O P E R A T S Z A C U N K O W Y

Transkrypt

1 Zleceniodawca: KOMORNIK SĄDOWY PRZY SĄDZIE REJONOWYM POZNAŃ NOWE MIASTO I WILDA Paweł Śliwiński Kancelaria komornicza w Swarzędzu: ul. Wrzesińska 9a SWARZĘDZ O P E R A T S Z A C U N K O W Y Dotyczący określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w miejscowości Paczkowo przy ul. Rolnej 29, działka nr 49/5. Sygn. Akt KM 4683/14. Księga wieczysta KW nr PO2P/ /1 (Sąd Rejonowy w Poznaniu) Data r. Opracował:

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1 Określenie nieruchomości Województwo wielkopolskie Powiat poznański Gmina Swarzędz Miejscowość Paczkowo, Rolna 29 KW nr PO2P/ /1 (Sąd Rejonowy w Poznaniu) Działka nr 49/5 Powierzchnia 0,1597ha 2 Cel wyceny Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dla celów postępowania egzekucyjnego. 3 Osoby, którym przysługują prawa do nieruchomości W udziale 49/50 części Anna Chmielnik córka Alojzego i Haliny oraz w udziale 1/50 części Tomasz Chmielnik syn Ryszarda i Marianny na prawach współwłasności ustawowej 4 Rodzaj nieruchomości Przedmiotem opracowania jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym. Nieruchomość położona wśród nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi przy drodze nieutwardzonej asfaltem. 5 Określona wartość rynkowa nieruchomości na dzień wyceny WR : ,00 PLN słownie:czterystatrzytysiącepięćsetdziewięćdziesiatsześćzłotych 6 Data określenia wartości 14 października 2014 r. 7 Data sporządzenia operatu 14 października 2014 r. 8 Uprawnienia autorów operatu 9 Podpis rzeczoznawcy Uprawnienia państwowe rzeczoznawcy Majątkowego nr 885 Paczkowo, ul. Rolna 29 2

3 ZESTAWIENIE WARTOŚCI OSZACOWANYCH W OPRACOWANIU WARTOŚĆ RYNKOWA PRZEDMIOTOWEJ NIERUCHOMOŚCI NA DZIEŃ WYCENY WYNOSI: ,00 PLN słownie:czterystatrzytysiącepięćsetdziewięćdziesiatsześćzłotych w tym wartość rynkowa prawa własności gruntu działki ,00 PLN słownie: dwieściepięćdziesiąttysięcysześćsetdziewięćdziesiątsiedemzłotych WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI W UDZIAŁACH Wartość rynkowa udziału wynoszącego 49/50 części należącego do Anny Chmielnik wynosi: ,00 PLN słownie: trzystadziewięćdziesiątpięćtysięcypięćsetdwadzieściaczteryzłote Wartość rynkowa udziału wynoszącego 1/50 części należącego do Tomasza Chmielnik wynosi: 8.072,00 PLN słownie:osiemtysięcysiedemdziesiątdwazłote Paczkowo, ul. Rolna 29 3

4 ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO.. 2 ZESTAWIENIE WARTOŚCI OKREŚLONYCH W OPRACOWANIU Przedmiot, zakres i uwarunkowania wyceny Przedmiot wyceny 1.2. Zakres wyceny 1.3. Uwarunkowania wyceny 2. Cel opracowania 5 3. Podstawa opracowania formalna 3.2. prawna 3.3.metodologiczna 3.4. merytoryczna 4. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy Dane o nieruchomości status formalno prawny 5.2. oznaczenie nieruchomości 5.3. opis nieruchomości 6. Przeznaczenie nieruchomości Metodyka wyceny uwarunkowania prawne i techniczne 7.2. wybór podejścia i metody oszacowania wartości rynkowej nieruchomości 8. Analiza rynku nieruchomości Określenie wartości nieruchomości Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej 9.2 Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej 10. Wnioski końcowe Klauzule i ograniczenia Załączniki Paczkowo, ul. Rolna 29 4

5 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIAWYCENY 1.1 Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest prawo własności nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Paczkowie, przy ul. Rolnej Zakres wyceny W zakres wyceny wchodzą: - działka nr 49/5, powierzchnia 0,1597ha, - budynek mieszkalny o powierzchni użytkowej 129,05m 2. Właścicielami nieruchomości są w udziale 49/50 części Anna Chmielnik córka Alojzego i Haliny oraz w udziale 1/50 części Tomasz Chmielnik syn Ryszarda i Marianny na prawach współwłasności ustawowej. 1.3 Uwarunkowania wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym. W operacie zostanie określona wartość nieruchomości zgodnie z założeniami definicji wartości rynkowej określonej w podstawowym krajowym standardzie wyceny KSWP1, który mówi: 1.6. W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób najkorzystniejszego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej użytkowania. 2. CEL OPRACOWANIA Celem niniejszego opracowania jest oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej dla celów postępowania egzekucyjnego. Sygn. Akt KM 4683/ PODSTAWA OPRACOWANIA 3.1 Formalna Zlecenie z dnia r. od Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Poznaniu Poznań Nowe Miasto i Wilda, Paweł Śliwiński, Kancelaria Komornicza z siedzibą przy ul. Wrzesińskiej 9a w Poznaniu, uprawnienia biegłego do szacowania nieruchomości. Paczkowo, ul. Rolna 29 5

6 3.2 Prawna Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity opublikowany w Dz. U. z 2014 r., poz. 518, z późn. zmianami, Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Dz. U. 2004r, nr 207, poz z późn. Zmianami, Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. z 2011r, nr 165, poz Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Dz.U. nr 43 poz. 296 z późn.zm. Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968r. w sprawie czynności komorników Dz. U. nr 10poz. 52 z późn. zm. 3.3 Metodologiczna Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Rzeczoznawców Majątkowych, M. Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, Biblioteka Rzeczoznawcy Majątkowego, PFSRM, Warszawa 2001r., Hopfer, R. Źróbek, S. Źróbek, Wartość dochodowa nieruchomości, procedury obliczeniowe, wyd. 2, Twiger, Warszawa 1999r., E. Kucharska Stasiak, Nieruchomości a rynek wyd.2, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 1999r., Praca zbiorowa pod kierunkiem E. Kucharskiej Stasiak, Inwestowanie w nieruchomości, Valor, Łódź 1999r., E. Kucharska Stasiak, Wartość rynkowa nieruchomości Twiger, Warszawa 2001r., 3.4 Merytoryczna wizja lokalna przeprowadzona 17 września 2014r., materiały dotyczące nieruchomości dostarczone przez zleceniodawcę i zebrane przez rzeczoznawcę wypis z rejestru gruntów, informacje o przeznaczeniu, pomiar budynku, badanie księgi wieczystej, dane transakcyjne sprzedaży nieruchomości zabudowanych i gruntowych na terenie gminy Swarzędz uzyskane od firm wynajmujących, kancelarii rzeczoznawców i własna baza danych. Paczkowo, ul. Rolna 29 6

7 4.DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY Operat sporządzono na dzień 14 października 2014 roku Operat sporządzono wg stanu nieruchomości z dnia 17 września 2014 roku Operat sporządzono według cen na dzień 14 października 2014 roku Wizje lokalne przeprowadzono dnia 17 września 2014 roku 5. DANE O NIERUCHOMOŚCI 5.1.Status formalno prawny księga wieczysta KW nr PO2P/ /1, badanie księgi wieczystej przeprowadzono dnia 14 października 2014r., dział I (oznaczenie księgi wieczystej) woj. wielkopolskie, powiat poznański, gmina Swarzędz, miejscowość Paczkowo, działka nr 49/5, obręb Paczkowo, ul. Rolna 29, B - tereny mieszkaniowe, obszar 0,1597ha, dział I- SP (spis praw związanych z nieruchomością) brak wpisów dział II (własność) w udziale 49/50 Anna Chmielnik córka Alojzego i Haliny oraz w udziale 1/50 części Tomasz Chmielnik syn Ryszarda i Marianny na prawach współwłasności ustawowej dział III (ciężary i ograniczenia) - wszczęto egzekucję z udziału wynoszącego 49/50 części w prawie własności, a należącego do Anny Chmielnik w sprawie KM 4683/14 na wniosek wierzyciela ING Bank Śląski S.A. w Katowicach. Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda Paweł Śliwiński, - wszczęto egzekucję z udziału wynoszącego 1/50 części w prawie własności, a należącego do Tomasza Chmielnik w sprawie KM 4683/14 na wniosek wierzyciela ING Bank Śląski S.A. w Katowicach. Egzekucję prowadzi Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda Paweł Śliwiński, dział IV (hipoteki) - hipoteka umowna kaucyjna ,74 zł na rzecz ING Bank Śląski S.A. Oddział w Poznaniu 5.2 Oznaczenie nieruchomości województwo wielkopolskie, Paczkowo, ul. Rolna 29 7

8 powiat poznański, gmina Swarzędz, obręb Paczkowo, działka nr 49/5, obszar 0,1597ha, 5.3 Opis nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość położona jest w miejscowości Paczkowo, w środkowej części województwa wielkopolskiego, we wschodniej części aglomeracji poznańskiej, na terenie gminy Swarzędz, położonej bezpośrednio przy granicy miasta Poznania. Nieruchomość położona w części peryferyjnej wsi Paczkowo, przy ulicy Rolnej ulicy nieutwardzonej, do drogi asfaltowej ok. 300m. Utrudniony dojazd samochodem, do autobusowej komunikacji miejskiej ok. 350m. Szkoła, przedszkole, ciągi handlowe ok. 0,5km. Sąsiedztwo stanowią budynki mieszkalne jednorodzinne. Uzbrojenie w ulicy prąd, wodociąg, kanalizacja sanitarna, gaz. Gaz nie podłączony do budynku. Paczkowo, ul. Rolna 29 8

9 Lokalizacja ogólna Lokalizacja szczegółowa Przedmiotowa działka ogrodzona jest z frontu i z jednego boku parkanem prefabrykowanym, metalowym, betonowym typowym. Z dwóch pozostałych stron furtka z siatki metalowej na słupkach metalowych. Działka w części zagospodarowana zielenią ozdobną, trawnikiem, altaną, w części niezagospodarowana. Działka zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym. Paczkowo, ul. Rolna 29 9

10 Fot. Nr 1. Widok ogólny nieruchomości Fot. Nr 2 i 3. Widok zagospodarowania terenu nieruchomości Paczkowo, ul. Rolna 29 10

11 Fot. Nr 4-6. Widok zagospodarowania i ogrodzenia terenu nieruchomości Paczkowo, ul. Rolna 29 11

12 Fot. Nr 7-9. Widok ogrodzenia terenu nieruchomości Paczkowo, ul. Rolna 29 12

13 Budynek mieszkalny Budynek wolnostojący, jednopiętrowy, w części podpiwniczony wykonany w technologii tradycyjnej ok. 2003r.. Fot. Nr Widok budynku mieszkalnego Paczkowo, ul. Rolna 29 13

14 Fot. Nr 13. Widok budynku mieszkalnego Fundamenty betonowe i żelbetowe. Ściany murowane z pustaków ceramicznych typu Max na zaprawie cementowo wapiennej. Stropy żelbetowe masywne wylewane na mokro. Stropodach ocieplony wełną mineralną i pokryty papą termozgrzewalną. Rynny i rury spustowe z PCV. Ściany zewnętrzne ocieplone wełną mineralną w środku muru i pokryte tynkiem cementowo wapiennym. Tynki wewnętrzne cementowo wapienne, gipsowane, malowane farbami emulsyjnymi. W korytarzu i na klatce schodowej boazeria drewniana lakierowana. W łazienkach i w kuchni fartuszek - płytki ceramiczne. W kuchni na ścianach w części boazeria drewniana lakierowana. Schody żelbetowe wyłożone drewnem dębowym, lakierowanym. Okna PCV, drzwi płycinowe z szybą. Posadzki wyłożone w pokojach panele podłogowe, w łazienkach, korytarzu i w kuchni płytki ceramiczne. W łazience na parterze kabina prysznicowa, na piętrze wanna nieobudowana. Instalacja w budynku prąd, wodociąg, kanalizacja sanitarna, ogrzewanie c.o. na opał stały grzejniki metalowe. Pomieszczenia: Piwnica pom. gospodarcze, kotłownia, korytarz Parter - łazienka z wc, kuchnia, 3 pokoje, 2 korytarze, wiatrołap Piętro - łazienka z wc, kuchnia, 2 pokoje, korytarz Parametry Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego - 129,05m 2 (pomiaru dokonano miarą elektroniczną) Wykończenie budynku standardowe. Stan techniczny zadowalający. Paczkowo, ul. Rolna 29 14

15 Fot. Nr 14 i 15. Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku mieszkalnym - parter Paczkowo, ul. Rolna 29 15

16 Fot. Nr 16 i 17. Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku mieszkalnym - parter Paczkowo, ul. Rolna 29 16

17 Fot. Nr 18 i 19. Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku mieszkalnym - piętro Paczkowo, ul. Rolna 29 17

18 Fot. Nr 20 i 21. Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku mieszkalnym - piętro Paczkowo, ul. Rolna 29 18

19 Fot. Nr 22 i 23. Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku mieszkalnym - piwnica Paczkowo, ul. Rolna 29 19

20 Fot. Nr 24 i 25. Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku mieszkalnym Paczkowo, ul. Rolna 29 20

21 Fot. Nr 26 i 27. Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku mieszkalnym - piwnica Paczkowo, ul. Rolna 29 21

22 Fot. Nr 28 i 29. Stan i wyposażenie pomieszczeń w budynku mieszkalnym - piwnica Paczkowo, ul. Rolna 29 22

23 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Dla przedmiotowego terenu brak planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z rt ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu Zgodnie ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Swarzędz przyjętych uchwałą NR X/51/2011 Rady Miejskiej Swarzędza, działka leży na terenie zabudowy mieszkaniowej i aktywizacji gospodarczej- symbol II.95.M/AG 7. METODYKA WYCENY 7.1.Uwarunkowania prawne i techniczne Uwzględniając cel wyceny oraz uwarunkowania wynikające z podstaw materialnych i prawnych określono wartość rynkową na dzień 14 października 2014r. zgodnie z obowiązującymi w tej dacie uregulowaniami ustawowymi. Pod pojęciem stanu należy rozumieć stan otoczenia nieruchomości, stan prawny przedmiotu wyceny, stan rynku nieruchomości, uwarunkowania występujące na tym rynku i zachowania inwestorów, stan wiedzy oraz przesłanek, którymi kierują się nabywcy nieruchomości a także rozstrzygnięcia w sferze systemu prawnego obowiązującego w tym czasie, co w znacznym stopniu stymuluje rynkiem nieruchomości. Wycena praw do nieruchomości jest Paczkowo, ul. Rolna 29 23

24 sporządzana na potrzeby opisanego w punkcie 2 celu wyceny. Wartość rynkowa rozumiana jest przez autora opracowania zgodnie z definicją zawartą w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Rzeczoznawców Majątkowych; standard KSWP1. Według rt Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkową nieruchomości określa się podejściem porównawczym lub dochodowym. Art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyjaśnia istotę podejścia porównawczego: Podejście porównawcze polega na określeniu wartości rynkowej przy założeniu, ze wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. W art. 153 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyjaśnia istotę podejścia dochodowego: Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. 7.2 Wybór podejścia i metody oszacowania wartości rynkowej nieruchomości Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zastosowano szczegółowe regulacje metodologiczne przewidziane w Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) opracowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a w szczególności: Standard KSWP 1: Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa, Nota interpretacyjna NI 1 zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. Paczkowo, ul. Rolna 29 24

25 METODOLOGIA Wartość nieruchomości zależy od wielu czynników i jest ustalana w czasie żmudnego i wnikliwego procesu wyceny przez osobę o odpowiednich kwalifikacjach. Należy podkreślić, że wycena dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego, chociaż wyrażona w jednostkach monetarnych, nie jest określeniem ceny (która jest faktem rynkowym zaistniałym) a opinią o wartości. Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami, mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości nie działają w sytuacji przymusowej, upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku, nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania. Ustalona wartość nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaka można by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Należy przyjąć przy tym, że w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania umowy ceny nie uległy zmianie. Mając na uwadze powyższe oraz podstawy prawne i metodologiczne zawarte w Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego zdecydowano się na oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej podejściem porównawczym, metodą porównywania parami nieruchomość zabudowana, metodą korygowanej ceny średniej grunt działki. Założenia metodologiczne stosowane w podejściu porównawczym zgodnie z notą interpretacyjną N1. Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze Paczkowo, ul. Rolna 29 25

26 względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedury związane ze stosowaniem metod w podejściu porównawczym zgodnie z notą interpretacyjną N1. a) utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, b) aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny, c) ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości, d) ocena wielkości wpływy cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, e) ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych, f) wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką, g) charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu d przyjętej skali cech rynkowych, h) przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań, i) obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek, j) obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana, k) określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Przy stosowaniu metody korygowanej ceny średniej do porównań przyjmuje się z właściwego rynku nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi. Paczkowo, ul. Rolna 29 26

27 Przy metodzie korygowanej ceny średniej obowiązuje następująca procedura: a) Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiących podstawę wyceny, b) Aktualizacja cen transakcyjnych na datę c) Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości d) Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych e) Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych, f) Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych, g) Obliczenie ceny średniej (C Śr ) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny oraz ustalenie ceny minimalnej (C min ) i ceny maksymalnej (C max ). h) Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min ) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C max ). i) Obliczenie dolnej granicy [C min /C Śr ] i górnej granicy [C max /C Śr ] sumy współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych. j) Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C min, C max ]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalenia wielkości współczynników korygujących cenę średnią. k) Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: W = C ŚR x n I U i oznacza wartość i-tego współczynnika korygującego N liczba współczynników korygujących l) Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu) 1 Ui Przy zastosowaniu metody omówionej powyżej można stosować dodatkowy współczynnik korekcyjny K z przedziału [0,90 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniony wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość posiada szczególne wady lub zalety Paczkowo, ul. Rolna 29 27

28 wykraczające poza cechy rynkowe lub występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Uwzględnienie współczynnika korekcyjnego K winno być w każdym przypadku uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego przez sformułowanie odpowiedniej klauzuli. 8. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Analiza rynku nieruchomości obejmowała segment nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi i niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Obszar badań to teren gminy Swarzędz. Okres badań to lata Nieruchomości gruntowe zabudowane Analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi na terenie gminy Swarzędza. Przedmiot analizy to prawo własności nieruchomości. Analizując rynek nieruchomości zabudowanych w Swarzędzu zauważono umiarkowany charakter transakcji zawieranych na rynku. W szczególności nieruchomości gruntowe zabudowane domami jednorodzinnymi nowe lub kilkuletnie wykazują wyższy wskaźnik częstotliwości transakcji. Natomiast jest niewielka ilość transakcji nieruchomości zabudowanych budynkami starszymi. Analiza rynku wykazała, że największa jest podaż na nieruchomości gruntowe zabudowane domami jednorodzinnymi o powierzchni użytkowej do 160m 2. Nieruchomości brane pod uwagę podczas procesu badania rynku lokalnego to nieruchomości w tzw. wolnym obrocie rynkowym, czyli sprzedawane przez osoby fizyczne i prawne. W związku z kryzysem gospodarczym, który objął cały świat, jak również Polskę ceny nieruchomości spadały. Obecnie jest zastój na rynku i przyjmuje się trend czasowy na poziomie 0% w skali miesiąca. Poniżej w tabeli nr 1 przedstawiono przykładowe transakcje nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi, odnotowane na terenie zdefiniowanego powyżej rynku w okresie minionych dwóch lat: TABELA NR 1. Tabela nr 1. Analiza rynku nieruchomości gruntowych zabudowanych: Cena Obręb Data Nr łączna Powierzchnia Pow Cena 1 mkw transakcji repertorium działki i działki użytkowa pu bud Swarzędz / ,95 Kobylnica / ,18 Paczkowo, ul. Rolna 29 28

29 Bogucin / ,3 2079,62 Swarzędz / , ,81 Swarzędz / ,9 2786,57 Swarzędz / ,3 2317,29 Swarzędz / , ,28 Garby / , ,68 Łowęcin / , ,49 Nieruchomości będące przedmiotem transakcji zawarte w próbce reprezentatywnej reprezentowały wszystkie stany cech. Analizując rynek nieruchomości zabudowanych na badanym terenie stwierdzono, że ceny tego typu nieruchomości kształtują się w następującym przedziale: 2.079,62zł/m ,68zł/m 2 Wpływ na wysokość ceny nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi miały takie czynniki jak lokalizacja, powierzchnia użytkowa, standard wykończenia, stan techniczny budynku, sąsiedztwo czy też dogodność dojazdu, otoczenie oraz stan zagospodarowania działki. Na badanym segmencie rynku lokalnego istnieje umiarkowane zainteresowanie nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi domami jednorodzinnymi, średni okres ekspozycji waha się w przedziale od 4 do 8 miesięcy. Posiadana ilość transakcji pozwala na zastosowanie metody korygowanej ceny średniej. Z grupy badanych transakcji wybrano nieruchomości gruntowe zabudowane domami jednorodzinnymi najbardziej podobne, które będą przedmiotem porównań z przedmiotową nieruchomością. Zdefiniowany powyżej rynek nieruchomości stanowi przesłankę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartość rynkową. Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Mają one z reguły lokalny charakter i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego. Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku: - na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, - przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, - na podstawie badań obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Paczkowo, ul. Rolna 29 29

30 Cechy rynkowe i wagi dla przedmiotowego rynku określono na podstawie obserwacji zachowań nabywców, potwierdzonych informacjami uzyskanymi w lokalnych biurach obrotu nieruchomościami oraz wykorzystując bazę danych własną WALOR. Reasumując należy stwierdzić, iż na kształtowanie się cen nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi na analizowanym rynku w największym stopniu mają wpływ następujące cechy rynkowe przypisane do tego rodzaju nieruchomości: L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] 1 Lokalizacja 30 2 Stan Techniczny i standard wykończenia 25 3 powierzchnia gruntu 25 4 powierzchnia użytkowa 20 Razem 100 Nieruchomości gruntowe niezabudowane. Sytuacja na terenie gminy Swarzędz jak i samego miasta wygląda podobnie jak w przypadku segmenty gruntów zabudowanych. Na rynku nieruchomości zawartych transakcji w skali roku jest ok. 100 więc można uznać rynek lokalny za dynamiczny. W większości przypadków zawarte transakcje dotyczą gruntów mieszkaniowych położonych w miejscowościach wokół Swarzędza, położonych bezpośrednio przy granicy z Poznaniem. Natomiast gruntów niezabudowanych na terenie samego miasta Swarzędz jest niewiele. Wynika to ze ścisłej zabudowy terenu. Osiedla mieszkaniowe wielorodzinne powstałe w latach 90-tych są już w pełni zabudowane wśród budynków wielorodzinnych pojawiła się i zabudowa niska jednorodzinna często o formie zabudowy szeregowej. Pojawiające się transakcje gruntów niezabudowanych mieszkaniowych trafiają się bardzo rzadko są to pojedyncze działki wśród już intensywnie zorganizowanej zabudowy lub na peryferiach miasta, prawie tworząc jedno osiedle mieszkaniowe z zabudowaniami miejscowości sąsiadującej ze Swarzędzem. Natomiast miejscowości wyżej już wspomniane czyli np. Zalasewo, Gortatowo, czy Garby ze względu na swoją korzystną lokalizację względem miasta Poznania jak i infrastruktury drogowej stanowią tzw. sypialnię miasta Poznania. Rozwija się tu intensywnie zabudowa mieszkaniowa zarówno realizowana przez firmy deweloperskie jak i indywidualnych inwestorów a to powoduje zainteresowanie potencjalnych nabywców co ma wpływ na wielkość popytu i podaży na tym rynku lokalnym. Ze względu na taką specyfikę gminy i jej miejscowości dla potrzeb określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości analizą objęto miejscowości gminy jak Zalasewo, Gruszczyn, Gortatowo, czy Garby. Okres badań to lata Paczkowo, ul. Rolna 29 30

31 Poniżej przedstawiona zostanie tabela z cenami transakcyjnymi nieruchomości sprzedanych na terenie gminy w badanym okresie. Ceny gruntów kształtują się w następującym przedziale (tabela nr 2): 130,11zł/m 2-208,33 zł/m 2 Nieruchomości przyjęte do porównań: Data Powierzchnia Cena 1 Nr Gmina Obręb transakcji działek mkw repertorium Swarzędz Jasin , / Swarzędz Gruszczyn ,53 13/ Swarzędz Paczkowo ,00 468/ Swarzędz Zalasewo ,98 97/ Swarzędz Jasin ,39 190/ Swarzędz Gruszczyn ,00 15/ Swarzędz Zalasewo , / Swarzędz Jasin , / Swarzędz Zalasewo , / Swarzędz Jasin , / Swarzędz Kobylnica , / Swarzędz Paczkowo , / Swarzędz Gortatowo , /2013 Wpływ na wysokość ceny nieruchomości gruntowych miały takie czynniki jak lokalizacja, powierzchnia gruntu, potencjał inwestycyjny, czy też dogodność dojazdu, uzbrojenie działki. Reasumując należy stwierdzić, iż na kształtowanie się cen nieruchomości gruntowych na analizowanym rynku w największym stopniu mają wpływ następujące cechy rynkowe przypisane do tego rodzaju nieruchomości: Cechy rynkowe Waga cechy [%] Lokalizacja 30 Uzbrojenie 20 Powierzchnia gruntu 20 Potencjał inwestycyjny 20 Dojazd OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI Określenie prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej W celu określenia wartości nieruchomości zabudowanej należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym nieruchomości zabudowanych oraz określenie wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości. Na Paczkowo, ul. Rolna 29 31

32 podstawie analizy rynku nieruchomości zabudowanych wyznaczono cechy, najbardziej wpływające na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości: a) lokalizacja i uzbrojenie nieruchomości : 30% b) stan techniczny i standard budynku : 25% c) powierzchnia gruntu działki : 25% d) powierzchnia budynku : 20% Rynek został podzielony w zależności od następujących cech: Lokalizacja i uzbrojenie - 3 strefy - bardzo dobra atrakcyjne położenie nieruchomości blisko miejscowości gminnej lub w miejscowości gminnej, przy drodze utwardzonej, atrakcyjne położenie głównie ze względu na dostęp do komunikacji i obiektów handlowo - usługowych, jak i uzbrojenia - dobra - dostateczna położenie w sąsiedztwie terenów silnie zurbanizowanych lub niezagospodarowanych, położenie przy drodze nieutwardzonej, brak możliwości wykonania przyłączy instal. techn. Stan techniczny budynku i standard wykończenia 3 strefy - średni obiekt do remontu, niski standard wykończenia - zadowalający stan pośredni - dobry obiekt kilkuletni, podwyższony standard wykończenia z użyciem materiałów wysokiej jakości, Powierzchnia gruntu działki 3 strefy - mała (niekorzystna) zakres powierzchniowy od 1-500m 2 - średnia ( przeciętna) zakres powierzchniowy od m 2 - duża (korzystna) zakres powierzchniowy powyżej 1.000m 2 Powierzchnia budynku 3 strefy - duża (niekorzystna) budynek o powierzchni powyżej 150m 2 - średnia (przeciętna) budynek o powierzchni 115m 2-150m 2 - mała (atrakcyjna) budynek o powierzchni do 115m 2 Aby skorygować różnice pomiędzy cechami nieruchomości wycenianej z nieruchomościami przyjętymi do analizy należy określić zakres kwotowy cech rynkowych Paczkowo, ul. Rolna 29 32

33 Przyjęty zakres kwotowy nieruchomości wynosi: Δ C = Cmax Cmin Cena minimalna = 2 079,62 zł Cena maksymalna = 3 522,68 zł DELTA = 1.443,06 zł Zakres kwotowy dla poszczególnych cech: Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Lokalizacja ,92 Stan Techniczny i Standard wykończenia ,77 powierzchnia gruntu ,76 powierzchnia budynku ,61 Nieruchomości przyjęte do porównań: Obręb Data transakcji Nr repertorium Cena łączna działki i bud Powierzchnia działki Pow użytkowa Cena 1 mkw pu Kobylnica / ,18 Swarzędz / , ,28 Łowęcin / , ,49 Cechy nieruchomości wycenianej Cechy rynkowe Wartość cechy (Nier. wyceniana) lokalizacja Dobra Stan Techniczny i Standard wykończenia Zadowalający powierzchnia gruntu Korzystna (duża) 1597m 2 powierzchnia użytkowa Przeciętna (średnia) 129,05m 2 Tabele porównawcze Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 2 941,18 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (Nier. por.) Poprawki [zł]. Lokalizacja ,92 Dobra Dobra 0,00 Stan Techniczny i Standard wykończenia ,77 zadowalający Średni +180,39 powierzchnia gruntu ,76 Korzystna Korzystna 0,00 Paczkowo, ul. Rolna 29 33

34 powierzchnia budynku Suma: +180, ,61 Przeciętna przeciętna 0,00 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 2 810,28 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (Nier. por.) Poprawki [zł]. Lokalizacja ,92 Dobra b.dobra - 147,03 Stan Techniczny i Standard wykończenia powierzchnia gruntu powierzchnia budynku Suma: - 2, ,77 zadowalający zadowalający 0, ,76 Korzystna ,61 Przeciętna Korzystna - duża Niekorzystna - duża 0, ,31 Nieruchomość wyceniana X - Nieruchomość porównywana 3.128,49 PLN/mkw Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres kwotowy Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartość cechy (Nier. por.) Poprawki [zł]. Lokalizacja ,92 Dobra Dobra 0,00 Stan Techniczny i Standard wykończenia ,77 zadowalający zadowalający 0,00 powierzchnia gruntu powierzchnia budynku Suma: +324,69 Wartości cząstkowe: ,76 Korzystna Przeciętna +180, ,61 Przeciętna Niekorzystna +144,31 Wx-2941,18 = 2941, ,39 = 3.121,57 Wx-2810,28 = 2810,28 2,72 = 2.807,56 Wx-3128,49 = 3128, ,69 = 3.453,18 Wartość rynkowa 1 m 2 p.u. budynku wyniesie: ( 3121, , , 18)zl/ m 2 W X = = 3.127,44 zł/m 2 3 Paczkowo, ul. Rolna 29 34

35 Wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej wyniesie: W X = 129,05 m 2 x 3.127,44 zł/m 2 = ,00 PLN słownie:czterystatrzytysiącepięćsetdziewięćdziesiatsześćzłotych 9.2. Określenie prawa własności nieruchomości gruntowej. W celu określenia wartości nieruchomości gruntowej należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym nieruchomości gruntowych oraz określenie wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości. Na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych wyznaczono 5 cech, mających wpływ na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości: Cechy rynkowe Waga cechy [%] Lokalizacja 30 Uzbrojenie 20 Powierzchnia gruntu 20 Potencjał inwestycyjny 20 Dojazd 10 Rynek został podzielony w zależności od następujących cech: Lp. Cechy rynkowe 1. Lokalizacja, w tym otoczenie Powierzchnia działki Uzbrojenie techniczne Potencjał inwestycyjny Waga cechy (%) Skala ocen bardzo dobra dobra Opis Położenie w mieście gminnym wśród terenów mieszkaniowych, na terenie zorganizowanych zabudowanych Strefa pośrednia przeciętna Dalsze położenie od miasta gminnego, położenie wśród terenów niezagospodarowanych. Mała - dobra Do 600 m 2 średnia od 601 do 900 m 2 duża słaba Powyżej 900 m 2 Korzystne Pełne uzbrojenie techniczne w zasięgu lub na działce Przeciętne Dostępne przynajmniej 2 media w zasięgu lub na działce Niekorzystne Dostępność 1 z mediów lub brak uzbrojenia działka gruntu o korzystnym kształcie prostokąta lub kwadratu, posiadająca korzystny wyjątkowo korzystny zapis w planie lub studium. Działka przygotowana pod inwestycje średnio Strefa pośrednia Paczkowo, ul. Rolna 29 35

36 5. Dojazd 10 korzystny niekorzystny dobry średni zły działka gruntu o nieregularnym kształcie, wąska, ograniczająca możliwość zabudowy/rozbudowy. Działka zabudowana budynkami do rozbiórki Dojazd drogą asfaltową Dojazd drogą gruntową do 300m Dojazd drogą gruntową powyżej 300m lub brak dojazdu Charakterystyka nieruchomości gruntowych niezabudowanych o cenie minimalnej i maksymalnej: - Nieruchomość gruntowa o cenie minimalnej cena 130,11zł/m 2, Jasin lokalizacja dobra, powierzchnia gruntu słaba, uzbrojenia brak, potencjał inwestycyjny korzystny, dojazd niekorzystny. - Nieruchomość gruntowa o cenie maksymalnej cena 208,33 zł/m 2, Zalasewo lokalizacja bardzo dobra, powierzchnia gruntu dobra, uzbrojenie pełne, potencjał inwestycyjny korzystny, dojazd - korzystny. Ceny: Cena średnia = 161,50 zł Cena minimalna = 130,11 zł Cena maksymalna = 208,33 zł Obliczenie brzegowych wartości sumy wskaźników korygujących: C min Cśr C max Cśr = 0,81 = 1,29 Charakterystyka wycenianej nieruchomości a) lokalizacja nieruchomości : dobra/przeciętna b) uzbrojenie : korzystne c) powierzchnia działki : duża - słaba d) potencjał inwestycyjny : korzystny e) dojazd : średni Paczkowo, ul. Rolna 29 36

37 Określenie wartości współczynnika L.p. Cechy rynkowe Waga Zakres wsp. Wartość cechy Wartości cechy [%] korygujących (Nier. wyceniana) wsp. 1 Lokalizacja 30 0,25-0,38 Dobra/przeciętne 0,29 2 Uzbrojenie 20 0,16-0,26 korzystne 0,26 3 Powierzchnia gruntu 20 0,16-0,26 słaba 0,16 4 Potencjał inwestycyjny 20 0,16-0,26 korzystny 0,26 5 Dojazd 10 0,08-0,13 średni 0,11 Razem 100 0,81-1,29 1,08 Wartość rynkowa 1 m 2 zależności nieruchomości gruntowej niezabudowanej określa się w/g W x = C śr x U i gdzie : W x C śr U i wartość rynkowa 1 m 2 nieruchomości niezabudowanej cena średnia 1 m 2 nieruchomości niezabudowanej z próbki reprezentatywnej - oszacowany współczynnik korygujący Wprowadzono współczynnik 0,9 ze względu na dużą powierzchnię działki, odbiegającą od gruntów przyjętych do porównań W RG = 161,50 zł x 1,08 x 0,9 = 156,98 zł/m 2 Wartość rynkowa prawa własności działki nr 49/5 o powierzchni 1597m 2 wyniesie: W X = 1597 m 2 156,98 zł/m 2 = ,00 PLN słownie: dwieściepięćdziesiąttysięcysześćsetdziewięćdziesiątsiedemzłotych Paczkowo, ul. Rolna 29 37

38 10. WNIOSKI Stosownie do zlecenia z dnia r. od Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Poznaniu Poznań Nowe Miasto i Wilda, Paweł Śliwiński, Kancelaria Komornicza z siedzibą przy ul. Wrzesińskiej 9a w Poznaniu, sporządzono operat szacunkowy dotyczący wyceny nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w miejscowości Paczkowo, ul. Rolna 29, działka nr 49/5. Sygn. Akt KM 4683/14. W operacie szacunkowym określono wartość rynkową nieruchomości na dzień wyceny w wysokości: ,00 PLN słownie:czterystatrzytysiącepięćsetdziewięćdziesiatsześćzłotych w tym wartość rynkowa prawa własności gruntu działek ,00 PLN słownie: dwieściepięćdziesiąttysięcysześćsetdziewięćdziesiątsiedemzłotych Ustalone wartości rynkowe nieruchomości gruntowej zabudowanej jak i gruntu działki ocenia się jako realne, nie odbiegające od przeciętnych cen nieruchomości o podobnym stanie położonych w badanym rejonie. 11. KLAUZULE I OGRANICZENIA Wycenę dokonano w oparciu o stan nieruchomości na dzień r., zgodnie z przepisami prawa i standardami rzeczoznawców majątkowych. Operat szacunkowy nie może być opublikowany w całości lub części w jakimkolwiek dokumencie bez zgody rzeczoznawcy i bez uzgodnienia z nim formy tej publikacji Operat nie może być wykorzystany do żadnego innego celu aniżeli cel określony w operacie. Przyjęta w operacie szacunkowym ocena stanu technicznego wycenianych obiektów nie stanowi ich ekspertyzy technicznej. Stosownie do art. 156 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany innych czynników wpływających na wartość. Ustaloną wartość ocenia się jako realną, ponieważ wskaźnik wartości nieruchomości do powierzchni nieruchomości gruntowej ocenia się jako mieszczący Paczkowo, ul. Rolna 29 38

39 się w przedziale cen średnich, wartość odzwierciedla stan oraz tendencje występujące na lokalnym rynku nieruchomości o podobnym charakterze, Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za skutki wad ukrytych składników majątkowych nieruchomości. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za treść wykorzystywanych w procesie wyceny dokumentów dostarczonych przez zleceniodawcę. 12. ZAŁĄCZNIKI badanie księgi wieczystej notatka służbowa mapa wypis z rejestru gruntów Opracował : Poznań, dnia r. Paczkowo, ul. Rolna 29 39