Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP OPERAT SZACUNKOWY

Transkrypt

1 BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP EGZ.NR 2 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 410, obręb 17 Samice, jednostka ewidencyjna _2 SKIERNIEWICE położonej w miejscowości Samice 22, pow. skierniewicki, Księga Wieczysta Nr LD1H/ /0 dla nieruchomości gruntowej prowadzona przez VII Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr Skierniewice, 23 listopada 2015 roku

2 ZESTAWIENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ POŁOŻONEJ W SAMICACH, OZNACZONEJ JAKO DZIAŁKA NR 410 WG STANU I CEN NA DZIEŃ WYCENY. 1. GRUNT O FUNKCJI MIESZKANIOWEJ zł 2. Budynek mieszkalny zł 3. Przyłącze elektryczne 729 zł 4. Przyłącze wodociągowe zł 5. Przyłącze kanalizacyjne zł 6. Zbiornik na nieczystości płynne zł 7. Ogrodzenie zł OGÓŁEM zł słownie: sto dwadzieścia sześć tysięcy sześćset pięćdziesiąt pięć złotych. 2

3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY Przedmiot wyceny Zakres i uwarunkowania wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno-prawne Podstawy merytoryczne wyceny Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Określenie stanu prawnego nieruchomości Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) Opis budynków i budowli Budynek mieszkalny Przyłącza Ogrodzenie PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM PROCEDURA WYCENY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI KLAUZULE I OGRANICZENIA PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ZAŁĄCZNIKI

4 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana o powierzchni 0,0600 ha oznaczona numerem ewidencyjnym jako działka 410, obręb 17 Samice. Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym z poddaszem użytkowym. Dla nieruchomości gruntowej prowadzona jest księga wieczysta NR LD1H/ /0 przez VII Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment mapy powiatu skierniewickiego stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości rynkowej prawa własności do nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie i na dzień wyceny. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej do celów sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia Km 2236/15 na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Paweł Pacyński, Kancelaria Komornicza ul. Reymonta 2A Skierniewice Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia r. Kodeks Postępowania Cywilnego ( tekst jednolity w Dz. U. z 2014 r., poz,121) Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity w Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. z m.); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia 22 września 2004 r. poz z późn. zm.) 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych jako zbiór zasad dobrej praktyki zawodowej: - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa jako tymczasowa nota interpretacyjna. - Krajowy Standard Podstawowy OPERAT SZACUNKOWY Scalone Normatywy do Wycen Budynków i Budowli Nr 112 wg cen II kwartału 2015 r. Warszawskie Centrum Postępu Techniczno-Organizacyjnego Budownictwa WACETOB SP.Z O.O. Dział Nieruchomości. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja 4

5 Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi z aktów notarialnych w Starostwie Powiatu Skierniewickiego. Informacje z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Skierniewice; Informacje powzięte podczas oględzin r. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r. 4. Oględziny nieruchomości w dniu r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości gruntowej zabudowanej określono na podstawie zapisów w KW Nr LD1H/ /0 prowadzonej przez VII Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Treść zapisów w KW: LD1H/ /0 Typ księgi: nieruchomość gruntowa Dział I Oznaczenie nieruchomości : Położenie: województwo: łódzkie powiat: skierniewicki gmina Skierniewice, miejscowość Samice Opis i nr działek: 410 obręb 17 Sposób korzystania: B grunty rolne zabudowane Obszar : 0,0600 ha Dział I-Sp; Spis Praw Związanych z Własnością Brak wpisów Dział II Własność Właściciel: Michał Wojciech Tworkowski PESEL Dział III Prawa, Roszczenia, Ograniczenia i Ostrzeżenia Ostrzeżenie Nr 1 Wszczęcie egzekucji przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach Pawła Pacyńskiego w sprawie Km 2236/15 na podstawie tytułu wykonawczego: bankowy tytuł egzekucyjny z dnia , sygnatura akt 700/09/1/10626 postanowienie o nadaniu klauzuli wykonalności Sądu Rejonowego w Skierniewicach z dnia , sygnatura akt i co 427/15. CREDIT AGRICOLE BANK POLSKA S.A. Wrocław Dział IV: Hipoteka Nr 1 Hipoteka umowna kaucyjna zł dwieście dziewięć tysięcy dwieście pięćdziesiąt złotych. Wierzyciel hipoteczny: LUKAS BANK S.A. Wrocław Księgę Wieczystą badano dnia 23 listopada 2015 roku. 5

6 5.2. Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Wyceniana nieruchomość położona jest w miejscowości Samice przy drodze lokalnej. Nieruchomość stanowi zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Kształt działki jest prostokątny. Nieruchomość położona jest w zasięgu urządzeń infrastruktury technicznej: energii elektrycznej i wodociągu, w sąsiedztwie zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej oraz terenów rolnych. Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) Według wypisu z rejestru gruntów, który stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu przedmiotowa nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 410 o powierzchni 600 m2 zabudowana jest budynkiem mieszkalnym z użytkowym poddaszem. W wykonaniu postanowienia art. 948 Kpc wycena obejmie następujące części: nieruchomość o funkcji zabudowy siedliskowej o powierzchni 0,0600 ha Opis budynków i budowli Budynek mieszkalny Budynek mieszkalny, parterowy z użytkowym poddaszem o konstrukcji murowanej tradycyjnej. Budynek mieszkalny wzniesiono na podstawie pozwolenia na budowę ( decyzja nr 214/2010 z dnia wyd. przez Starostę Skierniewickiego). Budowa polegała na rozbudowie i nadbudowie istniejącego budynku. Parametry techniczne po rozbudowie i nadbudowie wg projektu - powierzchnia zabudowy: 94,95 ( wg pomiaru w terenie: 89,67 m 2 ) - powierzchnia gospodarcza 8,55 m 2 - powierzchnia użytkowa 104,45 m 2 - kubatura 556 m 3 Zestawienie powierzchni użytkowej Powierzchnia Lp. Wyszczególnienie użytkowa [m2] PARTER 1. Wiatrołap 5,6 2. Kuchnia 18,35 3. Hall 2,6 4. Pokój 18,4 5. Pralnia 2,9 6. Garderoba 1,5 7. Łazienka 4 8. kotłownia 8,55 Razem 61,9 w tym pow. użytkowa 53,35 PODDASZE 9. Hall 2, Sypialnia 13, WC 1, Pokój dzienny 18,8 13. Pokój 7, Pokój 7,2 Razem 51,1 Ogółem pow. użytkowa 104,45 6

7 Widok budynku przedstawiają poniższe fotografie: Opis konstrukcji: Fundamenty betonowe wylewane Ściany murowane z bloczków gazobetonowych gr. 24 cm na zaprawie cementowowapiennej + wełna mineralna gr. 12 cm 7

8 Strop nad parterem - TERIVA Więźba dachowa drewniana Pokrycie dachowe z papy na deskowaniu Tynk wewnętrzny na parterze wapienny na poddaszu brak Tynk zewnętrzny brak Stolarka okienna na parterze PCV, na poddaszu brak Stolarka drzwiowa drzwi wejściowe nowego typu Podłogi w pokoju panele, w pozostałych pomieszczeniach beton + wykładzina Budynek nieocieplony Instalacje: - elektryczna - wodociągowa - kanalizacyjna - co z pieca węglowego Rok budowy : rozpoczęcie rozbudowy i nadbudowy w 2010 r. Na dzień oględzin inwestycja nie jest zakończona. DO ZAKOŃCZENIA ROZBUDOWY I NADBUDOWY POZOSTAŁO DO WYKONANIA Ocieplenie dachu Wykonanie ścianek działowych na poddaszu i stropu Stolarka okienna na poddaszu Stolarka drzwiowa wewnętrzna na parterze i poddaszu Podłogi na parterze (kuchnia, łazienka, sień) i na poddaszu Ocieplenie budynku + tynk strukturalny Instalacje: elektryczna i sanitarna na poddaszu Zagospodarowanie działki Decyzja Nr 214/2010 w sprawie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na rozbudowę i nadbudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu. Rzuty: fundamentów, parteru i poddasza oraz opis konstrukcji stanowi załącznik nr 5 niniejszego operatu Przyłącza - elektryczne napowietrzne typu warkocz długości 30,0 m Stopień zużycia technicznego 25% - wodociągowe z wodociągu gminnego. Długość przyłącza 20,0 m Stopień zużycia technicznego 25% - kanalizacyjne do zbiornika bezodpływowego nieczystości płynnych. Długość przyłącza 15,0 m. Stopień zużycia technicznego 10% - zbiornik na ścieki płynne. Stopień zużycia technicznego 10% Ogrodzenie - ogrodzenie frontowe z siatki na słupkach metalowych. Długość ogrodzenia 6,0 m. Stopień zużycia technicznego 30% Brama rozsuwana bez napędu elektrycznego długości 5,0 m. Stopień zużycia technicznego 10%. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Skierniewice zatw. Uchwałą NR XIX/126/04 Rady Gminy Skierniewice z dnia r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. Urz. Woj. łódzkiego z dn r. Nr 7, poz.96) oraz Uchwały nr VI/29/07 RG Skierniewice z dnia

9 r. w sprawie zmiany mpzp (Dz. Urz. Woj. łódzkiego z dn , Nr 137,poz.1239) - przedmiotowa nieruchomość leży w obszarze oznaczonym symbolem: 1 MRj tereny zabudowy zagrodowej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz usług nieuciążliwych - przeznaczone do użytkowania istniejącej zabudowy, w tym jej rozbudowy, nadbudowy i przebudowy w sposób zgodny z przepisami odrębnymi oraz realizacji nowej zabudowy. 7. PROCEDURA WYCENY 7.1. Przedstawienie sposobu wyceny Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej dokonano uwzględniając: postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości; cel wyceny; wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym; lokalizację i rodzaj nieruchomości; Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku (Dz. U. Nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami), które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość gruntowa zabudowana stanowi zabezpieczenie egzekucji. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (tekst jednolity w Dz. U. z 2014 r., poz. 518 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Do określenia wartości przedmiotu wyceny zastosowano: - podejście: porównawcze - metoda: porównania parami Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 9

10 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 8.1. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej wraz z gruntem o pow. 0,0600 ha i towarzyszącymi budowlami służącymi do funkcjonowania nieruchomości. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: 1/ Segment rynku nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi: Obszar rynku gmina Skierniewice oraz pomocniczo gmina Bolimów i gmina Kowiesy. Okres badania cen od 2014 r. - do dnia wyceny Rodzaj rynku segment rynku nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. W miejscowości Samice napotkano jedną transakcję sprzedaży budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Dlatego też analizę rozszerzono na obszar wiejski całej gminy Skierniewice oraz Bolimów i Kowiesy. Na obszarze wiejskim rynek nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi nowymi jest ograniczony, występują budynki starsze wiekowo. Do rzadkości należy wybudowanie obiektu nowego i jego sprzedaż. W ramach przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi Do głównych cech należy zaliczyć; lokalizację, stan techniczny budynku, powierzchnię użytkową budynku, standard i funkcjonalność, powierzchnię działki oraz dodatkowe powierzchnie (np. garaż, budynki gospodarcze). Budynki wykonane w nowszej technologii ulepszonej o funkcjonalnym rozkładzie pomieszczeń są droższe od budynków wykonanych w technologii tradycyjnej. Ponadto budynki o mniejszej powierzchni użytkowej są droższe niż budynki o powierzchni użytkowej powyżej 200 m2. Analizując rynek zaobserwowano, iż występują niewielkie wahania cen nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi z tendencją do równowagi. Wyliczony trend czasowy z rynku jest minimalnie ujemny i wynosi 0,1010 zł/m2p.u./dzień. Wykres trendu czasowego 3 000,00 zł 2 500,00 zł 2 000,00 zł 1 500,00 zł 1 000,00 zł 500,00 zł 0,00 zł 10

11 Ceny transakcyjne z aktów notarialnych skorygowano trendem czasowym z rynku i po skorygowaniu zawarte są w przedziale od 1 102,03 zł/m2 do 2 420,27 zł/m2 powierzchni użytkowej budynku. Rozbieżność cenowa tego typu nieruchomości na badanym rynku lokalnym wynika w szczególności od stanu technicznego budynku i położenia. Budynki zlokalizowane bliżej granic miast są droższe od budynków położonych w dużej odległości od strefy miejskiej. Ponieważ zmieniają się preferencje ludności, coraz więcej zamożnych osób ( i nie tylko) chce mieszkać na obrzeżach miast lub poza miastem w domu otoczonym zielenią. W analizowanym okresie miało miejsce kilkanaście transakcji nieruchomościami podobnymi, spośród których wybrano cztery najbardziej zbliżone do przedmiotu wyceny pod względem analizowanych cech rynkowych mających wpływ na wartość nieruchomości. Odrzucono transakcje o charakterze nierynkowym i transakcje niewiarygodne, skrajnie odbiegające od średniej ceny rynkowej uzyskiwanej na analizowanym rynku lokalnym. Rodzaj i ilość zawartych w analizowanym okresie transakcji pozwalają na zastosowanie w wycenie podejścia porównawczego, metody porównywania parami. Data transakcji Lokalizacja Cena jednostkowa zł/m2 C.jedn.skoryg owana Lp. REP Samice / gm.skierniewice 2 446,33 zł 2 420,27 zł / PRÓBKA REPREZENTATYWNA Działka Nr Powiezchnia działki [m2] Pow. uzytkowa budynku [m2] bud.gospodar czy 103,104,1 05/ brak Balcerów gm.skierniewice 2 321,43 zł 2 297,39 zł 550/ tak / Krężce gm.maków 1 127,99 zł 1 102,03 zł 102/ ,44 brak Józefatów 14A / gm.skierniewice 2 295,08 zł 2 232,06 zł brak / Miedniewice 1 700,47 zł 1 648,35 zł 738/ brak / Mokra Lewa 1 609,36 zł 1 554,72 zł brak Paplin 7. 26/ gm.kowiesy 1 602,56 zł 1 570,24 zł tak / Bolimów 2 285,95 zł 2 243,43 zł brak Joachimów Mogiły / gm.bolimów 2 058,00 zł 2 022,45 zł 120/ tak Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny nieruchomości gruntowych zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja 25 % - Kształt i wielkość działki 10 % - Powierzchnia użytkowa domu 15 % - Standard, funkcjonalność 15 % - Stan techniczny budynku 25 % - Dodatkowa powierzchnia 10 % 11

12 Za jednostkę porównawczą przyjęto 1m2 powierzchni użytkowej GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY Max wpływ ceny na cechę Rodzaj cechy = 1 318,24 zł Częściowy wpływ ceny na cechę LOKALIZACJA OGÓLNA wieś gminna - znajduje się siedziba gminy, posterunek policji, kościół, kilka sklepów spożywczych, kilka zakładów usługowych. Wieś dobrze skuminikowana z powiatem. 1,00 329,56 zł 25% 329,56 zł wieś II rzędna - granicząca z miastem. 0,50 164,78 zł KSZTAŁT I WIELKOŚĆ DZIAŁKI POWIERZCHNIA UŻYTKOWA DOMU STANDARD,FUNKCJ ONALNOŚĆ WYPOSAŻENIE BUDYNKU STAN TECHNICZNY BUDYNKU 10% 15% 15% 25% 131,82 zł 197,74 zł 197,74 zł 329,56 zł wieś III rzędna - znajduje się tylko jeden sklep spozywczoprzemysłowy, brak komunikacji publicznej 0,00 0,00 zł b.dobry - kształt regularny ( kwadrat, prostokąt), poowierzchnia gruntu od 600 do 2000 m2 1, ,82 zł zadawalający - kształt o regularnych proporcjach boków umożliwiający racjonalne wykorzystanie powierzchni gruntu, powierzchnia od 2001 do 3000 m2 0,667 87,93 zł średni - kształt nieregularny np. trapez, trójąt, powierzchnia powyżej 3000 m2 0,333 43,90 zł zły - zachwiana proporcja boków działki, mocno wydłużone paski gruntowe mogą funkcjonować jako samodzielna działka gruntu. 0,00 0,00 zł korzystna pow.do 140 m2 1,00 197,74 zł średnio korzystna (pow.do 200m2) 0,50 98,87 zł niekorzystna (pow. powyżej 200 m2) 0,00 0,00 zł wysoki - Dom nowy lub po kapitalnym remoncie. Wysoki standard wykończenia. Zastosowanie materiałów nowej generacji. Funkcjonalny rozkład pomieszczeń oraz ich kształt. 1,00 197,74 zł średni - dom w średnim stanie technicznym, wymagający bieżącego remontu. Standardowe wykończenie. Korzystny rozkład pomieszczeń. 0,50 98,87 zł niski - dom wymagający kapitalnego remontu lub adaptacji. Niekorzystny rozkład pomieszczeń. Standard wykończenia niski, odbiegający od obecnych standardów. 0,00 0,00 zł b.dobry - element budynku jest dobrze utrzymany, konserwowany, nie wykazuje zużycia i uszkodzeń. Stopień zużycia do 10 %. 1,00 329,56 zł dobry- element budynku nie wykazuje większego zużycia. Mogą wystąpić nieznaczne uszkodzenia wynikające z użytkowania szczególnie mechaniczne.element wymaga konserwacji. Stopień zużycia do 25 %. 0, ,82 zł średni - budynek przeznaczony do remontu lub drobnych napraw, uzupełnieniach, konserwacji, impregnacji. Stopień zużycia do 50%) 0, ,74 zł DODATKOWA POWIERZCHNIA 10% 131,82 niski - budynek przeznaczony do kompleksowego kapitalnego remontu. Stopień zuzycia powyżej 50 %. 0,000 0,00 zł jest ( budynek gospodarczy, garaż) 1,00 131,82 zł brak 0,00 0,00 zł 12

13 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cena max Cena min Cena max - Cena min Cśrednia= MEDIANA 2 420,27 zł 1 102,03 zł 1 318,24 zł 1 898,99 zł 2 022,45 zł Podsumowując powyższe ze względu na różnorodność transakcji rynkowych do określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny do porównań przyjęto tylko wybrane transakcje, które były przedmiotem obrotu i które są podobne do przedmiotu wyceny. W ten sposób zminimalizowano ryzyko zawyżenia lub zaniżenia cen transakcyjnych ze względu na występowanie transakcji nierynkowych, a tym samym zmaksymalizowano prawdopodobieństwo tego, że oszacowana jednostkowa wartość powierzchni użytkowej znajdzie się w przedziale cen. Cechy rynkowe różniące nieruchomości skorygowane zostaną poprawką. Rodzaj cechy Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP. 1139/ / / /2014 DATA TRANSAKCJI Data wyceny LOKALIZACJA Samice gm.skierniewice Balcerów gm.skierniewice Miedniewice gm.skierniewice Bolimów gm.bolimów Cena jednostkowa nieruchomości [zł/m2] 2 446,33 zł 2 321,43 zł 1 700,47 zł 2 285,95 zł Trend czasowy [zł/m2/dzień] -0,1010 zł -0,1010 zł -0,1010 zł -0,1010 zł Cena jednostkowa nieruchomości skorygowana trenden czasowym 2 420,27 zł 2 297,39 zł 1 648,35 zł 2 243,43 zł STAN TECHN. BUDYNKU dobry średni dobry dobry STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ, WYPOSAŻENIE wysoki wysoki średni wysoki POWIERZCHNIA DZIAŁKI [m2] WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ prostokąt 8300 m2 prostokąt 900 m2 prostokąt 830 m2 prostokąt 800 m2 POWIERZCHNIA DOMU [m2] DODATKOWA POWIERZCHNIA brak tak brak brak 13

14 Nieruchomość wyceniana Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 RODZAJ CECHY Cena jednostkowa skorygowana trendem czasowym [zł/m2] x 2 420,27 zł 2 297,39 zł 1 648,35 zł 2 243,43 zł LOKALIZACJA Samice gm.skierniewice TABELA PORÓWNAWCZA Samice gm.skierniewice Balcerów gm.skierniewice Miedniewice gm.skierniewice Bolimów gm.bolimów Wpływ cechy na cenę 0,00 zł 0,00 zł 164,78 zł 164,78 zł 329,56 zł Poprawka kwotowa x 0,00 zł -164,78 zł -164,78 zł -329,56 zł STAN TECHNICZNY BUDYNKU dobry dobry dobry dobry dobry Wpływ cechy na cenę 219,82 zł 219,82 zł 109,74 zł 219,82 zł 219,82 Poprawka kwotowa x 0,00 zł 110,07 zł 0,00 zł 0,00 zł STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ, WYPOSAŻENIE średni wysoki wysoki średni wysoki Wpływ cechy na cenę 98,87 zł 197,74 zł 197,74 zł 98,87 zł 197,74 zł Poprawka kwotowa x -98,87 zł -98,87 zł 0,00 zł -98,87 zł KSZTAŁT, WIELKOŚĆ DZIAŁKI [m2] Wpływ cechy na cenę 131,82 zł 43,90 zł 131,82 zł 131,82 zł 131,82 zł Poprawka kwotowa x 87,93 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł POWIERZCHNIA DOMU 104,45 74,00 140,00 212,00 162,00 Wpływ cechy na cenę 197,74 zł 197,74 zł 197,74 zł 0,00 zł 98,87 zł Poprawka kwotowa 0,00 zł 0,00 zł 197,74 zł 98,87 zł DODATKOWA POWIERZCHNIA brak brak tak brak brak Wpływ cechy na cenę 0,00 zł 0,00 zł 131,82 zł 0,00 zł 0,00 zł Poprawka kwotowa 0,00 zł -131,82 zł 0,00 zł 0,00 zł Suma poprawek kwotowych Cena jednostkowa x -10,94 zł -285,39 zł 32,96 zł -329,56 zł skorygowana poprawką kwotową 2 409,33 zł 2 012,00 zł 1 681,31 zł 1 913,87 zł Średnia cena jednostkowa budynku (zł/m2 p.u.) 2 004,13 zł Wartość rynkowa budynku mieszkalnego wraz z gruntem i towarzyszącą infrastrukturą techniczną wynosi: 104,45 m2 x 2 004,13 zł/m 2 = ,38 zł Po zaokrągleniu przyjęto: zł Ponieważ budynek mieszkalny nie jest całkowicie wykończony, poniżej określono zakres robót do wykonania celem zakończenia inwestycji: 14

15 Zakres robót do wykonania % udział nie Lp. Wyszczególnienie wykonanych robót w koszcie budowy 1. ocieplenie dachu, izolacje i pokrycie blachodachówką 7,34 2. ścianki działowe 1,79 3. schody drewniane 2,1 4. posadzki 5,82 5. drzwi wewnętrzne 1,37 6. stolarka okienna na poddaszu 2,7 7. malowanie 1,34 8. elewacja i różne roboty zewnętrzne ( tynki zewnętrzne i ocieplenie) 14,75 9. Instalacje sanitarne na poddaszu 4,3 instalacje elektryczne na 10. poddaszu 1,3 Razem 42,81% - stan zaawansowania robót budowlanych przy rozpoczętej inwestycji wg stanu na dzień wyceny wynosi : 100% - 42,81% = 57,19%. - wartość rynkowa po zakończonej inwestycji: zł Wartość rynkowa budynku mieszkalnego wraz z gruntem wg stanu na dzień wyceny wynosi: ( zł zł )x 57,19% zł = ,25 zł Po zaokrągleniu przyjęto: zł. Słownie: sto dwadzieścia sześć tysięcy sześćset pięćdziesiąt pięć złotych Określenie wartości rynkowej gruntu działki nr 410 o powierzchni 600 m 2 Analiza rynku lokalnego Obszar rynku gmina Skierniewice Okres badania cen od początku 2014 r - do dnia wyceny Rodzaj rynku nieruchomości gruntowe niezabudowane o funkcji mieszkaniowej jednorodzinnej Rynek w obrocie nieruchomości gruntowych niezabudowanych o funkcji mieszkaniowej w gminie Skierniewice jest dość dobrze rozwinięty. W samej wsi Samice nie napotkano transakcji sprzedaży. W związku z tym analizę rozszerzono na teren całej gminy Skierniewice. Na analizowanym rynku podaż wyznacza cenę. Podaż niezabudowanych terenów o charakterze mieszkaniowym jest wyraźnie widoczna w miejscowościach: Miedniewice, Balcerów, Mokra Lewa i Sierakowice Lewe. Najistotniejszym atrybutem wpływającym na wysokość ceny jest atrakcyjność położenia, położenie blisko ciągów komunikacyjnych, obiektów handlowo-usługowych, Najdroższe są nieruchomości położone jak najbliżej centrum regionu urbanistycznego. Innym czynnikiem mającym duży wpływ na cenę jest kształt działki i wielkość. Dla nieruchomości o przeznaczeniu budowlanym najlepszym jest, gdy jest ona położona blisko centrum w pobliżu terenów zieleni, małej emisji spalin, a także stosunkowo małym hałasie. Z punktu widzenia ceny liczy się także wielkość sprzedawanej powierzchni. Nie bez 15

16 znaczenia pozostaje fakt zabudowy oraz możliwości alternatywnego wykorzystania działki. Jeśli działka jest zabudowana to wiadomo, że jest ona już nie inwestycyjna lub posiada znacznie ograniczone możliwości inwestycyjne, natomiast działka niezabudowana jest inwestycyjna Ceny transakcyjne zawarte są w przedziale od 10,62 zł/m2 do 39,81 zł/m2. Rozbieżność cenowa tego typu nieruchomości na badanym rynku lokalnym wynika od lokalizacji, wielkości działki, jakości drogi, uzbrojenia oraz możliwości inwestycyjnych działki. Obserwowane są niewielkie wahania cen nieruchomości gruntowych niezabudowanych jednak z tendencją do równowagi, dlatego nie zastosowano trendu czasowego związanego z kształtowaniem się cen transakcyjnych nieruchomości. W poniższej tabeli przedstawiono zbiór transakcji przyjętych jako podstawę do obliczeń Odnotowano na analizowanym rynku kilkanaście transakcji, z czego do analizy wybrano 11 transakcji, które są najbardziej zbliżone do nieruchomości wycenianej pod względem analizowanych cech rynkowych mających wpływ na wartość. Cechy różniące nieruchomości skorygowano poprawką. Lp. Rep. W YKAZ TRANSAKCJI KUPNA SPRZEDAZY O FUNKCJI MIESZKANIOW EJ JEDNORODZINNEJ Data transakcji POŁOŻENIE Powierzch nia m2 Nr ewidencyj ny działki Cena jednostko wa zł/m2 168/3,168/4, / Sierakowice Lewe /5-/9 19,62 zł 2. 26/ Mokra Lewa ,256 10,62 zł / Wólka Strobowska /5,80/9 11,30 zł 4. 64/ Dębowa Góra /1 11,75 zł / Sierakowice Lewe /15 27,17 zł / Mokra Lewa /16,499/2 14,44 zł / Sierakowice Lewe /1 39,81 zł / Miedniewice /1 20,00 zł / Budy Grabskie /8 30,00 zł / Budy Grabskie ,70 zł / Mokra Prawa /2 30,49 zł / Balcerów ,71 zł / Strobów ,00 zł / Miedniewice /1 8,94 zł / Strobów ,284/1, 4,77 zł / Strobów ,25 zł / Sierakowice Lewe /2,39/3,39/4 9,35 zł 499/2,499/9, / Mokra Lewa /14 7,17 zł / Sierakowice Lewe /2,39/3,39/4 9,35 zł Uwaga: transakcje prezentowane na szarym tle odrzucono jako transakcje odstające. Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny terenów zabudowy zagrodowej i mieszkaniowej jednorodzinnej. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla 16

17 których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa: 30% - Powierzchnia działki [m2]: 25 % - Kształt działki 10 % - Droga: 15 % - Infrastruktura: 20 % Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m2 gruntu. GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA KSZTAŁT DZIAŁKI 10% 2,92 zł DROGA INFRASTRUKTURA TECHNICZNA 30% 8,76 zł POWIERZCHNIA 25% 7,30 zł 15% 4,38 zł 20% 5,84 zł wieś gminna 1,000 8,76 zł wieś II rzędna 0,500 4,38 zł wieś III rzędna 0,000 0 zł do 1000 m2 1,000 7,30 zł od 1000 do 2300 m2 0,750 5,48 zł powyżej 2300 m2 0,000 0 zł prostokąt 1,000 2,92 zł nieforemny 0,000 0,00 zł asfalt 1,000 4,38 zł kostka 0,750 3,28 zł destrukt 0,500 2,19 zł tłuczeń 0,250 1,09 zł grunt 0,000 0,00 zł pełna (en.,w.,k.g) 1,000 5,84 zł niepełna( en.,w.k.) 0,500 2,92 zł podstawowa ( en.w) 0,000 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cmax = C min = C min -C max = Cśredn= MEDIANA= 39,81 zł 10,62 zł 29,19 zł 21,35 zł 19,70 zł 17

18 TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Rep. 26/15 64/ / /2015 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 10,62 zł 11,75 zł 27,17 zł 39,81 zł Trend czasowy zł/m2/dziń Cena jedn 0, , , ,00000 skorygowana trendem czasowym 10,62 zł 11,75 zł 27,17 zł 39,81 zł LOKALIZACJA Sierakowice Sierakowice SZCZEGÓŁOWA Mokra Lewa Dębowa Góra Lewe Lewe POWIERZCHNIA m KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokat prostokąt prostokąt DROGA tłuczeń tłuczeń tłuczeń tłuczeń INFRASTRUKTURA podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA Samice wieś II rzędna POWIERZCHNIA [m2] 600 powierzchnia do 1000 m2 KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokąt DROGA asfalt asfalt INFRASTRUKTURA podstawowa podstawowa 18

19 TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość wyceniana Transakcja #ADR! nr 1 Transakcja #ADR! nr 2 Transakcja #ADR! nr 3 Transakcja #ADR! nr 4 Rep. X 26/15 64/ / /2015 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 10,62 zł 11,75 zł 27,17 zł 39,81 zł Trend czasowy zł/m2/dzień Cena jedn 0, , , ,00000 skorygowana trendem czasowym X 10,62 zł 11,75 zł 27,17 zł 39,81 zł LOKALIZACJA Samice Mokra Lewa Dębowa Góra Sierakowice LewSierakowice Lew SZCZEGÓŁOWA wieś II rzędna wieś II rzędna wieś II rzędna wieś II rzędna wieś II rzędna wartość cechy 4,38 zł 4,38 zł 4,38 zł 4,38 zł 4,38 zł poprawka 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł POWIERZCHNIA m2 powyżej 2300 od 1000 do do 1000 m2 do 1000 m2 m2 do 1000 m m2 wartość cechy 7,30 zł 7,30 zł 0,00 zł 7,30 zł 5,48 zł poprawka X 0,00 zł 7,30 zł 0,00 zł 1,82 zł KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokąt prostokat prostokąt prostokąt wartość cechy 2,92 zł 2,92 zł 2,92 zł 2,92 zł 2,92 zł poprawka X 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł DROGA asfalt tłuczeń tłuczeń tłuczeń tłuczeń wartość cechy 4,38 zł 1,09 zł 1,09 zł 1,09 zł 1,09 zł poprawka 3,28 zł 3,28 zł 3,28 zł 3,28 zł INFRASTRUKTURA podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa wartość cechy 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł poprawka 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Poprawka łaczna 3,28 zł 10,58 zł 3,28 zł 1,82 zł Cena jed. poprawiona 13,90 zł 22,33 zł 30,45 zł 41,63 zł Waga Cena jedn. srednia 27,08 zł Wartość rynkowa prawa własności do gruntu działki nr 410 obręb 17 Samice wynosi: 600 m 2 x 27,08 zł/m 2 = zł Po zaokrągleniu przyjęto: zł Z powyżej wartości wydzielono wartości poszczególnych składników nieruchomości: - Wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej wg stanu i cen na dzień wyceny wynosi: zł z tego: - grunt zł - budynek mieszkalny zł - przyłącze elektryczne 729 zł 19

20 - przyłącze wodociągowe zł - przyłącze kanalizacyjne zł - zbiornik na nieczystości płynne zł - ogrodzenie frontowe zł Tabela z wyliczeniem wartości poszczególnych składników wchodzących w skład nieruchomości zabudowanej stanowi załącznik nr 6 niniejszego operatu. 9.ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI I. Wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 410 położonej w obrębie 17 Samice wynosi: - grunt zł - budynek mieszkalny zł - przyłącze elektryczne 729 zł - przyłącze wodociągowe zł - przyłącze kanalizacyjne zł - zbiornik na ścieki zł - ogrodzenie frontowe zł Razem wartość rynkowa nieruchomości zł słownie :sto dwadzieścia sześć sześćset pięćdziesiąt pięć złotych. 10. KLAUZULE I OGRANICZENIA Operat został sporządzony zgodnie z przepisami PKZW Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg optymalnego sposobu użytkowania i w poziomie cen aktualnych na dzień wyceny Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności Operat nie może być publikowany w całości ani w części bez zgody autora. 10,6.Operat sporządzono w 4 jednobrzmiących egzemplarzach, z których : Nr 1-3 otrzymuje Zleceniodawca, Nr 4 zachowuje rzeczoznawca jako archiwalny przez okres 1 roku, tj. do r Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie niezbędne dokumenty mogące mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości Zakłada się prawidłowość danych (w tym powierzchniowych) dostarczonych przez Zamawiającego. 11.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA magister inżynier inżynierii lądowej rzec zoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 2295 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaśw. PFSRM nr 659/XII szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PFSRM oraz Związek Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby skarbowo -podatkowe, zaś w. PFSRM nr 611/XII/98 członek Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 20

21 12. ZAŁĄCZNIKI Fragment mapy powiatu skierniewickiego Fragment mapy zasadniczej Wypis z rejestru gruntów Decyzja nr 214/ Rzuty fundamentów, parteru i poddasza Tabela z wyliczeniem wartości 21