 30 0,207-0,450 nieruchomości 0,207-0,450 2 Uzbrojenie Przeciętne - Korzystne 20 0,138-0,300 techniczne 0,138-0,300 3 Niekorzystny Średniokorzystny Korzystny Potencjał 20 0,138-0,300 inwestycyjny 0,138 0,231 0,300 4 Powierzchnia Przeciętna - Dobra 20 0,138-0,300 działki 0,138-0,300 Niekorzystny Średnio Korzystny 5 Dojazd 10 0,069-0,150 korzystny 0,069 0,115 0,150 Razem 100 0,69 1,50 0,69 1,50 L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres wsp. korygujących Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartości wsp. 1 Lokalizacja nieruchomości 30 0,207-0,450 bardzo dobra 0,450 2 Uzbrojenie techniczne 20 0,138-0,300 korzystne 0,300 3 Potencjał inwestycyjny 20 0,138-0,300 niekorzystny 0,138 4 Powierzchnia działki 20 0,138-0,300 przeciętna 0,138 5 Dojazd 10 0,069-0,150 korzystny 0,150 Razem 100 0,69-1,50 1,176 Wartość rynkowa 1m 2 nieruchomości gruntowej określa się w/g zależności: W ru1m2 = C śr x U i gdzie : W ru1m2 wartość rynkowa 1m 2 nieruchomości C śr cena średnia 1m 2 działki z próbki reprezentatywnej U i oszacowany współczynnik korygujący Wartość rynkowa 1 m 2 przedmiotowej nieruchomości wynosi: W ru1m2 = 236,61 zł/m 2 x 1,176 = 278,25zł/m 2 Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej niezabudowanej o powierzchni 1013m 2 wyniesie: W RG = 1013m 2 278,25zł/m 2 = 281 867,25zł WRG = 281 870,00 PLN słownie: dwieście osiemdziesiąt jeden tysięcy osiemset siedemdziesiąt złotych. 38
10. WNIOSKI KOŃCOWE Stosownie do Postanowienie o powołaniu biegłego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, Paweł Śliwiński, w sprawie Sygn. akt KM 7026/17, sporządzono operat szacunkowy dotyczący określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, zlokalizowanej w Swarzędzu przy ul. 3-go Maja NR 36, działka nr 2087, powiat poznański, województwo wielkopolskie. W operacie szacunkowym określono: - wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym o powierzchni użytkowej 97,51m 2 w wysokości: WR = 354 830,00PLN - wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem o funkcji mieszkalno usługowej o powierzchni użytkowej 26,94m 2 w wysokości: WR = 98 030,00PLN Łączna wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej wynosi: WR = 452 860,00PLN słownie: czterysta pięćdziesiąt dwa tysiące osiemset sześćdziesiąt złotych. - w tym wartość działki gruntu: W RG = 281 870,00 PLN słownie: dwieście osiemdziesiąt jeden tysięcy osiemset siedemdziesiąt złotych. Analizując transakcje nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi, których przedmiotem sprzedaży było prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej na terenie miasta Swarzędz, uwzględniając między innymi lokalizację nieruchomości, standard wykończenia, stan techniczny budynku, powierzchnię użytkową, powierzchnię działki oraz rodzaj zabudowy, otrzymany wynik w wysokości 3 638,89zł/m 2 p.u. można uznać za realny. Wartość 1m 2 p.u. szacowanej nieruchomości gruntowej zabudowanej odpowiada pod względem poziomu cenom transakcyjnym kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych podobnych stanowiących prawo własności na rynku lokalnym. Otrzymana wartość 3 638,89zł/m 2 p.u. mieści się w przedziale cenowym (Cmin ; Cmax) co potwierdza, że została określona prawidłowo. Analizując również transakcje nieruchomościami gruntowymi niezabudowanymi, których przedmiotem sprzedaży było prawo własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej na terenie miasta i gminy Swarzędz, uwzględniając między innymi 39
lokalizacje nieruchomości, powierzchnie gruntu, uzbrojenie techniczne, potencjał inwestycyjny czy dojazd porównywanych nieruchomości, otrzymany wynik 267,30zł/m 2 p.u. można uznać za realny. Wartość 1 m 2 szacowanej nieruchomości gruntowej niezabudowanej odpowiada pod względem poziomu cenom transakcyjnym kupna-sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych podobnych stanowiących prawo własności na rynku lokalnym. Otrzymana wartość 267,30zł/m 2 mieści się w przedziale cenowym (Cmin ; Cmax) co potwierdza, że została określona prawidłowo. 11. KLAUZULE I OGRANICZENIA Wycenę dokonano w oparciu o stan nieruchomości na dzień 04.10.2018r. zgodnie z przepisami prawa i standardami rzeczoznawców majątkowych. Operat szacunkowy sporządzono wyłącznie dla potrzeb określonych przez Zleceniodawcę. Stosownie do art. 156 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany innych czynników wpływających na wartość. Określenie w operacie szacunkowym wartości nie zawierają żadnych podatków w tym podatku VAT. Biegły sądowy oświadcza, że zrzeka się praw autorskich do przedmiotowego operatu szacunkowego na rzecz Zleceniodawcy Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Poznaniu, Paweł Śliwiński. 12. ZAŁĄCZNIKI Polisa OC Notatka służbowa Protokół z badania księgi wieczystej Wypis z rejestru gruntów Mapa ewidencyjna Opracował : Poznań, dnia 25.10.2018r. 40
41