Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP OPERAT SZACUNKOWY

Transkrypt

1 BIURO WYCEN I OBSŁUGI NIERUCHOMOŚCI Skierniewice, ul. MIODOWA 42, Tel.(046) , kom. (0601) ; REGON NIP EGZ.NR 4 OPERAT SZACUNKOWY z określenia wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 59 położonej we wsi Kolonia Wola Szydłowiecka, obręb 10 Kolonia Wola Szydłowiecka, Gmina Bolimów, pow. skierniewicki, woj. łódzkie. Księga Wieczysta Nr LD1H/ /7 dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. AUTOR OPERATU: Grzegorz Siekowski, upr Skierniewice, 18 grudnia 2015 r.

2 ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ, OZNACZONEJ W EW. GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA nr59, obr. Koloinia Wola Szydłowiecka grunt (nieruchomośc) budowle (budynki, przyłącza i ogrodzenie) RAZEM Działka nr 59, obr. Kolonia Wola Szydłowiecka zł w tym: Budynek mieszkalny typu "Dwór" ,00 zł Budynek gospodarczy ,00 zł Budynek magazynowy ,00 zł Altana I ,00 zł Altana II ,00 zł Przyłącze wodociągowe 5 202,00 zł Przyłącze elektryczne 2 851,00 zł grunt pod Przyłącze kanalizacyjne 3 025,00 zł zabudową, Zbiornik na nieczystości 4 723,00 zł o pow. Utwardzenie z kostki betonowej ,00 zł m ,00 zł Ogrodzenie ,00 zł grunt rolny, o pow. 10,92 ha ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł 2

3 SPIS TREŚCI 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY Przedmiot wyceny Zakres i uwarunkowania wyceny CEL WYCENY PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO Podstawa formalna Podstawy materialno-prawne Podstawy merytoryczne wyceny Źródła danych o nieruchomości DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY Określenie stanu prawnego nieruchomości Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) Opis naniesień budowlanych Budynek mieszkalny - dworek Budynek gospodarczy Budynek magazynowy Budowle PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM PROCEDURA WYCENY OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI KLAUZULE I OGRANICZENIA PODPIS AUTORA OPRACOWANIA ZAŁĄCZNIKI

4 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY 1.1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa o powierzchni 12,52 ha oznaczona numerem ewidencyjnym jako działka: 59 (obręb 10-Kolonia Wola Szydłowiecka). Zabudowę stanowi: murowany budynek mieszkalny typu dworek, budynek gospodarczy, budynek magazynowy, na nieruchomości znajdują się również dwie altany ogrodowe pozostała część nieruchomości stanowi grunt rolny. Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego (dworku) wynosi 387,82 m 2. Dla nieruchomości gruntowej zabudowanej prowadzona jest Księga Wieczysta Nr LD1H/ /7 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Fragment mapy powiatu skierniewickiego stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu Zakres i uwarunkowania wyceny Zakres wyceny obejmuje określenie wartości nieruchomości gruntowej zabudowanej w stanie i poziomie cen na dzień wyceny. Brak szczególnych uwarunkowań wyceny. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości nieruchomości zabudowanej do celów sądowych. 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1. Podstawa formalna Podstawę formalną opracowania stanowi zlecenie z dnia KM 2497/15 na wycenę przedmiotowej nieruchomości. Zamawiającym wycenę jest Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Skierniewicach, Paweł Pacyński, Kancelaria: Skierniewice, ul. Reymonta 2A Podstawy materialno-prawne Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników ( Dz. U. Nr 10, poz. 52 z 1968 roku z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (dz. U. nr 43, poz. 296 z późniejszymi zmianami) Ustawa z dnia r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2014 r., poz. 518, z pózn. zmianami Dz.U. z roku poz. 985); Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. z dnia r.) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14 lipca 2011 r.. zmieniające rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 165, poz. 985) 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW) wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 (KSWP 1) Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa jako tymczasowa nota interpretacyjna. - Krajowy Standard Podstawowy Nr 3 (KSWP 3) OPERAT SZACUNKOWY Standardy Zawodowe V.3 Wycena nieruchomości Rolnych - Tymczasowa Nota Interpretacyjna. Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego 2001 r. 4

5 Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań, Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2001 r Źródła danych o nieruchomości Informacje o transakcjach kupna sprzedaży nieruchomości zabudowanych z aktów notarialnych w Starostwie Powiatu Skierniewickiego. Informacje z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Bolimów Dane z Księgi Wieczystej Nr LD1H/ /7 prowadzonej przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach. Informacje powzięte podczas oględzin r. 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY 1. Data sporządzenia wyceny r. 2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny r. 3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny r. 4. Oględziny nieruchomości w dniu r. 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY 5.1. Określenie stanu prawnego nieruchomości Stan prawny nieruchomości gruntowej zabudowanej określono na podstawie zapisów w Księdze Wieczystej LD1H/ /7. Według zapisów w niniejszej księdze właścicielem nieruchomości jest: Pan Ryszard Kazimierczak. Protokół badania KW stanowi załącznik nr 2 do niniejszego operatu Opis stanu techniczno użytkowego przedmiotu wyceny Lokalizacja i otoczenie nieruchomości Wyceniana nieruchomość położona jest we wsi Kolonia Wola Szydłowiecka około 4 km od Bolimowa. Nieruchomość jest ogrodzona. Otoczenie przedmiotowej nieruchomości stanowią tereny rolne oraz zabudowa zagrodowa. Dojazd do nieruchomości drogą publiczną o nawierzchni z asfaltu. Budynek mieszkalny w zabudowie wolnostojącej typu dworek. Fragment mapy ewidencyjnej stanowi załącznik nr 3 niniejszego operatu Opis gruntu (nieruchomości w ujęciu kodeksowym) Gmina: Bolimów Miejscowość: Kolonia Wola Szydłowiecka Nr działki: 59 Obręb: 10 Średni wskaźnik bonitacji klasa V. Wypis z rejestru gruntów stanowi załącznik nr 4 niniejszego operatu Opis naniesień budowlanych Budynek mieszkalny - dworek Budynek mieszkalny - murowany w technologii tradycyjnej, niepodpiwniczony, jednokondygnacyjny, w zabudowie wolnostojącej. Opis techniczny: Parametry techniczne : Powierzchnia zabudowy: 273,00 m 2 Powierzchnia użytkowa: 387,82 m 2 5

6 Zestawienie Powierzchni NR Nazwa pomieszczenia Powierzchnia [m2] POZIOM PARTERU 1.1. Sypialnia 9, Kuchnia 7, WC 1, Korytarz (CO) 3, Wejście 0, HALL 4, Kuchnia z jadalnią 18, Spiżarka 10, Pokój 1 16, Salon 2 34, Sypialnia 2 20, Biuro 4, Pralnia 12, Suszarnia 7, Klatka schodowa 6, Łazienka 11, Łazienka 4, Sypialnia 15, Salon 2 16,48 RAZEM 206,63 POZIOM PODDASZA 2.1. HALL 16, Pomieszczenie 1 11, Pomieszczenie 2 3, Korytarz 4, Pomieszczenie 3 16, Salon poddasze 75, Pokój 1 5, Pokój 2 23, Łazienka 6, Klatka schodowa 17,27 RAZEM 181,19 RAZEM POWIERZCHNIA UŻYTKOWA BUDYNKU 387,82 Opis konstrukcji: fundamenty betonowe wylewane ściany zewnętrzne murowane z pustaka ceramicznego i cegły ściany działowe murowane z cegły strop drewniany, w części betonowy dach- konstrukcja drewniana, pokrycie blacha ocynkowana stolarka okienna PCV stolarka drzwiowa- drewniana podłogi: w pomieszczeniach mokrych terakota, w pokojach panele podłogowe i deski tynki i okładziny : tynki wapienne + malowanie emulsyjne, w pom. mokrych glazura Instalacje: elektryczna wodociągowa kanalizacyjna C.O. z własnej kotłowni Rok budowy: brak danych, Stan techniczny budynku: dobry. Stopień zużycia 15 % 6

7 Budynek gospodarczy Budynek murowany, parterowy, konstrukcja dachowa drewniana Opis techniczny: Parametry techniczne : Powierzchnia zabudowy: 176,00 m 2 Powierzchnia użytkowa: 149,60 m 2 Opis konstrukcji: fundamenty betonowe wylewane, ściany zewnętrzne murowane z pustaka i cegły konstrukcja dachowa drewniana - pokrycie blacha trapezowa stolarka drzwiowa- drewniana stolarka okienna PCV Stopień zużycia 20% Rok budowy: brak danych Stan techniczny budynku: dobry Budynek magazynowy Budynek murowany, parterowy, konstrukcja dachowa stalowa. Opis techniczny: Parametry techniczne : Powierzchnia zabudowy: 581,00 m 2 Powierzchnia użytkowa: 549,76 m 2 Opis konstrukcji: fundamenty betonowe wylewane, ściany zewnętrzne konstrukcja żelbetowa, wypełnienie z pustaka ceramicznego konstrukcja dachowa drewniana - pokrycie blacha trapezowa, rynny i rury spustowe z blachy ocynkowanej stolarka drzwiowa- stalowa stolarka okienna drewniana Instalacje: wodociągowa, kanalizacyjna, elektryczna Na dwóch bocznych ścianach, wzniesiono wiaty o konstrukcji stalowej. Stopień zużycia 20% Rok budowy: brak danych Stan techniczny budynku: dobry. Dokumentacja fotograficzna stanowi załącznik nr 5 niniejszego operatu Budowle A/ Ogrodzenie Ogrodzenie z elementów blaszanych 20,0 m, Ogrodzenie ze sztachet drewnianych 40,00 m, Ogrodzenie z siatki dł. 350,00m Stopień zużycia 35 % Brama wjazdowa z furtką - z blachy szer. 6,0 m, Słupki i ściany przybramowe murowane Stopień zużycia: 35% 7

8 Brama wjazdowa z furtką - elementów stalowych szer. 6,0 m, Słupki i ściany przybramowe murowane i otynkowane Stopień zużycia: 10% B/ Przyłącza: przyłącze elektryczne kablowe dł. 30 m, st. zużycia 5% przyłącze wodociągowe z sieci gminnej dł. 25 m, st. zużycia 20% kanalizacyjna do własnego zbiornika bezodpływowego dł. 15 mb, st. zużycia 30% C/ Utwardzenia: Utwardzenie z kostki brukowej 2000 m2 Stopień zużycia: 3 % D/ Mała architektura: Altana ogrodowa I Altana murowana, z dachem o konstrukcji drewnianej, posiada przyłącze elektryczne, stolarka okienna PCV. Budowla w kształcie wieloboku wpisanego w okrąg o promieniu: 3,50 m Stopień zużycia: 5 % Altana ogrodowa II Altana murowana, z dachem o konstrukcji drewnianej, posiada przyłącze elektryczne, stolarka okienna PCV. Budowla w kształcie wieloboku wpisanego w okrąg o promieniu: 2,00 m Stopień zużycia: 5 % Uwaga: Budowle takie jak ogrodzenie, utwardzenie terenu nie wpływają bezpośrednio na wartość nieruchomości lecz zwiększają atrakcyjność poszczególnych składników nieruchomości, dlatego nie określono odrębnie ich wartości. 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM Według Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Maków przedmiotowa nieruchomość leży w obszarze: R1 tereny rolne z dopuszczeniem zabudowy związanej głównie z produkcją rolną i jej obsługą. 7. PROCEDURA WYCENY 7.1. Przedstawienie sposobu wyceny Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej dokonano uwzględniając: postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości; cel wyceny; wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym; lokalizację i rodzaj nieruchomości; Z uwagi, iż przedmiot wyceny realizowany jest na zlecenie Komornika Sądowego do wyceny zastosowano przepisy zawarte 136 pkt.1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku (Dz. U. Nr 10, poz. 52 z późniejszymi zmianami), które mówią, iż sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. 8

9 Wymóg zawarty w/w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości spełnia podejście porównawcze w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami art Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej oraz Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości gruntowej zabudowanej. Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn r. (Dz. U. Nr 46 z 2010r., poz. 651 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Ponieważ przedmiotowa nieruchomość stanowi gospodarstwa rolnicze, które nie odznaczają się zbyt dużym podobieństwem, standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych nr V.4 przewiduje w pkt. 3.4 i 4.9 możliwość wyodrębnienia części funkcjonalnych i wycenę każdej z nich osobno. Suma wartości poszczególnych części określi wartość rynkową całego gospodarstwa. Do określenia wartości budynku mieszkalnego, budynków gospodarczych oraz gruntów rolnych zastosowano: - podejście: porównawcze - metoda: porównania parami zgodnie z Rozporządzeniem Prezesa Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ 8.1. Określenie wartości rynkowej części funkcjonalnej - budynku mieszkalnego wraz z gruntem Charakterystyka rynku 1. Analiza nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi typu REZYDENCJA W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku województwo łódzkie i województwo mazowieckie, Okres badania cen od r - do dnia wyceny. Rodzaj rynku nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi typu rezydencja. Stwierdza się, iż rynek nieruchomości zabudowanych rezydencjami i dworkami jest słabo rozwinięty. Przeważają budynki mieszkalne w niższych standardach i cenach jednostkowych. Z tego względu analizę rynku rozszerzono na obszar województwa łódzkiego i mazowieckiego. 9

10 W ramach przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości typu rezydencje, od których uzależniona jest cena nieruchomości. Do głównych cech należy zaliczyć; lokalizację, powierzchnię użytkową budynku, powierzchnię gruntu stan budynku. Z analizy rynku wynika, iż ceny jednostkowe budynków mieszkalnych przede wszystkim uzależnione są od stanu budynku (do zamieszkania, wykończony w wysokim standardzie, w niskim standardzie), powierzchni użytkowej oraz lokalizacji. Budynki wykonane w technologii nowej, ulepszonej o funkcjonalnym rozkładzie pomieszczeń są droższe od budynków wykonanych w technologii tradycyjnej. Ponadto zaobserwowano, iż cena budynków mieszkalnych o małej powierzchni użytkowej jest wyższa od ceny budynków o dużej powierzchni użytkowej. Ceny jednostkowe w analizowanym okresie zawarte są w przedziale od 4 924,36 zł/m2 do 6 560,29 zł/m2. Trend czasowy obliczono funkcją NACHYLENIE w programie EXCEL, w analizowanym okresie jest on nieznacznie dodatni i wynosi 0,2456 zł/m2 x dzień zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł zł Wykres trendu czasowego Wykres trendu czasowego Liniowy (Wykres trendu czasowego) maj 13 sie 13 lis 13 mar 14 cze 14 wrz 14 gru 14 kwi 15 L.p. Data TRANSAKCJE PRZYJETE DO ANALIZY Cena jedn. zł/m2 Cena jedn. skorygowan a zł/m ,16 zł 4 924,36 zł Położenie Pow. użytkowa [m2] Pow. gruntu [m2] Kosewo, gm. Nasielsk, powiat nowodworski, woj.. Mazowieckie 634, , ,58 zł 6 560,69 zł Powązki, gm. Mszczonów, woj.. Mazowieckie 179, , ,28 zł 4 939,51 zł Dobra, gm. Stryków, woj.. Łódzkie 220, , ,14 zł 5 279,40 zł Michałówek, gm. Stryków, woj.. Łódzkie 355, , ,31 zł 5 626,63 zł Zaradzyńska, ul. Hubala, gm. Ksawerów 192, ,00 Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla 10

11 których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa 25 % - Powierzchnia użytkowa 20 % - Powierzchnia gruntu 15% - Dodatkowe powierzchnie 10 % - Stan budynku 30 % Określenie wartości rynkowej 1 m2 budynku mieszkalnego typu REZYDENCJA Za jednostkę porównawczą przyjęto cenę 1m2 powierzchni użytkowej budynku. GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY Rodzaj cechy Lokalizacja szczegółowa Powierzchnia użytkowa domu Powierzchnia gruntu 15,00% Dodatkowe powierzchnie Maksymalny wpływ cechy na cenę Δ= 1 636,33 zł 25,00% 20,00% 409,08 zł 327,27 zł 245,45 zł 10,00% 163,63 zł Częściowy wpływ cechy na cenę : - wpływ kwotowy woj.. Mazowieckie woj. Łódzkie korzystna(do 200 m 2 ) średnio korzystna (od 200 m 2 do 400 m 2 ) niekorzystna (powyżej 400 m 2 ) do m2 powyżej m2 brak jest, budynki do 100 m2 jest, budynki powyżej 100 m2 1,00 0,00 0,00 zł 1,00 327,27 zł 0,50 163,63 zł 0,00 0,00 zł 0,00 1,00 0,00 0,50 1,00 409,08 zł 0,00 zł 245,45 zł 0,00 zł 81,82 zł 163,63 zł Stan budynku 30,00% 490,90 zł wykończony w niskim standardzie, wykończony w średnim standardzie (nieukończony) wykończony w wysokim standardzie (nieukończony) wykończony w wysokim standardzie 0,00 0,00 zł 0,50 245,45 zł 1,00 490,90 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cmax 6 560,69 zł Cmin 4 924,36 zł Cmax - Cmin 1 636,33 zł Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych. Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. 11

12 WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Rodzaj cechy Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Data transakcji Data wyceny Powierzchnia użytkowa budynku mieszkalnego 634,00 220,90 355,30 Cena jedn nieruchomości [zł/m2] 4 850,16 zł 4 753,28 zł 5 066,14 zł Trend czasowy z tytułu upływu czasu [zł/m2/dzień] 0, , ,24560 Cena jednostkowa skorygowana trendem czasowym [zł/m2] 4 924,33 zł 4 939,44 zł 5 279,32 zł Lokalizacja Nasielsk, powiat woj.. Łódzkie Stryków, woj.. Dodatkowe powierzchnie Stan budynku garaże 54,50 m2, budynek gospodarczy - 90,10 m2, razem pow ,60 m2 Brak wykończony w wysokim standardzie wykończony w wysokim standardzie budynek gospodarczy o pow. 45,00 m2 wykończony w wysokim standardzie RODZAJ CECHY OPIS SŁOWNY CECHA RYNKOWA LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA POW. UŻYTKOWA OPIS NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Kolonia Wola Szydłowiecka, gmina Bolimów, powiat skierniewicki 387,82 woj. łódzkie średnio korzystna (od 200 m2 do 400 m2) POWIERZCHNIA GRUNTU 8000 do m2 DODATKOWE POWIERZCHNIE STAN BUDYNKU budynek gospodarczy, o pow. 149,60 m2 wykończony w średnim standardzie (nieukończony) jest, budynki powyżej 100 m2 wykończony w średnim standardzie (nieukończony) 12

13 TABELA PORÓWNAWCZA Transakcja nr 1 Rodzaj cechy Nieruchomość wyceniana Transakcja nr 2 Transakcja 3 Cena jednostkowa skorygowana [zł/m2] 4 924,33 zł 4 939,44 zł 5 279,32 zł Lokalizacja szczegółowa Kolonia Wola Szydłowiecka, gm. Bolimów Kosewo, gm. Nasielsk, powiat nowodworski, woj.. Mazowieckie Dobra, gm. Stryków, woj.. Łódzkie Michałówek, gm. Stryków, woj.. Łódzkie woj.. Łódzkie woj. Mazowieckie woj.. Łódzkie woj.. Łódzkie Wpływ cechy na cenę 0,00 zł 409,08 zł 0,00 zł 0,00 zł Poprawka -409,08 zł 0,00 zł 0,00 zł Powierzchnia użytkowa budynku (m 2 ) 387,82 634,00 220,90 355,30 Wpływ cechy na cenę 163,63 zł 0,00 zł 163,63 zł 163,63 zł Poprawka 163,63 zł 0,00 zł 0,00 zł Powierzchnia gruntu do m2 do m2 do m2 powyżej m2 Wpływ cechy na cenę 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 245,45 zł Poprawka 0,00 zł 0,00 zł -245,45 zł Dodatkowe powierzchnie jest, budynki powyżej 100 m2 jest, budynki powyżej 100 m2 nr jest, budynki do 100 m2 Brak Wpływ cechy na cenę 163,63 zł 163,63 zł 0,00 zł 81,82 zł Poprawka 0,00 zł 163,63 zł 81,81 zł Stan budynku wykończony w niskim standardzie, wykończony w średnim standardzie (nieukończony) wykończony w wysokim standardzie wykończony w wysokim standardzie wykończony w wysokim standardzie Wpływ cechy na cenę 0,00 zł 490,90 zł 490,90 zł 490,90 zł Poprawka -490,90 zł -490,90 zł -490,90 zł Suma poprawek -736,35 zł -490,90 zł -736,35 zł Cena jednostkowa skorygowana 4 187,98 zł 4 448,54 zł 4 542,97 zł Średnia cena jednostkowa nieruchomości 4 393,17 zł WARTOŚC RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI ZABUDOWANEJ BUDYNKIEM MIESZKALNYM typu DWOREK W STANIE NA DZIEŃ WYCENY WYNOSI: 4 393,17 zł/m2 x 387,82 m2 = ,19 zł Przyjęto: zł Słownie: jeden milion siedemset trzy tysiące osiemset złotych 13

14 8.2. Określenie wartości rynkowej części funkcjonalnej budynku magazynowego Analiza rynku Rodzaj rynku nieruchomości zabudowane obiektami przemysłowymi Obszar rynku woj. łódzkie i ościenne Okres analizy od 1 stycznia 2012 roku do dnia wyceny L.p. Rep. Data transakcji TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY Lokalizacja Cena jednostkow a (zł/m2) C.jedn. skorygowan a Pow. użytkowa Pow. działki / Biała Rawska 1607, , , / Sławkowo, Gmina Chełmża, pow. Toruński 1696, , , / Tylice, gm. Łysomice, pow. Toruński 1609, , , * Strumieńska, gm. Jasienica, bielski, woj.. Śląskie 450,88 470, , / Biała Rawska 1611, , , / Skierniewice 1085, ,73 764, / Młodzieszyn 1016, ,01 200, / Teresin 1282, ,82 863, W ramach niniejszego operatu przeanalizowano transakcje sprzedaży nieruchomości zabudowanych budynkami produkcyjnymi na terenach wiejskich. Z uwagi na ubogi rynek lokalny, analizą objęto rynek woj. łódzkiego, śląskiego, kujawskopomorskiego i mazowieckiego, Na badanym rynku nie napotkano transakcji dotyczących podobnego profilu produkcji do nieruchomości wycenianej. Dlatego też, do tabeli porównawczej przyjęto transakcje sprzedaży budynków fermowych, magazynowych i kurników kierując się zasadą, iż przedmiotowy obiekt może być wykorzystany również w innym celu niż dotychczas. Cechy różniące te nieruchomości jak: lokalizacja, powierzchnia, konstrukcja, stan techniczny budynku skorygowano poprawką kwotową. W analizowanym okresie trend czasowy jest nieznacznie rosnący i wynosi 0,0632zł/m2 x dzień. Trend czasowy obliczono funkcją NACHYLENIE programu EXCEL zł zł zł zł zł 800 zł 600 zł 400 zł 200 zł WYKRES TRENDU CZASOWEGO 0 zł paź 12 maj 13 lis 13 cze 14 gru 14 lip 15 14

15 Wnioski z analizy: Rynek na terenach wiejskich jest zdominowany przez darowizny całych gospodarstw. Darowizny, jako transakcje zawarte w szczególnych warunkach nie mogą być brane do porównań w myśl 5.1. Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W badanym okresie nie zaobserwowano gwałtownego wzrostu cen na nieruchomości produkcyjne na terenach wiejskich, tak jak to ma miejsce w przypadku nieruchomości i lokali mieszkalnych. Ceny jednostkowe kształtują się na poziomie od 470,08 zł/m 2 do 1 710,82 zł/m 2 po skorygowaniu trendem czasowym. Cmax = Cmin= Cmax - Cmin = Cśrednia= MEDIANA 1710,82 470, , , ,94 Ustalono, że na badanym rynku na wartość nieruchomości wpływ mają następujące cechy: Lokalizacja ogólna 20 % Powierzchnia użytkowa budynku 20 % Powierzchnia działki 10 % Dostępność komunikacyjna 20 % Konstrukcja obiektu 10 % Stan techniczny budynku 20 % Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA OGÓLNA Kolonia Wola Szydłowiecka wieś POWIERZCHNIA OBIEKTU [m2] 549,76 pow. powyżej 1500 m2 POWIERZCHNIA DZIAŁKI [m2] 8000 do m2 DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA średnia średnia KONSTRUKCJA murowana murowana STAN TECHNICZNY dobry dobry 15

16 OPIS NIERUCHOMOŚCI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Transakcja Transakcja Transakcja CECHA nr 1 nr 2 nr 3 Rep. 1897/ /2014 * Data Cena jedn , ,14 450,88 Trend 0,0632 0,0632 0,0632 Cj skorygowana trndem czasowym 1 710, ,37 470,08 LOKALIZACJA OGÓLNA Sławkowo, gm. Chełmża, pow. Toruński Tylice, gm. Łysomice, pow. Toruński ul. Strumieńska, Jasienica, pow. Bielski POWIERZCHNIA OBIEKTU [m2] 1 941, , ,51 POWIERZCHNIA DZIAŁKI [m2] DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA korzystna korzystna b_korzystna KONSTRUKCJA stalowa murowana murowana STAN TECHNICZNY b.dobry b.dobry dobry GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY LOKALIZACJA OGÓLNA 20% POWIERZCHNIA OBIEKTU 20% POWIERZCHNIA DZIAŁKI 10% DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA 20% KONSTRUKCJA 10% STAN TECHNICZNY 20% 248,15 248,15 124,07 248,15 124,07 248,15 Miasto 1, ,15 wieś gminna 0, ,08 wieś 0,000 0,00 pow. do 500 m2 1, ,15 pow. do 1000 m2 0, ,52 pow. do 1500 m2 0,333 82,63 pow. powyżej 1500 m2 0,000 0,00 do 2000 m2 1, ,07 do 4000 m2 0,750 93,05 do 6000 m2 0,500 62,04 do m2 0,250 31,02 powyżej m2 0,000 0,00 b_korzystna 1, ,15 korzystna 0, ,52 średnia 0,333 82,63 niekorzystna 0,000 0,00 stalowa 1, ,07 żelbetowo-stalowa 0,500 62,04 murowana 0,000 0,00 b.dobry 1, ,15 dobry 0, ,52 dostateczny 0,333 82,63 zły 0,000 0,00 16

17 TABELA PORÓWNAWCZA Z WYLICZENIEM WARTOŚCI 1 M2 POW. UŻYTKOWEJ TABELA PORÓWNAWCZA CECHA NIERUCHOMOŚĆ WYCENIANA Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Rep. x 1897/ /2014 * Data transakcji (wyceny) C_jedn x 1 696,55 zł 1 609,14 zł 450,88 zł Trend x 0,0632 0,0632 0,0632 Cj skorygowana trendem czasowym x 1 710,82 zł 1 631,37 zł 470,08 zł LOKALIZACJA OG ÓLNA wieś wieś wieś wieś gminna wartość cechy 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 124,08 zł poprawka x 0,00 zł 0,00 zł -124,08 zł POWIERZCHNIA OBIEKTU 549, , , ,51 wartość cechy 164,52 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł porawka x 164,52 zł 164,52 zł 164,52 zł POWIERZCHNIA DZIAŁKI wartość cechy 31,02 zł 31,02 zł 0,00 zł 0,00 zł porawka x 0,00 zł 31,02 zł 31,02 zł DOSTĘPNOŚĆ KOMUNIKACYJNA niekorzystna korzystna korzystna b_korzystna wartość cechy 0,00 zł 165,52 zł 165,52 zł 248,15 zł poprawka x -165,52 zł -165,52 zł -248,15 zł KONSTRUKCJA murowana stalowa murowana murowana wartość cechy 0,00 zł 124,07 zł 0,00 zł 0,00 zł poprawka x -124,07 zł 0,00 zł 0,00 zł STAN TECHNICZNY dobry b.dobry b.dobry dobry wartość cechy 165,52 zł 248,15 zł 248,15 zł 165,52 zł poprawka x -82,63 zł -82,63 zł 0,00 zł POPRAWKA ŁĄCZNA x -207,70 zł -52,61 zł -176,69 zł Cena jednostkowa 1 503,13 zł 1 578,76 zł 293,39 zł Waga 1,00 1,00 1,00 Cena jednostkowa średnia 1 125,09 zł Wartość rynkowa budynku magazynowego: 549,76 m 2 x 1 125,09 zł/m 2 = ,48 zł Przyjęto zł 17

18 8.3. Określenie wartości rynkowej części funkcjonalnej gruntu rolnego Segment rynku grunt rolny niezabudowany Obszar rynku Gmina Bolimów Okres badania cen od r. - do dnia wyceny Rodzaj rynku segment rynku grunty rolne niezabudowane Analizując rynek wtórny w obrocie nieruchomości o przeznaczeniu rolniczym w Gminie Bolimów należy stwierdzić, iż rynek jest dobrze rozwinięty, napotkano 18 transakcji gruntów rolnych. Przyjęte transakcje do analizy stanowią grunty rolne i wykorzystywane są rolniczo. TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO ANALIZY L.p. Rep. Data Miejscowość Nr działki Obszar [ha] Cena jednostkowa C. jedn. skoryg. tr. czasowym / Józefów 58/1 0, ,54 zł ,81 zł / obr , ,00 zł ,20 zł / Ziemiary 126 2, ,56 zł ,59 zł / Józefów 4/1 2, ,05 zł ,38 zł / Kolonia Wola Szydłowiecka 85,86 3, ,64 zł ,69 zł / Kolonia Bolimowska Wieś 105 2, ,56 zł ,20 zł / Wólka Łasiecka 15 1, ,98 zł ,64 zł / Kurabka 237,244 3, ,90 zł ,20 zł / Sokołów 10 3, ,43 zł ,10 zł / Ziąbki 486/1 1, ,61 zł ,94 zł / Podsokołów 99 2, ,00 zł ,51 zł / obr.19 51/5,597/2 1, ,94 zł ,99 zł / Podsokołów 71 1, ,14 zł ,25 zł / obr.15 3,415/1 4, ,66 zł ,66 zł / Józefów 149/3,150/2 2, ,66 zł ,67 zł / Ziąbki 69 0, ,50 zł ,23 zł / Podsokołów 30 0, ,62 zł ,82 zł / Wólka Łasiecka 89/4 1, ,25 zł ,10 zł Transakcje na niebieskim tle przyjęto do tabeli porównawczej W analizowanym okresie trend czasowy jest ujemny i wynosi 0,17619 zł/ha/dzień. Trend czasowy wyliczono funkcją NACHYLENIE programu EXCEL. Wykres trendu czasowego ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł 0,00 zł Ceny transakcyjne skorygowano trendem czasowym. Po skorygowaniu zawarte są w przedziale od ,23 zł/ha do ,69 zł/ha. 18

19 Określenie wartości rynkowej gruntów rolnych. Na podstawie analizy rynku, informacji z agencji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, opisu nieruchomości i celu oszacowania ustalono cechy ( atrybuty) mające wpływ na cenę - Lokalizacja szczegółowa z wagą 35% - Powierzchnia gruntu z wagą 30% - Klasa bonitacyjna z wagą 15% - Kształt z wagą 20% Do wyżej przyjętych cech przyjęto następujące stany pośrednie w obrębie cechy i odpowiadające im poprawki kwotowe. GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY (ATRYBUTU) LOKALIZACJA SZCZ wieś gminna 1, ,00 wieś II rzędna 0, ,00 35% zł wieś III rzędna' 0,000 0,00 POWIERZCHNIA do 1,00 ha 1, ,00 1 ha do 2,5 ha 0, ,00 2,5 ha do 5,00 ha 0, ,00 30% zł powyżej 5,0 ha 0,000 0,00 BONITACJA RI - RIIIa 1, ,00 RIIIb 0, ,00 RIva 0, ,00 RIvb 0, ,00 RV 0, ,00 15% zł RVI 0,000 0,00 KSZTAŁT prostokąt 1:5, zbliżony do prostokąta, boki 1:2 1, ,00 prostokąt 1:10, równoległobok 1:5, zbliżony do prostokąta boki 1:5 0, ,00 prostokąt 1:20 0, ,00 20% zł nieregularny 0,000 0,00 Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości znajdzie się pomiędzy Cmin a Cmax. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen: Cmax= ,69 zł Cmin= ,23 zł Cmax-Cmin= ,46 zł Za jednostkę porównawczą przyjęto m2 19

20 WYKAZ TRANSAKCJI PRZYJĘTYCH DO PORÓWNAŃ Tranakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP 2780/ / / /2014 DATA TRANS CJ ,05 zł ,64 zł ,43 zł ,66 zł Trend -0,1762-0,1762-0,1762-0,1762 DATA WYCENY CJ skorygowana trendem na datę wyceny ,38 zł ,69 zł ,10 zł ,67 zł LOKALIZACJA Józefów Kolonia Wola Szydłowiecka Sokołów Józefów POWIERZCHNIA (ha) 2,5900 3,9000 3,7100 2,4098 BONITACJA IVb IVb RIVa RIVa KSZTAŁT zbliżony do prostokąta, boki 1:2 równoległobok, boki 1:5 prostokąt 1:10 prostokąt 1:10 Opis nieruchomości wycenianej w aspekcie cech rynkowych: Kolonia Wola LOKALIZACJA Szydłowiecka wieś III rzędna POWIERZCHNIA 10,92 powyżej 5,00 ha BONITACJA RV RV zbliżony do zbliżony do prostokąta KSZTAŁT prostokąta 1:5 1:5 20

21 Tabela porównawcza z wyliczeniem wartości 1 m2 gruntu: Nieruch. wyceniana Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 REP x 2780/ / / /2014 Data tansakcji (wyc C jednostkowa x ,05 zł ,64 zł ,43 zł ,66 zł Trend czasowy x -0,1762 zł -0,1762 zł -0,1762 zł -0,1762 zł Cj skorygowana trendem czsowym x ,38 zł ,69 zł ,10 zł ,67 zł LOKALIZACJA wieś IIIrzędna wieś IIIrzędna wieś IIIrzędna wieś IIIrzędna wieś IIIrzędna Wartość cechy 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Poprawka x 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł POWIERZCHNIA 10,92 2,59 3,9 3,71 2,4098 powierzchnia powyżej 5,0 ha 2,5 ha do 5,00 ha 2,5 ha do 5,00 ha 2,5 ha do 5,00 ha 1 ha do 2,5 ha Wartość cechy 0,00 zł 3 771,00 zł 3 771,00 zł 3 771,00 zł 7 543,00 zł Poprawka x ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł BONITACJA V IVb IVb RIVa RIVa Wartość cechy 1 143,00 zł 2 286,00 zł 2 286,00 zł 3 429,00 zł 3 429,00 zł Poprawka x ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł zbliżony do prostokąta, boki 1:5 zbliżony do prostokąta, boki 1:2 równoległobok, boki 1:5 prostokąt 1:10 prostokąt 1:10 KSZTAŁT Wartość cechy 5 029,00 zł 7 619,00 zł 5 029,00 zł 5 029,00 zł 5 029,00 zł Poprawka x ,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Poprawka łączna x ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł Cj skorygowana poprawką kwotową x ,38 zł ,69 zł ,10 zł ,67 zł Waga x Cj średnia wagowana ,46 zł Wartość rynkowa prawa własności do gruntu: 10,92 ha x ,46 zł/ha = ,23 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość: zł Określenie wartości całej nieruchomości: Wartość poszczególnych części funkcjonalnych: - budynek mieszkalny dworek wraz z gruntem o pow. 0,80 ha zł - budynek magazynowy wraz z gruntem o pow. 0,80 ha zł - grunt rolny o pow. 10,92 ha zł zł zł zł = zł 21

22 Rozdzielenie kwoty zł na grunt (nieruchomość), budynki i budowle Określenie wartości odtworzeniowej gruntu o pow. 1,60 ha ( m2) ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU LOKALNEGO W procesie niniejszej wyceny przeanalizowano: Obszar rynku gmina Bolimów Okres badania cen od I do dnia wyceny Rodzaj rynku grunty niezabudowane WYKAZ TRANSAKCJI KUPNA SPRZEDAZY GRUNTÓW NIEZABUDOWANYCH Lp. Rep. Data transakcji POŁOŻENIE Pow. [m2] Nr ewidencyjny działki Cena jednostko wa [zł/m2] / Podsokołów ,46 zł / Józefów /3,150/2 4,98 zł / Wólka Łasiecka ,76 zł / Wólka Łasiecka /4 5,03 zł / Bolimowska Wieś ,00 zł / Józefów /1 5,40 zł / Podsokołów ,89 zł / Józefów /1 3,85 zł Uwaga: transakcje prezentowane na żóltym tle przyjęto do porównań. Na podstawie przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości niezabudowanych, z których do głównych cech należy zaliczyć powierzchnię gruntu, lokalizację a także kształt działki (możliwości inwestycyjne) oraz infrastruktura. W trakcie badania rynku zaobserwowano, iż istnieje zależność ceny od powierzchni działki, im mniejsza powierzchnia tym wyższa cena. W związku z małą liczbą transakcji na badanym rynku oraz duże ich rozproszenie w czasie trendu czasowego nie obliczano, przyjęto trend czasowy równy 0,00 zł/m2 x dzień. Określenie wartości rynkowej nieruchomości Określenie cech rynkowych i ich ocena Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny gruntów niezabudowanych o charakterze rolniczym. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi: - Lokalizacja szczegółowa: 30 % - Powierzchnia działki: 25 % - Kształt: 10 % - Droga: 15 % - Infrastruktura: 20 % 22

23 LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA POWIERZCHNIA 25% 0,53 zł KSZTAŁT DZIAŁKI 10% 0,21 zł DROGA GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY Wieś gminna 1,000 0,64 zł 30% 0,64 zł wieś II rzędna 0,500 0,32 zł wieś III rzędna 0,000 0 zł 15% 0,32 zł do 5000 m2 1,000 0,53 zł od 5000 do m2 0,750 0,40 zł powyżej m2 0,000 0 zł prostokąt 1,000 0,21 zł nieforemny 0,000 0,00 zł asfalt 1,000 0,32 zł kostka 0,750 0,24 zł destrukt 0,500 0,16 zł tłuczeń 0,250 0,08 zł grunt 0,000 0,00 zł INFRASTRUKTURA niepełna( en.,w.k.) 1,000 0,43 zł 20% 0,43 zł TECHNICZNA podstawowa ( en.w) 0,000 0,00 zł Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości Wn znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax.. W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono: Cmax = C min = C min -C max = Cśredn= MEDIANA= 5,89 zł 3,76 zł 2,13 zł 3,17 zł 3,06 zł Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych: Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej. TRANSAKCJE PRZYJĘTE DO PORÓWNAŃ Transakcja nr 1 Transakcja nr 2 Transakcja nr 3 Transakcja nr 4 Rep. 765/ / / /2014 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 3,76 zł 5,03 zł 5,40 zł 5,89 zł Trend czasowy zł/m2/dziń Cena jedn 0, , , ,00000 skorygowana trendem czasowym 3,76 zł 5,03 zł 5,40 zł 5,89 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA Wólka Łasiecka Wólka Łasiecka Józefów Podsokołów POWIERZCHNIA m KSZTAŁT DZIAŁKI nieforemny nieforemny prostokąt prostokąt DROGA asfalt asfalt asfalt asfalt INFRASTRUKTURA podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa 23

24 Charakterystyka wycenianej nieruchomości w aspekcie jej cech rynkowych: OPIS NIERUCHOMOŚCI WYCENIANEJ W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH działka nr 148/10 Cecha Opis Cecha rynkowa LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA Kolonia Wola Szydłoweicka wieś III rzędna POWIERZCHNIA [m2] powierzchnia powyżej m2 KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt prostokąt DROGA asfalt asfalt INFRASTRUKTURA podstawowa podstawowa Tabela porównawcza z wyliczeniem wartości ceny jednostkowej 1 m 2 pow. gruntu. TABELA PORÓWNAWCZA Nieruchomość wyceniana Transakcja #ADR! nr 1 Transakcja #ADR! nr 2 Transakcja #ADR! nr 3 Transakcja #ADR! nr 4 Rep. X 765/ / / /2014 Data transakcji (wyceny) Cena jedn. 3,76 zł 5,03 zł 5,40 zł 5,89 zł LOKALIZACJA SZCZEGÓŁOWA Kolonia Wola Szydłowiecka Wólka Łasiecka Wólka Łasiecka Józefów Podsokołów wieś III rzędna wieś III rzędna wieś III rzędna wieś II rzędna wieś II rzędna wartość cechy 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,32 zł 0,32 zł poprawka 0,00 zł 0,00 zł -0,32 zł -0,32 zł POWIERZCHNIA m2 powyżej 10000m powyżej 10000m2 powyżej m2 powyżej m2 powyżej m2 wartość cechy 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł poprawka X 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł KSZTAŁT DZIAŁKI prostokąt nieforemny nieforemny prostokąt prostokąt wartość cechy 0,21 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,21 zł 0,21 zł poprawka X 0,21 zł 0,21 zł 0,00 zł 0,00 zł DROGA asfalt asfalt asfalt asfalt asfalt wartość cechy 0,32 zł 0,32 zł 0,32 zł 0,32 zł 0,32 zł poprawka 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł INFRASTRUKTURA podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa podstawowa wartość cechy 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł poprawka 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł 0,00 zł Poprawka łaczna Cena jed. poprawiona Waga Cena jedn. srednia WARTOŚĆ RYNKOWA GRUNTU m 2 x 4,97 zł/m 2 = zł 0,21 zł 0,21 zł -0,32 zł -0,32 zł 3,97 zł 5,24 zł 5,08 zł 5,57 zł ,97 zł Po zaokrągleniu przyjęto wartość : zł 24

25 Wartość budowli wynosi: zł zł = zł Rozdział kwoty zł, na poszczególne obiekty budowlane. Rozdziału dokonano w załączniku nr 6, w drodze obliczenia wartości odtworzeniowych i przeskalowania na wartość rynkową. 9. ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI ZESTAWIENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ POSZCZEGÓLNYCH SKŁADNIKÓW NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ, OZNACZONEJ W EW. GRUNTÓW JAKO DZIAŁKA nr59, obr. Koloinia Wola Szydłowiecka grunt (nieruchomośc) budowle (budynki, przyłącza i ogrodzenie) RAZEM Działka nr 59, obr. Kolonia Wola Szydłowiecka zł w tym: Budynek mieszkalny typu "Dwór" ,00 zł Budynek gospodarczy ,00 zł Budynek magazynowy ,00 zł Altana I ,00 zł Altana II ,00 zł Przyłącze wodociągowe 5 202,00 zł Przyłącze elektryczne 2 851,00 zł grunt pod Przyłącze kanalizacyjne 3 025,00 zł zabudową, Zbiornik na nieczystości 4 723,00 zł o pow. Utwardzenie z kostki betonowej ,00 zł m ,00 zł Ogrodzenie ,00 zł grunt rolny, o pow. 10,92 ha ,00 zł ,00 zł ,00 zł ,00 zł 10. WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z UZASADNIENIEM Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa nieruchomości zabudowanej położonej w Kolonii Woli Szydłowieckiej oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 59 według stanu i poziomu cen na dzień wyceny wynosi: zł (słownie: dwa miliony siedemset dziewięćdziesiąt tysięcy trzysta złotych). Określone wartości poszczególnych składników (grunty, budynki) mieszczą się w przedziałach zmienności cen rynkowych. Z tego też względu otrzymany wynik można uznać za bliski cenie możliwej do osiągnięcia w obrocie rynkowym. 25

26 11. KLAUZULE I OGRANICZENIA Operat został sporządzony zgodnie z przepisami PKZW Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg optymalnego sposobu użytkowania i w poziomie cen aktualnych na dzień wyceny Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie autor nie ponosi odpowiedzialności Operat nie może być publikowany w całości ani w części bez zgody autora Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie niezbędne dokumenty mogące mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości Zakłada się prawidłowość danych (w tym powierzchniowych) dostarczonych przez Zamawiającego. 11.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA magister inżynier inżynierii lądowej rzec zoznawca majątkowy, uprawnienia zawodowe nr 2295 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby sektora bankowego, zaśw. PFSRM nr 659/XII szkolenie (seminarium) zorganizowane przez PFSRM oraz Związek Banków Polskich certyfikat o numerze 401/2011 seminarium uprawniając e do szacowania na potrzeby skarbowo -podatkowe, zaś w. PFSRM nr 611/XII/98 członek Towarzystwa Naukowego Nieruchomości 12. ZAŁĄCZNIKI Fragment mapy powiatu skierniewickiego Protokół badania Księgi Wieczystej Fragment mapy ewidencyjnej Wypis z rejestru gruntów Dokumentacja fotograficzna Rozdział kwoty na poszczególne wartości 26