OPRAT SZACUNKOWY. Postępowanie egzekucyjne : KM 3194/16

Transkrypt

1 ANWO-NIERUCHOMOŚCI KANCELARIA RZECZOZNAWCÓW MAJĄTKOWYCH ul. Mścibora 67, Poznań, tel./fax kom MN87.17 OPRAT SZACUNKOWY Postępowanie egzekucyjne : KM 3194/16 Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, Paweł Śliwiński, Kancelaria Komornicza, ul. Warszawska 9A, Swarzędz. Dotyczący: Określenia wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego NR 13, zlokalizowanego w Swarzędzu na Osiedlu Cegielskiego NR 32, powiat poznański, województwo wielkopolskie. Wartość: WR = ,00 PLN słownie: sto czterdzieści osiem tysięcy osiemset sześćdziesiąt złotych. Data: r. Opracował:

2 WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1 Określenie nieruchomości Województwo wielkopolskie Powiat poznański Miejscowość Swarzędz Osiedle Cegielskiego 32 m 13 Powierzchnia lokalu 38,10m 2 2 Cel wyceny Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dla celów postępowania komorniczego. Sygn. Akt KM 3194/16 3 Osoby, którym przysługuje prawo do Magdalena Tyrakowska spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego 4 Sposób korzystania z nieruchomości Nieruchomość użytkowana jako mieszkalna spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego 5 Rodzaj nieruchomości Lokal mieszkalny zlokalizowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym na zorganizowanym osiedlu wielorodzinnym. Stan techniczny budynku zadowalający, lokal o wykończeniu standardowym i stanie technicznym średnim. 6 Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości lokalowej WR = ,00 PLN słownie: sto czterdzieści osiem tysięcy osiemset sześćdziesiąt złotych. 7 Data określenia wartości 08 czerwca 2017r. 8 Data sporządzenia operatu 08 czerwca 2017r. 9 Uprawnienia autorów operatu Uprawnienia państwowe rzeczoznawcy Majątkowego nr Podpis rzeczoznawcy 2

3 ZAWARTOŚĆ OPRACOWANIA 1. Przedmiot i zakres opracowania 4 przedmiot opracowania.4 zakres opracowania Cel opracowania Podstawa opracowania..4 formalna....4 merytoryczna..4 prawna Daty istotne dla czynności rzeczoznawcy majątkowego Opis stanu nieruchomości. 6 status formalno prawny. 6 oznaczenie nieruchomości...7 opis nieruchomości.7 6. Przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości Metodyka wyceny Analiza rynku nieruchomości Określenie wartości rynkowej lokalu mieszkalnego Posumowanie i wnioski Klauzule i zastrzeżenia Załączniki

4 1. PRZEDMIOT I ZAKRES OPRACOWANIA 1.1. Przedmiot opracowania Przedmiotem niniejszego opracowania jest lokal mieszkalny NR 13 zlokalizowany w Swarzędzu na osiedlu Cegielskiego NR 32. Dla przedmiotowego lokalu mieszkalnego zaprowadzona jest w Sądzie Rejonowym Poznań Stare Miasto w Poznaniu, VI Wydział Ksiąg Wieczystych księga wieczysta KW NR PO2P/ /1. Osoba, której przysługuje prawo do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego: Magdalena Tyrakowska Zakres opracowania Zakres opracowania obejmuje określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zlokalizowanego jak wyżej a składającego się z 2 pokoi, kuchni, łazienki z wc i korytarza o łącznej powierzchni użytkowej 38,10m CEL OPRACOWANIA Celem niniejszego opracowania jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego według przeciętnych cen sprzedaży podobnych lokali mieszkalnych w tej samej lub zbliżonej okolicy z uwzględnieniem stanu nieruchomości na dzień wizji lokalnej i cen obecnie obowiązujących. Wycenę sporządza się dla potrzeb postępowania komorniczego, zgodnie z Kodeksem Postępowania Cywilnego - Sygn. akt KM 3194/ PODSTAWA OPRACOWANIA 3.1. Formalna Postanowienie o powołaniu biegłego z dnia r. przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, Paweł Śliwiński. Operat szacunkowy sporządził: Łukasz Woźniak Rzeczoznawca Majątkowy, biegły sądowy - uprawnienia państwowe nr Merytoryczna. Wizja lokalna przeprowadzona na terenie nieruchomości zlokalizowanej w Swarzędzu na Os. Cegielskiego 32/13 w dniu r. Z przeprowadzonej wizji lokalnej sporządzona została notatka służbowa, która stanowi załącznik do niniejszej opinii. Leksykon Rzeczoznawcy Majątkowego. PFSRM, Kucharska-Stasiak E.: Nieruchomość w gospodarce rynkowej, PWN Warszawa 2008, Cymerman R., Szacowanie nieruchomości, Wydawnictwo Uczelniane Politechniki Koszalińskiej,

5 Cymermann R. Hopfer A.: Wycena Nieruchomości: zasady i procedury, PFSRM, Warszawa 2008 Cymerman R, Hopfer A System, zasady i procedury wyceny nieruchomości, PFSRM, Warszawa 2012r. Żak M. Wycena nieruchomości, CH Beck, Warszawa 2012r. ilkowska-kołakowska D., Wycena nieruchomości. Operat szacunkowy. Rzeczoznawstwo majątkowe, Wydawnictwo LexisNexis, 2012 Czaja J., Parzych P., Szacowanie rynkowej wartości nieruchomości w aspekcie międzynarodowych standardów wyceny, Stowarzyszenie Naukowe im. Stanisława Staszica, Kraków 2007 Źródła informacji w gospodarowaniu nieruchomościami, PFRZM 2009 Kucharska-Stasiak E. (red.), Międzynarodowe standardy wyceny, PFRZM, 2009 Cymerman R., Planowanie przestrzenne dla rzeczoznawców majątkowych, zarządców oraz pośredników w obrocie nieruchomościami, Educaterra, 2011 Mączyńska E., Prystupa M., Rygiel K., Ile jest warta nieruchomość, Poltex Dydenko J.: Szacowanie Nieruchomości, Dom Wydawniczy ABC Warszawa Źródłem pozyskania informacji o lokalnym rynku lokali mieszkalnych i zachodzących na nich zjawiskach są dane uzyskane między innymi z Spółdzielni Mieszkaniowej w Swarzędzu. Dla potrzeb wyceny wykorzystano również komputerową bazę danych własnych WALOR o poziomie ruchu cen lokali mieszkalnych zlokalizowanych na terenie Swarzędza Prawna. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 2016 r. poz. 2260, z późniejszymi zmianami. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. 2004r, Nr 207, poz z późniejszymi zmianami; Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Dz. U. nr 43, poz. 296 z późn. zm. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia r. w spawie czynności komorników, z póź. Zmianami. Ustawa z dnia 16 września 1982r. Prawo spółdzielcze, Dz. U Nr 30, poz. 210, z późniejszymi zmianami. 5

6 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Wartość rynkową lokalu mieszkalnego określa się według stanu z dnia: 12 kwietnia 2017 roku. Wartość rynkową lokalu mieszkalnego określa się według poziomu cen na dzień: 08 czerwca 2017 roku. Opinię sporządzono dnia: 08 czerwca 2017 roku. Wizja lokalna przeprowadzona dnia: 12 kwietnia 2017 roku. 5. OPIS STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1. Status formalno prawny Dla przedmiotowe spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego zaprowadzona jest księga wieczysta w Sądzie Rejonowym Poznań Stare Miasto w Poznaniu, VI Wydział Ksiąg Wieczystych, KW NR PO2P/ /4, stan na dzień r.: Dział I (oznaczenie nieruchomości) Miejscowość Swarzędz, Osiedle H. Cegielskiego, nr budynku 32, numer lokalu 13, lokal mieszkalny, 2 pokoje, kuchnia, łazienka, wc, przedpokój, łączna powierzchnia 37,10m 2. Dział I-SP (spis praw związanych z własnością) Nazwa Spółdzielni Mieszkaniowej: SPÓŁDZIELNIA MIESZKANIOWA LOKATORSKO - WŁASNOŚCIOWA W SWARZĘDZU Dział II (własność) Magdalena Maria Tyrakowska, córka Tadeusza i Zofii, PESEL , na podstawie umowy sprzedaży Rep. A 13513/2011 z dnia r. Dział III (prawa, roszczenia i ograniczenia) Nr wpisu: 1: WSZCZĘTO EGZEKUCJĘ NA WNIOSEK WIERZYCIELA SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWEJ W SWARZĘDZU W SPRAWIE O SYGN. AKT KM 3194/16. EGZEKUCJĘ PROWADZI KOMORNIK SĄDOWY PRZY SĄDZIE REJONOWYM POZNAŃ - NOWE MIASTO I WILDA W POZNANIU PAWEŁ ŚLIWIŃSKI. Dział IV (hipoteka) Brak wpisów 6

7 5.2. Oznaczenie nieruchomości województwo wielkopolskie, powiat poznański, miasto Swarzędz, Osiedle H. Cegielskiego 32 m 13 Powierzchnia lokalu mieszkalnego 38,10m Opis nieruchomości Opis ogólny. Swarzędz leży w centralnej części województwa wielkopolskiego. Cała gmina zajmuje powierzchnię 101,9 km2. W granicach gminy leżą Jezioro Swarzędzkie, przez które przepływa Cybina, Jezioro Uzarzewskie oraz inne liczne zbiorniki wodne, zwłaszcza w dolinach Głównej i Cybiny. Gmina wchodzi w skład powiatu poznańskiego, stanowiąc znaczną część wschodniej jego części. Sąsiadując bezpośrednio z Poznaniem, jest istotnym składnikiem aglomeracji poznańskiej. Wchodzi w skład obszaru, który pomyślnie przechodzi proces transformacji społeczno - gospodarczej wykazując dynamikę pozytywnych przemian i zróżnicowany ich charakter. Aglomeracja poznańska a wraz z nią gmina Swarzędz, jest jednym z najbardziej dynamicznie rozwijających się obszarów regionu. Gmina Swarzędz jest dla Poznania przede wszystkim zapleczem mieszkaniowym, w mniejszym stopniu rekreacyjnym oraz handlowym. Nowe osiedla mieszkaniowe, bardzo dobra infrastruktura rekreacyjna - liczne obiekty sportowe w tym pływalnia, dofinansowane szkoły z zapleczem sportowym, sprawna komunikacja miejska łącząca Swarzędz z Poznaniem, jezioro Swarzędzkie i bliskość lasów sprawiają, że warunki mieszkaniowe i ceny mieszkań zbliżone są do poznańskich. Swarzędz leży przy międzynarodowej trasie nr 2 łączącej Wschód Europy z Zachodem. Przez gminę biegnie również inna międzynarodowa droga - nr 5 łącząca Skandynawię z Czeską Pragą. Przedmiotowy lokal mieszkalny zlokalizowany jest w Swarzędzu na Osiedlu Cegielskiego. 7

8 Źródło: Opis lokalizacji nieruchomości Przedmiotowy lokal mieszkalny znajduje się w budynku wielorodzinnym, zlokalizowanym na osiedlu wielorodzinnym. Osiedle wielorodzinne zagospodarowane w zieleń ozdobną, place zabaw, parkingi, markety i sklepy osiedlowe itp. Sąsiedztwo stanowi zabudowa mieszkalna wielorodzinna. Pełna infrastruktura publiczna (komunikacja, szkoły, przedszkola, sklepy, przychodnie zdrowia itp.) zlokalizowana w pobliżu. Lokalizacja nieruchomości korzystna. Widok lokalizacji nieruchomości przedstawiają poniższe mapki. 8

9 Źródło: Opis nieruchomości. Budynek mieszkalny wybudowany w technologii uprzemysłowionej na początku lat 90-tych, podpiwniczony, IV-ro piętrowy, wyposażony w niezbędne instalacje. Stan techniczny zadowalający. Osiedle zorganizowane zagospodarowane urządzone trawniki mała architektura, zieleń ozdobna ławki, piaskownice, place zabaw. Wszystkie mieszkania wyposażone są standardowo w nsp. instalacje: elektryczną, wodno kanalizacyjną, centralnego ogrzewania i ciepłej wody z sieci osiedlowej, telefoniczną, gazową, telewizje kablową, internet. 9

10 Teren nieruchomości zabudowany jest budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym IV-ro piętrowym, podpiwniczonym, wybudowanym w roku 1994 w technologii uprzemysłowionej, tzw. wielka płyta. Stan techniczny budynku zadowalający. Fot. nr 1. Widok ogólny nieruchomości. Fot. nr 2-4. Widok budynku wielorodzinnego. 10

11 Fot. nr 4. Opis lokalu mieszkalnego. Lokal mieszkalny zlokalizowany jest na IV piętrze budynku mieszkalnego IV-ro piętrowego i składa się z nsp. pomieszczeń: 2 pokoje, kuchnia, łazienka z wc i korytarz o łącznej powierzchni użytkowej: 38,10m 2 Standard wykończenia i wyposażenia: Pokoje: posadzki wykładzina PCV, ściany i sufity malowane farbami, okna PCV, drzwi płycinowe, grzejniki żeliwne. Kuchnia: pomieszczenie kuchni ciemne bez okna, posadzka wykładzina PCV, ściany częściowo lamperia olejna a częściowo malowane farbami, sufit malowany farbami. Łazienka z wc: posadzka płytki, ściany częściowo lamperia olejna a częściowo malowane farbami, sufit malowany farbami, grzejnik żeliwny, drzwi typowe płycinowe. Korytarz: posadzka wykładzina PCV, ściany oraz sufit malowane farbami, drzwi wejściowe płycinowe. Uzbrojenie techniczne: c.o. i c.w. z sieci miejskiej, prąd, gaz, wodociąg, kanalizacja, TV kablowa, internet. Lokal o wykończeniu i wyposażeniu standardowym, stan techniczny średni. Widok pomieszczeń przedstawiają fotografie nr

12 Fot. nr 5 i 6. Pokoje. Fot. nr 7. Kuchnia. 12

13 Fot. nr 8. Łazienka z wc. Fot. nr 9 i 10. Korytarz. Fot. nr

14 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Dla przedmiotowego terenu brak planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego, przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu Zgodnie z ustaleniami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego uchwalonego przez Radę Miejską Swarzędza Uchwałą nr X/51/2011 z dnia r., przedmiotowa nieruchomość znajduje się na terenie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. 7. METODYKA WYCENY Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości określamy dla potrzeb postępowania komorniczego. Uregulowania prawne dotyczące określenia wartości nieruchomości znajdują się w: Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. z 2015 poz. 782; z późniejszymi zmianami oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i zmieniające je rozporządzenie z dnia 14 lipca 2011r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. z 2011r, Nr 165, poz. 985 z późniejszymi zmianami. Wartość rynkową nieruchomości określa się w oparciu o uregulowania zawarte w art. 150, ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami: Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Art. 151 ust.1 w/w ustawy definiuje pojęcie wartości rynkowej: Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, uzyskanych przy przyjęciu następujących założeń: 1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkową lokalu określa się podejściem porównawczym lub dochodowym. Art. 153 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyjaśnia istotę podejścia porównawczego: Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące 14

15 nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Do oszacowania wartości rynkowej lokalu zastosowano szczegółowe regulacje metodologiczne przewidziane w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny opracowanych przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a w szczególności: Standard III.3: Ustalenie stanu prawnego przedmiotu wyceny. Standard Nota Interpretacyjna NI: Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości [Uchwała RK nr 27/08 z dnia r., w r.] Standard specjalistyczny KSWS: Określenie wartości ograniczonych praw rzeczowych [Uchwała RK nr 2/04/2014 z dnia r.]. Wartość rynkową interpretuje się jako: - najbardziej prawdopodobna jej cena oznacza wyrażoną w pieniądzu (zazwyczaj w miejscowej walucie) kwotę, którą, rozsądnie biorąc, można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość została określona. Jest to najlepsza cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, może uzyskać sprzedawca oraz najbardziej korzystna cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, zgodzi się zapłacić kupujący. Kwota ta nie dotyczy ceny, która została podwyższona lub obniżona ze względu na szczególne warunki lub okoliczności, takie jak np. sprzedaż z bonifikatą. - możliwa do uzyskania na rynku oznacza, iż wartość nieruchomości jest wielkością szacowaną, a nie kwotą z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłaconą ceną. Jest to hipotetyczna cena, za którą w dniu wyceny można zawrzeć transakcję odpowiadającą wszystkim wymogom definicji wartości rynkowej. - w dniu wyceny stawia wymóg, aby wartość rynkowa była właściwa w danym momencie, na który została określona. Może to być data opracowania operatu szacunkowego lub wcześniejsza. Wartość podana w operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz uwarunkowania istniejące w dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub późniejszym. W definicji zakłada się także jednoczesne zawarcie i wykonanie umowy. Przedmiotem wyceny jest lokal mieszkalny stanowiący spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Zgodnie z art.2 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu ( ) mogą stanowić odrębne nieruchomości. Stosownie do ust. 2 powyższego artykułu samodzielnym lokalem ( ) jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości 15

16 gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal ( ) zwane pomieszczeniami przynależnymi ( ust.4). Ust. 1 art.3 cytowanej wyżej ustawy mówi, że właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali art.3, ust.2. Sposób określania udziałów w nieruchomości wspólnej określa art.3, ust.2-7 ustawy o własności lokali. Art. 244 Kodeksu cywilnego definiuje, iż spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym. Zgodnie ze standardem KSWS pkt.4. do wyceny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się najczęściej podejście porównawcze. Wybór podejścia oraz sposób wyceny Uwzględniając rodzaj wycenianej nieruchomości jak i cel wyceny do określenia wartości rynkowej lokalu zastosowano podejście porównawcze uwzględniając warunki określone w art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj.: - rodzaj nieruchomości, - położenie nieruchomości, - sposób użytkowania, - przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub studium, - stan nieruchomości, - aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Zgodnie Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) Nota interpretacyjna nr 1 NI1 pkt podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie. Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi znajomość określonego rynku nieruchomości, zarówno jeśli chodzi o jego stan aktualny jak i perspektywy (trendy). Badany rynek nieruchomości powinien być w miarę jednorodny pod względem cech fizycznych nieruchomości, stanu prawnego jak i cech użytkowych i ekonomicznych. Główną zasadą podejścia porównawczego jest zasada porównywanie nieruchomości wycenianej, której cechy są znane z nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek nieruchomości stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech rynkowych (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową nieruchomości. W szczególności określa się rodzaj rynku, obszar rynku, okres badana rynku, charakterystykę ekonomiczną rynku oraz stan środowiska naturalnego. Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową 16

17 nieruchomości. Cechy te mają z reguły charakter lokalny i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku. Metody szacowania stosowane w podejściu porównawczym W podejściu porównawczym stosuje się: - metodę porównywania parami, - metodę skorygowanej ceny średniej, - metodę analizy statystycznej rynku. Analiza rynku pozwoliła na zastosowanie metody korygowania ceny średniej. Zgodnie z 4 w/w Rozporządzenia metodę korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Założenia ogólne Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Do określenia wartości rynkowej, po analizie rynku zastosowano podejście porównawcze metodę korygowania ceny średniej. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE, METODA KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ Procedury związane ze stosowaniem metod w podejściu porównawczym zgodnie z notą interpretacyjną NI1 podejście korygowania ceny średniej. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, Ustalenie cechy rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych Obliczenie ceny średniej (C śr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego podstawę wyceny oraz ustalenie ceny minimalnej (C min) i ceny maksymalnej (C max) Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (C min) i nieruchomości o cenie maksymalnej (C max), z wyeksponowaniem ich ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych 17

18 Obliczenie dolnej granicy [C min/c śr] i górnej granicy [C max/c śr] sumy współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników korygujących dla poszczególnych cech rynkowych Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny średniej w przedziale [C min, C max]. Nie wyklucza się innych sposobów ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły: n u i i 1 W R = C śr gdzie: u i wartość i-tego współczynnika korygującego, n liczba współczynników korygujących Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). 8. ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI. Dla potrzeb określenia wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przeprowadzano analizę rynku na terenie Swarzędza. Okres badań to lata Informacje o rynku lokali mieszkalnych zebrano w Spółdzielni Mieszkaniowej w Swarzędzu, kancelariach notarialnych i w poznańskich biurach nieruchomości. Analizując rynek lokali mieszkalnych w Swarzędzu zauważono umiarkowany charakter transakcji zawieranych na rynku. W szczególności lokale nowe wykazują wyższy wskaźnik częstotliwości transakcji. Wskaźnik ten dla w/w lokali mieszkalnych wynosi około 30 transakcji w skali roku. Poprzez powyższy wskaźnik można stwierdzić, że w/w rynek na badanym terenie charakteryzuje się średnią elastycznością cenową popytu i podaży. Szczególnie nieruchomości położone blisko miasta Poznania są często notowane w obrocie rynkowym. Na rynku lokalnym gminy pojawiła się w ofercie w ostatnich dwóch latach dość duża ilość nowych zorganizowanych osiedli, monitorowanych, zagospodarowanych z dobrą lokalizacją i dogodnością dojazdu. Szczególnie prężnie rozwija się zabudowa wielorodzinna w Swarzędzu. Analiza rynku wykazała, że największy jest popyt na lokale mieszkalne o powierzchni użytkowej do 50m 2. Lokale mieszkalne brane pod uwagę podczas procesu badania rynku lokalnego to lokale mieszkalne w tzw. wolnym obrocie rynkowym, czyli sprzedawane przez osoby fizyczne i prawne. 18

19 W wyniku badań ustalono, że ceny lokali mieszkalnych najbardziej podobnych do wycenianego kształtują się w obrębie badanego obszaru w następującym przedziale: 3 575,76zł/m 2 do 4 393,94zł/m 2 Wpływ na wysokość ceny lokalu mieszkalnego miały takie czynniki jak powierzchnia lokalu, stan techniczny budynku i lokalu, standard wykończenia lokalu oraz położenie na kondygnacji. Na badanym segmencie rynku lokalnego istnieje umiarkowane zainteresowanie tego typu lokalami mieszkalnymi a średni okres ekspozycji waha się w przedziale od 3 do 6 miesięcy. Posiadana ilość transakcji pozwala na zastosowanie metody skorygowanej ceny średniej. Z przeprowadzonej analizy rynku wynika, że ceny w badanym okresie wykazują stagnację. Zaobserwowano brak większych wahań cen lokali mieszkalnych na rynku lokalnym stąd nie wprowadzono poprawki z tytułu upływu czasu. Ze względu na fakt, że do porównań przyjęto lokale mieszkalne tylko z osiedla Cegielskiego, w dalszej części opracowania przy określaniu wartości pominięto cechę lokalizacja nieruchomości oraz stan techniczny budynku z uwagi na to, że lokale przyjęte do porównań zlokalizowane są w budynkach wybudowanych w tych samych latach o takim samym stanie technicznym. Z grupy badanych transakcji wybrano lokale mieszkalne najbardziej podobne, które będą przedmiotem porównań z przedmiotowym lokalem. Przy wyborze transakcji do porównań kierowano się zasadami określonymi w Standardzie Zawodowym II.7/3 pkt. 2.4, w którym jest mowa, że dobrany rynek nieruchomości powinien być jednorodny pod względem: cech fizycznym nieruchomości, w tym powierzchnia użytkowa lokalu stanu prawnego nieruchomości, przeznaczenia funkcjonalne, cech użytkowych i ekonomicznych. W dalszej części zostanie przedstawiona ich dokładna charakterystyka. Zdefiniowany powyżej rynek nieruchomości stanowi przesłankę do przeprowadzenia jego analizy pod kątem wyboru cech nieruchomości (atrybutów), które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartość rynkową. Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości. Mają one z reguły lokalny charakter i w różnym stopniu mogą wpływać na wartość nieruchomości, co wyraża się za pomocą przypisywania im wag określonych na podstawie analizy rynku lokalnego. Wagi cech rynkowych ustala się w zależności od stanu rynku: 1) na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen, 2) przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, 19

20 3) na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Cechy rynkowe i wagi dla przedmiotowego rynku określono na podstawie obserwacji zachowań nabywców, potwierdzonych informacjami uzyskanymi w lokalnych biurach obrotu nieruchomościami oraz wykorzystując bazę danych własną WALOR. Reasumując należy stwierdzić, iż na kształtowanie się cen lokali mieszkalnych na analizowanym rynku w największym stopniu mają wpływ następujące cechy rynkowe przypisane do tego rodzaju nieruchomości: L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] 1 Standard wykończenia 30 2 Stan techniczny lokalu 30 3 Położenie na kondygnacji 20 4 Powierzchnia lokalu 20 Razem OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ LOKALU MIESZKALNEGO. W celu określenia wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego należy określić cechy rynkowe wpływające na wysokość ceny na rynku lokalnym lokali mieszkalnych oraz określić wagi poszczególnych cech na kształtowanie się cen. Na podstawie analizy rynku lokali mieszkalnych wyznaczono 4 cechy najbardziej wpływające na ich cenę i określono ich wagi w wysokości: Przyjęte cechy rynkow e Stan techniczny lokalu 30 % Standard wykończenia 30 % powierzchnia lokalu 20 % polożenie na piętrze 20 % Rynek został podzielony w zależności od następujących cech: Standard wykończenia 2 strefy standard lokal wykończony standardowo z materiałów o średniej jakości, standardowe rozwiązania architektoniczne, lokal do odświeżenia poniżej standardu lokal kwalifikujący się do remontu, użyte materiały wykończeniowe niskiej jakości 20

21 Stan techniczny lokalu 2 strefy zadowalający lokal po przeprowadzonym remoncie średni lokal do remontu Położenie na kondygnacji 2 strefy korzystne kondygnacje środkowe niekorzystne kondygnacje skrajne a w przypadku budynku wysokiego powyżej V piętra. Powierzchnia lokalu 3 strefy dobra zakres powierzchniowy do 35,0m 2 średnia zakres powierzchniowy od 36,0 50,0m 2 słaba zakres powierzchniowy powyżej 51,0m 2 Nieruchomości przyjęte do porównań: Lp. Data transakcji Nr rep. Osiedle Pu lokalu Cena 1m 2 pu Położenie na kondyg /2017 Os. Cegielskiego 51,9 3865,13 2 piętro /2016 Os. Cegielskiego 53,6 4291,04 3 piętro /2016 Os. Cegielskiego 53,7 4283,05 1 piętro /2016 Os. Cegielskiego 52,9 4253,31 parter /2016 Os. Cegielskiego 49,5 3575,76 3 piętro /2016 Os. Cegielskiego 53,8 4126,39 2 piętro /2015 Os. Cegielskiego 33,0 4393,94 1 piętro /2015 Os. Cegielskiego 64,9 3775,04 1 piętro /2015 Os. Cegielskiego 65,0 3692,31 3 piętro /2015 Os. Cegielskiego 65,0 4200,00 parter /2015 Os. Cegielskiego 61,0 3852,46 3 piętro Przedział badanych cen odnotowanych w próbce reprezentatywnej ukształtował się w przedziale: 3 575,76zł/m 2 do 4 393,94zł/m 2 Charakterystyka lokali mieszkalnych o cenie minimalnej i maksymalnej: - Lokal mieszkalny o cenie minimalnej cena 3 575,76zł/m 2, wykończenie lokalu poniżej standardu, stan techniczny lokalu średni, powierzchnia lokalu średnia, położenie na kondygnacji niekorzystne, - Lokal mieszkalny o cenie maksymalnej - cena 4 393,94zł/m 2, wykończenie lokalu standardowe, stan techniczny lokalu zadowalający, powierzchnia lokalu dobra, położenie na kondygnacji korzystne, 21

22 Charakterystyka wycenianego lokalu mieszkalnego: L.p. Cechy rynkowe Waga cechy 1 Standard wykończenia lokalu standard 2 Stan techniczny lokalu średni 4 Położenie na kondygnacji niekorzystne IVp. 5 Powierzchnia lokalu średnia 38,10m 2 C min W N C max Ceny: Cena średnia = 4 028,04zł/m 2 Cena minimalna = 3 575,76zł/m 2 Cena maksymalna = 4 393,94zł/m 2 Obliczenie brzegowych wartości sumy wskaźników korygujących: C C min śr 0,89 C C max śr 1,09 L.p Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres współczynników korygujących Wartości współczynników dla poszczególnych typów cech Standard Poniżej - Standard wykończenia 30 0,267 0,327 standardu lokalu 0,267-0,327 Stan techniczny Średni - Zadowalający 30 0,267 0,327 lokalu 0,267-0,327 Położenie na Niekorzystne - Korzystne 20 0,178 0,218 kondygnacji 0,178-0,218 Powierzchnia Słaba Średnia Dobra 20 0,178 0,218 lokalu 0,178 0,198 0,218 Razem 100 0,89 1,09 0,89 1,09 L.p. Cechy rynkowe Waga cechy [%] Zakres wsp. korygujących Wartość cechy (Nier. wyceniana) Wartości wsp. 1 Standard wykończenia lokalu 30 0,267 0,327 standard 0,327 2 Stan techniczny lokalu 30 0,267 0,327 średni 0,267 3 Położenie na kondygnacji 20 0,178 0,218 niekorzystne 0,178 4 Powierzchnia lokalu 20 0,178 0,218 średnia 0,198 Razem 100 0,89 1,09 0,970 22

23 Wartość rynkowa 1m 2 lokalu mieszkalnego określa się w/g zależności: W r1m2 = C śr x U i gdzie : W r 1m2 wartość rynkowa 1m 2 lokalu mieszkalnego C śr cena średnia 1m 2 powierzchni użytkowej z próbki reprezentatywnej U i oszacowany współczynnik korygujący Wartość rynkowa 1m 2 przedmiotowego lokalu mieszkalnego wynosi: W r1m2 = 4 028,04zł/m 2 x 0,970 = 3 907,20zł/m 2 Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej 38,10m 2 wyniesie: W R = 38,10m 2 x 3 907,20zł/m 2 = ,32zł Po zaokrągleniu: WR = ,00 PLN słownie: sto czterdzieści osiem tysięcy osiemset sześćdziesiąt złotych. 23

24 10. WNIOSKI KOŃCOWE. Stosownie do postanowienia o powołaniu biegłego z dnia r. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda w Poznaniu, Kancelaria Komornicza w Swarzędzu, w sprawie Sygn. akt KM 3194/16, sporządzono operat szacunkowy dotyczący określenia wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego NR 13 zlokalizowanego w Swarzędzu na Os. Cegielskiego NR 32. W operacie szacunkowym określono wartość rynkową spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w wysokości: WR = ,00 PLN słownie: sto czterdzieści osiem tysięcy osiemset sześćdziesiąt złotych. Analizując transakcje lokali mieszkalnych, których przedmiotem sprzedaży było spółdzielcze własnościowe prawo do lokali mieszkalnych, uwzględniając między innymi standard wykończenia lokalu, stan techniczny lokalu, powierzchnię użytkową oraz położenia na kondygnacji porównywanych lokali, otrzymany wynik 3 907,20zł/m 2 p.u. można uznać za realny. Wartość 1m 2 p.u. szacowanego lokalu mieszkalnego odpowiada pod względem poziomu cenom transakcyjnym kupna-sprzedaży lokali mieszkalnych podobnych, stanowiących spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Otrzymana wartość 3907,20zł/m 2 p.u. mieści się w przedziale cenowym (Cmin - Cmax) co potwierdza, że została określona prawidłowo. 11. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA. Niniejszy operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa, standardami rzeczoznawców majątkowych opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, a także zgodnie ze stanem faktycznym i prawnym. Operat szacunkowy sporządzono wyłącznie dla potrzeb określonych przez Zleceniodawcę w niniejszym operacie. Opis stanu technicznego budynku mieszkalnego nie stanowi jego ekspertyzy technicznej. Wykonawca operatu nie pozostają w żadnym stosunku osobistym lub służbowym z właścicielem, zamawiającym; otrzymywane wynagrodzenie nie jest uzależnione od wysokości określanej wartości nieruchomości. Rzeczoznawca nie jest odpowiedzialny za wady ukryte oraz wykończenie lokalu. Oszacowaną wartość rynkową ocenia się jako realną, nie odbiegającą od przeciętnych cen nieruchomości o podobnym stanie położonych w badanym rejonie. Określenie w operacie szacunkowym wartości nie zawierają żadnych podatków w tym podatku VAT. Biegły sądowy oświadcza, że zrzeka się praw autorskich do przedmiotowego operatu szacunkowego na rzecz Zleceniodawcy Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Nowe Miasto i Wilda Paweł Śliwiński. 12. ZAŁĄCZNIKI Notatka Służbowa. Protokół z badania księgi wieczystej. OPRACOWAŁ: Poznań, dnia 08 czerwca 2017r. 24