BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI

Transkrypt

1 tel.(046) kom. (0601) ;REGON NIP EGZ.NR 3 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej w rejestrze ewidencji gruntów jako działki nr 2, 3/1, 3/2, obręb 16 Rzymiec JEDNOSTKA EWIDENCYJNA SKIERNIEWICE, pow. skierniewicki, woj. łódzkie. Księgi Wieczyste Nr LD1H/ /1, LD1H/ /4, LD1H/ /9 dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzone przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr Skierniewice, 27 czerwca 2018 r.

2 S P I S T R E Ś C I 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANY PRZEDMIOTU WYCENY STAN ZAGOSPODAROWANIA OKREŚLENIE STANU PRAWNEGO OPIS STANU TECHNICZNO UŻYTKOWEGO PRZEDMIOTU WYCENY Grunt Budynki Budowle STAN OTOCZENIA NIERUCHOMOŚCI PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM PROCEDURA WYCENY WYBÓR PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI SZACOWANIA WYCENA CZĘŚCI FUNKCJONALNEJ NIERUCHOMOŚCI GRUNTU ROLNICZEGO WYCENA CZĘŚCI FUNKCJONALNEJ BUDYNKÓW INWENTARSKICH WRAZ Z GRUNTEM ,22 HA WYCENA CZĘŚCI FUNKCJONALNEJ NIERUCHOMOŚCI BUDYNKI SKŁADOWE NR 1 I WYCENA CZĘŚCI FUNKCJONALNEJ NIERUCHOMOŚCI - SZKLARNIA DO UPRAW GRUNTOWYCH WYCENA CZĘŚCI FUNKCJONALNEJ NIERUCHOMOŚCI - BUDYNEK MIESZKALNY WRAZ Z GRUNTEM O POW. 0,15 HA WYCENA CZĘŚCI FUNKCJONALNEJ NIERUCHOMOŚCI MNOŻARKA I TUNELE FOLIOWE OKREŚLENIE WARTOŚCI POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z UZASADNIENIEM UZASADNIENIE KLAUZULE I OGRANICZENIA PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ZAŁĄCZNIKI RZYMIEC str. 2/49

3 ZESTAWIENIE WARTOŚC NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W Rzymcu, gmina Skierniewice, oznaczona w ewidencji jako działki nr 2,3/1,3/2 Grunt Budowle Grunt rolny Grunt pod zabudową Budynek mieszkalny ,00 zł Budynek obory ,00 zł Budynek garaży ,00 zł Budynek Składowy nr ,00 zł Budynek Składowy nr ,00 zł Obiekt szklarni ,00 zł Tunele foliowe i mnoiżarka ,00 zł Przyłącze elektryczne 247,00 zł Przyłącze wodociągowe 655,00 zł Przyłącze kanalizacyjne 2 229,00 zł Przydomowa oczyszczalnia 5 465,00 zł Utwardzenie terenu ,00 zł Ogrodzenie frontowe ,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI RZYMIEC str. 3/49

4 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem niniejszej wyceny jest część majątku trwałego ( grunty, budynki), oznaczonego w ewidencji gruntów jako działki nr 2, 3/1, 3/2, o łącznej powierzchni 7,31 ha, stanowiącego własność Państwa Grzegorza i Haliny małż. Stoczyńskich. Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzone są Księgi Wieczyste LD1H/ /1, LD1H/ /4, LD1H/ /9 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie i na dzień wyceny. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej do celów sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia KM 68/18 na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Anna Bartczak- Lisik, Kancelaria: Skierniewice, ul. Reymonta 2A Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z pózn. zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości ( Dz. U. 2016, poz. 1263) Ustawa z dnia r. Kodeks Postępowania Cywilnego ( tekst jednolity w Dz. U. z 2017 r., poz. 459) Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity w Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.. poz z późn zm.) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny (KSWS) : Wycena nieruchomości rolnych Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych jako zbiór zasad dobrej praktyki zawodowej i dorobek środowiska Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r. SEKOCENBUD Zeszyt 32/2016 BIULETYN CEN OBIEKTÓW BUDOWLANYCH BCO cz.i-obiekty kubaturowe II kwartał 2016 r. Ośrodek Wdrożeń Ekonomiczno-Organizacyjnych Budownictwa Promocja Sp.z o.o. RZYMIEC str. 4/49

5 3.4. Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych z aktów notarialnych w Starostwie Powiatowym Skierniewice. Informacje z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Skierniewice Księgi Wieczyste LD1H/ /1, LD1H/ /4, LD1H/ /9 Oględziny nieruchomości w dniu r. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r. 4. Data dokonania oględzin nieruchomości r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANY PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Stan zagospodarowania W skład przedmiotowej nieruchomości rolnej wchodzą działki oznaczone w ewidencji gruntów jako działki nr 2, 3/1, 3/2 o łącznej powierzchni 7,31 ha. Zabudowa składa się z: - budynku mieszkalnego - budynku obory - garaży - budynek składowy Nr 1 - budynek składowy Nr 2 - obiekt szklarni - tunele foliowe i mnożarka Na działce rosną drzewa i krzewy ozdobne. Teren jest częściowo utwardzony, uzbrojony, oświetlony i ogrodzony. Dojazd do nieruchomości stanowi droga o nawierzchni asfaltowej. Fragment mapy przeglądowej powiatu skierniewickiego stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu 5.2. Określenie stanu prawnego Przedmiotowa nieruchomość ma uregulowany stan prawny w Księgach Wieczystych Nr LD1H/ /1, LD1H// /4, LD1H/ /9 urządzonych w Wydziale Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Według zapisów w w/w księgach właścicielami nieruchomości są: Księga : LD1H// /4, LD1H/ /9 Grzegorz Stoczyński, księga: LD1H/ /1 Grzegorz i Halina Stoczyńscy Protokoły badania ksiąg Wieczystych stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu RZYMIEC str. 5/49

6 5.3. Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Grunt Oznaczenie, wielkość i bonitacja: 2 `3/1 `3/2 Hektary fizyczne [ha] Hektary przeliczeniowe [hp] Klasa bonitacyjna Wspołczynnik przeliczeniowy PsIV 0,11 0,7 0,077 RIIIb 1,44 1,25 1,8 RIVa 0,57 1 0,57 RIVa 1,56 1 1,56 RIIIb 0,05 1,25 0,0625 RIVa 1,19 1 1,19 Lz RIVa 0,04 1 0,04 RIIIb 0,21 1,25 0,2625 RIVa 0,91 1 0,91 RIVb 0,36 0,75 0,27 Razem powierzchnia w fizycznych i hp oraz średni współczynnik przeliczeniowy 6,4400 0,6222 4,0070 Uwaga w tabeli nie ujęto gruntów pod zabudową 0,87 ha. Średni współczynnik bonitacyjny : 0,6222, co odp. Kl.IVb. Wypisy z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu. Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu Budynki Budynek mieszkalny Budynek murowany, wolnostojący, częściowo podpiwniczony, z użytkowym poddaszem. Parametry techniczne: - powierzchnia zabudowy: 224,18 m 2 - powierzchnia użytkowa: 249,92 m 2 RZYMIEC str. 6/49

7 Zestawienie powierzchni użytkowej Lp. Nazwa pomieszczenia Powierzchnia [m2] PIWNICE 1. pom. gosp. 7,37 2. kotłownia 43,74 RAZEM 51,11 PARTER 1. sień 8,45 2. WC 1,06 3. łazienka 4,73 4. pokój dzienny 48,83 5. pokój 16,22 6. aneks jadalny 9,54 7. kuchnia 8,12 8. przedpokój 10,21 9. łazienka 3, pokój 18, pokój 22, sień 3, spiżarka 2,62 RAZEM 157,81 PIĘTRO 14. klatka schodowa 7, pokój 8, pokój 16, pokój 17, pokój 13, pokój 9, korytarz 15, łazienka 4,12 RAZEM 92,11 OGÓŁEM 301,03 w tym pow.uzytkowa 249,92 Widok budynku przedstawiają poniższe fotografie: RZYMIEC str. 7/49

8 Opis konstrukcji: Konstrukcja - Fundamenty - Ściany - tradycyjna; betonowe murowane z pustaka keramzytowego i kratówki + styropian na zaprawie cementowo - wapiennej Stropy żelbetonowe na belkach żelbetowych Więźba dachowa drewniana Pokrycie dachowe ondulina Tynki wewnętrzne wapienne + gładź gipsowa Stolarka okienna drewniana, trój-szybowa Stolarka drzwiowa drewniana o podwyższonym standardzie Tynk zewnętrzny nakrapiany Podłogi: w pokojach częściowo mozaika grabowo-dębowa, częściowo deski w kuchni, łazienkach i WC i na klatce schodowej terakota Malowanie malowanie farbami akrylowymi, boazeria w korytarzach i na klatce schodowej, panele w aneksie jadalnym, glazura na ścianach w WC, łazienkach i kuchni. Rury i rynny spustowe z blachy ocynkowanej Instalacje: elektryczna wodociągowa kanalizacyjna Rok budowy : 1996 Stopień zużycia: 22 % Budynek obory w kształcie litery L Budynek o konstrukcji trwałej wybudowany metodą tradycyjna składa się z dwóch części Opis dotyczący I części obory wybudowanej metodą tradycyjną w 1967 roku Parametry techniczne: wymiary zewnętrzne : 6,50 m x 17,95 m Powierzchnia zabudowy 116,67 m 2 Powierzchnia użytkowa; 93,34 m 2 RZYMIEC str. 8/49

9 Widok budynku przedstawia poniższa fotografia: Opis konstrukcji: Fundamenty - betonowe Ściany murowane z pustaka na zaprawie cementowo wapiennej Strop płyta betonowa na belkach stalowych. Więźba dachowa drewniana Wrota - drewniane Okna - metalowe Posadzka betonowa Kojce metalowe Instalacje: elektryczna wodociągowa Stopień zużycia technicznego: 45 % Opis techniczny II części obory wybudowanej w roku 1987 Parametry techniczne; Wymiary zewnętrzne ; 10,00 m x 18,60 m powierzchnia zabudowy : 186 m 2 powierzchnia użytkowa: 148,80 m 2 Widok II części obory przedstawia poniższa fotografia: RZYMIEC str. 9/49

10 Opis konstrukcji: Fundamenty - betonowe Ściany murowane z pustaka na zaprawie cementowo wapiennej Strop płyta betonowa na belkach stalowych. Słupy stalowe Więźba dachowa drewniana Wrota i okna drewniane Posadzka betonowa Kojce metalowe Instalacje: elektryczna wodociągowa Stopień zużycia technicznego 27 % Budynek garaży Budynek o konstrukcji trwałej, wolnostojący bez podpiwniczenia. W budynku znajdują się pomieszczenia letniej kuchni oraz pomieszczenia garażowe na sprzęt rolniczy. Parametry techniczne: Powierzchnia użytkowa: 420 m 2 Widok budynku przedstawiają poniższe fotografie: Opis konstrukcji: Fundamenty betonowe Słupy murowane z cegły białej Strop na części budynku betonowy na belkach stalowych, na części brak stropu Więźba drewniana - typu krokwiowego nad podcigach z belek stalowych i słupach stalowych z rur stalowych Pokrycie eternit falisty Tynk wewnętrzny w części budynku, w części brak Tynk zewnętrzny wapienno-cementowy Posadzka betonowa RZYMIEC str. 10/49

11 Wrota drewniane, metalowe oraz z blachy trapezowej Okna częściowo metalowe, częściowo drewniane Rury i rynny spustowe z blachy ocynkowanej malowane Instalacje: - energetyczna siły i światła - wodociągowa. Rok budowy: 1988 Stopień zużycia technicznego : 40 % Szklarnia Obiekt szklarni o konstrukcji stalowej, wielonawowy o rozpiętości nawy 6,40 m. Budynek wykonany jest w konstrukcji stalowej obłożony szkłem mocowanym w profilach aluminiowych. Parametry techniczne: Wymiary zewnętrzne : 86,66 m x 60,03 m Kubatura : ,30 m 3 Powierzchnia zabudowy : 5 202,20 m 2 Powierzchnia użytkowa : 5 160,0 m 2 Widok obiektu przedstawiają poniższe fotografie: Opis konstrukcji: Fundamenty betonowe z betonu żwirowego B-12,5 o średnicy 30 cm wbetonowane słupki pod elementy konstrukcji bloku szklarniowego Konstrukcja stalowa obłożona szkłem grub.4 mm podwójne mocowanym w profilach aluminiowych RZYMIEC str. 11/49

12 Dach konstrukcja aluminiowa, w dachu umocowane są dwa panelowe okna wentylacyjne Pokrycie dachowe szkło grub. 4mm Drzwi dwuskrzydłowe szklone szkłem bezpiecznym Instalacje: elektryczna wodna c.o. górne, dolne, wegetacyjne wentylacji grawitacyjnej ( okna wentylacyjne ) Wyposażenie: basen na wodę centrala dozowników sterujących Rok budowy: 2009 Stopień zużycia technicznego: 10% Budynek składowy Nr 1 Budynek składowy murowany bez podpiwniczenia wykonany w technologii tradycyjnej Parametry techniczne: Powierzchnia zabudowy : 106,40 m 2 Powierzchnia użytkowa : 86,40 m 2 Widok budynku przedstawia poniższa fotografia: Opis konstrukcji: Ławy fundamentowe betonowe z betonu żwirowego B20 Ściany zewnętrzne z pustaka U-220 o wym. 26x18,8x22 cm na zaprawie cementowo wapiennej Ściany wewnętrzne murowane z pustaka U-220 na zaprawie cementowo - wapiennej Więźba dachowa jednospadowa o konstrukcji drewnianej Pokrycie dachowe papa termozgrzewalna Wieńce i nadproża wieńce żelbetowe, nadproża okienne z belek prefabrykowanych L19 Stolarka - okienna z PCV Stolarka drzwiowa nie zamontowana Tynki wewnętrzne cementowo-wapienne Tynki zewnętrzne płyta warstwowa Posadzki - betonowe Obróbki blacharskie brak Wyposażenie: Kocioł wodny typ KRm RZYMIEC str. 12/49

13 Wytwórca SEFAKO, Nr fabryczny: Moc kotła 2,5 MVAT Rok budowy: 1989 Instalacje : elektryczna wentylacji grawitacyjnej Rok budowy: 2009 Stopień zużycia technicznego 10 % Budynek składowy Nr 2 Budynek składowy bez podpiwniczenia, parterowy o wymiarach 15,32 m x 35,52 m. Budynek hali magazynowej przeznaczony do składowania płodów rolnych ( warzyw) Parametry techniczne: Powierzchnia zabudowy : 541,10 m 2 Powierzchnia użytkowa : 531,00 m 2 Kubatura: 3 035,57 m 3 Widok budynku przedstawia poniższa fotografia: Opis konstrukcji: Stopy fundamentowe żelbetowe Konstrukcja stalowa Ściany konstrukcja szkieletowa stalowa obłożona płytą warstwową grub. 10 cm Więźba dachowa dwuspadowa, konstrukcji stalowej wykonana z dźwigarów kratowych Pokrycie dachowe płyta warstwowa grub. 10 cm Stolarka - okienna pasmo przezroczystych płyt poliwęglanowych Stolarka drzwiowa bramy podnoszone Tynki wewnętrzne cementowo-wapienne Tynki zewnętrzne płyta warstwowa Posadzki - betonowe Obróbki blacharskie PCV Ocieplenie styropian jest zakupiony lecz jeszcze nie wykonano ocieplenia budynku Instalacje : elektryczna wentylacji grawitacyjnej Rok budowy: 2009 Stopień zużycia technicznego 10 % RZYMIEC str. 13/49

14 Budowle Przyłącza - elektryczne napowietrzne, długość przyłącza 10,0 m - wodociągowe z wodociągu wiejskiego. 4,00 m. - kanalizacyjne, długość przyłącza 12,0 m do przydomowej oczyszczalni Ogrodzenie - ogrodzenie fontowe częściowo wykonane słupki murowane z cegły klinkierowej opierzenie ze sztachet drewnianych, częściowo wykonane z siatki na słupkach betonowych. Rok budowy 2005 Stopień zużycia technicznego 10% - ogrodzenie boczne z płyt betonowych ażurowych Utwardzenie terenu - utwardzenie terenu z kostki na powierzchni 880 m 2 Rok budowy Stopień zużycia 12 % Kotłownia z mnożarką i tunele foliowe Kotłownia z mnożarką o wymiarach : 5,00 m x 15,00 m Powierzchnia zabudowy 75 m 2 Tunel foliowy o konstrukcji metalowej o wymiarach; 16,0 m x 32,0 m typu holenderskiego Powierzchnia zabudowy : 512 m 2 Tunel ogrzewany i taśmowo nawadniany Rok budowy 2008 Stopień zużycia 12 % Trzy tunele foliowe o konstrukcji metalowej o wymiarach: 7,0 m x 30,0 m każdy Powierzchnia zabudowy: 630 m 2 Tunele ogrzewane i nawadniane. Rok budowy 2006, folia 7-letnia Stopień zużycia 17 % Widok mnożarki przedstawia poniższa fotografia : 5.4. Stan otoczenia nieruchomości Przedmiotowa nieruchomość położona jest we wsi Rzymiec około 1 km od trasy Skierniewice - Głuchów. Siedlisko typowo rolnicze. Nieruchomość położona jest w luźnej zabudowie zagrodowej w sąsiedztwie gruntów rolnych. RZYMIEC str. 14/49

15 5.5. Przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym Według ustaleń w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego zatwierdzonych Uchwałą Nr XIX/126/04 Rady Gminy Skierniewicach z dnia 27.X.2004 r. oraz zmianą w/w planu uchwaloną Uchwałą Nr VI/29/07 Rady Gminy w Skierniewicach z dnia 30 marca 2007 r. działki oznaczone nr ewid. 2, 3/1, 3/2 położone w obrębie geodezyjnym wsi Rzymiec przeznaczone są pod: MRj tereny zabudowy zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wolnostojącej i usług nieuciążliwych. R teren przeznaczony do zagospodarowania rolniczego 6. PROCEDURA WYCENY 6.1. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania Z uwagi, iż wyceniana nieruchomość stanowi gospodarstwo rolne, Krajowy Standard Wyceny Specjalistycznych (KSWS) Wycena Nieruchomości Rolnych przewiduje w pkt ust. A, c możliwość określania wartości części składowych nieruchomości rolnych, których wartość może być określana odrębnie. Nieruchomość objęta księgami wieczystymi Nr LD1H/ /1, LD1H/ /4, LD1H/ /9 zostanie wyceniona łącznie ze względu na to, że zabudowa rozciąga się na trzech sąsiadujących działkach i stanowi całość gospodarczą. Wskazane jest zbywanie nieruchomości objętych w/w księgami łącznie. Suma wartości poszczególnych części będzie określać rynkową wartość całej nieruchomości. W przedmiotowym gospodarstwie można wyodrębnić następujące części funkcjonalne: - grunty rolne o pow. 5,82 ha - budynki inwentarskie z gruntem o pow. 0,22 ha - budynki składowe Nr 1 i 2 związane z produkcją rolną wraz z gruntem 0,30 ha - szklarnia do upraw gruntowych wraz z gruntem 0,62 ha - budynek mieszkalny wraz z gruntem o pow. 0,15 ha - tunele foliowe i mnożarka 0,20 ha Niniejszy operat w dalszej części odrębnie określi wartości każdej z części. Wn = Wgr + Wbg + Wbs + Wszk + Wbm + Wmt Gdzie : Wn wartość nieruchomości Wgr wartość gruntu rolniczego Wbg wartość budynków gospodarskich WBS wartość budynków składowych Nr 1 i 2 Wszk - wartość szklarni do upraw gruntowych Wbm wartość budynku mieszkalnego Wmt - wartość mnożarki i tuneli foliowych Ponieważ niniejszy operat ma służyć do celów sądowych, decydujące kryterium stanowi przepis zawarty w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku ( Dz.U. Nr 10, poz.52 z 1968 r. z późniejszymi zmianami), który mówi, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście RZYMIEC str. 15/49

16 porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art i Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Wartość Rynkowa. - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie wykorzystanie jako zabudowa mieszkaniowa. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej prawa do nieruchomości gruntowej zabudowanej, zastosowano: Dla składników nieruchomości : - które są w obrocie nieruchomościami przyjęto : podejście : p o r ó w n a w c z e metodę: p o r ó w n y w n i a p a r a m i - dla określenia wartości szklarni, mnożarki i tuneli foliowych; podejście: kosztowe metodę: kosztów odtworzenia Uwaga: Budowle takie jak ogrodzenie i przyłącza nie wpływają bezpośrednio na wartość nieruchomości lecz zwiększają atrakcyjność poszczególnych składników nieruchomości, dlatego nie określono odrębnie ich wartości Wycena części funkcjonalnej nieruchomości gruntu rolniczego Analiza rynku 1. Rodzaj rynku grunty rolne niezabudowane 2. Obszar rynku gmina Skierniewice, 3. Okres objęty analizą od stycznia 2016 r. do dnia wyceny. RZYMIEC str. 16/49

17 TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY NR_RE K REP DATA Obszar CENA_Jedn Obręb NR_dział ek Bonitacja KSZTAŁT prostokąt / , ,55 zł 3-Brzozów 56 RVI 1: / , ,82 zł 1-Balcerów 585/1 RIVb prostokąt 1: / ,57 9-Mokra ,46 zł Prawa 210 RIIIb prostokat 1: / , ,72 zł 6-Józefatów 47 RIVb prostokat 1: / , ,38 zł 24-Zalesie 90/2 RVI prostokąt 1: / ,21 23-Wólka ,77 zł Strobowska 55,71/1 RV / , ,30 zł 3-Brzozów 47 RV prostokat 1: / ,14 5-Dębowa ,21 zł Góra 160 RIVb prostokąt 1: / , ,85 zł 13-Pruszków 54 RVI prostokąt 1: / , sierakowice ,23 zł Prawe 303/3 RV prostokat 1: / ,06 Nowy ,09 zł Ludwików 36 RIVb prostokat 1: / ,27 8-Mokra ,45 zł Lewa 305 RIIIb prostokąt 1: / , ,47 zł 12-Pamiętna 7-114,126 RIVb prostokat 1:25 prostokat / , ,78 zł Miedniewice 139/8 RIIIa 22-Wola / , ,03 zł Wysoka 75/4 RIVa / , ,25 zł 10 - Rowiska 232/2 RIVb / , ,01 zł 1-Balcerów 254/1 RV / , ,46 zł 1-Balcerów 1031 RIVa 18- Sierakowice / , ,80 zł Lewe 266/2 RIVa / , ,25 zł 21-Strobów 694 RV / , Strobów 480 Uwaga: transakcje prezentowane na szarym tle odrzucono jako transakcje "odstające". 1:25 nieregularn y prostokat 1:25 prostokat 1:25 prostokąt 1:50 prostokąt 1:5 prostokąt 1:5 prostokąt 1:10 Wnioski z analizy: w ramach niniejszego operatu przeanalizowano transakcje kupna - sprzedaży nieruchomości rolnych w gminie Skierniewice i ościennych w okresie od r. do dnia wyceny. W samej wsi Rzymiec nie napotkano transakcji kupna sprzedaży gruntów rolnych RZYMIEC str. 17/49

18 W związku z tym rozszerzono analizę na teren sąsiednich miejscowości. w badanym okresie zaobserwowano, iż występuje zależność ceny jednostkowej od powierzchni gruntu. Przy wzroście obszaru maleje cena jednostkowa. W analizowanym okresie trend czasowy przyjęto równy zero. Obserwowane są niewielkie wahania cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych jednak z tendencją do równowagi, Ceny transakcyjne zawarte są w przedziale od ,21 do ,25 zł/ha Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów rolnych. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja ogólna 30 % - Powierzchnia gruntu 20 % - Wskaźnik bonitacji gruntu 30 % - Kształt działki 20 % GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY (ATRYBUTU) LOKALIZACJA SZCZ POWIERZCHNIA BONITACJA KSZTAŁT 30% 9 198,61 zł 20% 6 132,41 30% 9 198,61 zł 20% 6 132,41 zł wieś gminna 1, ,61 zł wieś II rzędna 0, ,31 zł wieś III rzędna 0,000 do 1,0000 ha 1, ,41 zł do 2,0000 ha 0, ,32 zł do 4,0000 ha 0, ,09 zł powyżej 4,0000 ha 0,000 RIIIa 1, ,61 zł RIIIb 0, ,89 zł RIva 0, ,17 zł RIvb 0, ,44 zł RV 0, ,72 zł RVI 0,000 kwadrat 1:1 1, ,41 zł prostokąt 1:2,1:5 0, ,93 zł prostokąt 1:10 0, ,45 zł prostokąt 1:25 0, ,96 zł prostokąt 1:50 0, ,48 zł nieregularny,kilka działek 0,000 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: Cmax= ,25 zł Cmin= ,21 zł Cmax-Cmin = ,04 zł RZYMIEC str. 18/49

19 WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Tranakcja nr 1 nr 2 nr 3 nr 4 REP 1003/ / / /2017 DATA TRANS CJ ,09 zł ,47 zł ,03 zł ,25 zł Trend (zł/ha/dzień) 0,0000 0, , ,0933 DATA WYCENY CJ skorygowana trendem na datę wyceny (zł/ha) ,09 zł ,47 zł ,75 zł ,76 zł LOKALIZACJA Mokra Lewa Pamiętna Wola Wysoka Rowiska POWIERZCHNIA (ha) 2,2700 3,3300 2,1100 2,0000 BONITACJA RIIIb RIVb RIVa RIVb KSZTAŁT prostokąt 1:50 prostokąt 1:25 nieregularny prostokąt 1:25 OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH LOKALIZACJA Rzymiec wieś III rzędna POWIERZCHNIA GRUNTU [ha] 6,4400 powierzchnia powyżej 4,0000 ha BONITACJA RIVb RIVb KSZTAŁT prostokąt 1:5 prostokąt 1:5 RZYMIEC str. 19/49

20 TABELA PORÓWNAWCZA Nieruch. wyceniana nr 1 nr 2 nr 3 nr 4 Rep. 1003/ / / /2017 Data tansakcji (wyceny C jednostkowa x ,09 zł ,47 zł ,03 zł ,25 zł Trend czasowy x 0,0000 zł 0,0000 zł 0,0000 zł 0,0000 zł Cj skorygowana trendem czsowym x ,09 zł ,47 zł ,03 zł ,25 zł LOKALIZACJA Rzymiec Mokra Lewa Pamiętna Wola Wysoka Rowiska wieś III rzędna wieś III rzędna wieś II rzędna wieś III rzędna wieś II rzędna Wartość cechy 4 599,31 zł 4 599,31 zł Poprawka x ,31 zł ,31 zł POWIERZCHNIA [m2] 5,82 2,27 powyżej 4,0000 3,33 2,11 2,00 powierzchnia ha do 4,0000 ha do 4,0000 ha do 4,0000 ha do 2,0000 ha Wartość cechy 2 042,09 zł 2 042,09 zł 2 042,09 zł 4 090,32 zł Poprawka x ,09 zł ,09 zł ,09 zł ,32 zł BONITACJA RIVb RIIIb RIVb RIVa RIVb Wartość cechy 3 679,44 zł 7 358,89 zł 3 679,44 zł 5 519,17 zł 3 679,44 zł Poprawka x ,45 zł ,73 zł KSZTAŁT prostokąt 1:5 prostokąt 1:50 prostokąt 1:25 nieregularny prostokąt 1:25 Wartość cechy 4 905,93 zł 1 226,48 zł 2 452,96 zł 2 452,96 zł Poprawka x 3 679,45 zł 2 452,97 zł 4 905,93 zł 2 452,97 zł Poprawka łączna x ,09 zł ,43 zł 1 024,11 zł ,66 zł Cj skorygowana poprawką kwotową x ,00 zł ,04 zł ,14 zł ,59 zł Waga x Cj średnia wagowana ,94 zł Wartość rynkowa prawa własności do gruntu : 6,44 ha x ,94 zł/ha = ,29 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość : zł Uwaga : odjęto grunt pod zabudową o pow. 0,87 ha. RZYMIEC str. 20/49

21 6.3. Wycena części funkcjonalnej budynków inwentarskich wraz z gruntem 0,22 ha A/ Budynek obory - I część Analiza rynku Rodzaj rynku nieruchomości zabudowane budynkami gospodarczymi na obszarach wiejskich Obszar rynku gmina Skierniewice pomocniczo obszar wiejski woj. łódzkiego i mazowieckiego Okres analizy od 1 stycznia 2015 roku do dnia wyceny Rynek w obrocie nieruchomościami zabudowanymi budynkami gospodarczymi na obszarach wiejskich jest ograniczony. Występują tego rodzaju transakcje lecz w stanie technicznym złym, zwykle przeznaczone do rozbiórki. Dlatego też analizę wydłużono w czasie i rozszerzono na obszar wiejski woj. łódzkiego i mazowieckiego. W trakcie badania rynku ustalono, że na wartość nieruchomości mają wpływ następujące atrybuty: lokalizacja, stan techniczny budynku, powierzchnia i konstrukcja. Ze względu na ubogi rynek i dużą rozbieżność w czasie trendu czasowego nie obliczano, przyjęto trend czasowy równy /m2 x dzień. Ceny transakcyjne w analizowanym okresie zawarte są w przedziale od 280,11 zł/m2 do 459,18 zł/m2 w zależności od stanu technicznego budynku. W analizowanym okresie miało miejsce kilka transakcji nieruchomości podobnych, spośród których wybrano cztery najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny pod względem analizowanych cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości. L.p. Rep. TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY Cena Data transakcji Lokalizacja jednostkow a (zł/m2) Pow. uzytkowa Pow. działki 1. 22/ Łyszkowice 459,18 117, Kowalew, gm. 2. * Buczek 420,17 47, / Żelazna 280,11 71, / Łasieczniki 333,33 60, / Bednary-Wieś 434,78 115, / Mokra Lewa 298,74 267, /2015 Nowy Trębaczew 386,85 517, / Sadkowice 454,54 66, Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny budynków inwentarskich. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja ogólna - 15 % - Powierzchnia użytkowa budynku - 20 % RZYMIEC str. 21/49

22 - Dostępność komunikacyjna - 20 % - Konstrukcja - 10 % - Stan techniczny budynku - 35 % GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA OGÓLNA 15% POWIERZCHNIA OBIEKTU 20% DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA 20% KONSTRUKCJA 10% STAN TECHNICZNY 35% 26,86 35,81 35,81 17,91 62,67 miasto 1,000 26,86 wieś gminna 0,500 13,43 wieś 0,000 0,00 pow. Do 50 m2 1,000 35,81 pow. do 100 m2 0,663 23,74 pow. do 500 m2 0,333 11,92 pow. powyżej 500 m2 0,000 0,00 b_korzystna 1,000 35,81 korzystna 0,667 23,89 średnia 0,333 11,92 niekorzystna 0,000 0,00 stalowa 1,000 17,91 żelbetowo-stalowa 0,500 8,96 murowana 0,000 0,00 dobry 1,000 62,67 zadawalający 0,667 41,80 dostateczny 0,333 20,87 zły 0,000 0,00 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W tabeli transakcji przyjętych do porównań określono zakres cen: Cmax = Cmin= Cmax - Cmin = Cśrednia= MEDIANA 459,18 280,11 179,07 381,65 386,85 RZYMIEC str. 22/49

23 OPIS NIERUCHOMOŚCI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ CECHA nr 1 nr 2 nr 3 nr 4 Rep. 3820/ / / /2015 Data Cena jedn. 333,33 434,78 298,74 386,85 Trend 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 Cj skorygowana trndem czasowym 333,33 434,78 298,74 386,85 LOKALIZACJA OGÓLNA Łasieczniki Bednary-Wieś Mokra Lewa Nowy Trębaczew POWIERZCHNIA OBIEKTU [m2] 60,00 115,00 267,79 517,00 DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA średnia korzystna średnia średnia KONSTRUKCJA murowana murowana murowana murowana STAN TECHNICZNY dostateczny zadowalający dobry dostateczny OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA OGÓLNA Rzymiec, gm. Skierniewice wieś POWIERZCHNIA OBIEKTU [m2] 93,34 pow. do 100 m2 DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA średnia średnia KONSTRUKCJA murowana murowana STAN TECHNICZNY dostateczny dostateczny RZYMIEC str. 23/49

24 TABELA PORÓWNAWCZA NIERUCHOMOŚĆ CECHA WYCENIANA nr 1 nr 2 nr 3 nr 4 Rep. x 3820/ / / /2015 Data transakcji (wyceny) C_jedn x 333,33 zł 434,78 zł 298,74 zł 386,85 zł Trend x 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 Cj skorygowana trendem czasowym x 333,33 zł 434,78 zł 298,74 zł 386,85 zł LOKALIZACJA OG ÓLNA Rzymiec Łasieczniki Bednary-Wieś Mokra Lewa Nowy Trębaczew wartość cechy poprawka x POWIERZCHNIA OBIEKTU 93,34 60,00 115,00 267,79 517,00 wartość cechy 23,74 zł 23,74 zł 11,92 zł 11,92 zł porawka x 11,82 zł 11,82 zł 23,74 zł DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA średnia średnia korzystna średnia średnia wartość cechy 11,92 zł 11,92 zł 23,89 zł 11,92 zł 11,92 zł poprawka x -11,97 zł KONSTRUKCJA murowana murowana murowana murowana murowana wartość cechy poprawka x STAN TECHNICZNY dostateczny dostateczny zadowalający dobry dostateczny wartość cechy 20,87 zł 20,87 zł 41,80 zł 62,67 zł 20,87 zł poprawka x -20,93 zł -41,80 zł POPRAWKA ŁĄCZNA x -21,08 zł -29,98 zł 23,74 zł Cena jednostkowa poprawiona 333,33 zł 413,70 zł 268,76 zł 410,59 zł Waga 1,00 1,00 1,00 1,00 Cena jednostkowa średnia 356,60 zł Wartość rynkowa obory części I 93,34 m 2 x 356,60 zł/m 2 = ,044zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość rynkową: zł RZYMIEC str. 24/49

25 B/ Budynek obory - II część Analiza rynku Rodzaj rynku nieruchomości zabudowane budynkami gospodarczymi na obszarach wiejskich Obszar rynku gmina Skierniewice pomocniczo obszar wiejski woj. łódzkiego i mazowieckiego Okres analizy od 1 stycznia 2015 roku do dnia wyceny Rynek w obrocie nieruchomościami zabudowanymi budynkami gospodarczymi na obszarach wiejskich jest ograniczony. Występują tego rodzaju transakcje lecz w stanie technicznym złym, zwykle przeznaczone do rozbiórki. Dlatego też analizę wydłużono w czasie i rozszerzono na obszar wiejski woj. łódzkiego i mazowieckiego. W trakcie badania rynku ustalono, że na wartość nieruchomości mają wpływ następujące atrybuty: lokalizacja, stan techniczny budynku, powierzchnia i konstrukcja. Ze względu na ubogi rynek i dużą rozbieżność w czasie trendu czasowego nie obliczano, przyjęto trend czasowy równy /m2 x dzień. Ceny transakcyjne w analizowanym okresie zawarte są w przedziale od 280,11 zł/m2 do 459,18 zł/m2 w zależności od stanu technicznego budynku. W analizowanym okresie miało miejsce kilka transakcji nieruchomości podobnych, spośród których wybrano cztery najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny pod względem analizowanych cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości. L.p. Rep. TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY Cena Data transakcji Lokalizacja jednostkow a (zł/m2) Pow. uzytkowa Pow. działki 1. 22/ Łyszkowice 459,18 117, Kowalew, gm. 2. * Buczek 420,17 47, / Żelazna 280,11 71, / Łasieczniki 333,33 60, / Bednary-Wieś 434,78 115, / Mokra Lewa 298,74 267, /2015 Nowy Trębaczew 386,85 517, / Sadkowice 454,54 66, Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny budynków inwentarskich. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja ogólna - 15 % - Powierzchnia użytkowa budynku - 20 % - Dostępność komunikacyjna - 20 % - Konstrukcja - 10 % - Stan techniczny budynku - 35 % RZYMIEC str. 25/49

26 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA OGÓLNA 15% POWIERZCHNIA OBIEKTU 20% DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA 20% KONSTRUKCJA 10% STAN TECHNICZNY 35% 26,86 35,81 35,81 17,91 62,67 miasto 1,000 26,86 wieś gminna 0,500 13,43 wieś 0,000 0,00 pow. Do 50 m2 1,000 35,81 pow. do 100 m2 0,663 23,74 pow. do 500 m2 0,333 11,92 pow. powyżej 500 m2 0,000 0,00 b_korzystna 1,000 35,81 korzystna 0,667 23,89 średnia 0,333 11,92 niekorzystna 0,000 0,00 stalowa 1,000 17,91 żelbetowo-stalowa 0,500 8,96 murowana 0,000 0,00 dobry 1,000 62,67 zadawalający 0,667 41,80 dostateczny 0,333 20,87 zły 0,000 0,00 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W tabeli transakcji przyjętych do porównań określono zakres cen: Cmax = Cmin= Cmax - Cmin = Cśrednia= MEDIANA 459,18 280,11 179,07 381,65 386,85 RZYMIEC str. 26/49

27 OPIS NIERUCHOMOŚCI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ CECHA nr 1 nr 2 nr 3 nr 4 Rep. 3820/ / / /2015 Data Cena jedn. 333,33 434,78 298,74 386,85 Trend 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 Cj skorygowana trndem czasowym 333,33 434,78 298,74 386,85 LOKALIZACJA OGÓLNA Łasieczniki Bednary-Wieś Mokra Lewa Nowy Trębaczew POWIERZCHNIA OBIEKTU [m2] 60,00 115,00 267,79 517,00 DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA średnia korzystna średnia średnia KONSTRUKCJA murowana murowana murowana murowana STAN TECHNICZNY dostateczny zadowalający dobry dostateczny OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA OGÓLNA Rzymiec, gm. Skierniewice wieś POWIERZCHNIA OBIEKTU [m2] 148,8 pow. do 100 m2 DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA średnia średnia KONSTRUKCJA murowana murowana STAN TECHNICZNY zadowalający zadowalający RZYMIEC str. 27/49

28 TABELA PORÓWNAWCZA NIERUCHOMOŚĆ CECHA WYCENIANA nr 1 nr 2 nr 3 nr 4 Rep. x 3820/ / / /2015 Data transakcji (wyceny) C_jedn x 333,33 zł 434,78 zł 298,74 zł 386,85 zł Trend x 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 Cj skorygowana trendem czasowym x 333,33 zł 434,78 zł 298,74 zł 386,85 zł LOKALIZACJA OG ÓLNA Rzymiec Łasieczniki Bednary-Wieś Mokra Lewa Nowy Trębaczew wartość cechy poprawka x POWIERZCHNIA OBIEKTU 148,8 60,00 115,00 267,79 517,00 wartość cechy 11,92 zł 23,74 zł 11,92 zł 11,92 zł porawka x -11,82 zł 11,92 zł DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA średnia średnia korzystna średnia średnia wartość cechy 11,92 zł 11,92 zł 23,89 zł 11,92 zł 11,92 zł poprawka x -11,97 zł KONSTRUKCJA murowana murowana murowana murowana murowana wartość cechy poprawka x STAN TECHNICZNY zadowalający dostateczny zadowalający dobry dostateczny wartość cechy 41,80 zł 20,87 zł 41,80 zł 62,67 zł 20,87 zł poprawka x 20,93 zł -20,87 zł 20,93 zł POPRAWKA ŁĄCZNA x 9,11 zł -11,97 zł -20,87 zł 32,85 zł Cena jednostkowa poprawiona 342,44 zł 422,81 zł 277,87 zł 419,70 zł Waga 1,00 1,00 1,00 1,00 Cena jednostkowa średnia 365,71 zł Wartość rynkowa obory - II części 148,80 m 2 x 365,71 zł/m 2 = ,648zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość rynkową: zł C/ Budynek garaży Analiza rynku Rodzaj rynku nieruchomości zabudowane budynkami gospodarczymi na obszarach wiejskich Obszar rynku gmina Skierniewice pomocniczo obszar wiejski woj. łódzkiego i mazowieckiego Okres analizy od 1 stycznia 2015 roku do dnia wyceny. RZYMIEC str. 28/49

29 Rynek w obrocie nieruchomościami zabudowanymi budynkami gospodarczymi na obszarach wiejskich jest ograniczony. Występują tego rodzaju transakcje lecz w stanie technicznym złym, zwykle przeznaczone do rozbiórki. Dlatego też analizę wydłużono w czasie i rozszerzono na obszar wiejski woj. łódzkiego i mazowieckiego. W trakcie badania rynku ustalono, że na wartość nieruchomości mają wpływ następujące atrybuty: lokalizacja, stan techniczny budynku, powierzchnia i konstrukcja. Ze względu na ubogi rynek i dużą rozbieżność w czasie trendu czasowego nie obliczano, przyjęto trend czasowy równy /m2 x dzień. Ceny transakcyjne w analizowanym okresie zawarte są w przedziale od 252,00 zł/m2 do 854,54 zł/m2 w zależności od stanu technicznego budynku. W analizowanym okresie miało miejsce kilka transakcji nieruchomości podobnych, spośród których wybrano cztery najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny pod względem analizowanych cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości. TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY L.p. Rep. Data transakcji Lokalizacja Cena jednostkow a (zł/m2) Pow. uzytkowa Pow. działki / Kocierzew 252, Kowalew, gm. 2. * Buczek Nowe Miasto 420,17 47, Folwark, gm / Nowe Miasto 854, / RAWKA 698,99 825, / Bednary-Wieś 434,78 115, / Mokra Lewa 298,74 267, /2015 Nowy Trębaczew 386,85 517, / Sadkowice 454,54 66, Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny budynków inwentarskich. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja ogólna - 15 % - Powierzchnia użytkowa budynku - 20 % - Dostępność komunikacyjna - 20 % - Konstrukcja - 10 % - Stan techniczny budynku - 35 % RZYMIEC str. 29/49

30 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA OGÓLNA 15% POWIERZCHNIA OBIEKTU 20% DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA 20% KONSTRUKCJA 10% STAN TECHNICZNY 35% 90,38 120,51 120,51 60,25 210,89 miasto 1,000 90,38 wieś gminna 0,500 45,19 wieś 0,000 0,00 pow. Do 50 m2 1, ,51 pow. do 100 m2 0,663 79,90 pow. do 500 m2 0,333 40,13 pow. powyżej 500 m2 0,000 0,00 b_korzystna 1, ,51 korzystna 0,667 80,38 średnia 0,333 40,13 niekorzystna 0,000 0,00 stalowa 1,000 60,25 żelbetowo-stalowa 0,500 30,13 murowana 0,000 0,00 dobry 1, ,89 zadawalający 0, ,66 dostateczny 0,333 70,23 zły 0,000 0,00 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W tabeli transakcji przyjętych do porównań określono zakres cen: Cmax = Cmin= Cmax - Cmin = Cśrednia= MEDIANA 854,54 252,00 602,54 454,78 434,78 RZYMIEC str. 30/49

31 OPIS NIERUCHOMOŚCI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ CECHA nr 1 nr 2 nr 3 nr 4 Rep. 6123/ / / /2016 Data Cena jedn. 386,85 698,99 434,78 298,74 Trend 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 Cj skorygowana trndem czasowym 386,85 698,99 434,78 298,74 LOKALIZACJA OGÓLNA Nowy Trębaczew Skierniewice, RAWKA Bednary-Wieś Mokra Lewa POWIERZCHNIA OBIEKTU [m2] 517,00 825,00 115,00 267,79 DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA średnia korzystna średnia średnia KONSTRUKCJA murowana murowana murowana murowana STAN TECHNICZNY dostateczny zadowalający dobry dostateczny OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA OGÓLNA Rzymiec, gm. Skierniewice wieś POWIERZCHNIA OBIEKTU [m2] 420 pow. do 500 m2 DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA średnia średnia KONSTRUKCJA murowana murowana STAN TECHNICZNY zadowalający zadowalający RZYMIEC str. 31/49

32 TABELA PORÓWNAWCZA NIERUCHOMOŚĆ CECHA Adres WYCENIANA #ADR! nr 1 #ADR! nr 2 #ADR! nr 3 #ADR! nr 4 Rep. x 6123/ / / /2016 Data transakcji (wyceny) C_jedn x 386,85 zł 698,99 zł 434,78 zł 298,74 zł Trend x 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 Cj skorygowana trendem x 386,85 zł 698,99 zł 434,78 zł 298,74 zł LOKALIZACJA OG ÓLNA Rzymiec Nowy Trębaczew Skierniewice, RAWKA Bednary-Wieś Mokra Lewa wartość cechy 90,38 zł poprawka x -90,38 zł POWIERZCHNIA OBIEKTU ,00 825,00 115,00 267,79 wartość cechy 40,13 zł 40,13 zł 40,13 zł porawka x 40,13 zł 40,13 zł DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA średnia średnia korzystna średnia średnia wartość cechy 40,13 zł 40,13 zł 80,38 zł 40,13 zł 40,13 zł poprawka x -40,25 zł KONSTRUKCJA murowana murowana murowana murowana murowana wartość cechy poprawka x STAN TECHNICZNY zadowalający dostateczny zadowalający dobry dostateczny wartość cechy 140,66 zł 70,23 zł 140,66 zł 210,89 zł 70,23 zł poprawka x 70,43 zł -70,23 zł 70,43 zł POPRAWKA ŁĄCZNA x 110,56 zł -90,50 zł -70,23 zł 70,43 zł Cena jednostkowa poprawiona 497,41 zł 608,49 zł 364,55 zł 369,17 zł Waga 1,00 1,00 1,00 1,00 Cena jednostkowa średnia 459,91 zł Wartość rynkowa budynku garaży 420 m 2 x 459,91 zł/m 2 = ,20 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość rynkową zł ZESTAWIENIE WARTOŚCI BUDYNKÓW GOSPODARCZYCH - budynek obory I części zł - budynek obory II części zł - budynek garaży zł RAZEM zł RZYMIEC str. 32/49

33 6.4. Wycena części funkcjonalnej nieruchomości budynki składowe Nr 1 i 2 Analiza rynku Rodzaj rynku: nieruchomości zabudowane budynkami produkcyjno-magazynowymi Obszar rynku : nieruchomości zlokalizowane na obszarach wiejskich woj. łódzkiego i mazowieckiego Okres analizy cen rynkowych: od r do dnia wyceny. W ramach niniejszego opracowania przeanalizowano rynek na obszarze wiejskim i stwierdzono, iż nie ma transakcji na tego rodzaju obiekty. W związku z tym rozszerzono analizę rynku i przyjęto do analizy transakcje kupna- sprzedaży obiektów produkcyjnomagazynowych, kierując się zasadą, iż przedmiotowe budynki mogą być wykorzystane również w innym celu niż dotychczas. Okres analizy wydłużono ponieważ transakcje tego rodzaju występują sporadycznie, a tym bardziej nie występują na rynku budynki nowe. Do analizy rynku przyjęto transakcje o cechach najbardziej zbliżonych do nieruchomości wycenianej. Występujące różnice zostaną skorygowane poprawką. TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY L.p. Data transakcji Lokalizacja Cena jednostkow a (zł/m2) Pow. uzytkowa Paprotnia 1200,00 344, Dachowa, gm. Sochaczew 1235,00 477, Gałków Mały, pow. łódzki wschodni 1542, Kol. Zawada, pow tomaszowski Trębaczew, pow. 1461,68 336, pajęczański 1900, ,00 W analizowanym okresie trend czasowy jest nieznacznie malejący i wynosi -0,1039 zł/m2 x dzień. Trend czasowy obliczono funkcją nachylenie programu EXCEL. Ceny jednostkowe po skorygowaniu na dzień wyceny, kształtują się na poziomie od 120/m 2 do 1900,58 zł/m 2. Rozbieżność cenowa tego typu nieruchomości na badanym rynku lokalnym wynika przede wszystkim z lokalizacji, standardu oraz stanu technicznego, konstrukcji i powierzchni obiektu. Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny budynków produkcyjno - magazynowych. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja ogólna: 15 % - Powierzchnia użytkowa obiektu [m2]: 20 % - Konstrukcja: 20 % - Standard, funkcjonalność: 10 % - Stan techniczny budynku: 35 % RZYMIEC str. 33/49

34 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA OGÓLNA 15% POWIERZCHNIA OBIEKTU 20% DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA 20% KONSTRUKCJA 10% 105,09 140,12 140,12 70,06 miasto 1, ,09 wieś gminna 0,500 52,55 wieś 0,000 0,00 pow. Do 50 m2 1, ,12 pow. do 100 m2 0,663 92,90 pow. do 500 m2 0,333 46,66 pow. powyżej 500 m2 0,000 0,00 b_korzystna 1, ,12 korzystna 0,667 93,46 średnia 0,333 46,66 niekorzystna 0,000 0,00 stalowa 1,000 70,06 mieszana 0,500 35,03 murowana 0,000 0,00 dobry 1, ,20 zadawalający 0, ,55 dostateczny 0,333 81,65 STAN TECHNICZNY 35% 245,20 zły 0,000 0,00 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cmax = Cmin= Cmax - Cmin = Cśrednia= 1900, ,00 700, ,94 OPIS NIERUCHOMOŚCI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ CECHA nr 1 nr 2 nr 3 Data Cena jedn , , ,58 Trend 0,0000 0,0000 0,0000 Cj skorygowana trndem czasowym 1 542, , ,58 Gałków Mały, pow. łódzki Kol. Zawada, pow. Trębaczew, pow. LOKALIZACJA OGÓLNA wschodni tomaszowski pajęczański POWIERZCHNIA OBIEKTU [m2] 778,00 336, ,00 DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA średnia średnia średnia KONSTRUKCJA stalowa murowana murowana STAN TECHNICZNY zadowalający zadawalający dobry RZYMIEC str. 34/49

35 OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA OGÓLNA Rzymiec, gm. Skierniewice wieś POWIERZCHNIA OBIEKTU [m2] 617,4 pow. powyżej 500 m2 DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA średnia średnia KONSTRUKCJA mieszana mieszana STAN TECHNICZNY dobry dobry RZYMIEC str. 35/49