OPERAT SZACUNKOWY ANWO-NIERUCHOMOŚCI ,00PLN ,00PLN MN.31.15

Transkrypt

1 ANWO-NIERUCHOMOŚCI KANCELARIA RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH ul. Mścibora 67, Poznań, tel./fax kom MN OPERAT SZACUNKOWY Postępowanie egzekucyjne : KM 2130/14 Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Środzie Wlkp. Dariusz Karasiński, Kancelaria Komornicza, Os. Piastowskie NR 38, Środa Wlkp. Dotyczący: Określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej działkę nr 189/2, zlokalizowanej w miejscowości Kruczyn NR 16, gmina Nowe Miasto n/wartą, powiat średzki, województwo wielkopolskie. Księga wieczysta: KW nr PO1D/ /4. Własność: Marzena Kulisza oraz Marek Kulisza Wartość: Data: ,00PLN słownie: dwieście dwadzieścia siedem tysięcy sześćset dziewięćdziesiąt dwa złote. - w tym wartość działki gruntu: ,00PLN słownie: sześćdziesiąt siedem tysięcy dziewięćset piętnaście złotych r. Opracował:

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1 Określenie nieruchomości Województwo wielkopolskie Powiat średzki Gmina Nowe Miasto n/wartą Obręb 0011 Kruczyn Działka nr 189/2 o powierzchni 2.443m 2 Księga Wieczysta KW NR PO1P/ /4 Opis nieruchomości: Nieruchomość gruntowa zabudowana, zlokalizowana w centralnej części wsi przy ulicy utwardzonej. Dobry dojazd samochodem. Sąsiedztwo stanowi zabudowa mieszkalna jednorodzinna. Teren nieruchomości częściowo uzbrojona, częściowo zagospodarowana, zabudowana budynkiem mieszkalnym, gospodarczym i stodołą. 2 Cel wyceny Określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb toczącego się postępowania komorniczego. Sygn. akt: KM 2130/14 3 Właściciel Marzena Kulisza oraz Marek Kulisza 4 Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości ,00PLN słownie: dwieście dwadzieścia siedem tysięcy sześćset dziewięćdziesiąt dwa złote. - w tym wartość działki gruntu: ,00PLN słownie: sześćdziesiąt siedem tysięcy dziewięćset piętnaście złotych. 5 Data określenia wartości 06 kwietnia 2015r. 6 Data sporządzenia operatu 06 kwietnia 2015r. 7 Uprawnienia autorów Uprawnienia państwowe rzeczoznawcy majątkowego nr operatu Podpis rzeczoznawcy 2

3 ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA Wyciąg z operatu szacunkowego Przedmiot i zakres opracowania 4 2. Cel opracowania Podstawa opracowania..4 formalna.4 merytoryczna.4 prawna 5 4. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Opis stanu nieruchomości 6 status formalno prawny..6 oznaczenie nieruchomości.7 opis nieruchomości Przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości Podstawy prawne i metodologia Analiza lokalnego rynku nieruchomości Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości.24 określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej.. 24 określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej Posumowanie i wnioski Klauzule i zastrzeżenia Załączniki..33 3

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA. Przedmiotem niniejszego opracowania jest nieruchomość gruntowa zabudowana. Nieruchomość zlokalizowana we wsi Kruczyn NR 16, gmina Nowe Miasto n/wartą, powiat średzki, woj. wielkopolskie. Nieruchomość obejmuje działkę oznaczoną w ewidencji gruntów NR 189/2 o powierzchni 2.443m 2. Właścicielami nieruchomości są Kulisza Marek oraz Kulisza Marzena. Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest Księga Wieczysta nr PO1D/ /4 przez Sąd Rejonowy w Środzie Wlkp., Wydział V Ksiąg Wieczystych. Zakres opracowania obejmuje prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, zlokalizowanej we wsi Kruczyn NR 16, gmina Nowe Miasto n/wartą, w tym: - działka gruntu oznaczona geodezyjnie jako dz. nr 189/2 o powierzchni 2443m 2 - budynek mieszkalny jednorodzinny o powierzchni użytkowej 137,38m 2 2. CEL OPRACOWANIA. Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej lub zbliżonej okolicy z uwzględnieniem stanu nieruchomości na dzień opisu. Wycenę sporządza się dla potrzeb postępowania komorniczego, zgodnie z Kodeksem Postępowania Cywilnego - Sygn. akt KM 2130/ PODSTAWA OPRACOWANIA Formalna. Postanowienie o powołaniu biegłego z dnia r. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Środzie Wlkp., Dariusz Karasiński, Kancelaria Komornicza. Operat szacunkowy sporządził: Łukasz Woźniak Rzeczoznawca Majątkowy - uprawnienia państwowe nr Merytoryczna. Wizja lokalna nieruchomości przeprowadzona w dniu r. Z przeprowadzonej wizji lokalnej sporządzona została notatka służbowa, która stanowi załącznik do niniejszej opinii. Leksykon Rzeczoznawcy Majątkowego. PFSRM, Kucharska-Stasiak E.: Nieruchomość w gospodarce rynkowej, PWN Warszawa 2012 (copyright 2006), Cymerman R., Szacowanie nieruchomości, Wydawnictwo Uczelniane Politechniki Koszalińskiej, 2011, 4

5 Cymermann R. Hopfer A.: Systemy zasady i procedury wyceny nieruchomości, PFSRM wyd: IV, Warszawa 2012, Cymerman R, Hopfer A System, zasady i procedury wyceny nieruchomości, PFSRM, Warszawa 2012r., Żak M. Wycena nieruchomości, CH Beck, Warszawa 2012r., Wilkowska-Kołakowska D., Wycena nieruchomości. Operat szacunkowy. Rzeczoznawstwo majątkowe, Wydawnictwo LexisNexis, 2012, Źródła informacji w gospodarowaniu nieruchomościami, PFRZM 2009 Kucharska-Stasiak E. (red.), Międzynarodowe standardy wyceny, PFRZM, 2009, Cymerman R., Planowanie przestrzenne dla rzeczoznawców majątkowych, zarządców oraz pośredników w obrocie nieruchomościami, Educaterra, 2012, Mączyńska E., Prystupa M., Rygiel K., Ile jest warta nieruchomość, Poltex 2009, Dydenko J.: Gospodarka nieruchomościami, Wolters Kluwer Polska 2012, Dydenko J.: Szacowanie Nieruchomości. Rzeczoznawstwo majątkowe, Wolters Kluwer Polska 2012, Wilkowska-Kołakowska D., Wycena nieruchomości Operat szacunkowy Rzeczoznawstwo majątkowe, LexisNexis 2012, Powszechne Krajowe Zasady Wyceny wydane przez Polską Federację Rzeczoznawców Majątkowych. Źródłem pozyskania informacji o lokalnym rynku nieruchomości gruntowych i zachodzących na nich zjawiskach są dane uzyskane między innymi w Urzędzie Miejskim w Kórniku, Kancelariach Notarialnych i Biurach Obrotu Nieruchomości. Dla potrzeb wyceny wykorzystano również komputerową bazę danych własnych WALOR o poziomie ruchu cen nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych zlokalizowanych na terenie powiatu średzkiego Prawna. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. 2011r, Nr 165, z późniejszymi zmianami; Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. art. 159 o gospodarce nieruchomościami - tekst jednolity z późniejszymi zmianami ( z 2014r. Dz. U. poz. 518), z późniejszymi zmianami. Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Dz.U. z 2013r. poz. 403, 654, 880 i 1289, 1428, z późn. zm. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014r., poz. 121, 827) z późniejszymi zmianami, Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z r. w sprawie czynności komorników, z późniejszymi zmianami. 5

6 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO. Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dokonuje się wg. stanu z dnia wizji lokalnej, tj. na dzień: 24 marca 2015r. Poziomu cen z daty wyceny, tj. na dzień: 06 kwietnia 2015r. Opinia sporządzona dnia: 06 kwietnia 2015r. Wizja lokalna przeprowadzona dnia: 24 marca 2015r. 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI Status formalno prawny Księga wieczysta KW NR PO1D/ /4 Protokół z badania Księgi Wieczystej według stanu z dnia r.: Dział I (oznaczenie nieruchomości): nieruchomość położona w: Kruczyn, działka 189/2, rola, budynki, obszar: ha Dział II (właściciel): Marzena Urszula Kulisza, córka Kazimierza i Urszuli, PESEL oraz Marek Tadeusz Kulisza, syn Tadeusza i Marii, PESEL na prawach wspólności ustawowej na podstawie umowy sprzedaży z dnia r wpisano dnia 16 stycznia 2007r. Dział III (ciężary i ograniczenia): Poz. 1 3 wykreślono Poz. 4 wpis nieaktualny Poz. 5 - Do nieruchomości objętej tą księgą przysługującej Marzenie i Markowi małż. Kulisza wszczęta została egzekucja z wniosku wierzyciela Spółdzielczego Banku Ludowego im. Ks. Wawrzyniaka na podstawie wezwania do zapłaty należności Komornika Sądowego Dariusza Karasińskiego o sygn. akt KM 2247/10 z dnia r. wpisano dnia 02 września 2010r. Dział IV (hipoteki): Nr wpisu 3: DO CZĘŚCI W NIERUCHOMOŚCI OBJĘTEJ TĄ KSIĘGĄ PRZYSŁUGUJĄCEGO MARZENIE I MARKOWI MAŁŻ. KULISZA WSZCZĘTA ZOSTAŁA UGZEKUCJA Z WNIOSKU WIERZYCIELA Nr wpisu 4: PRZYŁACZENIE SPRAWY EGZEKUCYJNEJ KM 1268/12 Z WNIOSKU ZUS II ODDZIAŁ W POZNANIU DO POSTĘPOWANIA W SPRAWIE KM 2247/10 Nr wpisu 5: PRZYŁĄCZENIE WIERZYCIELA BANKU POLSKA KASA OPIEKI S.A. ZE SPRAWY KM 7423/12 DO POSTĘPOWANIA W SPRAWIE KM 2247/10 Nr wpisu 14,15: UJAWNIA SIĘ PRZYŁĄCZENIE WIERZYCIELA BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. W POZNANIU W SPRAWIE EGZEKUCYJNEJ SYGN. AKT KM 2130/14 DO EGZEKUCJI PROWADZONEJ PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W ŚRODZIE WLKP. SYGN. AKT KM 2247/10 6

7 Nr wpisu 16,17: UJAWNIA SIĘ PRZYŁĄCZENIE WIERZYCIELA VB LEASING POLSKA S.A. WE WROCŁAWIU W SPRAWIE EGZEKUCYJNEJ SYGN. AKT KM 2162/14 DO EGZEKUCJI PROWADZONEJ PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W ŚRODZIE WLKP. SYGN. AKT KM 2247/10 Nr wpisu 18,19: UJAWNIA SIĘ PRZYŁĄCZENIE WIERZYCIELA BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. W POZNANIU W SPRAWIE EGZEKUCYJNEJ SYGN. AKT KM 944/14 DO EGZEKUCJI PROWADZONEJ PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W ŚRODZIE WLKP. SYGN. AKT KM 2247/10 Nr wpisu 20,21: UJAWNIA SIĘ PRZYŁĄCZENIE WIERZYCIELA BANK PEKAO S.A. W POZNANIU W SPRAWIE EGZEKUCYJNEJ SYGN. AKT KM 943/14 DO EGZEKUCJI PROWADZONEJ PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W ŚRODZIE WLKP. SYGN. AKT KM 2247/10 Nr wpisu 22,23: UJAWNIA SIĘ PRZYŁĄCZENIE WIERZYCIELA BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. W SPRAWIE EGZEKUCYJNEJ SYGN. AKT KM 2604/13 DO EGZEKUCJI PROWADZONEJ PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W ŚRODZIE WLKP. SYGN. AKT KM 2247/10 Nr wpisu 24,25: UJAWNIA SIĘ PRZYŁĄCZENIE WIERZYCIELA BANK POLSKA KASA OPIEKI S.A. W POZNANIU W SPRAWIE EGZEKUCYJNEJ SYGN. AKT KM 2605/13 DO EGZEKUCJI PROWADZONEJ PRZEZ KOMORNIKA SĄDOWEGO PRZY SĄDZIE REJONOWYM W ŚRODZIE WLKP. SYGN. AKT KM 2247/ Oznaczenie nieruchomości. Województwo: wielkopolskie Powiat: średzki Obręb: 0011 Kruczyn Gmina: Nowe Miasto n/wartą Działka: 188/2 o powierzchni 2.443m 2 Arkusz mapy: Opis nieruchomości Opis lokalizacji nieruchomości Gmina Nowe Miasto nad Wartą położona jest w południowo-wschodniej części woj. wielkopolskiego. Przebiegają przez nią ważne połączenia drogowe i kolejowe z Poznania w kierunku Katowic. Gmina zajmuje obszar 120 km2, zamieszkały przez ponad 9 tyś. osób. Siedzibą lokalnych władz samorządowych jest Nowe Miasto n. Wartą. Prawie 70% powierzchni stanowią użytki rolne, co decyduje o rolniczym charakterze gminy. Największym przedsiębiorstwem są znane w całym kraju Zakłady Zielarskie HERBAPOL w Klecę S.A. Dużymi gospodarstwami rolnymi są Gospodarstwo Rolne Skarbu Państwa w Chociczy i w Wolicy Nowej. Pokaźnymi magazynami dysponuje, znajdujące się w Wolicy Nowej, Okręgowe Przedsiębiorstwo Przemysłu Zbożowo - Młynarskiego. Północna granica gminy przebiega wzdłuż Warty. 7

8 Tereny nadwarciańskie są bardzo atrakcyjne pod względem przyrodniczym i krajobrazowym. Pradolina Warty zachowała tu naturalny charakter z unikatowymi w skali europejskiej łęgami. Mapa Nr 1. Widok lokalizacji nieruchomości. Kruczyn wieś w Polsce położona w województwie wielkopolskim, w powiecie średzkim, w gminie Nowe Miasto nad Wartą. Duża wieś w której znajduje się stadion za salą wiejską. Na stadionie tym mecze swe rozgrywała drużyna Kruki Kruczyn. We wsi są 3 sklepy spożywczoprzemysłowe oraz obok sali wiejskiej znajduje się Bar. W Kruczynie znajduje się dworek szlachecki który rzekomo jest remontowany przez właściciela. Dużą role w promocji wsi 8

9 odgrywa znana w całej wielkopolsce ferma drobiu. Miejscowości sąsiednie to: Chromiec, Kruczynek, Boguszyn, Chwalęcin, Skoraczew Opis ogólny nieruchomości. Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana w części pośredniej wsi Kruczyn przy drodze utwardzonej asfaltem z urządzonymi chodnikami dla pieszych. Dobry dojazd do nieruchomości samochodem, brak we wsi komunikacji publicznej, do komunikacji publicznej Chocicza odległość ok. 4km., do siedziby władz gminnych Nowe Miasto n/wartą ok. 10km, szkoła, przedszkole, ciągi handlowe znajdują się we wsi Boguszyn oddalonej o ok. 2,5km. Sąsiedztwo nieruchomości stanowi zabudowa mieszkalna jednorodzinna. Uzbrojenie techniczne terenu nieruchomości: prąd, wodociąg, gaz. Teren przedmiotowej działki płaski, ogrodzony z frontu w części parkanem z cegły klinkierowej z wypełnieniem z sztachet drewnianych, z boku ogrodzenie betonowe, tylnego ogrodzenia brak, zabudowany budynkiem mieszkalnym, budynkiem gospodarczym oraz stodołą. 9

10 Fot. nr 1. Widok ogólny nieruchomości. Opis budynku mieszkalnego. Budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie zwartej z budynkiem gospodarczym, jednopiętrowy, niepodpiwniczony, wybudowany w technologii tradycyjnej w roku Fundamenty betonowe, ściany warstwowe murowane z cegły ceramicznej na zaprawie cementowo wapiennej. Stropy masywne żelbetowe, stropodach żużlobetonowy pokryty papą na lepiku nieszczelny, widoczne liczne zacieki od deszczu, zagrzybienia sufitów i ścian. Tynków zewnętrznych brak, tynki wewnętrzne cementowo wapienne, malowane farbami emulsyjnymi. Schody wewnętrzne i zewnętrzne żelbetowe, surowe. Okna PCV na piętrze, na parterze drewniane i częściowo PCV. Drzwi drewniane i płycinowe. Posadzki: w pokojach na parterze posadzka betonowa wyłożona wykładziną PCV, parkiet w pokojach na piętrze i w hollu, w łazience i kuchni płytki ceramiczne, na ścianach w łazience płytki ceramiczne. Instalacje techniczne w budynku: elektryczna, wodociągowa, kanalizacyjna szambo, c.o. piec na opał stały. Gaz podłączony do działki lecz nie rozprowadzony w budynku. Wykończenie pomieszczeń budynku mieszkalnego standardowe, stan techniczny budynku średni do remontu. Wysokość pomieszczeń parteru h = 2,12m. Struktura i powierzchnia użytkowa pomieszczeń w budynku mieszkalnym: Parter: - hall: 14,05m 2 - korytarz: 1,26m 2 - korytarz: 7,02m 2 - pokój: 9,51m 2 - kotłownia: 10,09m 2 10

11 - pokój: 24,65m 2 - pokój: 16,64m 2 Łączna powierzchnia użytkowa parteru: 83,22m 2 pomieszczenia o wysokości h=2,18m do powierzchni przyjmuje się 50% powierzchni z uwagi na wysokość 41,61m 2 Piętro: - korytarz: 14,85m 2 - korytarz: 9,58m 2 - kuchnia: 9,51m 2 - pokój: 26,00m 2 - pokój: 14,04m 2 - pokój: 16,93m 2 - łazienka: 4,86m 2 Łączna powierzchnia użytkowa piętra: 95,77m 2 Łączna powierzchnia użytkowa budynku: 137,38m 2 Fot. Nr 2-4. Widok ogólny budynku mieszkalnego. 11

12 KRUCZYN NR 16, gm. Nowe Miasto n/wartą Sygn. akt KM 2130/14 kwiecień 2015r. Fot. Nr 3. Fot. Nr 4. Fot. Nr Widok pomieszczeń budynku mieszkalnego stan i wyposażenie. 12

13 Fot. Nr 6. Fot. Nr 7. Fot. Nr 8. 13

14 KRUCZYN NR 16, gm. Nowe Miasto n/wartą Sygn. akt KM 2130/14 kwiecień 2015r. Fot. Nr 9. Fot. Nr 10. Fot. Nr

15 Fot. Nr 12. Fot. Nr 13. Fot. Nr

16 Fot. Nr 15. Fot. Nr 16. Fot. Nr

17 Fot. Nr 18. Fot. Nr 19. Opis budynku gospodarczego. Budynek gospodarczy w zabudowie zwartej z budynkiem mieszkalnym, parterowy, niepodpiwniczony, wybudowany w technologii tradycyjnej starej. Fundamenty betonowe, ściany warstwowe murowane z cegły ceramicznej na zaprawie cementowo wapiennej. Stropy i dach drewniane, dach kryty eternitem falistym. Posadzki: deski podłogowe, okna drewniane, drzwi płycinowe, brak ogrzewania, instalacje techniczne: elektryczna. Wykończenie budynku poniżej standardu, stan techniczny średni do remontu kapitalnego. Powierzchnia użytkowa: 31,33m 2 17

18 KRUCZYN NR 16, gm. Nowe Miasto n/wartą Sygn. akt KM 2130/14 kwiecień 2015r. Fot. Nr 20 i 21. Budynek gospodarczy. Stodoła: w zabudowie zwartej z budynkiem sąsiada, parterowa w części z poddaszem użytkowym, o konstrukcji drewnianej, dach pokryty dachówka cementową, wrota deskowe, brak posadzki klepisko. Brak instalacji technicznych. Stan techniczny zły do rozbiórki nie podlega wycenie. 18

19 Fot. Nr 22. Budynek stodoły. 6. PRZEZNACZENIE PRZEDMIOTOWEJ NIERUCHOMOŚCI. Dla przedmiotowego terenu brak planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu W Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Nowe Miasto n/wartą zatwierdzone Uchwałą Rady Gminy Nr XXXIV/212/2001 dnia 28 grudnia 2001r. przedmiotowa nieruchomość oznaczona jest jako obszar zabudowy mieszkaniowo usługowej z możliwością realizacji inwestycji uzupełniającej i wzajemnie niekolidującej. 7. PODSTAWY PRAWNE I METODOLOGIA. PODSTAWY PRAWNE I UWARUNKOWANIA DOKONANYCH CZYNNOŚCI Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określamy dla potrzeb postępowania komorniczego. Uregulowania prawne dotyczące określenia wartości nieruchomości znajdują się w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Tekst jednolity Dz. U. Nr 261/2004 poz.2603) oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego. Wartość rynkową nieruchomości określa się w oparciu o uregulowania zawarte w art. 150, ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Art. 151 ust.1 w/w ustawy definiuje pojęcie wartości rynkowej: Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, uzyskanych przy przyjęciu następujących założeń: 19

20 1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem porównawczym lub dochodowym. Art. 153 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyjaśnia istotę podejścia porównawczego: Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zastosowano szczegółowe regulacje metodologiczne przewidziane w Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) opracowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a w szczególności: KSWP 1.: Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa, Nota interpretacyjna NI 1 zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. METODOLOGIA Wartość nieruchomości zależy od wielu czynników i jest ustalana w czasie żmudnego i wnikliwego procesu wyceny przez osobę o odpowiednich kwalifikacjach. Należy podkreślić, że wycena dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, chociaż wyrażona w jednostkach monetarnych, nie jest określeniem ceny (która jest faktem rynkowym zaistniałym) a opinią o wartości. Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami, mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości nie działają w sytuacji przymusowej, upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku, nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania. 20

21 Ustalona wartość nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaka można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Należy przyjąć przy tym, że w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania umowy ceny nie uległy zmianie. Mając na uwadze powyższe oraz podstawy prawne i metodologiczne zawarte w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego zdecydowano się na określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej i nieruchomości gruntowej niezabudowanej podejściem porównawczym, metodą korygowania ceny średniej. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE, METODA KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ. Założenia metodologiczne stosowane w podejściu porównawczym zgodnie z notą interpretacyjną NI1. Przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z właściwego rynku nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. Procedury związane ze stosowaniem metod w podejściu porównawczym zgodnie z notą interpretacyjną NI1 metoda korygowania ceny średniej. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, Ustalenie cechy rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych Obliczenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny oraz ustalenie ceny minimalnej (C min ) i ceny maksymalnej (C max ) Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min ) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C max ), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych Obliczenie dolnej granicy [C min /C śr ] i górnej granicy [C max /C śr ] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych 21

22 Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C min, C max ]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: n u i i 1 W R = C śr gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu) 8. ANALIZA LOKALNEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej i nieruchomości gruntowej niezabudowanej przeprowadzano analizę rynku nieruchomości na terenie powiatu średzkiego. Analiza dotyczyła segmentu nieruchomości zabudowanych domami jednorodzinnymi oraz nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Okres badań to lata r. Informacje o rynku nieruchomości zebrano w Urzędach Miast i Gminy, Starostwie Powiatowym w Środzie Wlkp., kancelariach notarialnych i biurach nieruchomości. Nieruchomości gruntowe zabudowane Analizując rynek nieruchomości zabudowanych na terenie powiatu średzkiego zauważono umiarkowany charakter transakcji zawieranych na rynku. W szczególności nieruchomości gruntowe zabudowane domami jednorodzinnymi nowe lub kilkuletnie wykazują wyższy wskaźnik częstotliwości transakcji. Wskaźnik ten dla w/w nieruchomości wynosi około 20 transakcji w skali roku. Analiza rynku wykazała, że największa jest podaż na nieruchomości gruntowe zabudowane domami jednorodzinnymi o powierzchni użytkowej m 2. Nieruchomości brane pod uwagę podczas procesu badania rynku lokalnego to nieruchomości w tzw. wolnym obrocie rynkowym, czyli sprzedawane przez osoby fizyczne i prawne. Obecnie jest zastój na rynku i przyjmuje się trend czasowy na poziomie 0% w skali miesiąca. W wyniku badań ustalono, że ceny nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi najbardziej podobnymi do wycenianej kształtują się w obrębie badanego obszaru w następującym przedziale: 1.416,67 zł/m ,00 zł/m 2 22

23 Z grupy badanych transakcji wybrano nieruchomości gruntowe zabudowane domami jednorodzinnymi najbardziej podobne, które będą przedmiotem porównań z przedmiotową nieruchomością. Nieruchomości gruntowe Analizując rynek nieruchomości gruntowych w powiecie średzkim zauważono dość dynamiczny charakter transakcji zawieranych na rynku. W szczególności nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe położone w niedalekiej odległości od podstawowej infrastruktury publicznej wykazują wyższy wskaźnik częstotliwości transakcji. Wskaźnik ww nieruchomości wynosi około 60 transakcji w skali roku. Na rynku lokalnym pojawiła się w ofercie w ostatnich dwóch latach dość duża ilość nowych działek przekształconych z przeznaczenia rolnego na budownictwo mieszkaniowe. Analiza rynku wykazała, że największa jest podaż nieruchomości powierzchni m 2. Nieruchomości brane pod uwagę podczas procesu badania rynku lokalnego to nieruchomości w tzw. wolnym obrocie rynkowym, czyli sprzedawane przez osoby fizyczne i prawne. Obecnie jest zastój na rynku i przyjmuje się trend czasowy na poziomie 0% w skali miesiąca. W wyniku badań ustalono, że ceny powyższych nieruchomości najbardziej podobnymi do wycenianej kształtują się w obrębie badanego obszaru w następującym przedziale: 23,50 zł/m 2 44,68 zł/m 2 Wpływ na wysokość ceny nieruchomości gruntowych miały takie czynniki jak lokalizacja, powierzchnia gruntu, uzbrojenie techniczne działki, potencjał inwestycyjny i dojazd do nieruchomości. Z grupy badanych transakcji wybrano nieruchomości gruntowe niezabudowane najbardziej podobne, które będą przedmiotem porównań z przedmiotową nieruchomością. Przy wyborze transakcji do porównań kierowano się zasadami określonymi w Standardzie Zawodowym II.7/3 pkt. 2.4, w którym jest mowa, że dobrany rynek nieruchomości powinien być jednorodny pod względem: cech fizycznym nieruchomości, w tym powierzchnia użytkowa budynku lub powierzchnia gruntu, stanu prawnego nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, cech użytkowych i ekonomicznych. W dalszej części zostanie przedstawiona ich dokładna charakterystyka. Zdefiniowany powyżej rynek nieruchomości stanowi przesłankę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartość rynkową. 23

24 Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Mają one z reguły lokalny charakter i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego. Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Cechy rynkowe i wagi dla przedmiotowego rynku określono na podstawie obserwacji zachowań nabywców, potwierdzonych informacjami uzyskanymi w lokalnych biurach obrotu nieruchomościami oraz wykorzystując bazę danych własną WALOR. Reasumując należy stwierdzić, iż na kształtowanie się cen nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi na analizowanym rynku w największym stopniu mają wpływ następujące cechy rynkowe przypisane do tego rodzaju nieruchomości: L.p. Cechy rynkowe Waga cechy (%) 1 lokalizacja nieruchomości 20 2 standard wykończenia 20 3 stan techniczny budynku 20 4 powierzchnia budynku 15 5 powierzchnia działki 15 6 zabudowa dodatkowa 10 Razem 100 Natomiast na kształtowanie się cen nieruchomości gruntowych na analizowanym rynku w największym stopniu mają wpływ: L.p. Cechy rynkowe Waga cechy (%) 1 lokalizacja nieruchomości 30 2 powierzchnia działki 20 3 uzbrojenie techniczne 20 4 potencjał inwestycyjny 20 5 dojazd 10 Razem OKREŚLENIE WATOŚCI RYNKOWEJ PRAWA WŁASNOŚCI NIERUCHOMOŚCI Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej. W celu określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym nieruchomości oraz określić wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości. Na podstawie 24

25 analizy rynku nieruchomości zabudowanych wyznaczono cechy, najbardziej wpływające na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości: a) lokalizacja nieruchomości : 20% b) stan techniczny budynku : 20% c) standard wykończenia budynku : 20% d) powierzchnia gruntu działki : 15% e) powierzchnia budynku : 15% f) zabudowa dodatkowa : 10% Przyjęte cechy rynkow e standard wykończenia 1 20 % Stan techniczny budynku 20 % lokalizacja2 20 % dodatkowe budynki 10 % powierzchnia użytkowa 15 % powierzchnia gruntu1 15 % Rynek został podzielony w zależności od następujących cech: Lp. Cechy rynkowe 1. Lokalizacja, w tym otoczenie Waga cechy (%) 20 Skala ocen bardzo dobra dobra przeciętna Opis Położenie najbliższe względem pełnej infrastruktury publicznej. Zagospodarowany teren nieruchomości, możliwość parkowania, położenie w dalszej odległości od ruchliwych ulic. Otoczenie korzystne zagospodarowany teren, brak obiektów o uciążliwej działalności. Bliskość terenów zielonych. Dość dobra lokalizacja względem podstawowej infrastruktury publicznej. Zagospodarowany teren nieruchomości, położenie w niedalekiej odległości od ruchliwych ulic. Zagospodarowany teren o podobnej funkcji zagospodarowania. Dalszej odległości tereny zielone Dalsze położenie względem podstawowej infrastruktury publicznej. Niezagospodarowany teren nieruchomości i sąsiedztwo, położenie blisko ruchliwych ulic. Brak terenów zielonych w sąsiedztwie Stan techniczny budynku mieszkalnego Standard wykończenia budynku mieszkalnego zadowalający średni dobry zadowalający średni Obiekt kilkudziesięcioletni, umiarkowana jakość materiałów budowlanych, stopień zużycia technicznego poniżej przeciętnego do remontu Obiekt do kapitalnego remontu, niska jakość materiałów budowlanych, pomieszczenia zawilgocone i zagrzybione pomieszczenia budynku standardowo wykończone, wymagają drobnych prac remontowych pomieszczenia budynku standardowo wykończone, wymagają drobnych prac remontowych pomieszczenia budynku o wykończeniu poniżej standardu, 25

26 Powierzchnia działki Powierzchnia budynku mieszkalnego Zabudowa dodatkowa wymagają adaptacji, wymiany instalacji, gruntownego remontu lub pomieszczenia wymagające wykończenia po budowie dobra powyżej 1001 m 2 średnia od 501 do 1000 m 2 przeciętna do 500 m 2 dobra od 141 m 2 do 200 m 2 średnia powyżej 201 m 2 przeciętna do 140 m 2 istnieje Istnieje zabudowa dodatkowa typu budynek gospodarczy, garażowy itp. brak Brak zabudowy dodatkowej Nieruchomości przyjęte do skorygowania ceny średniej: Lp. Powiat Gmina Obręb Data Pow. Pow. Cena Nr rep. transakcji działki użytk. 1m 2 1 Średzki Nowe Miasto Wolica N. Wartą Kozia / , ,62 2 Średzki Zaniemyśl Czarnotki / , ,08 3 Średzki Środa Wielkopolska Koszuty / , ,00 4 Średzki Krzykosy Murzynowo Leśne / , ,67 5 Średzki Zaniemyśl Zwola / , ,00 6 Średzki Nowe Nowe Miasto Miasto N. N. Wartą Wartą / , ,66 7 Średzki Nowe Miasto N. Wartą Komorze / , ,00 8 Średzki Krzykosy Sulęcinek / , ,36 9 Średzki Nowe Miasto N. Wartą Boguszyn / , ,74 10 Średzki Krzykosy Murzynowo / , ,67 11 Średzki Nowe Miasto N. Wartą Leśne Nowe Miasto N. Wartą / , ,00 Przedział badanych cen odnotowanych w próbce reprezentatywnej ukształtował się w przedziale: 1.416,67 zł/m 2 do 2.100,00 zł/m 2 Charakterystyka nieruchomości gruntowych zabudowanych o cenie minimalnej i maksymalnej: Nieruchomość gruntowa zabudowana o cenie minimalnej cena 1.416,67zł/m 2, powiat średzki, gmina Krzykosy, obręb Murzynowo Leśne lokalizacja przeciętna, stan techniczny budynku średni, standard wykończenia zadowalający, powierzchnia budynku przeciętna, powierzchnia gruntu przeciętna, brak zabudowy dodatkowej. 26

27 Nieruchomość gruntowa zabudowana o cenie maksymalnej cena 2.100,00zł/m 2, powiat średzki, gmina i obręb Nowe Miasto nad Wartą lokalizacja dobra, stan techniczny budynku zadowalający, standard wykończenia zadowalający, powierzchnia budynku przeciętna, powierzchnia gruntu średnia, istnieje zabudowa dodatkowa. Charakterystyka wycenianej nieruchomości: Lokalizacja: powiat średzki, gmina Nowe Miasto nad Wartą, obręb Kruczyn lokalizacja przeciętna, stan techniczny budynku średni, standard wykończenia zadowalający, powierzchnia budynku przeciętna, powierzchnia gruntu dobra, istnieje zabudowa dodatkowa. Ceny: Cena średnia = 1 669,07 zł/m 2 Cena minimalna = 1 416,67 zł/m 2 Cena maksymalna = 2 100,00 zł/m 2 Liczba próbek = 11 Obliczenie brzegowych wartości sumy wskaźników korygujących: C C C C min śr max śr 0,85 1,26 L.p Cechy rynkowe Lokalizacja nieruchomości Standard wykończenia budynku mieszkalnego Stan techniczny budynku mieszkalnego Powierzchnia działki Powierzchnia budynku mieszkalnego Zabudowa dodatkowa Waga cechy [%] Zakres współczynników Korygujących 20 0,170 0, ,170-0, ,170-0, ,128-0, ,127-0, ,085 0,126 Wartości współczynników dla poszczególnych typów cech Przeciętna Dobra Bardzo dobra 0,170 0,211 0,252 Średni Zadowalający Dobry 0,170 0,211 0,252 Średni - Zadowalający 0,170 0,252 Przeciętna Średnia Dobra 0,128 0,158 0,189 Przeciętna Średnia Dobra 0,127 0,158 0,189 Brak - Istnieje 0,085 0,126 Razem 100 0,85-1,26 0,85 1,26 27

28 L.p. Cechy rynkowe Waga cechy (%) Zakres współczynników korygujących Wartość cechy (nier. wyceniana) Wartości wsp. 1 Lokalizacja nieruchomości 20 0,170 0,252 przeciętna 0,170 2 Standard wykończenia 20 0,170 0,252 zadowalający 0,211 3 Stan techniczny 20 0,170 0,252 średni 0,170 4 Powierzchnia gruntu 15 0,128-0,189 dobra 0,189 5 Powierzchnia budynku 15 0,127-0,189 przeciętna 0,127 6 Dodatkowa zabudowa 10 0,085 0,126 istnieje 0,126 Razem 100 0,85-1,26 0,993 Wartość rynkowa 1 m 2 nieruchomości gruntowej zabudowanej określa się w/g zależności: W N = C śr x U i gdzie : W N wartość rynkowa 1 m 2 nieruchomości zabudowanej C śr cena średnia 1 m 2 działki z próbki reprezentatywnej U i oszacowany współczynnik korygujący Wartość rynkowa 1 m 2 przedmiotowej nieruchomości wynosi: W N = 1 669,07 zł/m 2 x 0,993 = 1 657,39zł/m 2 Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej o powierzchni użytkowej 137,38m 2 wyniesie: WR 1 = 137,38m ,39zł/m 2 = ,24zł. Po zaokrągleniu: ,00PLN słownie: dwieście dwadzieścia siedem tysięcy sześćset dziewięćdziesiąt dwa złote Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej. W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym nieruchomości gruntowych niezabudowanych oraz określić wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości. Na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych wyznaczono 5 cech, mających wpływ na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości: a) lokalizacja nieruchomości : 30% d) powierzchnia gruntu działki : 20% c) uzbrojenie techniczne : 20% e) potencjał inwestycyjny : 20% f) dojazd : 10% 28

29 Przyjęte cechy rynkow e powierzchnia 20 % Lokalizacja1 30 % uzbrojenie1 20 % Dojazd 10 % potencjał 20 % Rynek został podzielony w zależności od następujących cech: Lp. Cechy rynkowe 1. Lokalizacja nieruchomości Powierzchnia działki Uzbrojenie techniczne Potencjał inwestycyjny Waga cechy (%) Dojazd 10 Skala ocen Opis Położenie najbliższe względem centrum miasta, komunikacji publicznej i budynków użyteczności bardzo dobra publicznej. Zagospodarowany teren nieruchomości, możliwość parkowania, położenie w dalszej odległości od ruchliwych ulic. Otoczenie korzystne zagospodarowany teren, brak obiektów o uciążliwej działalności. Bliskość terenów zielonych. Dość dobra lokalizacja względem centrum miasta, komunikacji publicznej i budynków użyteczności dobra publicznej. Zagospodarowany teren nieruchomości, położenie w niedalekiej odległości od ruchliwych ulic. Zagospodarowany teren o podobnej funkcji zagospodarowania. Dalszej odległości tereny zielone Dalsze położenie względem centrum miasta, komunikacji przeciętna publicznej i budynków użyteczności publicznej. Niezagospodarowany teren nieruchomości i sąsiedztwo, położenie blisko ruchliwych ulic. Brak terenów zielonych w sąsiedztwie dobra od 501 do 1000m 2 średnia do 500 m 2 przeciętna powyżej 1001m 2 korzystne Pełne uzbrojenie techniczne w zasięgu lub na działce przeciętne Częściowe uzbrojenie w zasięgu lub na działce niekorzystne Brak uzbrojenia działka gruntu o korzystnym kształcie prostokąta lub korzystny kwadratu, posiadająca wyjątkowo korzystny zapis w planie lub studium. Działka przygotowana pod inwestycje, średnio korzystny niekorzystny dobry działka gruntu o korzystnym kształcie kwadratu, trójkąta lub rombu, posiadająca korzystne możliwości zagospodarowania, działka gruntu o nieregularnym kształcie, wąska, ograniczająca możliwość zabudowy/rozbudowy. Działka zabudowana budynkami do rozbiórki lub innymi budowlami o znacznych powierzchniach, zarośnięta, zanieczyszczona, wymagająca sporych nakładów na przygotowanie pod inwestycję. lokalizacja przy drodze asfaltowej, położenie w bliskim sąsiedztwie znaczących układów drogowo komunikacyjnych średni Położenie przy drodze nieutwardzonej, dojazd do 29

30 niekorzystny nieruchomości drogą wewnętrzną, sąsiedztwo drogi utwardzonej Brak dostępu do dróg służebność przejazdu, położenie w dalekiej odległości od drogi utwardzonej i znaczących układów drogowo komunikacyjnych Nieruchomości przyjęte do skorygowania ceny średniej: Lp. Powiat Gmina Obręb Data Pow. Cena Nr rep. transakcji działki 1m 2 1 Średzki Nowe Miasto N. Wartą Boguszynek / ,04 2 Średzki Nowe Miasto N. Wartą Komorze / ,68 3 Średzki Nowe Miasto N. Wartą Boguszyn / ,00 4 Średzki Nowe Miasto N. Wartą Komorze / ,00 5 Średzki Nowe Miasto N. Wartą Komorze / ,00 6 Średzki Nowe Miasto N. Wartą Komorze / ,80 7 Średzki Nowe Miasto N. Wartą Chocicza / ,58 8 Średzki Nowe Miasto N. Nowe Miasto Wartą N. Wartą / ,50 9 Średzki Nowe Miasto N. Wartą Kruczyn / ,66 10 Średzki Nowe Miasto N. Wartą Boguszyn / ,00 11 Średzki Nowe Miasto N. Wartą Komorze / ,50 Przedział badanych cen odnotowanych w próbce reprezentatywnej ukształtował się w przedziale: 23,50 zł/m 2 do 44,68 zł/m 2 Charakterystyka nieruchomości gruntowych o cenie minimalnej i maksymalnej: Nieruchomość gruntowa o cenie minimalnej cena 23,50zł/m 2, gmina i obręb Nowe Miasto n/wartą lokalizacja dobra, powierzchnia działki przeciętna, potencjał inwestycyjny średnio korzystny, dojazd średni, uzbrojenie techniczne przeciętne. Nieruchomość gruntowa o cenie maksymalnej - cena 44,68zł/m 2, gm. Nowe Miasto n/wartą, obręb Komorze lokalizacja dobra, powierzchnia działki dobra, potencjał inwestycyjny korzystny, dojazd dobry, uzbrojenie techniczne przeciętne. Charakterystyka nieruchomości wycenianej gm. Nowe Miasto n/wartą, obręb Kruczyn lokalizacja przeciętna, powierzchnia gruntu przeciętna, potencjał inwestycyjny niekorzystny, dojazd dobry, uzbrojenie techniczne przeciętne. 30

31 Ceny: Cena średnia = 32,25 zł/m 2 Cena minimalna = 23,50 zł/m 2 Cena maksymalna = 44,68 zł/m 2 Liczba próbek = 11 Obliczenie brzegowych wartości sumy wskaźników korygujących: C C C C min śr max śr 0,73 1,39 Lp. 1. Cechy rynkowe Waga cechy % Zakres brzegowy współ. korygujących Cmin C max C śr Lokalizacja nieruchomości 30 0,219-0, Powierzchnia gruntu 20 0,146-0, Uzbrojenie terenu 20 0,146-0, Potencjał inwestycyjny 20 0,146-0, Dojazd 10 0,073-0,139 RAZEM: 0,73 1,39 C śr Skala ocen Współczynnik Ui bardzo dobra 0,417 dobra 0,318 przeciętna 0,219 dobra 0,278 średnia 0,212 przeciętna 0,146 korzystne 0,278 przeciętne 0,212 niekorzystne 0,146 korzystny 0,278 średnio korzystny 0,212 niekorzystny 0,146 dobry 0,139 średni 0,106 niekorzystny 0,073 L.p. Cechy rynkowe Waga cechy (%) Zakres współczynników korygujących Wartość cechy (nier. wyceniana) Wartości wsp. 1 Lokalizacja nieruchomości 30 0,219-0,417 przeciętna 0,219 2 Powierzchnia gruntu 20 0,146-0,278 przeciętna 0,146 3 Uzbrojenie techniczne 20 0,146-0,278 przeciętne 0,212 4 Potencjał inwestycyjny 20 0,146-0,278 niekorzystny 0,146 5 Dojazd 10 0,073-0,139 dobry 0,139 Razem 100 0,73-1,39 0,862 31

32 Wartość rynkowa 1 m 2 nieruchomości gruntowej określa się w/g zależności: W G = C śr x U i gdzie : W g wartość rynkowa 1 m 2 nieruchomości gruntowej C śr cena średnia 1 m 2 działki z próbki reprezentatywnej U i oszacowany współczynnik korygujący Wartość rynkowa 1 m 2 przedmiotowej nieruchomości gruntowej wynosi: W G = 32,25 zł/m 2 x 0,862 = 27,80zł/m 2 Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej działka Nr 189/2 o powierzchni 2 443m 2 wynosi: W G = 2 443m 2 27,80zł/m 2 = ,40zł Po zaokrągleniu: ,00PLN słownie: sześćdziesiąt siedem tysięcy dziewięćset piętnaście złotych. 32

33 10. WNIOSKI KOŃCOWE Stosownie do Postanowienia o powołaniu biegłego z dnia r. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Środzie Wlkp., Dariusz Karasiński, Kancelaria Komornicza o powołaniu biegłego w sprawie Sygn. akt KM 2130/14, sporządzono operat szacunkowy dotyczący określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, zlokalizowanej we wsi Kruczyn NR 16, gm. Nowe Miasto n/wartą, działka nr 188/2. W operacie szacunkowym określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w wysokości: ,00PLN słownie: dwieście dwadzieścia siedem tysięcy sześćset dziewięćdziesiąt dwa złote. - w tym wartość działki gruntu: ,00PLN słownie: sześćdziesiąt siedem tysięcy dziewięćset piętnaście złotych. Określone wartości rynkowe prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej jak i nieruchomości gruntowej niezabudowanej ocenia się jako realne, nie odbiegające od przeciętnych cen nieruchomości o podobnym stanie położonych w badanym rejonie. 11. KLAUZULE I OGRANICZENIA Wycenę dokonano w oparciu o stan nieruchomości na dzień r. zgodnie z przepisami prawa i standardami rzeczoznawców majątkowych. Operat szacunkowy sporządzono wyłącznie dla potrzeb określonych przez Zleceniodawcę. Opis budynku nie stanowi ekspertyzy technicznej Stosownie do art. 156 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany innych czynników wpływających na wartość 12. ZAŁĄCZNIKI Notatka służbowa Skrócony odpis księgi wieczystej Wypis z rejestru gruntów Mapa ewidencyjna Poznań, dnia r. Opracował : 33