Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP OPERAT SZACUNKOWY

Transkrypt

1 BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP EGZ.NR 1 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 97 położonej we wsi Krężce, obręb 3 KRĘŻCE, Gmina Maków, pow. skierniewicki, woj. łódzkie. Księga Wieczysta Nr LD1H/ /4 dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr Skierniewice, 25 września 2015 r.

2 ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ, OZNACZONEJ W EW. GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA nr 97, obr. Krężce, gm. Maków grunt (nieruchomośc) budowle (budynki, przyłącza i ogrodzenie) RAZEM działka nr 97, o pow. 1,12 ha zł w tym: Budynek mieszkalny ,00 zł budynek Socjalno-warsztatowy I ,00 zł budynek gosp.-warsztatowy z garażem ,00 zł budynek Socjalno-warsztatowy II ,00 zł Przyłącze elektryczne 577,00 zł Przyłącze wodociągowe 1 112,00 zł zbiornik na nieczystości 1 188,00 zł przyłącze kanalizacyjne Ogrodzenie ,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMO GRUNT BUDOWLE RAZEM

3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY Przedmiot wyceny Zakres i uwarunkowania wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno-prawne Podstawy merytoryczne wyceny Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Określenie stanu prawnego nieruchomości Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) Opis naniesień budowlanych Budynek mieszkalny Budynek socjalno-warsztatowy I Budynek gospodarczo-warsztatowy z garażem Budynek socjalno-warsztatowy II Budowle PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM PROCEDURA WYCENY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI KLAUZULE I OGRANICZENIA PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ZAŁĄCZNIKI

4 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa o powierzchni 1,12 ha oznaczona numerem ewidencyjnym jako działka: 97 (obręb 3-Krężce). Zabudowę stanowi: murowany budynek mieszkalny, budynek socjalno-warsztatowy, budynek gospodarczo warsztatowy z garażem i budynek warsztatowy, część działki stanowi grunt rolny (0,79 ha). Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego wynosi 45,36 m 2. Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona jest Księga Wieczysta Nr LD1H/ /3 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment mapy powiatu skierniewickiego stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie i poziomie cen na dzień wyceny. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości zabudowanej do celów sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia KM 2973/14 na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Paweł Pacyński, Kancelaria: Skierniewice, ul. Reymonta 2A Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia r. Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 (KSWP 1) Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa jako tymczasowa nota interpretacyjna. - Krajowy Standard Podstawowy Nr 3 (KSWP 3) OPERAT SZACUNKOWY Standardy Zawodowe V.3 Wycena nieruchomości Rolnych - Tymczasowa Nota Interpretacyjna. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. 4

5 Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych z aktów notarialnych w Starostwie Powiatu Skierniewickiego. Informacje z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Maków Dane z Księgi Wieczystej Nr LD1H/ /4 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Informacje powzięte podczas oględzin r. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r. 4. Oględziny nieruchomości w dniu r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości gruntowej zabudowanej określono na podstawie zapisów w Księdze Wieczystej LD1H/ /4. Według zapisów w niniejszej księdze w dniu właścicielami nieruchomości są: Kazimierz i Krystyna małż. Kubik. Protokół badania KW stanowi załącznik nr 2 do niniejszego operatu Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Wyceniana nieruchomość położona jest w centralnej części wsi Krężce, pomiędzy dwoma koloniami tej wsi. Nieruchomość jest ogrodzona. Otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowią tereny rolne oraz budynki mieszkalne jednorodzinne. Dojazd do nieruchomości drogą publiczną o nawierzchni z asfaltu. Budynek mieszkalny w zabudowie wolnostojącej. Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) Gmina: Maków Miejscowość: Krężce Nr działki: 97 Obręb: 3 - Krężce Średni wskaźnik bonitacji klasa IIIb. Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu Opis naniesień budowlanych Budynek mieszkalny Budynek mieszkalny - murowany w technologii tradycyjnej, niepodpiwniczony, jednokondygnacyjny, w zabudowie wolnostojącej. Opis techniczny: Parametry techniczne : Powierzchnia zabudowy: 212,00 m 2 Powierzchnia użytkowa: 246,00m 2 5

6 Opis konstrukcji: fundamenty betonowe wylewane ściany zewnętrzne murowane z pustaka i cegły ściany działowe murowane z cegły strop betonowy na belkach stalowych dach- konstrukcja drewniana, pokrycie - blachodachówka stolarka okienna drewniana stolarka drzwiowa- drewniana podłogi: w pomieszczeniach mokrych terakota, w pokojach panele podłogowe i deski tynki i okładziny : tynki wapienne + malowanie emulsyjne, w pomieszczeniach mokrych glazura Instalacje: elektryczna wodociągowa kanalizacyjna C.O. z własnej kotłowni Rok budowy: 1970, rozbudowa w roku 1997 Stan techniczny budynku: dobry. Stopień zużycia 20 % Budynek socjalno-warsztatowy I Budynek murowany, parterowy, konstrukcja dachowa stalowa. Opis techniczny: Parametry techniczne : Powierzchnia zabudowy: 355,00 m 2 Powierzchnia użytkowa: 330,00 m 2 Opis konstrukcji: fundamenty betonowe wylewane, ściany zewnętrzne murowane z pustaka konstrukcja dachowa stalowa - pokrycie blacha trapezowa rynny i rury spustowe - PCV stolarka drzwiowa- stalowa stolarka okienna stalowa, częściowo PCV Stopień zużycia 15% Rok budowy: 1997 Stan techniczny budynku: dobry. Stopień zużycia 15 % Budynek gospodarczo-warsztatowy z garażem Budynek murowany, parterowy, konstrukcja dachowa stalowa. Opis techniczny: Parametry techniczne : 6

7 Powierzchnia zabudowy: 127,00 m 2 Powierzchnia użytkowa: 97,00 m 2 Opis konstrukcji: fundamenty betonowe wylewane, ściany zewnętrzne murowane z pustaka konstrukcja dachowa drewniana - pokrycie blacha trapezowa, nad garażem eternit rynny i rury spustowe - PCV stolarka drzwiowa- stalowa stolarka okienna stalowa, Stopień zużycia 25% Rok budowy: 1970, dobudowa garażu w 1987 Stan techniczny budynku: dobry. Stopień zużycia 30 % Budynek socjalno-warsztatowy II Budynek murowany, parterowy, konstrukcja dachowa stalowa. Opis techniczny: Parametry techniczne : Powierzchnia zabudowy: 165,00 m 2 Powierzchnia użytkowa: 140,00 m 2 Opis konstrukcji: fundamenty betonowe wylewane, ściany zewnętrzne murowane z pustaka konstrukcja dachowa drewniana - pokrycie papa na deskowaniu rynny i rury spustowe - PCV stolarka drzwiowa- stalowa stolarka okienna stalowa, w budynku znajduje się kotłownia węglowa o mocy 16 kw Stopień zużycia 25% Rok budowy: część starsza , dobudowa w 1982 Stan techniczny budynku: dobry. Stopień zużycia 25 % Dokumentacja fotograficzna stanowi załącznik nr 5 niniejszego operatu Budowle A/ Ogrodzenie Ogrodzenie z siatki dł. 70,00m Ogrodzenie z płyt betonowych dł. 25,00m Brama wjazdowa z prętów stalowych szer. 4,0 m, Stopień zużycia: 40% B/ Przyłącza: przyłącze elektryczne napowietrzne dł. 30 m, st. zużycia 30% przyłącze wodociągowe z sieci gminnej dł. 8 m, st. zużycia 20% kanalizacyjna do własnego zbiornika bezodpływowego dł. 10mb, st. zużycia 30% 7

8 Uwaga: Budowle takie jak ogrodzenie, utwardzenie terenu nie wpływają bezpośrednio na wartość nieruchomości lecz zwiększają atrakcyjność poszczególnych składników nieruchomości, dlatego nie określono odrębnie ich wartości. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Maków przedmiotowa nieruchomość leży w obszarze: B2 tereny budownictwa mieszkaniowego. 7. PROCEDURA WYCENY 7.1. Przedstawienie sposobu wyceny Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej dokonano uwzględniając: postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości; cel wyceny; wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym; lokalizację i rodzaj nieruchomości; Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku (Dz. U. Nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami), które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz. U. Nr 46 z 2010r., poz. 651 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość stanowi gospodarstwa rolnicze, które nie odznaczają się zbyt dużym podobieństwem, standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych nr V.4 przewiduje w pkt. 3.4 i 4.9 możliwość wyodrębnienia części funkcjonalnych i wycenę każdej z nich osobno. Suma wartości poszczególnych części określi wartość rynkową całego gospodarstwa. 8

9 Do określenia wartości budynku mieszkalnego, budynków gospodarczych oraz gruntów rolnych zastosowano: - podejście: porównawcze - metoda: porównania parami zgodnie z Rozporządzeniem Prezesa Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 8.1. Określenie wartości rynkowej części funkcjonalnej - budynku mieszkalnego wraz z gruntem Analiza rynku 1. Rodzaj rynku: nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi 2. Obszar objęty analizą: powiat skierniewicki, rawski i sochaczewski 3. Analiza w okresie: r. do dnia wyceny. Wnioski z analizy: W powiecie skierniewickim napotkano kilka transakcji kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi o tak niskim standardzie jak obiekt wyceniany. Rynek nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi jest dość zróżnicowany. Występują transakcje nieruchomości zabudowane domami wybudowanymi w latach 70, 80 oraz w 2002 i 2003 roku w dobrym stanie technicznym jak również z przeznaczeniem do remontu. Do analizy szczegółowej wybrano 14 transakcji kupnasprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej. W analizowanym okresie trend czasowy jest nieznacznie ujemny i wynosi 0,0302 zł/m2 dzień. WYKRES TRENDU CZASOWEGO

10 TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY REP Data transakcji Lokalizacja Cena jednostkowa zł/m2 Cena jedn. skorygowana trendem czasowym 293/ Ossa 1 675,00 zł 1 645,16 zł Działka Nr 288/ 1 Powiezchnia działki [m2] Powierzchnia uzytkowa [m2] OPIS budynek, parterowy, murowany trzyizbowy i pom. gospodarcze 168/ Cielądz 2 133,00 zł 2 114,07 zł Budynek murowany 4-ro izbowy 5154/ Żdżary 2 208,83 zł 2 187,06 zł ,4 3331/ Biała Rawska 1 630,43 zł 1 608,93 zł / Maszna 2 262,21 zł 2 234,12 zł 1834/ Seroki Parcela 95/7, 196/ ,27 zł 2 147,75 zł / Mokas ,88 zł 30/ / Józefatów 2 295,08 zł 2 277,75 zł / Januszew 1 743,42 zł 1 723,22 zł 159,1 46/3 8146/ Biała Rawska 2 175,93 zł 2 154,61 zł 621/ 1, budynek mieszkalny jednorodzinny, parterowy wyposażona w urządzenia infrastruktury: energia, woda i własny zbiornik bezodpływowy. budynek mieszkalny murowany piętrowy. budynek mieszkalny murowany z użytkowym poddaszem Budynek mieszkalny murowany o kubaturze 505,67 m3 z dostępem do drogi publicznej Budynek murowany, wolnostojący wyposażony w instalacje i urządzenia Budynek wybudowany w technologii tradycyjnej z użytkowym poddaszem Budynek murowany, parterowy, kryty eternitem. Budynek mieszkalny, murowany 4 izbowy Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami oraz na podstawie preferencji poszczególnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny budynków mieszkalnych. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których ustalono wagi: - Lokalizacja ogólna 20 % - Kształt i wielkość działki 10 % - Powierzchnia użytkowa domu 25 % - Standard, funkcjonalność, wyposażenie 20 % - Stan techniczny budynku 25 % 10

11 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY Ma wpływ ceny na Rodzaj cechy LOKALIZACJA OGÓLNA KSZTAŁT I WIELKOŚĆ DZIAŁKI POWIERZCHNIA UZYTKOWA DOMU STANDARD, FUNKCJONALNO ŚĆ WYPOSAŻENIE BUDYNKU STAN TECHNICZNY BUDYNKU cechę = 961,95 zł Częściowy wpływ ceny na cechę Wieś gminna - znajduje się: siedziba gminy, posterunek policji, gimnazjum, kościół, kilka sklepów spożywczych, kilka zakładów usługowych. Wieś dobrze skomunikowana (PKS) z powiatem. Wieś drugorzędna - znajduje się:szkoła 20% 192,39 zł podstawowa, parę sklepów spożywczych, kościół, komunikacja publiczna z powiatem Wieś trzeciorzędna - znajduje się tylko jeden sklep spożywczo-przemysłowy, brak komunikacji publicznej b. dobry - kształt regularny ( kwadrat, prostokąt ), powierzchnia gruntu ok. 500 m2 do ok m2. zadawalający - kształt o regularnych proporcjach boków umożliwiajacy racjonalne wykorzystanie powierzchni gruntu, powierzchnia powyżej 2000 m2 do 5000 m2 10% 96,20 zł średni - kształt nieregularny np. trapez, trójąt lecz istnieje możliwość racjonalnego wykorzystania powierzchni powyżej 5000 m2 zły - zachwiana proporcja boków działki np. wąskie mocno wydłużone paski gruntowe mogą funkcjonować jako samodzielna działka gruntu.. 1,00 192,39 zł 0,50 96,20 zł 0,00 1,00 96,20 zł 0,67 64,45 zł 0,33 31,74 zł 0,00 korzystna pow.do 120 m2 1,00 240,49 zł 25% 240,49 zł średnio korzystna (pow.od m2) 0,50 120,24 zł niekorzystna (pow. powyżej 180 m2) 0,00 wysoki - Dom nowy lub po kapitalnym remoncie. Wysoki standard wykończenia. Zastosowanie materiałów 1,00 192,39 zł nowej generacji. Funkcjonalny rozkład pomieszczeń oraz ich kształt. 20% średni - dom w srednim stanie 192,39 zł technicznym. Wymagający bieżącego 0,50 96,20 zł remontu. Standardowe wykończenie. niski - dom wymagający kapitalnego remontu lub adaptacji. Niekorzystny rozkład pomieszczeń. Standard 0,00 wykończenia niski, odbiegajacy od obecnych standardów. b.dobry - element budynku jest dobrze utrzymany, konserwowany, nie wykazuje zużycia i uszkodzeń. Stopień zużycia do 10 %. 1,00 240,49 zł dobry - gospodarka remontowa prowadzona systematycznie 25% 240,49 zł średni - budunek przeznaczony do remontu lub drobnych napraw, uzupełnieniach, konserwacji, impregnacji.. Stopień zużycia do 50%) niski - budynek przeznaczony do kompleksowego kapitalnego remontu. Stopień zuzycia powyżej 50 %. 0,67 161,13 zł 0,33 79,36 zł 0,00 11

12 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cma. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cena ma= Cena min= Cma - Cmin= Cśred= MEDIANA 2 570,88 zł 1 608,93 zł 961,95 zł 2 066,36 zł 2 151,18 zł Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych. Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Rodzaj cechy nr 1 nr 2 nr 3 nr 4 REP. 168/ / / /2014 DATA TRANSAKCJI Data wyceny LOKALIZACJA Cena jednostkowa nieruchomości [zł/m2] Trend czasowy [zł/m2/dzień] Cena jednostkowa nieruchomości skorygowana trenden czasowym STAN TECHN. BUDYNKU STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ, WYPOSAŻENIE KSZTAŁT, WIELKOŚĆ DZIAŁKI POWIERZCHNIA DOMU Cielądz- wieś gminna Seroki Parcela - wieś II rzędna Januszew-wieś III rzędna Józefatów - wieś III rzędna 2 133,00 zł 2 158,27 zł 1 743,42 zł 2 295,08 zł -0, , , , ,07 zł 2 147,75 zł 1 723,22 zł 2 277,75 zł średni średni średni dobry średni średni średni wysoki b.dobry m2 75 m2 korzystna b.dobry 1135 m2 139 m2 średnio korzystna b.dobry 1000 m2 152 m2 średnio korzystna zadawalający 2200 m2 183 m2 niekorzystna CECHA OPIS OPIS W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH LOKALIZACJA Krężce wieś II rzędna STAN TECHNICZNY BUDYNKU dobry dobry STANDARD, średni średni FUNKCJONALNOŚĆ WYPOSAŻENIE OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH KSZTAŁT, WIELKOŚĆ DZIAŁKI średni pow m2, prostokąt istnieje możliwość wykorzystania pod zabudowę mieszkaniową POWIERZCHNIA DOMU [m2] 246 niekorzystna pow. Powyżej 180 m2 12

13 TABELA PORÓWNAWCZA RODZAJ CECHY Cena jednostkowa skorygowana trendem czasowym [zł/m2] Nieruchomość wyceniana nr ,07 zł nr ,27 zł nr ,22 zł nr ,75 zł Krężce - wieś LOKALIZACJA II rzędna Wpływ cechy na cenę 96,20 zł Poprawka kwotowa STAN TECHN. dobry BUDYNKU Wpływ cechy na cenę 161,13 zł Poprawka kwotowa STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ, średni WYPOSAŻENIE Wpływ cechy na cenę 96,20 zł Poprawka kwotowa KSZTAŁT, WIELKOŚĆ średni DZIAŁKI m2 Wpływ cechy na cenę 31,74 zł Poprawka kwotowa Cielądz- wieś Seroki Parcela - JanuszewJózefatów gminna wieś II rzędna wieś III rzędna wieś III rzędna 192,39 zł 96,20 zł -96,19 zł 96,20 zł 96,20 zł średni średni średni dobry 79,36 zł 79,36 zł 79,36 zł 161,13 81,77 zł 81,77 zł 81,77 zł średni 96,20 zł średni 96,20 zł b.dobry b.dobry 800 m m2 96,20 zł 96,20 zł -64,46 zł -64,46 zł 139 m2 POWIERZCHNIA 246,00 m2 75 m2 średnio DOMU niekorzystna korzystna korzystna Wpływ cechy na cenę 240,49 zł 120,24 zł Poprawka kwotowa -240,49 zł -120,24 zł Suma poprawek kwotowych -319,37 zł -102,93 zł Cena jednostkowa 1 794,71 zł 2 055,34 zł skorygowana poprawką kwotową Średnia cena 2 014,74 zł jednostkowa budynku (zł/m2 p.u.) średni wysoki 96,20 zł 192,39 zł -96,20 zł b.dobry zadawalający 1000 m m2 96,20 zł 64,45 zł -64,46 zł 214,68 zł 152 m2 średnio 183 m2 korzystna niekorzystna 120,24 zł -120,24 zł -6,73 zł 214,68 zł 1 716,49 zł 2 492,44 zł Wartość rynkowa budynku mieszkalnego wraz z gruntem: 246,00 m ,74 zł/m2 = ,04 zł PRZYJĘTO: zł 13

14 8.2. Określenie wartości rynkowej części funkcjonalnej budynków gospodarczych rodzaj rynku nieruchomości zabudowane budynkami gospodarczymi Obszar rynku powiaty: sochaczewski, skierniewicki i rawski Okres analizy - od roku 2013 do dnia wyceny. TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY Cena jednostkowa (zł/m2) Pow. użytkowa L.p. Rep. Data transakcji Lokalizacja Konstrukcja / Teresin 515,71 zł 200,00 murowana 2. 61/ Sierakowice Lewe 1 266,67 zł 60,00 stalowa / Nowe Miasto 285,51 zł 263 murowana / Strzyżew Parcele 751,63 zł 153 murowana / Lnisno 330,16 zł 380 murowana / Młodzieszyn 1 016,26 zł 200 metalowa Wnioski z analizy w obrocie nieruchomościami prywatnymi, praktycznie nie ma transakcji na nieruchomości rolne, w których występują budynki gospodarcze. Rynek nieruchomości rolnych jest zdominowany przez darowizny całych gospodarstw przekazywanych nieodpłatnie następcom. Darowizny, jako transakcje zawarte w szczególnych warunkach, muszą być odrzucone w myśl Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. ceny kształtują się na poziomie od 285,51 zł/m2 do 1266,67 zł/m2 pow. użytkowej zaobserwowano, iż współczynnik upływu czasu na ceną nieruchomości nie wpływa Za jednostkę porównawczą przyjęto 1m2 p.u. budynku. Opis nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cen rynkowych OPIS NIERUCHOMOŚCI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ CECHA nr 1 nr 2 nr 3 Rep. 2694/ / /2013 Data Cena jedn. 751,63 515, ,26 Trend 0,0000 0,0000 0,0000 Cj skorygowana trndem czasowym 751,63 515, ,26 LOKALIZACJA Strzyżew Parcele Teresin Młodzieszyn SZCZEGÓŁOWA wieś III rzędu wieś gminna wieś gminna POWIERZCHNIA UŻYTKOWA [m2] 153,00 200, KONSTRUKCJA murowana murowana murowana STAN TECHNICZNY średni średni dobry Ustalono, iż na cenę mają wpływ następujące atrybuty: lokalizacja ogólna 20 % powierzchnia użytkowa 10 % rodzaj konstrukcji 30 % stan techniczny 40 % 14

15 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY wieś gminna 1, ,23 wieś II rzędu 0,500 98,12 LOKALIZACJA 20% 196,23 wieś III rzędu 0,000 0,00 POWIERZCHNIA UŻYTKOWA OBIEKTU [m2] 20% KONSTRUKCJA 20% STAN TECHNICZNY 40% 196,23 196,23 392,46 do 400 m2 1, ,23 do 200 m2 0,500 98,12 do 100 m2 0,000 0,00 metalowa 1, ,23 murowana/żelbetowa 0,500 98,12 drewniana 0,000 0,00 b.dobry 1, ,46 dobry 0, ,77 średni 0, ,69 zły 0,000 0, OKREŚLENIE WARTOŚCI BUDYNKU SOCJALNO WARSZTATOWEGO I Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych: OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA OGÓLNA w. Krężce wieś II rzędna POWIERZCHNIA UŻYTKOWA OBIEKTU [m2] 330 do 400 m2 KONSTRUKCJA murowana murowana STAN TECHNICZNY średni średni 15

16 TABELA PORÓWNAWCZA CECHA NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA nr 1 nr 2 nr 3 Rep. 2694/ / /2013 Data transakcji (wyceny) C_jedn 751,63 zł 515,71 zł 1 016,26 zł Trend 0,0000 0,0000 0,0000 Cj skorygowana trndem czasowym 751,63 zł 515,71 zł 1 016,26 zł LOKALIZACJA OGÓLNA wieś II rzędu wieś III rzędu wieś gminna wieś gminna wartość cechy 98,12 zł 229,78 zł 229,78 poprawka 98,12 zł -131,66 zł -131,66 zł POWIERZCHNIA ,00 200, UZYTKOWA [m2] do 400 m2 do 200 m2 do 200 m2 do 200 m2 wartość cechy 196,23 zł 98,12 zł 98,12 zł 98,12 porawka 98,11 zł 98,11 zł 98,11 zł KONSTRUKCJA murowana murowana murowana metalowa wartość cechy 98,12 zł 98,12 zł 98,12 zł 196,23 zł poprawka -98,11 zł STAN TECHNICZNY dobry średni średni dobry wartość cechy 261,77 zł 130,69 zł 130,69 zł 261,77 poprawka 131,08 zł 131,08 zł POPRAWKA ŁĄCZNA 327,31 zł 97,53 zł -131,66 zł Cena jednostkowa poprawiona 1 078,94 zł 613,24 zł 884,60 zł Waga 1,00 1,00 1,00 Cena jednostkowa średnia zł/m2 858,93 zł Rynkowa wartość budynku socjalno - warsztatowego I 330 m2 858,93 zł/m2 = ,90 zł Przyjęto: zł OKREŚLENIE WARTOŚCI BUDYNKU GOSPODARCZO WARSZTATOWEGO Z GARAŻEM Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych: OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA OGÓLNA w. Krężce wieś II rzędna POWIERZCHNIA UŻYTKOWA OBIEKTU [m2] 97 do 100 m2 KONSTRUKCJA murowana murowana STAN TECHNICZNY średni średni 16

17 TABELA PORÓWNAWCZA CECHA NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA nr 1 nr 2 nr 3 Rep. 2694/ / /2013 Data transakcji (wyceny) C_jedn 751,63 zł 515,71 zł 1 016,26 zł Trend 0,0000 0,0000 0,0000 Cj skorygowana trndem czasowym 751,63 zł 515,71 zł 1 016,26 zł LOKALIZACJA OGÓLNA wieś II rzędu wieś III rzędu wieś gminna wieś gminna wartość cechy 98,12 zł 229,78 zł 229,78 poprawka 98,12 zł -131,66 zł -131,66 zł POWIERZCHNIA ,00 200, UZYTKOWA [m2] do 100 m2 do 200 m2 do 200 m2 do 200 m2 wartość cechy 98,12 zł 98,12 zł 98,12 porawka -98,12 zł -98,12 zł -98,12 zł KONSTRUKCJA murowana murowana murowana metalowa wartość cechy 98,12 zł 98,12 zł 98,12 zł 196,23 zł poprawka -98,11 zł STAN TECHNICZNY dobry średni średni dobry wartość cechy 261,77 zł 130,69 zł 130,69 zł 261,77 poprawka 131,08 zł 131,08 zł POPRAWKA ŁĄCZNA 131,08 zł -98,70 zł -327,89 zł Cena jednostkowa poprawiona 882,71 zł 417,01 zł 688,37 zł Waga 1,00 1,00 1,00 Cena jednostkowa średnia zł/m2 662,70 zł Rynkowa wartość budynku gospodarczo warsztatowego z garażem 97 m2 662,70 zł/m2 = ,90 zł Przyjęto: zł OKREŚLENIE WARTOŚCI BUDYNKU SOCJALNO WARSZTATOWEGO II Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych: OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA OGÓLNA w. Krężce wieś II rzędna POWIERZCHNIA UŻYTKOWA OBIEKTU [m2] 140 do 200 m2 KONSTRUKCJA murowana murowana STAN TECHNICZNY średni średni 17

18 TABELA PORÓWNAWCZA CECHA Adres Rep. Data transakcji (wyceny) C_jedn Trend Cj skorygowana trndem czasowym LOKALIZACJA OGÓLNA wartość cechy poprawka POWIERZCHNIA UZYTKOWA [m2] wartość cechy porawka KONSTRUKCJA wartość cechy poprawka NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA nr 1 #ADR! 2694/ nr 2 #ADR! 14578/2012 nr / ,63 zł 0, ,71 zł 0, ,26 zł 0, ,63 zł 515,71 zł 1 016,26 zł wieś II rzędu wieś III rzędu wieś gminna 98,12 zł 229,78 zł 229,78-131,66 zł -131,66 zł 200, do 200 m2 98,12 zł 153,00 wieś gminna do 200 m2 do 200 m2 do 200 m2 98,12 zł 98,12 zł 98,12 zł 98,12 murowana 98,12 zł murowana murowana metalowa 98,12 zł 98,12 zł 196,23 zł -98,11 zł STAN TECHNICZNY dobry wartość cechy 261,77 zł poprawka POPRAWKA ŁĄCZNA Cena jednostkowa poprawiona Waga Cena jednostkowa średnia zł/m2 średni średni dobry 130,69 zł 130,69 zł 261,77 131,08 zł 131,08 zł 229,20 zł 980,83 zł 1,00-0,58 zł 515,13 zł 1,00 760,82 zł -229,77 zł 786,49 zł 1,00 Rynkowa wartość budynku socjalno - warsztatowego II 140 m2 760,82 zł/m2 = ,80 zł Przyjęto: zł RAZEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI: zł zł zł zł = zł Rozdzielenie kwoty zł na grunt (nieruchomość), budynki i budowle 18

19 Określenie wartości odtworzeniowej gruntu o pow. 1,12 ha ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku gmina Maków Okres badania cen od X do dnia wyceny Rodzaj rynku grunty mieszkaniowe L.p. Rep Data Cena jednost zł/m2_ C.jedn skorygowa na Powierzc Nr_działki hnia (m2) Miejscowość / ,91 zł 12,89 zł 246, Święte Laski / ,91 zł 11,89 zł 27,228, Święte Laski / ,59 zł 14,94 zł 505/ Słomków / ,75 zł 17,31 zł Maków / ,42 zł 13,13 zł Święte Laski / ,00 zł 11,85 zł 574/1,577/ Maków / ,00 zł 11,87 zł 582/1 800 Maków / ,42 zł 13,39 zł Święte Laski / ,42 zł 13,40 zł Święte Laski / ,28 zł 13,56 zł 235, Święte Laski Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości niezabudowanych, z których do głównych cech należy zaliczyć powierzchnię gruntu, lokalizację a także kształt działki (możliwości inwestycyjne) oraz infrastruktura. W trakcie badania rynku zaobserwowano, iż istnieje zależność ceny od powierzchni działki, im mniejsza powierzchnia tym wyższa cena. W analizowanym okresie trend czasowy jest malejący i wynosi -0,0289 zł/m2 dzień. Określenie wartości rynkowej nieruchomości Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów niezabudowanych o charakterze rolniczym. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa: 45 % - Powierzchnia działki: 25 % - Kształt: 10 % - Droga: 10 % - Infrastruktura: 10 % 19

20 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA POWIERZCHNIA KSZTAŁT DZIAŁKI 45% 2,46 zł 25% 1,37 zł 10% 0,55 zł wieś gminna 1,000 2,46 zł wieś II rzędna 0,500 1,23 zł wieś III rzędna 0,000 0 zł do 2000m2 0,660 0,90 zł do 5000 m2 1,000 1,37 zł do m2 0,500 0,69 zł pow. Powyżej m2 0,000 kwadrat 1,000 0,55 zł prostokąt 0,667 0,37 zł prostokąt wydłużony 0,333 0,18 zł nieregularny 0,000 DROGA 10% 0,55 zł asfalt 1,000 0,55 zł tłuczeń, żużel 0,500 0,28 zł grunt 0,000 INFRASTRUKTU podstawowa (en.el.,w.) 1,000 0,55 zł RA 10% 0,55 zł brak 0,000 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cma.. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: Cma= 17,31 zł Cmin= 11,85 zł Cma-Cmin 5,46 Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych: Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. 20

21 TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ nr 1 nr 2 nr 3 nr 4 Rep. 5490/ / / /2015 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 14,91 zł 13,91 zł 16,59 zł 14,28 zł Trend czasowy zł/m2/dziń -0, , , ,00289 Cena jedn skorygowana trendem czasowym 12,89 zł 11,89 zł 14,94 zł 13,56 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA Święte Laski Święte Laski Maków Święte Laski POWIERZCHNIA m KSZTAŁT DZIAŁKI kwadrat prostokąt wydłużony nieforemny kwadrat DROGA grunt grunt grunt grunt INFRASTRUKTURA podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych: OPIS NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH RODZAJ CECHY OPIS SŁOWNY CECHA RYNKOWA LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA Krężce wieś II rzędna POWIERZCHNIA pow. Powyżej m2 KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt wydłużony prostokąt wydłużony DROGA asfalt asfalt INFRASTRUKTURA podstawowa podstawowa 21

22 Tabela porównawcza z wyliczeniem wartości ceny jednostkowej 1 m 2 pow. uż. TABELA PORÓWNAWCZA Rep. Data transakcji (wyceny) Cena jedn. Trend czasowy zł/m2*dzień Cj. skorygowana trendem czasowym LOKALIZACJA wartość cechy poprawka POWIERZCHNIA m2 wartość cechy poprawka Nieruchomość wyceniana nr 1 #ADR! X 1608/ nr 2 nr 3 nr 4 #ADR! #ADR! #ADR! 1201/ / / ,91 zł ,91 zł -0, , , , ,89 zł 11,89 zł 14,94 zł 13,56 zł X ,59 zł 14,28 zł Krężce Święte Laski Święte Laski Maków Święte Laski wieś II rzędna wieś III rzędna wieś III rzędna wieś gminna wieś III rzędna 1,23 zł m2 do 5000 m m2 1,37 zł 0,69 zł 1,37 zł -0,69 zł -1,37 zł prostokąt wydłużony nieforemny 0,18 zł 0,18 zł grunt grunt 0,55 zł 0,55 zł podstawowa podstawowa 0,55 zł 0,55 zł 1,09 zł -1,87 zł 12,98 zł 13,07 zł ,15 zł 2,46 zł 1,23 zł 1,23 zł -1,23 zł 1,23 zł pow.8632 Powyżej pow Powyżej prostokąt KSZTAŁT DZIAŁKI wydłużony wartość cechy 0,18 zł poprawka DROGA asfalt wartość cechy 0,55 zł poprawka INFRASTRUKTURA podstawowa wartość cechy 0,55 zł poprawka Poprawka łączna Cena jed. poprawiona Waga Cena jedn. srednia -1,37 zł kwadrat 0,55 zł -0,37 zł grunt 0,55 zł podstawowa 0,55 zł 0,04 zł 12,93 zł 1 do 5000 m2 do 5000 m2 1,37 zł -1,37 zł kwadrat 0,55 zł -0,37 zł grunt 0,55 zł podstawowa 0,55 zł 0,04 zł 13,60 zł 1 WARTOŚĆ RYNKOWA GRUNTU m2 13,15 zł/m2 = Po zaokrągleniu przyjęto wartość : zł Wartość budowli wynosi: zł zł = zł Rozdział kwoty zł, na poszczególne obiekty budowlane. Rozdziału dokonano w załączniku nr 6, w drodze obliczenia wartości odtworzeniowych i przeskalowania na wartość rynkową. 22

23 9. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ, OZNACZONEJ W EW. GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA nr 97, obr. Krężce, gm. Maków grunt (nieruchomośc) budowle (budynki, przyłącza i ogrodzenie) RAZEM działka nr 97, o pow. 1,12 ha zł w tym: Budynek mieszkalny ,00 zł budynek Socjalno-warsztatowy I ,00 zł budynek gosp.-warsztatowy z garażem ,00 zł budynek Socjalno-warsztatowy II ,00 zł Przyłącze elektryczne 577,00 zł Przyłącze wodociągowe 1 112,00 zł zbiornik na nieczystości 1 188,00 zł przyłącze kanalizacyjne Ogrodzenie ,00 zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMO GRUNT BUDOWLE RAZEM KLAUZULE I OGRANICZENIA Operat został sporządzony zgodnie z przepisami PKZW Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg optymalnego sposobu użytkowania i w poziomie cen aktualnych na dzień wyceny Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności Operat nie może być publikowany w całości ani w części bez zgody autora Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie niezbędne dokumenty mogące mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości Zakłada się prawidłowość danych (w tym powierzchniowych) dostarczonych przez Zamawiającego. 11.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA magister inżynier inżynierii lądowej rzec zoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 2295 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaśw. PFSRM nr 659/XII szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PFSRM oraz Związek Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby skarbowo -podatkowe, zaś w. PFSRM nr 611/XII/98 członek Towarzystwa Naukowego Nieruchomoś ci 23

24 12. ZAŁĄCZNIKI Fragment mapy powiatu skierniewickiego Protokół badania Księgi Wieczystej Fragment mapy ewidencyjnej Wypis z rejestru gruntów Dokumentacja fotograficzna Rozdział kwoty na poszczególne wartości 24