OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI

OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 1, POŁOŻONEGO W PABIANICACH NA PARTERZE W BUDYNKU PRZY ULICY ŁASKIEJ 96, OBRĘB P-5, BEZ KSIĘGI WIECZYSTEJ AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 799/13 Data opracowania: 13 sierpnia 2014 r.

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 1 (parter), zlokalizowanego w Pabianicach przy ul. Łaskiej 96, brak księgi wieczystej 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 1 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie art. 244 k.c.), położonego w budynku przy ul. Łaskiej 96. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal, jest budynkiem 12-kondygnacyjnym. Jest to lokal rozkładowy. Usytuowany na 1 kondygnacji (parter) i składa się z 1 : - 3 pokoi, - kuchni, - łazienki, - ubikacji, - przedpokoju, o łącznej powierzchni 47,87 m 2. Przedmiotowy lokal wyposażony jest we wszystkie media z sieci miejskiej. Budynek, w którym mieści się lokal został oddany do eksploatacji w 1980 roku. Budynek nieocieplony. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje Witoldowi Klocek. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Mariusza Kuźniaka - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Zamkowa 3. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami. 4. Określona podejściem porównawczym, metodą porównywania parami wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla celów postępowania egzekucyjnego, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 5. Istotne daty dla procesu wyceny: W R = 120 200 zł słownie: sto dwadzieścia tysięcy dwieście złotych Operat sporządzono w dniach: 04 lipca 2014 r. 13 sierpnia 2014 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 06 sierpnia 2014 r. Stan przedmiotu wyceny określono na dzień: 06 sierpnia 2014 r. Wartość nieruchomości określono na dzień: 11 sierpnia 2014 r. 6. Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. 1 Ustalono na podstawie rzutu lokalu uzyskanego z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. KM 799/13 2

Spis treści 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY... 4 2. CEL WYCENY... 4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO... 4 3.1 Podstawa formalna wyceny... 4 3.2 Podstawy materialno prawne... 4 3.3 Źródła danych merytorycznych... 4 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY... 5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI... 5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny... 5 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego... 5 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości... 6 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 6 6.1 Wybór metodologii wyceny... 6 6.2 Sposób wyceny... 7 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI... 9 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI... 14 8.1 Określenie trendu czasowego... 14 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym... 14 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW... 15 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA... 16 Załączniki: 1. Dokumentacja fotograficzna wycenianego lokalu nr 1; 2. Rzut lokalu mieszkalnego nr 1 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej; 3. Kopia zaświadczenia Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej o prawie do lokalu nr 1. KM 799/13 3

1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu nr 1 b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Łaska 96 c. powierzchnia lokalu: 47,87 m 2 d. usytuowanie lokalu: parter (1 kondygnacja) e. ekspozycja okien: północ, południe Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 1, położonego w Pabianicach przy ulicy Łaskiej 96. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: brak. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Mariusza Kuźniaka, Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach - Kancelaria przy ulicy Zamkowej 3 w Pabianicach (95-200). Sprawa nr KM 799/13. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 30 czerwca 2014 roku (otrzymane w dniu 04 lipca 2014 roku) Komornika Sądowego działającego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Pana Mariusza Kuźniaka, prowadzącego swoją Kancelarię w Pabianicach przy ul. Zamkowej 3. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2014 poz. 518, z późn.zm.) UoGN; 2. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U nr 4 poz. 27 z 2001 roku, z późn.zm.) - UoSM; 3. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn.zm.) - RWNSOS; 4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 roku, nr 16 poz. 93, z późn.zm.) K.C.; 5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego ( Dz. U. z 2004 roku, nr 43 poz. 296, z późn.zm.) K.P.C; 6. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku W sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52, z późn. zm.) - RCK; 3.3 Źródła danych merytorycznych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych PKZW; 2. Oględziny oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 06 sierpnia 2014 roku; 3. Kopia oświadczenia uzyskanego w dniu 01 sierpnia 2014 r. z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej dotycząca prawa do lokalu nr 1; 4. Przegląd transakcji na rynku lokalnym; 5. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa; 6. Uchwała nr LXVII/561/06 rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 7. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości; 8. Rzut lokalu mieszkalnego nr 1 uzyskany z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. KM 799/13 4

4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Operat sporządzono w dniach: 04 lipca 2014 r. 13 sierpnia 2014 r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 06 sierpnia 2014 r. Stan przedmiotu wyceny określono na dzień: 06 sierpnia 2014 r. Wartość nieruchomości określono na dzień: 11 sierpnia 2014 r. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta Dla przedmiotowego lokalu nr 1 V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Pabianicach nie prowadzi księgi wieczystej; b) Zaświadczenie z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej Zgodnie z oświadczeniem Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej spółdzielcze własnościowe prawo do przedmiotowego lokalu nr 1, o powierzchni 47,87 m 2, położonego przy ulicy Łaskiej 96 w Pabianicach przysługuje Witoldowi Klocek. Brak informacji o założeniu księgi wieczystej dla niniejszego lokalu. 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejskiego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach UCHWAŁA NR LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie symbol planu MW tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Mapa 1: Fragment miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) Pabianic. KM 799/13 5

5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Osiedle, na którym znajduje się szacowana nieruchomość położone jest w południowo - zachodniej części miasta. Dojazd do nieruchomości bardzo dogodny, komunikacja miejska w odległości do 200-300 m, przy ulicy Łaskiej gdzie znajdują się przystanki autobusowe linii miejskich 1, 3, 4, 5 i podmiejskich linii T i D oraz zajezdnia tramwaju nr 41, który to łączy Pabianice z Ksawerowem oraz Łodzią. W kierunku południowym ulica Łaska dochodzi do drogi krajowej nr 14 (DK-14), której trasa przebiega przez województwo łódzkie i głównie w kierunku południowo-zachodnim. Obecnie fragment DK14 stanowi jedną z ważniejszych tras przelotowych w Łodzi. Bezpośrednio przy budynku, w którym znajduje się wyceniany lokal znajdują się miejsca parkingowe oraz pas zieleni, w pobliżu także Park Wolności, budynki mieszkalne wielo- i jednorodzinne. Centrum Pabianic znajduje się w kierunku wschodnim od wycenianej nieruchomości. W sąsiedztwie znajdują się liczne punkty handlowo usługowe, park. Bliskość terenów zielonych to na pewno duży atut lokalizacji. Osiedle jest zadbane i dobrze zagospodarowane (miejsca parkingowe, bliskie otoczenie zieleni, plac zabaw dla dzieci). Wyceniany budynek jest budynkiem 12-kondygnacyjnym. W bezpośrednim otoczeniu znajdują się także budynki wielorodzinne, tereny zieleni. Budynek został oddany do użytku około 1980 roku, zbudowany został w technologii uprzemysłowionej wielkopłytowej system OWT. Wyposażony jest w instalacje: elektryczną, wodociągowo-kanalizacyjną, miejską gazową, co i cw, instalacje telefoniczną, telewizje kablową - Azart oraz domofon. Winda w budynku dojeżdża tylko do 11 kondygnacji (nie dojeżdża do ostatniej, 12 kondygnacji). Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja 1 (parter) Usytuowanie okien: północ, południe Struktura lokalu: Mieszkanie rozkładowe. Pomieszczenia: 3 pokoje, kuchnia, łazienka, ubikacja, przedpokój 2. Rzut mieszkania w załączeniu do operatu. Powierzchnia użytkowa: wg danych z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej powierzchnia lokalu wynosi 47,87 m 2. Wnętrze lokalu W dniu 06 sierpnia 2014 roku przedmiotowy lokal nr 1 nie został udostępniony Biegłemu i Komornikowi do czynności oględzin/opisu i oszacowania. Zatem dokonano jego wyceny, przy założeniu, że standard lokalu (jego części nieruchomych, podlegających wycenie) jest przeciętny (średni). W tym przypadku potencjalnemu kupującemu zaleca się weryfikacje stanu lokalu. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 tegoż operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 2 Ustalono na podstawie rzutu mieszkania nr 1 uzyskanego z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej. KM 799/13 6

a) strony umowy (zarówno kupujący i sprzedający) były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, b) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny, Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym, Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości, Zakres wyceny, Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu, Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny, Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości rynkowej nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.). Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasady Wyceny (PKZW) Nota Interpretacyjna nr 1 NI 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości: Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi. Procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami wygląda następująco: 1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. KM 799/13 7

7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych, położonych w budynkach 5- i 12-kondygnacyjnych, sąsiadujących ze sobą, o takiej samej technologii budowy, o podobnych parametrach użytkowych przyjęte z aktów notarialnych dotyczących transakcji zawartych na rynku wtórnym. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - otoczenie; - standard lokalu (stan techniczny, jakość materiałów wykończeniowych); - piętro, na jakim usytuowany jest lokal.; - rodzaj budynku (5- i 12-kondyhgancyjne). Wpływ takich cech jak: - lokalizacja; - powierzchnia użytkowa mieszkania (PUM); - stan techniczny budynku; - technologia budowy budynku; - rodzaj nabywanego prawa został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Tabela nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Otoczenie 1 Piętro Bardzo dobre Dobre Budynek położony w głębi osiedla, pośród innych budynków wielorodzinnych. W bezpośrednim otoczeniu pasy zieleni, miejsca postojowe, w pobliżu Park Wolności. Dobry dostęp do punktów handlowo-usługowych. Budynek usytuowany w oddaleniu od ruchliwych ulic lub osłoniony od ulicy przez inne budynki wielorodzinne. Lokalizacja charakteryzuje się dobrą komunikacją z miastem w bliskiej okolicy przystanki autobusowe i tramwajowe. Jak wyżej, z tym że mogą wystąpić pewne uciążliwości, jak np. położenie w bezpośrednim otoczeniu ruchliwych dróg lub przy zajezdni tramwajowej, co może powodować uciążliwości w postaci obniżenia komfortu warunków mieszkalnych, wzmożonego hałasu, zwiększonego stężenia zanieczyszczenia powietrza. Bardzo dobre Piętro 1 i 2. 2 Dobre Średnie Piętra powyżej 2, poniżej ostatniego (dla budynków 5-kondygnacyjnych jest to piętro 3, dla budynków 12-kondygnacyjnych są to piętra od 3 do 10). Parter i ostatnie piętro. KM 799/13 8

Standard lokalu Operat szacunkowy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 1 Pabianice ul. Łaska 96 3 Dobry Średni (przeciętny) Niski W pokojach na ścianach gładzie lub ściany pomalowane farbą, tapetowane lub wyłożone panelami ściennymi, na podłogach parkiety, wykładziny dywanowe lub panele, ściany tapetowane, malowane lub wyłożone glazurą, w przedpokoju szafa w zabudowie, na podłodze terakota, panele lub wykładzina dywanowa, ściany pomalowane farba, tapetowane lub wyłożone panelami ściennymi. Sufity malowane farbą lub mogą być podwieszane w jednym lub kilku pomieszczeniach lub pokryte panelami. Grzejniki nowego typu w jednym lub kilku pomieszczeniach lub starego typu pomalowane, odnowione. Okna nowe drewniane lub PCV. W oknach rolety antywłamaniowe opcjonalnie. Lokal niewymagający nakładów na remont, wykonany z dobrej jakości materiałów, nieznaczne oznaki użytkowania. Co najmniej sześć, jednak nie więcej niż dziesięć z cech wymienionych, jako dobre. Lokal wymagający umiarkowanych nakładów na remont lub modernizację, wykończony materiałami o średniej jakości. Pięć i mniej cech wymienionych, jako dobre. Lokal przeznaczony do kapitalnego remontu. Rodzaj budynku 4 Bardzo dobry Dobry Budynek 5-kondygnacyjny. Budynek 12-kondygnacyjny. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku mieszkaniowego w Polsce Druga połowa roku 2014 nie przyniesie zdecydowanych zmian na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Badanie Emmerson Evaluation pokazuje, że nie można także generalizować trendów na terenie całej Polski, ponieważ obecnie miasta wojewódzkie przejawiają odmienne tendencje. Najnowsze raporty rynku nieruchomości potwierdzają od dawna spekulowane zwolnienie tempa spadku cen mieszkań. Jednak za wcześnie jest, aby mówić o wyraźnych wzrostach. Nieznaczne podwyżki będą zauważalne tylko w dużych miastach Polski, podczas gdy na rynkach równoległych wciąż będziemy obserwować trend spadkowy. Na czele listy miast, w których na koniec br. przewiduje się odczuwalne zmiany wzrostowe cen mieszkań wymienia się przede wszystkim Kraków i Trójmiasto. Liderem grupy ze spadkami jest Łódź, która od miesięcy kształtuje się jako jedno z wyjątków pośród największych miast Polski, ze średnią ceną za 1 m 2 o połowię mniejsza od cen w stolicy. W Warszawie w I kwartale roku średnia cena sięgała 6986 zł/m2 dla rynku wtórnego oraz na poziomie 7197 zł/m2 dla rynku pierwotnego i tu nie przewiduje się rewolucji cenowej. Stabilnie ma też być w Białymstoku, Rzeszowie i Szczecinie. Ogólne podwyżki będą dotyczyły Krakowa i Lublina, natomiast te dotyczące mieszkań z drugiej ręki mają pojawić się również na rynkach we Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Katowicach. W dół pójdą ceny w Łodzi i Kielcach, a także na rynku wtórnym w Gorzowie Wielkopolskim czy Zielonej Górze oraz na rynku pierwotnym w Opolu. Zgodnie z regułą, mieszkania na rynku pierwotnym są droższe. Jednak w ostatnich latach miało miejsce wiele inwestycji budownictwa nowych osiedli, które obecnie zasilają rynek wtórny. W takich miastach różnice między tymi dwoma segmentami będą mniejsze niż w miastach, w których działalność deweloperska była bardziej ograniczona. Tam w obrocie dominują mieszkania w starym, mniej atrakcyjnym budownictwie i ich ceny wyraźnie odbiegają od cen nowych mieszkań. Największą popularnością cieszą się małe mieszkania, na które łatwiej zaciągnąć kredyt oraz takie powierzchnie, które obejmują jak największą liczbę pomieszczeń. Z zasady im większe mieszkanie, tym niższa cena 1 m 2. Prawidłowość ta jednak nie dotyczy największych lokali o powierzchni ok. 100 m 2 oraz apartamentów w Warszawie, KM 799/13 9

Krakowie, Poznaniu, Trójmieście czy Wrocławiu. Świadczy to o rozwoju rynków apartamentów w najbogatszych miastach. Ceny jednostkowe podobnych nieruchomości mogą być wyższe niż ceny jednostkowe dla małych, najczęściej poszukiwanych na rynku mieszkań. Od stycznia 2014 roku uruchomiono rządowy program Mieszkanie dla Młodych. Zgodnie z raportem nie odnotowano znaczącego wpływy MdM na rynek. Tylko w nielicznych miejscowościach mają miejsce sytuacje, gdzie np. rządowe limity przekraczają średnie ceny lokali. W Olsztynie limit wynosi 4859 zł/m2, a przeciętna cena kształtuje się na tym rynku na poziomie 4407 zł/m2. Różnica wynosi tu aż 9%. Korzystna sytuacja dla zainteresowanych programem panuje także w Łodzi (średnia cena jest niższa o 6% od limitu), w Zielonej Górze i Gorzowie Wielkopolskim (średnia różnica sięga aż 20%). Najmniejsze szanse na znalezienie mieszkania spełniającego kryteria cenowe mają warszawiacy, krakowianie, wrocławianie, gdzie ceny średnie są zdecydowanie wyższe od obowiązujących limitów. Mapa 2: Lokalizacja miasta Pabianic na tle mapy Polski. Miasto Pabianice jest gminą miejską położoną w środkowej części województwa łódzkiego, w bezpośredniej bliskości stolicy województwa Łodzi, na Wysoczyźnie Łaskiej, nad rzekami Dobrzynką i Pabianką. Jest równocześnie największym miastem powiatu, w którego skład wchodzą miasta: Pabianice i Konstantynów Łódzki oraz gminy: Dłutów, Dobroń, Ksawerów, Lutomiersk, Pabianice. Charakterystyka rynku lokalnego Pabianice są bardzo korzystnie ulokowane pod względem komunikacyjnym: przez miasto przebiega droga krajowa łącząca Łódź z Wrocławiem, Warszawą i Gdańskiem. W odległości 10 km od centrum miasta przebiega trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź z Katowicami oraz z Bielsko-Białą. Miasto położone jest również przy jednym z głównych szlaków komunikacji kolejowej: linia kolejowa przebiegająca przez miasto wraz z licznymi bocznicami do rozładunku towarów daje możliwość dotarcia do Poznania, Gdyni i wielu innych miast w Polsce. Na obrzeżach Łodzi, w odległości niespełna 10 km od Pabianic funkcjonuje Port Lotniczy Łódź im. Władysława Reymonta. Stan infrastruktury miejskiej oraz środowiska naturalnego Pabianic ulega stopniowej poprawie w wyniku zrealizowanych przez Miasto bądź będących w trakcie realizacji inwestycji. Praktycznie jedynymi poważnym problemami, z jakim boryka się miasto, jest duża powierzchnia zdegradowanych obszarów, w tym obszarów poprzemysłowych, wymagających wysokich nakładów w celu ich rewitalizacji. Lokale wybudowane w czasach PRL cieszą się największym zainteresowaniem na rynku lokalnym. Ich kupno i sprzedaż stanowią obecnie około 45% wszystkich transakcji na rynku wtórnym. Głównym atutem mieszkań w blokach jest cena, która jest o kilkanaście procent niższa niż w podobnych budynkach z nowych inwestycji KM 799/13 10

deweloperskich. Na takie mieszkanie decydują się zwykle młodzi ludzie z małymi dziećmi, którzy mają ograniczoną zdolność kredytową i nie stać ich na mieszkanie nowym budownictwie. Preferencje ludności nieustannie nakierowane są na mieszkania dwupokojowe lub trzypokojowe. Największe zainteresowanie wzbudzają lokale z przedziału 35-45 m 2 (32% badanych). Są to mieszkania, które spełniają oczekiwania co do struktury (dwu-trzypokojowe) oraz wciąż są stosunkowo tanie w porównaniu do powierzchni przekraczających próg 45 m 2. Należy podkreślić fakt, iż Pabianice są niewielkim miasteczkiem, położonym stosunkowo blisko Łodzi, dobrze skomunikowanym z Łodzią (tramwaj regionalny nr 41). Jednak mimo tendencji społeczeństwa do wyprowadzek do mniejszych miast sąsiednich, z zachowaniem pracy w dużym mieście, jakim dla Pabianic byłaby Łódź, Pabianice nie wzbudzają dużego zainteresowania potencjalnych nabywców w przeciwieństwie do np. Aleksandrowa Łódzkiego. Wynika to m.in. z faktu, że miasto dysponuje rozległymi obszarami zniszczonych i niezagospodarowanych powierzchni postindustrialnych oraz należy do wolniej rozwijających się ośrodków miejskich. Zainteresowaniem wśród nabywców cieszą się nieruchomości z dobrym położeniem i dojazdem. Do bezpośrednich porównań starano się dobrać nieruchomości najbardziej podobne do nieruchomości szacowanej. Należy zwrócić uwagę na fakt, iż w ostatnim czasie ekspozycja rynkowa tego typu nieruchomości trwa około 12 miesięcy. Szacowany lokal nr 1, o powierzchni 47,87 m 2, usytuowany jest na 2 piętrze, w budynku 12-kondygnacyjnym i stanowi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Analizowano transakcje spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali, znajdujących się w 5- i 12-kondygnacyjnych budynkach wielorodzinnych, wybudowanych w bliskim otoczeniu na obszarze Pabianic. Zatem wszystkie mieszkania przyjęte do porównań z wycenianym spełniają kryteria porównywalności. Zachowania inwestorów Na tym segmencie rynku istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 20%-40%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Z uwagi na przyjęcie do porównania transakcji kupna sprzedaży lokali z tego samego osiedla wpływ cechy lokalizacja został wyeliminowany oraz wpływ cechy otoczenie wyniósł 20%. Szczególnie istotną cechą zdaniem kupujących, która znacząco wpływa na cenę lokalu jest standard lokalu związany ze stanem technicznym i jakością wykończenia lokalu. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim standardzie wykończenia wnętrza. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub niskim. Istotność wpływu standardu wykończenia i wyposażenia lokalu waha się od 40%-60%. Tu wynosi 45%. Ponadto analiza rynku wykazała, że lokale położone na 1 i 2 piętrze są najbardziej pożądanymi, bez względu na to, czy lokale położone są w budynkach 5- czy 12- kondygnacyjnych. Mniej chętnych znajdują lokale usytuowane powyżej 2 pietra, ale wciąż poniżej ostatniego piętra. Jeszcze mniejsze zainteresowanie kierowane jest do lokali położonych na parterach oraz na ostatnich piętrach budynków. Powierzchnia użytkowa lokali porównawczych nie stanowi cechy różnicującej, ponieważ do porównań przyjęto lokale o bardzo zbliżonym metrażu. Wielkości powierzchni lokali porównawczych wahały się od 47,87 m 2 do 48,17 m 2. KM 799/13 11

W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych. Transakcje te zostały dokonane na rynku wtórnym i dotyczyły sprzedaży lokali mieszkalnych, o zbliżonej powierzchni użytkowej, położonych w bliskim otoczeniu na terenie Pabianic. Wskaźniki ekonomiczne regionu (dane GUS styczeń 2014r.) Przeciętne zatrudnienie w sektorze przedsiębiorstw w styczniu br. ukształtowało się na poziomie 311,9 tys. osób, tj. o 0,9% niższym niż przed rokiem (w styczniu 2013 r., w porównaniu z analogicznym miesiącem 2012 r. spadek o 2,9%). W ujęciu rocznym odnotowano spadek zatrudnienia m. in. w sekcjach: administrowanie i działalność wspierająca (o 14,6%), budownictwo (o 9,2%) oraz zakwaterowanie i gastronomia (o 8,5%). Wzrost zatrudnienia wystąpił natomiast m.in. w działalności profesjonalnej, naukowej i technicznej (o 12,8%), transporcie i gospodarce magazynowej (o 6,9%) oraz informacji i komunikacji (o 3,0%). W końcu stycznia 2014 r. liczba bezrobotnych zarejestrowanych w urzędach pracy wyniosła 158,2 tys. osób, tj. o 4,3% więcej niż w grudniu 2013 r. i o 2,3% mniej w stosunku do stycznia ub. roku. Kobiety stanowiły 48,4% ogółu zarejestrowanych bezrobotnych (przed rokiem odsetek ten wyniósł 48,7%). Stopa bezrobocia rejestrowanego ukształtowała się na poziomie 14,5% i w stosunku do poprzedniego miesiąca wzrosła o 0,4 p. proc., ale w porównaniu ze styczniem ub. roku była niższa o 0,4 p. proc. Do powiatów o najwyższej stopie bezrobocia należały: łaski oraz zgierski (po 19,1% wobec 19,4% i 19,9% w styczniu 2013 r.), tomaszowski (18,6% wobec 19,6%) oraz kutnowski (18,5% w styczniu 2014 i 2013 r.), a o najniższej skierniewicki (9,5% wobec 10,0%), rawski (9,8% wobec 10,1%), wieruszowski (11,2% wobec 12,2%) oraz łowicki (11,4% wobec 11,9%). W porównaniu ze styczniem 2013 r. w większości powiatów odnotowano spadek stopy bezrobocia. W 3 powiatach stopa bezrobocia spadła o 1,0 p. proc. lub więcej. Były to powiaty: pabianicki o 1,3 p. proc. (do 16,9%), tomaszowski i wieruszowski po 1,0 p. proc (do odpowiednio 18,6% i 11,2%). Wzrost stopy bezrobocia odnotowano w powiecie łęczyckim o 0,9 p. proc (do 16,8%) i sieradzkim o 0,1 p. proc (do 14,4%). Na niezmienionym poziomie ukształtowała się stopa bezrobocia w Łodzi (12,6%) i po-wiecie kutnowskim (18,5%). Stopę bezrobocia niższą niż w województwie łódzkim w styczniu br. odnotowano w sześciu województwach: wielkopolskim (10,0%), mazowieckim (11,4%), śląskim (11,7%), małopolskim (12,1%), dolnośląskim (13,8%) oraz pomorskim (13,9%). W styczniu br. przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 3569,57 zł i było o 3,6% wyższe niż przed rokiem (w styczniu 2013 r., w porównaniu z analogicznym miesiącem 2012 r. również odnotowano wzrost o 1,8%). Najwyższy wzrost płac, w porównaniu ze styczniem 2013 r., nastąpił w sekcjach: budownictwo (o 7,7%), przetwórstwo przemysłowe (o 4,7%), działalność profesjonalna, naukowa i techniczna (o 4,6%) oraz informacja i komunikacja (o 4,0%). Spadek przeciętnych wynagrodzeń wystąpił m. in. w administrowaniu i działalności wspierającej (o 2,2%) oraz transporcie i gospodarce magazynowej (o 0,6%). KM 799/13 12

Mapa 3: Fragment mapy Pabianic z orientacyjnym zaznaczeniem położenia wycenianej nieruchomości. Segment rynku Wybrany obszar geograficzny Okres badania cen transakcyjnych Przedmiotem analizy były spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mieszkalnych, o zbliżonej powierzchni użytkowej (od 47,87 do 48,17 m 2 ), położonych w budynkach 5- i 12-kondygnacyjnych w Pabianicach, w bliskim otoczeniu wycenianego prawa. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych. Bliskie otoczenie wycenianego prawa, obszar miasta Pabianice, obręb P-5. Ostatnie 18 miesięcy. Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali mieszkalnych do lokali zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym osiedlu, w sąsiedztwie wycenianego prawa: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach w sąsiedztwie wycenianego lokalu. L.P. DATA ADRES PUM [m 2 ] PIETRO CENA [zł] Cena 1 m 2 [zł/m 2 ] 1 2014-07-01 Łaska 47,87 5 105 000,00 2193,44 2 2013-10-09 Łaska 47,87 1 110 000,00 2297,89 3 2013-07-25 Wiejska 48,17 2 118 000,00 2449,66 4 2013-11-19 Łaska 47,80 1 118 000,00 2468,62 5 2013-06-07 Łaska 47,87 8 125 000,00 2611,24 6 2013-02-01 Łaska 47,87 9 130 000,00 2715,69 7 2013-09-05 Łaska 47,87 6 135 000,00 2820,14 C min - C max - Opis lokali o cenie minimalnej i maksymalnej: Transakcja nr 1 w tabeli 2 Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 47,87 m 2, usytuowany na 5 piętrze w budynku 12-kondygnacyjnym. Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal położony bezpośrednio przy ul. Łaskiej, co może powodować wzmożony hałas, większe zanieczyszczenie powietrza. W najbliższym otoczeniu zabudowa wielorodzinna, jednorodzinna, Park Wolności. Dobry dostęp do punktów handlowousługowych, komunikacji miejskiej. Standard lokalu niski. KM 799/13 13

Transakcja nr 5 w tabeli 2 Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 47,87 m 2, usytuowanym na 8 w budynku 12-kondygnacyjnym. Budynek, w którym znajduje się przedmiotowy lokal położony bezpośrednio przy ul. Łaskiej, co może powodować wzmożony hałas, większe zanieczyszczenie powietrza. W najbliższym otoczeniu zabudowa wielorodzinna, jednorodzinna, Park Wolności. Dobry dostęp do punktów handlowousługowych, komunikacji miejskiej. Standard wykończenia lokalu - dobry. Transakcja nr 6 w tabeli 2 Lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 47,87 m 2, usytuowany na 9 piętrze w budynku 5-kondygnacyjnym. Budynek ten znajduje się w głębi osiedla, przy ulicy Łaskiej. W najbliższym otoczeniu znajduje się zabudowa wielorodzinna, jednorodzinna, Park Wolności. Dobry dostęp do punktów handlowo-usługowych, komunikacji miejskiej. Standard wykończenia lokalu dobry. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkunastu transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości stanowiących spółdzielczych własnościowych praw do lokali położonych w lokalizacjach porównywalnych w Pabianicach, które zostały zanotowane w okresie 18 miesięcy od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie nie zaobserwowano mierzalnych (istotnych) zmian cen w czasie, co oznacza, że w dalszej analizie trend uwzględnia się na poziomie 0%. 8.2 Oszacowanie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, określono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. W okresie badania cen zanotowano na rynku: Cena minimalna: C min = 2 193,44 zł/m 2 Cena maksymalna: C max = 2 820,14 zł/m 2 Różnica cen: ΔC = C max - C min 626,70 zł/m 2 Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Tabela 3. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Cecha Wagi cech Zakres przedziałów [zł] Liczba przedziałów Skok poprawki [zł] Otoczenie 25% 156,67 1 156,67 Standard lokalu 50% 313,35 2 156,67 Rodzaj budynku 10% 62,67 1 62,67 Piętro 15% 94,00 2 47,00 RAZEM 100% 626,70 Tabela 4. Określenie cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości porównywanych. Cecha Nieruchomość wyceniana LP 1 LP 5 LP 6 Otoczenie bardzo dobra dobre bardzo dobre dobre Standard lokalu średni niski dobry dobry Rodzaj budynku dobry dobry dobry dobry Piętro średnie dobre dobre dobre KM 799/13 14

Tabela 6. Określenie wartości wycenianej nieruchomości. Cecha Wagi cech Zakres przedziałów [zł] Skok poprawki [zł] LP 1 LP 5 LP 6 Otoczenie 25% 156,67 156,67 156,67 0,00 156,67 Standard lokalu 50% 313,35 156,67 156,67-156,67-156,67 Rodzaj budynku 10% 62,67 62,67 0,00 0,00 0,00 Piętro 15% 94,00 47,00-47,00-47,00-47,00 RAZEM 100% 626,70 266,35-203,68-47,00 Cena 1 m2 nieruchomości [zł/m 2 ] 2193,44 2611,24 2715,69 Cena skorygowana 1 m 2 nieruchomości [zł/m 2 ] 2459,79 2407,56 2668,69 Wartość rynkowa 1 m 2 wycenianego lokalu [zł/m 2 ] 2512,01 Powierzchnia wycenianego lokalu [m 2 ] 47,87 Wartość rynkowa wycenianej nieruchomości [zł] 120 250,00 Wartość 1 m 2 powierzchni użytkowej wycenianego lokalu W 1m2 dla celów postępowania egzekucyjnego określa się zgodnie z następującym wzorem: W 2 1m = C ŚR x Σ U i gdzie: C ŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu określona na podstawie próbki reprezentatywnej U i współczynniki korygujące wycenianego lokalu odpowiadające cechom rynkowym (tabela 3) Natomiast wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym określono według następującego wzoru: gdzie: P powierzchnia lokalu w m 2 ; W 1m 2 wartość 1 m 2 lokalu W N = P * W 1m 2 W NL = 47,87 m 2 x 2 512,01 zł/m 2 = 120 250,00 3 zł Wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 1 o powierzchni 47,87 m 2 położonego w Pabianicach, w budynku przy ulicy Łaskiej 96, określona na dzień 07 sierpnia 2014 roku podejściem porównawczym, metodą porównywania parami dla celów postępowania egzekucyjnego w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 120 200 zł słownie: sto dwadzieścia tysięcy dwieście złotych 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Na wstępie należy zaznaczyć, że dokonując doboru nieruchomości porównawczych, biegły wyeliminował znaczną część transakcji nieruchomościami, które jego zdaniem w najmniejszym stopniu spełniały kryteria 3 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników są dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 799/13 15

art. 4.16 UoGN. Sposób doboru nieruchomości wziętych do porównań wynikał z przeprowadzonej analizy rynku. 2. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przy ulicy Łaskiej 96 m. 1 do porównań przyjęto transakcje obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali, z tej samej lokalizacji, lokali, których stan prawny, jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. Dane o transakcjach zostały przyjęte na podstawie aktów notarialnych. 3. Otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem świadczy o tym m.in. różnica pomiędzy cenami skorygowanymi a ceną średnią wynosi 4,16%. Przed korektą rozpiętość tego przedziału wynosiła 8,33%. Oznacza to niemal 2-krotną poprawę 4. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 1 położonego w budynku w Pabianicach przy ulicy Łaskiej 96, oszacowana dla celu sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym, w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 120 200 zł słownie: sto dwadzieścia tysięcy dwieście złotych 5. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 6. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 7. UWAGA: Jak zostało napisane powyżej, biegły nie miał możliwości dokonania oględzin lokalu i na podstawie oględzin zewnętrznych i wywiadu terenowego przyjął, że standard lokalu jest średni. Gdyby okazało się, że jest inaczej, wówczas dla stanu lokalu DOBRY, jego wartość rynkowa w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosiłaby 127 700 (słownie: sto dwadzieścia siedem tysięcy siedemset) złotych. Natomiast dla stanu NISKIEGO jego wartość rynkowa w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosiłaby 112 700 (słownie: sto dwanaście tysięcy siedemset) złotych. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych. 2. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 11 sierpnia 2014 roku. 3. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 4. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 06 sierpnia 2014 r., w tym dniu autor dokonał także oględzin lokalu - z zewnątrz oraz budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 5. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej całej nieruchomości lub też z powodu niedopuszczenia biegłego i komornika do jej dokonania. 6. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 7. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. 8. Niniejszy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jej sporządzenia, chyba, że wystąpiłyby okoliczności, o których mowa w art. 156, ust. 3,4 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. KM 799/13 16

9. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 10. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 11. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr 0017954. 12. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzys-kanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 13. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 14. Operat zawiera 17 (siedemnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 799/13 17

ZAŁĄCZNIK NR 1 Dokumentacja fotograficzna wycenianej nieruchomości Zdjęcia 1-6: Budynek, w którym znajduje się szacowany lokal oraz jego otoczenie. Zdjęcia 7-9: Klatka wejściowa do budynku z wycenianym lokalem, klatka schodowa oraz drzwi wejściowe do lokalu. KM 799/13 18