OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ ZLOKALIZOWANEJ W POZNANIU PRZY UL. BUKOWSKIEJ 32 ZAPISANEJ W KW NR PO1P/00000881/3 KM 970/12 OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI Województwo - wielkopolskie Powiat - Miasto Poznań Jednostka ewid. - M. Poznań Obręb - 0039, Łazarz Arkusz mapy nr - 07 Działka nr - 25 Powierzchnia - 0,0708 ha KW - PO1P/00000881/3 Określona wartość rynkowa udziału 66268/103790 cz. w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, zapisanej w KW nr PO1P/00000881/3, wg stanu na dzień oględzin, z uwzględnieniem wpływu umowy najmu lokalu mieszkalnego nr 2 zawartej na podstawie decyzji administracyjnej: W = 1 905 800 zł Słownie: milion dziewięćset pięć tysięcy osiemset złotych Określona wartość rynkowa udziału 66268/103790 cz. w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, zapisanej w KW nr PO1P/00000881/3, wg stanu na dzień oględzin, bez uwzględnienia wpływu umowy najmu lokalu mieszkalnego nr 2 zawartej na podstawie decyzji administracyjnej: W = 1 955 300 zł Słownie: milion dziewięćset pięćdziesiąt pięć tysięcy trzysta złotych W tym: Określona wartość rynkowa udziału 66268/103790 cz. w prawie własności działki gruntu nr 25: W G = 936 600 zł Słownie: dziewięćset trzydzieści sześć tysięcy sześćset złotych Opracowanie:
1. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI 1.1.1. Położenie: Poznań, ul. Bukowska 32. 1.1.2. Oznaczenie wg ewidencji gruntów: Województwo - wielkopolskie Powiat - Miasto Poznań Jednostka ewid. - M. Poznań Obręb - 0039, Łazarz Arkusz mapy nr - 07 Działka nr - 25 Powierzchnia - 0,0708 ha KW - PO1P/00000881/3 1.1.3 Rodzaj nieruchomości Nieruchomość gruntowa zabudowana Nieruchomość gruntowa jest zabudowana wolnostojącym budynkiem kamienicy z lokalami mieszkalnymi i użytkowymi. Wąski pas budynku od ulicy Bukowskiej znajduje się poza terenem przedmiotowej działki nr 25. Fakt ten nie jest uregulowany pod względem prawnym. Chodnik przed budynkiem posiada nawierzchnię z betonowej kostki brukowej. Część niezabudowana działki jest utwardzona trylinką i posiada ogrodzenie z prefabrykowanych elementów żelbetowych na słupach murowanych (od frontu z przęseł stalowych na słupkach stalowych i betonowym cokole, z bramą dwuskrzydłową konstrukcji stalowej). Nieruchomość jest położona na terenie zespołu urbanistyczno architektonicznego wpisanego do rejestru zabytków nieruchomych decyzją Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia 06.10.1982 r. pod numerem A239. Na elewacji szczytowej - zachodniej budynku jest zamontowana elektroniczna tablica reklamowa typu billboard. Z uwagi na objęcie budynku opisaną ochroną konserwatorską i brak wymaganego pozwolenia na montaż tej tablicy, kierując się zasadą koniecznej ostrożności, nie ujęto jej obecności w oszacowaniu jako możliwego źródła dochodu w dłuższej perspektywie. Uzbrojenie: p, w, g, k. Budynek mieszkalny wielorodzinny, wzniesiony w latach 20-tych XXw., wykonany w technologii tradycyjnej (murowany), wolnostojący w zabudowie śródmiejskiej (kamienica), 2-piętrowy z poddaszem użytkowym wykorzystanym na cele mieszkalne (dwa lokale mieszkalne), całkowicie podpiwniczony, z dachem stromym 4-spadowym. W budynku znajduje się 8 lokali mieszkalnych (jeden na parterze nr 2, trzy na I piętrze nr 3, 4 i 4a, dwa na II piętrze - nr 5 i 6 oraz dwa na poddaszu nr 7 i 8). W budynku znajdują się również 4 lokale użytkowe (handlowo - usługowe), w tym nr 1 na parterze z wejściem od frontu, nr 1a na parterze z wejściem od podwórza, nr 2a na parterze i w piwnicy z wejściem od frontu i nr 0 w piwnicy z wejściem z boku budynku. Lokale 1a, 6, 7, 8 są odrębnymi nieruchomościami lokalowymi i nie są przedmiotem niniejszego opracowania. 1.2. CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej dla potrzeb opisu i oszacowania przez komornika sądowego. 1.3. WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI: Określona wartość rynkowa udziału 66268/103790 cz. w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, zapisanej w KW nr PO1P/00000881/3, wg stanu na dzień oględzin, z uwzględnieniem wpływu umowy najmu lokalu mieszkalnego nr 2 zawartej na podstawie decyzji administracyjnej: W = 1 905 800 zł Słownie: milion dziewięćset pięć tysięcy osiemset złotych Określona wartość rynkowa udziału 66268/103790 cz. w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, zapisanej w KW nr PO1P/00000881/3, wg stanu na dzień oględzin, bez uwzględnienia wpływu umowy najmu lokalu mieszkalnego nr 2 zawartej na podstawie decyzji administracyjnej: W = 1 955 300 zł Słownie: milion dziewięćset pięćdziesiąt pięć tysięcy trzysta złotych W tym: Określona wartość rynkowa udziału 66268/103790 cz. w prawie własności działki gruntu nr 25: W G = 936 600 zł 4
2. PRZEDMIOT OPRACOWANIA Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zlokalizowana w Poznaniu, przy ul. Bukowskiej 32. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wielolokalowym. Księga wieczysta jest prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań - Stare Miasto w Poznaniu. Dane ewidencyjne: Województwo - wielkopolskie Powiat - Miasto Poznań Jednostka ewid. - M. Poznań Obręb - 0039, Łazarz Arkusz mapy nr - 07 Działka nr - 25 Powierzchnia - 0,0708 ha KW - PO1P/00000881/3 3. ZAKRES WYCENY Zakresem wyceny objęto udział 66268/103790 cz. w prawie własności nieruchomości gruntowej zabudowanej, zapisanej w KW nr PO1P/00000881/3, obejmujący niewyodrębnione do oddzielnych ksiąg wieczystych, samodzielne lokale mieszkalne i użytkowe, dla których wydano decyzje o samodzielności lokalu (decyzje w załączeniu). 4. CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej dla potrzeb opisu i oszacowania przez komornika sądowego. 5. PODSTAWA OPRACOWANIA 5.1. PODSTAWA FORMALNA Zlecenie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego z dnia 01.08.2012 r. sygn. akt KM 970/12, nieruchomość zapisana w KW nr PO1P/00000881/3. 5.2. PODSTAWA MATERIALNO PRAWNA 5.2.1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami /Dz. U. 2010 r. nr 102 poz. 651 - tekst jednolity/ - z późniejszymi zmianami. 5.2.2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207 poz. 2109 oraz z 2005r. Nr 196 poz. 1628) obowiązujące od 26 sierpnia 2011r. (Dz. U. z 2011r. Nr 165, poz. 985). 5.2.3. Kodeks cywilny - ustawa z dnia 23.04.1964 r. z późniejszymi zmianami. 5.2.4. Kodeks postępowania cywilnego - ustawa z dnia 17.11.1964 r. z późniejszymi zmianami. 5.3. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH 5.3.1. O PRZEDMIOCIE WYCENY 5.3.1.1. Oględziny przeprowadzone w dniach 10.09.2012 r., 20.09.2012 r., 16.10.2012 r., 17.10.2012 r. 5.3.1.2. Protokół z badania księgi wieczystej nr PO1P/00000881/3 z dnia 10.09.2012 r. 5.3.1.3. Kopia wypisu z rejestru gruntów z dnia 22.08.2012 r. 5.3.1.4. Kopia mapy zasadniczej z dnia 23.08.2012 r. 5.3.1.5. Kopia mapy ewidencyjnej z dnia 18.09.2012 r. 5.3.1.6. Kopia zaświadczenia o samodzielności lokalu nr 0 z dnia 08.11.2004 r. 5.3.1.7. Kopia zaświadczenia o samodzielności lokalu nr 1 z dnia 08.11.2004 r. 5.3.1.8. Kopia zaświadczenia o samodzielności lokalu nr 2 z dnia 04.04.2012 r. 5.3.1.9. Kopia zaświadczenia o samodzielności lokalu nr 2a z dnia 04.04.2012 r. 7
5.3.1.10.Kopia zaświadczenia o samodzielności lokalu nr 3 z dnia 14.03.2001 r. 5.3.1.11.Kopia zaświadczenia o samodzielności lokalu nr 4 z dnia 14.03.2001 r. 5.3.1.12.Kopia zaświadczenia o samodzielności lokalu nr 4a z dnia 14.03.2001 r. 5.3.1.13.Kopia zaświadczenia o samodzielności lokalu nr 5 z dnia 14.03.2001 r. 5.3.1.14.Informacja o przeznaczeniu terenu nieruchomości uzyskana w Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Poznaniu. 5.3.2. O RYNKU NIERUCHOMOŚCI 5.3.2.1. Informacje o ruchu cen na lokalnym rynku nieruchomości w bazie danych Centrum Wyceny Mienia. 5.3.2.2. Informacje uzyskane z Internetu i prasy specjalistycznej. 5.3.3. O SPOSOBIE WYCENY 5.3.3.1. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez PFSRM, W-wa, czerwiec 2004 r. 5.3.3.2. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW), grudzień 2007 r. obejmujące Standardy Zawodowe oraz noty interpretacyjne. 6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO 6.1. Data sporządzenia wyceny 15.11.2012 r. 6.2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny 15.11.2012 r. 6.3. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny 10.09.2012 r. 6.4. Data dokonania oględzin nieruchomości 10.09.2012 r. 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 7.1. OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI Lokalizacja ogólna Poznań to dynamiczny ośrodek gospodarczy, akademicki, naukowy i kulturalny. W Poznaniu działa osiem państwowych szkół wyższych i kilkanaście prywatnych. Na 1 000 mieszkańców przypada 221 studentów - wśród dużych polskich miast Poznań zajmuje pod tym względem pierwsze miejsce. Miasto jest silnie powiązane komunikacyjnie i ekonomicznie z otaczającymi je gminami powiatu poznańskiego. Obecnie zauważa się przenoszenie mieszkańców z samego Poznania do ościennych miejscowości. Miasto podzielone jest na pięć dzielnic nieposiadających odrębności administracyjnej, jednakże wciąż posiadają one część instytucji gminnych oraz administracji państwowej. Tabela: Dzielnice miasta Poznania i ich charakterystyka. Dzielnica miasta Liczba ludności Udział w liczbie ludności ogółem (%) Powierzchnia Procentowy udział w pow. miasta (%) Gęstość zaludnienia (osób/km 2 ) (km 2 ) Stare Miasto 161 200 28% 47,1 18% 3 423 Nowe Miasto 142 200 25% 105,1 40% 1 353 Grunwald 125 500 22% 36,2 14% 3 467 Jeżyce 81 300 14% 57,9 22% 1 404 Wilda 63 800 11% 15,0 6% 4 253 Ogółem 574 000 100% 261,0 100% Źródło: Wikipedia. 8
Nieruchomość będąca przedmiotem wyceny zlokalizowana jest w Poznaniu, w dzielnicy Grunwald obręb Łazarz. Granice dzielnicy wytyczają licząc od północy: ul. Bukowska, ul. Roosevelta, tory kolejowe trasy na Zbąszynek, ul. Przełęcz, ul. Głazowa, ul. Piargowa, ul. Leszczyńska, ul. Pszczyńska i Strumień Junikowski. Nazwa dzielnicy przyjęła się po II wojnie światowej od ul. Grunwaldzkiej, która otrzymała swoją nazwę w 1919 r. dla upamiętnienia bitwy pod Grunwaldem. W dzielnicy tej dokonano do 1970 r. największych inwestycji w budownictwie mieszkaniowym. W dzielnicy wyróżnia się obszary, które również zwyczajowo nazywa się dzielnicami: Łazarz, Górczyn, Junikowo, Kopanina, Kotowo, Fabianowo, Raszyn, Osiedle Kopernika, Osiedle Kwiatowe, Marcelin, Ławica (część). W dzielnicy przeważają obszary jednolitej zabudowy mieszkalnej: od XIX-wiecznej na Łazarzu na wschodzie po powojenną w części środkowej i zachodniej, przy czym na zachodzie i południu przeważa zabudowa jednorodzinna, a na pozostałym obszarze wielorodzinna. Część budynków w okolicy ul. Matejki i Małeckiego (dzielnica Łazarz) posiada bardzo ciekawe formy eklektyczne (polska secesja koniec XIX i początek XX wieku). Obiekty przemysłowe zlokalizowane są w okolicy ul. Marcelińskiej i Bułgarskiej i ul. Grunwaldzkiej. W części południowo-zachodniej (Junikowo) znajduje się największy cmentarz miejski tworzący oazę zieleni wraz z leżącymi na północ od niego ogródkami działkowymi i Laskiem Marcelińskim. Źródło: http://maps.google.pl/maps Lokalizacja szczegółowa Przedmiotowa nieruchomość jest położona w Poznaniu, przy ul. Bukowskiej 32. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym wielolokalowym i posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej o nawierzchni asfaltowej (ul. Bukowska). Najbliższe otoczenie stanowi kilkudziesięcioletnia, w części zwarta, śródmiejska zabudowa mieszkaniowa (kamienice), obiekty użyteczności publicznej, stare zoo oraz tereny zamknięte jednostki wojskowej. 9
Widok nieruchomości na ortofotomapie. Źródło: http://mapy.zumi.pl/ Widok przedmiotowej działki na mapie interaktywnej Systemu Informacji Przestrzennej GEOPOZ Źródło: opracowanie własne na podstawie portalu http://www.city.poznan.pl/mapa_geopoz/poznan_internet_ewid.php. 10
Teren nieruchomości Dokumentacja fotograficzna Ulica dojazdowa Teren nieruchomości 11
Opis ogólny Nieruchomość gruntowa jest zabudowana wolnostojącym budynkiem kamienicy z lokalami mieszkalnymi i użytkowymi. Wąski pas budynku od ulicy Bukowskiej znajduje się poza terenem przedmiotowej działki nr 25. Fakt ten nie jest uregulowany pod względem prawnym. Chodnik przed budynkiem posiada nawierzchnię z betonowej kostki brukowej. Część niezabudowana działki jest utwardzona trylinką i posiada ogrodzenie z prefabrykowanych elementów żelbetowych na słupach murowanych (od frontu z przęseł stalowych na słupkach stalowych i betonowym cokole, z bramą dwuskrzydłową konstrukcji stalowej). Nieruchomość jest położona na terenie zespołu urbanistyczno architektonicznego wpisanego do rejestru zabytków nieruchomych decyzją Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia 06.10.1982 r. pod numerem A239. Na elewacji szczytowej - zachodniej budynku jest zamontowana elektroniczna tablica reklamowa typu billboard. Z uwagi na objęcie budynku opisaną ochroną konserwatorską i brak wymaganego pozwolenia na montaż tej tablicy, kierując się zasadą koniecznej ostrożności, nie ujęto jej obecności w oszacowaniu jako możliwego źródła dochodu w dłuższej perspektywie. Uzbrojenie: sieć energetyczna, sieć wodociągowa, sieć gazowa, sieć kanalizacyjna. Budynek Dokumentacja fotograficzna Elewacja frontowa 12
Elewacja tylna Klatka schodowa Piwnica 13
Więźba dachowa Opis ogólny Budynek mieszkalny wielorodzinny, wzniesiony w latach 20-tych XXw., wykonany w technologii tradycyjnej (murowany), wolnostojący w zabudowie śródmiejskiej (kamienica), 2-piętrowy z poddaszem użytkowym wykorzystanym na cele mieszkalne (dwa lokale mieszkalne), całkowicie podpiwniczony, z dachem stromym 4- spadowym. W budynku znajduje się 8 lokali mieszkalnych (jeden na parterze nr 2, trzy na I piętrze nr 3, 4 i 4a, dwa na II piętrze - nr 5 i 6 oraz dwa na poddaszu nr 7 i 8). W budynku znajdują się również 4 lokale użytkowe (handlowo - usługowe), w tym nr 1 na parterze z wejściem od frontu, nr 1a na parterze z wejściem od podwórza, nr 2a na parterze i w piwnicy z wejściem od frontu i nr 0 w piwnicy z wejściem z boku budynku. Lokale 1a, 6, 7, 8 są odrębnymi nieruchomościami lokalowymi i nie są przedmiotem niniejszego opracowania. Opis konstrukcyjno materiałowy budynku: ściany murowane z cegły ceramicznej; stropy międzykondygnacyjne konstrukcji drewnianej; schody wewnętrzne konstrukcji drewnianej, do piwnicy betonowe; dach stromy konstrukcji drewnianej, kryty dachówką; tynki wewnętrzne cementowo wapienne; obróbki blacharskie z blachy stalowej; rynny i rury spustowe pcv; tynki zewnętrzne cementowo wapienne (część elewacji na poziomie I piętra ocieplona styropianem), cokół elewacji frontowej wykończony tynkiem mozaikowym; stolarka okienna klatki schodowej drewniana, szklona pojedynczo; drzwi zewnętrzne budynku pcv. 14
Określenie zużycia technicznego budynku Ściany stan dobry. Stropy, dach - nie stwierdzono ugięć lub pęknięć. Stolarka drzwiowa wewnętrzna stan przeciętny. Stolarka okienna mieszkań stan przeciętny (PCV), częściowo do remontu (drewniana). Stolarka okienna części wspólnych stan do remontu. Tynki zewnętrzne - stan przeciętny. Obróbki blacharskie, rynny i rury spustowe stan przeciętny. Pokrycie dachu stan przeciętny. Tynki wewnętrzne - stan przeciętny. Powłoki malarskie klatki schodowej stan przeciętny. Okładziny podłogowe klatek schodowych stan przeciętny. Instalacje stan przeciętny. Stopień zużycia technicznego określono na 30 %. Lokal mieszkalny nr 2 Dokumentacja fotograficzna 15
16
17
Opis lokalu Lokal jest położony na parterze od podwórza. Opis funkcjonalny 1 pokój, kuchnia, łazienka, przedpokój, garderoba, spiżarnia. Powierzchnia użytkowa 49,63 m². Powierzchnia przynależna w piwnicy - brak. Powierzchnię określono na podstawie inwentaryzacji z 2012 r. Okładziny podłogowe w przedpokoju, kuchni i łazience płytki ceramiczne; w pokoju panele; w garderobie wykładzina pcv. Ściany w garderobie tapetowane; w przedpokoju kryte boazerią drewnianą; w kuchni i łazience kryte boazerią drewnianą i malowane farba emulsyjną; w pokoju i pomieszczeniu gospodarczym przy łazience malowane farba emulsyjną. Okna drewniane, skrzynkowe. Parapety wewnętrzne drewniane, malowane farbą olejną. Drzwi wewnętrzne drewniane, starszego typu, malowane farbą olejną, częściowo przeszklone (w garderobie i pokoju drewniane, harmonijkowe). Instalacje - elektryczna, wodno kanalizacyjna, gazowa. Instalacja ciepłej wody użytkowej z przepływowym podgrzewaczem gazowym starszego typu. Instalacja centralnego ogrzewania - brak. Ogrzewanie piec elektryczny kumulacyjny w pokoju. Stan techniczny przeciętny - do odnowienia. Standard niski. Lokal jest użytkowany przez najemcę na podstawie decyzji administracyjnej. Dla lokalu wydano decyzję o samodzielności lokalu (w załączeniu). Lokal mieszkalny nr 3 Dokumentacja fotograficzna 18
Opis lokalu Lokal jest położony na I piętrze od frontu. Opis funkcjonalny 3 pokoje, kuchnia, łazienka, przedpokój. Powierzchnia użytkowa 106,28 m². Powierzchnia przynależna w piwnicy o powierzchni 14,96 m². Powierzchnię określono na podstawie inwentaryzacji budynku z 2004 r. z uwzględnieniem zmian wynikających z inwentaryzacji z 2012 r. lokalu użytkowego nr 2A położonego na parterze i w piwnicy). Okładziny podłogowe w przedpokoju, kuchni łazience płytki ceramiczne; w pokojach panele i płyty korkowe. Ściany w pokojach tapetowane, przedpokoju kryte boazerią drewnianą i malowane farba strukturalną, w kuchni tapetowane, w łazience i miejscowo w kuchni kryte płytkami ceramicznymi. Okna PCV. Parapety wewnętrzne z konglomeratu. Drzwi wewnętrzne drewniane, lakierowane. Instalacje - elektryczna, wodno - kanalizacyjna. Instalacja ciepłej wody użytkowej bojlerem elektrycznym. Instalacja centralnego ogrzewania zasilana z pieca gazowego dwufunkcyjnego znajdującego się w lokalu 4a. Grzejniki stalowe, płytowe, nowszego typu. Kominek. Stan techniczny dobry. Standard średni. Lokal jest użytkowany przez syna właściciela. Dla lokalu wydano decyzję o samodzielności lokalu (w załączeniu). 19
Lokal mieszkalny nr 4a Dokumentacja fotograficzna Opis lokalu Lokal jest położony na I piętrze. Opis funkcjonalny 2 pokoje (jeden z kominkiem), kuchnia (użytkowana jako pokój), przedpokój, łazienka znajdująca się poza obrysem wymienionych pomieszczeń po drugiej stronie korytarza, przy lokalu nr 4 (pogorszona funkcjonalność). Powierzchnia użytkowa 71,92 m². Powierzchnia przynależna brak. Powierzchnię określono na podstawie inwentaryzacji budynku z 2004 r. z uwzględnieniem zmian wynikających z inwentaryzacji z 2012 r. lokalu użytkowego nr 2A położonego na parterze i w piwnicy. Okładziny podłogowe w przedpokoju i łazience płytki ceramiczne; w pokojach panele i wykładzina dywanowa. Ściany tapetowane (w jednym 20
pokoju malowane farbą strukturalną), w łazience kryte płytkami ceramicznymi. Okna PCV. Parapety wewnętrzne pcv. Drzwi wewnętrzne drewniane, nowe. Instalacje elektryczna, wodno - kanalizacyjna, gazowa. Instalacja ciepłej wody użytkowej z piecem gazowym dwufunkcyjnym, nowszego typu. Instalacja centralnego ogrzewania z piecem jw. Grzejniki stalowe, płytowe nowszego typu. Piec gazowy dwufunkcyjny zasila instalację centralnego ogrzewania lokali 3, 4a i 4 (całe I piętro). Stan techniczny dobry. Standard średni. Lokal jest użytkowany przez syna właściciela. Dla lokalu wydano decyzję o samodzielności lokalu (w załączeniu). Lokal mieszkalny nr 4 Dokumentacja fotograficzna 21
Opis lokalu Lokal jest położony na I piętrze. Opis funkcjonalny 2 pokoje, kuchnia, korytarz, pomieszczenie gospodarcze (uprzednio łazienka). Powierzchnia użytkowa 43,01 m². Powierzchnia przynależna brak. Powierzchnię określono na podstawie inwentaryzacji budynku z 2004 r. z uwzględnieniem zmian wynikających z inwentaryzacji z 2012 r. lokalu użytkowego nr 2A położonego na parterze i w piwnicy. Okładziny podłogowe w korytarzu płytki ceramiczne; w pokojach panele. Ściany kryte raufazą i malowane farbą emulsyjną. Okna PCV. Parapety wewnętrzne z płyty mdf. Drzwi wewnętrzne drewniane płytowe, nowe, przeszklone. Instalacje elektryczna, wodno - kanalizacyjna, gazowa. Instalacja ciepłej wody użytkowej zasilana z pieca gazowego dwufunkcyjnego znajdującego się w przyległej łazience wchodzącej w skład lokalu nr 4a. Instalacja centralnego ogrzewania zasilana z pieca gazowego dwufunkcyjnego jw. Grzejniki stalowe, płytowe nowszego typu. Stan techniczny dobry (miejscowo widoczny ślad zawilgocenia na suficie). Standard średni. Lokal nie jest użytkowany. Dla lokalu wydano decyzję o samodzielności lokalu (w załączeniu). Lokal mieszkalny nr 5 (składa się z dwóch mieszkań) Mieszkanie dwupokojowe Dokumentacja fotograficzna 22
Opis Mieszkanie jest położone na II piętrze. Opis funkcjonalny 4 pokoje, kuchnia, korytarz, łazienka, pomieszczenie gospodarcze, schowek. Dwa pokoje są usytuowane rozdzielnie z odrębnym wejściem z klatki schodowej. Powierzchnia użytkowa 75,98 m² (formalnie wchodzi w skład lokalu nr 5 o powierzchni 116,44 m 2 ). Powierzchnia przynależna 5,29 m². Powierzchnię określono na podstawie inwentaryzacji budynku z 2004 r. z uwzględnieniem zmian wynikających z inwentaryzacji z 2012 r. lokalu użytkowego nr 2A położonego na parterze i w piwnicy. Okładziny podłogowe w korytarzu i łazience płytki ceramiczne; w pokojach panele i wykładzina dywanowa; w kuchni wykładzina PCV nowszego typu; w pomieszczeniu gospodarczym wykładzina PCV starszego typu. Ściany w korytarzu i jednym pokoju tapetowane; w drugim pokoju malowane farba emulsyjną; w łazience kryte płytkami ceramicznymi i tapetowane; w kuchni kryte drewnianą boazerią i tapetowane; w pomieszczeniu gospodarczym kryte kilkudziesięcioletnimi płytkami i malowane farba emulsyjną. Okna w pokojach i kuchni PCV, w pozostałych pomieszczeniach drewniane, skrzynkowe. Parapety wewnętrzne PCV i z płyty mdf (przy oknach skrzynkowych drewniane, malowane farba olejną). 23
Drzwi wewnętrzne drewniane, starszego typu, częściowo przeszklone. Instalacje elektryczna, wodno - kanalizacyjna, gazowa. Instalacja ciepłej wody użytkowej z bojlerem elektrycznym. Instalacja centralnego ogrzewania brak. W łazience grzejnik elektryczny naścienny, w pokojach oryginalne piece kaflowe z zamontowanym grzejnikiem elektrycznym. Stan techniczny dobry łazienka po remoncie kapitalnym w 2010 r., pozostałe pomieszczenia odnowione w ciągu kilku ubiegłych lat. Standard średni. Mieszkanie jest użytkowane przez najemcę na podstawie umowy zawartej na warunkach rynkowych. Dla lokalu jako całości (wraz z powierzchnią mieszkania 1-pokojowego opisaną poniżej) wydano decyzję o samodzielności lokalu (w załączeniu). Mieszkanie jednopokojowe Dokumentacja fotograficzna 24
Opis Mieszkanie jest położone na II piętrze. Opis funkcjonalny 1 pokój, kuchnia, korytarz, łazienka. Dostęp samodzielnym wejściem z klatki schodowej. Powierzchnia użytkowa 40,46 m² (formalnie wchodzi w skład lokalu nr 5 o powierzchni 116,44 m 2 ). Powierzchnia przynależna brak. Powierzchnię określono na podstawie inwentaryzacji budynku z 2004 r. z uwzględnieniem zmian wynikających z inwentaryzacji z 2012 r. lokalu użytkowego nr 2A położonego na parterze i w piwnicy. Okładziny podłogowe w korytarzu wykładzina PCV, w łazience płytki ceramiczne; w kuchni panele; w pokoju lakierowane deski drewniane. Ściany malowane farbą emulsyjną; w łazience kryte częściowo płytkami ceramicznymi i częściowo wymagające wykończenia (ściany z płyty G-K). Okna PCV. Parapety wewnętrzne PCV i z płyty mdf. Drzwi wewnętrzne drewniane, płytowe, nowe, częściowo przeszklone. Instalacje elektryczna, wodno - kanalizacyjna. Instalacja ciepłej wody użytkowej z bojlerem elektrycznym. Instalacja centralnego ogrzewania brak (standard niski). Mieszkanie jest użytkowane przez najemcę na podstawie umowy zawartej na warunkach rynkowych. Lokal użytkowy nr 0 (piwnica) Dokumentacja fotograficzna 25
Opis lokalu Lokal jest położony w piwnicy. Dostęp jest zapewniony schodami z zewnątrz budynku (przy elewacji zachodniej) oraz schodami wewnętrznymi prowadzącymi z parteru do piwnicy. Opis funkcjonalny korytarz i pięć pomieszczeń użytkowych. Powierzchnia użytkowa 100,87 m². Powierzchnia przynależna brak. Okładziny podłogowe płytki gresowe. Ściany malowane farbą emulsyjną. Okno w pomieszczeniu od podwórza - pcv. Parapet wewnętrzny - brak. Drzwi wewnętrzne płycinowe i drewniane. Instalacje elektryczna, wodno kanalizacyjna (zdekompletowana). Brak instalacji centralnego ogrzewania. Stan techniczny do remontu, widoczne oznaki zawilgocenia. Standard niski. Lokal nie jest użytkowany. Dla lokalu wydano decyzję o samodzielności lokalu (w załączeniu). Lokal użytkowy nr 1 (parter) Dokumentacja fotograficzna 26
Opis lokalu Lokal jest położony na parterze, z prawej strony klatki schodowej. Dostęp jest zapewniony od frontu (drzwi PCV) oraz z wewnętrznej klatki schodowej (drzwi podwójne, drewniane). Opis funkcjonalny pomieszczenie użytkowe, korytarz, wc, pomieszczenie gospodarcze. Powierzchnia użytkowa 45,75 m². Okładziny podłogowe w sali sprzedaży w płytki gresowe, wykładzina PCV w pozostałych pomieszczeniach. Ściany malowane farbą emulsyjną ( w pomieszczeniu od frontu kryte raufazą malowaną farbą emulsyjną. Stolarka okienna PCV (jedno okno drewniane, skrzynkowe). Parapety wewnętrzne z płyty mdf. Drzwi wewnętrzne drewniane, starszego typu, częściowo brak. Instalacje - elektryczna, wodno kanalizacyjna, alarmowa, komputerowa. Instalacja ciepłej wody użytkowej z bojlerem elektrycznym. Brak instalacji centralnego ogrzewania (piec elektryczny, kumulacyjny). Stan techniczny dobry. Standard średni. Lokal nie jest użytkowany. Dla lokalu wydano decyzję o samodzielności lokalu (w załączeniu). 27
Lokal użytkowy nr 2a (parter i piwnica) Dokumentacja fotograficzna Parter Piwnica 28
Opis lokalu Lokal jest położony na parterze i w części w piwnicy, z lewej strony klatki schodowej. Dostęp jest zapewniony od frontu (drzwi PCV). Opis funkcjonalny parter: trzy pomieszczenia użytkowe, schody konstrukcji stalowej prowadzące o piwnicy; piwnica: dwa pomieszczenia użytkowe, wc. Powierzchnia użytkowa 77,51 m². Powierzchnia przynależna wg inwentaryzacji 21,69 m 2 (faktycznie użytkowana jako dodatkowa powierzchnia użytkowa). Łączna powierzchnia użytkowa 99,20 m 2. Okładziny podłogowe wykładzina PCV (w dwóch pomieszczeniach płytki ceramiczne). Ściany malowane farbą emulsyjną ( w jednym pomieszczeniu kryte raufazą malowaną farbą emulsyjną). Stolarka okienna PCV. Parapety wewnętrzne z konglomeratu. Drzwi wewnętrzne drewniane, płytowe. Instalacje - elektryczna, wodno kanalizacyjna, alarmowa, komputerowa. Instalacja ciepłej wody użytkowej z podgrzewaczem elektrycznym przepływowym. Brak instalacji centralnego ogrzewania (piec elektryczny, kumulacyjny i piecyki elektryczne, przenośne). Stan techniczny dobry. Standard średni. Lokal jest użytkowany i jest przedmiotem umowy najmu na warunkach rynkowych. Dla lokalu wydano decyzję o samodzielności lokalu (w załączeniu). 7.2. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI Przedmiotowa nieruchomość gruntowa jest zapisana w księdze wieczystej nr PO1P/00000881/3. Księga wieczysta jest prowadzona przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań - Stare Miasto w Poznaniu. Stan prawny nieruchomości ustalony na podstawie protokołu z badania księgi wieczystej nr PO1P/00000881/3 z dnia 10.09.2012 r.: DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Położenie: Poznań, ul. Bukowska. Działka 2863/216. Powierzchnia: 685 m 2. Budynki. Wyodrębniono lokale: - 1A z nr 32 do KW 162 807-7 do KW 181 026-6 z nr 32 do KW 200 017-8 z nr 32 do KW 201 920 Komentarz do migracji: Łam 4 wpis: mapa 2 parcela nr 2863/216 nr rej. Grunt 296; Łam 5 wpis: ulica, podwórze budynki; łam 8 stan w czasie urządzenia księgi wieczystej: oznaczenie nieruchomości dostosowano do przepisów paragrafu 6 rozporządzenia ministerstwa sprawiedliwości z dnia 26 listopada 1946 r. o urządzeniu i prowadzeniu ksiąg wieczystych, oraz uzgodniono z dodatkiem do księgi parcel za rok 1949 - pod nr 2 wpisano dnia 5 lutego 1951r. Łam 8 wpisy: wpisy w łamach 4, 5 uzgodniono z dodatkiem do księgi parcel nr. 2 za rok 1959 z dnia 5 maja 1959r. zb. dok. nr 4 - wpisano dnia 27 - lutego 1963r.; z nr 3 odłączono działkę nr 2527/216 obecnie 1/3 o powierzchni 163m 2 i przeniesiono do księgi wieczystej KW. nr 10339 na podstawie wniosku z dnia 29 marca 1993. Pozostała część pod nr 4. Wpisano dnia 11 października 1993r. Na podstawie wypisu z rejestru gruntów i wniosku ldz.kw 13892/03 z dnia 9 lipca 2003 roku. Wpisano dnia 20 listopada 2003 roku. Na podstawie wykazu zmian gruntowych i wniosku ldz.kw 13893-4/03 z dnia 9 lipca 2003 roku. 29
Wpisano dnia 20 listopada 2003 roku. Na podstawie opisu i planu nr 5 i wniosku ldz.kw 6173/66 z dnia 21 czerwca 1966 roku. Wpisano dnia 9 stycznia 1967 roku. Bez wpisu. DZIAŁ Isp (SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ) DZIAŁ II (WŁASNOŚĆ) 1. Przemysław Leonard Dobak, syn Janusza i Teresy w udziale 66268/103790 części Komentarz do migracji: Łam 4 wpisy: na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu z dnia 2 listopada 2000 roku Rep A 11340/00 not p. Kowandy w poznaniu (dok. W 162807) oraz protokołu z dnia 8 listopada 2000 roku rep a 11701/00 (dok - w 162 807) oraz na wniosek z dnia 13 listopada 2000 roku ldz.kw 31624/-27350/00. Wpisano dnia 14 lutego 2001r.; Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu z dnia 8 stycznia 2001 Rep A 173/01 not. P. Kowandy w P-niu (dok KW 181 026) oraz na wniosek z dnia 10 stycznia 2001 ldzkw 1043/01-27349/01 wpisano dnia 14 października 2002 r. Na podstawie postanowienia III.NS 772/79/81 z dnia 22 czerwca 1979 roku Sądu Rejonowego z siedzibą w Poznaniu, zbd. 9 i wniosku ldz.kw 798/82 z dnia 5 lutego 1982 roku. Wpisano dnia 9 lutego 1982 roku. Właściciele wyodrębnionych lokali: 1. Właściciel lokalu nr 1A zapisanego w KW 162 807 w udziale 5811/103790 części Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu Rep A 11340/00 z dnia 2 listopada 2000 roku, not. P. Kowandy, Poznań, dok w KW 162 807, protokołu Rep A 11701/00 z dnia 8 listopada 2000 roku, dok. w KW 162 807 i wniosku ldz.kw 31624/00 z dnia 13 listopada 2000 roku. Wpisano dnia 14 listopada 2000 roku. 2. Właściciel lokalu nr 7 zapisanego w KW 181 026 w udziale 11350/103790 części Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu Rep A 173/01 z dnia 8 stycznia 2001 roku, not. P. Kowandy, Poznań, dok. w KW 181 026 i wniosku ldz.kw 1043-5/01 z dnia 9 lipca 2003 roku. Wpisano dnia 20 listopada 2003 roku. 3. Właściciel lokalu nr 6 zapisanego w KW 200 017 w udziale 10461/103790 części Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz sprzedaży Rep A 10058/03 z dnia 4 lipca 2003 roku, not. J. Kaczorowski, Poznań i wniosku ldz.kw 13892-4/03 z dnia 9 lipca 2003 roku. Wpisano dnia 20 listopada 2003 roku. 4. Właściciel lokalu nr 8 zapisanego w KW 201 920 w udziale 9900/103790 części Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży Rep A 21599/03 z dnia 29 grudnia 2003 roku, not. Jacek Kaczorowski, Poznań, karta 2-6 w KW 200 017 i wniosku ldz.kw 28887-8/03 z dnia 30 grudnia 2003 roku. Wpisano dnia 14 stycznia 2004 roku. DZIAŁ III (OBCIĄŻENIA I OGRANICZENIA) 4. Rodzaj wpisu: inny wpi Treść wpisu: wszczęto egzekucję z udziału Przemysława Dobaka wynoszącego 66268/103790 części w prawie własności nieruchomości z wniosku wierzyciela - Bank Polska Kasa Opieki SA z siedzibą w Warszawie, REGON 00001020500000 Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwania do zapłaty długu KM 1449/11 z dnia 2 września 2011 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 490 i wniosku DZ.KW/PO1P/00029269/11/001 z dnia 27 września 2011 roku. 30
Wpisano dnia 3 października 2011 roku. Ujawniono przyłączenie egzekucji w sprawie o sygn. akt KM 970/12 na rzecz Banku Polska Kasa Opieki SA z siedzibą w Warszawie, REGON 00001020500000 Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwania do zapłaty długu KM 970/12 z dnia 9 maja 2012 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 500, zarządzenia KM 970/12 z dnia 9 maja 2012 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 498 i wniosku DZ.KW/PO1P/00015898/12/001 z dnia 25 maja 2012 roku. Wpisano dnia 29 maja 2012 roku. 31
Ujawniono przyłączenie egzekucji w sprawie o sygn. akt KM 949/12 na rzecz Powszechna Kasa Oszczędności Bank Polski SA z siedzibą w Warszawie, REGON 01629826300000 Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości i wezwania do zapłaty długu KM 949/12 z dnia 1 sierpnia 2012 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 509, zarządzenia KM 949/12 z dnia 1sierpnia 2012 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 510 i wniosku DZ.KW/PO1P/00024951/12/001 z dnia 17 sierpnia 2012 roku. Wpisano dnia 6 września 2012 roku. DZIAŁ IV (HIPOTEKA) 15. 700 000,00 złotych hipoteka umowna zwykła w kwocie siedemset tysięcy złotych 00/100 Udział: 1 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: kredyt Termin zapłaty: 2032-01-01 na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S. A. Oddział 3 w Poznaniu z siedzibą w Warszawie, REGON 01629826300000 Na podstawie oświadczenia banku z dnia 9 stycznia 2007 roku, karta 288 i wniosku DZ.KW/PO1P/00002164/07/003 z dnia 22 stycznia 2007 roku. Wpisano dnia 21lutego 2007 roku. 16. 210 000,00 złotych hipoteka umowna kaucyjna w kwocie dwieście dziesięć tysięcy złotych 00/100 Udział: 1 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: odsetki, koszty i prowizja od kredytu Termin zapłaty: 2032-01-01 na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S. A. Oddział 3 w Poznaniu z siedzibą w Warszawie, REGON 01629826300000 Na podstawie oświadczenia banku z dnia 9 stycznia 2007 roku, karta 288 i wniosku DZ.KW/PO1P/00002164/07/003 z dnia 22 stycznia 2007 roku. Wpisano dnia 21lutego 2007 roku. 17. 200 000,00 złotych hipoteka umowna zwykła w kwocie dwieście tysięcy złotych 00/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: pożyczka Termin zapłaty: 2028-05-05 na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S. A. Oddział 3 w Poznaniu z siedzibą w Warszawie, REGON 01629826300000 Na podstawie oświadczenia banku z dnia 17 czerwca 2008 roku, karta 313 i wniosku DZ.KW/PO1P/00021139/08/001 z dnia 19 czerwca 2008 roku. Wpisano dnia 2 lipca 2008 roku. 18. 60 000,00 złotych hipoteka umowna kaucyjna w kwocie sześćdziesiąt tysięcy złotych 00/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: odsetki, prowizje i koszty Termin zapłaty: 2028-05-05 na rzecz Powszechnej Kasy Oszczędności Bank Polski S. A. Oddział 3 w Poznaniu z siedzibą w Warszawie, REGON 01629826300000 Na podstawie oświadczenia banku z dnia 17 czerwca 2008 roku, karta 313 i wniosku DZ.KW/PO1P/00021139/08/001 z dnia 19 czerwca 2008 roku. Wpisano dnia 2 lipca 2008 roku. 32
19. 285 998 000,00 złotych hipoteka przymusowa w kwocie dwieście osiemdziesiąt pięć tysięcy dziewięćset dziewięćdziesiąt osiem złotych 00/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: roszczenie wobec dłużnika Przemysława Leonarda Dobaka Stosunek prawny: bankowy tytuł egzekucyjny na rzecz EFG Eurobank Ergasias S. A. Spółka Akcyjna Oddział w Polsce z siedzibą w Warszawie, REGON 14030684500000 Na podstawie bankowego tytułu egzekucyjnego nr 121SBB/2010 z dnia 12 stycznia 2010 roku, karta 451-552, postanowienia II 9 CO 1601/10 z dnia 16 marca 2010 roku Sądu Rejonowego Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Wydział II Cywilny, Poznań, karta 453 i wniosku DZ.KW/PO1P/00009977/11/001 z dnia 5 kwietnia 2011 roku. Wpisano dnia 25 maja 2011 roku. Komentarz do migracji: Łam 4 wpisy - w hip. nr 8 i 9 podkreślono na żółto wyrazy" udziale wynoszącym"; w hip. Tych nie wykreślono nieaktualnego terminu spłaty kredytu - do dnia 26 listopada 2003r.; w hip. nr 10 podkreślono na żółto udział należący do Przemysława Dobaka: 87518/103790; w hip. Nr 11 podkreślono na żółto wyrazy: "Oddział Centrum w Poznaniu"; w hip. nr 10 i 11 udział należący do Przemysława Dobaka różni się od udziału wpisanego w dziale II; Łam 3: do przekreślonego na niebiesko projektu wpisu hipoteki zwykłej w kwocie 120000 zł. Dopisano - mylny wpis. ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Uwaga: w związku z rozbieżnością w zakresie numeru działki i jej powierzchni ujawnionej w dziale I przedmiotowej księgi wieczystej oraz ewidencją gruntów przyjęto dla potrzeb oszacowania stan wg ewidencji gruntów. Zgodnie z art. 26 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane z ewidencji gruntów i budynków, natomiast stosownie do treści art. 27, w razie niezgodności danych z ewidencji gruntów i budynków z oznaczeniem w księdze wieczystej, Sąd Rejonowy dokonuje sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych z tej ewidencji. W związku z tym przyjęto dla potrzeb oszacowania stan wg ewidencji gruntów. Zapis w dziale I przedmiotowej księgi wieczystej: Działka 2863/216. Powierzchnia: 685 m 2. Zapis w ewidencji gruntów: Działka nr - 25 Powierzchnia - 0,0708 ha KW - PO1P/00000881/3 33