BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom.(0601) ; REGON NIP

Transkrypt

1 BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom.(0601) ; REGON NIP EGZ. NR 1 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr 453 i 454, obręb 10, jednostka ewidencyjna M_SKIERNIEWICE, położonej przy ul. Juliana Tuwima 6 i Stefana Batorego 45a, powiat M. Skierniewice, woj. łódzkie. Księga Wieczysta LD1H/ /4 dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzone przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr Skierniewice, dnia 8 grudnia 2014 roku

2 ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI NR 453 i 454 Wartość rynkowa nieruchomości GRUNT dz. nr 453 i 454 obr. 10 BUDOWLE Budynek handlowo-usługowy Utwardzenie Przyłącze wodociągowe Przyłącze elektryczne Przyłącze kanalizacyjne Ogrodzenie razem budowle Ogółem nieruchomość ,00 zł ,00 zł ,00 zł 2 429,00 zł 2 364,00 zł 2 927,00 zł 6 037,00 zł ,00 zł ,00 zł 2

3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY Przedmiot wyceny Zakres i uwarunkowania wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno-prawne Podstawy merytoryczne wyceny Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Określenie stanu zagospodarowania Określenie stanu prawnego nieruchomości Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Otoczenie przedmiotowej nieruchomości PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE... 7 MIEJSCOWYM ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO PROCEDURA WYCENY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z UZASADNIENIEM KLAUZULE I OGRANICZENIA PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ZAŁĄCZNIKI

4 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem niniejszej wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana, oznaczona w ewidencji gruntów i budynków jako działki nr 453 i 454 o powierzchni 0,1772 ha, położone w Skierniewicach, przy ul. Juliana Tuwima 6 i Stefana Batorego 45a. Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona jest Księga Wieczysta LD1H/ /4 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment planu miasta Skierniewice stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje prawo własności nieruchomości zabudowanej w stanie i na dzień wyceny. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej dla potrzeb sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1.Podstawa formalna Podstawą opracowania operatu szacunkowego jest zlecenie Nr KM 663/14 z dnia r. Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Pawła Pacyńskiego, Kancelaria Komornicza w Skierniewicach, ul. Reymonta 2A Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia r. Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 (KSWP 1) Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa jako tymczasowa nota interpretacyjna. - Krajowy Standard Podstawowy Nr 3 (KSWP 3) OPERAT SZACUNKOWY Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r. 4

5 3.4. Źródła danych o nieruchomości - Oględziny nieruchomości przeprowadzone dnia 26 sierpnia 2014 roku. - Księga Wieczysta LD1H/ /4 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. - Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Skierniewice. - Dane o cenach transakcyjnych kupna-sprzedaży uzyskane w UM w Skierniewicach. - Własna baza danych o cenach nieruchomości na rynku lokalnym i ponad lokalnym. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r. 4. Data oględzin wycenianej nieruchomości r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu zagospodarowania Nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona w ewidencji gruntów jako działki nr 453 i 454 posiada powierzchnię 0,1772 ha. Na działce usytuowany jest kompleks budynków produkcyjno- usługowych. Nieruchomość jest ogrodzona. Nieruchomość posiada dostęp do drogi publicznej ulicy Batorego. Uzbrojenie w ulicy: en. elektryczna, wodociąg, kanalizacja, gaz Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości jest uregulowany w księdze wieczystej LD1H/ /4 prowadzonej przez Sąd Rejonowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Skierniewicach. Stan władania określono na podstawie zapisów w KW. Na podstawie zapisów w KW ustalono iż właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest: Jerzy Władysław Pogorzelski. Protokół badania ksiąg wieczystych stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Opis gruntu Oznaczenie wg ewidencji gruntów: Jedn. ewidencyjna M. SKIERNIEWICE Nr działek : 453, 454, obręb 10, powierzchnia : 0,1772 ha KW LD1H/ /4 Fragment mapy zasadniczej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu Budynki Budynek produkcyjno- magazynowy (od strony działki nr 451) Budynek produkcyjno- magazynowy wykonany w technologii tradycyjnej, parterowy, niepodpiwniczony. Budynek wzniesiony w granicy z działką nr 451. Dane liczbowe: 1/. Powierzchnia zabudowy 225,50 m2 3/. Powierzchnia użytkowa: 191,70 m2 5

6 Opis konstrukcji : Fundamenty - betonowe Ściany zewnętrzne murowane z pustaka Ściany wewnętrzne murowane z cegły Stropy betonowe Konstrukcja dachowa drewniana Pokrycie dachowe - papa na deskowaniu Stolarka okienna PCV Stolarka drzwiowa PCV i drewniana Tynki wew.. cementowo -wapienne, zewnętrzny - szlachetny Podłoża pod posadzki betonowe Instalacje: - elektryczna siły i światła, wodociągowa, kanalizacyjna, grzewcza. Rok budowy lata 80-te ubiegłego stulecia Stan techniczny budynku: zadowalający Stopień zużycia technicznego : 30 % Budynek usługowo-biurowy z garażem (od strony działki nr 456/5 i 455) Budynek usługowo- biurowy wykonany w technologii tradycyjnej, parterowy, w części piętrowy, z dobudowanym garażem, niepodpiwniczony. Budynek wzniesiony w granicy z działkami nr 456/5 i 455. Dane liczbowe: 1/. Powierzchnia zabudowy 370,90 m2 3/. Powierzchnia użytkowa: 592,52 m2 Opis konstrukcji : Fundamenty - betonowe Ściany zewnętrzne murowane z pustaka Ściany wewnętrzne murowane z cegły Stropy betonowe Schody na piętro- stalowe Konstrukcja dachowa drewniana Pokrycie dachowe - papa na deskowaniu Stolarka okienna PCV Stolarka drzwiowa PCV i drewniana Wrota w części garażowej stalowe Tynki wew.. cementowo -wapienne, zewnętrzny - szlachetny Podłoża pod posadzki betonowe Instalacje: - elektryczna siły i światła, wodociągowa, kanalizacyjna, grzewcza. Rok budowy lata 80-te ubiegłego stulecia, garaż dobudowany w latach późniejszych Stan techniczny budynku: zadowalający Stopień zużycia technicznego : 30 % Dokumentacja fotograficzna stanowi załącznik nr 5 niniejszego operatu. Razem powierzchnia użytkowa obiektu: 191,70 m ,52 m 2 = 784,22 m 2 Uwaga: powierzchnię użytkową ustalono na podstawie powierzchni zabudowy i współczynnika stosunku powierzchni użytkowej do powierzchni zabudowy z uwzględnieniem liczby kondygnacji. 6

7 5.3.3.Budowle Ogrodzenie wraz z bramą Długość 18,5 m Wysokość - 1,60 m Stopień zużycia technicznego : 30 % Brama wjazdowa stalowa Szerokość 5 m Wysokość 1,60 m Stopień zużycia technicznego : 20 % Utwardzenie terenu z kostki brukowej Powierzchnia: 800 m2 Stopień zużycia technicznego : 20 % Przyłącze kanalizacyjne Długość: 16,00 m Stopień zużycia technicznego : 30 % Przyłącze wodociągowe Długość: 30 m Stopień zużycia technicznego: 30 % Przyłącze elektryczne napowietrzne Długość: 15 m Stopień zużycia technicznego: 30 % 5.4.Otoczenie przedmiotowej nieruchomości a/ terenowe Nieruchomość położona jest w sąsiedztwie terenów zabudowy usługowej i mieszkaniowej oraz terenów byłej jednostki wojskowej. b/ ekonomiczne Nieruchomość znajduje się w pobliżu centrum miasta Skierniewice, przy ulicy Batorego prowadzącej w kierunku Głuchowa oraz około 100 m. od ul. 1 Maja prowadzącej z centrum miasta w kierunku Łodzi. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według ustaleń w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Skierniewice przedmiotowa nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem : M,U tereny zabudowy mieszkaniowej i użyteczności publicznej 7. ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA Przedmiotowa nieruchomość będzie wystawiona do sprzedaży w drodze licytacji. Nowy inwestor może nadal wykorzystywać ją w celach handlowo-usługowych. Wykorzystywaniu nieruchomości jako obiektu usługowego sprzyjają ustalenia w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego odnoszące się do terenu przedmiotowej nieruchomości. Biorąc te czynniki, optymalnym sposobem użytkowania jest dobre wykorzystywanie nieruchomości jako obiektu handlowo-biurowego. 7

8 8. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku miasto Skierniewice oraz pomocniczo woj. łódzkie i mazowieckie Okres badania cen od r - do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości zabudowane budynkami handlowousługowo-biurowymi. Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości zabudowanych budynkami handlowo-usługowymi, z których do głównych cech należy zaliczyć cechy lokalizacyjne (położenie, dostępność). Czynniki wpływające na atrakcyjność lokalizacji to przede wszystkim intensywność ruchu na drodze przy której leży dany obiekt, jak również odległość od dużych aglomeracji miejskich co ma związek z intensywnością na drodze ( czyli czynnikiem pierwszym). Następną i kolejną cecha rynkową w przypadku badanego rynku nieruchomości jest powierzchnia użytkowa obiektu i działki, dostępność dla klienta oraz stan techniczny budynku. Ceny jednostkowe budynków handlowo-usługowych w analizowanym okresie na rynku lokalnym i równoległym kształtują się od 1 609,33 zł/m 2 do 2 701,5 zł/m 2 Wzrost cen obliczony funkcją NACHYLENIE programu EXCEL wynosi 0,2761 zł/m2 x dzień. TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY L.p. Data transakcji Lokalizacja Cena jednostkowa (zł/m2) C.j. skoryg. trendem czasowym zł/m2 Powierzchnia uzytkowa trans. Przyjęte do porównań Łazy 1 522,91 zł 1609,33 742, Nowy Dwór Parcela 1 771,02 zł 1971, , Jackowice, gm. Zduny 1 995,75 zł 2142, , Skierniewice 2 128,42 zł 2218,15 329, Sochaczew 1 522,91 zł 1609,33 450, Sierakowice Prawe 2 529,05 zł 2701,05 691, Kutno 1 735,57 zł 1930,77 749, Skierniewice 1 444,44 zł 1689, Jeżów 2 128,42 zł 2218,15 329, Ozorków 2 015,11 zł 2065,36 397, PROCEDURA WYCENY 9.1. Wybór podejścia i metody wyceny Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej lokalu własnościowego dokonano uwzględniając: postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości; cel wyceny; wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym; lokalizację i rodzaj nieruchomości; Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku (Dz.U.Nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami), 8

9 które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości lokalowej. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość lokalowa stanowi zabezpieczenie egzekucji Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym, a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości będzie zachowanie jej dotychczasowej funkcji handlow-biurowej a więc cel, dla którego nieruchomość została zbudowana. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Decydując się na przyjęcie opisanej metody wyceny, wzięto pod uwagę charakter nieruchomości, jej indywidualne możliwości funkcjonalne na istniejącym rynku lokalnym oraz ilość zawartych transakcji. Zrealizowano następującą procedurę przy wykorzystaniu ww. metody szacowania: Opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych. Przyjęcie cech rynkowych charakterystycznych dla nieruchomości i określenie ich wag procentowych. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. 9

10 Wybór do porównań 4 nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, wraz z podaniem ich opisu i charakterystyki. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się z cechami każdej z wybranych nieruchomości. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach z uwzględnieniem wagowania. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ Określenie wartości rynkowej nieruchomości zabudowanej o charakterze Handlowo-biurowym. Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny obiektów produkcyjnousługowych. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja ogólna: 20 % - Powierzchnia użytkowa obiektu: 20 % - Rodzaj prawa własności: 10 % - Dostępność komunikacyjna 15 % - Stan techniczny obiektu: 35 % 10

11 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY miasto Skierniewice, Sochaczew 1, ,35 LOKALIZACJA 20% POWIERZCHNIA UŻYTKOWA OBIEKTU [m2] 20% RODZAJ PRAWA DO GRUNTU 10% DOSTĘPNOŚĆ DLA KLIENTA 15% 218,35 218,35 109,17 163,76 miasto Rawa Mazowiecka, Jeżów, Ozorków 0,000 0,00 do 200 m2 1, ,35 do 500 m2 0, ,76 do 1000 m2 0, ,18 powyęj 1000 m2 0,000 0,00 własność 1, ,17 p.u.w. 0,000 0,00 b.dobra (udogodnienie dla osób niepełnosprawnych. W bezpośrednim sąsiedztwie parking. Odległość do środków komunikcji miejskiej 100 m 1,00 163,76 zadawalająca - Parking bezpłatny lub płatny w pewnej odległości, Odległość do środków komunikacji miejskiej do 300 m. 0,50 81,88 zła - Bez udogodnień dla osób niepełnosprawnych, trudności ze znalezieniem miejsc do zaparkownia samochodu. Odległość do środków komunikacji miejskiej powyzej 300 m. 0,00 0,00 dobry 1, ,10 zadawalający 0, ,05 STAN TECHNICZNY 35% 382,10 dostateczny 0,000 0,00 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: Cmax = 2701,05 Cmin= 1609,33 Cmax - Cmin 1091,73 Za jednostkę porównawczą przyjęto cenę 1 m 2 powierzchni użytkowej obiektu. OPIS NIERUCHOMOŚCI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Transakcja Transakcja nr Transakcja nr Transakcja CECHA nr nr 4 Data Cena jedn ,42 zł 2 128,42 zł 1 522,91 zł 2 015,11 zł Trend 0,2761 0,2761 0,2761 0,2761 Cj skorygowana trndem czasowym 2 218,15 zł 2 218,15 zł 1 609,33 zł 1 964,59 zł LOKALIZACJA m.skierniewice m.jeżów m.sochaczew m.ozorków POWIERZCHNIA UŻYTKOWA [m2] 329,40 329,40 742, PRAWO DO GRUNTU własność własność własność własność DOSTĘPNOŚĆ DLA KLIENTA b.dobra b.dobra zadawalająca b.dobra STAN TECHNICZNY dobry dobry dobry dobry 11

12 OPIS NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA OGÓLNA m.skierniewice miasto do 50 tys. POWIERZCHNIA UŻYTKOWA OBIEKTU [m2] 592,52 do 1000 m2 RODZAJ PRAWA DO GRUNTU własność własność DOSTĘPNOŚĆ DLA KLIENTA nieruchomośc położona bezpośrednio przy drodze. Wjazd na nieruchomośc jest bezpośrdnio z ulicy Batorego, zadowalająca STAN TECHNICZNY zadawalający zadawalający TABELA PORÓWNAWCZA CECHA NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Rep. x 112/ /2012 Data transakcji (wyceny) C_jedn x 2 128, , , ,11 Trend Cj skorygowana x 0,2761 0,2761 0,2761 0,2761 trndem czasowym x 2 218, , , ,59 LOKALIZACJA OGÓLNA m.skierniewice m.skierniewice m.jeżów m.sochaczew m.ozorków wartość cechy 218,35 218,35 0,00 218,35 0,00 poprawka x 0,00 218,35 0,00 218,35 POWIERZCHNIA UZYTKOWA [m2] 784,22 329,40 329,40 742, do 1000 m2 do 500 m2 do 500 m2 do 1000 m2 do 500 m2 wartość cechy 109,18 163,76 163,76 109,18 163,76 porawka x -54,58-54,58 0,00-54,58 RODZAJ PRAWA DO GRUNTU własność własność własność własność własność wartość cechy 109,17 109,17 109,17 109,17 109,17 porawka x 0,00 0,00 0,00 0,00 DOSTĘPNOŚĆ DLA KLIENTA zadawalająca b.dobra b.dobra zadawalająca b.dobra wartość cechy 81,88 163,76 163,76 81,88 163,76 poprawka x -81,88-81,88 0,00-81,88 STAN TECHNICZNY zadawalający dobry dobry dobry dobry wartość cechy 191,05 382,10 382,10 382,10 382,10 poprawka x -191,05-191,05-191,05-191,05 POPRAWKA ŁĄCZNA x -327,51-109,16-191,05 109,18 Cena jednostkowa poprawiona 1890, , , ,77 Waga 1,00 1,00 1,00 1,00 Cena jednostkowa średnia 1872,92 Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej wynosi: W n = 784,22 m 2 x 1 872,92 zł/m 2 = ,32 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość : zł 12

13 10.2. Rozdzielenie kwoty zł na grunt (nieruchomość), budynki i budowle Określenie wartości odtworzeniowej gruntu o pow m2 (0,1772 ha). ANALIZA RYNKU LOKALNEGO W procesie wyceny przeanalizowano: Obszar rynku rynek wtórny miasta Skierniewice Okres badania cen od r - do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości gruntowe niezabudowane o charakterze zabudowy Mieszkaniowej Rynek w obrocie nieruchomości gruntowych niezabudowanych o funkcji mieszkaniowej w mieście Skierniewice jest dość dobrze rozwinięty. Najistotniejszym atrybutem wpływającym na wartość nieruchomości jest atrakcyjność położenia, położenie blisko ciągów komunikacyjnych, obiektów handlowo-usługowych, urzędów użyteczności publicznej. Najdroższe są nieruchomości położone jak najbliżej centrum regionu urbanistycznego. Innym czynnikiem mającym duży wpływ na cenę jest powierzchnia i kształt działki. Dla nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym najlepszym jest, gdy jest ona położona blisko centrum w pobliżu terenów zieleni, małej emisji spalin, a także stosunkowo małym hałasie. Nie bez znaczenia pozostaje fakt zabudowy oraz możliwości alternatywnego wykorzystania działki. Jeśli działka jest zabudowana to wiadomo, że jest ona już nieinwestycyjna lub posiada znacznie ograniczone możliwości inwestycyjne, natomiast działka niezabudowana jest inwestycyjna. Kolejnym czynnikiem wpływającym na cenę jest uzbrojenie terenu. Ceny transakcyjne działek niezabudowanych podobnych do wycenianej po skorygowaniu kształtują się na poziomie od 71,36 zł/m2 do 218,59 zł/m2. Rozbieżność cenowa tego typu nieruchomości na badanym rynku lokalnym wynika od lokalizacji ogólnej, otoczenia i sąsiedztwa, uzbrojenia, kształtu oraz wielkości działki. Analizując rynek zaobserwowano, iż występują niewielkie wahania cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Wyliczony trend czasowy z rynku w analizowanym okresie jest dodatni i wynosi 0,06468 zł/m2 x dzień. Ceny transakcyjne zostały skorygowane trendem czasowym z rynku. Wykres trendu czasowego 250,00 zł 200,00 zł 150,00 zł 100,00 zł 50,00 zł 0,00 zł sty 13 maj 13 sie 13 lis 13 mar 14 cze 14 wrz 14 gru 14 W analizowanym okresie miało miejsce kilkadziesiąt transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych, spośród których wybrano cztery najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny pod względem analizowanych cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości. Odrzucono transakcje o charakterze nierynkowym i transakcje niewiarygodne, skrajnie odbiegające od średniej ceny rynkowej uzyskiwanej na analizowanym rynku lokalnym. Rodzaj i ilość zawartych w analizowanym okresie transakcji pozwalają na zastosowanie w wycenie podejścia porównawczego, metody porównywania parami. 13

14 REP PRÓBKA REPREZENTATYWNA Cena Data C_jedm skorygo transakcji zł/m2 wana Lokalizacja Nr działki 270/ ,24 zł 119,49 zł m.skierniewice Powierz chnia [m2] Ulica 182/12,182 /7,182/ Gajowa 543/ ,50 zł 108,23 zł m.skierniewice 59/ Starbacicha 143/4,/5,/4, 110/ ,74 zł 71,95 zł m.skierniewice /5,147/ Gajowa 624/ ,47 zł 84,23 zł m.skierniewice 60/2 611 Gerbery 583/ ,00 zł 118,76 zł m.skierniewice 332/8,333/ Trzcińska 908/ ,43 zł 116,99 zł m.skierniewice 59/ Starbacicha 985/ ,40 zł 74,83 zł m.skierniewice 288/ Sierakowicka 636/ ,90 zł 75,14 zł m.skierniewice 49/ Łączna 1291/ ,44 82,76 zł m.skierniewice Rawska 1591/ ,35 112,48 zł m.skierniewice 599/ / ,91 zł 137,35 zł m.skierniewice 442/ / ,93 zł 85,10 zł m.skierniewice 63/ Podleśna 1368/ ,50 zł 107,46 zł m.skierniewice 586/6 201 Bielańska 333/14,333 43/ ,48 zł 96,73 zł m.skierniewice / Trzcińska 508/ ,75 zł 102,22 zł m.skierniewice 299/ Feliksów 8255/ ,00 zł 82,96 zł m.skierniewice 164/ Młynarska 2334/ ,16 zł 128,67 zł m.skierniewice 82/ Starbarcicha 3446/ ,02 zł 95,59 zł m.skierniewice 10/6 930 Myśliwska 143/6,147/ 999/ ,88 zł 73,39 zł m.skierniewice 6,147/ Gajowa 5409/ ,15 zł 105,63 zł m.skierniewice 1273,34/ Łąkowa i Miła 129/7,130/ 5274/ ,44 zł 175,12 zł m.skierniewice 19,130/4 908 Urocza 1164/ ,25 zł 71,36 zł m.skierniewice 2/ Miedniewicka 800/ ,58 zł 218,59 zł m.skierniewice 71/ Łączna Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów o funkcji mieszkaniowej. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa 30 % - Powierzchnia działki 20 % - Kształt 10 % - Droga 20 % - Infrastruktura techniczna 20% Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni gruntu 14

15 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA 30% 44,17 zł POWIERZCHNIA 20% 29,45 zł KSZTAŁT DZIAŁKI 10% 14,72 zł DROGA INFRASTRUKTURA TECHNICZNA 20% 29,45 zł 20% 29,45 zł strefa centralna 1,000 44,17 zł strefa pośrednia 0,500 22,09 zł strefa peryferyjna 0,000 0 zł do 1000 m2 1,000 29,45 zł od 1001 do 1500 m2 0,750 22,09 zł od 1501 do 2000 m2 0,500 14,73 zł od 2001 do 2500 m2 0,250 7,36 zł powyżej 2500 m2 0,000 0 zł prostokąt, zbliżony do prost. 1,000 14,72 zł nieforemny 0,000 0,00 zł asfalt 1,000 29,45 zł kostka 0,750 22,08 zł destrukt 0,500 14,72 zł tłuczeń 0,250 7,36 zł grunt 0,000 0,00 zł pełna (en.,w.,k.g) 1,000 29,45 zł niepełna( en.,w.k) 0,500 14,73 zł podstawowa ( en.w) 0,000 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: Zakres cen : Cmax= Cmin.= Cmax-Cm Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 gruntu. 218,59 zł 71,36 zł 147,23 zł TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Rep. 5274/ / / /2014 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 162,44 zł 95,15 zł 93,75 zł 119,16 zł Trend czasowy zł/m2/dz 0, , , ,06468 Cena jedn skorygowana trendem czasowym 175,12 zł 107,83 zł 102,22 zł 128,67 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA ul.urocza ul.łąkowa ul.feliksów ul.starbarcicha POWIERZCHNIA m KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokat prostokąt prostokąt DROGA tłuczeń tłuczeń asfalt tłuczeń INFRASTRUKTURA w zasięgu niepełnej infr.tech. w zasięgu niepełnej infr.tech. w zasięgu pełnej infr.tech.pełna w zasięgu niepełnej infr.tech.pełna 15

16 OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA Skierniewice, ul.batorego strefa centralna POWIERZCHNIA [m2] 1772 od 1501 do 2000 m2 KSZTAŁT DZIAŁKI nieforemny nieforemny DROGA asfalt asfalt INFRASTRUKTURA w zasięgu pełnej infrastruktury technicznej w zasięgu pełnej infrastruktury technicznej 16

17 TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość wyceniana Transakcja #ADR! nr 1 Transakcja #ADR! nr 2 Transakcja #ADR! nr 3 Transakcja #ADR! nr 4 Rep. X 5274/ / / /2014 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 162,44 zł 95,15 zł 93,75 zł 119,16 zł Trend czasowy zł/m2/dzień Cena jedn 0, , , ,06468 skorygowana trendem czasowym X 175,12 zł 107,83 zł 102,22 zł 128,67 zł LOKALIZACJA ul.batorego ul.urocza strefa ul.łąkowa strefa ul.feliksów strefa ul.starbarcicha strefa strefa centralna pośrednia pośrednia pośrednia peryferyjna wartość cechy 44,17 zł 22,09 zł 22,09 zł 22,09 zł 0,00 zł poprawka 22,08 zł 22,08 zł 22,08 zł 44,17 zł od 1501 do 2000 m2 od 1001 do 1500 m2 od 1501 do 2000 m2 od 1001 do 1500 m2 POWIERZCHNIA m2 do 1000 m2 wartość cechy 14,73 zł 29,45 zł 22,09 zł 14,73 zł 22,09 zł poprawka X -14,72 zł -7,36 zł 0,00 zł -7,36 zł KSZTAŁT DZIAŁKI zbliżony do prost. prostokąt prostokat prostokąt prostokąt wartość cechy 14,72 zł 14,72 zł 14,72 zł 14,72 zł 14,72 zł poprawka X 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł DROGA asfalt tłuczeń tłuczeń asfalt tłuczeń wartość cechy 29,45 zł 7,36 zł 7,36 zł 29,45 zł 7,36 zł poprawka 22,08 zł 22,08 zł 0,00 zł 22,08 zł w zasięgu w zasięgu pełnej niepełnej w zasięgu niepełnej w zasięgu pełnej w zasięgu niepełnej INFRASTRUKTURA infr.techn. infr.tech. infr.tech. infr.tech.pełna infr.tech.pełna wartość cechy 29,45 zł 14,73 zł 14,73 zł 29,45 zł 14,73 zł poprawka 14,72 zł 14,72 zł 0,00 zł 14,72 zł Poprawka łaczna 44,17 zł 51,52 zł 22,08 zł 66,25 zł Cena jed. poprawiona 219,29 zł 159,35 zł 124,30 zł 194,92 zł Waga Cena jedn. srednia 174,47 zł WARTOŚĆ RYNKOWA GRUNTU DZIAŁEK NR 453 i 454: 1772 m 2 x 174,47 zł/m 2 = ,84 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość : zł 17

18 10.3. Wartość budowli zł zł = zł Rozdział kwoty zł, na poszczególne obiekty budowlane. Rozdziału dokonano w załączniku nr 6, w drodze obliczenia wartości odtworzeniowych i przeskalowania na wartość rynkową. Wartości części składowych budowli: Budynek handlowo - usługowy: Utwardzenie Przyłącze wodociągowe Przyłącze elektryczne: Przyłącze kanalizacyjne: Ogrodzenie : Ogółem: Całość: ,00 zł ,00 zł 2 429,00 zł 2 364,00 zł 2 927,00 zł 6 037,00 zł ,00 zł 9. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI WRAZ Z UZASADNIENIEM ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKI NR 453 i 454 Wartość rynkowa nieruchomości GRUNT dz. nr 453 i 454 obr. 10 BUDOWLE Budynek handlowo-usługowy Utwardzenie Przyłącze wodociągowe Przyłącze elektryczne Przyłącze kanalizacyjne Ogrodzenie razem budowle ,00 zł ,00 zł ,00 zł 2 429,00 zł 2 364,00 zł 2 927,00 zł 6 037,00 zł ,00 zł Ogółem nieruchomość ,00 zł Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej na dzień wyceny wynosi: zł. Oszacowana wartość 1m 2 powierzchni użytkowej obiektów mieści się w przedziale cenowym uzyskiwanych przy sprzedaży podobnych nieruchomości. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym. 18

19 12. KLAUZULE I OGRANICZENIA Operat został sporządzony zgodnie z przepisami PKZW Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg optymalnego sposobu użytkowania i w poziomie cen aktualnych na dzień wyceny Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności Operat nie może być publikowany w całości ani w części bez zgody autora Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie niezbędne dokumenty mogące mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości Zakłada się prawidłowość danych (w tym powierzchniowych) dostarczonych przez Zamawiającego. 13.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA 14. ZAŁĄCZNIKI Fragment mapy przeglądowej powiatu skierniewickiego Protokół badania księgi wieczystej Fragment mapy zasadniczej Wypis z rejestru gruntów Załącznik fotograficzny Rozdział kwoty na poszczególne składniki 19