OPERAT SZACUNKOWY Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 23, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY OSTATNIEJ 18, IV PIĘTRO, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00047944/7 AUTOR OPRACOWANIA: Krzysztof Kuryłowicz rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi, ds. szacowania nieruchomości i czynszów. Sygnatura akt: KM 1812/15 Data opracowania: 07 marca 2016 r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Z OSZACOWANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 23, POŁOŻONEGO W PABIANICACH, PRZY ULICY OSTATNIEJ 18, IV PIĘTRO, KSIĘGA WIECZYSTA LD1P/00047944/7 1. Przedmiot wyceny Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 23 (ograniczone prawo rzeczowe w sensie Art. 244 k.c.), położonego w budynku przy ul. Ostatniej 18 w Pabianicach. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem 5-kondygnacyjnym. Jest to lokal w amfiladzie. Usytuowany na V kondygnacji (IV piętro) i składa się z: - 3 pokoi, - kuchni, - łazienki - WC - przedpokoju, o łącznej powierzchni 48,17 m 2. 2. Cel wyceny Celem wyceny jest oszacowanie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 23 położonego w Pabianicach przy ul. Ostatniej 18, dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawska 44/50. 3. Metodologia wyceny: podejście porównawcze, metoda porównywania parami. 4. Określona podejściem porównawczym metodą porównywania parami wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 23, położonego w Pabianicach przy ul. Ostatniej 18 dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 5. Daty istotne dla procesu wyceny: WRL = 116 700 zł słownie: sto szesnaście tysięcy siedemset złotych. Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 02 lutego 07 marca 2016 roku. 02 marca 2016 roku. 25 lutego 2016 roku. 25 lutego 2016 roku. 6.Autor operatu: Krzysztof Kuryłowicz, rzeczoznawca majątkowy posiadający uprawnienia zawodowe nr 1676, nadane przez M.G.P. i B. w dniu 05 grudnia 1995 roku, biegły Sądu Okręgowego w Łodzi ds. szacowania nieruchomości i czynszów. KM 1812/15 2
Spis treści WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO...2 1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY...4 2. CEL WYCENY...4 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO...4 3.1 Podstawa formalna wyceny...4 3.2 Podstawy materialno prawne...4 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych...4 4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY...5 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI...5 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny...5 5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego...6 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości...6 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI...8 6.1 Wybór metodologii wyceny...8 6.2 Sposób wyceny...9 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI...11 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI...14 8.1 Określenie trendu czasowego...14 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym...14 8.3 Oszacowanie wartości udziałów poszczególnych współwłaścicieli w przedmiotowej nieruchomości...16 9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW...18 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA...18 Załączniki: 1. Rzut lokalu mieszkalnego nr 23; 2. Kopia zaświadczenia z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 05 lutego 2016 roku; 3. Pismo informujące strony postępowania o terminie oględzin wraz z potwierdzeniami odbioru. KM 1812/15 3
1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY Określenie nieruchomości. a. rodzaj nieruchomości: ograniczone prawo rzeczowe, stanowiące spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 23; b. położenie lokalu: Pabianice, ul. Ostatnia 18; c. powierzchnia lokalu: 48,17 m 2 d. usytuowanie lokalu: IV piętro (V kondygnacja); e. ekspozycja okien: południowy-zachód, północny-wschód Zakres wyceny a. rodzaj praw podlegających wycenie: ograniczone prawo rzeczowe spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. b. określenie części nieruchomości niepodlegających wycenie: nie występuje. 2. CEL WYCENY Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawskiej 44/50. 3. PODSTAWY OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 3.1 Podstawa formalna wyceny Zlecenie z dnia 28 stycznia 2016 roku (otrzymane w dniu 02 lutego 2016 roku) Pana Gabriela Pietrasika - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach, Kancelaria Komornicza 95-200 Pabianice, ul. Warszawskiej 44/50. Sprawa KM 1812/15. 3.2 Podstawy materialno prawne 1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (teks jednolity Dz. tekst jednolity Dz. U. 2015 poz. 1774) - UoGN; 2. Ustawa z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 roku poz. 707 z późn. zm.) - UKWiH; 3. Ustawa z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jednolity Dz. U z 2013 roku, poz. 1222, z późn.zm.) - UoSM; 4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, Poz. 2109, z dnia 22.09.2004 z późn. zm.) - RWNSOS; 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 121, z późn. zm.) - KC; 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego (tekst jednolity Dz. U. z 2014 roku, poz. 101, z późn. zm.) - KPC; 7. Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku, nr 10 poz. 52 z późn. zm.) RCzK; 8. Ustawa o ochronie danych osobowych z dnia 29 sierpnia 1997 roku (tekst jednolity Dz. U. 2014 roku, poz. 1182, z późn. zm.) UODO. 3.3 Źródła danych merytorycznych i pomocniczych 1. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny opracowane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania; 2. Oględziny budynku i lokalu oraz wywiad terenowy przeprowadzone w dniu 25 lutego 2016 roku; 3. Uchwała nr LXVII/561/06 Rady Miejskiej w Pabianicach z dnia 29 czerwca 2006 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Pabianic; 4. Dokumentacja fotograficzna przedmiotowej nieruchomości i jej sąsiedztwa z dnia 25 lutego 2016 roku; 5. Baza transakcji udostępniona przez Pabianicką Spółdzielnię Mieszkaniową; 6. Własna baza danych dotyczących cen nieruchomości. KM 1812/15 4
4. DATY ISTOTNE DLA PROCESU WYCENY Data sporządzenia operatu: Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny: Data wizji lokalnej i wykonania zdjęć: 02 lutego 07 marca 2016 roku. 02 marca 2016 roku. 25 lutego 2016 roku. 25 lutego 2016 roku. 5. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 5.1 Stan prawny przedmiotu wyceny a) Księga wieczysta nr LD1P/00047944/7 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Dział I: Oznaczenie nieruchomości Położenie: województwo łódzkie, powiat pabianicki, gmina Pabianice M., miejscowość Pabianice. Ulica: Ostatnia 18, numer lokalu 23. Przeznaczenie lokalu: lokal mieszkalny. Opis lokalu: lokal mieszkalny numer 23 składa się z trzech pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki i wc. Kondygnacja: 5. Odrębność: nie. Pole powierzchni użytkowej lokalu wraz z pow. pomieszczeń przynależnych: 48,17 m 2 Dział I-SP: Spis praw związanych z własnością Pabianicka Spółdzielnia Mieszkaniowa. Dział II: Własność Uprawnieni Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje w 4/6 części Janinie Jadwidze Somorowskiej (c. Czesława i Stanisławy), w 1/6 części Agnieszce Wendler (c. Lucjana i Janiny) oraz w 1/6 części Włodzimierzowi Somorowskiemu (s. Lucjana i Janiny) na podstawie zaświadczenia Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej z dnia 26 lutego 2008 roku, decyzji o przydziale lokalu mieszkalnego z dnia 30 grudnia 1992 roku oraz postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku wydanego przez Sąd Rejonowy w Pabianicach I Wydział Cywilny z dnia 13 października 2004 roku, sygnatura akt I NS 685/04. Dział III: Prawa, roszczenia i ograniczenia Inny wpis wzmianka o wszczęciu egzekucji do ograniczonego prawa rzeczowego objętego tą KW na wniosek Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty we Wrocławiu sprawie KM 1812/15 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Pabianicach G. Pietrasika. Dział IV: Hipoteki Hipoteka umowna kaucyjna w wysokości 200 266,90 zł (słownie: dwieście tysięcy dwieście sześćdziesiąt sześć 90/100 złotych) z tytułu kredytu hipotecznego wraz z odsetkami i innymi kosztami indeksowany kursem CHF udzielony umową z dnia 24 kwietnia 2008 roku, z terminem zapłaty do 31 lipca 2043 roku na rzecz Prokura Niestandaryzowany Sekurytyzacyjny Fundusz Inwestycyjny Zamknięty z siedzibą we Wrocławiu. KM 1812/15 5
5.2 Przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego Zgodnie z zapisami Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w Pabianicach uchwalonego przez Radę Miejską w Pabianicach Uchwała nr LXVII/561/06 z dnia 29 czerwca 2006 r., w planie tym nieruchomość z przedmiotowym lokalem posiada przeznaczenie planu MW zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Mapa 1: Część graficzna planu zagospodarowania przestrzennego MPZP 5.3 Stan techniczno użytkowy nieruchomości Lokalizacja i czynniki środowiskowe Miasto Pabianice to stolica powiatu i zarazem najważniejszy powiatowy ośrodek życia społeczno-gospodarczego. Pabianice zajmują 33 km 2 powierzchni i liczą około 70 tysięcy mieszkańców. Zaledwie 15 km dzieli miasto od Łodzi. Obok przebiega droga ekspresowa S-8 oraz znajdować się będzie węzeł autostrad transeuropejskich A1 i A2. Mapa 2: Lokalizacja oraz otoczenie przedmiotowej nieruchomości KM 1812/15 6
Przez miasto biegną drogi krajowe w kierunku Wrocławia, Poznania i Warszawy. Na wschód biegnie trasa szybkiego ruchu łącząca Łódź i Katowice (tranzyt na Warszawę i Gdańsk). 10 km od Pabianic znajduje się międzynarodowy port lotniczy na Lublinku. Także linie - kolejowa i autobusowa umożliwiają łatwe dotarcie do większości miast polskich (bezpośrednio lub z przesiadką w Łodzi). Osiedle, na którym znajduje się szacowana nieruchomość położone jest w południowo - zachodniej części miasta. Dojazd do nieruchomości bardzo dogodny, komunikacja miejska w odległości do 100 m, przy ulicy Moniuszki gdzie znajdują się przystanki autobusowe linii miejskich. Ulica Ostatnia w kierunku północnym łączy się z ulicą Łaską, którą to można dostać się do trasy S14. Droga ekspresowa S14 tzw. Zachodnia Obwodnica Łodzi w przyszłości połączy autostradę A2 (węzeł Emilia) z drogą ekspresową S8 (węzeł Róża) biegnąc południkowo po zachodniej stronie Łodzi, Zgierza i Pabianic. Bezpośrednio przy budynku, w którym znajduje się wyceniany lokal znajdują się miejsca parkingowe, pas zieleni z placem zabaw dla dzieci. W bezpośrednim otoczeniu przeważa zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. U zbiegu ulicy Moniuszki oraz Niecałej punkty usługowo-handlowe. Działka, na której posadowiony jest budynek z wycenianym lokalem ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Osiedle jest zadbane i dobrze zagospodarowane. Zdjęcia 1-3: Otoczenie budynku z przedmiotowym lokalem. Budynek, w którym mieści się wyceniany lokal jest budynkiem V-kondygnacyjnym z klatkami wejściowymi od strony północno-wschodniej. W bezpośrednim otoczeniu znajdują się budynki wielorodzinne, a także drobne punkty usługowo-handlowe. Budynek został oddany do użytku w 1972 roku, zbudowany został w technologii uprzemysłowionej wielkopłytowej system OWT. Wyposażony jest w instalacje: elektryczną, wodociągowo-kanalizacyjną, miejską gazową, co i cw, instalacje telefoniczną, telewizje kablową - Azart oraz domofon. Zdjęcia 4-5: Budynku z przedmiotowym lokalem z zewnątrz. Opis lokalu mieszkalnego Kondygnacja V (IV piętro). Usytuowanie okien: północny-wschód i południowy-zachód. Struktura lokalu: Pomieszczenia: 3 pokoje (jeden pokój przejściowy), kuchnia, łazienka, wc, przedpokój (kopia rzutu w załączniku nr 1 ). KM 1812/15 7
Powierzchnia użytkowa: zgodnie z informacją z Pabianickiej Spółdzielni Mieszkaniowej oraz danym z księgi wieczystej wynosi 48,17 m 2. Opis wykończenia elementów lokalu: W dniu wyznaczonych oględzin lokal do czynności oględzin udostępniła współwłaścicielka Pani Agnieszka Wendler. Lokal w stanie przeciętnym. Stolarka okienna PCV. Stolarka drzwiowa starego typu do wymiany. W przedpokoju wykładzina oraz tapeta na ścianach. Kuchnia również wykładzina i tapeta na ścianach. Łazienka oraz WC glazura terakota. W pokojach na podłodze parkiet. W pokojach ściany pomalowane. Drzwi wejściowe starego typu. Materiały wykończeniowe w lokalu noszące ślady zużycia. Stan techniczny i standard wykończenia lokalu przeciętny. Zdjęcia 6-12: Wnętrze lokalu. 6. METODYKA OSZACOWANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 6.1 Wybór metodologii wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym, jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla najkorzystniejszego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym, jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Zgodnie z artykułem 149 UoGN (rozdział IV), który brzmi: Art. 149. Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. KM 1812/15 8
Dla tego celu wyceny, właściwego wyboru podejścia metody wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy. To jest potwierdzone w art. 154.1 UoGN, który mówi, że: Art. 154. 1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Dla celu podanego w pkt. 2 operatu, określeniu podlega wartość rynkowa nieruchomości. Wartość rynkowa jest określana stosownie do art. 151.1 UoGN o następującej treści: Art. 151. 1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. 6.2 Sposób wyceny Sposób wyceny zależy od charakteru i przeznaczenia nieruchomości. Do określenia sposobu wyceny niezbędna jest znajomość rynku nieruchomości, na którym umiejscowiony jest przedmiot wyceny. Znajomość rynku jest rozumiana zarówno pod względem geograficznym jak i pod względem sposobu użytkowania nieruchomości. Zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny wartość rynkowa nieruchomości winna być określona dla optymalnego sposobu jej wykorzystania, który jest fizycznie wykonalny, a jego realizacja zarówno pod względem prawnym jak i technicznym jest dopuszczalna i ekonomicznie uzasadniona. Przepisem posiłkowym w stosunku do art. 154.1 UGN, który musi zostać uwzględniony przy sporządzaniu operatu szacunkowego dla potrzeb postępowania egzekucyjnego jest 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników, który mówi, że sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania. Przepisy ust. 1 w/w 136 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości. Wyboru sposobu określenia wartości przedmiotowej nieruchomości dokonano uwzględniając: Cel wyceny. Rodzaj i położenie nieruchomości, funkcja wyznaczona dla niej w planie miejscowym. Stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej i stan zagospodarowania nieruchomości. Zakres wyceny. Dostępność danych o nieruchomościach podobnych i ich otoczeniu. Uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny. Stan prawny nieruchomości. Zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami do oszacowania wartości nieruchomości zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, która w tym przypadku najlepiej oddaje aktualną wartość rynkową przedmiotu wyceny. Metodologia ta jest zgodna z 136 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968 roku nr 10 poz. 52 z późn. zm.). Zgodnie z Notą Interpretacyjną NI 1, procedura postępowania przy zastosowaniu metody porównywania parami jest następująca: 1 Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. KM 1812/15 9
1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny. 3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości. 4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych. 6. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką. 7. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych. 8. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań. 9. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek. 10. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości, jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana. 11. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m 2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu). Do porównań przyjęte zostaną spółdzielcze własnościowe prawa do lokali wykończonych (rynek wtórny) w budynkach o konstrukcji prefabrykowanej z lat 70 tych będących w zasobach PSM, położone w bliskiej odległości od przedmiotu wyceny. Cechy mające wpływ na wartość wycenianych praw do nieruchomości są następujące: - piętro, na jakim zlokalizowany jest lokal, - stan techniczny i standard wykończenia lokalu, Wpływ takich cech jak: - lokalizacja (to samo osiedle mieszkaniowe), - otoczenie - układ funkcjonalny. - rodzaj budynku, - PUM, - struktura lokalu - technologia budowy i wiek budynku - forma władania, został uwzględniony już na etapie doboru obiektów porównawczych, toteż cechy te zostały w dalszej analizie pominięte. Analiza porównawcza Pisząc o cechach różnicujących nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych należy pamiętać, że nie mają one charakteru uniwersalnego. Ich wpływ zależny jest od konkretnego zbioru nieruchomości wziętych do porównań w odniesieniu do nieruchomości wycenianej. Cechy różnicujące oraz przyjmowane przez nie stany, są opisane w Tabeli 1, poniżej. Opisy te wynikają z cech lokali porównawczych. KM 1812/15 10
Tabel nr 1: Opis cech rynkowych: Każdej z cech przypisano stopnie (grupy) w skali wartości: Cecha Lp. Ocena Opis różnicująca 1 Stan techniczny i standard wykończenia lokalu 2 Piętro Dobry Przeciętny Niski Bardzo dobre Dobre Średnie Lokal wykończony materiałami dobrej jakości, okna wymienione PCV, stolarka drzwiowa zewnętrzna i wewnętrzna wymieniona nowego typu, w lokalu wymienione parapety i grzejniki, tynki gipsowe, w pokojach na podłodze panele lub parkiet lub gres ściany pomalowane farbą, w łazience, WC oraz w przedpokoju na podłodze gres lub terakota, na ścianach glazura; materiały wykończeniowe dobrej jakości, brak śladów użytkowania w lokalu. W lokalu wymienione instalacje na nowe. W lokalu, we wszystkich pomieszczeniach zostały przeprowadzone prace remontowo-modernizacyjne na przestrzeni ostatnich 5 lat. Lokal niewymagający nakładów na remont. Z opisu stanu dobry cechy Stan techniczny i standard wykończenia lokalu od trzech do sześciu cech jest niespełnionych. Z opisu stanu dobry cechy stan techniczny i standard wykończenia lokalu od siedmiu cech jest niespełnionych. Lokal w stanie do kapitalnego remontu. Materiały wykończeniowe typowej lub niskiej jakości. Zużycie techniczne materiałów powyżej 45%. Lokal położony na I lub II piętrze. Lokal położony na III piętrze (jako pośrednim). Lokal położony na parterze, IV piętrze, jako ostatnim. 7. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Ogólna charakterystyka rynku lokalnego Gmina Pabianice składa się z dwóch odrębnych części otaczających od północy i południa miasto Pabianice. Gmina położona jest w centralnej części województwa łódzkiego i wchodzi w skład Powiatu Pabianickiego. Najbliższym sąsiadem gminy jest miasto Pabianice, które będąc dużym ośrodkiem przemysłowym, administracyjnym i oświatowym wywiera znaczący wpływ na życie i rozwój naszej małej ojczyzny. Od północy graniczy z wielkim sąsiadem Łodzią, największym ośrodkiem miejskim i stolicą województwa. Miasto to bardzo silnie oddziałuje na gminę Pabianice poprzez inwestycje szczególnie o charakterze komunalnym, a także, jako siedziba wielu instytucji naukowych, kulturalnych, medycznych i oczywiście ośrodek przemysłowy. Pozostali sąsiedzi to gminy: Konstantynów Łódzki, Lutomiersk, Dłutów, Dobroń, Wodzierady i od roku 1997 Ksawerów. Leżąc w środkowej części woj. łódzkiego gmina Pabianice ma dogodne połączenia komunikacyjne zarówno drogowe jak i kolejowe. Drogi krajowe w kierunku Wrocławia i Łodzi, a także linia kolejowa ze stacją w Pabianicach dają możliwość dotarcia do Warszawy i innych rejonów Polski. KM 1812/15 11
Wbrew prognozom niektórych ekspertów rok 2015 nie był zły na rynku mieszkań używanych. Jeszcze w zeszłym roku pojawiały się opinie, że czeka je wyraźna przecena w związku z rosnącym popytem na nowe lokale deweloperskie w ramach programu MDM. Klienci mieli odwrócić się od rynku wtórnego w związku z rosnącym wkładem własnym kredytów, który miał pchnąć ich w kierunku rynku pierwotnego i programu MDM. Dziś widać, że te założenia okazały się nietrafione. Rynek wtórny nie stracił na wartości. Nadal pozostaje najpopularniejszym zasobem dla Polaków chcących kupić mieszkanie. Co więcej prawdopodobne jest, że na niektórych lokalnych rynkach ceny takich nieruchomości mogą wzrosnąć. Wszystko dlatego, że mieszkania używane okazały się hitem programu Mieszkanie dla Młodych. Przypomnijmy, że rynek wtórny został dopuszczony do MDM od września 2015. Od tego czasu idzie jak burza. Już po pierwszych dwóch miesiącach funkcjonowania w ramach programu okazało się, że będzie bardzo silnym konkurentem dla pierwotnego. Obecnie wysuwa się on na prowadzenie w MDM. 65 proc. wniosków złożonych we wrześniu i październiku dotyczyło właśnie mieszkań używanych. Rynek wtórny oparł się konkurencji, dotowanego przez państwo budownictwa deweloperskiego i nie stracił na wartości. W 2015 roku ceny mieszkań pozostały stabilne. Zmiany na głównych rynkach są niewielkie. W mijającym roku dużym popytem cieszyły się zakupy inwestycyjne. Inwestorzy zainteresowani rynkiem najmu poszukiwali tanich mieszkań z rynku wtórnego w bardzo dobrych, wielkomiejskich lokalizacjach. Do zakupów zachęcały ich zarówno niskie koszty kredytów (rekordowo niskie stopy procentowe NBP) oraz dosyć wysoka rentowność najmu, którą obecnie szacuje się na około 4 4,5 proc. w skali roku. To jest dużo, biorąc pod uwagę np. zyski z lokat bankowych czy obligacji. Dane z sektora kredytowego mówią nam natomiast, że inwestorzy wykorzystali stabilne i jeszcze dosyć niskie ceny. Wzrósł udział zakupów mieszkań za gotówkę bądź z wysokim wkładem własnym. KM 1812/15 12
Okres badania cen transakcyjnych Segment rynku Wybrany obszar geograficzny Zachowania inwestorów Na pewno na rynku wtórnym w dużych miastach do perełek należą atrakcyjnie położone kamienice. Takie nieruchomości mogą być wyceniane wysoko. Są one również poszukiwane przez inwestorów z segmentu nieruchomości komercyjnych, którzy np. realizują w takich obiektach projekty biurowe. Jeśli chodzi o metraże mieszkań, które cieszą się największą popularnością tu nic się nie zmienia. Polacy najbardziej cenią średnie mieszkania dwa, góra trzy pokoje z kuchnią od 40 do 60 mkw. Natomiast ciągle nieco mniejszym zainteresowaniem cieszą się duże mieszkania powyżej 80 mkw., choć widać też w związku z tanimi kredytami lekki wzrost zainteresowania takimi nieruchomościami. Podobnie ma się rzecz z kawalerkami, które obecnie nie są poszukiwane. Tego typu nieruchomości nie mają wzięcia poza wąskim segmentem najmu w największych miastach. O atrakcyjności przesądza tu jednak głównie dobra lokalizacja. Ostatnie dwa lata. Lokale mieszkalne w budynkach wielorodzinnych powstałych w technologii wielkopłytowej. Lokale o podobnej lokalizacji i otoczeniu, położone m.in. na terenie tego samego osiedla mieszkaniowego, w bliskim sąsiedztwie do przedmiotu wyceny. Dane o transakcjach uzyskano z aktów notarialnych. Analizowano transakcje dotyczące spółdzielczych własnościowych praw do lokali na terenie miasta Pabianic, o podobnej lokalizacji m.in. w budynkach położonych w niewielkiej odległości od lokalu wycenianego. Na tym segmencie rynku szczególnie istotną cechą przy podejmowaniu decyzji o zakupie lokalu jest lokalizacja i otoczenie. Według przebadanych kupujących łączny wpływ tych cech jest na poziomie 25%-55%. Oczywiście wpływ każdej z cech można ograniczyć poprzez odpowiednie dobranie modelu nieruchomości porównawczych. Np. dla nieruchomości z sąsiedztwa wpływ lokalizacji może być nieistotny. Tak, więc każda z cech różnicujących ma charakter lokalny i zależy od modelu transakcji wybranych do porównań oraz od segmentu rynku, którego dotyczą. Taka też sytuacja miała miejsce w przypadku niniejszego oszacowania. Istotną cechą zdaniem kupujących, która znacząco wpływa na cenę lokalu jest stan techniczny i standard wykończenia. Zwykle wiąże się on z koniecznymi do poniesienia wydatkami przed zasiedleniem lokalu. Na rynku bardzo rzadko spotyka się w obrocie lokale o wysokim stanie technicznym i standardzie wykończenia lokalu. Zwykle spotyka się lokale w stanie dobrym, średnim lub złym. Istotność wpływu stanu technicznego i standardu wykończenia lokalu waha się od 45%-85%. Tu wpływ tej cechy wyniósł aż 85%. Cechą różnicującą w tym przypadku jest również piętro, na jakim położony jest lokal- poziom cechy wynosi 15%. W tym przypadku podstawą określenia wag cech w ramach rynkowych przedziałów ich zmienności było odpowiednie dobranie nieruchomości porównawczych. Takie cechy różnicujące jak lokalizacja i otoczenie (lokale położone w budynkach w bliskim sąsiedztwie do przedmiotowego lokalu), wiek budynku, technologia budowy, forma władania, struktura lokalu, PUM zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym napisano w pkt. 6.2, powyżej. Należy zwrócić uwagę, na niewielką ilość cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. KM 1812/15 13
Na lokalnym rynku nieruchomości obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali zaobserwowano następujące transakcje sprzedaży podobnych nieruchomości na analizowanym rynku: Tabela 2: Ceny transakcyjne lokali w Pabianicach: Lp. DATA ADRES PUM [m 2 ] PIETRO CENA [zł] Cena 1 m 2 [zł/m 2 ] 1 2015-08-17 Wileńska 48,17 4 94 000,00 1951,42 2 2014-05-12 Toruńska 48,17 3 103 500,00 2148,64 3 2015-04-15 Moniuszki 48,17 1 112 000,00 2325,10 4 2014-05-09 Ostatnia 48,17 0 117 000,00 2428,90 5 2014-04-03 Ostatnia 48,17 1 140 000,00 2906,37 Opis lokali uwzględnionych w porównaniach: C min - C max - 1. Transakcja nr 2 w tabeli 4 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej 48,17 m 2. Lokal mieszkalny 3 pokojowy usytuowany na 4 piętrze budynku V-kondygnacyjnego. Budynek usytuowany przy ulicy Toruńskiej w Pabianicach na tym samym osiedlu, co przedmiot wyceny. Standard wykończenia lokalu niski. 2. Transakcja nr 4 w tabeli 2 Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej 48,17 m 2. Lokal mieszkalny 3 pokojowy usytuowany na parterze budynku V-kondygnacyjnego. Budynek usytuowany przy ulicy Ostatniej w Pabianicach na tym samym osiedlu, co przedmiot wyceny. Standard wykończenia lokalu przeciętny. 3. Transakcja nr 5 w tabeli 2 - Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej 48,17 m 2. Lokal mieszkalny 3 pokojowy usytuowany na 1 piętrze budynku V-kondygnacyjnego. Budynek usytuowany przy ulicy Ostatniej w Pabianicach na tym samym osiedlu, co przedmiot wyceny. Standard wykończenia lokalu dobry. 8. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI 8.1 Określenie trendu czasowego Trend zmian cen na rynku ustalono na podstawie kilkudziesięciu transakcji kupna-sprzedaży praw do lokali mieszkalnych, które zostały zanotowane na rynku w ciągu ostatnich dwóch lat od daty wyceny. Przeprowadzona analiza cen transakcyjnych wykazała, że w badanym okresie od marca 2014 roku na obszarze poddanym badaniu trend zmian cen rynkowych odnotował stabilizację. Ustalony trend czasowy dotyczy obrotu spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali na rynku wtórnym. 8.2 Określenie wartości nieruchomości w podejściu porównawczym Jako jednostkę porównawczą przyjęto 1 m 2 powierzchni użytkowej mieszkania. Wartość rynkową 1 m 2 spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, określono podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Na podstawie danych zawartych w tabeli przyjęto następujące dane wyjściowe: Cena minimalna: Cena maksymalna: C min = 1 951,42 zł/m 2 C max = 2 906,37zł/m 2 ΔC = C max - C min = 2 906,37zł/m 2 1 951,42 zł/m 2 = 954,95 zł/m 2 Zbiór transakcji wybranych do porównań spełnia kryteria porównywalności i może być podstawą do ustalenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny z bardzo dużym prawdopo- KM 1812/15 14
dobieństwem. Dokonując szczegółowej analizy cech mających wpływ na cenę przyjęto następujące cechy i wagi tych cech rynkowych. Tabela 4. Różnicujące cechy rynkowe i przypisane im wagi. Cechy Stan techniczny standard wykończenia Udział cechy w ΔC (wagi) Zakres kwotowy udziału cechy w Delta C [zł.] Poprawki Liczba przedziałów poprawki Skok poprawki [zł.] 85% 811,71 2 405,85 Piętro 15% 143,24 2 71,62 Suma 100% 954,95 Tabela 5. Określenie cech wycenianej nieruchomości oraz nieruchomości porównywanych. Cechy Wyceniana nieruchomość Toruńska Ostatnia Ostatnia Stan techniczny standard wykończenia przeciętny niski przeciętny dobry Piętro średnie dobre średnie bardzo dobre Tabela 6. Określenie wartości wycenianej nieruchomości. Cechy Stan techniczny standard wykończenia Wagi Zakres kwotowy Skok poprawki Toruńska Ostatnia Ostatnia 85% 811,71 405,85 405,85 0,00-405,85 Piętro 15% 143,24 71,62-71,62 0,00-143,24 Suma 100% 954,95 334,23 0,00-549,10 Cena m 2 (zł/m 2 ) 2 148,64 2 428,90 2 906,37 Cena 1 m 2 z uwzgl. poprawek (zł/m 2 ) 2 482,87 2 428,90 2 357,28 Cena skoryg. 1 m 2 (zł/m 2 ) 2 423,02 Wartość lokalu mieszkalnego [zł] 116 716,67 Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 23 położonego w Pabianicach przy ulicy Ostatniej 18, oszacowana podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, dla celów postępowania egzekucyjnego obliczono ze wzoru: gdzie: W R = powierzchnia użytkowa lokalu x C ŚR CŚR średnia cena 1 m 2 powierzchni użytkowej lokalu (tabela nr 5) KM 1812/15 15
W RL = 48,17 m 2 x 2 423,02 zł/m 2 = 116 716,67 2 zł Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 23 położonego w Pabianicach, przy ulicy Ostatniej 18, ustalona na dzień 02 marca 2016 roku, oszacowana podejściem porównawczym, metodą porównywania parami dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 116 700 zł słownie: sto szesnaście tysięcy siedemset złotych 8.3 Oszacowanie wartości udziałów poszczególnych współwłaścicieli w przedmiotowej nieruchomości Z uwagi na fakt, iż spółdzielcze własnościowe prawo do przedmiotowego lokalu nr 23 przy ulicy Ostatniej 18 w Pabianicach przysługuje w ułamkowych częściach : 4/6 części Janinie Jadwidze Somorowskiej (c. Czesława i Stanisławy) 1/6 części Agnieszce Wendler (c. Lucjana i Janiny) 1/6 części Włodzimierzowi Somorowskiemu (s. Lucjana i Janiny wyceniający oszacował odrębnie wartość każdego z udziałów. Specyfika współwłasności ułamkowej sprawia, iż prawo to postrzegane jest na rynku, jako mniej wartościowe niż własność. W przypadku współwłasności ułamkowej w odróżnieniu od łącznej każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem, bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Zatem udział taki może być zbyty, obciążony i wydzierżawiony. Nabywca takiego udziału zajmuje wówczas miejsce dotychczasowego współwłaściciela. Ułamek opisujący udział współwłaściciela w prawie własności wyznacza wielkość i granice jego prawa w dysponowaniu nieruchomością oraz wyznacza pozycje w stosunkach wewnętrznych wobec innych współwłaścicieli. Im większy udział posiada współwłaściciel, tym większy ma wpływ na ustalenie sposobu korzystania z nieruchomości i na zarząd nieruchomością. Trzeba wiedzieć również, że z udziałem łączą się nie tylko prawa, ale też obowiązki. Wielkość udziału oznacza wysokość, do jakiej właściciel jest zobowiązany do ponoszenia nakładów na rzecz. W takich samych proporcjach pomiędzy współwłaścicieli będą dzielone również zyski, jakie współwłaściciele osiągną z nieruchomości. Niepodzielność prawa oznacza, że rzecz, która jest przedmiotem współwłasności, stanowi jedną integralną całość i nie została podzielona, a żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do określonej części rzeczy. Przy tym ustalenie sposobu korzystania z rzeczy i wspólnego używania nie pozostaje w sprzeczności z zasadą niepodzielności prawa. Współwłaściciele mogą nawet w przypadku dużych nieruchomości wydzielić części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli, ustanawiając np. ogródki przydomowe do wyłącznego użytku. Jednak takie ustalenie sposobu korzystania z rzeczy nie ma wpływu na niepodzielność prawa własności, gdyż nie pozbawia ono poszczególnych współwłaścicieli prawa do wydzielonych części nieruchomości, jest tylko przejawem porozumienia właścicieli, co do korzystania z danej nieruchomości. Każdy ze współwłaścicieli takiej nieruchomości może np. na tak wydzielonym przydomowym ogródku samodzielnie gospodarować, jednak nie może nim w pełnym zakresie rozporządzać. Prawo do korzystania jest wynikiem porozumienia zawartego pomiędzy właścicielami, które zawsze może być zmienione. W związku z tym prawo współwłasności często wiąże się z konfliktami na różnych płaszczyznach. 2 Uwaga: Wszystkie obliczenia są dokonywane za pomocą arkusza kalkulacyjnego EXCEL, a zaokrąglenia wyników SA dokonywane na ostatnim etapie obliczeń, których dokładność jest większa niż dwa miejsca po przecinku. KM 1812/15 16
Należy pamiętać, że przedmiotem oszacowania jest wartość rynkowa udziałów w wysokości 1/2 części w prawie własności do lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu oraz takim samym udziałem w częściach wspólnych budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Prawo do udziału oznacza, że zarządzanie nieruchomością dla udziałowca jest trudniejsze. Stąd przy szacowaniu wartości rynkowej stosuje się współczynniki korygujące. O tej kwestii wielokrotnie wypowiadały się zarówno Wojewódzkie jak i Naczelny Sąd Administracyjny (np. wyrok NSA z 27 maja 1998 roku sygn. I SA/Lu 527/97). Mając na uwadze ograniczenia wynikające z istoty współwłasności do określenia wysokości ułamkowego udziału w wysokości 1/6 w przedmiotowej nieruchomości zastosowany zostanie odpowiedni współczynnik korygujący (W K) odzwierciedlający wzajemne relacje prawa własności i współwłasności, uwzględniając wielkość udziału. Zatem wartość nieruchomości, jako podstawy do oszacowania udziału w wysokości 1/6 części obliczono według wzoru: W u = W RN x 0,94 W u = 116 716,67 zł x 0,94 W u = 109 713,67 zł Stosownie do art. 1009 kpc, w razie skierowania egzekucji do ułamkowej części nieruchomości opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość. Sumą oszacowania takiej części jest odpowiednia część sumy oszacowania całej nieruchomości. W u1/6 = W U x 1/6 W u1/6 = 109 713,67 zł x 1/6 W u1/6= 18 285,61 zł Natomiast wartość nieruchomości, jako podstawy do oszacowania udziału w wysokości 4/6 części obliczono według wzoru: W u = W RN x 0,98 W u = 116 716,67 zł x 0,98 W u = 77 811,11 zł A zatem w tym przypadku wartość udziału w wysokości 4/6 części w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu wynosi: W u4/6 = W U x 4/6 W u4/6 = 77 811,11 zł x 4/6 W u4/6= 51 874,07 zł Tabela 7. Zestawienie wartości udziałów przypadających na poszczególnych współwłaścicieli przedmiotowego prawa od lokalu nr 23 przy ul. Ostatniej 18 w Pabianicach. właściciel wysokość udziału w spółdzielczym własnościowym prawie wartość udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu [zł] Janina Jadwiga Somorowska 4/6 51 874,07 AgnieszkaWendler 1/6 18 285,61 Włodzimierz Somorowski 1/6 18 285,61 KM 1812/15 17
9. WYNIKI KOŃCOWE I ANALIZA OTRZYMANYCH WYNIKÓW 1. Stosownie do 136 RCK, przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 23 w Pabianicach przy ul. Ostatniej 18 do porównań przyjęto transakcje obrotu prawami do lokali z rynku wtórnego z ostatnich 24 miesięcy, z tej samej okolicy, których stan prawny jak i stan techniczny prawidłowo odzwierciedlały cechy podobnych praw. 2. Takie cechy różnicujące jak lokalizacja i otoczenie (lokale położone w budynkach w bliskim sąsiedztwie do przedmiotowego lokalu), wiek budynku, technologia budowy, forma władania, PUM, struktura lokalu, zostały wyeliminowane na etapie doboru nieruchomości porównawczych, o czym napisano w pkt. 6.2, powyżej. 3. Należy zwrócić uwagę, na niewielką liczbę cech różnicujących nieruchomości wziętych do porównania oraz fakt, iż rozpiętość przedziału zmienności cen transakcyjnych po korekcie była blisko sześć razy mniejsza niż przed korektą, co świadczy o tym, że otrzymany w procesie szacowania wynik charakteryzuje się dużym prawdopodobieństwem. 4. W świetle analizowanych transakcji, otrzymana w niniejszym operacie wartość w pełni odzwierciedla aktualny stan rynku tego rodzaju praw do nieruchomości. 5. Przy wycenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 23 przy ulicy Ostatniej 18 w Pabianicach do porównań wzięto transakcje obrotu prawami do lokali z ostatnich 24 miesięcy, których stan prawny jak i techniczny prawidłowo odzwierciedlał wartość podobnych praw. 6. Biorąc pod uwagę dyspozycję 136 Rozporządzenia w sprawie czynności komorników wartość spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 23 położonego przy ulicy Ostatniej 18 w Pabianicach dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym w zaokrągleniu do pełnych stu złotych wynosi: 116 700 zł słownie: sto szesnaście tysięcy siedemset złotych 7. Otrzymana w procesie wyceny wartość, w pełni oddaje aktualny stan lokalnego rynku nieruchomości mieszkaniowych i uwzględnia ceny przeciętne podobnych nieruchomości z tej samej okolicy z dnia dokonania szacowania przedmiotowej nieruchomości. 8. Po przeanalizowaniu cech wpływających na wartość i atrybutów odpowiadających tej nieruchomości określona wartość odpowiada uwarunkowaniom rynku. 10. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 1. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz obowiązującymi Krajowymi Standardami Wyceny opracowanymi przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do dobrowolnego stosowania. 2. Otrzymana w niniejszym operacie szacunkowym wartość jest określona na dzień 02 marca 2016 roku. 3. Wszystkie obliczenia były dokonywane w arkuszu kalkulacyjnym EXCEL, skąd mogą wynikać błędy zaokrągleń. 4. Zdjęcia zamieszczone w operacie zostały wykonane w dniu 25 lutego 2016 r., w tym także dniu rzeczoznawca dokonał wizji lokalnej budynku, w którym znajduje się przedmiot wyceny. 5. Zakładamy, że wszystkie udzielone nam informacje są zgodne z prawdą oraz, że nie zatajono przed nami żadnych faktów mogących wpłynąć na wynik niniejszej opinii o wartości. 6. Wyceniający nie ponoszą odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić podczas wizji lokalnej. 7. Autor nie bierze odpowiedzialności za stan prawny nieujawniony w dokumentach i w księgach wieczystych. KM 1812/15 18
8. Operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z przepisami prawa, w przypadku wątpliwości obowiązują zapisy UoGN lub RWNSOS. 9. Aktualność opinii może potwierdzić jej autor w sposób opisany w 58 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. 10. Wyceniający nie ponosi odpowiedzialności w przypadku wykorzystania niniejszej opinii do innych celów, niż cel, dla którego została sporządzona. 11. Zamawiający został poinformowany przez wyceniającego o odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawcy majątkowego, o jego obowiązkowym ubezpieczeniu oraz o fakcie posiadania polisy PZU S.A. seria F nr 0017956. 12. Wyceniający oświadcza, że ze swojej strony dochowa poufności wszystkich informacji uzyskanych w procesie sporządzania opinii oraz nie będzie udostępniać w całości lub w częściach dostarczonych nam dokumentów, poza wyjątkiem opisanym w art. 158 ustawy. 13. Określona wartość nieruchomości nie uwzględnia żadnych obciążeń nieruchomości. 14. Operat zawiera 19 (dziewiętnaście) ponumerowanych stron (brak numeru na pierwszej stronie) oraz załączniki. Podpis wyceniającego KM 1812/15 19