Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP OPERAT SZACUNKOWY

Transkrypt

1 BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP EGZ.NR 3 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 155,obręb 5 Dębowa Góra, JEDNOSTKA EWIDENCYJNA SKIERNIEWICE, pow. Księga wieczysta Nr LD1H/ /9 dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr Skierniewice, 27 czerwca 2018 r.

2 ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W DĘBOWEJ GÓRZE OZNACZONEJ NR EWID. 155 WG STANU I CEN NA DZIEŃ R. GRUNT ROLNY Powierzchnia Działka Nr Obręb Wartość [zł] [ha] Dębowa Góra 1, zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI 1, zł 2

3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY Przedmiot wyceny Zakres i uwarunkowania wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno-prawne Podstawy merytoryczne wyceny Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Określenie stanu prawnego nieruchomości Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Opis gruntu PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM PROCEDURA WYCENY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY UZASADNIENIE KLAUZULE I OGRANICZENIA PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ZAŁĄCZNIKI

4 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 1,02 ha. W ewidencji gruntów oznaczona jako działka 155 położona w obrębie 0005 Dębowa Góra. Nieruchomość stanowi grunt rolny. Dla przedmiotowej nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta Nr LD1H/ /9 przez VII Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment mapy przeglądowej powiatu skierniewickiego stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej niezabudowanej w stanie i cen na dzień wyceny. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej do celów sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia r., Km 68/18 na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Anna Bartczak-Lisik, Kancelaria: Skierniewice, ul. Reymonta 2A Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 5 sierpnia 2016 roku w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzania opisu i oszacowania nieruchomości ( Dz. U. 2016, poz. 1263) Ustawa z dnia r. Kodeks Postępowania Cywilnego ( tekst jednolity w Dz. U. z 2017 r., poz. 459) Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity w Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22 września 2004 r.. poz z późn zm.) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny (KSWS) : Wycena nieruchomości rolnych Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych jako zbiór zasad dobrej praktyki zawodowej: Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r. 4

5 3.4. Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości niezabudowanych rolnych, z aktów notarialnych w Starostwie Powiatu Skierniewickiego. Informacje z Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Skierniewice; Informacje powzięte podczas oględzin r. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r. 4. Oględziny nieruchomości w dniu r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości gruntowej niezabudowanej określono na podstawie zapisów w księdze wieczystej LD1H/ /9 prowadzonej przez VII Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Według zapisów w księdze wieczystej właścicielem przedmiotowej nieruchomości jest: Pan Grzegorz Stoczyński, syn Wacława i Krystyny. Protokół badania księgi wieczystej Nr LD1H/ /9 stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości Dębowa Góra przy drodze gruntowej. Nieruchomość stanowi grunt rolniczy. Kształt działki jest ny. Nieruchomość położona jest w sąsiedztwie gruntów rolnych. Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu Opis gruntu Działka gruntu nr 155 Powierzchnia 1,02 ha Obręb 0005 Dębowa Góra Jednostka ewidencyjna _2 Skierniewice Jednostka rejestrowa G.74 Bonitacja: 155 Razem powierzchnia w fizycznych i hp oraz średni współczynnik przeliczeniowy Hektary fizyczne [ha] Hektary przeliczeniowe [hp] Klasa bonitacyjna Wspołczynnik przeliczeniowy Lz-PsVI 0,16 0,15 0,024 N 0,06 0,07 0,0042 RIVa 0,66 1 0,66 RVIb 0,12 0,75 0,09 RV 0,02 0,3 0,006 Średni wskaźnik bonitacji 0,7688, co odp. Kl. IVb. 1,0200 0,7688 0,7842 Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu. 5

6 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według ustaleń w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego zatwierdzonych uchwałą nr XIX/126/04 Rady Gminy Skierniewice z dnia 27.X r., zmianą w/w planu uchwaloną Uchwałą Nr VI/29/07 Rady Gminy w Skierniewicach z dnia 30 marca 2007 r oraz zmianą MPZP Gminy Skierniewice dla fragmentów wsi Balcerów, Dębowa Góra, Józefatów i Żelazna (Uchwała nr XVIII/123/2016 RG z dnia r.) - działka oznaczona nr ewid. 155, położona w obrębie geodezyjnym wsi Dębowa Góraprzeznaczona jest pod: R- teren przeznaczony do zagospodarowania rolniczego. 7. PROCEDURA WYCENY 7.1. Przedstawienie sposobu wyceny Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej niezabudowanej dokonano uwzględniając: postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości; cel wyceny; wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym; lokalizację i rodzaj nieruchomości; Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku (Dz. U. Nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami), które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość gruntowa zabudowana stanowi zabezpieczenie egzekucji. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (tekst jednolity w Dz. U. z 2018 r., poz. 121) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupnasprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 6

7 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 8.1. Określenie wartości rynkowej gruntu o przeznaczeniu rolniczym o pow. 1,02 ha. W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku Gmina Skierniewice Okres badania cen od grudnia 2016 do dnia wyceny Rodzaj rynku grunty rolne niezabudowane W ramach niniejszego operatu przeanalizowano transakcje kupna sprzedaży gruntów rolnych niezabudowanych w gminie Skierniewice w okresie od grudnia 2016 r. do dnia wyceny. W monitorowanym okresie napotkano kilkanaście transakcji kupna sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Na podstawie analizy transakcji zawartych na opisywanym rynku lokalnym wyodrębniono atrybuty wpływające na wartość nieruchomości będących przedmiotem transakcji: - lokalizacja, - bonitacja gleby, - kształt, - wielkość działki. Ceny transakcyjne na analizowanym rynku zawarte są w przedziale od ,21 zł/ha do ,25 zł/ha Wobec rozbieżności cen transakcyjnych i niejednoznacznego zachowania się rynku trend czasowy zostaje pominięty. W związku z tym do określenia wartości przedmiotu wyceny przyjęto ceny wprost z aktów notarialnych. Podsumowując powyższe - ze względu na różnorodność transakcji rynkowych do określenia wartości przedmiotu wyceny do porównań przyjęto tylko wybrane transakcje dotyczące nieruchomości typowych na rynku, które były przedmiotem obrotu i które są podobne do przedmiotu wyceny. W ten sposób zminimalizowano ryzyko zawyżenia lub zaniżenia cen transakcyjnych ze względu na występowanie transakcji nierynkowych, a tym samym zmaksymalizowano prawdopodobieństwo tego, że oszacowana jednostkowa wartość gruntu znajdzie się w przedziale cen typowych na opisywanym obszarze. Rodzaj i ilość zawartych w analizowanym okresie transakcji pozwalają na zastosowanie w wycenie podejścia porównawczego, metody porównywania parami. 7

8 TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY NR_RE NR_dział K REP DATA Obszar CENA_Jedn Obręb ek Bonitacja KSZTAŁT / , ,55 zł 3-Brzozów 56 RVI 1: / , ,82 zł 1-Balcerów 585/1 RIVb 1:10 9-Mokra / , ,46 zł Prawa 210 RIIIb 1: / , ,72 zł 6-Józefatów 47 RIVb 1: / , ,38 zł 24-Zalesie 90/2 RVI 1:10 23-Wólka / , ,77 zł Strobowska 55,71/1 RV / , ,30 zł 3-Brzozów 47 RV 1:25 5-Dębowa / , ,21 zł Góra 160 RIVb 1: / , ,85 zł 13-Pruszków 54 RVI 1: sierakowice / , ,23 zł Prawe 303/3 RV 1:25 Nowy / , ,09 zł Ludwików 36 RIVb 1:25 8-Mokra / , ,45 zł Lewa 305 RIIIb 1: / , ,47 zł 12-Pamiętna 7-114,126 RIVb 1: / , ,78 zł Miedniewice 139/8 RIIIa 22-Wola / , ,03 zł Wysoka 75/4 RIVa / , ,25 zł 10 - Rowiska 232/2 RIVb / , ,01 zł 1-Balcerów 254/1 RV / , ,46 zł 1-Balcerów 1031 RIVa 18- Sierakowice / , ,80 zł Lewe 266/2 RIVa / , ,25 zł 21-Strobów 694 RV / , ,00 zł 21-Strobów 480 Uwaga: transakcje prezentowane na szarym tle odrzucono jako transakcje "odstające" ze względu powierzchnię nieruchomości lub cenę jednostkową. 1:25 nieregularn y 1:25 1:25 1:50 1:5 1:5 1:10 na 8

9 Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów niezabudowanych o charakterze rolnym. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa 30 % - Powierzchnia działki: 20 % - Bonitacja 30 % - Kształt działki: 20 % - Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 ha fizyczny gruntu. GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY (ATRYBUTU) LOKALIZACJA SZCZ POWIERZCHNIA BONITACJA KSZTAŁT 30% 9 198,61 zł 20% 6 132,41 30% 9 198,61 zł 20% 6 132,41 zł wieś gminna 1, ,61 zł wieś II rzędna 0, ,31 zł wieś III rzędna 0,000 0,00 zł do 1,0000 ha 1, ,41 zł do 2,0000 ha 0, ,32 zł do 4,0000 ha 0, ,09 zł powyżej 4,0000 ha 0,000 0,00 zł RIIIa 1, ,61 zł RIIIb 0, ,89 zł RIva 0, ,17 zł RIvb 0, ,44 zł RV 0, ,72 zł RVI 0,000 0,00 zł kwadrat 1:1 1, ,41 zł 1:2,1:5 0, ,93 zł 1:10 0, ,45 zł 1:25 0, ,96 zł 1:50 0, ,48 zł nieregularny,kilka działek 0,000 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax.. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: Cmax= ,25 zł Cmin= ,21 zł Cmax-Cmin = ,04 zł Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. 9

10 WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Tranakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP 34/ / / /2017 DATA TRANS CJ ,09 zł ,78 zł ,03 zł ,45 zł Trend (zł/ha/dzień) 0,0000 0, , ,0933 DATA WYCENY CJ skorygowana trendem na datę wyceny (zł/ha) ,09 zł ,78 zł ,79 zł ,77 zł LOKALIZACJA Nowy Ludwików 7-Miedniewice Wola Wysoka 8-Mokra Lewa POWIERZCHNIA (ha) 1,0600 1,7558 2,1100 2,2700 BONITACJA RIVb RIIIa RIVa RIIIb KSZTAŁT 1:25 1:25 nieregularny 1:50 WYCENA DZIAŁKI NR 155 OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH LOKALIZACJA Dębowa Góra wieś II rzędna POWIERZCHNIA GRUNTU [ha] 1,0200 powierzchnia do 2,0000 ha BONITACJA RIVb RIVb KSZTAŁT 1:2 1:2 10

11 TABELA PORÓWNAWCZA Nieruch. wyceniana Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Rep. 34/ / / /2017 Data tansakcji (wyceny C jednostkowa x ,09 zł ,78 zł ,03 zł ,45 zł Trend czasowy x 0,0000 zł 0,0000 zł 0,0000 zł 0,0000 zł Cj skorygowana trendem czsowym x ,09 zł ,78 zł ,03 zł ,45 zł LOKALIZACJA wieś II rzędna wieś III rzędna wieś II rzędna wieś III rzędna wieś II rzędna Wartość cechy 4 599,31 zł 0,00 zł 4 599,31 zł 0,00 zł 4 599,31 zł Poprawka x 4 599,31 zł 0,00 zł 4 599,31 zł 0,00 zł POWIERZCHNIA [m2] 1,02 1,06 1,76 2,11 2,27 powierzchnia do 2,0000 ha do 2,0000 ha do 2,0000 ha do 4,0000 ha do 4,0000 ha Wartość cechy 4 090,32 zł 4 090,32 zł 4 090,32 zł 2 042,09 zł 2 042,09 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 2 048,23 zł 2 048,23 zł BONITACJA RIVa RIVb RIIIa RIVa RIIIb Wartość cechy 5 519,17 zł 3 679,44 zł 9 198,61 zł 5 519,17 zł 7 358,89 zł Poprawka x 1 839,73 zł ,44 zł 0,00 zł ,72 zł KSZTAŁT 1:5 1:25 1:25 nieregularny 1:50 Wartość cechy 4 905,93 zł 2 452,96 zł 2 452,96 zł 0,00 zł 1 226,48 zł Poprawka x 2 452,97 zł 2 452,97 zł 4 905,93 zł 3 679,45 zł Poprawka łączna x 8 892,01 zł ,47 zł ,47 zł 3 887,96 zł Cj skorygowana poprawką kwotową x ,10 zł ,31 zł ,50 zł ,41 zł Waga x Cj średnia wagowana ,83 zł Wartość rynkowa prawa własności gruntu działki 155 obręb 5 Dębowa Góra wynosi: 1,02 ha x ,83 zł/ha = ,76 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: zł Słownie: trzydzieści osiem tysięcy czterysta złotych. ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI POŁOŻONEJ W DĘBOWEJ GÓRZE OZNACZONEJ NR EWID. 155 WG STANU I CEN NA DZIEŃ R. GRUNT ROLNY Powierzchnia Działka Nr Obręb Wartość [zł] [ha] Dębowa Góra 1, zł OGÓŁEM WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI 1, zł 11

12 9. UZASADNIENIE Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa nieruchomości gruntowej w stanie na dzień wyceny wynosi zł. Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości oraz spełnia wymogi zawarte w 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości: sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. 10. KLAUZULE I OGRANICZENIA Operat został sporządzony zgodnie z przepisami PKZW Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg optymalnego sposobu użytkowania i w poziomie cen aktualnych na dzień wyceny Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności Operat nie może być publikowany w całości ani w części bez zgody autora Operat sporządzono w 4 jednobrzmiących egzemplarzach, z których : Nr 1,2,3 otrzymuje Zleceniodawca, Nr 4 zachowuje rzeczoznawca jako archiwalny przez okres 1 roku Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie niezbędne dokumenty mogące mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości Zakłada się prawidłowość danych (w tym powierzchniowych) dostarczonych przez Zamawiającego. 11.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA magister inżynier inżynierii lądowej rzec zoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 2295 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaśw. PFSRM nr 659/XII szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PFSRM oraz Związek Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby skarbowo -podatkowe, zaś w. PFSRM nr 611/XII/98 członek Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 12. ZAŁĄCZNIKI Fragment mapy powiatu skierniewickiego Wydruk z księgi wieczystej Fragment mapy ewidencyjnej Wypis z rejestru gruntów. 12