OPERAT SZACUNKOWY. Temat opracowania: Dotyczy opisu i oszacowania wartości rynkowej prawa własności

Transkrypt

1 ANWONIERUCHOMOŚCI KANCELARIA RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH ul. Mścibora 67, Poznań, tel./fax kom AM OPERAT SZACUNKOWY Temat opracowania: Dotyczy opisu i oszacowania wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej miejscowości Paczkowo zabudowanej zlokalizowanej przy ul. Paprykowej nr 16, w dz. nr 360/16, gmina, KW NR PO2P/ /0 Postępowanie egzekucyjne : KM 6587/16 Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu Paweł Śliwiński, Kancelaria Komornicza, ul. Wrzesińska 9a, Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej wynosi: WRN= ,00 PLN Słownie: siedemset pięćdziesiąt cztery tysiące dwieście pięćdziesiąt złotych. w tym wartość działku gruntu: WRG= ,00 PLN Słownie: sto trzynaście tysięcy dziewięćset osiemdziesiąt złotych. Data: r. Opracował:

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Określenie nieruchomości Powiat poznański Gmina Obręb Nr działki 360/16 Powierzchnia działek 778m2 Pow. użytkowa 136,2m2 Księga wieczysta KW nr PO2P/ /0 Cel wyceny Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej dla celów postępowania komorniczego. Sygn. Akt KM 6587/16 Osoby, którym przysługują prawa do Katarzynie Drgas nieruchomości Sposób korzystania z nieruchomości Nieruchomość użytkowana jako mieszkalna Rodzaj nieruchomości Nieruchomość gruntowa zabudowana Opis nieruchomości Nieruchomość zlokalizowania w części pośredniej Paczkowa w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Kształt działki w miarę regularny. Nieruchomość zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej z garażem. Stan techniczny budynku mieszkalnego dobry o wykończeniu powyżej standardu. Określona wartość rynkowa prawa WRN= ,00 PLN własności nieruchomości gruntowej zabudowanej Słownie: siedemset pięćdziesiąt cztery tysiące dwieście pięćdziesiąt złotych. w tym wartość gruntu: WRG= ,00 PLN Słownie: sto trzynaście tysięcy dziewięćset 7 Data określenia wartości 8 9 Data sporządzenia operatu Uprawnienia autorów operatu 10 osiemdziesiąt złotych. 06 lipca 2018r. 06 lipca 2018r. Uprawnienia państwowe rzeczoznawcy majątkowego nr 5260 Podpis rzeczoznawcy 2

3 ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA 1. Przedmiot i zakres opracowania 3 2. Cel opracowania Podstawa opracowania..3 formalna.3 merytoryczna.3 prawna 4 4. Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Opis stanu nieruchomości 6 status formalno prawny..6 oznaczenie nieruchomości.7 opis nieruchomości Przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości Podstawy prawne i metodologia Analiza lokalnego rynku nieruchomości Określenie wartości rynkowej nieruchomości Posumowanie i wnioski Klauzule i zastrzeżenia Załączniki

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA. Przedmiotem niniejszego opracowania jest nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym zlokalizowana w miejscowości Paczkowo przy ul. Paprykowej NR 16, gmina, powiat poznański, woj. wielkopolskie. Właścicielem nieruchomości jest Katarzyna Drgas Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest Księga Wieczysta nr PO2P/ /0 przez Sąd Rejonowy w Poznaniu, VI Wydział Ksiąg Wieczystych. Zakres opracowania stanowi określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej zlokalizowanej w Paczkowie przy ul. Paprykowej nr 16 w tym: działkę oznaczoną w ewidencji gruntów NR 360/16 o łącznej powierzchni 778m 2 budynek mieszkalny w zabudowie wolnostojącej z garażem o łącznej powierzchni użytkowej 136,2m2 2. CEL OPRACOWANIA. Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości zabudowanej, wg przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej lub zbliżonej okolicy z uwzględnieniem stanu nieruchomości na dzień wizji lokalnej i cen na dzień sporządzenia operatu jako podstawy do ustalenia ceny wywoławczej dla sprzedaży licytacyjnej. Wycenę sporządza się dla potrzeb postępowania komorniczego, zgodnie z Kodeksem Postępowania Cywilnego 3. PODSTAWA OPRACOWANIA Formalna. Postanowienie o powołaniu biegłego z dnia r. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu Pawła Śliwińskiego, Kancelaria Komornicza, ul. Wrzesińska 9a, Operat szacunkowy sporządził: Łukasz Woźniak Rzeczoznawca Majątkowy uprawnienia państwowe nr Merytoryczna. Wizja lokalna nieruchomości wraz z opisem przeprowadzona dnia r. Z przeprowadzonej wizji lokalnej sporządzona została notatka służbowa, która stanowi załącznik do niniejszej opinii. Leksykon Rzeczoznawcy Majątkowego. PFSRM, 4

5 KucharskaStasiak E.: Nieruchomość w gospodarce rynkowej, PWN Warszawa 2012 (copyright 2006), Cymerman R., Szacowanie nieruchomości, Wydawnictwo Uczelniane Politechniki Koszalińskiej, 2011, Cymermann R. Hopfer A.: Systemy zasady i procedury wyceny nieruchomości, PFSRM wyd: IV, Warszawa 2012, Cymerman R, Hopfer A System, zasady i procedury wyceny nieruchomości, PFSRM, Warszawa 2012r., Żak M. Wycena nieruchomości, CH Beck, Warszawa 2012r., WilkowskaKołakowska D., Wycena nieruchomości. Operat szacunkowy. Rzeczoznawstwo majątkowe, Wydawnictwo LexisNexis, 2012, Źródła informacji w gospodarowaniu nieruchomościami, PFRZM 2009 KucharskaStasiak E. (red.), Międzynarodowe standardy wyceny, PFRZM, 2009, Cymerman R., Planowanie przestrzenne dla rzeczoznawców majątkowych, zarządców oraz pośredników w obrocie nieruchomościami, Educaterra, 2012, Mączyńska E., Prystupa M., Rygiel K., Ile jest warta nieruchomość, Poltex 2009, Dydenko J.: Gospodarka nieruchomościami, Wolters Kluwer Polska 2012, Dydenko J.: Szacowanie Nieruchomości. Rzeczoznawstwo majątkowe, Wolters Kluwer Polska 2012, WilkowskaKołakowska D., Wycena nieruchomości Operat szacunkowy Rzeczoznawstwo majątkowe, LexisNexis 2012, Powszechne Krajowe Zasady Wyceny wydane przez Polską Federację Rzeczoznawców Majątkowych. Źródłem pozyskania informacji o lokalnym rynku nieruchomości zabudowanych i gruntowych i zachodzących na nich zjawiskach są dane uzyskane między innymi w Urzędzie Miasta i Gminy w u, Starostwie Powiatowym w Poznaniu, Kancelariach Notarialnych i Biurach Obrotu Nieruchomości. Dla potrzeb wyceny wykorzystano również komputerową bazę danych własnych WALOR o poziomie ruchu cen nieruchomości gruntowych zabudowanych i niezabudowanych zlokalizowanych w gminie Prawna. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami Dz. U. z 2018 r. poz. 121; z późniejszymi zmianami. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, (Dz. U. Nr 5

6 207 poz. 2109), z późniejszymi zmianami(dz.u. nr 196 poz z dn r. oraz Dz.U. nr 165 poz. 985 z dn r.). Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Dz. U. nr 43, poz. 296 z późn. zm. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO. Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonuje się wg. stanu z dnia: 05 czerwca 2018r. Poziomu cen na dzień: 06 lipca 2018r. Operat szacunkowy sporządzony dnia: 06 lica 2018r. Wizja lokalna przeprowadzona dnia: 05 czerwca 2018r. 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI Status formalno prawny Księga wieczysta KW NR PO2P/ /0 zaprowadzona przez Sąd Rejonowy w Poznaniu, VI Wydział Ksiąg Wieczystych stan z dnia r.: Dział I (oznaczenie nieruchomości): Województwo wielkopolskie, gmina, miejscowość Paczkowo, działka nr 360/16, sady, grunty orne, obszar 778m2. Dział II (właściciel): Katarzyna Drgas ( pesel ), córka Kazimierza i Marii na podstawie umowy sprzedaży z dnia , nr rep. 1758/2004. Dział III (obciążenia i ograniczenia): wszczęto egzekucję z nieruchomości w sprawie KM 11656/14 z wniosku wierzyciela Pekao Leasing Sp. z o.o. postępowanie prowadzi Komornik Sądowy Przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto I Wilda W Poznaniu, Paweł Śliwiński do egzekucji przyłączył się kolejny wierzyciel: Pekao Leasing Sp. z o.o. w sprawie KM 6587/16 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowy, Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, Pawła Śliwińskiego do egzekucji przyłączył się kolejny wierzyciel: komornik sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto I Wilda Paweł Śliwiński w sprawie KM 12095/14 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowy, Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu Pawła Śliwińskiego do egzekucji przyłączył się kolejny wierzyciel: Komornik Sądowy Przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda Paweł Śliwiński w sprawie KM 11657/14 6

7 prowadzonej przez Komornika Sądowego Przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu Pawła Śliwińskiego do egzekucji przyłączył się kolejny wierzyciel: Axa Towarzystwo Ubezpieczeń i Reasekuracji S.A. w sprawie KM 194/17 prowadzonej przez Komornika Sądowego Przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu Pawła Śliwińskiego do egzekucji przyłączył się kolejny wierzyciel: Pekao Leasing Sp. z o.o. w sprawie KM 451/18 prowadzonej przez Komornika Sądowego Przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto I Wilda W Poznaniu Pawła Śliwińskiego DZ. KW. / PO2P / / 18 / , 13:25:19 WPIS WSZCZĘCIA EGZEKUCJI DZ. KW. / PO2P / / 18 / , 08:05:23 WPIS WSZCZĘCIA EGZEKUCJI DZ. KW. / PO2P / / 18 / , 08:49:29 WYKREŚLENIE WSZCZĘCIA EGZEKUCJI DZ. KW. / PO2P / / 18 / , 08:54:46 WYKREŚLENIE WSZCZĘCIA EGZEKUCJI Dział IV (hipoteki): Hipoteka umowna zwykła w kwocie ,00CHF na rzecz BANK BPH SPÓŁKA AKCYJNA, KRAKÓW Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 69500,00CHF na rzecz BANK BPH SPÓŁKA AKCYJNA, KRAKÓW Hipoteka umowna kaucyjna w kwocie ,00zł na rzecz POWSZECHNA KASA OSZCZĘDNOŚCI BANK POLSKI SPÓŁKA AKCYJNA, WARSZAWA Hipoteka umowna w kwocie ,00 zł na rzecz PEKAO LEASING SPÓŁKA Z OGRANICZONĄ ODPOWIEDZIALNOŚCIĄ, WARSZAWA Hipoteka przymusowa w kwocie ,98 zł na rzecz ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ SPOŁECZNYCH II ODDZIAŁ W POZNANIU, Hipoteka przymusowa w kwocie ,83zł SPOŁECZNYCH II ODDZIAŁ W POZNANIU, 5.2. Oznaczenie nieruchomości. Województwo: wielkopolskie, Powiat: poznański, Gmina:, Obręb:, Działka NR: 360/16 o łącznej powierzchni 778m2 7 na rzecz ZAKŁAD UBEZPIECZEŃ

8 5.3. Opis nieruchomości Opis lokalizacji. Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest w części pośredniej miejscowości Paczkowa przy ul. Poprykowej, gmina. Gmina leży w centralnej części województwa wielkopolskiego, na terenie powiatu poznańskiego, we wschodniej części aglomeracji poznańskiej, bezpośrednio granicząc z miastem Poznaniem. W granicach gminy leżą Jezioro kie, przez które przepływa Cybina, Jezioro Uzarzewskie oraz inne liczne zbiorniki wodne, zwłaszcza w dolinach Głównej i Cybiny. Gmina wchodzi w skład powiatu poznańskiego, stanowiąc znaczną część wschodniej jego części. Przez gminę przechodzi droga krajowa nr 92, droga wojewódzka nr 194 (z Poznania do Gniezna) oraz linia kolejowa, prowadzące niemieckiej w Słubicach przez Poznań i Warszawę do od granicy granicy polskopolsko białoruskiej w Terespolu. Gmina posiada własną komunikację autobusową, prowadzoną przez kie Przedsiębiorstwo Komunalne Sp. z o.o. W jej zakres wchodzi 14 linii dziennych (wewnątrzgminnych oraz łączących gminę z Poznaniem) oraz jedna linia nocna do Poznania[5]. Na terenie gminy kursują także 4 linie organizowane przez ZTM Poznań: 55 do Zalasewa, 73 do Bogucina i Janikowa oraz 323 i 398, przecinające gminę w Karłowicach i Wierzonce. Sąsiadując bezpośrednio z Poznaniem, jest istotnym składnikiem aglomeracji poznańskiej, jednej z większych i ważniejszych aglomeracji miejskich w Polsce. Co więcej, wchodzi w skład obszaru, który szczególnie pomyślnie przechodzi proces transformacji społeczno gospodarczej wykazując dynamikę pozytywnych przemian i zróżnicowany ich charakter. Aglomeracja poznańska a wraz z nią gmina, jest jednym z najbardziej dynamicznie rozwijających się obszarów i to nie tylko w skali regionu, ale także całego kraju. Poznań jest dla mieszkańców a głównym rynkiem pracy oraz miejscem realizacji celów, zwłaszcza związanych z pokryciem potrzeb wyższego rzędu (edukacja, ochrona zdrowia, kultura). Gmina jest zaś dla Poznania przede wszystkim zapleczem mieszkaniowym, w mniejszym stopniu rekreacyjnym oraz handlowym (centrum handlowe ETC oraz liczne hurtownie). 8

9 Mapa Nr 1. Widok ogólnej lokalizacji nieruchomości. Źródło: Opis szczegółowy lokalizacji Przedmiotowa nieruchomość położona jest w pośredniej części Paczkowa w otoczeniu nowych, jednorodzinnych domów, szybki dojazd do Poznania i a czyni z Paczkowa doskonałe miejsce do zamieszkania. Przedmiotowa miejscowość intensywnie się rozwija i przybywa coraz więcej nowych domów co spowodowane jest bliskością a z jego bogatą infrastrukturą ( szkoły, markety, przychodnie lekarskie itp.). Przedmiotowa nieruchomość położona przy ulicy Paprykowej przy ulicy gruntowej do ulicy utwardzonej asfaltem około 500m. Przedmiotowa działka ma zapewniony bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Podstawowa infrastruktura społeczna znajduje się w odległości około 1,0km od wycenianej nieruchomości szkoła, przedszkole, punkty handlowousługowe. Średni dojazd do nieruchomości samochodem, do około 7 km. Uzbrojenie techniczne w ulicy: prąd, woda, gaz, kanalizacja sanitarna Uzbrojenie działki: prąd, woda, gaz, kanalizacja sanitarna Przedmiotowa nieruchomość jest ogrodzona z frontu ogrodzeniem murowanym, otynkowanym z elementami drewnianymi a tył i boki parkanem drewniany z gotowych przęseł, brama i furtka drewniane. Teren zagospodarowany w trawę i zieleń ozdobną oraz małą architekturę domek i altanka drewniane, teren utwardzony z kostki brukowej, nawadnianie automatyczne ogrodu. 9

10 Mam nr 2 i 3. Mapa szczegółowa lokalizacji. Źródło: źródło: 10

11 Widok ogólny nieruchomości przedstawia fotografia Nr 1. Fot. Nr 1. Widok ogólny nieruchomości. Opis budynku Budynek mieszkalny jednorodzinny, parterowy z poddaszem użytkowym, wybudowany w technologii tradycyjnej murowanej w roku 2008 w zabudowie wolnostojącej, niepodpiwniczony. Fundamenty betonowe, ściany murowane z cegły ceramicznej Porotherm, ocieplone wełną mineralną i otynkowane tynkiem mineralnym, strop typu Teriva, dach o konstrukcji drewnianej, ocieplony i pokryty dachówką ceramiczną, rury i rynny spustowe z blachy ocynkowanej, stolarka okienna PCV z roletami zewnętrznymi i drewniana, drzwiowa wewnętrzna drewniana i płycinowa. Podłogi w pokojach deska barlinecka panele i płytki, na korytarzu na poddaszu korek a w pozostałych pomieszczeniach płytki, farbami i częściowo ściany obłożone cegłą podwieszone, grzejniki stalowe, ściany malowane ozdobną, sufity malowane farbami i częściowo drzwi wejściowe wzmocnione, schody wewnętrzne drewniane. Instalacje techniczne w budynku: elektryczna, wodociągowa, kanalizacja sanitarna, gazowa,, c.o i c.w. z pieca dwufunkcyjnego na gaz, w części parterowej ogrzewanie podłogowe oraz w łazience na poddaszu, kominek z płaszczem wodnym, odkurzacz centralny. Stan techniczny budynku dobry o wykończeniu powyżej standardu. W czasie wizji lokalnej nie przedstawiono biegłemu zaświadczenia o odbiorze budynku. Struktura pomieszczeń Parter: salon aneksem kuchennym, jadalnia, łazienka, dwa korytarze, pokój, pomieszczenie gospodarcze i garaż Poddasze: 3 sypialnie, łazienka, garderoba i korytarz Zestawienie powierzchni przyjęte z projektu budowalnego powierzchnia użytkowa zgodna z pomiarem wykonanym dalmierzem elektronicznym. Powierzchnia użytkowa 136,2m2, powierzchnia garażu 22,95m2 Powierzchnia całkowita 226,25m2 11

12 Powierzchnia zabudowy 145m2 Kubatura 763,9m2 Fot. Nr Widok ogólny budynku i zagospodarowania terenu nieruchomości oraz widok drogi dojazdowej. 12

13 13

14 Fot. Nr Widok pomieszczeń budynku. 14

15 15

16 16

17 6. PRZEZNACZENIE PRZEDMIOTOWEJ NIERUCHOMOŚCI. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta i gminy, zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta i Gminy a nr XIV/92/20013 z r. ( Dz.U.Woj.Wlkp. nr 181, poz z dnia r.) przedmiotowa nieruchomość znajduje się terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej symbol MJ. 7. PODSTAWY PRAWNE I METODOLOGIA. PODSTAWY PRAWNE I UWARUNKOWANIA DOKONANYCH CZYNNOŚCI Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określamy dla potrzeb dokonania egzekucji z nieruchomości. Uregulowania prawne dotyczące określenia wartości nieruchomości znajdują się w: Ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Tekst jednolity Dz. U. z 2018 poz.121) oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości oraz sporządzania operatu szacunkowego. Wartość rynkową nieruchomości określa się w oparciu o uregulowania zawarte w art. 150, ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Art. 151 ust.1 w/w ustawy definiuje pojęcie wartości rynkowej: 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. ; 17

18 Art. 153 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyjaśnia istotę podejścia porównawczego: Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zastosowano szczegółowe regulacje metodologiczne przewidziane w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny opracowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a w szczególności: Standard III.3: Ustalenie stanu prawnego przedmiotu wyceny. Standard Nota Interpretacyjna NI: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości [Uchwała RK nr 27/08 z dnia r., w r.] Wartość rynkową interpretuje się jako: najbardziej prawdopodobna jej cena oznacza wyrażoną w pieniądzu (zazwyczaj w miejscowej walucie) kwotę, którą, rozsądnie biorąc, można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Jest to najlepsza cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, może uzyskać sprzedawca oraz najbardziej korzystna cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, zgodzi się zapłacić kupujący. Kwota ta nie dotyczy ceny, która została podwyższona lub obniżona ze względu na szczególne warunki lub okoliczności, takie jak np. sprzedaż z bonifikatą. możliwa do uzyskania na rynku oznacza, iż wartość nieruchomości jest wielkością szacowaną, a nie kwotą z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłaconą ceną. Jest to hipotetyczna cena, za którą w dniu wyceny można zawrzeć transakcję odpowiadającą wszystkim wymogom definicji wartości rynkowej. w dniu wyceny stawia wymóg, aby wartość rynkowa była właściwa w danym momencie, na który została określona. Może to być data opracowania operatu szacunkowego lub wcześniejsza. Wartość podana w operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz uwarunkowania istniejące w dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub późniejszym. W definicji zakłada się także jednoczesne zawarcie i wykonanie umowy. METODOLOGIA Według art Ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 18

19 upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Uwzględniając rodzaj wycenianej nieruchomości jak i cel wyceny do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zastosowano podejście porównawcze uwzględniając warunki określone w art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj.: rodzaj nieruchomości, położenie nieruchomości, sposób użytkowania, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium, stan nieruchomości, aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zgodnie Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) Nota interpretacyjna nr 1 NI1 pkt podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie. Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi znajomość określonego rynku nieruchomości, zarówno jeśli chodzi o jego stan aktualny jak i perspektywy (trendy). Badany rynek nieruchomości powinien być w miarę jednorodny pod względem cech fizycznych nieruchomości, stanu prawnego jak i cech użytkowych i ekonomicznych. Główną zasadą podejścia porównawczego jest zasada porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek nieruchomości stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech rynkowych (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową nieruchomości. W szczególności określa się rodzaj rynku, obszar rynku, okres badana rynku, charakterystykę ekonomiczną rynku oraz stan środowiska naturalnego. Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Cechy te mają z reguły charakter lokalny i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku. Metody szacowania stosowane w podejściu porównawczym W podejściu porównawczym stosuje się: metodę porównywania parami, metodę skorygowanej ceny średniej, metodę analizy statystycznej rynku. 19

20 Analiza rynku pozwoliła na zastosowanie metody korygowanej ceny średniej. Zgodnie z 4 w/w Rozporządzenia metodę korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Założenia ogólne Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa, do oszacowania wartości, po analizie rynku zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE, METODA KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ Procedury związane ze stosowaniem metod w podejściu porównawczym zgodnie z notą interpretacyjną NI1 podejście korygowania ceny średniej. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, Ustalenie cechy rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej (Cmax) Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [Cmin, Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: n WR = Cśr x Ui I1 20

21 gdzie: ui wartość itego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 8. ANALIZA LOKALNEGO RYNKU NIERUCHOMOŚCI. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej i niezabudowanej przeprowadzano analizę rynku nieruchomości na terenie miasta i gminy. Analiza dotyczyła segmentu nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi i nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Okres badań to lata Poznań i sąsiadujące gminy powiatu poznańskiego zamieszkuje ok. 1 mln osób. Powiat poznański jest największym pod względem powierzchni powiatem w województwie wielkopolskim, stanowi zaplecze gospodarcze i mieszkalne Poznania. Zdecydowaną większość aglomeracji poznańskiej stanowią mieszkańcy miasta (ok. 54 proc.). Od 2007 r. w Poznaniu utrzymuje się dodatni przyrost naturalny, przy jednocześnie rejestrowanym ujemnym saldzie migracji. Obserwowany jest stopniowy odpływ ludności z miasta w kierunkach podmiejskich. Współczesny rynek nieruchomości coraz wyraźniej pokazuje, że jednym z podstawowych kryteriów wyboru nieruchomości jest jego lokalizacja. Zgiełk wielkich miast sprawia, że coraz częściej decydując się na zakup nieruchomości nabywcy skłaniają się w stronę uroków prowincji. Inwestycje zlokalizowane w gminach ościennych konkurują z poznańskimi głównie cenami, otaczającą przestrzenią oraz bliskością terenów zielonych. Toteż nie brakuje chętnych na ich kupno, dlatego gmina jest atrakcyjną lokalizacją na zakup nieruchomości. Charakterystyczną cechą poznańskiego rynku nieruchomości jest fakt, że od kilku lat na obszarze gmin powiatu poznańskiego powstaje więcej nowych domów i mieszkań, aniżeli w samym Poznaniu. Sytuacja ta jest ewenementem w skali ogólnopolskiej, gdyż w gminach otaczających pozostałe duże miasta liczba nowych lokali mieszkalnych jest zawsze mniejsza od tej w stolicy danego regionu. Lokalizacja nieruchomości to jeden z kluczowych czynników branych pod uwagę przy wyborze miejsca do zamieszkania. Bez względu na to, czy wolimy ciszę, czy wielkomiejski zgiełk, zwykle zwracamy szczególną uwagę na bliskość obiektów ułatwiających codzienną egzystencję sklepów, szkół i przedszkoli, placówek medycznych czy przystanków autobusowych i tramwajowych. Dobre położenie nieruchomości optymalne pod względem 21

22 bliskości wspomnianych punktów, lecz także obiektów gastronomicznych czy kulturalnorozrywkowych pozwala na co dzień zaoszczędzić czas, a w dni wolne od pracy i nauki cieszyć się z łatwego dostępu do wielu atrakcji kina, teatru, terenów spacerowych czy obiektów sportowych dlatego miejscowość Paczkowo jest atrakcyjną lokalizacją na zakup nieruchomości. Nieruchomości zabudowane Analizując rynek nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi zauważono dość dynamiczny charakter transakcji zawieranych na rynku. W gminie prężnie rozwija się zabudowa mieszkaniowa. Coraz więcej deweloperów inwestuje w gminie i buduje zorganizowane osiedla mieszkaniowe. Analiza rynku wykazała, że największy jest popyt na nieruchomości gruntowe zabudowane domami jednorodzinnymi o powierzchni użytkowej do 150m2. Nieruchomości brane pod uwagę podczas procesu badania rynku lokalnego to nieruchomości w tzw. wolnym obrocie rynkowym, czyli sprzedawane przez osoby fizyczne. W wyniku badań ustalono, że ceny nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi najbardziej podobnymi do wycenianej kształtują się w obrębie badanego obszaru w następującym przedziale: 4 002,46zł/m ,78 zł/m2 Nieruchomości przyjęte do porównań: Data transakcji Gmina Obręb Ulica Pow. użyt. Cena 1 Pow. Rodzaj Nr mkw pu działki zabudowy repertorium Zalasewo Siewna 114, , SZ 1008/ Zalasewo , SZ 1797/ Gruszczyn Os. Leśne Boya Żeleńskiego 118, , B 622/2018 Graniczna , W 39/ Morelowa 109,2 4349, W 1706/ Wąska 113,6 4339, W 7866/ Gwiaździsta 115,1 4430, B 2042/ Wrzesińska , W 3467/ Gortatow o Szumana 177,8 4386, W 2608/2017 Kasztelańska Boya Żeleńskiego 162,4 4002, W 438/ ,5 4871, B 201/17 73, , B 100/ , B 4343/ ,2 4737,9 186 SZ 9268/ ,1 262 SZ 6920/ ,4 4985, W 2904/ Gruszczyn Gortatowo Zalasewo Zalasewo Owsiana Os. Wielkopolskie Os. Wielkopolskie Os. Kościuszkowców Gruszczyn Jutrzenki 22

23 Wpływ na wysokość ceny nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi miały takie czynniki jak lokalizacja, powierzchnia użytkowa, powierzchnia działki, stan techniczny budynku, standard wykończenia oraz garaż. Analiza nieruchomości niezabudowanych Analizując rynek nieruchomości gruntowych na terenie gminy zauważono dynamiczny charakter transakcji zawieranych na rynku. W szczególności nieruchomości przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne położone dość blisko miasta gminnego oraz z dogodnym dojazdem a równocześnie o dobrych walorach środowiskowych charakteryzuje dość wysoki wskaźnik częstotliwości transakcji. W gminie coraz więcej działek z przeznaczenia rolnego zostaje przekształconych na budownictwo mieszkaniowe. Wskaźnik notowanych nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne w gminie wynosi około 20 transakcji w skali roku. Analiza rynku wykazała, że największy jest popyt na nieruchomości o powierzchni do 1200m. Nieruchomości brane pod uwagę podczas procesu badania rynku lokalnego to 2 nieruchomości w tzw. wolnym obrocie rynkowym, czyli sprzedawane przez osoby fizyczne. W wyniku badań ustalono, że ceny nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne najbardziej podobne do wycenianej kształtują się w obrębie badanego obszaru w następującym przedziale: 116,09zł/m2 163,25 zł/m2 Nieruchomości przyjęte do porównań: Data transakcji Gmina Obręb Ulica Powierzchnia działek Cena 1 mkw Nr repertorium Paczkowo Folwarczna , /2018 Rabowice Olszynowa , / Paczkowo Paprykowa ,66 869/ Rabowice Limbowa ,82 488/ Kruszewnia Złotopolska ,62 182/ Rabowice Bliska , / Gortatowo Darniowa , / Gortatowo ka , / Jasin Rutkowskiego , / Rabowice Olszynowa , /2017 Jasin Szafirowa , / Wpływ na wysokość ceny nieruchomości gruntowych miały takie czynniki jak lokalizacja, powierzchnia gruntu, potencjał inwestycyjny, czy też dogodność dojazdu, uzbrojenie działki. Na badanym segmencie rynku lokalnego istnieje duże zainteresowanie nieruchomościami gruntowymi, średni okres ekspozycji waha się w przedziale od 4 do 6 miesięcy. Posiadana ilość transakcji pozwala na zastosowanie metody korygowania ceny średniej. W związku z 23

24 kryzysem gospodarczym, który objął cały świat jak również Polskę ceny nieruchomości spadały. Obecnie jest zastój na rynku i przyjęto trend czasowy na poziomie 0% w skali miesiąca. Z grupy badanych transakcji wybrano nieruchomości gruntowe, najbardziej podobne, które będą przedmiotem porównań z przedmiotową nieruchomością. Przy wyborze transakcji do porównań kierowano się zasadami określonymi w Nocie Interpretacyjnej w której jest mowa, że dobrany rynek nieruchomości powinien być jednorodny pod względem: cech fizycznym nieruchomości, w tym powierzchnia użytkowa budynku lub powierzchnia gruntu, stanu prawnego nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, cech użytkowych i ekonomicznych. W dalszej części zostanie przedstawiona ich dokładna charakterystyka. Zdefiniowany powyżej rynek nieruchomości stanowi przesłankę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartość rynkową. Reasumując należy stwierdzić, iż na kształtowanie się cen nieruchomości gruntowych zabudowanych domami jednorodzinnymi na analizowanym rynku w największym stopniu mają wpływ następujące cechy rynkowe przypisane do tego rodzaju nieruchomości: L.p. Cechy rynkowe 1 2 Lokalizacja Powierzchnia gruntu Waga cechy [%] Standard wykończenia Powierzchnia budynku Stan techniczny budynku Rodzaj zabudowy Garaż Razem Natomiast na kształtowanie się cen nieruchomości gruntowych na analizowanym rynku w największym stopniu mają wpływ następujące cechy rynkowe przypisane do tego rodzaju nieruchomości: Cechy rynkowe Lokalizacja Uzbrojenie Powierzchnia gruntu Potencjał inwestycyjny Dojazd 24 Waga cechy [%]

25 9. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ. W celu określenia wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym nieruchomości gruntowych oraz określenie wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości. Na podstawie analizy rynku nieruchomości zabudowanych wyznaczono 7 cech, najbardziej wpływających na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości: Przyjęte cechy rynkow e Standard wykończenia budynku 20 % powierzchnia budynku1 25 % powierzchnia gruntu1 15 % Garaż 5 % rodzaj zabudowy1 5 % Stan techniczny budynku 15 % lokalizacja2 15 % Rynek został podzielony w zależności od następujących cech: Lokalizacja 3 strefy bardzo dobra : bardzo atrakcyjny dla budownictwa mieszkaniowego rejon lokalizacji, o dobrych walorach środowiskowych, w rejonie lokalizacji występuje podobna i jednorodna zabudowa, sąsiedztwo atrakcyjnych terenów rekreacyjnych, bardzo dobre położenie komunikacyjne, położenie w mieście gminnym lub przy samej jego granicy dobra : atrakcyjny dla budownictwa mieszkaniowego rejon lokalizacji, o dobrych walorach środowiskowych, w rejonie lokalizacji występuje mieszana zabudowa z przewagą zabudowy mieszkaniowej najczęściej zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, położenie w miejscowości z pełnym dostępem do infrastruktury społecznej, w dalszej odległości miasto gminne. przeciętna : atrakcyjny dla budownictwa mieszkaniowego rejon lokalizacji, o dobrych walorach środowiskowych, w rejonie lokalizacji występuje mieszana zabudowa z przewagą zabudowy mieszkaniowej, w infrastruktury społecznej 25 miejscowości brak dostępu do pełnej

26 Powierzchnia działki 3 strefy słaba zakres powierzchniowy do 400m2 średnia zakres powierzchniowy od m 2 dobra zakres powierzchniowy powyżej 900m 2 Standard wykończenia 3 strefy powyżej standardu nowoczesne aranżacje wykończeniowe, użyte materiały wykończeniowe bardzo wysokiej jakości, ogrzewanie podłogowe, kominek z płaszczem wodnym, urządzony ogród z małą architekturą i zielenią ozdobną standard użyte materiały wykończeniowe średniej jakości, okna PCV, typowe zagospodarowanie terenu bez dodatkowej architektury poniżej standardu stan deweloperski Powierzchnia użytkowa 3 strefy dobra zakres powierzchniowy od 110m 2 do 150m2 średnia zakres powierzchniowy do 110m 2 słaba zakres powierzchniowy powyżej 150m 2 Stan techniczny budynku 2 strefy dobry budynek nowy lub kilkuletni, wybudowany z nowoczesnych materiałów zadawalający obiekt kilkunastoletni, średni stopień zużycia, budynek ocieplony i otynkowany. średni obiekt kilkudziesięcioletni, budynek ocieplony i otynkowany. Rodzaj zabudowy 3 strefy korzystny zabudowa wolnostojąca średniokorzystne zabudowa bliźniacza niekorzystne zabudowa szeregowa Garaż 2 strefy korzystny w budynku znajduje się dodatkowe pomieszczenie garażu średniokorzystny brak dodatkowego pomieszczenie garażu Charakterystyka nieruchomości gruntowych zabudowanych o cenie minimalnej i maksymalnej: Nieruchomość zabudowana o cenie minimalnej cena 4 002,46zł/m2, Gortatowo ul. Kasztelańska lokalizacja przeciętna powierzchnia gruntu dobra, wykończenie standardowe, powierzchnia użytkowa słaba, stan techniczny budynku zadawalający, rodzaj zabudowy korzystny, garaż korzystny. 26

27 Nieruchomość zabudowana o cenie maksymalnej cena 5 777,78zł/m2, ul. Graniczna lokalizacja bardzo dobra, powierzchnia gruntu średnia, standard wykończenia powyżej standardu, powierzchnia użytkowa dobra, stan techniczny budynku dobry, rodzaj zabudowy korzystny, garaż korzystny. Charakterystyka wycenianej nieruchomości: 27

28 Cechy rynkowe Lokalizacja Powierzchnia działki Standard wykończenia Powierzchnia użytkowa Stan techniczny budynku Rodzaj zabudowy Garaż Waga cechy dobra średnia powyżej standardu dobra dobry korzystny korzystny Cmin WN Cmax Cena średnia = 4 677,18 zł Cena minimalna = 4 002,46 zł Cena maksymalna = 5 777,78 zł Obliczenie brzegowych wartości sumy wskaźników korygujących: L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres współczynników korygujących 1 Lokalizacja 15 0,129 0,186 2 Powierzchnia działka 15 Standard wykończenia Powierzchnia użytkowa Stan techniczny budynku ,129 0,186 0,172 0,248 0,215 0,310 0,129 0,186 0,043 0,062 6 Rodzaj zabudowy 5 0,043 0,062 7 L.p. Garaż 5 Razem 100 Cechy rynkowe 0,86 1,24 Waga cechy Wartości współczynników dla poszczególnych typów cech Przeciętna 0,129 Słaba 0,129 Poniżej 0,172 Słaba 0,215 Średni 0,129 Niekorzystny 0,043 Średniokorzystny 0,043 0,86 Zakres wsp. 28 Dobra 0,158 Średnia 0,158 Standard 0,210 Średnia 0,263 Zadawalający 0,158 Średniokorzystny 0,053 Bardzo dobra 0,186 Dobra 0,186 Powyżej 0,248 Dobra 0,310 Dobry 0,186 Korzystny 0,062 1,24 Wartość cechy 0,062 Korzystny Wartości

29 1 2 lokalizacja Powierzchnia gruntu Standard wykończenia Powierzchnia użytkowa Stan techniczny budynku Rodzaj zabudowy Garaż Razem [%] korygujących (Nier. wyceniana) dobra średnia ,129 0,186 0,129 0, ,172 0,248 powyżej standardu 0, ,215 0,310 dobra 0, ,129 0,186 dobry 0, ,043 0,062 0,043 0,062 korzystny korzystny 0,062 0,062 1,184 0,86 1,24 wsp. 0,158 0,158 Wartość rynkowa 1 m2 nieruchomości gruntowej zabudowanej określa się w/g zależności: Wru1m2 = Cśr x Ui gdzie : Wru1m2 wartość rynkowa 1 m2 nieruchomości Cśr cena średnia 1 m2 nieruchomości z próbki reprezentatywnej Ui oszacowany współczynnik korygujący Wartość rynkowa 1 m2 przedmiotowej nieruchomości wynosi Wru1m2 = 4 677,18 zł x 1,184 Wru1m2 = 5 537,78zł/m2 Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej o powierzchni użytkowej 136,2m 2 wyniesie: WRN = 136,2m ,78zł/m2= ,64zł Po zaokrągleniu do pełnych złotych: WRN= ,00 PLN Słownie: siedemset pięćdziesiąt cztery tysiące dwieście pięćdziesiąt złotych. 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ. W celu określenia wartości nieruchomości gruntowej należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym nieruchomości gruntowych oraz określenie wagi poszczególnych cech na kształtowanie się ceny nieruchomości. Na podstawie analizy rynku nieruchomości gruntowych wyznaczono 5 cech, najbardziej wpływających na cenę nieruchomości i określono ich wagi w wysokości: 29

30 Przyjęte cechy rynkow e lokalizacja2 30 % powierzchnia gruntu2 20 % Dojazd 10 % uzbrojenie1 20 % potencjał inwestycyjny 20 % Rynek został podzielony w zależności od następujących cech: Lokalizacja 3 strefy bardzo dobra : bardzo atrakcyjny dla budownictwa mieszkaniowego rejon lokalizacji, o dobrych walorach środowiskowych, w rejonie lokalizacji występuje podobna i jednorodna zabudowa, sąsiedztwo atrakcyjnych terenów rekreacyjnych, bardzo dobre położenie komunikacyjne, położenie w mieście gminnym lub przy samej jego granicy dobra : atrakcyjny dla budownictwa mieszkaniowego rejon lokalizacji, o dobrych walorach środowiskowych, w rejonie lokalizacji występuje mieszana zabudowa z przewagą zabudowy mieszkaniowej najczęściej zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, położenie w miejscowości z pełnym dostępem do infrastruktury społecznej, w dalszej odległości miasto gminne. przeciętna : atrakcyjny dla budownictwa mieszkaniowego rejon lokalizacji, o dobrych walorach środowiskowych, w rejonie lokalizacji występuje mieszana zabudowa z przewagą zabudowy mieszkaniowej, w miejscowości brak dostępu do pełnej infrastruktury społecznej Uzbrojenie 3 strefy korzystne wszystkie media dostępne na działce lub w zasięgu średniokorzystne media podstawowe dostępne na działce lub w zasięgu niekorzystne dostęp tylko do 1 z mediów Potencjał inwestycyjny 3 strefy korzystny działka gruntu o korzystnym kształcie prostokąta lub kwadratu, posiadająca wyjątkowo korzystny zapis w planie lub studium. Działka przygotowana pod inwestycje. średnio korzystny działka gruntu o średnio korzystnym kształcie kwadratu, prostokąta, trójkąta lub rombu lub kształt działki korzystny ale wąski. 30

31 Powierzchnia gruntu działki 3 strefy dobra zakres powierzchniowy do 750m 2 średnia zakres powierzchniowy od 751m2 do 1200m2 słaba zakres powierzchniowy powyżej 1200m 2 Dojazd 2 strefy korzystny dobry dostęp do dróg teren przy drodze utwardzonej średnio korzystny teren przy drodze nieutwardzonej, o mniejszej intensywności ruchu, droga utwardzona w niedalekiej odległości. Charakterystyka nieruchomości gruntowych o cenie minimalnej i maksymalnej: Nieruchomość gruntowa o cenie minimalnej cena 116,09zł/m 2, Rabowice, gm. lokalizacja przeciętna, uzbrojenie średniokorzystne, powierzchnia gruntu słaba, potencjał inwestycyjny korzystny, dojazd korzystny. Nieruchomość gruntowa o cenie maksymalnej cena 163,25 zł/m 2, gmina lokalizacja bardzo Jasin dobra, uzbrojenie średniokorzystne, potencjał inwestycyjny korzystny, powierzchnia gruntu słaba, dojazd średniokorzystny. 31

32 Charakterystyka wycenianej nieruchomości: Cechy rynkowe Lokalizacja Uzbrojenie Potencjał inwestycyjny Powierzchnia gruntu Dojazd Waga cechy dobra korzystne korzystny średnia średniokorzystny Cmin WN Cmax Cena średnia = 140,20 zł Cena minimalna = 116,09 zł Cena maksymalna = 163,25 zł Obliczenie brzegowych wartości sumy wskaźników korygujących: 32

33 L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres współczynników korygujących 1 Lokalizacja 30 0,249 0,348 2 Uzbrojenie 20 Wartości współczynników dla poszczególnych typów cech Przeciętna 0,249 Niekorzystne 0,166 0,232 0,166 Średniokorzystny 0,166 Słaba 0,166 Średniokorzystny 0,083 0,83 0,166 0,232 Potencjał inwestycyjny ,166 0,232 4 Powierzchnia 20 5 Dojazd 10 0,083 0,116 Razem 100 0,83 1,16 Dobra 0,299 Średniokorzystne 0,199 Bardzo dobra 0,348 Korzystne Średnia 0,199 0,232 Dobra 0,232 Korzystny 0,116 1,16 0,232 Korzystny L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres wsp. korygujących 1 2 lokalizacja ,249 0,348 0,166 0,232 Wartość cechy (Nier. wyceniana) dobra korzystne 20 0,166 0,232 korzystny 0, ,166 0,232 średnia 0, ,083 0,116 średniokorzystny 0, ,83 1, uzbrojenie potencjał inwestycyjny powierzchnia gruntu Dojazd Razem Wartość rynkowa 1 m2 nieruchomości gruntowej określa się w/g zależności: Wru1m2 = Cśr x Ui gdzie : Wru1m2 wartość rynkowa 1 m2 nieruchomości Cśr cena średnia 1 m2 działki z próbki reprezentatywnej Ui oszacowany współczynnik korygujący Wartość rynkowa 1 m2 przedmiotowej nieruchomości wynosi Wru1m2 = 140,20 zł x 1,045 Wru1m2 = 146,51zł/m2 Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej o powierzchni 778m 2 wyniesie: WRG = 778m2 146,51zł/m2= ,78zł WRG= ,00 PLN Słownie: sto trzynaście tysięcy dziewięćset osiemdziesiąt złotych. 33 Wartości wsp. 0,299 0,232 1,045

34 10. WNIOSKI KOŃCOWE Stosownie do Postanowienia z dnia r. o powołaniu biegłego przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda Pawła Śliwińskiego w sprawie sporządzono operat szacunkowy dotyczący opisu i oszacowania wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej zlokalizowanej w miejscowości Paczkowo przy ul. Paprykowej nr 16, gmina, KW NR PO2P/ /0 W operacie szacunkowym określono wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej w wysokości: WRN= ,00 PLN Słownie: siedemset pięćdziesiąt cztery tysiące dwieście pięćdziesiąt złotych. w tym wartość działki gruntu: WRG= ,00 PLN Słownie: sto trzynaście tysięcy dziewięćset osiemdziesiąt złotych. Analizując transakcje przedmiotem budynkami sprzedaży było mieszkalnymi prawo własności jednorodzinnymi, nieruchomości których gruntowej zabudowanej na terenie Miasta i Gminy, uwzględniając między innymi lokalizacją, powierzchnię użytkową i gruntu, standard, stan techniczny budynku, rodzaj zabudowy i garaż porównywanych budynków mieszkalnych jednorodzinny otrzymany wynik 5 537,78zł/m2 p.u. można uznać za realny. Wartość 1 m2 p.u. szacowanej nieruchomości gruntowej zabudowanej odpowiada pod względem poziomu cenom transakcyjnym kupnasprzedaży nieruchomości gruntowych zabudowanych podobnych stanowiących prawo własności na rynku lokalnym. Otrzymana wartość 5 537,78zł/m2 p.u. mieści się w przedziale cenowym (Cmin ; Cmax) co potwierdza, że została określona prawidłowo. Analizując przedmiotem również transakcje sprzedaży było nieruchomościami prawo własności gruntowymi nieruchomości których gruntowej niezabudowanej na terenie Gminy, uwzględniając między innymi lokalizacje, powierzchnie gruntu, uzbrojenie, potencjał inwestycyjny czy dojazd porównywanych nieruchomości otrzymany wynik 146,51zł/m 2 można uznać za realny. Wartość 1 m2 szacowanej nieruchomości gruntowej niezabudowanej odpowiada pod względem poziomu cenom transakcyjnym kupnasprzedaży nieruchomości 34

35 gruntowych niezabudowanych podobnych stanowiących prawo własności na rynku lokalnym. Otrzymana wartość 146,51zł/m 2 mieści się w przedziale cenowym (Cmin ; Cmax) co potwierdza, że została określona prawidłowo. 11. KLAUZULE I OGRANICZENIA Wycenę dokonano w oparciu o stan nieruchomości na dzień r. zgodnie z przepisami prawa i standardami rzeczoznawców majątkowych. Operat szacunkowy sporządzono wyłącznie dla potrzeb określonych przez Zleceniodawcę. Opis budynku nie stanowi ekspertyzy technicznej Stosownie do art. 156 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany innych czynników wpływających na wartość Określona w operacie wartość rynkowa nie zawiera żadnego podatku w tym podatku VAT. Biegły sądowy oświadcza, że zrzeka się praw autorskich do przedmiotowego operatu szacunkowego na rzecz Zleceniodawcy Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu Pawła Śliwińskiego. 12. ZAŁĄCZNIKI Notatka służbowa. Protokół z badania księgi wieczystej Zestawienie powierzchni Wypis z rejestru gruntów Mapa Polisa ubezpieczeniowa Opracował : Poznań, dnia r. 35

36 36