WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Położenie nieruchomości, adres Poznań, ul. Brzask 10C/81 Oznaczenie według katastru Obręb: Łazarz nieruchomości Numery działek: 4/43 i 4/142 Obszar łączny: 6.281 m 2 udział do 7507/982573 części Numery ksiąg wieczystych dla nieruchomości lokalowej dla nieruchomości wspólnej Właściciel Opis nieruchomości PO1P/00277907/4 PO1P/00230030/4 Mariusz Glapiński, w udziale do 1/1 części. Przedmiot wyceny stanowi prawo własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej numer 81 o powierzchni użytkowej 75,07 m 2 (3 pokoje, 1salon z aneksem kuchennym, 1 łazienka z w.c., 1 korytarz) wraz z udziałem do 7507/982573 części w prawie własności nieruchomości wspólnej. Lokal mieszkalny położony na parterze budynku mieszkalnego wielolokalowego o sześciu kondygnacjach nadziemnych, podpiwniczonego, oznaczonego nr 10C. Lokalizacja w kompleksie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej przy ul. Brzask w Poznaniu, gmina M. Poznań, powiat poznański, województwo wielkopolskie z rozwiniętą infrastrukturą i zapleczem usługowym. Rok budowy budynku: 2010 r. Przyłącza: prąd, woda, kanalizacja, ogrzewanie centralne, telefon, domofon. Standard wykończenia lokalu ocenia się jako dobry, stan techniczny budynku ocenia się jako bardzo dobry. Przedmiotowa nieruchomość obciążona jest nieodpłatną i dożywotnią służebnością mieszkania lokalu na rzecz małoletniej Zuzanny Glapińskiej i małoletniego Tymona Glapińskiego. Cel wyceny Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 81 w celu sprzedaży. Sposób wyceny Zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej oraz podejście dochodowe, metodę kapitalizacji prostej. Określono wartość rynkową nieruchomości dla Aktualnego Sposobu Użytkowania. Oszacowana wartość Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 81 Poznań, ul. Brzask 10C/81 bez uwzględnienia ograniczonego prawa rzeczowego; W RN (według stanu i poziomu cen na datę sporządzenia wyceny) wynosi: Data sporządzenia operatu 14 marca 2013 r. Autor operatu Barbara Zielezińska ul. Bogusławskiego 94 62-002 Suchy Las W RN = 515 100 zł słownie: pięćset piętnaście tysięcy sto złotych Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 81 Poznań, ul. Brzask 10C/81 z uwzględnieniem ograniczonego prawa rzeczowego; W RNS (według stanu i poziomu cen na datę sporządzenia wyceny): W RNS = 214 600 zł słownie: dwieście czternaście tysięcy sześćset złotych ESTIMER Barbara Zielezińska, ul. Ratajczaka 26/3, Poznań, tel. (61)855-86-32-1 -
SPIS TREŚCI 1 Przedmiot i zakres wyceny... 3 1.1 Rodzaj nieruchomości... 3 1.2 Oznaczenie w ewidencji gruntów... 3 1.3 Numer księgi wieczystej... 3 1.4 Rodzaj praw podlegających wycenie... 3 1.5 Części nieruchomości, części składowe gruntu, których dotyczy wycena... 3 1.6 Prawa, części nieruchomości, części składowe nieruchomości, które nie podlegały wycenie... 4 2 Cel wyceny... 4 3 Podstawy opracowania operatu szacunkowego... 4 3.1 Podstawy formalne wyceny... 4 3.2 Oględziny... 4 3.3 Podstawy materialno prawne... 4 3.4 Źródła danych... 5 3.5 Podstawy metodologiczne... 5 3.6 Daty istotne dla sporządzenia operatu szacunkowego... 5 4 Określenie stanu nieruchomości... 5 4.1 Stan prawny nieruchomości... 5 4.2 Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego... 8 5 Opis nieruchomości... 9 5.1 Lokalizacja i warunki środowiskowe położenia... 9 5.1.1 Rodzaj konstrukcji i wykończenia 9 5.2 Warunki utrzymania. Stan techniczny i stopień zużycia.... 10 5.3 Możliwość i warunki dalszej eksploatacji... 10 5.4 Lokal mieszkalny, funkcja, struktura pomieszczeń... 11 6 Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości... 11 6.1 Rodzaj i obszar rynku, okres badania cen... 11 6.2 Charakterystyka rynku nieruchomości lokalowych mieszkalnych... 11 7 Uwarunkowania prawne i zastosowane metody wyceny... 12 7.1 Uwarunkowania prawne... 12 7.2 Uzasadnienie wyboru sposobu wyceny... 12 8 Oszacowanie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 81 bez uwzględnienia ograniczonego prawa rzeczowego, według stanu i poziomu cen z daty wyceny (W RN )... 17 8.1 Kryteria wyboru próbki reprezentacyjnej i zarejestrowane transakcje... 17 8.2 Oszacowanie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 81... 19 9 Określenie wartości ograniczonego prawa rzeczowego... 20 10 Wynik końcowy wyceny... 22 11 OPINIA WARTOŚCI DLA WYMUSZONEJ SPRZEDAŻY... 22 12 Klauzule i ustalenia dodatkowe... 23 13 Załączniki... 24 ESTIMER Barbara Zielezińska, ul. Ratajczaka 26/3, Poznań, tel. (61)855-86-32-2 -
1 Przedmiot i zakres wyceny 1.1 Rodzaj nieruchomości Przedmiot wyceny stanowi prawo własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej numer 81 o powierzchni użytkowej 75,07 m 2, składającej się z 3 pokoi, 1 salonu z aneksem kuchennym, 1 łazienki z w.c., 1 korytarza wraz z udziałem do 7507/982573 części w prawie własności nieruchomości wspólnej. Lokal mieszkalny położony na parterze budynku mieszkalnego wielolokalowego, o sześciu kondygnacjach nadziemnych, podpiwniczonego, oznaczonego nr 10C. Rok budowy budynku: 2010. Przedmiotowa nieruchomość obciążona jest nieodpłatną i dożywotnią służebnością mieszkania lokalu na rzecz małoletniej Zuzanny Glapińskiej i małoletniego Tymona Glapińskiego. 1.2 Oznaczenie w ewidencji gruntów Rejestr gruntów prowadzony przez ZGiKM Geopoz w Poznaniu pozycje rejestrowe: Województwo wielkopolskie; Powiat M. Poznań; Gmina M. Poznań; Obręb Łazarz; Położenie ul. Brzask; Numery działek 4/43 i 4/142; Obszar łączny działek 6.281 m 2 ; Właściciel Mariusz Glapiński w udziale do 7507/982573 części; Księga wieczysta nieruchomości wspólnej: PO1P/00230030/4. 1.3 Numer księgi wieczystej Księgi wieczyste nieruchomości: - lokalowej: PO1P/00277907/4 - wspólnej: PO1P/00230030/4 prowadzone przez Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu, Wydział V Ksiąg Wieczystych, ul. Młyńska 1a. 1.4 Rodzaj praw podlegających wycenie Wycenie podlega prawo własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 81 wraz z udziałem do 7507/982573 części w prawie własności nieruchomości wspólnej. Własność na rzecz jednej osoby fizycznej: Mariusza Glapińskiego, w udziale do 1/1 części. Przedmiotowa nieruchomość obciążona jest nieodpłatną i dożywotnią służebnością mieszkania lokalu na rzecz małoletniej Zuzanny Glapińskiej i małoletniego Tymona Glapińskiego. 1.5 Części nieruchomości, części składowe gruntu, których dotyczy wycena Prawo własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 81 o powierzchni użytkowej 75,07 m 2, położonej w budynku mieszkalnym wielorodzinnym nr 10C przy ul. Brzask w Poznaniu, składającej się z 3 pokoi, 1 salonu z aneksem kuchennym, 1 łazienki z w.c., 1 korytarza wraz z udziałem do 7507/982573 części w prawie własności nieruchomości wspólnej, według stanu i poziomu cen z dnia 14 marca 2013 r. Przedmiotowa nieruchomość obciążona jest nieodpłatną i dożywotnią służebnością ESTIMER Barbara Zielezińska, ul. Ratajczaka 26/3, Poznań, tel. (61)855-86-32-3 -
mieszkania lokalu na rzecz małoletniej Zuzanny Glapińskiej i małoletniego Tymona Glapińskiego. 1.6 Prawa, części nieruchomości, części składowe nieruchomości, które nie podlegały wycenie Przedmiot wyceny jest tożsamy z zakresem wyceny. Nie podlegają pominięciu prawa lub części składowe nieruchomości. 2 Cel wyceny Operat szacunkowy wykonano w celu określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 81 dla potrzeb sprzedaży. 3 Podstawy opracowania operatu szacunkowego 3.1 Podstawy formalne wyceny Zleceniodawca: Indywidualna Praktyka Stomatologiczna Mariusz Glapiński w upadłości likwidacyjnej ul. Słowiańska 32 lok. 2 61-644 Poznań. Zleceniobiorca: ESTIMER Barbara Zielezińska ul. Ratajczaka 26/3, 61 815 Poznań tel. (61) 855-86-32 Opinia o wartości została sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego: Barbarę Zielezińską, zam. ul. Bogusławskiego 94, 62-002 Suchy Las, tel.0 602 356 013, nr uprawnień 4065, nr ubezpieczenia OC BPZ 20041243 PZU S.A.VI Inspektorat P-ń. 3.2 Oględziny Dla potrzeb opracowania operatu szacunkowego w dniu 12.03.2013 r. przeprowadzono oględziny nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 81; zlokalizowanej w Poznaniu przy ul. Brzask 10C. Stan nieruchomości i poziom cen w operacie szacunkowym określono na datę sporządzenia operatu szacunkowego tj. na dzień 14 marca 2013 r. 3.3 Podstawy materialno prawne Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z 1971 r. z późniejszymi zmianami); Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 261, poz. 2603 z 2004 r., tekst jednolity ze zmianą: Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651); Rozporządzenie Rady Ministrów z dn. 21 września 2004 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109); Ustawa z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717) z późniejszymi zmianami; Ustawa z dnia 06 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, (Dz. U. nr 124, poz. 1361 z 2001 r. tekst jednolity); Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późniejszymi zmianami); Powszechne Krajowe Zasady Wyceny, w tym Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 1 Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa. ESTIMER Barbara Zielezińska, ul. Ratajczaka 26/3, Poznań, tel. (61)855-86-32-4 -
3.4 Źródła danych Mapa lokalizacji ogólnej nieruchomości; Oględziny stanu techniczno użytkowego nieruchomości w dniu 12.03.2013 r.; Informacja o przeznaczeniu gruntów w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Poznania; Badanie ksiąg wieczystych: nieruchomości lokalowej i nieruchomości wspólnej w dniu 12.03.2013 r.; Akt notarialny ustanowienia prawa nieodpłatnej służebności mieszkania z dnia 7.08.2012 r., sporządzona przez Kancelarię Notarialną w Poznaniu przed notariuszem Ireną Antkowiak; Dane cenowe na rynku lokalnym w obrocie nieruchomościami podobnego rodzaju uzyskane z aktów notarialnych. 3.5 Podstawy metodologiczne Ustawa o gospodarce nieruchomościami komentarz LexisNexis, Warszawa 2005 r.; Wycena nieruchomości metodą cenowo porównawczą M. Prystupa, Biblioteka Rzeczoznawcy Majątkowego. Wyd. PFSRM 2006 r.; Wycena wartości rynkowej nieruchomości S. Żróbek, wyd. Uniwersytetu Warmińsko Mazurskiego, Olsztyn 2001 r.; Wycena nieruchomości J. Hozera, wyd. Uniwersytetu Szczecińskiego, Szczecin 2007 r.; Wartość rynkowa nieruchomości - Ewa Kucharska - Stasiak, Warszawa 2000 r.; Inwestowanie w Nieruchomości, pod. red. E. Kucharskiej - Stasiak, wyd. Instytut Nieruchomości VALOR, Łódź 1999 r.; System i procedury szacowania nieruchomości, Ryszard Cymerman, Andrzej Hopfer, ZCO, Zielona Góra 2001 r.; Określanie wartości rynkowej nieruchomości, pod red. Sabiny Źróbek, Wyd. UW-M, Olsztyn 2002 r. 3.6 Daty istotne dla sporządzenia operatu szacunkowego Data sporządzenia wyceny - 14 marca 2013 r. Data na którą określono wartość nieruchomości - 14 marca 2013 r. Data dokonania oględzin nieruchomości - 12 marca 2013 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu w wycenie - 14 marca 2013 r. 4 Określenie stanu nieruchomości 4.1 Stan prawny nieruchomości Przedmiot wyceny stanowi prawo własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej numer 81 o powierzchni użytkowej 75,07 m 2 wraz z udziałem 7507/982573 części w prawie własności nieruchomości wspólnej. Własność na rzecz jednej osoby fizycznej: Mariusza Glapińskiego, w udziale do 1/1 części. Na podstawie aktu notarialnego ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa sprzedaży z dnia 3.08.2011 r., nr rep. A 8863/2011 zawartym przed notariusz A. Zielińska-Richter w Poznaniu; Mariuszowi Glapińskiemu, w ESTIMER Barbara Zielezińska, ul. Ratajczaka 26/3, Poznań, tel. (61)855-86-32-5 -
udziale do 1/1 części, przysługuje prawo własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 81 o powierzchni 75,07 m 2 wraz z przynależnym udziałem do 7507/982573 części w prawie własności nieruchomości wspólnej. Zgodnie z aktem notarialnym - ustanowienia prawa nieodpłatnej służebności mieszkania z dnia 7.08.2012 r., nr rep. A 8351/2012 zawartym przed notariusz I. Antkowiak w Poznaniu; małoletniej Zuzannie Glapińskiej i małoletniemu Tymonowi Glapińskiemu przysługuje nieodpłatna i dożywotnia służebnością mieszkania lokalu nr 81 przy ul. Brzask 10C w Poznaniu. W księdze wieczystej nr PO1P/00277907/4 prowadzonej dla nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 81 przez Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu, Wydział V Ksiąg Wieczystych znajdują się następujące wpisy na podstawie badania księgi wieczystej w dniu 12.03.2013 r.: W dziale I O (oznaczenie nieruchomości) Położenie: województwo wielkopolskie, powiat M. Poznań, gmina Poznań M., miejscowość Poznań, dzielnica Grunwald, ul. Brzask 10C, lokal mieszkalny nr 81, 3 pokoje, kuchnia, łazienka, korytarz, wc, przyłączenie Kw PO1P/00230030/4, odrębność tak, obszar 75,0700 m 2. Podstawy wpisu: - wypis z kartoteki lokalu z dnia 14.12.2010 r., Prezydenta Miasta Poznania. W dziale Spis praw Wielkość udziału w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynosi 7507/982573 części, nr Kw PO1P/00230030/4. Podstawy wpisu: - akt ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa sprzedaży z dnia 3.08.2011 r., nr rep. A 8863/2011, notariusz A. Zielińska-Richter, Poznań. W dziale II (własność) Właściciel: Mariusz Glapiński, udział 1/1. Podstawy wpisu: - akt ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa sprzedaży z dnia 3.08.2011 r., nr rep. A 8863/2011, notariusz A. Zielińska-Richter, Poznań. W dziale III (prawa, roszczenia i ograniczenia) 1) Nieodpłatna i dożywotnia służebność lokalu na rzecz małoletniej Zuzanny Glapińskiej i małoletniego Tymona Glapińskiego. 2) Wzmianka o wszczęciu egzekucji z niniejszej nieruchomości w sprawie sygn. Akt KM 109/13 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań- Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Tymoteusz Jacyna-Orzyszkiewicz. Podstawy wpisu: - akt ustanowienia prawa nieodpłatnej służebności mieszkania z dnia 7.08.2012 r., nr rep. A 8351/2012, notariusz I. Antkowiak, Poznań, - zawiadomienie o wszczęciu egzekucji i wezwanie do zapłaty długu KM 109/13 z dnia 13.02.2013 r., Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań-Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Tymoteusz Jacyna-Orzyszkiewicz. ESTIMER Barbara Zielezińska, ul. Ratajczaka 26/3, Poznań, tel. (61)855-86-32-6 -
W dziale IV (hipoteki) Hipoteka umowna do kwoty 814.369,50 zł na rzecz BRE Banku S.A. z siedzibą w Warszawie, Oddział Bankowości Detalicznej Multibank. Podstawy wpisu: - oświadczenie Banku z dnia 11.08.2011 r. BRE Bank S.A. z siedzibą w Warszawie, Oddział Bankowości Detalicznej Multibank. Uwaga: w dziale I widnieje rozbieżność co do składu pomieszczeń pomiędzy zapisem w Kw a stanem faktycznym wynikający z przeróbek dokonanych przez właściciela. Budynek wielorodzinny przy ul. Brzask 10C w Poznaniu posadowiony jest na działce nr 4/43 i nr 4/142 o obszarze łącznym 6.281 m 2 zapisanej w księdze wieczystej KW nr PO1P/00230030/4. Grunt stanowi przedmiot prawa współwłasności na rzecz Ataner Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu w udziale 7675/982573 części i właściciele wyodrębnionych lokali. W księdze wieczystej nr PO1P/00230030/4 prowadzonej dla nieruchomości wspólnej przez Sąd Rejonowy Poznań Stare Miasto w Poznaniu, Wydział V Ksiąg Wieczystych znajdują się następujące wpisy na podstawie badania księgi wieczystej w dniu 12.03.2013 r.: W dziale I O (oznaczenie nieruchomości) Położenie: województwo wielkopolskie, powiat M. Poznań, gmina Poznań M., miejscowość Poznań, dzielnica Grunwald, obręb Łazarz, działka nr 4/43, ul. Brzask 10B, 10C, 10D, B-tereny mieszkaniowe, przyłączenie PO1P/00111125/7, obszar: 0,4079 ha, działka nr 4/142, ul. Brzask 10, 10A, B-tereny mieszkaniowe, przyłączenie PO1P/00212336/7, obszar: 2.202,0000 m 2, obszar łączny 0,6281 ha. Budynek: ul. Brzask 10, 10A, 10B, 10C, 10D, budynek mieszkalny, liczba kondygnacji: 7, odrębność tak, 225 wyodrębnionych lokali, w tym lokal nr 81 w budynku 10C. Podstawy wpisów: - wyciąg z wykazu zmian danych ewidencyjnych z dnia 15.10.2010 r., Prezydenta Miasta Poznania, - wypisy z kartoteki budynków z dnia 15.10.2010 r., Prezydenta Miasta Poznania. W dziale Spis praw Brak wpisów. W dziale II (własność) Właściciele: Ataner Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu w udziale 7675/982573 części i właściciele wyodrębnionych lokali. Podstawy wpisów: - umowa sprzedaży z dnia 27.04.2007 r., nr rep. A 5393/2007, not. M. Rudzik, Poznań, - umowa sprzedaży z dnia 27.11.2008 r., nr rep. A 13122/2008, not. Z. Tomaszkiewicz, Poznań. W dziale III (prawa, roszczenia i ograniczenia) 1) Nieodpłatne prawo użytkowania o treści bliżej określonej w podstawie wpisu i na rzecz podmiotu wskazanego w rubr. 3.4.4. tu przepisano przy odłączenie z kw PO1P/00212336/7 - Aquanet spółka akcyjna z siedzibą w Poznaniu. ESTIMER Barbara Zielezińska, ul. Ratajczaka 26/3, Poznań, tel. (61)855-86-32-7 -
2) Nieodpłatna i na czas eksploatacji urządzeń i sieci cieplnej służebność przesyłu o treści określonej w par. 3 podstawy wpisu - Dalkia Poznań spółka akcyjna z siedzibą w Poznaniu. 3) Nieodpłatna i na czas eksploatacji urządzeń i linii elektroenergetycznych służebność przesyłu o treści określonej w par. 3 podstawy wpisu - Enea Operator spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Poznaniu. 4) Pierwszy zarząd nieruchomością wspólną powierzono "Ataner" spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Poznaniu. Podstawy wpisów: - akt ustanowienia użytkowania nieruchomości z dnia 22.04.2008 r., nr rep. A 4482/2008, not. E. Zielińska, Poznań, - umowa sprzedaży z dnia 27.11.2008 r., nr rep. A 13122/2008, not. Z. Tomaszkiewicz, Poznań, - akt ustanowienia służebności przesyłu z dnia 11.08.2010 r., nr rep. A 9319/2010, not. E. Zielińska, Poznań, - akt ustanowienia służebności przesyłu z dnia 31.08.2010 r., nr rep. A 10126/2010, not. A. Zielińska-Richter, Poznań, - akt ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa sprzedaży z dnia 21.12.2010 r., nr rep. A 15392/2010, not. A. Zielińska-Ritcher, Poznań W dziale IV (hipoteki) Bez obciążeń. 4.2 Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego Stosownie do art. 87 ustawy z dnia 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717) plany miejscowe sporządzone przed dniem 1.01.1995 r. zachowują moc do czasu uchwalenia nowych planów, jednak nie dłużej niż do 31.12.2003 r. Brak obowiązującego planu dla przedmiotowego terenu. Stosownie do art. 154 ust.2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości określa się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Poznania zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta Poznania nr XXXI/299/2008 z dnia 18.01.2008 r., ustalono, że przedmiotowy teren: działki nr 4/43, 4/142 zlokalizowana przy ul. Brzask 10C, obręb Łazarz, oznaczony jest jako M1 SW, czyli tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej oraz tereny wymagającej rehabilitacji historycznych dzielnic. Wykorzystanie terenu jest zgodne z funkcją określoną w studium. W wypadku analizowanej nieruchomości ma miejsce określony stan faktyczny, w tym położenie w obszarze gruntów o trwałej funkcji mieszkaniowej. ESTIMER Barbara Zielezińska, ul. Ratajczaka 26/3, Poznań, tel. (61)855-86-32-8 -
5 Opis nieruchomości 5.1 Lokalizacja i warunki środowiskowe położenia Budynek mieszkalny wielorodzinny przy ul. Brzask 10C znajduje się w strefie pośredniej miasta Poznania, obręb Łazarz. Przedmiotowy lokal mieszkalny nr 81 jest położony na parterze budynku mieszkalnego wielolokalowego. W najbliższym otoczeniu zabudowa niska i średniowysoka, mieszkaniowa wielorodzinna z różnego okresu. Przyległe ulice o trwałej nawierzchni asfaltowej, urządzone chodniki, rozwinięta infrastruktura, zaplecze usług. Nieruchomość położona przy drodze o trwałej nawierzchni asfaltowej ul. Brzask, o małym natężeniu ruchu. Położenie w strefie pośredniej miasta, obręb Łazarz, w odległości około 3 km od centrum Poznania. Dojazd za pomocą transportu własnego lub komunikacji autobusowej miejskiej, przystanek znajduje się odległości około 300 m od nieruchomości. W odległości około 300 m znajdują się placówki służby zdrowia, w odległości około 100 m placówki oświaty. W dalszym otoczeniu znajdują się tereny zielone. Możliwość bezpłatnego parkowania strefa płatnego postoju tu nie obowiązuje. Rejon lokalizacji jest oceniany jako korzystny, zagospodarowany z zapleczem bytowo usługowym, rozwinięta pełna infrastruktura: drogi dojazdowe i dojścia, teren oświetlony. Budynek mieszkalny wielorodzinny nr 10C wchodzi w skład kompleksu mieszkaniowego z punktami usługowo-handlowymi (w parterze) przy ul. Brzask. Osiedle jest ogrodzone, chronione i monitorowane. Posiada naziemne miejsca parkingowe i place zabaw. Teren zagospodarowany w zieleń, częściowo utwardzony i oświetlony. Do nieruchomości doprowadzono energię elektryczną, wodę i kanalizację. Budynek posiada instalacje wentylacji grawitacyjnej, odgromowej, elektryczną oświetleniową. 5.1.1 Rodzaj konstrukcji i wykończenia a) Budynek: Rodzaj: budynek mieszkalny wielolokalowy wykonany w technologii tradycyjnej murowanej, przykryty stropodachem płaskim, o sześciu kondygnacjach nadziemnych, podpiwniczony. Powierzchnia gruntu odpowiada obecnej funkcji mieszkaniowej wielorodzinnej, nie ma możliwości dalszej zabudowy. Rok budowy budynku: 2010. Fundamenty betonowe, zbrojone; Ściany konstrukcyjne budynku murowane; Ściany wewnętrzne murowane; Stropy pośrednie masywne, żelbetowe; Schody wewnętrzne masywne, konstrukcji żelbetowej; wykończone płytkami ceramicznymi; Balustrady schodów wykonane z bednarki stalowej, spawane, malowane; Stropodach płaski, konstrukcji żelbetowej, pokryty papą termozgrzewalną na lepiku; Rynny i rury spustowe oraz obróbki blacharskie stalowe, ocynkowane; Stolarka okienna i drzwi balkonowe PCV z roletami zewnętrznymi; Drzwi wejściowe do klatek schodowych z profili aluminiowych, przeszklone; Klatka schodowa tynk cementowo wapienny malowane farbą emulsyjną; ESTIMER Barbara Zielezińska, ul. Ratajczaka 26/3, Poznań, tel. (61)855-86-32-9 -
Budynek ocieplony i otynkowany. Posiada windę. Budynek wykonany jest w bardzo dobrym standardzie materiałów i robót wykończeniowych. Stan ogólny techniczny bardzo dobry. W budynku znajdują się następujące instalacje: elektryczna oświetleniowa, wodno kanalizacyjna, gazowa, centralnego ogrzewania, telefoniczna, domofonowa, odgromowa, wentylacja grawitacyjna. Budynek jest użytkowany zgodnie z przeznaczeniem jako mieszkalny. b) Lokal mieszkalny nr 81: Lokal nr 81 o powierzchni użytkowej 75,07 m 2, w układzie: 3 pokoje, 1 salon z aneksem kuchennym, 1 łazienka z w.c., 1 korytarz. Stan obecny: Standard wykończenia (robót i materiałów) dobry: Stolarka okienna PCV z roletami zewnętrznymi; Stolarka drzwiowa zewnętrzna antywłamaniowa, wewnętrzna drewniana; Podłogi we wszystkich pomieszczeniach panele drewniane, brak listew przypodłogowych; Ściany otynkowane i pomalowane; w łazience z w.c. i kuchni częściowo płytki ceramiczne; Sufity otynkowane i pomalowane; Stała zabudowa w kuchni. Wyposażenie w łazience z w.c. rozprowadzone punkty instalacyjne, armatura typowa biała. Grzejniki konwektorowe z zaworami termostatycznymi. Punkty elektryczne w mieszkaniu oświetleniowe i sieciowe, domofon, gniazdo telefoniczne, gniazdo radiowo telewizyjne. Instalacja centralnego ogrzewania. Indywidualne liczniki energii elektrycznej, ciepłej i zimnej wody + C.O. Stan techniczny lokalu określa się jako bardzo dobry, standard wykończenia dobry. Opis techniczny budynku i lokalu mieszkalnego nie stanowi ekspertyzy technicznej, jest wykonany pomocniczo na potrzeby wyceny. Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte wycenianej nieruchomości, których występowania nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej w dniu 12.03.2013 r. 5.2 Warunki utrzymania. Stan techniczny i stopień zużycia. Budynek mieszkalny gotowy. Z przeprowadzonych oględzin nie wynika potrzeba robót lub nakładów. Obiekt nie wykazuje wad lub zagrożeń stanu technicznego. W budynku remonty przeprowadzane są na bieżąco. Stopień zużycia technicznego odpowiada typowemu dla tego wieku i konstrukcji obiektu. Dla potrzeb dokonywanej wyceny stan techniczny budynku określa się jako bardzo dobry. 5.3 Możliwość i warunki dalszej eksploatacji Budynek jak i lokal mieszkalny zawierają wszystkie niezbędne przyłącza, może być eksploatowany na dotychczasowe cele mieszkaniowe. Nie stwierdza się okoliczności, które by w przewidywanym okresie mogły wykluczyć dalsze użytkowanie obiektu i lokalu stanowiącego przedmiot wyceny. ESTIMER Barbara Zielezińska, ul. Ratajczaka 26/3, Poznań, tel. (61)855-86-32-10 -
5.4 Lokal mieszkalny, funkcja, struktura pomieszczeń Lokal mieszkalny nr 81 o powierzchni użytkowej 75,07 m 2, znajduje się na parterze budynku mieszkalnego wielolokalowego oznaczonego nr 10C. Na datę wyceny standard robót wykończeniowych w lokalu ocenia się jako dobry, lokal wyposażony w niezbędne urządzenia i przyłącza. Układ funkcjonalny pomieszczeń korzystny: pomieszczenia przestronne i jasne, dwustronny układ pomieszczeń, aneks kuchenny z oknem, jedno pomieszczenie łazienki z w.c. Lokal mieszkalny składa się z: 3 pokoi, 1 salonu z aneksem kuchennym, 1 łazienki z w.c., 1 korytarza i tarasu. 6 Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości 6.1 Rodzaj i obszar rynku, okres badania cen Badaniem objęto rynek nieruchomości lokalowych mieszkalnych w zakresie transakcji przeprowadzonych na rynku wtórnym, z przynależnym udziałem w prawie własności. Badano tylko transakcje sprzedaży lokali położonych w budynkach niskich i średniowysokich wybudowanych po 2000 r.. W trakcie przeprowadzonej analizy zbadano transakcje sprzedaży, które miały miejsce w obrębie Łazarz, Jeżyce i Junikowo. Okres badania cen od marca 2011 r. 6.2 Charakterystyka rynku nieruchomości lokalowych mieszkalnych Rynek nieruchomości lokalowych o funkcji mieszkalnej: Analizę rynku przeprowadzono w obrębie Łazarz, Jeżyce i Junikowo, uzyskując wystarczającą ilość transakcji do przeprowadzenia procesu wyceny. Badaniem objęto transakcje nieruchomościami lokalowymi z udziałem w gruncie stanowiącym przedmiot prawa własności. Zawężono rynek do badania transakcji nieruchomościami lokalowymi o powierzchni od 50,00 m 2 do 80,00 m 2 (nieruchomość stanowiąca przedmiot wyceny ma powierzchnię 75,07 m 2 ). Zanotowano kilkanaście transakcji. Ceny nieruchomości lokalowych mieszkalnych kształtowały się w przedziale od 5.985,27 zł/m 2 p.u. do 7.500,00 zł/m 2 p.u. a średnia 6.648,36 zł/m 2 p.u. dotyczy lokali mieszkalnych w pełni wykończonych, o bardzo dobrym i dobrym standardzie wykończenia. Zwrócono szczególną uwagę na lokalizację, standard wykończenia pomieszczeń i budynku, układ funkcjonalny lokalu, położenie na piętrze i cenność tych cech rynkowych w poszczególnych przypadkach. Do porównania wybrano transakcje lokalami mieszkalnymi położonymi w budynkach wielolokalowych, wybudowanych po 2000 r., podobne do nieruchomości wycenianej położonych w obrębie Łazarz, Jeżyce i Junikowo. Cena 1 m 2 zależała w szczególności od lokalizacji i otoczenia najbliższego sąsiedztwa i połączenia komunikacyjnego, powierzchni użytkowej lokalu, układu funkcjonalnego pomieszczeń, standardu wykończenia lokalu mieszkalnego, stanu technicznego budynku położenia lokalu w budynku. Na rynku nieruchomości istnieje popyt na lokale o charakterze zbliżonym do nieruchomości wycenianej. Szczególnym zainteresowaniem nabywców cieszą się mieszkania w niskiej zabudowie osiedlowej z rozwiniętą infrastrukturą towarzyszącą, w korzystnej komunikacyjnie lokalizacji względem centrum miasta Poznań. Posiadana ilość transakcji nie pozwala na zastosowanie metod statystycznych w celu określenia trendu czasowego. Biorąc pod uwagę zebrany materiał porównawczy oraz ESTIMER Barbara Zielezińska, ul. Ratajczaka 26/3, Poznań, tel. (61)855-86-32-11 -
fakt równowagi dla badanego segmentu rynku nieruchomości przyjęto, że trend czasowy nie ma wpływu na wartość szacowanej nieruchomości. Lokalny rynek nieruchomości jest dobrze rozwinięty 7 Uwarunkowania prawne i zastosowane metody wyceny 7.1 Uwarunkowania prawne Przedmiot wyceny stanowi prawo własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 81, ustanowione na rzecz jednej osoby fizycznej: Mariusza Glapińskiego, w udziale do 1/1 części. Przedmiotowa nieruchomość obciążona jest nieodpłatną i dożywotnią służebnością mieszkania lokalu na rzecz małoletniej Zuzanny Glapińskiej i małoletniego Tymona Glapińskiego. Operat szacunkowy sporządza się w celu określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 81, dla potrzeb sprzedaży. W związku z powyższym określeniu podlega wartość rynkowa prawa własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 81 bez uwzględnienia ograniczonego prawa rzeczowego (W RN ) oraz wartość rynkowa prawa własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 81 z uwzględnieniem ograniczonego prawa rzeczowego (W RNS ). Dla potrzeb określenia powyższych wartości rynkowych nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej. Dla potrzeb wyliczenia prawa użytkowania zastosowano podejście dochodowe, metodę kapitalizacji prostej. W procesie wyceny z wartości nieruchomości lokalowej mieszkalnej nie wyodrębnia się wartości udziału w gruncie, gdyż biorąc pod uwagę cel wyceny określenie tego udziału nie jest wymagane. Zgodnie z art. 151.1. ustawy o gospodarce nieruchomościami oszacowanie wartości prawa własności nieruchomości powinno być dokonane z uwzględnieniem wartości rynkowej nieruchomości, która stanowi jej przewidywalną cenę, możliwą do uzyskania na rynku, ustaloną na podstawie cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków: Strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; Upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy; Ponadto oszacowanie wartości winno być dokonane z uwzględnieniem wartości rynkowej na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z uwzględnieniem stanu i treści tych praw. 7.2 Uzasadnienie wyboru sposobu wyceny Zastosowano zasady ogólne określone dla wyceny w dziale IV ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w rozporządzeniu w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego a także w Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych. ESTIMER Barbara Zielezińska, ul. Ratajczaka 26/3, Poznań, tel. (61)855-86-32-12 -
Zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia, metody i techniki dokonano uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się także zasadami określonymi w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z 4 ust. 1 w/w rozporządzenia do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze lub podejście dochodowe. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny i Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym nr 1 KWSP1 Wartość Rynkowa i Wartość Odtworzeniowa wartość rynkowa przedstawia kwotę pieniężną, którą można uzyskać za nieruchomość sprzedawaną na rynku w okolicznościach spełniających wymagania definicji rynkowej, podanej w niniejszej standardzie. W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej użytkowania. Wyboru sposobu użytkowania dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając przepisy prawa, cel wyceny, stan i przeznaczenie nieruchomości oraz stan rynku. Przyjęty do wyceny sposób użytkowania musi być uzasadniony w operacie szacunkowym w taki sposób, aby umożliwiał właściwą interpretację otrzymanego wyniku. Niniejszy operat przeznaczony jest dla określenia wartości rynkowej przy założeniu, że nieruchomość będzie wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem użytkowania. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Stosownie do art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na: - położenie, - stan prawny, - przeznaczenie, - sposób korzystania, - uzbrojenie, - zagospodarowanie terenu, - inne cechy wpływające na jej wartość. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie co najmniej kilkanaście stawek czynszowych obowiązujących dla lokali podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane wysokości stawek czynszowych, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość określa się w drodze korekty średniej ceny czynszów wolnorynkowych obowiązujących w lokalach podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych lokali. Ponieważ, ESTIMER Barbara Zielezińska, ul. Ratajczaka 26/3, Poznań, tel. (61)855-86-32-13 -
znaleziono kilkanaście transakcji stawek czynszowych obowiązujących w lokalach podobnych do lokalu stanowiącego przedmiot opinii, zastosowano tę metodę wyceny. Wyceniający zastosował następującą procedurę postępowania: Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych; Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych; Opis nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie minimalnej (C min ) i nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie maksymalnej (C max ); Określenie ceny średniej (C śr ) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy lub z grupy nieruchomości reprezentatywnych (próbki reprezentatywnej); Określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: C min C max ; Csr Csr Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: n u i i 1 W r = C śr x gdzie: W r wartość rynkowa wycenianej nieruchomości; C śr średnia cena transakcyjna w próbce reprezentatywnej; n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości; u i wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości. P powierzchnia działki. Przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej można zastosować dodatkowy współczynnik korekcyjny K z przedziału [0,90, 1,10]. Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych uzasadnionych przypadkach, na przykład gdy nieruchomość posiada wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Stan nieruchomości Przez stan nieruchomości rozumie się stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Do cech stanu otoczenia należy zaliczyć między innymi wielkość miejscowości, uwarunkowania społeczno gospodarcze, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej. Dla potrzeb określenia wartości prawa użytkowania zastosowano podejście dochodowe, metodę inwestycyjną, technikę kapitalizacji prostej. Ograniczone prawa rzeczowe zgodnie z Kodeksem Cywilnym Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.): Art. 254. Użytkowanie jest niezbywalne. x P ESTIMER Barbara Zielezińska, ul. Ratajczaka 26/3, Poznań, tel. (61)855-86-32-14 -
* Użytkowanie jest ograniczonym prawem rzeczowym o najszerszej treści uprawnień, zatem stanowi największe obciążenie prawa własności. Ustanawia się je w sytuacji gdy występuje potrzeba korzystania przez osobę trzecią z cudzej rzeczy w szerokim zakresie.na treść prawa użytkowania składa się uprawnienie do używania rzeczy i pobierania jej pożytków. Do treści tego prawa należy także posiadanie rzeczy albowiem bez faktycznego władztwa nad rzeczą uprawniony nie mógłby jej używać i pobierać jej pożytków. Użytkownik jest posiadaczem zależnym rzeczy; posiadaczem rzeczy w zakresie odpowiadającym treści przysługującego jemu prawa użytkowania rzeczy Użytkowanie obciąża rzecz jako całość wraz z jej częściami składowymi a także przynależnościami chyba, że co do tych ostatnich strony postanowiły inaczej. Użytkownik jest zatem uprawniony do używania całej rzeczy obciążonej prawem użytkowania oraz pobierania wszystkich pożytków jakie rzecz przynosi w czasie trwania stosunku prawnego zarówno naturalnych jak i cywilnych. /*cytaty: Kodeks cywilny, Komentarz, 4 wydanie, C.H.Beck, Warszawa 2011, pod redakcją Edward Gniewek/. Uzasadnienie wyboru sposobu wyceny ograniczone prawa rzeczowe w świetle obowiązujących przepisów Art. 4 ust 6a ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi, że ilekroć w ustawie jest mowa o określaniu wartości nieruchomości należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości. Pod pojęciem inne prawa rzeczowe rozumiemy przede wszystkim ograniczone prawa rzeczowe oraz prawa wynikające ze stosunków zobowiązaniowych. W przypadku praw zbywalnych cecha zbywalności tych praw warunkuje ich funkcjonowanie na rynku nieruchomości oraz powoduje możliwość oszacowania ich wartości rynkowej. W przypadku praw niezbywalnych istnieje konieczność określenia wartości wpływu obciążenia tymi prawami na wartość nieruchomości. Prawa rzeczowe są to prawa podmiotowe bezwzględne czyli skuteczne względem wszystkich (erga omnes). W prawie polskim istnieje zasada numerus causus ograniczonych praw rzeczowych tzn. można ustanawiać na rzeczy tylko prawa, które są wyczerpująco określone w art. 244 Kodeksu cywilnego. Prawa rzeczowe ograniczone są to prawa na rzeczy cudzej i należą do nich m.in. użytkowanie, służebność osobista i służebność gruntowa. Przedmiotem stosunku prawno-rzeczowego musi być w całości określona rzecz, w przeciwieństwie do stosunków obligacyjnych. Wykonywanie prawa można ograniczyć do oznaczonej części nieruchomości, ale prawo rozciąga się na całą nieruchomość (obciąża całą nieruchomość). Często w celu określenia wartości ograniczonych praw rzeczowych należy oszacować wartość pożytków. Pożytkiem określa się przychód uzyskiwany okresowo z rzeczy. Na podstawie umowy lub innej czynności prawnej uzyskujemy pożytki cywilne takie jak czynsz z najmu, dzierżawy /niekoniecznie w formie pieniężnej/. W wycenie przy ustanawianiu ograniczonych praw rzeczowych należy oszacować szkodę rzeczywistą lub utracone korzyści. Szkoda rzeczywista jest wyłącznie stratą jaką poszkodowany poniósł na mieniu. Zachodzą dwa podstawowe przypadki: utrata mienia i ubytek ESTIMER Barbara Zielezińska, ul. Ratajczaka 26/3, Poznań, tel. (61)855-86-32-15 -
wartości mienia. Szkoda rzeczywista nie obejmuje utraconych korzyści. Nieruchomość może być obciążona więcej niż jednym prawem rzeczowym. Przy określaniu wartości ograniczonego prawa rzeczowego na metodę wyceny tego prawa ma wpływ m.in. cel wyceny, odpowiednie przepisy prawne, rodzaj dostępnych informacji, czas na który prawo zostało ustanowione. Rzeczoznawca nie określa wyłącznie części nieruchomości na której ustanowiono ograniczone prawo rzeczowe lecz wielkość utraty wartości całej nieruchomości obciążonej. Ograniczone prawo rzeczowe wykonywane może być na oznaczonej części nieruchomości, ale ustanawiane jest na całej nieruchomości. Czynnikami, które mogą mieć wpływ na wartość wycenianego prawa wynikającymi z treści i charakterystyki prawa są w szczególności: - dopuszczalność przeniesienia prawa na inną osobę /zbywalność/ i możliwość obciążenia prawa w szczególności hipoteką, zastawem lub użytkowaniem /obciążliwość prawa/; - zakres ingerencji uprawnionego w prawa właściciela; - terminowość prawa; - sposób ujawnienia prawa; - zakres ochrony prawa. Rzeczoznawca majątkowy decyduje o przyjętym sposobie wyceny prawa służebności, mając na uwadze: - cel wyceny; - odpowiednie przepisy prawa; - rodzaj dostępnych informacji; - okres na który została ustanowiona służebność; - zakres ustanowienia służebności. W związku z brakiem danych rynkowych o transakcjach sprzedaży nieruchomości lokalowych z obciążeniem i bez obciążenia podobną służebnością osobistą, określenie wartości służebności może nastąpić przy zastosowaniu podejścia dochodowego, metody inwestycyjnej, techniki kapitalizacji prostej lub techniki dyskontowania strumieni pieniężnych (DCF). Przy zastosowaniu techniki DCF (dyskontowania strumieni dochodów) przekształceniu podlegają przyszłe przepływy dochodu uzyskane z pożytków rzeczy w wartość dochodową prawa przy użyciu odpowiedniej stopy dyskontowej. Suma strumieni pieniężnych w czasie trwania umowy służebności podanych w wielkościach bieżących może być uznawana za wartość prawa służebności nieruchomości. Ze względu na brak danych rynkowych zastosowano podejście dochodowe, metodę inwestycyjną, technikę kapitalizacji prostej. ESTIMER Barbara Zielezińska, ul. Ratajczaka 26/3, Poznań, tel. (61)855-86-32-16 -
8 Oszacowanie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 81 bez uwzględnienia ograniczonego prawa rzeczowego, według stanu i poziomu cen z daty wyceny (W RN ) Wyceny nieruchomości dokonano w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej, określając wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania, według stanu i poziomu cen na datę sporządzania wyceny. W okresie monitorowania rynku lokalnego odnotowano kilkanaście transakcji sprzedaży nieruchomości lokalowych na badanym terenie: obręb Łazarz, Jeżyce i Junikowo, w których nie występowały szczególne warunki sprzedaży. Informacje o cenach transakcyjnych pochodzą z aktów notarialnych uzyskanych z ZGiKM Geopoz w Poznaniu oraz bazy danych Ośrodka Badań Rynku Nieruchomości. 8.1 Kryteria wyboru próbki reprezentacyjnej i zarejestrowane transakcje - lokalizacja obręb Łazarz, Junikowo i Jeżyce; - przeznaczenie w planie mieszkaniowe, wielorodzinne; - rodzaj nieruchomości nieruchomość lokalowa mieszkalna; - nieruchomość wspólna grunt jako przedmiot prawa własności; - wiek budynku po 2000 r.; - powierzchnia lokalu od 50,74 m 2 do 68,00 m 2 ; - okres badania cen: od marca 2011 r.; - rodzaj rynku: wtórny. Zestawienie transakcji: Lp. Data transakcji Cena transakcyjna [zł] Pu lokalu [m 2 ] Cena 1 m² p.u. [zł] Lokalizacja 1 25-04-2012 325 000 54,30 5 985,27 Mylna 2 23-04-2012 330 000 53,70 6 145,25 Mylna 3 31-01-2012 380 000 60,82 6 247,90 Kościelna 4 21-01-2012 380 000 60,63 6 267,52 Kościelna 5 01-06-2012 330 000 52,28 6 312,17 Os. Lotnictwa Polskiego 6 13-04-2012 410 000 61,24 6 694,97 Polna 7 05-04-2012 390 000 56,30 6 927,18 Świętego Wawrzyńca 8 24-08-2012 352 000 50,74 6 937,33 Smardzewska 9 03-02-2012 355 000 51,10 6 947,16 Brzask 10 05-04-2012 420 000 58,60 7 167,24 Międzychodzka 11 21-03-2012 510 000 68,00 7 500,00 Grunwaldzka Średnia 6 648,36 Źródło dane uzyskane z ZGiKM Geopoz w Poznaniu oraz bazy danych OBRN. Przyjęto, że nieruchomości lokalowe mieszkalne wyznaczające górną i dolną granicę przedziału skupiają odpowiednio najlepsze i najgorsze stany w zakresie cech rynkowych. ESTIMER Barbara Zielezińska, ul. Ratajczaka 26/3, Poznań, tel. (61)855-86-32-17 -
Charakterystyka nieruchomości o cenie minimalnej: Data transakcji 25.04.2012 r. położenie Poznań, obręb Jeżyce, ul. Mylna; powierzchnia użytkowa lokalu 54,30 m 2 ; lokal mieszkalny w układzie: 2 pokoje, 1 kuchnia, 1 łazienka z w.c., 1 korytarz; położenie: dobra dostępność do komunikacji i budynków użyteczności publicznej, teren zagospodarowany i uporządkowany z rozwiniętą infrastrukturą towarzyszącą; budynek od strony ulicy; standard wykończenia pomieszczeń słaby; jednostronny układ pomieszczeń; stan techniczny budynku dobry; położenie na piętrze III piętro. Cena transakcyjna 325.000 zł; cena 1 m 2 p.u. nieruchomości lokalowej mieszkalnej w wysokości 5.985,27zł/m 2. Charakterystyka nieruchomości o cenie maksymalnej: Data transakcji 21.03.2012 r. położenie Poznań, obręb Łazarz, ul. Grunwaldzka; powierzchnia użytkowa lokalu 68,00 m 2 ; lokal mieszkalny w układzie: 4 pokoje, aneks kuchenny, 1 łazienka z w.c., 1 korytarz; położenie: bardzo dobre położenie w stosunku do centrum miasta, komunikacji i budynków użyteczności publicznej, uporządkowane otoczenie, zagospodarowany teren z rozwiniętą infrastrukturą, standard wykończenia pomieszczeń bardzo dobry, bardzo dobra jakość użytych materiałów wykończeniowych; stan techniczny budynku: dobry; położenie na piętrze I piętro. Cena transakcyjna 510.000 zł; cena 1 m 2 p.u. nieruchomości lokalowej mieszkalnej w wysokości 7.500,00 zł/m 2. Ustalono rodzaj i liczbę cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych na podstawie przeprowadzonych analiz preferencji nabywców dla tego typu nieruchomości, we współpracy z pośrednikami, zarządcami nieruchomości. Tabela: Cechy rynkowe nieruchomości L.p. Cecha rynkowa Waga cechy 1. Lokalizacja, w tym otoczenie i sąsiedztwo 25% 2. Stan użytkowy lokalu, standard 30% 3. Stan techniczny budynku 20% 4. Powierzchnia 15% 5. Położenie w budynku 10% Razem 100% Źródło: opracowanie własne na podstawie analiz preferencji nabywców i własnej analizy rynku. Tabela: Przyjęta na potrzeby wyceny skala ocen Cechy rynkowe 1. Lokalizacja, w tym otoczenie i sąsiedztwo 2. Stan użytkowy lokalu, standard Ocena Bardzo dobra bardzo dobra dostępność do komunikacji i budynków użyteczności publicznej, w pobliżu tereny zielone. Dobra dobra dostępność do komunikacji i bardzo dobra dostępność do budynków użyteczności publicznej, w dalszym otoczeniu tereny zielone. Gorsza - dobra dostępność do komunikacji i do budynków użyteczności publicznej, w dalszym otoczeniu tereny zielone. Bardzo dobry lokal zadbany i bardzo dobrze utrzymany, pełne wykończenie, bardzo dobra jakość użytych materiałów wykończeniowych ESTIMER Barbara Zielezińska, ul. Ratajczaka 26/3, Poznań, tel. (61)855-86-32-18 -
3. Stan techniczny budynku Dobry lokal zadbany i dobrze utrzymany, pełne wykończenie, dobra jakość użytych materiałów wykończeniowych Słaby lokal wykończony w średnim standardzie materiałów Bardzo dobry budynek o bardzo dobrym stanie technicznym Dobry budynek o dobrym stanie technicznym 5. Powierzchnia Bardzo dobra do 60,00 m² Słaba powyżej 60,00 m² 6. Położenie w budynku Bardzo dobre I piętro, parter z tarasem Dobre piętra pośrednie Słabe parter i ostatnie piętro Źródło: opracowanie własne na podstawie analizy rynku. 8.2 Oszacowanie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 81 Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych. Tabela: Cechy rynkowe wycenianej nieruchomości L.P. Cecha rynkowa Ocena nieruchomość wyceniana 1. Lokalizacja, w tym otoczenie i sąsiedztwo Dobra 2. Stan użytkowy lokalu, standard Dobry 3. Stan techniczny budynku Bardzo dobry 4. Powierzchnia Słaba 5. Położenie w budynku Bardzo dobre Źródło: opracowanie własne na postawie przeprowadzonych oględzin. Określenie ceny transakcyjnej średniej C ŚR ze zbioru transakcji przyjętych do analizy. Z przedstawionej analizy wynika, że cena średnia wynosi: C ŚR = 6.648,36 zł / m 2 Określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako: C C MIN ŚR C ; C MAX ŚR [0,900 ; 1,128] ESTIMER Barbara Zielezińska, ul. Ratajczaka 26/3, Poznań, tel. (61)855-86-32-19 -
Określenie wag każdej cech rynkowej oraz zakresu współczynników korygujących tych cech L.P. Cecha rynkowa Waga cechy u i min u i max u i dla wycenianej nieruchomości 1. Lokalizacja, w tym otoczenie i sąsiedztwo 25% 0,225 0,282 0,254 2. Stan użytkowy lokalu, standard 30% 0,270 0,338 0,304 3. Stan techniczny budynku 20% 0,180 0,226 0,226 4. Powierzchnia 15% 0,135 0,169 0,135 5. Położenie w budynku 10% 0,090 0,113 0,113 Źródło: opracowanie własne Razem 100% 0,900 1,128 1,032 Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły: gdzie: u i wartość współczynników odzwierciedlających ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych nieruchomości liczba współczynników winna odpowiadać określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości P powierzchnia nieruchomości, cena średnia. C śr W R P C Wartość rynkowa (W RN ) prawa własności nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 81 o powierzchni użytkowej 75,07 m 2 bez uwzględnienia ograniczonego prawa rzeczowego, zlokalizowanej w budynku mieszkalnym wielolokalowym w Poznaniu przy ul. Brzask 10C; według stanu i poziomu cen z daty wyceny wynosi: W RN = 6.648,36 zł/m 2 * 75,07 m 2 * 1,032 = 515 063,34 zł Po zaokrągleniu przyjęto W RN = 515 100 zł słownie: pięćset piętnaście tysięcy sto złotych 9 Określenie wartości ograniczonego prawa rzeczowego prawo nieodpłatnej i dożywotniej służebności mieszkania ustanowione na nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 81 przy ul. Brzask 10 C w Poznaniu. Określenie wartości prawa użytkowania ustanowionego na nieruchomości lokalowej mieszkalnej nr 81 na rzecz małoletniej Zuzanny Glapińskiej oraz Tymona Glapińskiego. Zakres prawa przyjęto zgodnie z aktem notarialnym - umowa ustanowienia prawa nieodpłatnej służebności mieszkania z dnia 07.08.2012 r., Nr Rep. A 8351/2012. Ustanowienie użytkowania ma charakter prawno-rzeczowy a nie obligacyjny stąd ograniczone prawo rzeczowe wykonywane może być na oznaczonej części ale ustanawiane jest na całej nieruchomości. n ŚR i 1 u i ESTIMER Barbara Zielezińska, ul. Ratajczaka 26/3, Poznań, tel. (61)855-86-32-20 -