Niniejszy wyciąg nie zawiera stron i zapisów opisujących metodykę dokonywania wyceny - ze względu na ochronę praw autorskich rzeczoznawcy BIURO TECHNICZNO-PRAWNE ZESPÓŁ ANALIZ EKONOMICZNO-DORADCZYCH 10-062 Olsztyn, ul. Jagiellończyka 31, tel./fax.: 89 534-96-92, www.btp.olsztyn.pl Wykonujemy usługi w zakresie : - doradztwo w zakresie rynku nieruchomości, - wyceny przedsiębiorstw, - wycena: nieruchomości, maszyn, urządzeń technologicznych, - kosztorysowanie, - opracowywanie business planów oraz programów naprawczych itp., - obrót nieruchomościami, - prace geodezyjne. Nr rej. 227/2017 Sygn. akt V GUp of 63/17 O P E R A T S Z A C U N K O W Y nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr 168/15 o powierzchni 0,1976 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym nr 39B, o powierzchni użytkowej 105,5 m 2 i dwoma budynkami gospodarczymi, położonej w Brąswałdzie, gm. Dywity. Stan prawny nieruchomości reguluje Księga Wieczysta nr OL1O/00074067/9 prowadzona przez Wydział VI Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie. Właściciel nieruchomości: Jan Paduch. Operat wykonany wg stanu nieruchomości na dzień 14.11.2017r. oraz poziomu cen z dnia 24.11.2017r. WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI: W R = 404 200 zł Słownie: czterysta cztery tysiące dwieście złotych Autor opracowania: mgr inż. Adam Turczyński Olsztyn, 24 listopada 2017r.
O P R A C O W A N I E Z A W I E R A : I. PRZEDSTAWIENIE WYNIKÓW I UWAGI DO WYCENY.... 3 II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY... 4 1. PRZEDMIOT WYCENY:... 4 2. ZAKRES WYCENY:... 4 3. OKREŚLENIE CELU WYCENY... 4 4. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 4.1. Podstawa formalna :... 4 4.2. Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności :... 4 4.3. Inne podstawy wyceny... 6 4.4. Źródła danych merytorycznych :... 6 5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO... 6 III. OPIS I OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY.... 7 1. Stan prawny nieruchomości.... 7 2. Przeznaczenie nieruchomości.... 11 3. Opis przedmiotu wyceny.... 13 IV. OPIS SPOSOBU WYCENY.... 25 1. Określenie rodzaju wartości rynkowej.... 25 2. Uzasadnienie wyboru podejścia i metody.... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. V. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU.... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. 1. Charakterystyka rynku lokalnego.... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. 2. Analiza i charakterystyka rynku.... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. 3. Obliczenie trendu czasowego.... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. 4. Określenie wag cech rynkowych.... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. 5. Ocena rynku w aspekcie cech rynkowych.... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. VI. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRZEDMIOTU WYCENY... 25 1. Ocena wycenianej nieruchomości w aspekcie cech rynkowych:. Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. 2. Zestawienie oceny przedmiotu wyceny i nieruchomości porównawczych w aspekcie przyjętych cech rynkowych.... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. 3. Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych, obliczenie wartości nieruchomości.. Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. VII. WYNIK KOŃCOWY WYCENY... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. VIII. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY.... 26 IX. ZAŁĄCZNIKI DO OPERATU SZACUNKOWEGO... Błąd! Nie zdefiniowano zakładki. Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 2
I. PRZEDSTAWIENIE WYNIKÓW I UWAGI DO WYCENY. Wartość rynkowa nieruchomości położonej w Brąswałdzie 39B, gm. Dywity, składającej się z zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym i dwoma budynkami gospodarczymi działki gruntu, według stanu nieruchomości z dnia 14.11.2017r. i poziomu cen transakcyjnych z dnia 24.11.2017r., wynosi: W R = 404 200 zł Słowie: czterysta cztery tysiące dwieście złotych. Zgodnie z przyjętym celem wyceny, określono wartość rynkową przedmiotu wyceny. Określona wartość jest zdefiniowana wg art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku, jako wartość rynkowa nieruchomości, którą stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym i sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Autor pragnie również podkreślić, że uzyskana w opracowaniu wartość rynkowa przedmiotu wyceny jest wartością szacunkową, opartą na uśrednianiu uzyskanych wyników. Wyniki ewentualnej przyszłej sprzedaży mogą różnić się od określonej wartości (in minus, in plus) i ta właśnie kwota (ustalona w ramach publicznego przetargu zorganizowanego przez Syndyka) będzie ostateczną ceną za lokal, na którą poza kwantyfikowanymi elementami stanowiącymi podstawy obliczenia wartości wpływa szereg elementów znacznie trudniej wyliczalnych, bądź też subiektywnych i niedających się jednoznacznie oszacować. Elementy te wpływają na ostateczną cenę i zależą od konkretnej sytuacji (ilość oferentów, ich cechy emocjonalne) oraz kryteriów, jakimi będą się kierować poszczególni nabywcy, które to mogą być rozbieżne od kryteriów przyjętych przez autora niniejszego opracowania. Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 3
II. OKREŚLENIE PRZEDMIOTU I ZAKRESU WYCENY. 1. PRZEDMIOT WYCENY: Nieruchomość gruntowa zabudowana jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym i dwoma budynkami gospodarczymi. Położenie adres: Brąswałd 39B, gm. Dywity, działka nr 168/15 o powierzchni 0,1976 ha, obręb nr 1-Brąswałd, gmina Dywity, powiat olsztyński, woj. warmińskomazurskie. Numer księgi wieczystej: KW nr OL1O/00074067/9, prowadzona przez Wydział VI Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie. 2. ZAKRES WYCENY: Prawo własności zabudowanej jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym i dwoma budynkami gospodarczymi nieruchomości gruntowej. 3. OKREŚLENIE CELU WYCENY Operat szacunkowy opracowany został dla określenia wartości rynkowej nieruchomości, dla celów postępowania sądowego - jako podstawy do ustalenia ceny wywoławczej w przetargu publicznym organizowanym przez Syndyka. 4. OKREŚLENIE PODSTAW OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 4.1. Podstawa formalna : Zlecenie z dnia 12.10.2017r. Sygn. Akt V GUp of 63/17 Zleceniodawca : Syndyk Tadeusz Grabowski ul. Przemysłowa 2, 10-418 Olsztyn. Zleceniobiorca : Biuro Techniczno Prawne Adam Turczyński ul. Jagiellończyka 31, 10-062 Olsztyn 4.2. Podstawy i uwarunkowania prawne dokonanych czynności : Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Obwieszczenie Marszałka Sejmu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 14 Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 4
grudnia 2016 roku, w sprawie ogłoszenia jednolitego tekstu ustawy o gospodarce nieruchomościami - Dz. U. z 23.12.2016r., poz. 2147, z późn. zm.); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109 z dnia 22.09.2004 r., z późn. zm.); Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. z 2014r. poz. 101 z późn. zm.); Ustawa z dnia 28 lutego 2003r. Prawo Upadłościowe (tekst jednolity z 7.12.2016r., poz. 2171). Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, na podstawie art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie z art. 1, ust. 1, pkt. 2) Ustawy prawo upadłościowe, ustawa reguluje m.in. zasady dochodzenia roszczeń od niewypłacalnych dłużników będących osobami fizycznymi nieprowadzącymi działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 69, ust 2., wraz ze spisem inwentarza dokonuje się oszacowania majątku wchodzącego do masy upadłości. Art. 319, ust 1 mówi, że syndyk wyznacza biegłego do sporządzenia opisu i oszacowania przedsiębiorstwa upadłego, a ust. 2 tego artykułu mówi że: opis przedsiębiorstwa powinien określać w szczególności przedmiot działalności przedsiębiorstwa, nieruchomości wchodzące w jego skład, ich obszar oraz oznaczenie księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, inne środki trwałe, stwierdzone prawa i obciążenia. Art. 320 Ustawy mówi: Sprzedaż mienia, do której mają zastosowanie przepisy działu niniejszego, dokonuje się w drodze przetargu lub aukcji, do których stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, do wyceny wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości przyjęto podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 5
4.3. Inne podstawy wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny. 4.4. Źródła danych merytorycznych : 4.4.1. Oględziny nieruchomości przeprowadzone dnia 14.11.2017r., w czasie których wykonano pomiary kontrolne powierzchni budynku i dokumentację fotograficzną. 4.4.2. Notowania cen rynkowych z lat 2015-2017 dotyczące nieruchomości porównawczych. 4.4.3. Ewidencja Gruntów prowadzona przez Starostwo Powiatowe w Olsztynie. 4.4.4. Mapa ewidencyjna. 4.4.5. Mapa zasadnicza. 4.4.6. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi Brąswałd, zatwierdzony Uchwałą Rady Gminy Dywity Nr XXX/248/09 z dnia 30 czerwca 2009 roku. 4.4.7. Dostępna dokumentacja techniczna budynku projekt zagospodarowania terenu (z częściowo naniesionymi zmianami). 4.4.8. Księga Wieczysta nr OL1O/00074067/9, prowadzona przez Wydział VI Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie. 5. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA OPERATU SZACUNKOWEGO 5.1. Data sporządzenia wyceny: 24.11.2017r. 5.2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 24.11.2017r. 5.3. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 14.11.2017r. 5.4. Data dokonania oględzin nieruchomości: 14.11.2017r. Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 6
III. OPIS I OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY. 1. Stan prawny nieruchomości. Stan prawny nieruchomości reguluje księga wieczysta nr OL1O/00074067/9, prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Olsztynie. Zapisy w księdze na dzień 31.10.2017 roku, były następujące: Dział I-O Oznaczenie nieruchomości brak wzmianek Działki ewidencyjne: numer: 168/15 identyfikator działki: 281404_2.0001.168/15 obręb: 0001, Brąswałd położenie: woj. warmińsko-mazurskie, powiat olsztyński, gmina Dywity, miejscowość Brąswałd ulica: Brąswałd 39B sposób korzystania: B tereny mieszkaniowe Obszar całej nieruchomości: 0,1976 ha Dział I-Sp Spis praw związanych z własnością brak zmianek, brak wpisów Dział II Własność Brak wzmianek Właściciel: Jan Paduch, rodzice: Stanisław, Stanisława, PESEL: 63090707017 Komentarz do migracji: Podstawa nabycia: Na podstawie wniosku z dnia 12.04.1999r. DZ.KW. 4377/99 nr karty 1. Dział III Ciężary i ograniczenia Brak wzmianek, brak wpisów Dział IV Hipoteki Brak wzmianek Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 7
1) Rodzaj hipoteki: hipoteka umowna zwykła w kwocie 122 000,05 EUR; wierzytelność i stosunek prawny: kredyt należność główna; termin zapłaty: 2037-02-05; wierzyciel hipoteczny: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna Oddział 2 w Olsztynie. 2) Rodzaj hipoteki: hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 61 010,00 EUR; wierzytelność i stosunek prawny: kredyt należności uboczne; termin zapłaty: 2037-02-05; wierzyciel hipoteczny: Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski Spółka Akcyjna Oddział 2 w Olsztynie. 3) Rodzaj hipoteki: hipoteka przymusowa w kwocie 37 503,58 zł; wierzytelność i stosunek prawny: należności wynikające z tytułów wykonawczych; wierzyciel hipoteczny: Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w Olsztynie Dane ewidencyjne: Województwo: warmińsko-mazurskie Powiat: olsztyński Gmina: Dywity Obręb: 1-Brąswałd Jednostka rejestrowa: G.239 Lp. Podmiot ewidencyjny Charakter własności/władania Udział 1 Jan Paduch, rodzice: Stanisław, Stanisława Okrzei 26A/17; 10-266 Olsztyn własność 1/1 Nr dz. Położenie działki 168/15 Brąswałd 39b Opis użytku tereny mieszkaniowe grunty orne grunty orne grunty orne Działki OFU OZU Klasa B R IVb R V R VI Pow. użytku [ha] 0,1293 0,0247 0,0258 0,0178 Pow. działki [ha] 0,1976 Razem powierzchnia działek [ha] 0,1976 KW dok. własności KW OL1O/00074067/9 Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 8
Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 9
Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 10
2. Przeznaczenie nieruchomości. Teren, na którym położona jest nieruchomość, objęty jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi Brąswałd, zatwierdzonym Uchwałą Rady Gminy Dywity Nr XXX/248/09 z dnia 30 czerwca 2009 roku, zgodnie z którym działka nr 168/15 leży na terenie oznaczonym symbolem 2.2.MN i opisanym jako tereny zabudowy mieszkaniowej. Nieruchomości sąsiednie również stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej oraz tereny zabudowy zagrodowej. Szczegółowe zapisy planu dla terenu 2.2.MN: 1) Przeznaczenie: a) funkcja podstawowa: zabudowa mieszkaniowa b) funkcje uzupełniające: usługi i handel 2) Ogólne warunki urbanistyczne: a) możliwe jest lokalizowanie nowej zabudowy mieszkaniowej jako wolnostojącej na obszarze zaznaczonym na załączniku graficznym nr 1 do uchwały; b) możliwe jest lokalizowanie usług na parterze budynku mieszkalnego lub w samodzielnym budynku pomocniczym o powierzchni nie przekraczającej 30% powierzchni całkowitej wszystkich budynków; c) możliwe jest lokalizowanie budynków pomocniczych w postaci obiektów wolnostojących; d) wszystkie obiekty formą, detalem, materiałami winny nawiązywać do obiektów o wysokich wartościach wskazanych na załączniku graficznym nr 1. f) należy zachować istniejącą zieleń wysoką i dokonać uzupełnień wzdłuż drogi 05KD-D, zgodnie z załącznikiem nr 1; 3) Wskaźniki zabudowy dla nowej zabudowy: a) powierzchnia zabudowy - 20%; a) powierzchnia biologicznie czynna min 70%; Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 11
b) wysokość budynku głównego, licząc od poziomu terenu przy wejściu do budynku do najwyższego punktu kalenicy budynku maksymalnie 9,0 m; c) wysokość budynku pomocniczego, licząc od poziomu terenu przy wejściu do budynku do najwyższego punktu kalenicy budynku maksymalnie 7,0m; d) ilość kondygnacji dla wszystkich budynków: maksymalnie 2 kondygnacje nadziemne w tym poddasze użytkowe; e) należy kolorystykę elewacji dostosować do historycznych uwarunkowań; f) proporcje podstawowej bryły budynku głównego: w prostokącie o proporcjach od 1:1,2 do 1:1,5, wysokość ściany 3,0 3,5 m od średniego poziomu gruntu do stropu nad parterem, szerokość elewacji frontowej 10-12 m; g) lokalizacja zabudowy: kalenicą prostopadle do drogi, z której następuje wjazd na działkę; h) dopuszczalne rodzaje dachów: dachy strome o symetrycznym kącie nachylenia połaci dachowych, dwuspadowe; możliwe jest stosowanie wykuszy, facjat i okien połaciowych oraz możliwa jest zmiana kierunku kalenicy i dachy rozbudowane z zasadą zachowania proporcji dachów historycznych; i) rodzaj pokrycia dachu dachówka ceramiczna w kolorze czerwonym tradycyjnej dachówki; a) kąty nachylenia dachów dla zabudowy mieszkaniowej: 40 0-45 0 ; j) nieprzekraczalna linia zabudowy zgodnie z załącznikiem nr 1 do uchwały; k) obsługa komunikacyjna z dróg: 05KD-D; l) miejsca parkingowe: min 1mp na jedno mieszkanie, dodatkowo min 1 mp dla powierzchni użytkowej usług; m) podział na działki nie mniej niż 1000 m2, szerokość frontu min 25m, nachylenie prostopadle do drogi 05KD-D (zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1 do uchwały); Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 12
3. Opis przedmiotu wyceny. Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana jednorodzinnym budynkiem mieszkalnym i dwoma budynkami gospodarczymi. Nieruchomość zlokalizowana jest we wsi Brąswałd, gmina Dywity, wśród zwartej zabudowy wsi, około 120 m od głównej drogi przebiegającej przez wieś, około 4 km od gminnej wsi Dywity i około 8,5 km od miasta Olsztyna. Dojazd do nieruchomości odbywa się gminną drogą, stanowiącą działkę nr 169/1, o nawierzchni z kostki typu polbruk (około 120 m od drogi asfaltowej). Nieruchomość znajduje się w sąsiedztwie zabudowy siedliskowej wsi oraz nowej zabudowy Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 13
mieszkaniowej jednorodzinnej. W pobliżu znajdują się również tereny użytkowane rolniczo. Nieruchomość opisana w KW nr OL1O/00074067/9, składa się z zabudowanej budynkiem mieszkalnym i dwoma budynkami gospodarczymi, działki gruntu nr 168/15 o powierzchni 1976 m 2. Działka posiada kształt regularny, zbliżony do prostokąta. Teren nieruchomości jest częściowo ogrodzony. Ogrodzenie, wykonane jest z siatki stalowej na słupkach stalowych osadzonych na betonowym cokole, z bramą przesuwną o konstrukcji stalowej. Brak ogrodzenia na granicy działki od strony wschodniej (wcześniej ten sam właściciel dwóch działek). Teren nieruchomości posiada spadek w kierunku południowo-wschodnim. Zgodnie z treścią mapy zasadniczej, działka uzbrojona jest w sieć energetyczną i wodociągową. Odprowadzenie ścieków odbywa się do przydomowej oczyszczalni ścieków. Sieć telefoniczna przebiega przy północnej granicy działki, w działce drogowej. W centralnej części działki posadowiony jest budynek mieszkalny w zabudowie wolnostojącej. Wejście do budynku znajduje się od strony północnej. W północnozachodniej części działki, przy granicy nieruchomości, znajdują się dwa budynki gospodarcze (drewniany garaż i drewniany budynek gospodarczy). Wzdłuż północnej granicy działki znajdują się nasadzenia krzewów ozdobnych. Północna część działki nr 168/15 z budynkiem mieszkalnym widok w kierunku południowym Gminna droga dojazdowa i północno-zachodnia część działki nr 168/15, widok w kierunku południowo-zachodnim Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 14
Północna część działki nr 168/15, widok w kierunku północno-wschodnim Południowo-zachodnia część działki nr 168/15, widok w kierunku południowym Południowa część działki nr 168/15, widok w kierunku wschodnim Wschodnia część działki nr 168/15, widok w kierunku północnym. Południowa część działki nr 168/15, widok w kierunku zachodnim Centralna część działki nr 168/15, z budynkiem, widok w kierunku północno-wschodnim Północna część działki nr 168/15, widok w kierunku zachodnim Północna część działki nr 168/15 ogrodzenie i nasadzenia, widok w kierunku zachodnim Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 15
Budynek mieszkalny to budynek jednorodzinny, parterowy z poddaszem użytkowym, podpiwniczony, w zabudowie wolnostojącej, o konstrukcji murowanej, wybudowany w roku 2010 (wg informacji uzyskanych w czasie wizji terenowej), z dachem dwuspadowym z lukarnami, krytym dachówką, o powierzchni użytkowej 105,5 m 2 (ustalonej na podstawie pomiarów własnych). Budynek mieszkalny, elewacja północna Budynek mieszkalny, elewacja zachodnia Budynek mieszkalny, elewacja południowa Budynek mieszkalny, elewacja południowa i wschodnia Budynek mieszkalny, elewacja wschodnia Północna część działki nr 168/15 z budynkiem mieszkalnym, widok w kierunku południowym Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 16
Wejście do budynku znajduje się od strony północnej. Na poziomie parteru znajdują się wiatrołap, korytarz ze schodami, kuchnia, salon, łazienka i pokój. Korytarz, łazienka i przejście przez salon do kuchni Wiatrołap Pokój Pokój Kuchnia Kuchnia Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 17
Salon Salon Schody na poddasze Łazienka Na poddaszu znajdują się korytarz z pokojem, dwa pokoje i łazienka. Korytarz Korytarz i pokój Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 18
Pokój 1 Pokój 1 Pokój 2 Pokój 2 Pokój 3 Pokój 3 Łazienka Łazienka Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 19
Poddasze nieużytkowe Poddasze nieużytkowe W piwnicy znajdują się korytarz, kotłownia, pomieszczenia piwniczne oraz kuchnia, łazienka i dwa pomieszczenia wykończone jak pomieszczenia mieszkalne. Korytarz Pom. piwniczne Kotłownia Kuchnia Kuchnia Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 20
Pokój Pokój Pokój Pokój Łazienka Łazienka Łazienka Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 21
Pom. piwniczne - wiatrołap Korytarz Schody Dane techniczne budynku (ustalone na podstawie pomiarów własnych): powierzchnia użytkowa parteru i poddasza - 105,50 m 2, powierzchnia użytkowa piwnicy 67,46 m 2. Konstrukcja i wykończenie budynku (na podstawie oględzin nieruchomości oraz dostępnej dokumentacji i wywiadu terenowego): Fundamenty żelbetowe. Ściany: murowane, warstwowe: cegła silikatowa gr. 18cm, styropian 12 cm, cegła silikatowa gr. 6cm, tynk mineralny. Strop nad piwnicą żelbetowy, nad parterem i poddaszem - drewniany. Dach o konstrukcji drewnianej, kryty dachówką Braas. Wykończenie ścian i sufitów w piwnicy i parterze tynk mineralny, na poddaszu płyta gipsowo-kartonowa, w łazienkach glazura. W kuchni glazura i farba emulsyjna, w pokojach ściany malowane farbami emulsyjnymi. Sufity wykończone płytą g-k, w piwnicy tynkowane. Schody zewnętrzne betonowe, mocno zniszczone, wewnętrzne drewniane, dębowe. Posadzki i podłogi w pokojach panele podłogowe, na korytarzach, wiatrołapie, kuchni i w łazienkach terakota. W piwnicy w trzech pomieszczeniach panele podłogowe, w pozostałych terakota. Elewacja tynk, brak wyprawy elewacyjnej. Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 22
Stolarka drzwiowa zewnętrzna: drzwi drewniane, dębowe, z przeszkleniem, drzwi wewnętrzne: drewniane szklone, w piwnicy płytowe pełne i z przeszkleniami. Stolarka okienna drewniana, w piwnicy pcv. Instalacje techniczne: - wodociągowa, - elektryczna, - kanalizacyjna z odprowadzeniem ścieków do przepływowej przydomowej oczyszczalni ścieków z osadnikiem, - grzewcza: centralne ogrzewanie zasilane piecem olejowym. Każda kondygnacja posiada własną pompę do zasilania obiegu. Na parterze i w piwnicy na ciągach komunikacyjnych zamontowano ogrzewanie podłogowe. Ciepła woda ogrzewana jest przepływowo (brak zasobnika). Ustalenie stanu technicznego budynku Biorąc pod uwagę wiek budynku, obecny sposób użytkowania oraz stan wykończenia, stan techniczno-użytkowy budynku określono jako dobry/bardzo dobry. W północno-zachodniej części działki, przy granicy nieruchomości, znajdują się dwa budynki gospodarcze (drewniany garaż i drewniany budynek gospodarczy dawniej rekreacyjny). Budynki są parterowe, w zabudowie wolnostojącej, o konstrukcji drewnianej, z dachami dwuspadowymi krytymi papą, o powierzchniach użytkowych: 13,62 m 2 garaż i 15,49 m 2 dawny budynek rekreacyjny (ustalonej na podstawie pomiarów własnych). Dawny budynek rekreacyjny znajduje się w złym stanie technicznym (część elementów budynku jest zawilgocona, przegnita i zagrzybiona), a garaż znajduje się w stanie średnim (część desek na dachu jest zawilgocona i zgnita). Garaż nie jest trwale związany z gruntem i wewnątrz znajduje się klepisko. Dawny budynek rekreacyjny posadowiony jest na betonowej wylewce (zagłębionej ok. 20 cm w ziemi). Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 23
Drewniany garaż. Dawny budynek rekreacyjny Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 24
IV. OPIS SPOSOBU WYCENY. 1. Określenie rodzaju wartości rynkowej. Zgodnie z przyjętym celem wyceny, określono wartość rynkową przedmiotu wyceny. Określona wartość jest zdefiniowana wg art. 151 ust. 1 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 roku, jako wartość rynkowa nieruchomości, którą stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym i sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. VI. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ PRZEDMIOTU WYCENY WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI: W R = 404 200 zł Słowie: czterysta cztery tysiące dwieście złotych. Autor pragnie ponownie podkreślić, że uzyskana w opracowaniu wartość rynkowa przedmiotu wyceny jest wartością szacunkową, opartą na uśrednianiu uzyskanych wyników. Wyniki ewentualnej przyszłej sprzedaży mogą różnić się od określonej wartości (in minus, in plus) i ta właśnie kwota (ustalona w ramach publicznego przetargu zorganizowanego przez Syndyka) będzie ostateczną ceną za lokal, na którą poza kwantyfikowanymi elementami stanowiącymi podstawy obliczenia wartości wpływa szereg elementów znacznie trudniej wyliczalnych, bądź też subiektywnych i niedających się jednoznacznie oszacować. Elementy te wpływają na ostateczną cenę i zależą od konkretnej sytuacji (ilość oferentów, ich cechy emocjonalne) oraz kryteriów, jakimi będą się kierować poszczególni nabywcy, które to mogą być rozbieżne od kryteriów przyjętych przez autora niniejszego opracowania. Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 25
VIII. KLAUZULE I OGRANICZENIA DO WYCENY. 1. Klauzule publikacji i wykorzystania 1) Wycena nie może być stosowana do innych celów niż podane w opracowaniu. Rzeczoznawcy majątkowi nie ponoszą odpowiedzialności za wykorzystanie operatu w innym celu. 2) Publikowanie, powielanie w całości lub w części wymaga zgody autora opracowania. 2. Klauzule ograniczające odpowiedzialność rzeczoznawcy 1) Zleceniobiorca przyjmuje w dobrej wierze dane dotyczące stanu prawnego nieruchomości oraz inne przekazane przez zleceniodawcę niezbędne do opracowania niniejszego operatu. 2) Założono jednakową ufność do uzyskanych danych w Starostwie Powiatowym w Olsztynie i ich zgodność ze stanem faktycznym w terenie. 3) Niniejszy operat sporządzono zgodnie z przepisami prawa oraz zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny. 4) Określona wartość rynkowa nieruchomości nie obejmuje wielkości takich jak: podatki oraz opłaty, jakie potencjalny nabywca nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić. 5) Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, mających wpływ na wartość wycenianej nieruchomości. 6) Szczegółowe dane dotyczące obiektów porównawczych pozostały utajnione w dyspozycji autora. 7) Operat szacunkowy nie stanowi ekspertyzy stanu technicznego zabudowy stanowiącej część składową szacowanej nieruchomości, nie dotyczy jakości stosowanych materiałów, stanu konstrukcji i innych wad ukrytych budynku. Autor operatu nie ponosi żadnej odpowiedzialności z tytułu ewentualnych niezgodności wzniesienia zabudowy stanowiącej część składową szacowanej nieruchomości z przepisami ustawy prawo budowlane, pozwoleniem na budowę, odpowiednimi rozporządzeniami, normami branżowymi oraz zasadami sztuki budowlanej. Brąswałd 39B, gm. Dywity, KW nr OL1O/00074067/9, działka nr 168/15 Str. 26