O P E R A T S Z A C U N K O W Y

Transkrypt

1 Zleceniodawca KOMORNIK SĄDOWY PRZY SĄDZIE REJONOWYM W POZNANIU POZNAŃ NOWE MIASTO I WILDA W POZNANIU Paweł Śliwiński Kancelaria komornicza ul. Wrzesińska 9a SWARZĘDZ OPERAT SZACUNKOWY Dotyczący określenia wartości rynkowej udziału 1096/4368 w nieruchomości gruntowej położonej na terenie obrębu Katarzynki Uzarzewo, gmina Swarzędz, działka nr 37/11.. Księga wieczysta KW nr PO2P/ /5 (Sąd Rejonowy w Poznaniu) Data r. Opracował 1

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1 Określenie nieruchomości Województwo Powiat Gmina Obręb KW nr Działka nr Powierzchnia wielkopolskie poznański Swarzędz Uzarzewo Katarzynki PO2P/ /5 (Sąd Rejonowy w Poznaniu) 37/11 0,4368ha 2 Cel wyceny Określenie wartości rynkowej udziału 1096/4368 w nieruchomości gruntowej niezabudowanej dla celów postępowania egzekucyjnego. 3 Osoby, którym przysługują udział 1096/4368 w nieruchomości jest własnością prawa do nieruchomości Pawła Koszałka 4 Rodzaj nieruchomości 5 Określona wartość rynkowa udziału 1096/4368 w nieruchomości WR Przedmiotem opracowania jest nieruchomość gruntowa składająca się z działki nr 37/11 niezabudowanej, niezagospodarowanej, nieogrodzonej położonej w części peryferyjnej miejscowości, przy drodze nieutwardzonej. Działka w części stanowi teren lasów, w części przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniowo usługową ,00 PLN Słownie stodwatysiącedziewięćsetpięćdziesiąttrzyzłote 6 Data określenia wartości 7 Data sporządzenia operatu 14 grudnia 2012 r. 8 Uprawnienia autorów Uprawnienia państwowe rzeczoznawcy operatu Majątkowego nr 885 Podpis rzeczoznawcy 9 14 grudnia 2012 r. 2

3 ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Przedmiot, zakres i uwarunkowania wyceny Przedmiot wyceny 1.2. Zakres wyceny 1.3. Uwarunkowania wyceny 2. Cel opracowania 4 3. Podstawa opracowania formalna 3.2. prawna 3.3. met odologiczna 3.4. merytoryczna 4. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy Dane o nieruchomości 5.1. status formalno prawny 5.2. oznaczenie nieruchomości 5.3. opis nieruchomości 6 6. Przeznaczenie nieruchomości Metodyka wyceny uwarunkowania prawne i techniczne 7.2. wybór podejścia i metody oszacowania wartości rynkowej nieruchomości 8. Analiza rynku nieruchomości Określenie wartości nieruchomości gruntowej Wnioski końcowe Klauzule i ograniczenia Załączniki

4 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIAWYCENY 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej położonej na terenie obrębu Uzarzewo Katarzynki, gmina Swarzędz. 1.2 Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzi nieruchomość zapisana w KW nr PO2P/ /5, stanowiąca działkę niezabudowaną nr 37/11 o powierzchni 0,4368ha działka położona na terenie obrębu Uzarzewo Katarzynki, gmina Swarzędz. Właścicielem udziału stanowiącego przedmiot wyceny jest Paweł Koszałka. 1.3 Uwarunkowania wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa składająca się z działki niezabudowanej, niezagospodarowanej, nieuzbrojonej. Zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Swarzędz przedmiotowa działka stanowi w części teren lasów (36% pow.) a w części teren zabudowy mieszkaniowo usługowej (64%). W opracowaniu zostanie określona wartość rynkowa nieruchomości dla jej aktualnego sposobu użytkowania, z uwzględnieniem jej przeznaczenia w studium. Powyższe założenia zgodne są z definicją wartości rynkowej określonej w podstawowym krajowym standardzie wyceny KSWP1, który mówi 1.6. W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób najkorzystniejszego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej użytkowania. 2. CEL OPRACOWANIA Celem niniejszego opracowania jest oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dla celów postępowania egzekucyjnego.. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA 3.1Formalna 4

5 Zlecenie z dnia r. od Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda Pawła Śliwińskiego, kancelaria komornicza z siedzibą przy ul. Wrzesińskiej 9a w Swarzędzu, uprawnienia biegłego do szacowania nieruchomości. 3.2 Prawna Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity opublikowany w Dz. U. z 2010 r. nr 102 poz. 651, z późn. zmianami, Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz. U. 2004r, nr 207, poz z późn. Zmianami, Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. z 2011r, nr 165, poz Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Dz.U. nr 43 poz. 296 z późn.zm. Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968r. w sprawie czynności komorników Dz. U. nr 10poz. 52 z późn. zm. 3.3 Metodologiczna Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Rzeczoznawców Majątkowych, M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, Biblioteka Rzeczoznawcy Majątkowego, PFSRM, Warszawa 2001r., Hopfer, R. Źróbek, S. Źróbek, Wartość dochodowa nieruchomości, procedury obliczeniowe, wyd. 2, Twiger, Warszawa 1999r., E. Kucharska Stasiak, Nieruchomości a rynek wyd.2, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1999r., Praca zbiorowa pod kierunkiem E. Kucharskiej Stasiak, Inwestowanie w nieruchomości, Valor, Łódź 1999r., E. Kucharska Stasiak, Wartość rynkowa nieruchomości Twiger, Warszawa 2001r., 3.4 Merytoryczna wizja lokalna przeprowadzona została dnia 27 listopada 2012 roku, materiały dotyczące nieruchomości dostarczone przez zleceniodawcę i zebrane przez rzeczoznawcę wypis z rejestru gruntów, mapa ewidencyjna, informacje o 5

6 przeznaczeniu, badanie księgi wieczystej, dane transakcyjne sprzedaży nieruchomości gruntowych na terenie gminy Swarzędz i gmin powiatu poznańskiego uzyskane ze Starostwa Powiatowego w Poznaniu, własna baza danych. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY Operat sporządzono na dzień 14 grudnia 2012 roku Operat sporządzono wg stanu nieruchomości z dnia 27 listopada 2012 roku Operat sporządzono według cen na dzień 14 grudnia 2012 roku Wizja lokalna przeprowadzona dnia 27 listopada 2012 roku 5. DANE O NIERUCHOMOŚCI 5.1. Status formalno prawny księga wieczysta KW nr PO2P/ /5, badanie księgi wieczystej przeprowadzono dnia 14 grudnia 2012r., dział I (oznaczenie księgi wieczystej) woj. wielkopolskie, powiat poznański, gmina Swarzędz, miejscowość Swarzędz, obręb, R grunty orne, obszar 4.368m2, dział I SP (spis praw związanych z nieruchomością) bezpłatna służebność gruntowa na działce nr 37/4 zapisanej w KW PO2P/ /9stanowiącej drogę, na rzecz każdorazowego właściciela działki nr 37/11 zapisanej w KW nr PO2P/ /5 polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez tę działkę do drogi publicznej do czasu przejścia własności działki nr 37/4 na rzecz gminy Swarzędz dział II (własność) udział 1563/4368 części dla Sylwii Kosmala i Tomasza Kosmala na prawach wspólności ustawowej, udział 1096/4368 części dla Pawła Koszałka, udział 1709/4368 części dla Aliny Marii Wiśniewskiej i Edwarda Wiśniewskiego na prawach wspólności ustawowej na prawach współwłasności ustawowej dział III (ciężary i ograniczenia) ostrzeżenie wszczęto egzekucję z nieruchomości z udziału wynoszącego 1096/4368 części należącego do Pawła Koszałki w sprawie KM 2721/11 z wniosku Banku Zachodniego WBK S.A. we Wrocławiu. Egzekucję prowadzi 6

7 komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda Paweł Śliwiński, ujawnia się przyłączenie do egzekucji kolejnego wierzyciela w sprawie KM 209/11 z wniosku ORLEN PETROCENTRUM sp. z o.o. w Płocku. Egzekucję prowadzi komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda Paweł Śliwiński, dział IV (hipoteki) brak wpisów 5.2 Oznaczenie nieruchomości województwo wielkopolskie, powiat poznański, gmina Swarzędz, obręb Uzarzewo Katarzynki, działka nr 37/11, powierzchnia 0,4368ha, 5.3 Opis nieruchomości Nieruchomość położona w miejscowości Uzarzewo Katarzynki na terenie gminy Swarzędz, w centralnej części województwa wielkopolskiego, we wschodniej części aglomeracji poznańskiej. Gmina Swarzędz leży w centralnej części województwa wielkopolskiego. Cała gmina zajmuje powierzchnię 101,9 km2 (miasto 8,2 km2, tereny wiejskie 93,8 km2). W granicach gminy leżą Jezioro Swarzędzkie, przez które przepływa Cybina, Jezioro Uzarzewskie oraz inne zbiorniki wodne, zwłaszcza w dolinach Głównej i Cybiny. Gmina wchodzi w skład powiatu poznańskiego, a sąsiadując bezpośrednio z Poznaniem, jest istotnym składnikiem jego aglomeracji. Aglomeracja poznańska a wraz z nią gmina Swarzędz, jest jednym z najbardziej dynamicznie rozwijających się obszarów i to nie tylko w skali regionu, ale także całego kraju. Poznań jest dla mieszkańców Swarzędza głównym rynkiem pracy oraz miejscem realizacji celów, zwłaszcza związanych z pokryciem potrzeb edukacyjnych, kulturalnych i ochroną zdrowia. Gmina Swarzędz jest zaś dla Poznania przede wszystkim zapleczem mieszkaniowym, w mniejszym stopniu rekreacyjnym oraz handlowym. 7

8 Przedmiotowa nieruchomość położona jest w części peryferyjnej miejscowości Uzarzewo Katarzynki, przy drodze utwardzonej tłuczniem kamienno ceglanym. Utrudniony dojazd do nieruchomości samochodem. Do drogi utwardzonej asfaltem ok. 4,0km. Sąsiedztwo stanowią budynki mieszkalne jednorodzinne, budynki magazynowe z garażami, dworek Katarzynki oraz tereny niezabudowane. Szkoła, przedszkole, ciągi handlowe ok. 4,5km, do Swarzędza ok. 8,5km. Uzbrojenie w pobliżu prąd, wodociąg. 8

9 Przedmiotowa działka posiada kształt nieregularny, pofałdowany, w części spadzisty. Działka nieuzbrojona, niezagospodarowana, niegrodzona. Działka zarośnięta chwastami, trawami, samosiejkami krzewów i drzew. Teren nieatrakcyjny. Fot. Nr 1 i 2. Widok ogólny nieruchomości 9

10 Fot. Nr 3 5. Widok ogólny nieruchomości 10

11 Fot. Nr 6 i 7. Widok ogólny nieruchomości 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Dla przedmiotowego terenu brak planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Swarzędz przyjętym przez Radę Miejską w Swarzędzu uchwałą nr X/51/2011 z dnia 29 marca 2011r., przedmiotowa działka nr 37/11 leży na terenach w części (36% 0,1572ha) północna część teren lasów ZL, 11

12 w części (64% 0,2796ha) funkcja mieszkalno usługowa I67.M/U w bezpośrednim sąsiedztwie obszaru chronionego natura 2000 dolina Cybina. 7. METODYKA WYCENY 7.1.Uwarunkowania prawne i techniczne Uwzględniając cel wyceny oraz uwarunkowania wynikające z podstaw materialnych i prawnych określono wartość rynkową na dzień 14 grudnia 2012r. zgodnie z obowiązującymi w tej dacie uregulowaniami ustawowymi. Pod pojęciem stanu należy rozumieć stan otoczenia nieruchomości, stan prawny przedmiotu wyceny, stan rynku nieruchomości, uwarunkowania występujące na tym rynku i zachowania inwestorów, stan wiedzy oraz przesłanek, którymi kierują się nabywcy nieruchomości a także rozstrzygnięcia w sferze systemu prawnego obowiązującego w tym czasie, co w znacznym stopniu stymuluje rynkiem nieruchomości. Wycena praw do nieruchomości jest sporządzana na potrzeby opisanego w punkcie 2 celu wyceny. Wartość rynkowa rozumiana jest przez autora opracowania zgodnie z definicją zawartą w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Rzeczoznawców Majątkowych; standard KSWP1. Według art Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem porównawczym lub dochodowym. Art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyjaśnia istotę podejścia porównawczego Podejście porównawcze polega na określeniu wartości rynkowej przy założeniu, ze wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. 12

13 W art. 153 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyjaśnia istotę podejścia dochodowego Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. 7.2 Wybór podejścia i metody oszacowania wartości rynkowej nieruchomości Do wyceny nieruchomości gruntowej zastosowano podejście porównawcze. Zgodnie z notą interpretacyjną N1 podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej, Do wyceny nieruchomości gruntowej zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Założenia metodologiczne stosowane w podejściu porównawczym zgodnie z notą interpretacyjną N1. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedury związane ze stosowaniem metod w podejściu porównawczym zgodnie z notą interpretacyjną N1. a) utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, b) aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny, c) ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, d) ocena wielkości wpływy cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, e) ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych, 13

14 f) wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką, g) charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu d przyjętej skali cech rynkowych, h) przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań, i) obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek, j) obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana, k) określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 8. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Rynek nieruchomości na terenie gminy Swarzędz jest rynkiem dynamicznym. Głównie pojawiają sie transakcje sprzedaży gruntów pod zabudowę mieszkaniową ze względu na szybko powstające nowe osiedla mieszkaniowe na terenach wokół Swarzędza jak Zalasewo, Gruszczyn. Rzadziej pojawiają się transakcje gruntów pod aktywizację gospodarczą, choć położenie przy trasie na Warszawę czy też rejon Kobylnicy sprzyja rozwojowi obiektów usługowo magazynowych. Jednak w ostatnim czasie, zainteresowanie potencjalnych inwestorów spadło w porównaniu do okresu sprzed kilku lat. Dla potrzeb niniejszej wyceny natomiast przeprowadzono szczegółową analizę rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zieleń jak i pod zabudowę mieszkaniowo usługową w okresie Ten segment rynku nieruchomości jest bardzo ograniczony, transakcji nieruchomości o takim przeznaczeniu jest bardzo niewiele szczególnie gruntów pod zieleń. I nie dotyczy to tylko terenu gminy Swarzędz, ale ogólnie całego rynku nieruchomości. Sprzedaże takich gruntów dotyczą głównie terenów 14

15 miejskich czy zurbanizowanych lub terenów zieleni izolacyjnej wzdłuż cieków wodnych. Ze względu na mało dynamiczny segment nieruchomości jakim są działki o przeznaczeniu pod zieleń analizą objęto teren całej wielkopolski. Ceny nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zieleń kształtują się w przedziale 4,41 zł/m2 11,36 zł/m2 Tabela nr 1. Poniżej przedstawiono przykładowe transakcje nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod zieleń odnotowane na terenie zdefiniowanego powyżej rynku, w badanym okresie Gmina Tarnowo Podgórne Zaniemyśl Krzykosy Śrem Dopiewo Kórnik Krzykosy Śrem Obręb Data transakcji Nr repertorium Powierzchnia działek Cena 1 mkw Lusowo / ,93 Zwola Garby Pysząca Dąbrowa Koninko Pięczkowo Mechlin / / /10 233/ / / / ,88 11,36 6,53 32,17 50,00 6,80 4,41 Odrzucono transakcje nr 2, 5 i 6 ze względu na odbiegające ceny jednostkowe jak i powierzchnię Natomiast w przypadku segmentu nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo usługową odnotowano niewielką liczbę takich transakcji. Jednak analiza rynku lokalnego jak i rynków równoległych wykazała, że poziom cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową jak i pod zabudowę mieszkaniowo usługową jest na tym samym poziomie, stąd do dalszych analiz przyjęto sprzedaże o takich przeznaczeniach i powierzchni powyżej 1200m2. Ceny nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę kształtują się w przedziale 110,48 zł/m2 186,47 zł/m2 Tabela nr 2. Poniżej przedstawiono przykładowe transakcje nieruchomościami niezabudowanymi przeznaczonymi pod zabudowę odnotowane na terenie zdefiniowanego powyżej rynku, w badanym okresie Data Rep. A Nr Obręb Powierzchnia Cena /2012 Jasin Cena jednostkowa 186,47 15

16 / / / / /2011 Gortatowo Sarbinowo Łowęcin Janikowo Bogucin ,11 110,48 118,01 185,96 170,01 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI. 9.1 Określenie wartości części działki przeznaczonej pod zieleń. W celu określenia wartości nieruchomości gruntowej należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym nieruchomości gruntowych oraz określenie wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości. Na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych wyznaczono 4 cechy, najbardziej wpływające na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości a) lokalizacja 40% b) powierzchnia gruntu działki 35% c) dostępność komunikacyjna 15% d) potencjał działki 10% Rynek został podzielony w zależności od następujących cech Lokalizacja 3 strefy bardzo dobra atrakcyjne położenie nieruchomości, dobrze rozwinięta infrastruktura komunik., społ., sąsiedztwo zagospodarowane zabudowie mieszkaniowej, blisko większego ośrodka miejskiego dobra średnia słabo rozwinięta infrastr. społ., komun., sąsiedztwo niekorzystne, tereny niezabudowane lub przemysłowe Powierzchnia gruntu działki 3 strefy bardzo dobra zakres powierzchniowy do 5.000m2 korzystna zakres powierzchniowy od m2 niekorzystna zakres powierzchniowy powyżej m2 Dostępność komunikacyjna 3 strefy korzystna teren przy drodze utwardzonej asfaltem, przeciętna niekorzystne teren przy drodze gruntowej Potencjał działki 3 strefy 16

17 korzystny teren o kształcie foremnym, terenie płaskim, przeciętny niekorzystny teren o kształcie nieforemnym, teren zróżnicowany, pofałdowany, pagórkowaty Aby skorygować różnice pomiędzy cechami nieruchomości wycenianej z nieruchomościami przyjętymi do analizy należy określić zakres kwotowy cech rynkowych Przyjęty zakres cenowy nieruchomości wynosi Δ C = Cmax Cmin = 11,36 zł/m2 4,41 zł/m2 = 6,95 zł/m2 Zakres kwotowy dla poszczególnych cech a) lokalizacja 40% z Δ C = 2,78 zł/m2 b) powierzchnia gruntu działki 35% z Δ C = 2,43 zł/m2 c) dostępność komunikacyjna 15% z Δ C = 1,04 zł/m2 d) potencjał działki 10% z Δ C = 0,70 zł/m2 Nieruchomości przyjęte do porównań Gmina Tarnowo Podgórne Krzykosy Śrem Obręb Data transakcji Nr repertorium Powierzchnia działek Cena 1 mkw Lusowo / ,93 Garby Mechlin / / ,36 4,41 Cechy nieruchomości wycenianej a) lokalizacja dobra b) powierzchnia gruntu działki bardzo dobra c) niekorzystna droga utwardzona tłuczniem, dostępność komunikacyjna utrudniony dojazd d) potencjał działki niekorzystny teren pagórkowaty, nieforemny Tabela nr 1 charakterystyka szacowanej nieruchomości i nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych L.p 1 Charakterystyka Cecha rynkowa Waga Nieruchomość Nieruchomość (atrybut) cechy Nieruchomość A Nieruchomość B wyceniana X C Lokalizacja 40 Dobra Dobra Średnia Średnia 17

18 Powierzchnia działki Dostępność komunikacyjna Potencjał działki Bardzo dobra Bardzo dobra Niekorzystna 10 Niekorzystny Niekorzystna Korzystna Korzystna Korzystna niekorzystna Korzystny Korzystny Niekorzystny TABELE PORÓWNAWCZE XA L.p. Cecha różnicujące Waga cechy Lokalizacja Powierzchnia działki Dostępność komunikacyjna Potencjał działki Zakres kwotowy cechy w zł/m2 2,78 2,43 1,04 0,70 Suma Poprawki 0 0 1,04 0,70 1,74 XB L.p. Cecha różnicujące Waga cechy Lokalizacja Powierzchnia działki Dostępność komunikacyjna Potencjał działki Zakres kwotowy cechy w zł/m2 2,78 2,43 1,04 0,70 Suma Poprawki +1,39 +2,43 1,04 0,70 2,08 XC L.p. Cecha różnicujące Waga cechy Lokalizacja Powierzchnia działki Dostępność komunikacyjna Potencjał działki Suma Zakres kwotowy cechy w zł/m2 2,78 2,43 1,04 0,70 Poprawki +1,39 +1, ,60 Wartości cząstkowe WXA = 9,93 zł/m2 1,74 zł/m2 = 8,19 zł/m2 WXB = 11,36 zł/m2 2,08 zł/m2 = 9,28 zł/m2 WXC = 4,41 zł/m2 + 2,60 zł/m2 = 7,01 zł/m2 Wartość rynkowa 1 m2 prawa własności gruntu wyniesie 18

19 WX = (8,19 + 9,28 + 7,01)zl = 8,16 zł 3 Wartość rynkowa prawa własności części działki nr 37/11 wyniesie WX = m2 x 8,16 zł/m2 = ,00 zł Po zaokrągleniu przyjęto ,00 zł Słownie dwanaścietysięcyosiemsettrzydzieścizłotych 9.2 Określenie wartości części działki przeznaczonej pod zabudowę W celu określenia wartości nieruchomości gruntowej należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym nieruchomości gruntowych oraz określenie wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości. Na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych wyznaczono 4 cechy, najbardziej wpływające na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości a) lokalizacja 35% b) powierzchnia gruntu działki 35% c) dostępność komunikacyjna 15% d) potencjał działki 15% Rynek został podzielony w zależności od następujących cech Lokalizacja 3 strefy bardzo dobra atrakcyjne położenie nieruchomości, dobrze rozwinięta infrastruktura komunik., społ., sąsiedztwo zagospodarowane zabudowie mieszkaniowej, blisko większego ośrodka miejskiego dobra średnia słabo rozwinięta infrastr. społ., komun., sąsiedztwo niekorzystne, tereny niezabudowane lub przemysłowe Powierzchnia gruntu działki 3 strefy bardzo dobra zakres powierzchniowy do 2.000m2 korzystna zakres powierzchniowy od m2 niekorzystna zakres powierzchniowy powyżej 3.000m2 Dostępność komunikacyjna 3 strefy korzystna teren przy drodze utwardzonej asfaltem, 19

20 przeciętna niekorzystne teren przy drodze gruntowej Potencjał działki 3 strefy korzystny teren o kształcie foremnym, terenie płaskim, przeciętny niekorzystny teren o kształcie nieforemnym, teren zróżnicowany, pofałdowany, pagórkowaty Aby skorygować różnice pomiędzy cechami nieruchomości wycenianej z nieruchomościami przyjętymi do analizy należy określić zakres kwotowy cech rynkowych Przyjęty zakres cenowy nieruchomości wynosi Δ C = Cmax Cmin = 186,47 zł/m2 110,48 zł/m2 = 75,99 zł/m2 Zakres kwotowy dla poszczególnych cech a) lokalizacja 35% z Δ C = 26,60 zł/m2 b) powierzchnia gruntu działki 35% z Δ C = 26,59 zł/m2 c) dostępność komunikacyjna 15% z Δ C = 11,40 zł/m2 d) potencjał działki 15% z Δ C = 11,40 zł/m2 Nieruchomości przyjęte do porównań Rep. A Nr / / /2011 Data Obręb Łowęcin Janikowo Bogucin Działka Powierzchnia 105 6/21 56/ Cena Cena jednostkowa 118,01 185,96 170,01 Cechy nieruchomości wycenianej a) lokalizacja dobra b) powierzchnia gruntu działki korzystna c) niekorzystna droga utwardzona tłuczniem, dostępność komunikacyjna utrudniony dojazd d) potencjał działki niekorzystny teren pagórkowaty, nieforemny 20

21 Tabela nr 1 charakterystyka szacowanej nieruchomości i nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych Charakterystyka Cecha rynkowa Waga L.p Nieruchomość Nieruchomość (atrybut) cechy Nieruchomość A Nieruchomość B wyceniana X C 1 Lokalizacja 40 Dobra Dobra Dobra Bardzo dobra Powierzchnia 2 35 Korzystna Korzystna Korzystna Korzystna działki Dostępność 3 15 Niekorzystna Korzystna Niekorzystna Przeciętna komunikacyjna 4 Potencjał działki 10 Niekorzystny Niekorzystny Korzystny Przeciętny TABELE PORÓWNAWCZE XA L.p. Cecha różnicujące Waga cechy Lokalizacja Powierzchnia działki Dostępność komunikacyjna Potencjał działki Zakres kwotowy cechy w zł/m2 26,60 26,59 11,40 11,40 Suma Poprawki , ,40 XB L.p. Cecha różnicujące Waga cechy Lokalizacja Powierzchnia działki Dostępność komunikacyjna Potencjał działki Zakres kwotowy cechy w zł/m2 26,60 26,59 11,40 11,40 Suma Poprawki ,40 11,40 XC L.p. Cecha różnicujące Waga cechy Lokalizacja Powierzchnia działki Dostępność komunikacyjna Potencjał działki Suma Zakres kwotowy cechy w zł/m2 26,60 26,59 11,40 11,40 Poprawki 13,30 0 5,70 5,70 24,70 Wartości cząstkowe WXA = 118,01 zł/m2 11,40 zł/m2 = 106,61 zł/m2 21

22 WXB = 185,96 zł/m2 11,40 zł/m2 = 174,56 zł/m2 WXC = 170,01 zł/m2 24,70 zł/m2 = 145,31 zł/m2 Wartość rynkowa 1 m2 prawa własności gruntu wyniesie WX = (106, , ,31)zl = 142,16 zł 3 Wartość rynkowa prawa własności części działki nr 37/11 wyniesie WX = m2 x 142,16 zł/m2 = ,00 zł Po zaokrągleniu przyjęto ,00 zł Słownie trzystadziewięćdziesiątsiedemtysięcyczterystaosiemdziesiątzłotych 9.3 Zestawienie wartości. Określona wartość rynkowa przedmiotowej działki przeznaczonej pod zabudowę jak i pod tereny lasów wynosi Wn = ,00 zł ,00 zł Wn = ,00 PLN Słownie czterystadziesięćtysięcytrzystadziesięćzłotych Wartość rynkowa udziału 1096/4368 w nieruchomości WR wynosi ,00 PLN Słownie stodwatysiącedziewięćsetpięćdziesiąttrzyzłote 10. WNIOSKI Stosownie do zlecenia z dnia r. od Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda Pawła Śliwińskiego, kancelaria komornicza z siedzibą przy ul. Wrzesińskiej 9a w Swarzędzu, sporządzono operat szacunkowy dotyczący określenia wartości rynkowej udziału 1096/4368 w nieruchomości gruntowej położonej na terenie obrębu Katarzynki Uzarzewo, gmina Swarzędz, działka nr 37/11. 22

23 . W operacie szacunkowym określono wartość rynkową udziału 1096/4368 w nieruchomości gruntowej w wysokości ,00 PLN Słownie stodwatysiącedziewięćsetpięćdziesiąttrzyzłote Ustaloną wartość rynkową nieruchomości gruntowej ocenia się jako realną, nie odbiegającą od przeciętnych cen nieruchomości o podobnym stanie położonych w badanym rejonie. 11. KLAUZULE I OGRANICZENIA Wycenę dokonano w oparciu o stan nieruchomości na dzień r., zgodnie z przepisami prawa i standardami rzeczoznawców majątkowych. Operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnienia z nim formy tej publikacji Operat nie może być wykorzystany do żadnego innego celu aniżeli cel określony w operacie. Stosownie do art. 156 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany innych czynników wpływających na wartość Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za skutki wad ukrytych składników majątkowych nieruchomości. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za treść wykorzystywanych w procesie wyceny dokumentów dostarczonych przez zleceniodawcę. 12. ZAŁĄCZNIKI Badanie księgi wieczystej Notatka służbowa Wypis z rejestru gruntów Mapa 23

24 Opracował Poznań, dnia r. 24