Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP OPERAT SZACUNKOWY

Transkrypt

1 BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP EGZ.NR 1 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 93 położonej w Skierniewicach, ul. Przemysłowa 32 (obręb 18), pow. M. Skierniewice, woj. łódzkie. Księga Wieczysta Nr LD1H/ /6 dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr Skierniewice, 5 lutego r.

2 ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA NR 93 (OBRĘB 18) działka 93 GRUNT RAZEM BUDOWLE grunt mieszkaniowy ,00 zł grunt rolny ,00 zł ,00 zł ,00 zł w tym: Budynek mieszkalny ,00 zł Budynki gospodarcze ,00 zł Przyłącze elektryczne 536,00 zł Przyłącze wodociągowe 2 621,00 zł Przyłącze kanalizacyjne 1 973,00 zł Ogrodzenie 3 904,00 zł 2

3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY Przedmiot wyceny Zakres i uwarunkowania wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno-prawne Podstawy merytoryczne wyceny Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Określenie stanu prawnego nieruchomości Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) Opis naniesień budowlanych Budynek mieszkalny Budynek gospodarczy Budynek gospodarczy II Stodoła drewniana Budowle PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM PROCEDURA WYCENY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI KLAUZULE I OGRANICZENIA PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ZAŁĄCZNIKI

4 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa o powierzchni 1,8348 ha oznaczona numerem ewidencyjnym jako działka: 93 (obręb 18). Zabudowę stanowi: murowany budynek mieszkalny, dwa budynki gospodarcze i stodoła drewniana. Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego wynosi 91,13 m 2. Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona jest Księga Wieczysta Nr LD1H/ /6 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment mapy powiatu skierniewickiego stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej do celów sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia KM 1569/11 na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Paweł Pacyński, Skierniewice, ul. Reymonta 2A Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia r. Kodeks Postępowania Cywilnego Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 (KSWP 1) Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa jako tymczasowa nota interpretacyjna. - Krajowy Standard Podstawowy Nr 3 (KSWP 3) OPERAT SZACUNKOWY Standardy Zawodowe V.3 Wycena nieruchomości Rolnych - Tymczasowa Nota Interpretacyjna. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r. 4

5 3.4. Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkiem mieszkalnym z aktów notarialnych w UM w Skierniewicach. Informacje z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Skierniewice. Dane z Księgi Wieczystej Nr LD1H/ /6 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Informacje powzięte podczas oględzin r. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r. 4. Oględziny nieruchomości w dniu r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości gruntowej zabudowanej określono na podstawie zapisów księgi wieczystej numer LD1H/ /6 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Według zapisów w księdze wieczystej właścicielem jest: Pani Julianna Kucińska. Według zapisów w KW w dziale III jest zapisana służebność mieszkaniowa na rzecz : Pani Jadwigi i Pana Leonarda Kucińskich, obejmująca pokój, kuchnię, wspólną łazienkę i korytarz. W związku ze śmiercią Pana Leonarda jego służebność wygasła. Protokół badania KW stanowi załącznik nr 2 do niniejszego operatu Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Wyceniana nieruchomość położona jest w północnej części miasta Skierniewice. Nieruchomość jest ogrodzona. Otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowią tereny rolne, zabudowa zagrodowa, tereny PKP oraz tereny przemysłowe. Dojazd do nieruchomości drogą publiczną o nawierzchni z asfaltu. Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) Dziaka: nr 93 Obręb: 18 Miasto Skierniewice Obszar: 1,8348 ha Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu 5

6 Opis naniesień budowlanych Budynek mieszkalny Budynek mieszkalny - murowany w technologii tradycyjnej, jednokondygnacyjny, w zabudowie wolnostojącej. Opis techniczny: Parametry techniczne : Powierzchnia zabudowy: 124,00 m 2 Powierzchnia użytkowa: 91,13 m 2 Lp. ZESTAWIENIE POWIERZCHNI Nazwa pomieszczenia Powierzchnia [m2] 1. Sień 10,10 2. Łazienka 7,16 3. Pokój 21,25 4. Kuchnia 19,89 5. Pokój 2 21,41 6. Pokój 3 11,31 Pow. Razem 91,13 Widok budynku przedstawia poniższa fotografia: 6

7 Opis konstrukcji: fundamenty betonowe wylewane ściany zewnętrzne murowane z cegły ściany działowe murowane z cegły pełnej strop drewniany dach- konstrukcja drewniana, pokrycie - eternit stolarka okienna drewniana stolarka drzwiowa - drewniana typowa podłogi i posadzki : - łazienka terakota, - kuchnia wykładzina PCV; - w pokojach podłogi drewniane; tynki i okładziny : - tynki wapienne + malowanie emulsyjne Instalacje: elektryczna siły i światła wodociągowa z sieci kanalizacyjna do sieci miejskiej centralne ogrzewania (z własnej kotłowni węglowej) Rok budowy: pierwsza połowa XX wieku. Stopień zużycia 45 % Stan techniczny budynku: średni, wykończenie budynku w niskim standardzie Budynek gospodarczy Budynek gospodarczy - murowany. Opis techniczny: Parametry techniczne : Powierzchnia zabudowy: 170,85 m2 Powierzchnia użytkowa: 144,54 m2 Widok budynku przedstawia poniższa fotografia Opis konstrukcji: fundamenty betonowe wylewane, ściany zewnętrzne murowane z cegły, konstrukcja dachowa stropodach betonowy stolarka drzwiowa i okienna- drewniana Stopień zużycia 70%, rok budowy: pierwsza połowa XX wieku 7

8 Budynek gospodarczy II Budynek gospodarczy - murowany. Opis techniczny: Parametry techniczne : Powierzchnia zabudowy: 180,00 m2 Powierzchnia użytkowa: 153,00 m2 Widok budynku przedstawia poniższa fotografia Opis konstrukcji: fundamenty betonowe wylewane, ściany zewnętrzne murowane z cegły, częściowo z pustaka konstrukcja dachowa stropodach betonowy (częściowo zawalony), na części konstrukcja dachowa drewniana stolarka drzwiowa i okienna- drewniana Stopień zużycia 90%, rok budowy: pierwsza połowa XX wieku Stodoła drewniana Budynek gospodarczy - drewniany. Opis techniczny: Parametry techniczne : Powierzchnia zabudowy: 138,20 m2 Widok budynku przedstawia poniższa fotografia Opis konstrukcji: fundamenty betonowe wylewane, ściany zewnętrzne drewniane konstrukcja dachowa drewniana - pokrycie eternit Wrota drewniane Stopień zużycia technicznego 70%, stopień zużycia funkcjonalnego 100 % 8

9 UWAGA: w związku ze zużyciem technicznym i funkcjonalnym stodoła zostanie pominięta w wycenie. Przyjmuje się że koszt rozbiórki będzie równy wartości pozyskanego drewna opałowego z rozbiórki. Powierzchnia użytkowa budynków gospodarczych razem wynosi: 144,54 m ,00 m2 = 297,54 m Budowle A/ Ogrodzenie Ogrodzenie z siatki w ramach na słupkach stalowych dł. 42,40 m wys. 1,40 m Bramy wjazdowe z prętów stalowych z furtką szer. 6,30 i 4,20 m, wys. 1,50 m Stopień zużycia: 60% B/ Przyłącze: przyłącze elektryczne napowietrzne dł. 20 m, st. zużycia 30% przyłącze wodociągowe z sieci dł. 10m, st. zużycia 30% przyłącze kanalizacyjne do sieci dł. 15 m, st. zużycia 30% Uwaga: Budowle takie jak ogrodzenie, utwardzenie terenu nie wpływają bezpośrednio na wartość nieruchomości lecz zwiększają atrakcyjność poszczególnych składników nieruchomości, dlatego nie określono odrębnie ich wartości. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Skierniewice przedmiotowa nieruchomość leży w obszarze: Część frontowa 85KZ ulica klasy zbiorcza Pozostała część działki 2BP strefa rozwoju pozarolniczych miejsc pracy w ramach funkcji produkcyjno-usługowej. 7. PROCEDURA WYCENY 7.1. Przedstawienie sposobu wyceny Gospodarstwa rolnicze nie odznaczają się zbyt dużym podobieństwem, standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych nr V.4 przewiduje w pkt. 3.4 i 4.9 możliwość wyodrębnienia części funkcjonalnych i wycenę każdej z nich osobno. Suma wartości poszczególnych części określi wartość rynkową całego gospodarstwa. W przedmiotowej nieruchomości można wyodrębnić następujące części funkcjonalne: Zabudowa (bud. mieszkalny, bud. gospodarcze) wraz z gruntem o powierzchni 0,19 ha grunt rolny o powierzchni 1,6548 ha (16548 m2) Niniejszy operat w dalszej części odrębnie określi wartość każdej z części: W n = W zab + W gr Gdzie: W n wartość rynkowa nieruchomości Wzab- wartość zabudowy wraz z gruntem W gr wartość gruntu rolnego Suma poszczególnych składników określi wartość rynkową całej nieruchomości. Do określenia wartości budynku mieszkalnego, budynków gospodarczych oraz gruntów mieszkaniowych i rolnych: Podejście: porównawcze Metoda: porównania parami Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku ( Dz.U. Nr 10, poz.52 z 1968 r. z późniejszymi zmianami), które 9

10 mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej Określenie wartości rynkowej Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie zachowanie dotychczasowej funkcji. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz. U. Nr 46 z 2000r., poz. 543 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 8.1. Określenie wartości rynkowej części funkcjonalnej - zabudowy wraz gruntem o pow. 0,18 ha Analiza rynku 1. Rodzaj rynku: nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi 2. Obszar objęty analizą: powiat skierniewicki 3. Analiza w okresie: r. do dnia wyceny Wnioski z analizy: W powiecie skierniewickim napotkano kilka transakcji kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi. Rynek nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi jest dość zróżnicowany. Występują transakcje nieruchomości zabudowane domami wybudowanymi w latach 50, 70, 80 w średnim stanie technicznym jak również z przeznaczeniem do remontu. Do analizy szczegółowej wybrano 7 transakcji kupna- sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi o cechach zbliżonych do nieruchomości wycenianej. W związku z małą ilością transakcji na rynku, oraz dużym odstępem w czasie, trendu czasowego nie obliczano. Ceny zawarte są w przedziale 1 142,86 zł/m ,81 zł/m2. 10

11 Lp Rep Data cena jednostkow a Cena jedn. skorygowa na zł/m2 lokalizacja Cechy cenotwórcze powierz chnia [m2] typ zabudowy budynku uzbrojen ie w ulicy Stan techniczny budy\nku / ,00 zł 1 875,00 zł ul. Sierakowicka strefa peryferyjna 95 wolnostojący niepełna średni strefa / ,00 zł 1 250,00 złul. Boh. Westerplatte peryferyjna 40 wolnostojący niepełne średni strefa / ,86 zł 1 142,86 zł ul. Rzeczna centralna 105 bliźniak pełne dobry strefa / ,67 zł 1 666,67 zł ul. Zwierzyniecka peryferyjna 90 wolnostojący niepełne średni strefa / ,00 zł 1 250,00 zł ul. Harcerska centralna 96 wolnostojący pełne dobry ul. Boh. strefa / ,00 zł 1 250,00 zł Westerplatte peryferyjna 80 wolnostojący niepełne średni strefa / ,81 zł 2 181,81 zł ul. Kościuszki pośrednia 110 wolnostojący pełne dobry Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami oraz na podstawie preferencji poszczególnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny budynków mieszkalnych. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których ustalono wagi: - Lokalizacja szczegółowa 25 % - Powierzchnia użytkowa domu 10 % - Typ budynku 5 % - Uzbrojenie w ulicy 5% - Stan techniczny budynku 30 % - Obecność budynku gospodarczego 25 % GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY Rodzaj cechy Lokalizacja szczegółowa Powierzchnia użytkowa domu Typ budynku 5,00% Uzbrojenie w ulicy stan techniczny budynku Obecność bud.gospodarcz ego Maksymalny wpływ cechy na cenę Δ= 1 038,95 25,00% 10,00% 5,00% 30,00% 259,74 zł 103,90 zł korzystna(do 95 m 2 ) średnio korzystna (od 95 m 2 do 120m 2 ) niekorzystna (powyżej 120 m 2 ) 0,00 w zabudowie wolnostojącej 1,00 51,95 zł w zabudowie bliźniaczej 0,50 w zabudowie szeregowej 0,00 51,95 zł 25,00% 259,74 zł Częściowy wpływ cechy na cenę : - wpływ kwotowy strefa centrum 1,00 259,74 zł strefa pośrednia 0,50 129,87 zł strefa peryferyjna 0,00 0,00 zł pełne 1,00 niepełne 0,00 1,00 103,90 zł 0,50 dobry 1,00 311,69 zł 311,69 zł średni 0,50 155,84 zł zły 0,00 0,00 zł budynki powyżej 80m2 budynki do 80m2 brak 1,00 0,50 0,00 51,95 zł 0,00 zł 51,95 zł 25,97 zł 0,00 zł 51,95 zł 0,00 zł 259,74 zł 129,87 zł 0,00 zł 11

12 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cena max Cena min 2 181,81 zł 1 142,86 zł Cena max - Cena min1 038,95 zł Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych. Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. Rodzaj cechy Transakcja nr 7 Transakcja nr 1 Transakcja nr 6 Transakcja nr 8 Rep 3048/ / / /2011 Data transakcji Data wyceny Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego 95,00 90,00 80,00 110,00 Cena jedn nieruchomości [zł/m2] 1 875,00 zł 1 666,67 zł 1 250,00 zł 2 181,81 zł Trend czasowy z tytułu upływu czasu [zł/m2/dzień] 0, , , ,00000 Cena jednostkowa skorygowana trendem czasowym [zł/m2] 1 875,00 zł 1 666,67 zł 1 250,00 zł 2 181,81 ul. ul. ul. Boh. Sierakowicka - Zwierzyniecka - Westerplatte - ul. Kościuszki - Lokalizacja szczegółowa strefa peryferyjna strefa peryferyjna strefa peryferyjna strefa pośrednia Typ zabudowy wolnostojący wolnostojący wolnostojący wolnostojący Uzbrojenie ulicy niepełne niepełne niepełne pełne Stan techniczny budynku średni średni średni dobry Obecność budynku gospodarczego jest - 40 m2 Brak jest - 95 m2 jest - 42 m2 OPIS NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIECECH RYNKOWYCH Rodzaj cechy Lokalizacja szczegółowa Powierzchnia użytkowa domu Typ budynku Uzbrojenie w ulicy stan techniczny budynku Obecność bud.gospodarczego ul. Przemysłowa - strefa pośrednia 93,13 m2 wolnostojący niepełne średni jest - 297,54 m2 12

13 Nieruchomość wyceniana Transakcja nr 7 Transakcja nr 1 Transakcja nr 6 Transakcja nr 8 Rodzaj cechy Cena jednostkowa skorygowana [zł/m2] 1 875,00 zł 1 666,67 zł 1 250,00 zł 2 181,81 zł ul. Przemysłowa - strefa pośrednia ul. Sierakowicka - strefa peryferyjna ul. Zwierzyniecka - strefa peryferyjna ul. Boh. Westerplatte - strefa peryferyjna ul. Kościuszki - strefa pośrednia Lokalizacja szczegółowa Wpływ cechy na cenę 129,87 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 129,87 zł Poprawka 129,87 zł 129,87 zł 129,87 zł 0,00 zł Powierzchnia użytkowa budynku (m 2 ) 91,13 95,00 90,00 80,00 110,00 Wpływ cechy na cenę 103,90 zł 103,90 zł 103,90 zł 103,90 zł 51,95 zł Poprawka 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 51,95 zł Typ budynku wolnostojący wolnostojący wolnostojący wolnostojący wolnostojący Wpływ cechy na cenę 51,95 zł 51,95 zł 51,95 zł 51,95 zł 51,95 zł Poprawka 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Uzbrojenie w ulicy niepełne niepełne niepełne niepełne pełne Wpływ cechy na cenę 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 51,95 zł Poprawka 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł -51,95 zł Stan techniczny budynku średni średni średni średni dobry Wpływ cechy na cenę 155,84 zł 155,84 zł 155,84 zł 155,84 zł 155,84 zł Poprawka 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Obecnośc budynku gosp. jest 297,65 jest - 40 m2 Brak jest - 95 m2 jest - 42 m2 Wpływ cechy na cenę 259,74 zł 129,87 zł 0,00 zł 259,74 zł 129,87 zł Poprawka 129,87 zł 259,74 zł 0,00 zł 129,87 zł Suma poprawek 259,74 zł 389,61 zł 129,87 zł 129,87 zł Cena jednostkowa skorygowana 2 134,74 zł 2 056,28 zł 1 379,87 zł 2 311,68 zł Średnia cena jednostkowa nieruchomości 1 970,64 zł Wartość rynkowa zabudowy wraz z gruntem o pow. 0,19 ha: 91,13 m 2 x 1 970,64 zł/m 2 = ,42 zł PRZYJĘTO: zł 13

14 Nr działki Obszar m2 Cena jednostkowa C. jedn. skoryg. tr. czasowym Transakcje przyjęte do porównań Operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej, oznaczonej w 8.2. Określenie wartości rynkowej gruntu rolnego o pow. 1,6548 ha Segment rynku grunt rolny niezabudowany Obszar rynku Miasto Skierniewice. Okres badania cen od początku 2011 r - do dnia wyceny Rodzaj rynku segment rynku grunty rolne niezabudowane Analizując rynek wtórny w obrocie nieruchomości o przeznaczeniu rolniczym w Mieście Skierniewice należy stwierdzić, iż sprzedaż dotyczy pojedynczych działek, w miastach przeważają grunty mieszkaniowe, usługowe i przemysłowe. Przyjęte transakcje do analizy stanowią grunty rolne i wykorzystywane są rolniczo. TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY L.p. Rep. Data Obręb / , ul. Sosnowa ,68 zł 28,13 zł / , ul. Warszawska ,26 zł 10,80 zł / , ul. Przemysłowa 170/3, ,89 zł 18,79 zł / , 124, ,08 zł 26,27 zł / , ul. Miedniewicka 56/ ,15 zł 12,03 zł / , ul. Warszawska 156/ ,39 zł 6,42 zł / , ul. Miedniewicka 56/ ,50 zł 23,61 zł / , ul. Graniczna ,79 zł 16,91 zł / , ul.przemysłowa 36, ,33 zł 12,22 zł W analizowanym okresie trend czasowy jest dodatni i wynosi 0,0018 zł/ha/dzień. Trend czasowy wyliczono funkcją NACHYLENIE programu EXCEL. 30,00 zł 25,00 zł 20,00 zł 15,00 zł 10,00 zł 5,00 zł 0,00 zł lut 11 cze 11 wrz 11 gru 11 kwi 12 lip 12 Ceny transakcyjne skorygowano trendem czasowym. Po skorygowaniu zawarte są w przedziale od 6,42 zł/ha do 28,13 zł/m2. Określenie wartości rynkowej gruntów rolnych. Na podstawie analizy rynku, informacji z agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, opisu nieruchomości i celu oszacowania ustalono cechy ( atrybuty) mające wpływ na cenę - Lokalizacja szczegółowa z wagą 40% - Powierzchnia gruntu z wagą 30% - Klasa bonitacyjna z wagą 20% - Kształt z wagą 10% Do wyżej przyjętych cech przyjęto następujące stany pośrednie w obrębie cechy i odpowiadające im poprawki kwotowe. 14

15 GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY (ATRYBUTU) LOKALIZACJA SZCZ obręb miejski 1,000 8,00 35% 8 zł obręb wiejski 0,000 0,00 do 5000 m2 1,000 7,00 POWIERZCHNIA od5000 do m2 0,660 4,00 od do m2 0,330 2,00 30% 7 zł powyżej m2 0,000 0,00 BONITACJA RI - RIIIa 1,000 3,00 RIIIb 0,800 3,00 RIva 0,600 2,00 RIvb 0,400 1,00 RV 0,200 1,00 15% 3 zł RVI 0,000 0,00 KSZTAŁT kwadrat 1:1 1,000 4,00 prostokąt 1:2 0,833 4,00 prostokąt 1:5 0,676 3,00 prostokąt 1:10 0,500 2,00 prostokąt 1:25 0,333 1,00 prostokąt 1:50 0,176 1,00 prostokąt 1:100 0,088 0,00 20% 4 zł nieregularny 0,000 0,00 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości znajdzie się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cmax= 28,11 zł Cmin= 6,40 zł Cmax-Cmin= 21,71 zł Za jednostkę porównawczą przyjęto m2 WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Tranakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP 2490/ / / /2011 DATA TRANS CJ 27,68 zł 10,26 zł 25,08 zł 11,15 zł Trend 0,0018 0,0018 0,0018 0,0018 DATA WYCENY CJ skorygowana trendem na datę wyceny 28,13 zł 10,80 zł 26,27 zł 12,03 zł LOKALIZACJA 8, ul. Sosnowa 16, ul. Warszawska 19, 5, ul. Miedniewicka POWIERZCHNIA (m2) BONITACJA RVI RV RIVa RIVb KSZTAŁT prostokąt 1:2 nieforemny prostokąt 1:25 prostokąt 1:5 15

16 Opis nieruchomości wycenianej w aspekcie cech rynkowych: LOKALIZACJA Skierniewice obręb miasta POWIERZCHNIA od do m2 BONITACJA RIVa RIVa KSZTAŁT nieregularny nieregularny Tabela porównawcza z wyliczeniem wartości 1 m2 gruntu: Nieruch. wyceniana Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP x 2490/ / / /2011 Data tansakcji (wyceny) C jednostkowa x 27,68 zł 10,26 zł 25,08 zł 11,15 zł Trend czasowy x 0,0018 zł 0,0018 zł 0,0018 zł 0,0018 zł Cj skorygowana trendem czsowym x 28,13 zł 10,80 zł 26,27 zł 12,03 zł LOKALIZACJA obręb miasta obręb miasta obręb miasta obręb miasta obręb miasta Wartość cechy 8,00 zł 8,00 zł 8,00 zł 8,00 zł 8,00 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł POWIERZCHNIA powierzchnia od do m2 do 5000 m2 do 5000 m2 do 5000 m2 do 5000 m2 Wartość cechy 2,00 zł 7,00 zł 7,00 zł 7,00 zł 7,00 zł Poprawka x -5,00 zł -5,00 zł -5,00 zł -5,00 zł BONITACJA RIVa RVI RV RIVa RIVb Wartość cechy 2,00 zł 0,00 zł 1,00 zł 2,00 zł 1,00 zł Poprawka x 2,00 zł 1,00 zł 0,00 zł 1,00 zł KSZTAŁT nieregularny prostokąt 1:2 nieforemny prostokąt 1:25 prostokąt 1:5 Wartość cechy 0,00 zł 4,00 zł 0,00 zł 1,00 zł 3,00 zł Poprawka x -4,00 zł 0,00 zł -1,00 zł -3,00 zł Poprawka łączna x -7,00 zł -4,00 zł -6,00 zł -7,00 zł Cj skorygowana poprawką kwotową x 21,13 zł 6,80 zł 20,27 zł 5,03 zł Waga x Cj średnia wagowana 13,31 zł Wartość rynkowa prawa własności do gruntu m2 x 13,31 zł/ha = ,88 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: zł 8.3. Określenie wartości rynkowej nieruchomości (zsumowanie poszczególnych części funkcjonalnych) W n = W zab + W gr Gdzie: W n wartość rynkowa nieruchomości Wzab- wartość zabudowy wraz z gruntem W gr wartość gruntu rolnego W n = zł zł = zł 16

17 8.3. Określenie wartości rynkowej nieruchomości z uwzględnieniem obciążenia służebnością W = W n - W sm Gdzie: W wartość po obciążeniu służebnościami Wn- wartość rynkowa przed obciążeniem służebnościami W sm - wartość służebności mieszkaniowej Określenie wartości służebności osobistej mieszkaniowej Obliczenie kosztów zapewnienia mieszkania ( wartość służebności mieszkaniowej) Miesięczny czynsz w lokalu mieszkaniowym na wsi 2,70 zł/m 2 Powierzchnia lokalu : 48,46 m 2 Stopa kapitalizacji: 12,5%, stopa dyskontowa: 11,5 % Przewidywana przyszła długość życia -14,30 lat, (na podstawie danych GUS) Obecny wiek Pani Kucińskiej to 71 lat. Obliczenie rocznego czynszu za wynajem lokalu: 2,70 zł/m 2 * 48,46 m 2 * 12 mies. = 1570,10 zł Wartość czynszu w latach kolejnych od 2014 r. do 2028 r: Stopa kapitalizacji k = 12,5 % Stopa dyskontowa a = k β, przyjmując = 1%, a = 12,5 % - 1% = 11,5 % Czynnik dyskontujący 1 + 0,115 = 1,115 Czynniki dyskontujące i wartości czynszów w kolejnych latach KOLEJNE LATA OBLICZENIA WARTOŚCI CZYNSZÓW ,1 1, , ,1 1, , ,1 1, , ,1 1, , ,1 1, , ,1 1, , ,1 2, , ,1 2, , ,1 2, , ,1 2, , ,1 3, , ,1 3, , ,1 4, , ,1 4, ,04 Suma zdyskontowanych wartości czynszu ,78 zł Przyjęto zł Określenie wartości rynkowej nieruchomości z uwzględnieniem obciążenia służebnościami W = W n W sm Gdzie: W wartość po obciążeniu służebnościami Wn- wartość rynkowa przed obciążeniem służebnościami W sm - wartość służebności mieszkaniowej W = zł zł = zł 17

18 8.5. Rozdzielenie kwoty zł na grunt (nieruchomość), budynki i budowle (budowle) Określenie wartości odtworzeniowej gruntu o pow. 0,18 ha ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku Miasto Skierniewice Okres badania cen od stycznia do dnia wyceny Określenie cech rynkowych i ich ocena Nr_re k Rep Data Cena jednost zł/m2_ C.jedn skorygowa na Obręb Nr_działki Powierzc hnia (m2) Ulica / ,99 zł 67,12 zł 6 332/ Trzcińska / ,77 zł 82,83 zł 6 333/ Trzcińska / ,99 zł 77,87 zł / Hibnera / ,00 zł 61,01 zł /4 634 Gajowa / ,23 zł 81,60 zł 6 333/ Trzcińska / ,43 zł 55,84 zł 14 6/7 700 Trzcińska / ,71 zł 68,46 zł 3 311/4,319/4, 322/4 M.Skłodowski 1314 ej / ,71 zł 90,15 zł 5 35/13,35/ Miła / ,95 zł 92,73 zł 1 194/6 935 Waryńskiego / lip-12 57,08 42,31 zł Sierakowicka / ,15 zł 85,26 zł 6 332/11,333/1 936 Trzcińska Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów niezabudowanych o przeznaczeniu zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z usługami Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa: 45 % - Powierzchnia gruntu 25 % - Kształt działki 10 % - Droga 10 % - Infrastruktura techniczna 10% Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 mieszkaniową jednorodzinną. powierzchni gruntu pod zabudowę 18

19 Gradacja ceny w obrębie cechy: GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA POWIERZCHNIA KSZTAŁT DZIAŁKI 30% 15,13 zł 30% 15,13 zł 15% 7,56 zł korzystna 1,000 15,13 zł średnio korzystna 0,500 7,57 zł niekorzystna 0,000 0 zł do 500 m2 1,000 15,13 zł od 501 do 1000 m2 0,667 10,09 zł od 1001 do 1500 m2 0,333 5,04 zł powyżej 1500 m2 0,000 0,00 zł kwadrat 1,000 7,56 zł prostokąt 1:2 0,667 5,04 zł prostokąt wydłużony 0,333 2,52 zł nieregularny 0,000 0,00 zł DROGA 15% 7,56 zł asfalt 1,000 7,56 zł kostka, beton 0,667 5,04 zł destrukt asfaltowy 0,333 2,52 zł grunt 0,000 0,00 zł INFRASTRUKTU RA pełna (en.el.,w.,kan.,g.) 1,000 5,04 zł niepełna (en.el.w.,kan.) 0,667 3,36 zł podstawowa (en.el.,w.) 0,333 1,68 zł brak 0,000 0,00 zł 10% 5,04 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy C min a C max. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen Cmax= 92,73 zł Cmin= 42,31 zł Cmax-Cmin 50,42 Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. 19

20 Charakterystyka przyjętych nieruchomości do porównań w aspekcie cech rynkowych: TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3Transakcja nr 4 Rep. 2139/ / / /2012 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 83,71 zł 99,23 zł 71,43 zł 96,15 zł Trend czasowy zł/m2/dziń -0, , , ,06806 Cena jedn skorygowana trendem czasowym 68,46 zł 81,60 zł 55,84 zł 85,26 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA Skłodowskiej Trzcińska Trzcińska Trzcińska POWIERZCHNIA m KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt 1:2 prostokąt 1:2 prostokąt 1:2 prostokąt 1:2 DROGA asfalt asfalt asfalt asfalt INFRASTRUKTURA pełna pełna pełna pełna Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych: RODZAJ CECHY OPIS SŁOWNY CECHA RYNKOWA LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA ul. Przemysłowa średnio korzystna POWIERZCHNIA 1800 powyżej 1500 m2 KSZTAŁT DZIAŁKI nieregularny nieregularny DROGA destrukt asfaltowy destrukt asfaltowy INFRASTRUKTURA niepełna (en.el.,w.,kan.) niepełna 20

21 TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość Transakcja Transakcja Transakcja Transakcja wyceniana #ADR! nr 1 #ADR! nr 2 #ADR! nr 3 #ADR! nr 4 Rep. X 1608/ / / /2012 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 83,71 zł 99,23 zł 71,43 zł 96,15 zł Trend czasowy zł/m2/dzień Cena jedn -0, , , ,06806 skorygowana trendem czasowym X 68,46 zł 81,60 zł 55,84 zł 85,26 zł ul. Przemysłowa Skłodowskiej Trzcińska Trzcińska Trzcińska średnio średnio średnio niekorzystna korzystna korzystna korzystna korzystna LOKALIZACJA wartość cechy 0,00 zł 15,13 zł 7,57 zł 7,57 zł 7,57 zł poprawka x POWIERZCHNIA m od 1001 do 1500 m2 powyżej 1500 m2 od 501 do 1000 m2 od 501 do 1000 m2 powyżej 1500 m2 wartość cechy 0,00 zł 5,04 zł 0,00 zł 10,09 zł 10,09 zł poprawka x KSZTAŁT DZIAŁKI nieregularny prostokąt 1:2 prostokąt 1:2 prostokąt 1:2 prostokąt 1:2 wartość cechy 0,00 zł 5,04 zł 5,04 zł 5,04 zł 5,04 zł poprawka DROGA destrukt asfalt asfalt asfalt asfalt wartość cechy 2,52 zł 7,56 zł 7,56 zł 7,56 zł 7,56 zł poprawka INFRASTRUKTURA niepełna pełna niepełna niepełna niepełna wartość cechy 3,36 zł 5,04 zł 3,36 zł 3,36 zł 3,36 zł poprawka Poprawka łączna Cena jed. poprawiona Waga Cena jedn. srednia -31,93 zł -17,65 zł -27,74 zł -27,74 zł 36,53 zł 63,95 zł 28,10 zł 57,52 zł ,53 zł WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ: 1800 m 2 x 46,53 zł/m 2 = ,00 zł Przyjęto wartość : zł 21

22 Wartość budowli zł zł zł = zł Rozdział kwoty zł, na poszczególne obiekty budowlane. Rozdziału dokonano w załączniku nr 5, w drodze obliczenia wartości odtworzeniowych i przeskalowania na wartość rynkową. Wartości części składowych budowli: Budynek mieszkalny: ,00 zł Budynki gospodarcze: ,00 zł Przyłącze elektryczne: 536,00 zł Przyłącze wodociągowe: 2 621,00 zł Przyłącze kanalizacyjne: 1 973,00 zł Ogrodzenie : 3 904,,00 zł Ogółem: ,00 zł 9. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W SKIERNIEWICACH, OZNACZONEJ W EWIDENCJI GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA NR 93 (OBRĘB 18) działka 93 GRUNT RAZEM BUDOWLE grunt mieszkaniowy ,00 zł grunt rolny ,00 zł ,00 zł ,00 zł w tym: Budynek mieszkalny ,00 zł Budynki gospodarcze ,00 zł Przyłącze elektryczne 536,00 zł Przyłącze wodociągowe 2 621,00 zł Przyłącze kanalizacyjne 1 973,00 zł Ogrodzenie 3 904,00 zł 22

23 10. KLAUZULE I OGRANICZENIA Operat został sporządzony zgodnie z przepisami PKZW Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg optymalnego sposobu użytkowania i w poziomie cen aktualnych na dzień wyceny Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności Operat nie może być publikowany w całości ani w części bez zgody autora Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie niezbędne dokumenty mogące mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości Zakłada się prawidłowość danych (w tym powierzchniowych) dostarczonych przez Zamawiającego. 11.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA magister inżynier inżynierii lądowej rzec zoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 2295 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaśw. PFSRM nr 659/XII szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PFSRM oraz Związek Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby skarbowo -podatkowe, zaś w. PFSRM nr 611/XII/98 członek Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 12. ZAŁĄCZNIKI Fragment mapy powiatu skierniewickiego Protokół badania Księgi Wieczystej Fragment mapy ewidencyjnej Wypis z rejestru gruntów Rozdział kwoty na poszczególne wartości 23