IX KMP 36/11 O P I N I A określająca wartość rynkową prawa własności nieruchomości położonych w miejscowości Bolechowice, gmina Zabierzów, tj.: działki ew. nr 157/2 o powierzchni 0,5300 ha, zabudowanej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, obj. KW nr KR2K/00035805/4 oraz udziału 1/2 części w prawie działki ew. nr 157/4 o powierzchni 0,0195 ha (stanowiącej drogę dojazdową), obj. KW nr KR2K/00047049/3 Dla przedmiotowych nieruchomości księgi wieczyste prowadzi Sąd Rejonowy dla Krakowa Krowodrzy w Krakowie, VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Krzeszowicach Właściciele: Dz. nr 157/2 Dz. nr 157/4 Adam Jasiewicz s. Adama i Magdaleny Adam Jasiewicz s. Adama i Magdaleny Monika Bogdanowska c. Janusza i Aleksandry Na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej Kraków, 31 sierpnia 2018r.
WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO Nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem mieszkalnym RODZAJ NIERUCHOMOŚCI jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej oraz nieruchomość gruntowa niezabudowana stanowiąca drogę dojazdową ADRES Bolechowice dz. 157/2 i 157/4, gm. Zabierzów JEDN. EWID. // OBRĘB Bolechowice Obr. nr 0004 RODZAJ WYCENIANYCH PRAW Prawo własności KSIĘGI WIECZYSTE KW nr KR2K/00035805/4 oraz KR2K/00047049/3 OKREŚLENIE OSÓB, KTÓRYM PRZYSŁUGUJĄ PRAWA DO NIERUCHOMOŚCI Dz. nr 157/2 Dz. nr 157/4 Adam Jasiewicz s. Adama i Magdaleny Adam Jasiewicz s. Adama i Magdaleny Monika Bogdanowska c. Janusza i Aleksandry Na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej OBCIĄŻENIA: Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń prawnych i majątkowych (Badanie KW przeprowadzono dnia 30 sierpnia 2018r. protokoły załączono do opracowania) KR2K/00035805/4: Dział III: wszczęcie egzekucji z nieruchomości Dział IV: Dział IV 1. Hipoteka umowna kaucyjna 340000,00 zł,na rzecz: Kredyt Bank S.A. I Oddział w Krakowie. 2. Hipoteka umowna kaucyjna 170000,00 zł, na rzecz: Kredyt Bank S.A. I Oddział w Krakowie. 3.Hipoteka przymusowa 5523,00 zł, na rzecz: Gmina Zabierzów. KR2K/00047049/3: Dział III: wszczęcie egzekucji z nieruchomości; Dział IV: wolny. KRÓTKI OPIS NIERUCHOMOŚCI Zakresem wyceny objęto następujące składniki: działka ew. nr 157/2 o pow. 0,5300 ha, budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej usytuowany na działce 157/2, budynek garażowy w zabudowie wolnostojącej usytuowany na działce 157/2, pozostałe elementy zagospodarowania terenu, udział w prawie własności działki nr 157/4 o powierzchni 195m2, stanowiącej drogę dojazdową. Działka nr 157/2 zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej. Budynek obejmujący parter, piętro oraz poddasze użytkowe. Wyjście na poddasze po schodach o konstrukcji stalowej, częściowo brak stropu nad pierwszym piętrem (otwarta przestrzeń), w tym obszarze poruszanie się na poziomie poddasza umożliwia stalowa kratownica zamontowana zgodnie z osią wzdłużną budynku. Obiekt bez podpiwniczenia. Na dzień oględzin budynek nie ocieplony oraz nie otynkowany z zewnątrz. Zgodnie z oświadczeniem Właściciela ściany zewnętrzne budynku to ściany warstwowe z ociepleniem wewnętrznym -styropianem. (nie dokonywano odkrywek) Budynek garażowy obejmuje garaż oraz pomieszczenie gospodarcze o łącznej powierzchni 49,61m2. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej murowanej (ceramika budowlana), przykryty dachem dwuspadowym. Budynek garażowy nie ocieplony i nie otynkowany z zewnątrz, wykonane tynki wewnętrzne, na podłodze brak końcowej warstwy wylewki. Zamontowana stolarka okienna, drzwiowej brak. Teren nieruchomości ogrodzony w całości, przy wjeździe zamontowana ażurowa metalowa brama wjazdowa oraz furtka zamocowane na murowanych słupach. Dalej ogrodzenie z siatki rozpiętej między metalowymi słupkami. Na terenie działki nr 157/2 znajdują się również liczne nasadzenia w postaci drzew i krzewów. Działka nr 157/4 użytkowana jako droga dojazdowa. Powierzchnia przyjęta do obliczeń: 303,61 m 2 (na podstawie pomiaru własnego wykonanego podczas oględzin) Nie przedłożono dokumentacji projektowej budynku, decyzji pozwolenia na budowę ani zgłoszenia/przyjęcia do użytkowania. Wycenę sporządzono przy założeniu pełnej zgodności wzniesienia budynku z przepisami obowiązującego prawa. Określenie wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej zabudowanej wg stanu CEL WYCENY na dzień oględzin - dla potrzeb egzekucji komorniczej Działka ew. nr 157/2 obj. KW nr KR2K/00035805/4: 1 176 237,00 zł Słownie: jeden milion sto siedemdziesiąt sześć tysięcy dwieście trzydzieści siedem złotych Wartość rynkowa udziału ½ cz. w prawie własności działki ew. nr 157/2 obj. KW nr KR2K/00047049/3: 12 659,00 zł Słownie: dwanaście tysięcy sześćset pięćdziesiąt dziewięć złotych DATA, na którą określono wartość nieruchomości (POZIOM CEN): 31 sierpnia 2018r. DATA, na którą określono STAN nieruchomości : 6 sierpnia 2018r. AUTOR DATA SPORZĄDZENIA OPERATU 31 sierpnia 2018r. Strona 2 z 22
1.1. PRZEDMIOT I ZAKRES WYCENY 1. CZĘŚĆ OGÓLNA Przedmiotem opracowania są nieruchomości gruntowe: - nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Bolechowice w rejonie ulicy Akacjowej, gm. Zabierzów składająca się z działki ewidencyjnej nr 157/2 o powierzchni 0,5300 ha zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej, - nieruchomość gruntowa położona w miejscowości Bolechowice w rejonie ulicy Akacjowej, gm. Zabierzów składająca się z działki ewidencyjnej nr 157/4 o powierzchni 0,0195 ha stanowiąca drogę dojazdową. Dla przedmiotowych nieruchomości gruntowych Sąd Rejonowy dla Krakowa Krowodrzy w Krakowie, VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w Krzeszowicach prowadzi księgi wieczyste nr KR2K/00035805/4 oraz KR2K/00047049/3. Oznaczenie nieruchomości: Województwo Małopolskie Powiat Krakowski Jednostka ewid. 120616_2 Zabierzów Obręb Bolechowice, nr 0004 Nr działki 157/2 157/4 Powierzchnia 0,5300 ha 0,0195 ha Księga wieczysta KR2K/00035805/4 KR2K/00047049/3 Zakresem opracowania objęto określenie wartości rynkowej prawa własności szczegółowo wyżej opisanej nieruchomości gruntowej obejmującej zabudowaną działkę ew. nr 157/2 oraz udziału ½ części w prawie własności nieruchomości gruntowej obejmującej działkę ew. nr 157/4 stanowiącą drogę dojazdową. 1.2. CEL WYCENY Celem niniejszego operatu szacunkowego jest określenie wartości rynkowej prawa własności szczegółowo wyżej opisanej nieruchomości gruntowej składającej się z dz. ew. nr 157/2 oraz udziału ½ części w prawie własności dz. ew. nr 157/4 stanowiącej drogę dojazdową dla potrzeb egzekucji komorniczej wg stanu z dnia przeprowadzenia wizji lokalnej oraz poziomu cen na dzień wyceny. 1.3. PODSTAWY WYCENY 1.3.1. PODSTAWY FORMALNE Podstawę formalną stanowi postanowienie o powołaniu biegłego wydane przez Leszka Dumnickiego Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy. Strona 3 z 22
1.3.2. PODSTAWY MATERIALNO PRAWNE - Ustawa Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (opracowano na podstawie t. j. Dz. U. z 2017 r. poz. 459, 933, 1132). - Ustawa Kodeks Postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 r. (opracowano na podstawie t. j. Dz. U. z 2016 r. poz. poz. 1822, 1823, 1860, 1948, 2138, 2199, 2260, 2261, z 2017 r. poz. 67, 85, 187, 768, 933, 1133, 1136, 1452, 1475, 1596, 1727, 1883, 2180). - Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (opracowano na podstawie: t. j. Dz. U. z 2018 r. poz. 121, 50, 650.). - Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2017 r. Nr 0, poz. 1509). - Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). 1.4. ŹRÓDŁA DANYCH MERYTORYCZNYCH - Postanowienie o powołaniu biegłego wydane przez Leszka Dumnickiego - Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Krakowa Krowodrzy - Protokół z badania Księgi Wieczystej KW nr KR2K/00035805/4 z dnia 30.08.2018r., - Protokół z badania Księgi Wieczystej KW nr KR2K/00047049/3 z dnia 30.08.2018r., - Wypisy z rejestru gruntów dla działek nr 157/2 i 157/4 w Bolechowicach, Gm. Zabierzów, wydane dnia 11 lipca 2018r. przez Starostwo Powiatowe w Krakowie Wydział Geodezji, Kartografii i Katastru. - Odbitka mapy ewidencyjnej obejmująca ww. działki, wydana dnia 11 lipca 2018r. przez Starostwo Powiatowe w Krakowie Wydział Geodezji, Kartografii i Katastru, - Akty prawne Gminy dotyczące planowania przestrzennego - Analiza cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych na podstawie dostępnych aktów notarialnych na terenie Gminy i gmin sąsiednich w okresie ostatnich dwóch lat, - Dokumentacja fotograficzna, - Własna baza danych, informacje z czasopism specjalistycznych i stron www, - Analiza ofert biur pośrednictwa nieruchomości, informacji uzyskanych z biur notarialnych, banków, urzędów i deweloperów, 1.5. LITERATURA - Mieczysław Prystupa Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego omówienie standardu wraz z przykładami zadań. PFSRM Warszawa 2003r., - Elżbieta Mączyńska, Mieczysław Prystupa, Kazimierz Rygiel Ile jest warta nieruchomość. POLTEXT Warszawa 2004r. 1.6. OKREŚLENIE DAT ISTOTNYCH DLA CZYNNOŚCI BIEGŁEGO Data sporządzenia wyceny: 31 sierpnia 2018r. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 31 sierpnia 2018r. Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 6 sierpnia 2018r. Data dokonania oględzin nieruchomości: 6 sierpnia 2018r. Strona 4 z 22
2. CZĘŚĆ SZCZEGÓŁOWA 2.1. OKREŚLENIE STANU NIERUCHOMOŚCI 2.1.1. STAN PRAW Stan prawny przedmiotowych nieruchomości został ustalony na podstawie badania Ksiąg Wieczystych nr KR2K/00035805/4 oraz KR2K/00047049/3 z dnia 30 sierpnia 2018r. szczegółowe protokoły załączono do opracowania. KR2K/00035805/4 Sąd Rejonowy dla Krakowa-Krowodrzy w Krakowie, VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Krzeszowicach Nieruchomość gruntowa. Dział I Oznaczenie nieruchomości gmina Zabierzów miejscowość Bolechowice Działka nr 157/2 Przyłączenie /00018502/ Obszar: 0,5300 ha Komentarz do migracji: wpisu dokonano na wniosek z dnia 28.11.1994r. i DZKW. 6090-1/94. Dział I Spis praw Brak wpisu Dział II Własność Adam Jasiewicz s. Adama i Magdaleny, udział 1/1 części Dział III 1. Wszczęcie egzekucji z nieruchomości z wniosku wierzyciela : Jasiewicz-Witczak Joanna do sygn. akt IX KMP 36/11. 2. Wszczęcie egzekucji administracyjnej z nieruchomości do sygn. akt 1228.EA.511.600351.2016dj z wniosku wierzyciela: Gmina Zabierzów. 3. Wszczęcie egzekucji administracyjnej z nieruchomości na podstawie zajęcia nieruchomości i wezwania do zapłaty nr 1228-SEE.711.335.2017.il z dnia 30.03.2017r., na rzecz: Gmina Zabierzów. 4. Wszczęcie egzekucji z nieruchomości w sprawie KMP 36/11 z wniosku wierzyciela Aleksandra Jasiewicz przeciwko dłużnikowi Adamowi Jasiewicz, na podstawie tytułu Sądu Rejonowego dla Krakowa-Krowodrzy z dnia 11-12-2012, sygn. akt IIIRC 386/11/S, na rzecz: Aleksander Jan Jasiewicz s. Adama i Joanny. Dział IV 1. Hipoteka umowna kaucyjna 340000,00 zł, kredyt wraz z odsetkami, na podstawie i na warunkach określonych w zaświadczeniu banku,na rzecz: Kredyt Bank S.A. I Oddział w Krakowie. 2. Hipoteka umowna kaucyjna 170000,00 zł, kredyt wraz z odsetkami, na podstawie i na warunkach określonych w zaświadczeniu banku, na rzecz: Kredyt Bank S.A. I Oddział w Krakowie. Strona 5 z 22
3. Hipoteka przymusowa 5523,00 zł, zobowiązanie pieniężne za rok: 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, na rzecz: Gmina Zabierzów. KR2K/00047049/3 Sąd Rejonowy dla Krakowa-Krowodrzy w Krakowie, VI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych z siedzibą w Krzeszowicach Nieruchomość gruntowa. Dział I Oznaczenie nieruchomości gmina Krzeszowice * UWAGA miejscowość Bolechowice Działka nr 157/4 Przyłączenie /00018502/ Obszar: 0,0195 ha * UWAGA Komentarz do migracji: w łamie 8 wpisu dokonano na wniosek z dnia 2000-07-20 DZ. KW. 2721-2/00 - wpisano dnia 2000-12-21. Dział I Spis praw Brak wpisu Dział II Własność Adam Jasiewicz s. Adama i Magdaleny Monika Bogdanowska c. Janusza i Aleksandry Na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej, udział 1/1 części Komentarz do migracji: pełna sygnatura wniosku DZ. KW. 2721-2/00. Dział III 1. Wszczęcie egzekucji z nieruchomości przeciwko dłużnikowi Adamowi Jasiewicz do sygn. akt IX Kmp 36/11, na rzecz: Joanna Jasiewicz Witczak. 2. Wszczęcie egzekucji z nieruchomości w sprawie KMP 36/11 z wniosku wierzyciela Aleksandra Jasiewicz przeciwko dłużnikowi Adamowi Jasiewicz, na podstawie tytułu wykonawczego Sądu Rejonowego dla Krakowa-Krowodrzy z dnia 11-12-2012, sygn. akt IIIRC 386/11/S. Dział IV Wolny od wpisów UWAGI: - W Dziale I Oznaczenie błędnie wpisano gmina Krzeszowice zamiast Zabierzów - Do obliczeń przyjęto powierzchnię działki z księgi wieczystej, ze względu na większą dokładność niż powierzchnia podana w wypisie z rejestru gruntów, gdzie podano powierzchnię w zaokrągleniu tj. 0,02 ha. Wartość rynkową nieruchomości określono w stanie wolnym od obciążeń majątkowych i prawnych. Strona 6 z 22
2.1.2. STAN RZECZY Szczegółowych ustaleń stanu nieruchomości dokonano podczas wizji lokalnej przeprowadzonej w dniu 6 sierpnia 2018r. RODZAJ NIERUCHOMOŚCI STANOWIĄCEJ PRZEDMIOT WYCENY: Zakresem wyceny objęto następujące składniki: działka ew. nr 157/2 o pow. 0,5300 ha, budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej usytuowany na działce 157/2, budynek garażowy w zabudowie wolnostojącej usytuowany na działce 157/2, pozostałe elementy zagospodarowania terenu, udział w prawie własności działki nr 157/4 o powierzchni 195m2, stanowiącej drogę dojazdową. POŁOŻENIE, LOKALIZACJA I DOSTĘPNOŚĆ: Strona 7 z 22
KRÓTKI OPIS MIASTA I GMINY: Gmina Zabierzów jest jedną z najlepiej rozwijających się gmin podkrakowskich (wraz z Zielonkami i Wielką Wsią). Dzięki swojej lokalizacji w zachodniej części powiatu krakowskiego jak również bardzo dobrego połączenia komunikacyjnego z Krakowem stała się atrakcyjna pod kątem mieszkalnym dla społeczności Krakowa. W okresie kilku ostatnich lat nastąpił gwałtowny wzrost ilości mieszkańców jak również ilości nowo wybudowanych budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Dzięki nowym inwestycjom (Szkoła, ośrodek turystyczno rekreacyjny z basenem) gmina przyciąga wciąż nowych mieszkańców. Należy również zwrócić uwagę na sprzyjający klimat przedsiębiorczości. Nowe miejsca pracy generują potrzeby osadnicze. (W Zabierzowie znajdują się między innymi zakłady spożywcze Gellwe, centrum księgowo i kadrowe Shell i wiele innych). Przez teren gminy przebiegają ważne trasy komunikacyjne: autostrada Kraków - Katowice z odejściem w kierunku Zakopanego, kolejowa trasa Kraków - Katowice ze stacjami w Rudawie i Zabierzowie nadającymi się do przeładunku towarowego oraz droga krajowa z Krakowa w kierunku Katowic. Na terenie gminy, w jej południowej części zlokalizowane jest lotnisko międzynarodowe Kraków Balice. Cała gmina jest również atrakcyjna krajobrazowo i turystycznie. Gmina Zabierzów jest jedną z większych gmin wiejskich województwa małopolskiego. Położona jest w środkowej części powiatu krakowskiego i graniczy: od południowego-wschodu z Krakowem, od południa z gminą Liszki, od zachodu z gminą Krzeszowice, od północy z gminą Jerzmanowice, od północy i wschodu z gminą Wielka Wieś. Administracyjnie gmina podzielona jest na 23 sołectwa: Aleksandrowice, Balice, Bolechowice, Brzezie, Brzezinka, Brzoskwinia, Burów, Karniowice, Kleszczów, Kobylany, Kochanów, Młynka, Niegoszowice, Nielepice, Pisary, Radwanowice, Rudawa, Rząska, szczyglice, Ujazd, Więckowice, Zabierzów, Zelków. Siedziba władz samorządowych mieści się w Zabierzowie. Strona 8 z 22
https://pl.wikipedia.org/wiki/plik:gmina_zabierzow_map_1.png Bolechowice wieś w Polsce położona w województwie małopolskim, w powiecie krakowskim, w gminie Zabierzów. Wieś biskupstwa krakowskiego w powiecie proszowickim w województwie krakowskim w końcu XVI wieku. W latach 1975 1998 miejscowość administracyjnie należała do województwa krakowskiego. Bolechowice położone są w Rowie Krzeszowickim rozdzielającym Wyżynę Krakowsko-Częstochowską od Garbu Tenczyńskiego. Północne tereny wsi ze względu na piękno krajobrazu i cenną przyrodę włączone zostały w obszar Parku Krajobrazowego Dolinki Krakowskie. Położenie miejscowości sprawia, że jest ona dobrym miejscem wypadowym do zwiedzania najpiękniejszych z tych dolin: Doliny Bolechowickiej, Kobylańskiej i Kluczwody. Brama Bolechowicka zamykająca wylot Doliny Bolechowickiej znajduje się zaledwie kilkaset metrów od centrum miejscowości i w jej pobliżu jest parking dla samochodów, również wyloty pozostałych wymienionych dolin znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie wsi. Przebiegająca przez miejscowość sieć szlaków turystyki pieszej i rowerowej umożliwia zwiedzenie również pozostałych, nieco dalej położonych dolin: Będkowskiej, Doliny Szklarki i Doliny Racławki. Przez wieś przepływa niewielki potok Bolechówka będący lewobrzeżnym dopływem Rudawy. Na terenie miejscowości znajduje się rezerwat przyrody Wąwóz Bolechowicki obejmujący Bramę Bolechowicką i dolny odcinek Wąwozu Bolechowickiego. Szczegółowo przedmiotowe działki usytuowane są w rejonie pomiędzy ulicami Akacjową oraz Spokojną (w odległości około 120m od ich skrzyżowania). OTOCZENIE, STAN USŁUG I ZAPLECZA BYTOWEGO: Strona 9 z 22
W bezpośrednim sąsiedztwie nieruchomości zróżnicowana zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna i zagrodowa oraz tereny niezabudowane. Od strony wschodniej, w bliskim sąsiedztwie usytuowany cmentarz. Poza tym w pobliżu także szkoła i kościół. Drobne sklepy dostępne w miejscowości, większe punkty handlowe, usługowe oraz użyteczności publicznej zapewniające zaspokojenie potrzeb gospodarstwa domowego znajdują się w pobliskim Zabierzowie (siedziba gminy) oraz w Krakowie. W sąsiedztwie nie znajdują się żadne obiekty mogące znacząco negatywnie wpływać na środowisko i stan zanieczyszczenia powietrza atmosferycznego. Poniżej fragment mapy z zaznaczoną lokalizacją przedmiotowych działek widok z lotu ptaka: KOMUNIKACJA PUBLICZNA: Strona 10 z 22
Komunikacja publiczna w gminie opiera się na sieci dobrze zorganizowanych przewoźników prywatnych - do Bolechowice kursuje także autobus krakowskiego MPK. DOSTĘPNOŚĆ INDYWIDUALNA: Działka ew. nr 157/2 posiada dostęp do ulicy Akacjowej (drogi o nawierzchni asfaltowej) poprzez działkę drogową nr 157/4 a także przylega wschodnim skrajem do ulicy Spokojnej. OZNACZENIE WG EWIDENCJI GRUNTÓW: Województwo Małopolskie Powiat Krakowski Jednostka ewid. 120616_2 Zabierzów Obręb Bolechowice, nr 0004 Nr działki 157/2 157/4 Powierzchnia 0,53 ha 0,02 ha Księga wieczysta KR2K/00035805/4 KW 47049 Właściciel Adam Jasiewicz s. Adama Adam Jasiewicz s. Adama i Magdaleny i Magdaleny Monika Bogdanowska c. Janusza i Aleksandry stan na dzień 11.07.2018r. PRZEZNACZENIE W PLANIE MIEJSCOWYM: Przedmiotowe działki znajdują się w obszarze dla którego Uchwałą Rady Gminy Zabierzów nr XXIX/275/2000 z dnia 21 lipca 2000 roku, uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sołectw Bolechowice, Brzezie, Ujazd i Zelków w gminie Zabierzów. Zgodnie z MPZP przedmiotowe działki ujęte są w terenach: -działka ew. nr 157/4 w całości w terenach oznaczonych jako MZ (tereny zabudowy mieszkaniowo zagrodowej), -działka ew. nr 157/2 w obszarze ok. 37,5ar od strony zachodniej w terenach oznaczonych jako MZ (tereny zabudowy mieszkaniowo zagrodowej) oraz w pozostałej części od strony wschodniej tj. około 15,5 ar w terenach oznaczonych jako RP (tereny upraw rolniczych bez prawa zabudowy). Strona 11 z 22
Legenda: Źródło: http://administracja.gison.pl/mpzp-public/zabierzow/legendy/z01_2000_275_xxix_legenda.png UKSZTAŁTOWANIE TERENU NIERUCHOMOŚCI: Działka nr 157/2 o kształcie zbliżonym do prostokąta o wymiarach około 164m x 32m, położona w terenie o delikatnym nachyleniu. Działka nr 157/4 posiada kształt wydłużonego wąskiego prostokąta. Warunków wodnych i geologicznych nie badano. Strona 12 z 22
Autor nie posiada żadnych informacji dotyczących skażeń przedmiotowej nieruchomości. Wycenę sporządzono przy założeniu, że nieruchomość wolna jest od jakichkolwiek skażeń chemicznych czy biologicznych lub innych zanieczyszczeń mogących stanowić naruszenie obowiązującego prawa, w tym polskich norm i przepisów techniczno- budowlanych, albo mogących stanowić zagrożenie dla zdrowia, życia i bezpieczeństwa ludzi oraz dla środowiska naturalnego, a ponadto nie występuję obowiązek rekultywacji Nieruchomości na podstawie ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 roku "Prawo ochrony środowiska". WYPOSAŻENIE W URZĄDZENIA INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ: Działka nr 157/2 uzbrojona jest w sieci: - energetyczną, - wodociągową, - kanalizacyjną, - gazową. STAN ZAGOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCI: Działka nr 157/2 zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym w zabudowie wolnostojącej szczegółowo opisanym poniżej oraz budynkiem garażowym w zabudowie wolnostojącej. Teren nieruchomości ogrodzony w całości, przy wjeździe zamontowana ażurowa metalowa brama wjazdowa oraz furtka zamocowane na murowanych słupach. Dalej ogrodzenie z siatki rozpiętej między metalowymi słupkami. Na terenie działki nr 157/2 znajdują się również liczne nasadzenia w postaci drzew i krzewów. Działka nr 157/4 użytkowana jako droga dojazdowa. OPIS BUDYNKU GARAŻOWEGO Strona 13 z 22
Budynek garażowy obejmuje garaż oraz pomieszczenie gospodarcze o łącznej powierzchni 49,61m2. Budynek wykonany w technologii tradycyjnej murowanej (ceramika budowlana), przykryty dachem dwuspadowym. Budynek garażowy nie ocieplony i nie otynkowany z zewnątrz, wykonane tynki wewnętrzne, na podłodze brak końcowej warstwy wylewki. Zamontowana stolarka okienna, drzwiowej brak. Strona 14 z 22
OPIS BUDYNKU MIESZKALNEGO CHARAKTERYSTYKA: Budynek mieszkalny jednorodzinny w zabudowie wolnostojącej obejmujący parter, piętro oraz poddasze użytkowe. Wyjście na poddasze po schodach o konstrukcji stalowej, częściowo brak stropu nad pierwszym piętrem (otwarta przestrzeń), w tym obszarze poruszanie się na poziomie poddasza umożliwia stalowa kratownica zamontowana zgodnie z osią wzdłużną budynku. Obiekt bez podpiwniczenia. Na dzień oględzin budynek nie ocieplony oraz nie otynkowany z zewnątrz. Zgodnie z oświadczeniem Właściciela ściany zewnętrzne budynku to ściany warstwowe z ociepleniem wewnętrznym -styropianem. Budynek wzniesiony w technologii tradycyjnej wykonany z ceramiki budowlanej pustak ceramiczny. Dach w części nad poddaszem dwuspadowy, w pozostałej części dach płaski wykorzystywany jako taras. Nowe budownictwo wg informacji udzielonych podczas oględzin budowę rozpoczęto w 2001r. Budynek wykończony wewnątrz w podstawowym standardzie. Budynek znajduje się w średnim stanie technicznym, miejscami widoczna wilgoć, zagrzybienie oraz odpadające warstwy malarskie i spękane tynki. Strona 15 z 22
PODSTAWOWE DANE TECHNOLOGICZNE: Ilość kondygnacji: parter, piętro oraz poddasze użytkowe Podpiwniczenie: brak Powierzchnia przyjęta do obliczeń: 303,61 m 2 (na podstawie pomiaru własnego wykonanego podczas oględzin) ROZWIĄZANIA KONSTRUKCYJNE I WYKOŃCZENIOWE: RODZAJ CECHY Rodzaj budynku ze względu na podstawową funkcję użytkową Piwnice Fundamenty Ściany konstrukcyjne Ściany działowe Kanały wentylacyjne i spalinowe Dach Posadzki OPIS Budynek mieszkalny jednorodzinny, piętrowy z użytkowym poddaszem zabudowa wolnostojąca. Brak. Betonowe. Murowane. Murowane. Murowane. Dach w części nad poddaszem dwuspadowy, w pozostałej części dach płaski wykorzystywany jako taras. Na podłogach pomieszczeń płytki ceramiczne oraz panele podłogowe, w jednej z sypialni podłoga drewniana deskowa. Tynki Wewnętrzne: tradycyjne cementowo wapienne Zewnętrzne: brak. Schody Schody wewnętrzne z parteru na piętro drewniane ażurowe, z piętra na poddasze ażurowe o konstrukcji stalowej. Wykończenie ścian Ściany malowane farbami oraz obłożone płytami wewnętrznych ceramicznymi w zależności od przeznaczenia pomieszczenia. Stolarka Stolarka okienna zespolona drewniana. Stolarka drzwiowa wewnętrzna po części drewniana i płycinowa. Instalacje Wodna, kanalizacyjna, elektryczna, gazowa, c.w.u., c.o. Centralne ogrzewanie zapewnia piec gazowy z zasobnikiem na ciepłą wodę dodatkowo na parterze w salonie kominek. SPOSÓB I WARUNKI UŻYTKOWANIA ORAZ UTRZYMANIA Budynek mieszkalny jednorodzinny obejmujący parter, piętro oraz poddasze użytkowe, wzniesiony w zabudowie wolnostojącej. Na dzień oględzin budynek nie ocieplony oraz nie otynkowany z zewnątrz. Zgodnie z oświadczeniem Właściciela ściany zewnętrzne budynku to ściany warstwowe z ociepleniem wewnętrznym -styropianem. Budynek wzniesiony w technologii tradycyjnej murowanej wykonany z ceramiki budowlanej pustak ceramiczny. Strona 16 z 22
Obiekt wymaga wykonania nakładów remontowych. Budynek znajduje się w średnim stanie technicznym, miejscami widoczna wilgoć, zagrzybienie oraz odpadające warstwy malarskie i spękane tynki. Prawdopodobnie część pomieszczeń jest niedostatecznie ogrzewana. Częściowo otwarta przestrzeń nad pierwszym piętrem prawdopodobnie powoduje cyrkulację powietrza, która skutkuje tym, iż ciepłe powietrze kumuluje się u kalenicy, następnie skrapla, w ten sposób tworząc zawilgocenie, zacieki i zagrzybienie ścian i okien na poddaszu. ZGODNOŚĆ WZNIESIENIA BUDYNKU Z PRZEPISAMI PRAWA BUDOWLANEGO: Nie przedłożono dokumentacji projektowej budynku, decyzji pozwolenia na budowę ani zgłoszenia/przyjęcia do użytkowania. Według informacji udzielonych podczas oględzin budowę rozpoczęto w 2001r. na podstawie decyzji pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wraz z garażem z dnia 29.01.2001r., znak:wbgigg-zb-7353/11/0540/2001. Zgodnie z informacją uzyskaną od właściciela nieruchomości budynek nie został oddany do użytkowania. Zgodnie z art. 37 ustawy z dnia 07.07.1994r.prawo budowalne (Dz.U. 1994 Nr 89 poz. 414): decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata, rozpoczęcie albo wznowienie budowy, w przypadkach określonych w ust.1, art. 36a ust. 2 albo w razie stwierdzenia nieważności bądź uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę, może nastąpić po wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę, o której mowa w art. 28, albo decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, o której mowa w art. 51 ust. 4. Zgodnie z powyższymi założeniami decyzja pozwolenie na budowę wygasła. Wycenę sporządzono przy założeniu pełnej zgodności wzniesienia oraz użytkowania budynku z przepisami obowiązującego prawa. STAN TECHNICZNY I STOPIEŃ ZUŻYCIA: o Zużycie funkcjonalne Obiekt pełni funkcję mieszkalną dom mieszkalny jednorodzinny. Zużycie w tym zakresie przyjęto na poziomie zerowym. o Zużycie środowiskowe W otoczeniu nie znajdują się żadne obiekty negatywnie wpływające na stan środowiska naturalnego. Zużycie w tym zakresie przyjęto na poziomie zerowym. o Zużycie techniczne Strona 17 z 22
W wyniku oględzin oceniono stan techniczny wszystkich elementów obiektu jako średni obiekt wymaga wykonania nakładów (wilgoć, zagrzybienie) - nie dokonywano szczegółowych badań ani testów. Wartość tego zużycia przyjęto na poziomie 20-25 % (obiekt wymaga wykonania m.in. docieplenia zewnętrznego oraz elewacji). Strona 18 z 22
DOKUMENTACJA ZDJĘCIOWA Strona 19 z 22
Strona 20 z 22
Strona 21 z 22
Strona 22 z 22