O P E R A T S Z A C U N K O W Y

Transkrypt

1 Zleceniodawca: KOMORNIK SĄDOWY PRZY SĄDZIE REJONOWYM POZNAŃ NOWE MIASTO I WILDA W POZNANIU Paweł Śliwiński Kancelaria Komornicza: ul. Wrzesińska 9a SWARZĘDZ O P E R A T S Z A C U N K O W Y Dotyczący określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w miejscowości Swarzędz przy ul. Pieprzyka 4, działka nr Sygn. Akt KM 6358/15. Księga wieczysta KW nr PO2P/ /2 (Sąd Rejonowy w Poznaniu) Data r. Opracował:

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1 Określenie nieruchomości Województwo wielkopolskie Powiat poznański Gmina Swarzędz Miejscowość Swarzędz, Ul. Pieprzyka 31 KW nr PO2P/ /2 (Sąd Rejonowy w Poznaniu) Działka nr 1623 Powierzchnia 0,0344ha 2 Cel wyceny Określenie wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego gruntu i związanego z nim prawa własności nieruchomości budynkowej dla celów postępowania egzekucyjnego z nieruchomości. 3 Osoby, którym przysługują prawa do nieruchomości Właściciel gruntu - Miasto i Gmina Swarzędz Użytkownik wieczysty i właściciel zainwestowania - Jolanta Renata Balcerek córka Dymitra i Lucyny 4 Rodzaj nieruchomości Przedmiotem opracowania jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym i budynkiem garażowo - gospodarczym. Nieruchomość położona wśród nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi przy drodze utwardzonej pozbrukiem. 5 Określona wartość rynkowa nieruchomości na dzień wyceny WR : ,00 PLN Słownie: trzysta dziewiętnaście tysięcy czterysta trzydzieści złotych 6 Data określenia wartości 25 września 2015 r. 7 Data sporządzenia operatu 25 września 2015 r. 8 Uprawnienia autorów operatu 9 Podpis rzeczoznawcy Uprawnienia państwowe rzeczoznawcy Majątkowego nr 885 Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 2

3 ZESTAWIENIE WARTOŚCI OSZACOWANYCH W OPRACOWANIU WARTOŚĆ RYNKOWA PRZEDMIOTOWEJ NIERUCHOMOŚCI NA DZIEŃ WYCENY WYNOSI: ,00 PLN Słownie: trzysta dziewiętnaście tysięcy czterysta trzydzieści złotych w tym wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu działki ,00 PLN Słownie: trzydzieści osiem tysięcy sto czterdzieści złotych Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 3

4 ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO.. 2 ZESTAWIENIE WARTOŚCI OKREŚLONYCH W OPRACOWANIU Przedmiot, zakres i uwarunkowania wyceny Przedmiot wyceny 1.2. Zakres wyceny 1.3. Uwarunkowania wyceny 2. Cel opracowania 5 3. Podstawa opracowania formalna 3.2. prawna 3.3.metodologiczna 3.4. merytoryczna 4. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy.7 5. Dane o nieruchomości status formalno prawny 5.2. oznaczenie nieruchomości 5.3. opis nieruchomości 6. Przeznaczenie nieruchomości Metodyka wyceny uwarunkowania prawne i techniczne 7.2. wybór podejścia i metody oszacowania wartości rynkowej nieruchomości 8. Analiza rynku nieruchomości Określenie wartości nieruchomości Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej 9.2 Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej 10. Wnioski końcowe Klauzule i ograniczenia Załączniki Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 4

5 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIAWYCENY 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana położona w Swarzędzu przy ul. Pieprzyka Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzą: - prawo użytkowania wieczystego gruntu działki nr 1623, powierzchnia 0,0344ha, obręb Swarzędz, - prawo własności nieruchomości budynkowej stanowiącej budynek mieszkalny o powierzchni użytkowej 90,00m 2, oraz budynek garażowo - gospodarczy o powierzchni użytkowej 55,20m 2. Właścicielem nieruchomości budynkowej i prawa użytkowania wieczystego gruntu jest Jolanta Renata Balcerek córka Dymitra i Lucyny. Właścicielem gruntu jest Miasto i Gmina Swarzędz. 1.3 Uwarunkowania wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym i garażowo -gospodarczym. W operacie zostanie określona wartość nieruchomości zgodnie z założeniami definicji wartości rynkowej określonej w podstawowym krajowym standardzie wyceny KSWP1, który mówi: 1.6. W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób najkorzystniejszego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej użytkowania. 2. CEL OPRACOWANIA Celem niniejszego opracowania jest oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej dla celów postępowania egzekucyjnego. Sygn. Akt KM 6358/ PODSTAWA OPRACOWANIA 3.1 Formalna Powołanie biegłego sądowego z dnia r. przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda, ul. Wrzesińska 9a, Swarzędz, Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 5

6 uprawnienia biegłego do szacowania nieruchomości. 3.2 Prawna Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks Cywilny, Dz. U. NR 16, poz. 93, z późniejszymi zmianami. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity opublikowany w Dz. U. z 2014 r., poz. 518, z późn. zmianami, Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. Z 2004r, nr 207, poz z późniejszymi zmianami Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dnia 17 listopada 1964r. Dz. U. nr 43 poz. 296 z późniejszymi zmianami, Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968r. w sprawie czynności komorników Dz. U. nr 10poz. 52 z późn. zm. 3.3 Metodologiczna Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Rzeczoznawców Majątkowych, M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, Biblioteka Rzeczoznawcy Majątkowego, PFSRM, Warszawa 2001r., Hopfer, R. Źróbek, S. Źróbek, Wartość dochodowa nieruchomości, procedury obliczeniowe, wyd. 2, Twiger, Warszawa 1999r., E. Kucharska Stasiak, Nieruchomości a rynek wyd.2, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1999r., Praca zbiorowa pod kierunkiem E. Kucharskiej Stasiak, Inwestowanie w nieruchomości, Valor, Łódź 1999r., E. Kucharska Stasiak, Wartość rynkowa nieruchomości Twiger, Warszawa 2001r., 3.4 Merytoryczna wizja lokalna przeprowadzona 27 sierpnia 2015r., materiały dotyczące nieruchomości dostarczone przez zleceniodawcę i zebrane przez rzeczoznawcę badania zapisów ewidencji gruntów, informacje o przeznaczeniu, badanie księgi wieczystej, dane transakcyjne sprzedaży nieruchomości zabudowanych i gruntowych na terenie gminy Swarzędz uzyskane od firm wynajmujących, kancelarii rzeczoznawców i własna baza danych. Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 6

7 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY Operat sporządzono na dzień 25 września 2015 roku Operat sporządzono wg stanu nieruchomości z dnia 27 sierpnia 2015 roku Operat sporządzono według cen na dzień 25 września 2015 roku Wizja lokalna przeprowadzona dnia 27 sierpnia 2015 roku 5. DANE O NIERUCHOMOŚCI 5.1.Status formalno prawny księga wieczysta KW nr PO2P/ /2, badanie księgi wieczystej przeprowadzono dnia 25 września 2015r., dział I (oznaczenie księgi wieczystej) Swarzędz, działka nr 1623, ul. Pieprzyka 4, budynek mieszkalny o kubaturze 804m 3, obszar 0,0344ha, dział I- SP (spis praw związanych z nieruchomością) wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość działka gruntu przeznaczona do zabudowy w wieczystym użytkowaniu do oraz budynek mieszkalny o kubaturze 804m3 stanowiący odrębny przedmiot własności dział II (własność) Miasto i Gmina Swarzędz wpisy dotyczące użytkowania wieczystego i własności budynku stanowiącego odrębną nieruchomość Jolanta Renata Balcerek córka Dymitra i Lucyny dział III (ciężary i ograniczenia) - WIECZYSTY UŻYTKOWNIK JEST ZOBOWIĄZANY: A) PRZEZ CZAS TRWANIA WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA UISZCZAĆ OPŁATĘ ROCZNĄ USTALONĄ PRZEZ PREZYDIUM POWIATOWEJ RADY NARODOWEJ W POZNANIU, B) ROZPOCZĄĆ BUDOWĘ DOMU JEDNORODZINNEGO W CIĄGU SZEŚCIU MIESIĘCY OD DNIA 27 PAŹDZIERNIKA 1964R I UKOŃCZYĆ JĄ W CIĄGU TRZECH LAT, C) UTRZYMAĆ WZNIESIONE BUDYNKI W NALEŻYTYM STANIE A W RAZIE ZNISZCZENIA LUB ROZBIÓRKI ODBUDOWAĆ JE W CIĄGU TRZECH LAT. PO WYGAŚNIĘCIU PRAWA WIECZYSTEGO UŻYTKOWANIA PRZYPADAĆ BĘDZIE WIECZYSTEMU UŻYTKOWNIKOWI ZA DOM I INNE URZĄDZENIA WYNAGRODZENIE W WYSOKOŚCI JEDNEJ CZWARTEJ CZĘŚCI WARTOŚCI. Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 7

8 - wszczęto egzekucję z niniejszej nieruchomości z wniosku wierzyciela Piotra Kraty. Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu Paweł Śliwiński w sprawie KM 2377/15, - do egzekucji przyłączył się wierzyciel Piotr Wojciechowski w sprawie KM 3661/15, - do egzekucji przyłączył się wierzyciel FORCH POLSKA sp. z o.o. z siedzibą w Międzyrzeczu Górnym w sprawie KM 3416/15, - do egzekucji przyłączył się wierzyciel Jacek Pokojowczyk i Izabela Pokojowczyk w sprawie KM 6844/15, Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu Paweł Śliwiński, - do egzekucji przyłączył się wierzyciel Jacek Pokojowczyk i Izabela Pokojowczyk w sprawie KM 6843/15, Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu Paweł Śliwiński, - do egzekucji przyłączył się wierzyciel Jacek Pokojowczyk i Izabela Pokojowczyk w sprawie KM 6842/15, Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu Paweł Śliwiński, - do egzekucji przyłączył się wierzyciel Jacek Pokojowczyk i Izabela Pokojowczyk w sprawie KM 6841/15, Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu Paweł Śliwiński, - do egzekucji przyłączył się wierzyciel Jacek Pokojowczyk i Izabela Pokojowczyk w sprawie KM 6840/15, Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu Paweł Śliwiński, - do egzekucji przyłączył się wierzyciel Portos Renata, Tomasz Szukalscy Spółka Jawna w Kaliszu w sprawie KM 6358/15, Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu Paweł Śliwiński, - do egzekucji przyłączył się wierzyciel SHELL POLSKA sp. z o.o. w Warszawie w sprawie KM 10211/15, Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu Paweł Śliwiński, - do egzekucji przyłączył się wierzyciel Krzysztof Matysek w sprawie KM 10940/15, Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu Paweł Śliwiński, Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 8

9 - do egzekucji przyłączył się wierzyciel Jacek Pokojowczyk i Izabela Pokojowczyk w sprawie KM 10208/15, Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu Paweł Śliwiński, dział IV (hipoteki) - hipoteka umowna ,46 zł na rzecz IDEA BANK S.A. - hipoteka umowna ,00 zł na rzecz Jacka Siekacz 5.2 Oznaczenie nieruchomości województwo wielkopolskie, powiat poznański, gmina Swarzędz, obręb Swarzędz, działka nr 1623, obszar 0,0344ha, 5.3 Opis nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości gminnej Swarzędz, w środkowej części województwa wielkopolskiego, we wschodniej części aglomeracji poznańskiej, położonej bezpośrednio przy granicy miasta Poznania. Nieruchomość położona w części peryferyjnej Swarzędza przy ulicy Pieprzyka utwardzonej pozbrukiem, do komunikacji miejskiej autobusowej ok. 500m. Szkoła, przedszkole, ciągi handlowe w odległości ok. 500m. Sąsiedztwo stanowią budynki mieszkalne jednorodzinne. Uzbrojenie w ulicy prąd, wodociąg, gaz, kanalizacja, telefon. Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 9

10 Lokalizacja ogólna Lokalizacja szczegółowa Przedmiotowa działka ogrodzona od frontu parkanem murowanym z kamienia łamanego i wypełnieniem sztachetami drewnianymi. Ogrodzenie boczne parkan drewniany na cokole betonowym. Teren zagospodarowany zielenią ozdobną, wejście chodnik z Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 10

11 pozbruku, wjazd przy garażu trylinka betonowa. Przy tarasie utwardzenie z kostki granitowej. Działka zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie bliźniaczej i budynkiem garażowo - gospodarczym. Fot. Nr 1 i 2. Widok ogólny nieruchomości Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 11

12 Fot. Nr 3-5. Widok zagospodarowania terenu nieruchomości Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 12

13 Fot. Nr 6. Widok ogrodzenia terenu nieruchomości Budynek mieszkalny Budynek w zabudowie bliźniaczej, jednopiętrowy, podpiwniczony wykonany w starej technologii tradycyjnej w latach 60-tych XX wieku. Fot. Nr 7. Widok budynku mieszkalnego Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 13

14 Fot. Nr 8 i 9. Widok budynku mieszkalnego Fundamenty betonowe. Ściany murowane z pustaków żużlobetonowych na zaprawie cementowo wapiennej. Stropy masywne żelbetowe wylewane na mokro. Stropodach niewentylowany, płaski, spadek z żużla, pokryty papą termozgrzewalną. Rynny i rury spustowe ocynkowane. Ściany zewnętrzne ocieplone styropianem grubości 15cm i otynkowane tynkiem mineralnym. Tynki wewnętrzne cementowo wapienne, gipsowane, malowane farbą emulsyjną. Na ścianach łazienkach częściowo płytki ceramiczne. Posadzki z deski podłogowej lakierowanej, na korytarzu i w kuchni płytka klinkierowa. Schody wewnętrzne na piętro ażurowe drewniane, do piwnicy i zewnętrzne betonowe. Okna PCV. Drzwi drewniane oszklone i pełne. Piec c.o. i c.w. dwufunkcyjny na gaz oraz piec na opał stały. Grzejniki metalowe. W dużym pokoju kominek. Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 14

15 Instalacja w budynku prąd, wodociąg, kanalizacja sanitarna, gaz. Piec c.o. i c.w. dwufunkcyjny na gaz oraz piec na opał stały. Grzejniki metalowe. W dużym pokoju kominek. Parametry Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego - 90,00m 2 Struktura pomieszczeń: piwnica kotłownia, 2 pomieszczenia gospodarcze, parter pokój duży i aneks kuchenny (taras), łazienka z wc, korytarz, wiatrołap piętro korytarz, 3 pokoje (jeden przejściowy, jeden z balkonem), łazienka z wc, Wykończenie budynku standardowe. Stan techniczny średni zawilgocenia w piwnicy. Fot. Nr 10 i 11. Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku mieszkalnym Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 15

16 Fot. Nr 12 i 13. Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku mieszkalnym Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 16

21 Fot. Nr Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku mieszkalnym Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 21

23 Fot. Nr 27 i 28. Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku mieszkalnym Budynek garażowo - gospodarczy Budynek w zabudowie zwartej z budynkiem sąsiada, parterowy, niepodpiwniczony, wykonany w starej technologii tradycyjnej. Budynek pełni funkcję gospodarczą 2 pomieszczenia oraz garażu dwustanowiskowego. Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 23

24 Fot. Nr 29 i 30. Widok budynku garażowo - gospodarczego Fundamenty betonowe. Ściany murowane z pustaków żużlobetonowych na zaprawie cementowo wapiennej, w części gospodarczej ściany wylewane na mokro żelbetowe. Stropodach nad częścią gospodarczą żelbetowy wylewany na mokro, nad garażem drewniany. Dach pokryty papą na lepiku i termozgrzewalną. Brak tynków wewnętrznych, tynki zewnętrzne cementowo wapienne. Rynny i rury spustowe z PCV. Posadzki betonowe. Drzwi zewnętrzne drewniane deskowe, w garażu wrota metalowe uchylne. Instalacja w budynku prąd Parametry Powierzchnia użytkowa budynku garażowo- gospodarczego - 55,20m 2 Wykończenie budynku w standardzie. Stan techniczny średni. Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 24

25 Fot. Nr 31 i 32. Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku garażowo - gospodarczym Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 25

26 Fot. Nr 33. Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku garażowo - gospodarczym 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Dla przedmiotowego terenu brak planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z rt ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Swarzędz przyjętych uchwałą NR X/51/2011 Rady Miejskiej Swarzędza, działka leży na terenie zabudowy mieszkaniowej - symbol III.19.M Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 26

27 7. METODYKA WYCENY 7.1.Uwarunkowania prawne i techniczne Uwzględniając cel wyceny oraz uwarunkowania wynikające z podstaw materialnych i prawnych określono wartość rynkową na dzień 25 września 2015r. zgodnie z obowiązującymi w tej dacie uregulowaniami ustawowymi. Pod pojęciem stanu należy rozumieć stan otoczenia nieruchomości, stan prawny przedmiotu wyceny, stan rynku nieruchomości, uwarunkowania występujące na tym rynku i zachowania inwestorów, stan wiedzy oraz przesłanek, którymi kierują się nabywcy nieruchomości a także rozstrzygnięcia w sferze systemu prawnego obowiązującego w tym czasie, co w znacznym stopniu stymuluje rynkiem nieruchomości. Wycena praw do nieruchomości jest sporządzana na potrzeby opisanego w punkcie 2 celu wyceny. Wartość rynkowa rozumiana jest przez autora opracowania zgodnie z definicją zawartą w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Rzeczoznawców Majątkowych; standard KSWP1. Według art Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem porównawczym lub dochodowym. Art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyjaśnia istotę podejścia porównawczego: Podejście porównawcze polega na określeniu wartości rynkowej przy założeniu, ze wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W art. 153 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyjaśnia istotę podejścia dochodowego: Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 27

28 przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. 7.2 Wybór podejścia i metody oszacowania wartości rynkowej nieruchomości Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zastosowano szczegółowe regulacje metodologiczne przewidziane w Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) opracowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a w szczególności: Standard KSWP 1: Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa, Nota interpretacyjna NI 1 zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. METODOLOGIA Wartość nieruchomości zależy od wielu czynników i jest ustalana w czasie żmudnego i wnikliwego procesu wyceny przez osobę o odpowiednich kwalifikacjach. Należy podkreślić, że wycena dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, chociaż wyrażona w jednostkach monetarnych, nie jest określeniem ceny (która jest faktem rynkowym zaistniałym) a opinią o wartości. Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami, mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości nie działają w sytuacji przymusowej, upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku, nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania. Ustalona wartość nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaka można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Należy przyjąć przy tym, że w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania umowy ceny nie uległy zmianie. Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 28

29 Mając na uwadze powyższe oraz podstawy prawne i metodologiczne zawarte w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego zdecydowano się na oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej podejściem porównawczym, metodą korygowanej ceny średniej. Przy stosowaniu metody korygowanej ceny średniej do porównań przyjmuje się z właściwego rynku nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. Przy metodzie korygowanej ceny średniej obowiązuje następująca procedura: a) Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiących podstawę wyceny, b) Aktualizacja cen transakcyjnych na datę c) Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości d) Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych e) Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych, f) Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, g) Obliczenie ceny średniej (CŚr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax). h) Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax). i) Obliczenie dolnej granicy [Cmin/CŚr] i górnej granicy [Cmax/CŚr] sumy współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. j) Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalenia wielkości współczynników korygujących cenę średnią. k) Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 29

30 gdzie: W = CŚR x n I Ui oznacza wartość i-tego współczynnika korygującego N liczba współczynników korygujących l) Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu) 1 Ui Przy zastosowaniu metody omówionej powyżej można stosować dodatkowy współczynnik korekcyjny K z przedziału [0,90 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniony wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość posiada szczególne wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Uwzględnienie współczynnika korekcyjnego K winno być w każdym przypadku uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego przez sformułowanie odpowiedniej klauzuli. Z uwagi na brak wystarczającej liczby takich transakcji, do określenia wartości rynkowej prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej działki zastosowano 29 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego: Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskane przy sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, z uwzględnieniem wysokości stawek procentowych opłat rocznych i niewykorzystanego okresu trwania prawa użytkowania wieczystego. Jeżeli przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości gruntowej jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego nie ma możliwości zastosowania sposobów wyceny, o których mowa w ust.1 i 2, wartość tę określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego obliczonego według wzoru: Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 30

31 WK = (1 - R Sr ) x T t + 0,25 x T t T gdzie: Sr stawka procentowa opłaty rocznej nie większa niż 3% R przeciętna stopa kapitalizacji ustalana na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, nie mniejsza jednak niż 0,09 i nie większa niż 0,12, t liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego T liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste 8. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Analiza rynku nieruchomości obejmowała segment nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi i niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Obszar badań to teren miasta i gminy Swarzędz. Okres badań to lata Nieruchomości gruntowe zabudowane Analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi na terenie miasta i gminy Swarzędza. Analizując rynek nieruchomości zabudowanych w Swarzędzu zauważono umiarkowany charakter transakcji zawieranych na rynku. W szczególności nieruchomości gruntowe zabudowane domami jednorodzinnymi nowe lub kilkuletnie wykazują wyższy wskaźnik częstotliwości transakcji jednak głównie dotyczy to miejscowości wokół Swarzędza. Wokół miasta gminnego rozwijają się osiedla mieszkaniowe, budowane indywidualnie lub przez deweloperów. I właśnie na tych terenach odnotowuje się głównie sprzedaże zarówno nieruchomości zabudowanych jak i gruntowych. Natomiast jest niewielka ilość transakcji nieruchomości zabudowanych budynkami starszymi jak i położnych na terenie Swarzędza. Analiza rynku wykazała, że największa jest podaż na nieruchomości gruntowe zabudowane domami jednorodzinnymi o powierzchni użytkowej do 160m 2. Nieruchomości brane pod uwagę podczas procesu badania rynku lokalnego to nieruchomości w tzw. wolnym obrocie rynkowym, czyli sprzedawane przez osoby fizyczne i prawne. W związku z kryzysem gospodarczym, który objął cały świat, jak również Polskę ceny nieruchomości spadały. Obecnie jest zastój na rynku i przyjmuje się trend czasowy na poziomie 0% w skali miesiąca. Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 31

32 Poniżej w tabeli nr 1 przedstawiono przykładowe transakcje nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi z zabudową dodatkową, odnotowane na terenie zdefiniowanego powyżej rynku w okresie minionych dwóch lat: TABELA NR 1. Tabela nr 1. Analiza rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych: Cena Obręb Data Nr łączna Powierzchnia Pow Cena 1 mkw transakcji repertorium działki i działki użytkowa Pu bud Kobylnica / ,18 Swarzędz / , ,81 Swarzędz / , ,91 Swarzędz / , ,71 Swarzędz / ,4 3881,77 Swarzędz / ,8 3421,73 Zalasewo / ,38 Zalasewo / ,19 Zalasewo / ,4 3310,25 Gruszczyn / , ,29 Jasin / , ,55 Nieruchomości będące przedmiotem transakcji zawarte w próbce reprezentatywnej reprezentowały wszystkie stany cech. Analizując rynek nieruchomości zabudowanych na badanym terenie stwierdzono, że ceny tego typu nieruchomości kształtują się w następującym przedziale: 2.904,19zł/m ,77zł/m 2 Wpływ na wysokość ceny nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi miały takie czynniki jak lokalizacja, powierzchnia użytkowa, standard wykończenia, stan techniczny budynku, sąsiedztwo czy też dogodność dojazdu, otoczenie oraz stan zagospodarowania działki. Na badanym segmencie rynku lokalnego istnieje umiarkowane zainteresowanie nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi domami jednorodzinnymi, średni okres ekspozycji waha się w przedziale od 4 do 8 miesięcy. Posiadana ilość transakcji pozwala na zastosowanie metody korygowanej ceny średniej. Z grupy badanych transakcji wybrano nieruchomości gruntowe zabudowane domami jednorodzinnymi najbardziej podobne, które będą przedmiotem porównań z przedmiotową nieruchomością. Zdefiniowany powyżej rynek nieruchomości stanowi przesłankę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartość rynkową. Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 32

33 Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Mają one z reguły lokalny charakter i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego. Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku: - na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, - przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, - na podstawie badań obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Cechy rynkowe i wagi dla przedmiotowego rynku określono na podstawie obserwacji zachowań nabywców, potwierdzonych informacjami uzyskanymi w lokalnych biurach obrotu nieruchomościami oraz wykorzystując bazę danych własną WALOR. Reasumując należy stwierdzić, iż na kształtowanie się cen nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi na analizowanym rynku w największym stopniu mają wpływ następujące cechy rynkowe przypisane do tego rodzaju nieruchomości: L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] 1 Lokalizacja 30 2 Stan Techniczny i standard wykończenia 25 3 powierzchnia gruntu 25 4 powierzchnia użytkowa 20 Razem 100 Nieruchomości gruntowe niezabudowane. Sytuacja na terenie gminy Swarzędz jak i samego miasta wygląda podobnie jak w przypadku segmentu gruntów zabudowanych. Na rynku nieruchomości zawartych transakcji w skali roku jest ok. 100 więc można uznać rynek lokalny za dynamiczny. W większości przypadków zawarte transakcje dotyczą gruntów mieszkaniowych położonych w miejscowościach wokół Swarzędza, położonych bezpośrednio przy granicy z Poznaniem. Jednak dotyczy to głównie sprzedaży gruntów w prawie własności, transakcji prawem użytkowania wieczystego gruntu jest a raczej nie ma prawie wcale są to wyjątki w skali roku. Natomiast gruntów niezabudowanych na terenie samego miasta Swarzędz jest niewiele. Wynika to ze ścisłej zabudowy terenu. Osiedla mieszkaniowe wielorodzinne powstałe w latach 90-tych są już w pełni zabudowane wśród budynków wielorodzinnych pojawiła się i zabudowa niska jednorodzinna często o formie zabudowy szeregowej. Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 33

34 Pojawiające się transakcje gruntów niezabudowanych mieszkaniowych trafiają się bardzo rzadko są to pojedyncze działki wśród już intensywnie zorganizowanej zabudowy lub na peryferiach miasta, prawie tworząc jedno osiedle mieszkaniowe z zabudowaniami miejscowości sąsiadującej ze Swarzędzem. Natomiast miejscowości wyżej już wspomniane czyli np. Zalasewo, Gortatowo, czy Garby ze względu na swoją korzystną lokalizację względem miasta Poznania jak i infrastruktury drogowej stanowią tzw. sypialnię miasta Poznania. Rozwija się tu intensywnie zabudowa mieszkaniowa zarówno realizowana przez firmy deweloperskie jak i indywidualnych inwestorów a to powoduje zainteresowanie potencjalnych nabywców co ma wpływ na wielkość popytu i podaży na tym rynku lokalnym. Ze względu na taką specyfikę gminy i jej miejscowości dla potrzeb określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości analizą objęto miejscowości gminy jak Zalasewo, Gruszczyn, Gortatowo, czy Garby. Okres badań to lata Poniżej przedstawiona zostanie tabela z cenami transakcyjnymi nieruchomości sprzedanych na terenie gminy w badanym okresie. Ceny gruntów kształtują się w następującym przedziale (tabela nr 2): Nieruchomości przyjęte do porównań: 145,00 zł/m 2-229,10 zł/m 2 Data Powierzchnia Cena 1 Nr Gmina Obręb transakcji działek mkw repertorium Swarzędz Garby , / Swarzędz Gruszczyn , / Swarzędz Bogucin , / Swarzędz Jasin , / Swarzędz Łowęcin , / Swarzędz Jasin , / Swarzędz Bogucin , / Swarzędz Łowęcin ,00 468/ Swarzędz Zalasewo ,98 97/ Swarzędz Swarzędz , / Swarzędz Jasin , / Swarzędz Paczkowo , / Swarzędz Gruszczyn , / Swarzędz Swarzędz ,26 19/2015 Wpływ na wysokość ceny nieruchomości gruntowych miały takie czynniki jak lokalizacja, powierzchnia gruntu, potencjał inwestycyjny, czy też dogodność dojazdu, uzbrojenie działki. Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 34

35 Reasumując należy stwierdzić, iż na kształtowanie się cen nieruchomości gruntowych na analizowanym rynku w największym stopniu mają wpływ następujące cechy rynkowe przypisane do tego rodzaju nieruchomości: Cechy rynkowe Waga cechy [%] Lokalizacja 30 Powierzchnia gruntu 25 Potencjał inwestycyjny 25 Dojazd OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Określenie nieruchomości gruntowej zabudowanej W celu określenia wartości nieruchomości zabudowanej należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym nieruchomości zabudowanych oraz określić wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości. Na podstawie analizy rynku nieruchomości zabudowanych wyznaczono cechy, najbardziej wpływające na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości: L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] 1 Lokalizacja 30 2 Stan Techniczny i standard wykończenia 25 3 powierzchnia gruntu 25 4 powierzchnia użytkowa 20 Razem 100 Rynek został podzielony w zależności od następujących cech: Lp. Cechy rynkowe Waga cechy (%) 1 Lokalizacja Stan techniczny budynku mieszkalnego i standard wykończenia 25 Skala ocen Bardzo dobra Dobra przeciętna dobry Średni Opis Położenie w mieście gminnym Położenie przy samej granicy miasta gminnego lub Poznania Położenie w dalszej odległości od miasta gminnego lub w sąsiedztwie terenów przemysłowych lub niezabudowanych obiekt nowo wybudowany lub kilkuletni, użyte materiały budowlane o wysokiej jakości, nowoczesne technologie budowlane, ocieplony i otynkowany obiekt kilkunastoletni lub kilkudziesięciu, dostateczna jakość materiałów budowlanych, przeciętny stopień zużycia technicznego, wykończenie standardowe Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 35

36 Mierny obiekt kilkudziesięcioletni, budynek zaniedbany, wykończenie o przeciętnym standardzie duża dobra powyżej m Powierzchnia działki Powierzchnia budynku mieszkalnego średnia średnia od 500 do m 2 Mała - niekorzystna do 500 m 2 mała dobra do 100 m 2 duża słaba powyżej 160 m 2 Średnia od 100 m 2 do 160 m 2 Przedział badanych cen odnotowanych w próbce reprezentatywnej ukształtował się w przedziale: 2.904,19 zł/m 2 do 3.881,77 zł/m 2 Charakterystyka nieruchomości o cenie minimalnej i maksymalnej: Nieruchomość o cenie minimalnej cena 2.904,19 zł/m 2, gm. Swarzędz, Zalasewo, lokalizacja przeciętna przy drodze nieutwardzonej, stan techniczny budynku i standard wykończenia średni, powierzchnia działki mała niekorzystna, powierzchnia budynku duża - słaba, Nieruchomość o cenie maksymalnej - cena 3.881,77 zł/m 2, Swarzędz, lokalizacja bardzo dobra, stan techniczny budynku i standard wykończenia dobry, powierzchnia działki mała, powierzchnia budynku średnia, Cmin WN Cmax Cena średnia = 3.281,80 zł Cena minimalna = 2.904,19 zł Cena maksymalna = 3.881,77 zł Obliczenie brzegowych wartości sumy wskaźników korygujących C min Cśr Cmax Cśr 2904,19 = = 0, , ,77 = =1, ,80 Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 36

37 Określenie wartości współczynników korygujących Waga Zakres Cechy L.p. cechy współczynników rynkowe [%] korygujących 1 Lokalizacja 30 0,26 0, Stan techniczny i standard wykończenia Powierzchnia gruntu Powierzchnia budynku 25 0,22 0, ,22-0, ,18-0,24 Wartości współczynników dla poszczególnych typów cech Przeciętna Dobra Bardzo dobra 0,26 0,31 0,35 Mierny Średni Dobry 0,22 0,26 0,30 Niekorzystna Średnia Dobra 0,22 0,26 0,29 Słaba Średnia Dobra 0,18 0,21 0,24 Razem 100 0,88 1,18 0,88 1,04 1,18 Cechy nieruchomości wycenianej a) lokalizacja nieruchomości : dobra b) stan techn. i standard wykończ. : średni c) powierzchnia gruntu : niekorzystna d) powierzchnia użytkowa : dobra Określenie wartości współczynnika korygującego dla przedmiotowej nieruchomości L.p. Cechy rynkowe Wartość cechy Waga cechy Zakres wsp. Wartości (Nier. [%] korygujących wsp. wyceniana) 1 Lokalizacja 30 0,26-0,35 Dobra 0,31 2 Stan Techniczny i standard wykończenia 25 0,22-0,30 Średni 0,26 3 powierzchnia gruntu 25 0,22-0,29 Niekorzystna 0,22 4 powierzchnia użytkowa 20 0,18-0,24 Dobra 0,24 Razem 100 0,88-1,18 1,03 Wartość rynkowa 1 m 2 nieruchomości zabudowanej określa się w/g zależności Wx = Cśr x Ui gdzie : Wx wartość rynkowa 1 m 2 budynku mieszkalnego Cśr cena średnia 1 m 2 budynku z próbki reprezentatywnej Ui - oszacowany współczynnik korygujący Wprowadzono współczynnik 1,05 ze względu na ponad przeciętną powierzchnię zabudowy dodatkowej. Wartość rynkowa 1 m 2 przedmiotowej nieruchomości wynosi: Wx = 3.281,80 zł x 1,03 x 1,05 = 3.549,27 zł/m 2 Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 37

38 Wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej o powierzchni użytkowej 90,00m 2 wyniesie: Wnz = 90,00 m ,27 zł/m 2 = ,00 PLN Po zaokrągleniu przyjęto: ,00 PLN Słownie: trzysta dziewiętnaście tysięcy czterysta trzydzieści złotych 9.2. Określenie wartości nieruchomości gruntowej Określenie prawa własności nieruchomości gruntowej. W celu określenia wartości nieruchomości gruntowej należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym nieruchomości gruntowych oraz określenie wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości. Na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych wyznaczono 4 cechy, mające wpływ na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości: Cechy rynkowe Waga cechy [%] Lokalizacja 30 Powierzchnia gruntu 25 Potencjał inwestycyjny 25 Dojazd 20 Rynek został podzielony w zależności od następujących cech: Lp. Cechy rynkowe 1. Lokalizacja, w tym otoczenie Powierzchnia działki Potencjał inwestycyjny Waga cechy (%) 30 Skala ocen bardzo dobra dobra Opis Położenie w mieście gminnym wśród terenów mieszkaniowych, na terenie zorganizowanych zabudowanych Strefa pośrednia Dalsze położenie od miasta gminnego, przeciętna położenie wśród terenów niezagospodarowanych. Mała - dobra Do 600 m 2 25 średnia od 601 do 900 m 2 duża słaba Powyżej 900 m 2 działka gruntu o korzystnym kształcie prostokąta lub kwadratu, posiadająca 25 korzystny wyjątkowo korzystny zapis w planie lub studium. Działka przygotowana pod Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 38

39 5. Dojazd 20 średnio korzystny niekorzystny dobry średni zły inwestycje Strefa pośrednia działka gruntu o nieregularnym kształcie, wąska, ograniczająca możliwość zabudowy/rozbudowy pod zabudowę szeregową lub bliźniaczą. Działka zabudowana budynkami do rozbiórki Dojazd drogą asfaltową Dojazd drogą gruntową do 300m Dojazd drogą gruntową powyżej 300m lub brak dojazdu Charakterystyka nieruchomości gruntowych niezabudowanych o cenie minimalnej i maksymalnej: - Nieruchomość gruntowa o cenie minimalnej cena 145,00zł/m 2, Łowęcin lokalizacja przeciętna, powierzchnia gruntu średnia, uzbrojenia częściowe, potencjał inwestycyjny korzystny, dojazd niekorzystny. - Nieruchomość gruntowa o cenie maksymalnej cena 229,10 zł/m 2, Jasin lokalizacja bardzo dobra, powierzchnia gruntu dobra, uzbrojenie pełne, potencjał inwestycyjny korzystny, dojazd - korzystny. Ceny: Cena średnia = 181,70 zł Cena minimalna = 145,00 zł Cena maksymalna = 229,10 zł Obliczenie brzegowych wartości sumy wskaźników korygujących: C min Cśr Cmax Cśr = 0,80 =1,26 Określenie wartości współczynników korygujących Waga Zakres Cechy Wartości współczynników dla poszczególnych L.p. cechy współczynników rynkowe typów cech [%] korygujących Przeciętna Dobra Bardzo dobra 1 Lokalizacja 30 0,24 0,38 2 Powierzchnia gruntu 25 0,20-0,32 0,24 0,31 0,38 Duża -słaba Średnia Mała dobra 0,20 0,26 0,32 Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 39

40 Średniokorzystny niekorzystny Korzystny 3 Potencjał 25 0,20-0,31 0,20 0,26 0,31 Zły Średni Dobry 4 Dojazd 20 0,16-0,25 0,16 0,21 0,25 Razem 100 0,80 1,26 0,80 1,04 1,26 Charakterystyka wycenianej nieruchomości a) lokalizacja nieruchomości : dobra b) powierzchnia działki : dobra c) potencjał inwestycyjny : niekorzystny zabudowa bliźniacza d) dojazd : dobry Określenie wartości współczynnika L.p. Cechy rynkowe Waga Zakres wsp. Wartość cechy Wartości cechy [%] korygujących (Nier. wyceniana) wsp. 1 Lokalizacja 30 0,24-0,38 Dobra 0,31 2 Powierzchnia gruntu 25 0,20-0,32 Dobra 0,32 3 Potencjał inwestycyjny 25 0,20-0,31 niekorzystny 0,20 4 Dojazd 20 0,16-0,25 Dobry 0,25 Razem 100 0,80-1,26 1,08 Wartość rynkowa 1 m 2 nieruchomości gruntowej niezabudowanej określa się w/g zależności Wx = Cśr x Ui gdzie : Wx Cśr Ui wartość rynkowa 1 m 2 nieruchomości niezabudowanej cena średnia 1 m 2 nieruchomości niezabudowanej z próbki reprezentatywnej - oszacowany współczynnik korygujący WRG = 181,70 zł x 1,08 = 196,24zł/m Określenie prawa użytkowania wieczystego gruntu działki Wp.u.w. = Wp.w x Wk gdzie: Wp.u.w. wartość prawa użytkowania wieczystego Wp.w wartość prawa własności Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 40

41 Wk gdzie: Wk - wartość współczynnika korygującego Wk = ( 1 - R Sr ) x T t + 0,25 x wskaźnik korygujący, T t T Sr stawka procentowa opłaty rocznej - 1% R t T obliczenia: Wk = ( 1 - R Sr ) x T t Wk = ( 1 - Wk = 0,565 1% 0,10 przeciętna stopa kapitalizacji ustalona na podstawie badania rynku nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego 0,10 liczba lat niewykorzystanego okresu użytkowania wieczystego 48 lat liczba lat, na które ustanowiono użytkowanie wieczyste 99 lat + 0,25 x T t T ) x + 0,25 x Wartość rynkowa 1m 2 prawa użytkowania wieczystego działki wyniesie: WR.u.w. = 196,24 zł x 0,565 WR.u.w = 110,88 zł/m 2 Wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu działki nr 1623 wyniesie: WR.g = 110,88 zł/m 2 x 344 m 2 WR.g = ,00 PLN Po zaokrągleniu przyjęto: ,00 PLN Słownie: trzydzieści osiem tysięcy sto czterdzieści złotych Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 41

42 10. WNIOSKI Stosownie do powołania biegłego sądowego z dnia r. przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda, ul. Wrzesińska 9a, Swarzędz, sporządzono operat szacunkowy dotyczący wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w miejscowości Swarzędz przy ul. Pieprzyka 4, działka nr Sygn. Akt KM 6358/15. W operacie szacunkowym określono wartość rynkową nieruchomości na dzień wyceny w wysokości: ,00 PLN Słownie: trzysta dziewiętnaście tysięcy czterysta trzydzieści złotych w tym wartość rynkowa prawa użytkowania wieczystego gruntu działki ,00 PLN Słownie: trzydzieści osiem tysięcy sto czterdzieści złotych Ustalone wartości rynkowe nieruchomości gruntowej zabudowanej jak i gruntu działki ocenia się jako realne, nie odbiegające od przeciętnych cen nieruchomości o podobnym stanie położonych w badanym rejonie. 11. KLAUZULE I OGRANICZENIA Wycenę dokonano w oparciu o stan nieruchomości na dzień r., zgodnie z przepisami prawa i standardami rzeczoznawców majątkowych. Operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnienia z nim formy tej publikacji Operat nie może być wykorzystany do żadnego innego celu aniżeli cel określony w operacie. Przyjęta w operacie szacunkowym ocena stanu technicznego wycenianych obiektów nie stanowi ich ekspertyzy technicznej. Stosownie do art. 156 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany innych czynników wpływających na wartość. Ustaloną wartość ocenia się jako realną, ponieważ wskaźnik wartości nieruchomości do powierzchni nieruchomości gruntowej ocenia się jako mieszczący Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 42

43 się w przedziale cen średnich, wartość odzwierciedla stan oraz tendencje występujące na lokalnym rynku nieruchomości o podobnym charakterze, Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za skutki wad ukrytych składników majątkowych nieruchomości. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za treść wykorzystywanych w procesie wyceny dokumentów dostarczonych przez zleceniodawcę. 12. ZAŁĄCZNIKI badanie księgi wieczystej notatka służbowa opis i mapa Opracował : Poznań, dnia r. Swarzędz, ul. Pieprzyka 4 43