OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ NR 1 POŁOŻONEJ W POZNANIU PRZY UL. KNAPOWSKIEGO 9 ZAPISANEJ W KW NR PO1P/ /2

Transkrypt

1 OPERAT SZACUNKOWY NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ NR 1 POŁOŻONEJ W POZNANIU PRZY UL. KNAPOWSKIEGO 9 ZAPISANEJ W KW NR PO1P/ /2 Sygnatura akt: KMP 1649/15 Wartość rynkowa nieruchomości lokalowej nr 1 położonej w Poznaniu przy ul. Knapowskiego 9 wraz z udziałem wynoszącym 2845/95800 cz. w nieruchomości wspólnej (prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz prawie własności części wspólnych budynku) zapisanej w księdze wieczystej nr PO1P/ /8, wg stanu na dzień wizji lokalnej: zł słownie: sto czterdzieści jeden tysięcy sześćset złotych O p r a c o w a n i e: Poznań, dnia 19 lutego 2016 roku

2 S P I S T R E Ś C I 1. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 2. PRZEDMIOT WYCENY 3. ZAKRES WYCENY 4. CEL WYCENY 5. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY 9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ 11. WYNIK KOŃCOWY WNIOSKI I UZASADNIENIE 12. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA 13. ZAŁĄCZNIKI Zał. nr 1. Mapa lokalizacji nieruchomości. Zał. nr 2. Protokół z badania księgi wieczystej nr PO1P/ /2 z dnia 15 lutego 2016 roku. Zał. nr 3. Protokół z badania księgi wieczystej nr PO1P/ /8 z dnia 15 lutego 2016 roku. 2

3 1. WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO 1.1. OPIS NIERUCHOMOŚCI Położenie: Poznań, ul. Knapowskiego 9 m Rodzaj nieruchomości: nieruchomość lokalowa Przedmiotowy lokal znajduje się nieopodal ulicy Głogowskiej jednej z głównych arterii miasta. Najbliższe otoczenie tworzy podobna zabudowa wielorodzinna, jednorodzinna pochodząca zarówno sprzed kilkudziesięciu lat jak i zupełnie nowa oraz Szkoła Podstawowa nr 10. Dojazd zapewnia ul. Knapowskiego, będąca drogą utwardzoną asfaltem, z utwardzonym poboczem (chodniki oraz miejsca postojowe), oświetloną o przeciętnym natężeniu ruchu. Korzystną komunikację z centrum i innymi dzielnicami miasta, zapewniają środki transportu miejskiego (autobusy i tramwaje). Przystanki komunikacji miejskiej usytuowane są w bliskiej odległości. W zasięgu znajdują się podstawowe punkty handlowo-usługowe, obiekty kultury, służby zdrowia, administracji i oświaty. Kamienica wielorodzinna, w której zlokalizowany jest wyceniany lokal, wybudowana została w technologii tradycyjnej na początku ubiegłego wieku. Jest to budynek o czterech kondygnacjach nadziemnych (parter, dwa piętra oraz poddasze), całkowicie podpiwniczony, nieocieplony, charakteryzuje się korzystną gospodarką remontową. W budynku przeprowadzane są na bieżąco remonty i naprawy. Elewacja budynku została odrestaurowana. Budynek nie jest wyposażony w windę osobową. Klatka schodowa w ostatnich latach została wyremontowana ściany malowanie farbą olejną/emulsyjną. Lokal mieszkalny nr 1, położony jest na parterze budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Funkcjonalnie składa się z następujących pomieszczeń: pokój, łazienka z WC oraz korytarz. Standard wykończenia pomieszczeń określono jako korzystny. Powierzchnia użytkowa: 28,45 m CEL WYCENY: Określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej dla potrzeb sporządzenia opisu i oszacowania przez komornika sądowego WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI: /określona w podejściu porównawczym, metodą korygowania ceny średniej/ Wartość rynkowa nieruchomości lokalowej nr 1 położonej w Poznaniu przy ul. Knapowskiego 9 wraz z udziałem wynoszącym 2845/95800 cz. w nieruchomości wspólnej (prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz prawie własności części wspólnych budynku) zapisanej w księdze wieczystej nr PO1P/ /8, wg stanu na dzień wizji lokalnej: zł słownie: sto czterdzieści jeden tysięcy sześćset złotych 1.4. DATA, NA KTÓRĄ OKREŚLONO WARTOŚĆ PRZEDMIOTU WYCENY: 19 lutego 2016 roku 1.5. DATA SPORZĄDZENIA OPERATU SZACUNKOWEGO: 19 lutego 2016 roku... (pieczęć i podpis) BE 3

4 2. PRZEDMIOT WYCENY Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa nr 1 zlokalizowana w Poznaniu przy ul. Knapowskiego 9. Z lokalem związany jest udział wynoszący 2845/95800 cz. w nieruchomości wspólnej (prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz prawie własności części wspólnych budynku) zapisanej w prowadzonej przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu księdze wieczystej nr PO1P/ /8. Dla nieruchomości lokalowej prowadzona jest przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu księga wieczysta nr PO1P/ /2. 3. ZAKRES WYCENY Zakresem wyceny objęto prawo własności nieruchomości lokalowej nr 1, położonej w Poznaniu przy ul. Knapowskiego 9, wraz z udziałem wynoszącym 2845/95800 cz. w nieruchomości wspólnej (prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz prawie własności części wspólnych budynku) zapisanej w księdze wieczystej nr PO1P/ /8, wg stanu na dzień wizji lokalnej. 4. CEL WYCENY Określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej dla potrzeb sporządzenia opisu i oszacowania przez komornika sądowego. 5. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO 5.1. PODSTAWA FORMALNA Zleceniodawca: Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu, Piotr Tomaszewski, Kancelaria Komornicza w Poznaniu, ul. J. Chociszewskiego 21/6, Poznań PODSTAWA MATERIALNO PRAWNA Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami tekst jednolity (Dz.U. 2014r poz. 518 tekst jednolity z późniejszymi zmianami) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004r. Nr 107 poz oraz z 2005r. Nr 196 poz. 1628) obowiązujące od 26 sierpnia 2011r. (Dz. U. z 2011r. Nr 165, poz. 985) Kodeks Cywilny - Ustawa z dnia r. z późniejszymi zmianami Rozporządzenie z dnia r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. z 1968r. Nr 10, poz. 52) Kodeks Postępowania Cywilnego z dnia r. tekst pierwotny (Dz. U. z 1964 r. nr 103, poz. 296) z późniejszymi zmianami ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH O PRZEDMIOCIE WYCENY Wizja terenowa przeprowadzona w dniu 12 lutego 2016 roku Badanie księgi wieczystej nr PO1P/ /2 z dnia 15 lutego 2016 roku Badanie księgi wieczystej nr PO1P/ /8 z dnia 15 lutego 2016 roku Pomiary pomieszczeń wykonane w dniu wizji lokalnej O RYNKU NIERUCHOMOŚCI Informacje o ruchu cen na lokalnym rynku nieruchomości będące w Bazie Danych CWM Sp. z o o Informacja o ruchu cen na lokalnym rynku Baza RYNEK w ZGiKM Geopoz ŹRÓDŁA DOTYCZĄCE REGULACJI PRAWNYCH Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych wydane przez PFSRM, W-wa czerwiec 2004 rok Powszechne Krajowe Zasady Wyceny obejmujące Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych oraz Noty interpretacyjne, zgodnie z uchwałą Rady PFSRM z grudnia 2007 roku. 4

5 6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY MAJĄTKOWEGO Data sporządzenia operatu szacunkowego Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny Data dokonania oględzin nieruchomości 19 lutego 2016 roku 19 lutego 2016 roku 12 lutego 2016 roku 12 lutego 2016 roku 7. OPIS I OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 7.1. OPIS WYCENIANEJ NIERUCHOMOŚCI Lokalizacja Budynek, w którym usytuowany jest przedmiotowy lokal mieszkalny, zlokalizowany jest w Poznaniu, w dzielnicy Grunwald, przy ul. Knapowskiego 9. Aglomeracja poznańska zajmuje centralny obszar województwa wielkopolskiego. Obszar aglomeracji wynosi km² (13,1% powierzchni województwa wielkopolskiego) w układzie dwóch pierścieni gmin otaczających miasto centralne - łącznie 28 gmin. Zamieszkuje tu prawie 1,1 mln osób, którzy stanowią 30% ludności województwa. Liczne badania, koncepcje i rankingi dotyczące procesów rozwoju polskich aglomeracji wskazują 2-3 pozycję aglomeracji poznańskiej w kraju. Według danych GUS-u powierzchni i ludności w przekroju terytorialnym Polski w 2007 roku, Poznań ma mieszkańców (piąte miejsce w kraju), powierzchnię 262 km² (szóste miejsce w kraju) i gęstość zaludnienia osób na kilometr kwadratowy. Poznaniacy stanowią 17,3% mieszkańców województwa wielkopolskiego i 1,5% mieszkańców Polski. Poznań jedno z najstarszych i największych polskich miast, położone nad rzekami Wartą i Cybiną, na Pojezierzu Wielkopolskim. Stolica Wielkopolski i województwa wielkopolskiego. W obrębie miasta znajduje się duży węzeł drogowy i kolejowy oraz międzynarodowy port lotniczy Ławica. Piąte pod względem liczby ludności miasto w Polsce i szóste pod względem powierzchni. Obecnie Poznań to duży ośrodek gospodarczy, akademicki naukowy i kulturalny. Duży ośrodek przemysłu (Poznański Okręg Przemysłowy) i usług, miejsce najstarszych i największych w Polsce, corocznych Międzynarodowych Targów Poznańskich. Według zewnętrznych ocen przeprowadzonych przez agencję ratingową Moody's Investors Service, pod względem wiarygodności dla inwestorów nieznacznie ustępuje znacznie większej Warszawie. Siedziba kurii archidiecezji poznańskiej. Poznań jest 4. ośrodkiem akademickim w Polsce, gdzie funkcjonuje 25 szkół wyższych, na których studiuje łącznie 141,3 tys. osób. Tabela: Dzielnice miasta Poznania i ich charakterystyka Dzielnica miasta Liczba ludności Udział w liczbie ludności ogółem (%) Powierzchnia (km 2 ) Udział w powierzchni ogółem (%) Gęstość zaludnienia Stare Miasto % 47,1 18% Nowe Miasto % 105,1 40% Grunwald % 36,2 14% Jeżyce % 57,9 22% Wilda % 15 6% Ogółem % % Granice dzielnicy Grunwald wytyczają, licząc od północy: ul. Bukowska, ul. Franklina Delano Roosvelta, tory kolejowe trasy na Zbąszynek, ul. Przełęcz, ul. Głazowa, ul. Piargowa, ul. Leszczyńska, ul. Pszczyńska i Strumień Junikowski. W dzielnicy wyróżnia się obszary, które również zwyczajowo nazywa się dzielnicami: Łazarz, Górczyn, Junikowo, Kopanina, Kotowo, Fabianowo, Raszyn, Osiedle Kopernika, Osiedle Kwiatowe (kiedyś: Osiedle Plewiska w odróżnieniu od Plewisk - osobnej miejscowości), Marcelin i Ławica (część). W dzielnicy przeważają obszary jednolitej zabudowy mieszkalnej. Od XIX-wiecznej na Łazarzu na wschodzie po powojenną w części środkowej i zachodniej, przy czym na 5

6 zachodzie i południu przeważa zabudowa jednorodzinna, a na pozostałym obszarze wielorodzinna. Nieliczne obiekty przemysłowe zlokalizowane są w okolicy ul. Bułgarskiej i ul. Grunwaldzkiej (GlaxoSmithKline). W części południowozachodniej (Junikowo) znajduje się największy cmentarz miejski tworzący oazę zieleni wraz z leżącymi na północ od niego ogródkami działkowymi i Laskiem Marcelińskim. Otoczenie Przedmiotowy lokal znajduje się nieopodal ulicy Głogowskiej jednej z głównych arterii miasta. Najbliższe otoczenie tworzy podobna zabudowa wielorodzinna, jednorodzinna pochodząca zarówno sprzed kilkudziesięciu lat jak i zupełnie nowa oraz Szkoła Podstawowa nr 10. Dojazd zapewnia ul. Knapowskiego, będąca drogą utwardzoną asfaltem, z utwardzonym poboczem (chodniki oraz miejsca postojowe), oświetloną o przeciętnym natężeniu ruchu. Korzystną komunikację z centrum i innymi dzielnicami miasta, zapewniają środki transportu miejskiego (autobusy i tramwaje). Przystanki komunikacji miejskiej usytuowane są w bliskiej odległości. W zasięgu znajdują się podstawowe punkty handlowo-usługowe, obiekty kultury, służby zdrowia, administracji i oświaty. Dokumentacja fotograficzna otoczenie nieruchomości Poniżej przedstawiono lokalizację na wycinkowej mapie ewidencyjnej. ul. Knapowskiego 9 Źródło: 6

7 Opis budynku Kamienica wielorodzinna, w której zlokalizowany jest wyceniany lokal, wybudowana została w technologii tradycyjnej na początku ubiegłego wieku. Jest to budynek o czterech kondygnacjach nadziemnych (parter, dwa piętra oraz poddasze), całkowicie podpiwniczony, nieocieplony, charakteryzuje się korzystną gospodarką remontową. W budynku przeprowadzane są na bieżąco remonty i naprawy. Elewacja budynku została odrestaurowana. Budynek nie jest wyposażony w windę osobową. Klatka schodowa w ostatnich latach została wyremontowana ściany malowanie farbą olejną/emulsyjną. Budynek jest w pełni wyposażony w instalacje techniczne: instalacja elektryczna, instalacje gazową, instalacja wodna, instalacja kanalizacyjna, instalacja domofonowa, instalacja odgromowa. Dokumentacja fotograficzna widok budynku oraz klatki schodowej Opis lokalu mieszkalnego Lokal mieszkalny nr 1, położony jest na parterze budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Funkcjonalnie składa się z następujących pomieszczeń: pokój, łazienka z WC, korytarz. Na dzień wizji lokalnej, tj. dnia 12 lutego 2016 roku, lokal wykończony był w następującym standardzie: posadzki: o pokój panele laminowane, o korytarze panele laminowane, o łazienka z WC płytki ceramiczne, ściany: o pokój malowane farbami emulsyjnymi, o korytarze malowane farbami emulsyjnymi, o łazienka z WC malowane farbami emulsyjnymi, sufity malowane farbami emulsyjnymi, drzwi wejściowe typowe, 7

8 drzwi wewnętrzne płycinowe, stolarka okienna z PCV, grzejniki stalowe płytowe, w korytarzu znajduje się piec gazowy dwufunkcyjny oraz bojler elektryczny, w pokoju znajduje się blat kuchenny bez zlewu oraz piecyka, w pokoju znajduje się antresola, do której dostęp możliwy jest za pomocą drewnianej drabinki o pow.. Standard wykończenia pomieszczeń określono jako korzystny. Funkcjonalność określono jako przeciętną: lokal nie posiada balkonu, układ funkcjonalny pomieszczeń jest przeciętny, lokal posiada antresolę, do lokalu nie posiada pomieszczenia przynależne. Powierzchnia użytkowa: 28,45 m 2. Powierzchnia użytkowa przyjęta została na podstawie pomiarów pomieszczeń wykonanych w dniu wizji lokalnej oraz zapisów w dziale I KW. Wyposażenie lokalu w instalacje: elektryczna, wodno-kanalizacyjna, C.O. piec gazowy dwufunkcyjny, domofonowa. Dokumentacja fotograficzna - widok pomieszczeń 8

9 7.2. STAN PRAWNY NIERUCHOMOŚCI Dla nieruchomości lokalowej prowadzona jest przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu księga wieczysta nr PO1P/ /2. Dla nieruchomości gruntowej oraz części wspólnych budynku prowadzona jest przez V Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Poznań Stare Miasto w Poznaniu księga wieczysta nr PO1P/ /8. Ustalenia stanu prawnego dokonano na podstawie protokołów z badania ksiąg wieczystych przeprowadzonego dnia 15 lutego 2016 roku. PO1P/ /2 DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Położenie:, Poznań, ul. Knapowskiego 9/1. Lokal mieszkalny. Pokój, kuchnia. Powierzchnia: 28,45 m 2. Komentarz do migracji: W łamie 8 podano stan w czasie założenia księgi: po wydzieleniu z księgi wieczystej KW Na podstawie wniosku l.dz.kw /99 wpisano dnia 21 maja 1999r. DZIAŁ Isp (SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ) 1. Rodzaj prawa: udział związany z własnością lokalu Treść prawa: udział właściciela niniejszego lokalu we współwłasności nieruchomości KW nr wynosi 2845/95800 części. Wpisano dnia 21 maja 1999 r DZIAŁ II (WŁASNOŚĆ) Marek Cieślak, PESEL Na podstawie umowy sprzedaży Rep A 964/09 z dnia 16 stycznia 2009 roku, not. Wojciech Cendrowski, Poznań, karta i wniosku DZ.KW/PO1P/ /09/001 z dnia 19 stycznia 2009 roku. Wpisano dnia 21stycznia 2009 roku. Komentarz do migracji: W łamie 5 ujawniono wnioski: ldz /99, /99. DZIAŁ III (OBCIĄŻENIA I OGRANICZENIA) 2. Rodzaj wpisu: inny wpis Treść wpisu: wszczęcie egzekucji-komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym Poznań-Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotr Tomaszewski, sygn. akt KM 1649/15 na rzecz MBank S.A. z siedzibą w Warszawie Na podstawie wezwania do zapłaty długu KM 1649/15 z dnia 23 listopada 2015 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Piotra Tomaszewskiego, karta 99 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /15/001 z dnia 24 listopada 2015 roku. Wpisano dnia 8 grudnia 2015 roku. 9

10 DZIAŁ IV - (HIPOTEKA) ,00 złotych hipoteka umowna kaucyjna w kwocie dwieście dziewięćdziesiąt siedem tysięcy złotych 00/100 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: wierzytelności główna i uboczne z tytułu umowy kredytu Termin zapłaty: na rzecz BRE Bank Spółka Akcyjna Oddział Bankowości Detalicznej Łódź z siedzibą w Warszawie, REGON Na podstawie oświadczenia banku /2009 z dnia 16 stycznia 2009 roku, karta 46 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /09/002 z dnia 19 stycznia 2009 roku. Wpisano dnia 21 stycznia 2009 roku. PO1P/ /8 DZIAŁ I (OZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI) Położenie: Poznań, ul. Knapowskiego 9. Działka 122/1. Powierzchnia: 544 m 2. Budynek: ul. Knapowskiego 9 Wyodrębniono między innymi lokal nr 1 do KW Komentarz do migracji: W łamie 4 ujawniono wpis: mapa nr 6 nr rej W łamie 8 przy bieżącym numerze nieruchomości 9 ujawniono wpis: wpisy w łamach dotyczących opisu i planu i obszaru uzgodniono z dodatkiem do księgi parcel nr. 4 za rok 1961 z dnia 7 marca 1961r zbd. nr. 4- wpisano dnia 28 lipca Na podstawie wypisu z wykazu zmian gruntowych, dok. zbd. 8 i wniosku ldz.kw 5464/76 z dnia 28 maja 1976 roku. Wpisano dnia 1 czerwca 1976 roku. DZIAŁ Isp (SPIS PRAW ZWIĄZANYCH Z WŁASNOŚCIĄ) Brak wpisu. Komentarz do migracji: Ostatni numer aktualnego lub wykreślonego wpisu w danym dziale: 1 DZIAŁ II (WŁASNOŚĆ) 10. Właściciel lokalu nr 1 zapisanego w KW w udziale / części Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży Rep A 10811/98 i wniosku ldz.kw 19884/98. Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży Rep A 12202/98 i wniosku ldz.kw 23312/98. Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży Rep A 12225/98 i wniosku ldz.kw 23311/98. Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży Rep A 13652/98 i wniosku ldz.kw 26209/98. Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży Rep A 14571/98 i wniosku ldz.kw 28556/98. Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży Rep A 15814/98 i wniosku ldz.kw 1752/98. Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży Rep A 1019/99 i wniosku ldz.kw 4820/99. Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży Rep A 1024/99 i wniosku ldz.kw 4510/99. Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży Rep A 1024/99 i wniosku ldz.kw 4511/99. 10

11 Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży Rep A 15814/98 i wniosku ldz.kw 1753/99. Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży Rep A 1029/99 i wniosku ldz.kw 4819/99. Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży Rep A 1171/99 i wniosku ldz.kw 4761/99. Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży Rep A 1179/99 i wniosku ldz.kw 4762/99. Na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży Rep A 1432/99 i wniosku ldz.kw 4824/99. (DZIAŁ III (OBCIĄŻENIA I OGRANICZENIA) 1. Rodzaj wpisu: ograniczone prawo rzeczowe Treść wpisu: dożywotnie i nieodpłatne prawo służebności osobistej- prawo korzystania z lokalu mieszkalnego nr 19 o pow. 62,7 m 2 w budynku przy ulicy Knapowskiego 9 w Poznaniu na rzecz Stefani Piskor, Henryka Piskor i Janusza Piskor. Na podstawie umowy ustanowienia prawa służebności osobistej Rep A 9227/96 z dnia 11 września 1996 roku, dok. 15 i wniosku ldz.kw 14806/97. Wpisano dnia 5 marca 1999 roku. 2. Rodzaj wpisu: inny wpis Treść wpisu: wszelkie ciężary, ciążące na lokalach wydzielonych z nieruchomości ciążą na przynależnych do nich udziałach we współwłasności, wpisano dnia 21 maja 1999r. 3. Rodzaj wpisu: ostrzeżenie Treść wpisu: ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji z udziału wynoszącego / części należącego do Krzysztofa Kusiaka na wniosek Zbyszka Burmistrza i Magdaleny Mulkowskiej - Ślęzak w sprawie sygn. akt KM 1101/13 prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań-Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Michała Redelbacha, Na podstawie zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości KM 1101/13 z dnia 26 czerwca 2013 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań-Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Michała Redelbacha, karta 225, wezwania do zapłaty długu KM 1101/13 z dnia 26 czerwca 2013 roku Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym Poznań-Grunwald i Jeżyce w Poznaniu Michała Redelbacha, karta 226 i wniosku DZ.KW/PO1P/ /13/001 z dnia 28 czerwca 2013 roku. Wpisano dnia 3 lipca 2013 roku. DZIAŁ IV - (HIPOTEKA) , 30 złotych hipoteka przymusowa zwykła w kwocie osiemdziesiąt cztery tysiące sześćset dziewięćdziesiąt złotych 30/100 Udział: 1 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: należność z tytułu podatku dochodowego Inne informacje: hipoteka na udziale 1169/95800 cz. należącym do Krzysztofa Kusiaka. na rzecz Skarbu Państwa Naczelnika Urzędu Skarbowego Poznań Wilda z siedzibą w Poznaniu organ reprezentujący Skarb Państwa Na podstawie tytułu wykonawczego nr SM2 /1043/06 oraz SM1/2436/08 Naczelnika Urzędu Skarbowego Poznań Wilda i wniosku DZ.KW/PO1P/ /09/001 z dnia 23 kwietnia 2009 roku. Wpisano dnia 28 kwietnia 2009 roku. 11

12 ,00 złote hipoteka przymusowa w kwocie jeden milion seto dwanaście tysięcy sto osiemdziesiąt dwa złote 00/100 Udział: 1 Numer wierzytelności: 1 Wierzytelność: należności z tytułu zobowiązania podatkowego - podatku dochodowego od osób fizycznych objęte zabezpieczeniem Inne informacje: hipoteka na udziale 1169/95800 cz. należącym do Krzysztofa Kusiaka. na rzecz Skarbu Państwa Naczelnika Urzędu Skarbowego Poznań Winogrady z siedzibą w Poznaniu REGON Na podstawie zarządzenia zabezpieczenia PP/4140-2/11 z dnia 28 lipca 2011 roku Naczelnika Urzędu Skarbowego Poznań Winogrady, karta i wniosku DZ.KW/PO1P/ /11/001 z dnia 22 sierpnia 2011 roku. Wpisano dnia 25 sierpnia 2011 roku. Komentarz do migracji: W łamie 4 ujawniono wpis: wszelkie ciężary, ciążące na lokalach wydzielonych z nieruchomości ciążą na przynależnych do nich udziałach we współwłasności, wpisano dnia 21 maja 1999r. 8. PRZEDSTAWIENIE SPOSOBU WYCENY Zgodnie z art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (powołanej w pkt ) wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu. Wartość rynkowa nieruchomości (zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami) stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz były świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania oznacza wartość rynkową zgodną z powyższą definicją przy przyjęciu dodatkowego założenia, że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny na rynku nieruchomości. Przy wyborze podejścia i metody kierowano się zasadami określonymi w art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (powołanym w pkt ). Zgodnie 3 ust 1. ww. rozporządzenia określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawie własności lub innych praw do nieruchomości. Wartość rynkową określa się przy zastosowaniu podejścia porównawczego, dochodowego lub mieszanego. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość wycenianej nieruchomości jest równa cenie, jaką uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, skorygowanej ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustalonej z uwzględnieniem zmian poziomu cen na skutek upływu czasu. Podejście to stosuje się, jeżeli znane są dane o cenach nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście dochodowe polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że nabywca nieruchomości zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości, również po zainwestowaniu środków finansowych. W podejściu dochodowym wartość rynkowa odwzorowuje najczęściej występujące zachowania uczestników rynku. Z tego względu przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca posługuje się typowymi stawkami czynszu, typowymi stopami zwrotu, odwzorowuje typowy sposób zarządzania i typowe umiejętności negocjacyjne. W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntu. Zastosowanie metody pozostałościowej i kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym. Metodę wskaźników szacunkowych gruntu stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne w przypadku braku transakcji rynkowych. W przedmiotowym przypadku właściwym podejściem jest podejście porównawcze. Zgodnie 4 ww. rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom cen. 12

13 W podejściu porównawczym stosuje się: metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej, metodę analizy statystycznej rynku. Metoda porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Metoda korygowania ceny średniej do porównania przyjmuje co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Metoda analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. Uwzględniając charakter wycenianego lokalu do określenia jego wartości rynkowej zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej: - na podstawie bazy danych ustalono cechy rynkowe wpływające na ceny transakcyjne nieruchomości, - określono wpływ poszczególnych cech rynkowych na ceny transakcyjne nieruchomości, - dokonano wyboru najbardziej podobnych lokali do nieruchomości wycenianej, - określono cenę średnią ze zbioru wyselekcjonowanych transakcji, - określono zakres sumy współczynników korygujących jako: c c min, c max śr c śr - określono wartość rynkową lokalu mieszkalnego według formuły: n W C u P śr i i 1 gdzie: C śr średnia cena, u i wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlająca wpływ danej cechy na wartość lokalu mieszkalnego, n liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych, P powierzchnia wycenianego lokalu. 13

14 9. ANALIZA I CHARAKTERYSTYKA RYNKU NIERUCHOMOŚCI W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości przeprowadzono analizę lokalnego rynku (rozumianego jako wtórny rynek nieruchomości lokalowych znajdujących się w budynkach wielorodzinnych, o zbliżonych uwarunkowaniach lokalizacyjnych). Jako czasookres analizy przyjęto dwa lata poprzedzające datę wyceny. W badanym okresie odnotowano kilkaset transakcji, których podstawowe parametry statystyczne zestawiono w tabeli poniżej: Parametr Wielkość parametru Średnia cena transakcyjna [zł/m 2 ] 4 790,14 Najwyższa cena transakcyjna [zł/m 2 ] ,41 Najniższa cena transakcyjna [zł/m 2 ] 1 043,48 Obszar zmienności [zł/m 2 ] 9 191,93 Mediana [zł/m 2 ] 4 752,94 Odchylenie standardowe [zł/m 2 ] 1234,44 Średnia cena transakcyjna wyniosła ~ zł/m², przy czym odnotowane ceny charakteryzowały się znacznym rozrzutem: zawierały się w przedziale ~ zł/m² do ~ zł/m². W tym miejscu należy zwrócić uwagę na bardzo duży rozrzut cen transakcyjnych; najniższe ceny transakcyjne (najczęściej poniżej zł/m 2 ) odnosiły się do nieruchomości lokalowych do remontu z ogrzewaniem piecowym, usytuowanych w budynkach wielorodzinnych o co najwyżej przeciętnym stanie technicznym. Ceny najwyższe odnosiły się do nieruchomości lokalowych o wysokim standardzie wykończenia wnętrz, korzystnej funkcjonalności, usytuowanych w budynkach nowych, o korzystnym stanie technicznym. Analizowany zbiór charakteryzuje duża różnorodnosć pod względem stanu technicznego budynku, analizowany segment rynku obejmuje zarówno lokale położone w budynkach wzniesionych w I połowie XX wieku, jak i nowszych, charakteryzujących się zazwyczaj korzystnym stanem technicznym. W przypadku mieszkań ze starszego zasobu na wartość lokalu wpływ ma jakość prowadzonej gospodarki remontowej, stopień zużycia poszczególnych elementów budynku, ogólny stan techniczny obiektu, w tym stan elewacji, stropów i pokryć dachowych, instalacji czy też części wspólnych budynku. Wyższe noty uzyskują lokale, w których poczynione zostały nakłady na remont, z wymienioną stolarką okienną czy instalacjami. Zróżnicowanie cen transakcyjnych występujacych na rynku wynika też z indywidualnych cech poszczególnych lokali, tj. stanu technicznego czy standardu wykończenia wnętrz. Wysokie ceny osiągają lokale z korzystnymi uwarunkowaniami komunikacyjnymi (bliskość przystanków komunikacji miejskiej). Do istotnych czynników cenotwórczych zalicza się otoczenie nieruchomości, poziom bezpieczeństwa okolicy, bliskość punktów handlowo - usługowych, obiektów administracji, kultury, służby zdrowia i oświaty oraz położenie z dala od ruchliwych ulic. Wartość nieruchomości determinuje ponadto rodzaj istniejącej zabudowy, jej intensywność, elementy ekologiczne, w tym bliskość terenów zielonych. Kolejne istotne czynniki wpływające na wartość to: standard wykończenia, w tym jakość zastosowanych materiałów budowlanych, funkcjonalność oraz stan techniczny lokalu, jakość wykonawstwa budowlanego. Zbadano dynamikę cen, którą przedstawiono na wykresie poniżej. 14

15 Wykres: Ceny transakcyjne 1 m 2 nieruchomości na analizowanym rynku w okresie dwóch ostatnich lat Prawdopodobieństwo przyjęcia występowania fałszywego trendu wynikającego z przypadkowego układu danych wynosi ok. 20,89% i jest na poziomie wyższym niż założony poziom istotności wynoszący 0,15. Powyższe oznacza, że na założonym poziomie istotności 0,15 można stwierdzić nieistotność statystyczną występowania trendu. Wymiar względny trendu (%)/rok wynosi ok. 2,2% i można określić go jako brak trendu. Przedział ufności dla wyliczonego trendu, na założonym poziomie istotności 0,15 wynosi ok. ±2,5%. Oznacza to, że z prawdopodobieństwem 0,85 rzeczywista wartość trendu mieści się w granicach od -0,3%/rok do 4,8%/rok. Wykres Żródło: Wykorzystano arkusz kalkulacyjny do analizy trendu czasowego autorstwatomasza Kotrasińskiego Ostatecznie nie przyjęto korekty cen ze względu na upływ czasu. Na badanym rynku lokalnym najczęściej dochodziło do transakcji lokalami o powierzchni z przedziału m 2, ich udział w rozpatrywanych transakcjach wyniósł w analizowanym okresie 45%. Najmniejszą, porównywalną ilość transakcji (11%) odnotowano wśród lokali największych z przedziału powyżej 80 m 2. Opisaną powyżej sytuację przedstawia wykres poniżej. 15

16 Wykres: Struktura zbioru pod względem powierzchni użytkowej lokali (m 2 ) Źródło: opracowanie własne Poniższy wykres przedstawia orientacyjny zakres cen transakcyjnych w pierwotnym zbiorze transakcji. Najwyżej cenione były lokale o mniejszych powierzchniach, najniżej określano ceny dużych lokali. Jest to prostą ilustracją ekonomicznego prawa rzadkości dóbr: im czegoś mniej, tym bardziej jest przez rynek pożądane (a zatem wyżej cenione). Przyjęta w procesie wyceny gradacja jest uzależniona od zróżnicowania powierzchni lokali przyjętych do analizy porównawczej. Generalnie, stopniowanie oceny atrybutu powierzchnia musi korespondować z realnymi oczekiwaniami i preferencjami kupujących. W badanym zbiorze współczynnik korelacji Pearsona przyjmuje wartość 0,21 co świadczy o słabej zależności liniowej parametrów. Wykres: Zależność ceny 1m 2 od powierzchni użytkowej lokalu Źródło: opracowanie własne 16

17 Wykres: Zależność ceny 1m 2 od powierzchni użytkowej lokalu Źródło: opracowanie własne W kolejnym etapie analizy postanowiono ograniczyć otrzymany zbiór do nieruchomości spełniających następujące kryteria: nieruchomości mieszczące się na terenie Poznania, skupiając się na zbliżonych uwarunkowaniach lokalizacyjnych, transakcje zawarte od lutego 2014 roku, powierzchnia użytkowa do 50 m 2. Analizując powyższe transakcje stwierdzono, że ceny wahają się od ~3 900 zł do ~6 000 zł w przeliczeniu na 1 m 2 lokalu. Różnice te są spowodowane m.in.: lokalizacją i najbliższym otoczeniem, powierzchnią lokalu, standardem wykończenia pomieszczeń, funkcjonalnością, usytuowaniem w budynku. Na podstawie zebranych transakcji obliczono podstawowe mierniki statystyczne: Parametr Wartość parametru Średnia cena transakcyjna [zł/m 2 ] 4 855,51 Najwyższa cena transakcyjna [zł/m 2 ] 5 969,30 Najniższa cena transakcyjna [zł/m 2 ] 3 875,00 Obszar zmienności [zł/m 2 ] 2 094,30 Mediana [zł/m 2 ] 4 818,10 Odchylenie standardowe [zł/m 2 ] 680,04 Współczynnik zmienności [-] 0,14 Wartość współczynnika zmienności na poziomie 0,14 (znacznie mniejsza od 40 %) informuje, że średnia arytmetyczna dobrze oddaje charakter zbiorowości, a więc prawidłowo oddaje realia rynku. Średnia cena transakcyjna 1 m 2 powierzchni lokalu osiągnęła wartość 4 855,51 zł, natomiast odchylenie standardowe ukształtowało się na poziomie 680,04 zł/m 2. Mediana ukształtowała się na poziomie 4 818,10 zł/m 2, co oznacza przewagę nieruchomości o cenie poniżej wartość średniej. Średnia powierzchnia użytkowa lokali mieszkalnych wyniosła dla rozpatrywanej grupy 37 m 2. Rozpiętość pomiędzy najwyższą a najniższą jednostkową ceną transakcyjną wyniosła 2 094,30 zł/m 2. Wagi cech rynkowych ustalono na podstawie analizy preferencji nabywców nieruchomości (wykorzystując do tego celu dane udostępnione przez biura obrotu nieruchomościami) oraz wyników wstępnych badań prowadzonych przez CWM 17

18 w postaci wywiadu bezpośredniego. Ostatecznie ustalono, że na wartość lokali mają wpływ poniższe cechy rynkowe (atrybuty cenotwórcze), którym przypisano następujące wagi: 1. Lokalizacja 20% 2. Standard wykończenia 30% 3. Powierzchnia użytkowa 20% 4. Usytuowanie w budynku 15% 5. Funkcjonalność 15% 1. Lokalizacja budynku, w którym usytuowany jest przedmiotowy lokal odległość od centrum, położenie w sąsiedztwie centrów handlowo usługowych, obiektów administracji, kultury, służby zdrowia i oświaty, dostępność komunikacyjna ilość linii autobusowych i tramwajowych oraz elementy środowiskowo społeczne i ekologiczne, odległość od terenów zieleni, hałas komunikacyjny - b. korzystna położenie w bliskiej odległości w/w obiektów, dobre skomunikowanie z centrum, tereny o korzystnych walorach środowiskowo społecznych, dość bliskie sąsiedztwo terenów rekreacyjnych, nieznaczny hałas komunikacyjny, poczucie bezpieczeństwa duże - korzystna warunki pośrednie 2. Standard wykończenia pomieszczeń - przeciętna położenie w dalszej odległości w/w obiektów, przeciętne skomunikowanie z centrum, tereny o przeciętnych walorach środowiskowo społecznych, bliskie sąsiedztwo terenów rekreacyjnych, znaczny hałas komunikacyjny, poczucie bezpieczeństwa przeciętne - korzystny pomieszczenia wykończone bardzo dobrej jakości materiałami, estetyka wnętrza oraz rozwiązania konstrukcyjno kompozycyjne na bardzo wysokim poziomie, stan techniczny bardzo dobry - przeciętny pomieszczenia wykończone dobrej jakości materiałami, estetyka wnętrza oraz rozwiązania konstrukcyjno kompozycyjne na wysokim poziomie, stan techniczny dobry 3. Powierzchnia użytkowa 4. Usytuowanie w budynku - podstawowy pomieszczenia wykończone co najmniej średniej jakości materiałami, estetyka wnętrza oraz rozwiązania konstrukcyjno kompozycyjne na średnim poziomie, część pomieszczeń wymaga odświeżenia, stan techniczny przeciętny - mała lokale o powierzchni poniżej 35 m 2 - średnia lokale o powierzchni powyżej 35 m 2 - korzystne I, II piętro 5. Funkcjonalność wielkość i kształt lokalu, wzajemny stosunek powierzchni np. powierzchni mieszkalnej do powierzchni komunikacji, układ - przeciętne piętra pośrednie - niekorzystne parter, ostatnie piętro - korzystna lokale o dogodnym (elastycznym) rozkładzie i kształcie pomieszczeń, optymalnie duża powierzchnia części mieszkalnej, lokal z balkonem 18

19 pomieszczeń, wzajemne rozmieszczenie pomieszczeń, obecność lub brak tarasu, balkonu - przeciętna warunki pośrednie - niekorzystna lokale o mało elastycznym rozkładzie i kształcie pomieszczeń, zbyt mała lub zbyt duża powierzchnia części mieszkalnej, brak balkonu 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI RYNKOWEJ NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ Tabela: Baza nieruchomości Lp. Data transakcji Lokalizacja Powierzchnia użytkowa [m 2 ] Cena transakcyjna [zł/m 2 ] 1 lut 14 Łukaszewicza 37, ,54 2 kwi 14 Łukaszewicza 36, ,15 3 cze 14 Andrzejewskiego 36, ,00 4 lip 14 Mottego 39, ,56 5 lip 14 Małeckiego 30, ,85 6 lip 14 Mottego 37, ,34 7 sie 14 Jarochowskiego 45, ,29 8 wrz 14 Knapowskiego 27, ,55 9 sty 15 Knapowskiego 32, ,48 10 sty 15 Jarochowskiego 46, ,18 11 lut 15 Małeckiego 32, ,43 12 mar 15 Głogowska 38, ,51 13 cze 15 Małeckiego 31, ,97 14 cze 15 Górczyńska 35, ,70 15 lip 15 Łukaszewicza 41, ,59 16 wrz 15 Głogowska 35, ,30 17 wrz 15 Małeckiego 45, ,42 18 wrz 15 Mottego 37, ,41 19 paź 15 Mottego 31, ,32 20 paź 15 Małeckiego 36, ,65 minimalna cena transakcyjna maksymalna cena transakcyjna Tabela: Opis lokalu o najniższej cenie transakcyjnej Data transakcji Czerwiec 2014 roku Lokalizacja Poznań, ul. Andrzejewskiego Powierzchnia Średnia 36,00 m 2 Charakterystyka Cena transakcyjna (zł/m 2 ) Standard przeciętny, usytuowanie w budynku przeciętne, funkcjonalność przeciętna 3 875,00 Tabela: Opis lokalu o najwyższej cenie transakcyjnej Data transakcji Wrzesień 2015 roku Lokalizacja Poznań, ul. Głogowska Powierzchnia Średnia 35,18 m 2 Charakterystyka Standard korzystny, usytuowanie w budynku przeciętne, funkcjonalność przeciętna Cena transakcyjna (zł/m 2 ) 5 969,30 19

20 Tabela: Charakterystyka szacowanego lokalu Lp. Cechy rynkowe Charakterystyka 1 Lokalizacja Poznań, ul. Knapowskiego 2 Powierzchnia użytkowa Mała 28,45 m 2 3 Standard wykończenia Przeciętny 4 Usytuowanie w budynku Niekorzystne 5 Funkcjonalność Przeciętna Na podstawie danych zawartych w tabeli baza nieruchomości podobnych, obliczona została średnia (C śr ) oraz zakres sumy współczynników korygujących (u min, u max ). Średnia cena transakcyjna [zł/m 2 ] 4855,51 Min. cena transakcyjna [zł/m 2 ] 3875,00 Max. cena transakcyjna [zł/m 2 ] 5969,30 Granica dolna = Cmin/Cśr 0,798 Grnica górna = Cmax/Cśr 1,229 Tabela: Zakresy współczynników korygujących Lp. Zakresy współczynników Cecha rynkowa Lokalizacja i otoczenie 0,160 0,203 0, Standard / stan techniczny 0,239 0,304 0, Pow. użytkowa lokalu 0,160-0, Usytuowanie w budynku 0,120 0,152 0, Funkcjonalność 0,120 0,152 0,184 Tabela: Określenie sumy współczynników korygujących Lp. Cecha rynkowa Udział cechy w ΔC (waga cechy) Zakres współczynników korygujących Wartości współczynników ui 1. Lokalizacja i otoczenie 20% 0,160-0,246 0, Standard / stan techniczny 30% 0,239-0,369 0, Pow. użytkowa lokalu 20% 0,160-0,246 0, Usytuowanie w budynku 15% 0,120-0,184 0, Funkcjonalność 15% 0,120-0,184 0,152 SUMA 100% 0,798-1,229 1,025 Wartość szacowanego lokalu mieszkalnego obliczono ze wzoru: n W C śr i i 1 gdzie: C śr średnia cena 1 m 2 (zł), u i wartości współczynników odzwierciedlające ocenę przedmiotowego lokalu mieszkalnego w aspekcie cech rynkowych, P powierzchnia wycenianego lokalu mieszkalnego (m 2 ). W 1m 2 = 4 855,51 zł/m 2 x 1,025 = 4 976,90 zł/m 2 W N = 4 976,90 zł/m 2 x 28,45 m 2 = ,81 zł W N = zł (po zaokrągleniu) u P 20

21 Wartość rynkowa nieruchomości lokalowej nr 1 położonej w Poznaniu przy ul. Knapowskiego 9 wraz z udziałem wynoszącym 2845/95800 cz. w nieruchomości wspólnej (prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz prawie własności części wspólnych budynku) zapisanej w księdze wieczystej nr PO1P/ /8, zgodnie ze stanem na dzień wizji lokalnej: W N = zł słownie: sto czterdzieści jeden tysięcy sześćset złotych O p r a c o w a n i e : Poznań, dnia 19 lutego 2016 roku 21

22 11. WYNIK KOŃCOWY WNIOSKI I UZASADNIENIA Określona wartość rynkowa nieruchomości lokalowej znajduje się w średnim przedziale jaki zanotowano w obrocie tego typu prawem na lokalnym rynku Określona wartość jest możliwa do uzyskania pod warunkiem: upłynięcia czasu niezbędnego do wyeksponowania i do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku; kupujący będzie posiadał stanowczy zamiar zawarcia umowy, nie będzie działał w sytuacji przymusowej; strony będą od siebie niezależne, działając w sposób racjonalny nie kierując się szczególnymi motywami, świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości Określona wartość jest wartością przy założeniach i obwarowaniach przyjętych dla niniejszej wyceny. 12. KLAUZULE I ZASTRZEŻENIA Niniejszy operat nie może być wykorzystywane dla innych celów jak określone w pkt Operat szacunkowy wykonano w trzech egzemplarzach (Egz. 1, 2, 3) Operat szacunkowy sporządzono zgodnie z aktualnie obowiązującymi przepisami prawa Przedstawiona w treści operatu ocena stanu technicznego nie stanowi ekspertyzy technicznej Określona wartość rynkowa jest wolna od podatku i opłat, a w szczególności od podatku VAT Powierzchnię użytkową lokalu ustalono na podstawie informacji zawartych w I dziale KW nr PO1P/ /2 oraz pomiarów wykonanych w dniu wizji lokalnej. 13. ZAŁĄCZNIKI Zał. nr 1. Mapa lokalizacji nieruchomości. Zał. nr 2. Protokół z badania księgi wieczystej nr PO1P/ /2 z dnia 15 lutego 2016 roku. Zał. nr 3. Protokół z badania księgi wieczystej nr PO1P/ /8 z dnia 15 lutego 2016 roku. 22

23 Miejscowość: Ulica: Mapa lokalizacji nieruchomości Poznań Knapowskiego 9 Załącznik nr 1 do operatu szacunkowego z dnia 19 lutego 2016 roku 23