OPERAT SZACUNKOWY SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU NR 16 (LOKAL MIESZKALNY) POŁOŻONEGO W POZNANIU PRZY UL. POLNEJ 22 ZAPISANEGO W KW NR PO1P/00247435/5 Sygnatura akt: KM 1770/13 Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 16 (lokal mieszkalny) położonego w Poznaniu przy ul. Polnej 22, zapisanego w KW nr PO1P/00247435/5, wg stanu na dzień wizji lokalnej: 200 600 zł słownie: dwieście tysięcy sześćset złotych O p r a c o w a n i e: Poznań, dnia 20 października 2014 roku
S P I S T R E Ś C I 1. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 2. PRZEDMIOT WYCENY 3. ZAKRES WYCENY 4. CEL WYCENY 5. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY 9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ SPÓŁDZIELCZEGO WŁASNOŚCIOWEGO PRAWA DO LOKALU 11. WYNIK KOŃCOWY WNIOSKI I UZASADNIENIE 12. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 13. ZAŁĄCZNIKI Zał. nr 1. Mapa lokalizacji nieruchomości. Zał. nr 2. Protokół badania księgi wieczystej nr PO1P/00247435/5 z dnia 16 października 2014 roku. 2
1. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI 1.1.1. Położenie: Poznań, ul. Polna 22 m. 16 1.1.2. Rodzaj nieruchomości: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu Przedmiotowa nieruchomość położona jest przy ul. Polnej, w dzielnicy Jeżyce, w centralnej części miasta Poznania. Dojazd odbywa się ulicami utwardzonymi asfaltem, o przeciętnym natężeniu ruchu (ul. Polna). W najbliższym otoczeniu znajduje się podobna zabudowa wielorodzinna oraz liczne punkty handlowo-usługowe. Dostępność komunikacyjna korzystna w bliskiej odległości znajdują się przystanki komunikacji miejskiej (zarówno tramwajowej jak i autobusowej). Nieco dalej znajduje się Rynek Jeżycki. Przedmiotowy lokal mieszkalny zlokalizowany jest w budynku wielorodzinnym o V kondygnacjach nadziemnych, wykonanym w technologii tradycyjnej, kilkudziesięcioletni. Budynek całkowicie podpiwniczony, nie jest wyposażony w windę, w przeważającej części pełni funkcję mieszkalną (na parterze znajdują się lokale usługowo-handlowe). Obiekt o przeciętnie prowadzonej gospodarce remontowej. Nie zauważono ugięć ani zarysowań stropów, ściany bez zarysowań. Budynek jest w pełni wyposażony w instalacje techniczne. Lokal mieszkalny nr 16 położony jest na IV piętrze budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Lokal o powierzchni użytkowej 43,00 m 2 składający się z pokoju z aneksem kuchennym, pokoju, przedpokoju oraz łazienki z toaletą. Standard wykończenia pomieszczeń określono jako przeciętny. 1.2. CEL WYCENY: Określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb opisu i oszacowania przez komornika sądowego. 1.3. WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI: /określona w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej/ Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nr 16 (lokal mieszkalny) położonego w Poznaniu przy ul. Polnej 22, zapisanego w KW nr PO1P/00247435/5, wg stanu na dzień wizji lokalnej: 200 600 zł słownie: dwieście tysięcy sześćset złotych 1.4. DATA, NA KTÓRĄ OKREŚLONO WARTOŚĆ PRZEDMIOTU WYCENY: 20 października 2014 roku 1.5. DATA SPORZĄDZENIA OPERATU SZACUNKOWEGO: 20 października 2014 roku... (pieczęć i podpis) BE 3
2. PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny jest lokal mieszkalny nr 16, położony w Poznaniu przy ul. Polnej 22, stanowiący przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Dla ograniczonego prawa rzeczowego prowadzona jest przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu, księga wieczysta nr PO1P/00247435/5. 3. ZAKRES WYCENY Zakresem wyceny objęto spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (lokal mieszkalny) nr 16, położonego w Poznaniu przy ul. Polnej 22, zapisanego w księdze wieczystej nr PO1P/00247435/5, wg stanu na dzień wizji lokalnej. 4. CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu dla potrzeb opisu i oszacowania przez komornika sądowego. 5. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 5.1. PODSTAWA FORMALNA Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu, Piotr Tomaszewski, Kancelaria Komornicza w Poznaniu, ul. Chociszewskiego 21/6, 60-255 Poznań. 5.2. PODSTAWA MATERIALNO PRAWNA 5.2.1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity (Dz.U. 2014 r. poz. 518 - tekst jednolity z późniejszymi zmianami). 5.2.2. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 207 poz. 2109 oraz z 2005r. Nr 1156 poz. 1628) obowiązujące od 26 sierpnia 2011r. (Dz. U. z 2011r. Nr 165, poz. 985). 5.2.3. Kodeks Cywilny - Ustawa z dnia 23.04.1964 r. z późniejszymi zmianami. 5.2.4. Rozporządzenie z dnia 9.03.1968r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968r. Nr 10, poz. 52). 5.2.5. Kodeks Postępowania Cywilnego z dnia 17.11.1964 r. tekst pierwotny (Dz. U. z 1964 r. NR 1153, poz. 296) z późniejszymi zmianami. 5.3. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH 5.3.1. O PRZEDMIOCIE WYCENY 5.3.1.1. Wizja terenowa przeprowadzona w dniu 16 października 2014 roku. 5.3.1.2. Badanie księgi wieczystej nr PO1P/00247435/5 z dnia 16 października 2014 roku. 5.3.1.3. Pomiary pomieszczeń wykonane w dniu wizji lokalnej. 5.3.2. O RYNKU NIERUCHOMOŚCI 5.3.2.1. Informacje o ruchu cen na lokalnym rynku nieruchomości będące w Bazie Danych CWM Sp. z o o. 5.3.2.2. Informacja o ruchu cen na lokalnym rynku Baza RYNEK w ZGiKM Geopoz. 5.3.3. ŹRÓDŁA DOTYCZĄCE REGULACJI PRAWNYCH 5.3.2.1. Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez PFSRM, W-wa czerwiec 2004 rok. 5.3.2.2. Powszechne Krajowe Zasady Wyceny obejmujące Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych oraz Noty interpretacyjne, zgodnie z uchwałą Rady PFSRM z grudnia 2007 roku. 6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data sporządzenia operatu szacunkowego Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data dokonania oględzin nieruchomości 20 października 2014 roku 20 października 2014 roku 16 października 2014 roku 16 października 2014 roku 4
7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 7.1. OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI Lokalizacja Budynek, w którym usytuowany jest przedmiotowy lokal mieszkalny, zlokalizowany jest w Poznaniu, w dzielnicy Jeżyce, przy ul. Polna 22. Aglomeracja poznańska zajmuje centralny obszar województwa wielkopolskiego. Obszar aglomeracji wynosi 3 917 km² (13,1% powierzchni województwa wielkopolskiego) w układzie dwóch pierścieni gmin otaczających miasto centralne - łącznie 28 gmin. Zamieszkuje tu prawie 1,1 mln osób, którzy stanowią 30% ludności województwa. Liczne badania, koncepcje i rankingi dotyczące procesów rozwoju polskich aglomeracji wskazują 2-3 pozycję aglomeracji poznańskiej w kraju. Według danych GUS-u powierzchni i ludności w przekroju terytorialnym Polski w 2007 roku, Poznań ma 564 951 mieszkańców (piąte miejsce w kraju), powierzchnię 262 km² (szóste miejsce w kraju) i gęstość zaludnienia 2 158 osób na kilometr kwadratowy. Poznaniacy stanowią 17,3% mieszkańców województwa wielkopolskiego i 1,5% mieszkańców Polski. Poznań jedno z najstarszych i największych polskich miast, położone nad rzekami Wartą i Cybiną, na Pojezierzu Wielkopolskim. Stolica Wielkopolski i województwa wielkopolskiego. W obrębie miasta znajduje się duży węzeł drogowy i kolejowy oraz międzynarodowy port lotniczy Ławica. Piąte pod względem liczby ludności miasto w Polsce i szóste pod względem powierzchni. Obecnie Poznań to duży ośrodek gospodarczy, akademicki naukowy i kulturalny. Duży ośrodek przemysłu (Poznański Okręg Przemysłowy) i usług, miejsce najstarszych i największych w Polsce, corocznych Międzynarodowych Targów Poznańskich. Według zewnętrznych ocen przeprowadzonych przez agencję ratingową Moody's Investors Service, pod względem wiarygodności dla inwestorów nieznacznie ustępuje znacznie większej Warszawie. Siedziba kurii archidiecezji poznańskiej. Poznań jest 4. ośrodkiem akademickim w Polsce, gdzie funkcjonuje 25 szkół wyższych, na których studiuje łącznie 141,3 tys. osób. Tabela: Dzielnice miasta Poznania i ich charakterystyka Udział w Powierzchnia Dzielnica miasta Liczba ludności liczbie ludności (km 2 ) ogółem (%) Udział w powierzchni ogółem (%) Gęstość zaludnienia Stare Miasto 161 200 28% 47,1 18% 3 423 Nowe Miasto 142 200 25% 105,1 40% 1 353 Grunwald 125 500 22% 36,2 14% 3 467 Jeżyce 81 300 14% 57,9 22% 1 404 Wilda 63 800 11% 15 6% 4 253 Ogółem 574 000 100% 261 100% Jeżyce dawna dzielnica administracyjna Poznania od 1954 do 1990 roku, obejmująca północno-zachodnią część miasta. Po 1990 roku dzielnice zostały zlikwidowane, jednak Urząd Miasta Poznania przydzielił ich dawne obszary do swoich pięciu delegatur, w których znajdowało się część instytucji gminnych. Granice dawnych dzielnic zostały wykorzystane w celu organizacji pracy urzędu miasta. Delegatura UM Poznań-Jeżyce znajdowała się przy ul. Słowackiego 22. Dzielnica Jeżyce obejmowała obszar o powierzchni 57,9 km², co stanowiło 22,2% powierzchni miasta. W obszarze dawnej dzielnicy wg danych z 31 grudnia 2009 roku zamieszkiwało 79 981 osób. Główną częścią Jeżyc jest Rynek Jeżycki. Granice dzielnicy wytyczały następujące ulice (patrząc od północy): Obornicka, Lechicka, Piątkowska, Księcia Mieszka I, Kazimierza Pułaskiego, Franklina Delano Roosevelta i Bukowska. Obecnie Jeżyce pełnią głównie funkcję mieszkalną i rekreacyjną. Występują tu osiedla o zabudowie wielorodzinnej (Bonin i Winiary północno-wschodnia i wschodnia część dzielnicy), zwarte obszary zabudowane XIX-wiecznymi kamienicami (Jeżyce "w wąskim znaczeniu" południowo-wschodnia część dzielnicy) oraz zabudowa jednorodzinna w północnowschodniej części dzielnicy. W części południowo-zachodniej dominują tereny zielone, w tym lasy komunalne (golęciński 5
klin zieleni) oraz port lotniczy Poznań-Ławica i koszary Wojska Polskiego. Główną ulicą dzielnicy jest ul. Dąbrowskiego (8,5 km najdłuższa ulica Poznania), która wraz z ul. Lutycką stanowi obwodnicę miasta dla jadących drogą krajową nr 2 wschód-zachód. Drugą arterią komunikacyjną jest ul. Niestachowska (część II ramy komunikacyjnej miasta) przedłużająca się w ul. Obornicką (droga krajowa nr 11 w kierunku na Piłę). Na terenie Jeżyc znajdują się również duże zbiorniki wodne Jezioro Kierskie, Jezioro Strzeszyńskie i Rusałka. Lokalizacja szczegółowa Przedmiotowa nieruchomość położona jest przy ul. Polnej, w dzielnicy Jeżyce, w centralnej części miasta Poznania. Dojazd odbywa się ulicami utwardzonymi asfaltem, o przeciętnym natężeniu ruchu (ul. Polna). W najbliższym otoczeniu znajduje się podobna zabudowa wielorodzinna oraz liczne punkty handlowo-usługowe. Dostępność komunikacyjna korzystna w bliskiej odległości znajdują się przystanki komunikacji miejskiej (zarówno tramwajowej jak i autobusowej). Nieco dalej znajduje się Rynek Jeżycki. Dokumentacja fotograficzna otoczenie nieruchomości Poniżej przedstawiono lokalizację na wycinkowej mapie ewidencyjnej. ul. Polna 22 Źródło:www.city.poznan.pl 6
Opis budynku Przedmiotowy lokal mieszkalny zlokalizowany jest w budynku wielorodzinnym o V kondygnacjach nadziemnych, wykonanym w technologii tradycyjnej, kilkudziesięcioletni. Budynek całkowicie podpiwniczony, nie jest wyposażony w windę, w przeważającej części pełni funkcję mieszkalną (na parterze znajdują się lokale usługowo-handlowe). Obiekt o przeciętnie prowadzonej gospodarce remontowej. Nie zauważono ugięć ani zarysowań stropów, ściany bez zarysowań. Budynek jest w pełni wyposażony w instalacje techniczne: instalacja elektryczna, instalacja wodna, instalacja kanalizacyjna, instalacja gazowa, instalacja domofonowa, instalacja odgromowa. Dokumentacja fotograficzna widok budynku oraz klatki schodowej Opis lokalu mieszkalnego Lokal mieszkalny nr 16 położony jest na IV piętrze budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Lokal o powierzchni użytkowej 43,00 m 2 składający się z pokoju z aneksem kuchennym, pokoju, przedpokoju oraz łazienki z toaletą. Na dzień wizji lokalnej, tj. dnia 16 października 2014 roku, lokal wykończony był w następującym standardzie: posadzki: o pokój z aneksem kuchennym panele laminowane, płytki ceramiczne, o pokój panele laminowane, o korytarz płytki ceramiczne, o łazienka z WC płytki ceramiczne, ściany: o pokój z aneksem kuchennym malowane farbami emulsyjnymi, płytki ceramiczne, tynk strukturalny, tapeta o pokój malowane farbami emulsyjnymi, o korytarz malowane farbami emulsyjnymi, o łazienka z WC płytki ceramiczne, sufity malowane farbami emulsyjnymi, drzwi wejściowe typowe, drzwi wewnętrzne płycinowe, do łazienki przesuwne, stolarka okienna z PCV, grzejniki żeliwne, żeberkowe, 7
w kuchni zdemontowana została zabudowa kuchenna, w łazience znajduje się bojler elektryczny, w pomieszczeniach na ścianach widoczne są liczne ślady po demontażu np. półek, lamp, karniszy. Standard wykończenia pomieszczeń określono jako przeciętny. Funkcjonalność określono jako przeciętną: z lokalem funkcjonalnie związane jest pomieszczenie piwniczne, lokal posiada pokój z aneksem kuchennym, lokal posiada balkon, lokal posiada łazienkę z WC. Położenie na piętrze IV piętro (ostanie). Powierzchnia użytkowa: 43,00 m 2. Powierzchnia użytkowa przyjęta została na podstawie pomiarów pomieszczeń wykonanych w dniu wizji lokalnej oraz informacji zawartych w I dziale KW. Wyposażenie lokalu w instalacje: elektryczna, gazowa, wodno-kanalizacyjna, C.O. domofonowa. Dokumentacja fotograficzna - widok pomieszczeń 8
7.2. STAN PRAWNY LOKALU MIESZKALNEGO Dla ograniczonego prawa rzeczowego prowadzona jest przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu, księga wieczysta nr PO1P/00247435/5. Ustalenia stanu prawnego dokonano na podstawie badania księgi wieczystej, przeprowadzonego dnia 16 października 2014 roku. DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Położenie: Poznań, ul. Polna 22/16. Lokal mieszkalny. 2 pokoje, kuchnia, przedpokój, łazienka. 5 kondygnacja. Powierzchnia: 43 m 2. Na podstawie zaświadczenia o położeniu i powierzchni lokalu z dnia 9 września 2008 roku Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko Własnościowej Jeżyce z siedzibą w Poznaniu, karta 5 i wniosku DZ.KW/PO1P/00031583/08/001 z dnia 10 września 2008 roku. Wpisano dnia 26 września 2008 roku. 9
DZIAŁ Isp (SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ) 1. Rodzaj prawa: prawo związane z własnościowym spółdzielczym prawem do lokalu mieszkalnego Nazwa spółdzielni mieszkaniowej: Spółdzielnia Mieszkaniowa Lokatorsko - Własnościowa "Jeżyce" Siedziba: Poznań REGON: 00048842100000 Na podstawie zaświadczenia OC/18017/08 z dnia 9 września 2008 roku Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko Własnościowej Jeżyce z siedzibą w Poznaniu, karta 5, umowy sprzedaży Rep A 9583/08 z dnia 8 sierpnia 2008 roku, not. Piotr Piechocki, Chodzież, karta 6-8 i wniosku DZ.KW/PO1P/00031583/08/001 z dnia 10 września 2008 roku. Wpisano dnia 26 września 2008 roku. DZIAŁ II (WŁASNOŚĆ) Maria Jolanta Karalus, PESEL 90050310505 Na podstawie umowy sprzedaży Rep A 5170/11 z dnia 1 lipca 2011 roku, not. Olaf Peretiatkowicz, Poznań, karta 42-48, odpisu skróconego aktu małżeństwa 81/09 z dnia 21 lipca 2009 roku Urzędu Stanu Cywilnego w Chodzieży, karta 49 i wniosku DZ.KW/PO1P/00020090/11/001 z dnia 1 lipca 2011 roku. Wpisano dnia 7 lipca 2011 roku. DZIAŁ III (OBCIĄŻENIA I OGRANICZENIA) DZ. KW. / PO1P / 30257 / 14 / 1 2014-09-16-08.40.58.221107 1. Rodzaj wpisu: inny wpis Treść wpisu: prawa pierwszeństwa nabycia zgodnie z par.6 niniejszego aktu notrialnego stanowiącego podstawę wpisu Na podstawie umowy sprzedaży Rep A 5170/11 z dnia 1 lipca 2011 roku, not. Olaf Peretiatkowicz, Poznań, karta 42-48 i wniosku DZ.KW/PO1P/00020090/11/002 z dnia 1 lipca 2011 roku. Wpisano dnia 7 lipca 2011 roku. 2. Rodzaj wpisu: inny wpis Treść wpisu: wszczęcie egzekucji-komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań-Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotr Tomaszewski, sygn. akt KM 1770/13 na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej Jeżyce z siedzibą w Poznaniu Na podstawie wezwania do zapłaty długu KM 1770/13 z dnia 19 maja 2014 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań-Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 60 i wniosku DZ.KW/PO1P/0022087/14/001 z dnia 22 lipca 2014 roku. Wpisano dnia 27 sierpnia 2014 roku. Ujawnia się przyłączenie do egzekucji - egzekucji prowadzonej przez: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań- Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotr Tomaszewski, sygn. akt KM 285/14 na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej Jeżyce z siedzibą w Poznaniu Na podstawie wezwania do zapłaty długu KM 285/14 z dnia 19 maja 2014 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań-Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 65 i wniosku DZ.KW/PO1P/0022087/14/001 z dnia 22 lipca 2014 roku. Wpisano dnia 27 sierpnia 2014 roku. DZIAŁ IV - (HIPOTEKA) 1. 402 304,50 złote hipoteka umowna kaucyjna w kwocie czterysta dwa tysiące trzysta cztery złote 50/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: zabezpieczenie spłaty kredytu z odsetkami Termin zapłaty: 2038-09-03 10
na rzecz BRE Bank S.A. w Warszawie Oddział Bankowości Detalicznej w Łodzi (Multibank) z siedzibą w Warszawie, REGON 00125452400000 Na podstawie oświadczenia banku 00950410/2008 z dnia 10 września 2008 roku, karta 21 i wniosku DZ.KW/PO1P/00031586/08/002 z dnia 10 września 2008 roku. Wpisano dnia 26 września 2008 roku 8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY Zgodnie z art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (powołanej w pkt. 5.2.1.) wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość rynkowa nieruchomości (zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami) stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz były świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania oznacza wartość rynkową zgodną z powyższą definicją przy przyjęciu dodatkowego założenia, że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny na rynku nieruchomości. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (powołanym w pkt. 5.2.2.). Zgodnie 3 ust 1. ww. rozporządzenia określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości. Wartość rynkową określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub mieszanego. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość wycenianej nieruchomości jest równa cenie, jaką uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustalonej z uwzględnieniem zmian poziomu cen na skutek upływu czasu. Podejście to stosuje się, jeżeli znane są dane o cenach nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że nabywca nieruchomości zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości, również po zainwestowaniu środków finansowych. W podejściu dochodowym wartość rynkowa odwzorowuje najczęściej występujące zachowania uczestników rynku. Z tego względu przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca posługuje się typowymi stawkami czynszu, typowymi stopami zwrotu, odwzorowuje typowy sposób zarządzania i typowe umiejętności negocjacyjne. W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntu. Zastosowanie metody pozostałościowej i kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym. Metodę wskaźników szacunkowych gruntu stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne w przypadku braku transakcji rynkowych. W przedmiotowym przypadku właściwym podejściem jest podejście porównawcze. Zgodnie 4 ww. rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom cen. W podejściu porównawczym stosuje się: metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej, metodę analizy statystycznej rynku. 11
Metoda porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Metoda korygowania ceny średniej do porównania przyjmuje co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Metoda analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. Uwzględniając charakter wycenianego lokalu do określenia jego wartości rynkowej, zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej: - na podstawie bazy danych ustalono cechy rynkowe wpływające na ceny transakcyjne nieruchomości, - określono wpływ poszczególnych cech rynkowych na ceny transakcyjne nieruchomości, - dokonano wyboru najbardziej podobnych lokali do nieruchomości wycenianej, - określono cenę średnią ze zbioru wyselekcjonowanych transakcji, - określono zakres sumy współczynników korygujących jako: c c min, c max śr c śr - określono wartość rynkową lokalu mieszkalnego według formuły: n W C u P śr i i1 gdzie: C śr średnia cena, u i wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlająca wpływ danej cechy na wartość lokalu mieszkalnego, n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych, P powierzchnia wycenianego lokalu. 9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości przeprowadzono analizę lokalnego rynku (rozumianego jako wtórny rynek spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach wielorodzinnych, zlokalizowanych w mieście Poznań). Jako czasookres analizy przyjęto dwa lata poprzedzające datę wyceny. W badanym okresie odnotowano kilkaset transakcji, których podstawowe parametry statystyczne zestawiono w tabeli poniżej: Parametr Wielkość parametru Średnia cena transakcyjna [zł/m 2 ] 4 698,14 Najwyższa cena transakcyjna [zł/m 2 ] 7 653,33 Najniższa cena transakcyjna [zł/m 2 ] 1 322,75 Obszar zmienności [zł/m 2 ] 6 330,58 Mediana [zł/m 2 ] 4 694,00 Odchylenie standardowe [zł/m 2 ] 708,52 Średnia cena transakcyjna wyniosła ~ 4 700 zł/m², przy czym odnotowane ceny charakteryzowały się znacznym rozrzutem: zawierały się w przedziale ~ 1 300 zł/m² do ~ 7 700 zł/m². W tym miejscu należy zwrócić uwagę na bardzo duży rozrzut cen transakcyjnych; najniższe ceny transakcyjne (najczęściej poniżej 3 500 zł/m 2 ) odnosiły się do spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych przeznaczonych do remontu z ogrzewaniem piecowym, usytuowanych w budynkach wielorodzinnych o co najwyżej przeciętnym stanie technicznym. Ceny najwyższe odnosiły się do lokali o wysokim standardzie wykończenia wnętrz, korzystnej funkcjonalności, usytuowanych w budynkach nowych, o korzystnym stanie technicznym. 12